住房保障政策论文范文第1篇

【关键词】 房地a 住房保障 补贴政策 商品住宅 住房过滤

【中图分类号】F323.89 【文献标识码】A

在房地产市场中，最初由较高收入者居住的住房，随着时间的推移逐渐老化，其所提供的服务越来越不能满足这部分消费者的需求，并且随着新建商品房的增加，这部分房地产的价格会相对甚至绝对地降低。根据梯度消费理论，这部分消费者会放弃原有住宅购买新建高品质住宅，而较低收入消费者则会购买或承租该类房地产并继续使用，我们将这一调整变化的过程称为“住房过滤”。

目前，政府提供的住房保障主要包括经适房、公租房以及棚户区改造，并且以公租房为主。就保障方式来说，保障房政策可以分为货币补贴和实物补贴两种形式。货币补贴即为住房困难家庭补贴一定的货币，以提高其住房承租能力；实物补贴，即政府为住房困难家庭提供住房，向这些家庭收取明显低于市场价格的租金。那么政府的住房保障政策是否会对房地产市场的供需产生影响呢？能否既实现了住房困难家庭的住房保障功能又促进了房地产市场的健康稳定发展？下面我们试图用住房过滤理论对其进行分析。

使用住房过滤理论分析保障房政策对房地产市场的影响时，需满足以下几个假设前提：一是“住房过滤”的产生并不是由于居民收入水平的提高，而是由于随着时间的推移，房地产逐渐老化，所能提供的服务越来越低，逐渐不能满足该收入群体的需要。二是低收入群体迫于预算收入的限制，会购买或承租被高收入群体过滤掉的房地产。三是收入水平不同的家庭，对住宅所能提供的服务质量的要求也不相同。高收入家庭所需求的住宅服务质量最高，中等收入家庭所需求的住宅服务质量中等，低收入家庭所需求的住宅服务质量也最低。四是整个房地产市场可细分为高端市场、中端市场和低端市场，对应的消费群体分别是高收入家庭、中等收入家庭和低收入家庭。五是房地产市场和土地市场是连通的，即供低收入家庭居住的住房随着时间的推移，其所能提供的价值会越来越低，最终被低收入家庭过滤掉，这时将会被开发商重新开发，转变为房地产市场中重要的土地资源。

本文将分别探讨货币补贴政策和实物补贴政策对住宅房地产市场产生的影响，从住房过滤理论角度剖析两类补贴方式对住宅房地产市场产生影响的异同，为政府制定相关政策提供理论支撑。

一、货币补贴政策对房地产市场的影响

对低端住宅房地产市场来说（图1），当政府采用货币补贴方式对住房困难家庭进行补贴时，实际上是提高了被补贴家庭的承租及购买住房能力，从而提高了低端住宅市场的住房承租和购买能力，扩大了该细分市场的需求，使需求曲线右移至D’。从供给方面来看，因房地产开发周期较长，短期内供给很难改变，需求增加供给不变，导致租金由R0上升至R1。从长期来看，租金上升会导致开发商开发更多的房地产产品，同时也会加速中端市场的房地产产品向低端市场的过滤，进而带来供给的增加，所以长期均衡状态下的租金水平是由S长与D’共同决定的，二者相交于R2，说明最终租金会由R1下降到R2，R2最终还是高于R0。租金上升会导致开发商拆旧盖新的成本增加，刺激低端市场上的房屋所有者延长房地产产品的寿命周期，有利于节约社会资源。

对中端住宅市场来说（图2），因低端住宅市场租金水平上升，促使一部分家庭由低端市场转向中端市场，导致中端市场需求增加，需求曲线由D右移至D’。另外，由于低端市场租金上升，导致一部分中端市场的房地产提早过滤到低端市场，长期供给减少，供给曲线S长左移至S长’。在供需双方共同作用下，中端房地产市场的租金由R0上升至R1。

对高端住宅市场来说（图3），因中端市场租金水平上升，促使一部分家庭由中端市场转向高端住宅市场，导致高端市场需求增加，需求曲线由D右移至D’。另外，由于中端市场租金上升，导致一部分高端市场的房地产提早过滤到中端房地产市场，长期供给减少，在供需双方共同作用下，高端房地产市场的租金也由R0上升至R1。

