摘要：本文将对西安老工业住区房地产开发环境分析，并结合分析后的实际情况对西安老工业住区房地产的项目定位进行深入的分析论述，以期能够为相关人士提供一些理论支持。

关键词：西安老工业去；居住区；房地产；项目定位

随着社会经济的不断发展，如今我国的房地产行业也得到了迅猛的发展。西安作为我国多朝古都，其有着极为浓厚的历史文化气息。为能够将西安老工业住区的各方面优势进行充分的应用，在进行实际房地产开发前还需要对西安老工业住区进行全方位的项目地位，从而提升西安老工业住区房地产项目的实际价值。

一、西安老工业住区房地产开发环境分析

（一）政策法律分析

一直以来，老工业区都是我国发展的摇篮，并且为我国的社会经济的发展做出了卓越的贡献。但随着社会经济与科学技术的不断发展，如今很多老工业区都已经无法在适应时代的发展需求。为能够改变这一现状，我党和国家政府提出了“振兴东北等老工业基地”的发展战略，并且这一战略还随着时代的发展在不断地进行完善，从而在社会和国家的各方面支持之下，推进老工业基地思想经济转型发展，推进老工业基地思想新型工业化和城镇化的发展。二为了能够充分支持老工业基地的转型发展，国家不仅在发展战略给予了足够的支持，在老工业住区房地产方面，国家在金融财税等方面也给予了一定的政策支持。其中最为关键的还是央行降低了房地产的融资成本，财务部全面降低了房地产各环节交易过程中的税费，降低了群众的购房成本，这两点对于西安老工业住区的房地产开发都极为有利。

（二）区位环境

对于房地产开发来说，区位环境的差异将会对房地产的实际价值造成极为重要的影响。例如郊区和城区之间就会因为区位环境的不同而造成房地产的实际项目价值出现一定的差异性。其背后更加深层次的原因还是我国如今经济发展的区域发展有着不平衡的情况。因此房地产项目的实际价值是与区位环境的发展情况是成正比的。而西安的主要老工业住区多数分布在西安二环和三环等城市主干道附近，再加上近些年来城市轨道交通的不断建成，个城市轨道交通将这些老工业住区进行串联，两相结合之下极大地方便了老工业住区群众的出行，这些都为西安老工业住区带来了良好的区位环境，提升了老工业住区的潜在房地产价值。

（三）商业及生活配套

1.商业

根据《西安市区县商圈发展规划》的分类内容对西安市场的商圈情况进行实际划分以后，可以将西安市分为超广域商圈、广域商圈以及区域商圈三大类。而西安老工业住区则呈现出了距主城区越近，商业越发达、实际商业圈越发达的特点。很多西安老工业区由于距离主城区比较近，虽然大部分都没有形成一个完善的商业圈，但却表现出了一些区域商业圈的特点，这些特点也同样可以强化该区域房地产的实际价值。

2.生活配套

受到美国邻里和苏联扩大街坊规划理论影响，西安老工业住区有着较为集中，具体规模大的特点，而在住区的生活配套方面，也同样收到了两种规划理念的影响，大部分西安老工业住区都有着诸如托儿所、食堂、俱乐部、医院、学校等居民日常生活所必备的配套设施，特别是医院、学校等能够对强化居民教育，改善居民体质的服务型设施的数据更是每个老工业住区都必不可少。该方面的完善也同样会提升老工业住区的房地产价值。

（四）社会文化环境

1.群众环境

西安老工业住区的实际住户一般都是过去的工业区职工及其家属，其内部人员大部分都有着较为良好的教育，文化水平普遍较高，再加上近些年信息技术的不断发展和普及，大多数西安老工业住区群众都有着较为开阔的眼界，而且长久的“家属大院”的生活也使得老工业住区群众极为向往外界的生活，致使很多老工业住区毕业大学生都会选择离开老工业区或者自主择业。另外，由于西安老工业区内部大多企业都是机械加工企业或者是轻工业企业，大多数老工业住区的年轻一代成员都不愿意继续肩负起老一辈人的责任，企业为能够实现发展，便需要不断地招收外界的人才。促使近些年来虽然老工业区内部年轻一代的成员在不断地离开，但整体上来说老工业区的人口基数还是呈现除了稳定上升的态势。

