房地产开发机构会计核算的主要内容

根据企业会计准则等规定，从事房地产开发业务的机构特有的一级会计科目包括开发成本、开发间接费用、开发产品、出租开发产品、周转房等。其产品成本项目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用六部份。房地产开发机构自行开发商品房、商业性配套设施对外销售收入的确定是在工程已竣工且经有关部门验收合格，已订立商品房买卖合同且履行了销售合同规定的主要义务，将开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，价款已全部取得或虽部分取得但其余应收款项确信能收回，与销售房地产相关的成本能够可靠计量时确认销售房地产收入的实现。对开发项目或合作项目的转让须在确认交易能够实现的条件下，按实际收款确认收入。房地产开发业务如果符合建造合同条件且在有不可撤销的建造合同的情况下，也可依据建造合同准则中收入确认的原则按完工进度法确认收入。房地产开发机构预收的购房款于开发产品交付前在会计上作为一项负债反映。但按税法规定须在收到预收款的当月申报缴纳5%的营业税。同时还需缴纳城建税和教育费附加、印花税、契税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税等。

施工企业从事房地产开发业务时会计核算存在的问题

（一）企业对成本核算工作不重视，导致核算混淆。企业管理层的经营理念最终决定了企业成败。企业成本核算工作在企业整个会计核算工作占有极其重要位置，然而，不少施工企业兼营房地产开发业务的经营者实际上忽视了这点，致使施工企业内部的成本核算机制普遍不完善，施工和房地产开发业务的核算未彻底分开。主要体现在：1.很多施工企业管理层认为会计核算主要目标是为了提高资金流动速度和使用效率、主要对象是资金运管和管理方面；2.工程项目进展程度一般只会被施工部门掌握，财务部门对成本消耗实际情况不了解，这种信息不畅的情况会导致企业管理者做出失败决策，最终使企业遭受损失。（二）原始数据统计不全面。企业会计核算中经常遇到施工企业成本的原始数据统计不全面，致使企业后续成本分析工作难以有效开展。如对某台设备进行单独考核时，在核算中发现无法准确获取该台设备的消耗数据；在对整个班组开展考核工作时也没有详细分解施工生产和消耗指标。（三）监督机制不健全。不少施工企业对会计核算工作的内外部监督机制不健全，企业内部监督不能有效地履行自己的责任，外部监督体系往往只是形式上存在，致使对企业监督没有起到真正作用，企业会计核算工作容易失控，从而使会计工作受到影响。（四）企业会计人员素质偏低，对房地产开发业务的核算知识掌握不够。尽管我国施工企业不断发展成熟，会计人员不断增加，但从业人员整体素质并不高。企业在岗会计人员中有的未取得从业资格证，有的会计知识不能满足现行工作需要，有的职业道德素质不高，为了讨好领导甚至违规制造虚假会计信息，导致企业的会计报表信息失真[2]。

做好施工企业和房地产开发机构会计核算工作的对策

（一）转变管理理念，坚持分开核算，严格执行各项核算制度。企业管理层的管理理念直接影响着企业内控能力和各部门的协调水平。作为企业管理者要意识到成本核算对企业的意义，明确企业会计核算目标，弄清施工企业和从事房地产开发业务机构各自会计核算范围和对象，树立成本管理意识。企业要提高对管理制度的执行力度，要建立完善的管理机制，各部门要促进制度得到科学贯彻。针对建筑施工项目复杂性和阶段性开展工作，确保核算工作的顺利开展，提高核算数据的准确率和有效性，使各项管理制度得到有效实施。（二）完善各自的会计核算体系。建筑工程、房地产开发项目最明显特点是开发（施工）时间长，工程结算包括内容繁多，各个工程项目进度不同，往来结算频率较大，所以，对建筑工程（房地产开发项目）的核算工作应有更高要求。对不同的施工单位（房地产开发机构）核算账户的设置要求应因地制宜。工程项目的全部收支信息要在工程完成结算后才能核销，对工程施工、工程结算、开发成本、开发成品、本年利润等项目的具体账户要进行明确；前期工作务必做到准确、精细。另外，要对会计核算方法进行规范，及时处理会计信息，对不同账户往来要分列出来并设置相应的备账簿[3]。（三）提高会计人员的专业素质。要提高企业会计人员素质，保证核算工作质量。做到：①加强会计人员专业知识方培训，树立法律意识。②组织会计人员不定期进行建筑施工、房地产开发业务的实践和练习。③要求会计人员掌握办公自动化等操作工具，不断完善会计核算体系，以适应新时期核算工作的要求。

本文作者：白成俊作者单位：四川省建筑机械化工程公司