二、实物补贴政策对房地产市场的影响

实物补贴是指政府直接将保障房分配给住房困难家庭，这部分家庭以明显低于市场价格的形式购买或租赁该保障房。由于政府的保障房解决了一部分住房困难家庭的居住需要，所以对于低端房地产市场来说，总需求将减少，如图4所示。需求曲线由D左移至D’，短期内供给不变，租金由R0下降到R1。但从长期来看，租金水平的下降势必会导致供给的减少，长期均衡是由D’和S长共同决定的，二者的交点决定了长期均衡状态的租金水平是R2。可见，低端住宅市场因政府提供了保障房，租金水平在短期内由R0下降到R1，但从长期来看，租金又由R1回升至R2，但R2低于R0。租金的下降会导致以下几个结果：一是延缓中端市场房地产向下过滤，间接带来中端市场房地产供给的增多；二是降低了开发商拆旧盖新的成本，加速了低端市场房地产的退出，造成社会资源的浪费；三是低端市场租金的降低，会刺激一部分中端市场上的家庭转而租赁低端市场的房地产，带来中端市场上需求的减少。

对中端房地产市场来说（图5），因低端住宅市场租金水平的下降带来中端市场上需求减少，同时也会延缓中端市场上的房地产向低端市场过滤的速度，从而带来中端房地产市场的供给增加需求减少，供需双方力量共同作用的结果就是导致租金水平由R0下降到R1。对高端房地产市场（图6）的分析同中端市场，需求和供给的共同作用导致租金水平由R0下降到R1。

三、结论

通过上述分析可得到以下结论第一，保障房建设是一项重大的民生工程，对满足住房困难家庭的居住需要和维护社会稳定发挥重要作用。但保障房建设对商品住宅市场的供给和需求均会产生影响，无论是实物保障还是货币保障形式。第二，实物保障会降低各住宅细分市场的租金或售价，加速住房过滤的速度，进而使更多的房地产产品在其经济寿命结束之前提早结束其生命周期，通过拆旧盖新的方式退出市场，由房地产市场专向土地市场，为开放商开发新的房地产产品提供土地。这造成了社会资源的严重浪费。第三，货币保障形式会提高各商品住宅细分市场的租金和售价水平，从而对各商品住宅市场的价格水平的提高会有些许“推波助澜”的作用，可见货币补贴这种保障方式不仅可以有效解决住房困难家庭的住房保障问题，而且对整个房地产行业的健康稳定发展也具有一定的贡献。除此之外，货币补贴保障方式还会延缓各住宅细分市场住房过滤现象的发生，延长房地产产品的寿命周期，有利于节约社会资源。第四，用住房过滤理论分析保障房供给对商品住宅市场影响，其分析结果纠正了我们对该问题的传统认识。一般来说，我们认为保障房供给只会对住宅市场中的低端细分市场产生影响，而对中高端细分市场几乎没有影响。分析结果并非如此，保障房供给对中高端住宅细分市场同样会产生影响，并且这种影响是通过住房过滤理论产生作用的。

四、建h

1. 政府应转变保障方式，实现以货币补贴为主的保障方式

众所周知，政府每年投入巨额资金建设保障房，此外还要在保障房的使用维护和管理方面投入大量人财物，加大了政府的财政负担和管理难度。相反，如果转变为以货币补贴为主的保障方式，可以减轻政府的财政负担以及政府对保障房的管理工作重担。此外，更为重要的是货币补贴为主的保障方式有利于房地产市场的健康稳定可持续发展。因货币补贴会延缓各细分市场住房过滤发生的速度，同时会适当提高各住宅细分市场的租金和售价水平，对房地产市场的健康稳定可持续发展会起到积极作用。相反，实物补贴这种保障方式会降低各房地产细分市场的租金和售价水平，加速房地产过滤现象的发生，促使低端市场中的房地产过早退出市场，造成社会资源的严重浪费，同时也不利于各房地产细分市场的健康发展。因此，政府应采用以货币补贴为主的方式来解决住房困难家庭的居住需要。

