项目选址需考虑的问题

1项目选址和各种规划的相符性分析

在房地产开发项目的环境影响评价过程中，要详细了解当地城市的总体规划，确保开发地块的用地性质和开发使用保持一致，建设项目规划与周围环境规划相协调，并考虑建设项目选址的适宜性，着重分析与城市交通、能源、通信、市政、防灾、环境保护规划等相关内容的相符性［3］。特别是涉及风景名胜区等特殊功能区的项目，还应符合相应功能区规划，并提供规划审批部门的意见［4］。

2考虑周边企业卫生防护距离的范围

由于城市的快速发展、人口的迅速增加以及土地资源的不断减少，房地产项目正逐渐向城市扩展，极有可能向城市边缘的工业企业周边不断靠近。故在进行房地产建设项目的环评时需了解项目选址周边工业企业的基本情况，特别是要详细核实企业的卫生防护距离范围，因为房地产项目不允许在该距离范围内开发。即使位于卫生防护距离范围外的建设项目，也要特别注意其他工业企业可能给项目带来影响的各种污染源情况，评价、分析对建设项目的影响程度并提出治理措施［5］。

项目对环境的影响分析

房地产项目施工期的环境影响以施工噪声、扬尘为主，其次还包括施工废水、建筑垃圾、施工人员生活废水、生态景观破坏等影响。拆迁、基础土石方的挖填及平整土地、建筑材料装卸堆放、运输车辆等均会对环境空气质量产生一定的影响。在项目建设的土石方、结构、装修等阶段，不同类型的机械设备所产生的噪声影响不容忽视，需通过合理安排施工时间及选用低噪、性能好的设备来防范。项目运营期（服务期）的环境影响主要源于生活污水、生活垃圾、炊事油烟、车库排气、各公辅设备的噪声等。生活污水与生活垃圾通常由市政统一收集管理；油烟为各户的净化系统自行处理；车库设排气筒；水泵及换热站设备等设独立的设备室，并采取隔声减震等措施。

外环境对项目的影响分析

外环境对房地产项目的影响主要体现为噪声、废气、电磁和光污染等。噪声污染有工业企业噪声污染、道路交通噪声污染和商业噪声污染3种类型。周边环境的废气污染源主要是周边工业企业排放的有毒有害气体、燃煤（油）锅炉废气、无组织排放的工业粉尘等。电磁和光污染不可忽视，房地产项目周围的振动污染源、微波发射塔、高压输送线、放射性污染源等污染源对项目范围内的人群都会产生较大影响［6］，需予以关注。

房地产项目的清洁生产分析

房地产项目目前未有明确的清洁生产行业标准可供参考，作为非生产性项目，环评中可从建筑节能、能源使用、废水回收利用等角度进行清洁生产分析。比如，可从设备选型的节能性、建筑结构的保温性、水电暖燃气的分别分户计量、中水回用、燃用清洁能源、区域绿化等方面进行评价。

房地产项目的社会环境效益分析

正面影响在于一定程度地改造了旧城区，提升了人居环境质量，并可统筹合理地安排功能区，加快了城市化的进程。负面影响在于改变原有地表地貌形态，减少绿色植被覆盖率，形成“城市热岛”；居住人群的增加，相对增加了小区域的环境污染负荷，改变了城市生态比例［8］。

本文作者：杜娟赵世芬高建军作者单位：山西省环境科学研究院