2.消费观念

随着社会经济与信息技术的不断发展，如今西安老工业区已经呈现出了老中青三类不同的消费观念。其中“老”代表着老工业区众多已经退休的老一辈职工，这一部分的职工由于经过我国20世纪的发展阶段，因此其思想观念将会受到这些较为传统的思想观念的影响，该部分职工的消费主要为日常饮食、穿衣等等生活开销。而“中”则是代表着中年人群体，该部分群体受到老一辈人的思想观念的影响，其在日常消费普遍较为理性，日常生活中最大的消费还是在于子女的生活教育之上。至于“青”而是代表着新一代的“80后”“90后”，该部分群体大部分为独生子女，从小就有着较为良好的生活环境，其消费观念则更加追求快速和享受生活。该部分群体如今正处于成家立业的黄金阶段，其对于房地产的需求性也是最大的，因此在进行项目定位的时候，还需要以“80后”“90后”为针对的重点。

二、西安老工业住区房地产的项目定位

（一）项目优劣势分析

1.交通出行方面。由于西安老工业住区基本上都是位于二三环之类，再加上有着较为良好的城市轨道交通，大多是居民在进行日常出行的时候到达西安的各个位置都不会花费太久，因而在交通方面有着较大的优势。但有一些西安老工业住区因距离主城区较远，因而若是进行房地产建设，将可能不会对消费者造成太大的吸引。2.生活配套设施方面。大部分西安老工业住区都有着较好的生活设施配套基础，但由于很多配套设施的建设技术距今已有着很长时间的历史，所以无法充分使用如今的时代需求，还需求对其进行全方位的改建与完善。3.品牌方面。随着近些年我国房地产行业的不断兴起，如今西安老工业住区也涌现出了数量众多的房地产开发品牌，其将可以极大地提升消费者对于老工业住区房地产的信赖程度，促进老工业住区房地产项目的成功。4.政策环境方面。西安老工业住区作为我国老工业区转型发展的重点项目试点，无论是中央政府，还是地区政府都给予了极大的政策支持，在进行实际房地产建设的时候都给予了诸多的政策优惠。5.消费者方面。如今西安老工业住区的人口基数正在不断地提升，很多人口在西安老工业区工作以后都会在此进行房屋购买，因此内部人员对于房地产的需求性相对较高，有着较好的房地产发展基础。

（二）市场定位

在结合上文的西安老工业住区房地产开发分析以后，可以发现西安老工业住区的实际消费群体为21岁-45岁之间的中青年群体，其中中年人购买房地产是为了下一代能够有着一个较好的居住环境，而青年群体则大多数为外地人员，其对于房地产有着较大的刚性需求。两类消费者都有着较为稳定的收入来源，但在实际需求上却存在着一定的区别。相对于中年群体来说，青年群体都受到过良好的教育，喜欢时尚、品牌。而中年群体虽然也同样受到过良好的教育，但相对来说性格沉稳，在进行消费的时候有这较高的理性，更加追求实用性，也更加重视对孩子的教育与环境需求。而在居住环境和生活状态方面，青年更加注重朋友之间的沟通交流，并且喜欢游玩，想要配套设施较为完善的小区，在价格方面则是喜欢那些自身能够接受的房地产楼盘。中年群体因为是家中的顶梁柱，其在日常生活中有着较大的生活压力，因而也比较喜欢那些能够让自身放松的楼盘。当然，这只不过是一个概括论述，在进行实际房地产项目定位的时候，相关人员还需要对主力消费群体的实际需求进行更加深入的细化，从而实现精准性定位。

（三）产品定位

在进行产品定位的时候，相关人员首先要考虑到西安老工业住区良好的交通出行体系与商业体系所带来的居民生活便利，这将是决定房地产实际价值的一大要素；其次在周边环境方面，周边环境好的项目可以定位的更加高端一些。例如房地产项目周期有着公园或者文化遗产等设施都可以适当地对项目的定位进行上调。当然其内部的各种配套设施也要做好；最后在项目设计方面，结合上文的主力消费群体的实际情况，在进行房地产开发的时候可以选择以小户型住房为主，中户型与大户型住房为辅的方式，这样既可以满足青年群体的实际消费需求与消费能力，还能够满足中年群体的照顾孩子老人的需求。

三、总结

西安老工业住区是我国计划经济化的独特产物，其虽然以及无法适应如今的时展需求，但只要能够对其进行针对性的改建，便可以重新焕发出别样的光彩，从而促进西安老工业住区的房地产发展的同时，也能够为我国社会经济的发展带来新的动力。

参考文献：

[1]石博业房地产项目主题定位策划的研究[D].华东师范大学.2005.

[2]贾晓昱.山西老工业住区环境更新改造策略[D].太原理工大学.2015.

[3]宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化.2006(02):57-59.

作者:李依泽 单位:鼎诚智和实业集团公司