2. 采用货币补贴方式时，政府在制定补贴标准时要秉持动态分析理念

当政府采用货币补贴方式时，保障房政策的实施会刺激整个房地产市场租金水平的提高。因此，为了确保住房困难家庭得到适当的保障幅度，要求政府在制定补贴标准时，要进行动态分析，将保障房政策的实施对整个房地产市场租金水平的影响考虑进来，有利于政府制定更准确的补贴标准以便达到预期的保障效果。否则，如果只作静态分析，可能会造成因保障房政策的实施产生的对住宅市场租金水平的上涨使政府不能达到预期的保障效果。

3. 采用实物分配补贴方式时，政府在制定准入条件时也要秉持动态分析理念

如前所述，实物分配补贴方式同样会对房地产市场的租售价格水平产生影响，会相应降低各细分市场租售价格水平，从而缓解处在保障覆盖范围边缘地带的住房困难家庭的居住需要。所以，当政府以实物补贴方式为主时，较以货币补贴为主的保障方式可适当缩小保障范围，以免因保障房政策的实施产生的对住宅房地产市场租售价格水平的下降使政府超出预期的保障效果。

4. 政府应科学合理确定保障范围和补贴标准，将保障房政策实施对住宅市场租金和售价水平的影响控制在合理范围内

本文已从理论上分析了实物补贴和货币补贴这两种补贴方式均会对各住宅细分市场产生影响。其影响程度将与政府制定的保障范围和补贴标准密切相关，保障范围越大、补贴标准越高，则对各住宅细分市场产生的影响程度就会越大，反之亦然。这就要求政府在制定保障范围和补贴标准时一定要科学合理，既能达到政府的福利保障目的又有利于住宅房地产市场的健康发展。关于这一问题，我们可以采用系统动力学软件构建模型对保障范围和补贴标准进行模拟测算科学确定。

5. 政府应制定相应政策减缓老旧住宅退出房地产市场，以有效利用和节约社会资源

在房地产过热时期，开发商出于逐利目的，政府出于增加财政收入的考虑，老旧小区的住户为了改善居住环境的需要，共同促成了拆旧盖新的加速发展，随之而来的是社会资源的严重浪费和房地产供给的过剩以及空置房的增加。所以，政府应制定相应政策减缓老旧住宅退出房地产市场，以有效利用和节约社会资源。本人认为可以从以下两方面着手，一是制定退出房地产市场的房屋的最低建设年限，低于该年限的普通商品住宅不得退出市场；二是在税费方面增加开发商的拆旧盖新成本，并将此用于保障房补贴。

参考文献：

[1] 董藩等.房地产经济学[M].北京清华大学出版社，2012.

住房保障政策论文范文第2篇

关键词：保障性住房；分配公平；政策建议

一、引言

住房问题连续几年成为“两会”的核心议题，是社会关注度最高的问题之一。“十二五”期间，我国计划新建保障性住房3600万套，从目前已开工和规划开工的保障性住房的规模来看，实际总量可以达到3900万套，届时全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题①。

姜伟新部长：我国保障房包括五大方面：廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房、经济适用住房、限价商品住房。住房保障范围就是低收入和部分中等偏下收入的，没有房子住的和住房困难的群体②。褚超孚（2005）保障性住房是为了实现社会公平，实现中低收入阶层居民的基本居住权，由政府直接出资建造或收购，并以较低价格或租金向中低收入家庭进行出售或出租的住房。

二、保障性住房建设的经济效应

贾康和张晓云（2012）认为我国推行住房商品化制度改革后，国家高度重视保障性住房的建设。从一度注重机会公平与资源效率配置为导向，转向更加注重结果公平的双轨统筹制度的转变。陶雪良和刘洪玉（2010）保障性住房供给所形成的市场效应，间接提高了中低收入人群的消费能力，拉动了经济的增长，推动经济结构的调整与升级。吕维霞、王永贵和赵亮（2011）提到保障性住房政策实现了一定的社会目标和政治目标，得到了社会公众的支持和信任，也使政府获得了较高的公众满意度和政府形象评价。

三、保障房建设、分配过程中存在的问题

杨帆和卢周来（2010）认为保障性住房作为解决社会公平的重要手段，需要政府无偿划拨土地和投入大量资金，并且利润空间有限，地方政府在推动保障性住房建设方面积极性不足。这导致保障性住房所需要的资金、土地、保障房等不能得到有效供给保障。

（一）保障性住房资金缺乏。保障性住房的建设是政府的责任和义务，作为建设主体的各级政府在保障性住房建设时面临最大困难是建设资金的问题。

何江华（2012）认为各地经济发展不平衡导致在财政预算时往往将保障性住房建设专项资金排在靠后或者不予考虑。仲崇酷（2012）由于我国社会经济发展水平有限，各地区发展也不平衡，导致了绝大多数的相对贫困地区保障房政策落实不尽人意，财政资金的短缺是导致社会保障房的建设与社会实际需求的差距较大的重要原因之一。葛扬，贾春梅（2011）地方政府未按规定足额提取保障资金，保障资金被挪用以及筹集资金的实际利用率不高等致使资金投入不足。资金投入不足一直是保障房供给面临的最棘手难题。

（二）保障房供给不足。贾春梅（2011）认为面对保障房建设、分配过程中存在的问题，地方政府对保障房建设本能上存在抵制是直观原因，最深层的原因在于我国财政集权体制和垂直的政治管理体制弱化了地方政府保障房供给的激励。乔坤元（2013）提及到：保障房支出属于典型的民生性支出，难以提升地方官员任期内的经济增长，且保障房支出情况未纳入地方官员的政绩考核体系之中，对地方官员政治升迁的影响力较小。

（三）保障房与保障对象不匹配。韩喜平，周玲玲（2012）在保障房政策实施过程中，最受人诟病的问题在于其分配的不公，保障房与保障对象不相匹配，出现“逆保障”问题。比较突出的表现为：大量的保障房项目以集资房名义成为某些部门单位的额外福利，能够进行集资建房的往往是经济基础比较好的企业或者部门，事实上成为“福利分房”，而真正需要覆盖的低收入人群却无法获得住房。

（四）缺乏有力的制度和法律规定。陈佳（2012）我国真正意义上的楼市还不到20年，计划经济形成的单位福利分房制度尾大难除，导致我国保障性住房建设无论在制度还是立法上都比较滞后，存在保障主体界定模糊、收入线划分不合理、建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。

四、结论

解决保障房的分配不公问题，不能仅仅指责地方政府的失责行为或者呼吁其承担主要供给责任，更应该从源头上对地方政府保障房支出行为进行相应的激励与约束。

（一）有效激励地方政府保障房的供给

首先将PPP融资模式引入到保障房建设中：引进民间资本为政府分担风险、缓解财政压力，引进先进技术促进保障房建设。其次改革地方政府以往的政绩考核制度，将保障房的建设完成情况也包括在内，有效激发地方政府建设保障房的积极性；

（二）推动保障性住房立法

保障房质量问题以及分配管理问题，很大程度上是因为法律体系的不完善，当前政府应加快完善保障房相关的法律政策，明确保障对象。成立专门负责保障房建设以及分配的机构，严格按照相关法律法规，加强对相关部门的监管。

（三）通畅监督渠道，强化社会监督

省社科院研究员吕连生认为，要分配好保障房，必须在准入标准和审核程序上下功夫，实行保障房源分配过程、分配结果“三公开”，强化社会监督。实行保障房源、分配过程、分配结果“三公开”，畅通监督渠道。保障房分配只有公开才能实现公平公正，使中低收入的群体真正受益。

参考文献：

[1]褚超孚.城镇住房保障模式及其在浙江省的应用研究[D].杭州：浙江大学硕士论文2005：8.

[2]贾康，张晓云.我国住房保障模式选择与政策优化：政府如何权衡“倒U曲线”演变中的机会公平与结果均平[J].财政研究.2012年第7期.

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[4]陶雪良，刘洪玉.北京市经济适用住房供给规模影响因素的实证分析[J].系统工程理论与研究.2010年第3期.

[5]杨帆，卢周来.中国的特殊利益集团如何影响地方政府决策――以房地产利益集团为例[J].管理世界.2010年第6期.

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[8]葛扬，贾春梅.廉租房供给不足的事实根源与突破路径―基于转型期中国地方政府行为视角的分析[J].经济学家.2011年8月.

[9]贾春梅.地方政府行为规制与保障房有效供给[J].宏观经济.2011年6月.

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[11]黄玉新.我国廉租房制度建设中的若干问题及对策探讨[J].2007年8月.

住房保障政策论文范文第3篇

【关键词】房地产政策；二元化住房制度；住房保障

0 引言

近年来我国房地产市场持续高位运行，中低收入者难以承受高价商品房消费究竟是政府通过直接干预商品房市场采用行政手段把商品房价格打压到与广大中低收入者的可支付能力相应的水平，还是通过构建公共住房体系来满足普通收入者住房需求，发达国家和地区的二元化住房制度实践模式已经提供了有益的启示：建立分众化、多层次的房地产市场，既满足低收入家庭的刚性消费需求和中等收入的改善性住房需求，又满足投资性需求。本文将以二元化住房制度视角，通过我国历年来房地产政策的纵向比较以及中德、中新房地产政策的横向比较来分析中国房地产目前保障性住房存在的问题，借鉴其他国家的二元化制度实践模型，为中国进一步加强住房保障有重要启示。

1 二元化住房制度内涵与研究现状

1.1 二元化住房制度的内涵

二元化住房制度是将住房分为商品房性住房和公共保障性住房，根据两类住房的不同属性分别用两套不同的逻辑来进行资源配置的制度。其中商品性住房主要依靠市场供求关系来进行调节，针对的受众主要是高收入群体；而公共保障性住房主要有政府直接提供或者帮助实现，针对的受众主要是中低收入家庭。

二元化住房制度是基于住房这种商品的特殊属性而产生的制度模式。住房不仅要满足低收入人群满足基本住房的需求，中等收入人群改善居住条件的需求，还要满足高收入人群消费投资的需求。所以，一方面住房具有其准公共产品的属性，不论贫穷富有都应该享有最基本的维持生存生活的住房权利，国家政府有义务提供保障；另一方面，住房又是用来交换的劳动产品，具有商品属性。因此运用二元化住房制度视角指导房地产政策的制定和实施有其理论根据。

1.2 研究现状

现今，提倡突破商品房制度框架，利用二元化制度来解决当前住房问题的研究已经逐渐成为热点。徐平华认为，市场作为配置资源的手段，往往只讲效率，不讲公平，他主张构建“市场+保障”的二元化住房制度框架，把解决中低收入家庭“住房难”问题的工作重心从控制房价转移到提供保障住房上来【1】。新加坡南洋理工大学刘云华博士认为，在新加坡二元化的房地产市场结构下，普惠性的公共住房制度为普通民众提供了可支付的低价住房，而自由竞争的商品房市场满足了高收入者和外来资金对房地产的需求，即使面对金融危机的影响，新加坡亦做到了房价涨跌而与民无涉。刘云华认为，房地产在和谐社会构建中具有重要作用，主张二元化房地产市场是不发达的开放经济通常的选择【2】。清华大学刘洪玉教授等人指出，房价的持续上涨使中等收入者也逐渐失去了从市场上购买住房的能力，这需要我们重新审视我国的住房问题，重新认识房地产市场，重新认识公共住房政策；我国的市场经济体制改革还未完成，住房制度的转型，即从公有住房体制转为公共住房与市场住房结合的新体制，也才刚刚起步。

2 我国二元化住房制度的实践

2.1 我国房地产房地产政策现状

从1998年首次启动房改至今，中国的房地产政策从土地、财税、金融、行政等方面陆续进行了多次改革。在房地产调控政策频出的同时，保障性住房政策却进展缓慢，并在反腐进程不断推进的同时屡屡爆出“房哥”“房姐”及保障房分配丑闻。

中国的现行公共保障性住房分为经济适用房、廉租房、限价房等几种形式，这开始于1998首次启动的房改，此次改革核心是建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，具体包含高收入者购买商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次，政府承诺城市80%以上家庭应由政府供应经济适用房，而不是商品房。这为中国奠定了房地产政策的整体基调。然而2003年国家的政策却发生了偏转，03年8月，“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”（18号文件）出台，将房地产业定位为国家经济发展的支柱产业，经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”，经济适用房让位于商品房，这也成了我国住房保障缺位的开端。此后中央虽出台了《经济适用住房管理办法》、“关于保障性安居工程建设和管理的指导意见”等相关文件，并提出建设3600万套保障房，但制度的漏洞与实施环节的监管不严使得保障房却仍屡陷建设和分配困境――建设方面由于利润低导致地方政府和开发商都无动力参与建设，在分配上更是屡屡曝出保障房成公务员福利小区的丑闻。

2.2 二元化住房制度在我国实践的迫切性

基于以上现状，我们发现中国的房地产政策在政府和市场的定位中仍存在偏差，商品房与公共保障性住房存在混杂，根据二元化住房制度的分析视角，政府除了通过税收、银行利率等方式对商品房市场进行干预外，更加应该着力推动保障性住房的进程，不仅大力建设保障性住房，同时还要加强相关立法、落实监管并保证保障性住房的质量，让保障性住房制度真正发挥其作用。商品房与公共保障性住房齐头并进，商品房主要交由市场调控，政府主导保障性住房建设，才能真正扭转中国目前房地产市场的矛盾与尴尬。

3 国外二元化住房制度

3.1 新加坡二元化住房制度

在新加坡的房地产政策中二元化住房制度起了极其重要的作用，“以政府分配为主，市场出售为辅”是新加坡房地产政策所坚持的特色理念，住房市场分为公共住房（租屋）和商品房市场。

1、分阶段梯度来细分房地产市场的有效需求

新加坡的房地产政策目标经历了“满足居民居住需求――不断改善居民居住质量――鼓励居民拥有住房产权”三个阶段。早期的房地产政策旨在满足公民居住需求，基本居住条件满足之后，新加坡又通过发展新市镇，不断提升居民居住环境和品质，现如今其房地产政策目标转为保证公民拥有自己的住房并促进房地产市场发展，让公民拥有自己产权的住房，不仅满足居住需求还能为居民提供资产收益。

2、建立多层次住房供应体系以保障居民居住权

从各国的实践经验来看，住房具有消费和投资的双重属性，住房市场既要满足低收入人群的刚性消费需求和中等收入人群的改善性需求，又要满足高等收入人群的投资性需求，因此应该建立有分众化、多层次的房地产市场。

3、制定严密的制度来保证有限住宅资源优先满足民生需求

制定严格的市场准入条件和严格的市场退出机制。新坡政府规定，一个家庭只可拥有一套组屋，如需再购买新房子，旧组屋须退还出来，以防投机占有。对于弄虚作假、骗购骗租者，当事人将受到达5000新元的罚款或6个月的监禁，或者二者兼施。

3.2 德国的二元化住房制度

德国的二元化住房制度的成功实施主要得益于其明确的住房福利政策和完善的房地产市场机制。

首先，德国拥有明确的住房福利政策即对于房地产业有明确的房地产经济地位。德国宪法规定，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是政府的首要政策目标之一，德国并未把房地产作为经济增长的支柱性产业而是作为社会福利机制极其重要的一环，稳定房价是政府实施房地产政策的基本目标，并未把房地产作为支柱产业。

其次，德国建立了完善的房地产市场机制。主要表现在以下几个方面：

第一，房地产规划。德国法律规定，开发商应为社会不同阶层的居民提供住房，在面积大小、房屋设施、租金或购买能力等方面需满足不同阶层需求。第二，房屋租赁市场。德国政府重视房屋租赁市场的法规建设与管理，鼓励修建租住房屋，保护房客利益，大批量供应廉租房和商业出租房。第三，独立的房地产评估。德国建立起一套完整的独立的地产价格评估机制，各类地产的价格均由独立的地产评估师来评估认定，并要求其对自己的评估结果负责30年。第四，完善的信贷制度。在地产金融领域，德国的合同储蓄住房金融模式和房贷的固定利率机制为稳定房价提供了金融制度保障。第五，法令政策方面。承建者必须履行国家规定的义务，受到以下几方面的制约：公益性住宅须是供出租的住宅；出租的公益性住宅实行低房租制，受政府控制。

4 二元化住房制度的启示

二元化住房制度为我们重新认知住房问题，调整宏观调控住房市场的思路，推进住房市场的健康发展具有重要意义。构建二元化住房制度，应从以下三方面着手：

第一，制定住房保障法，在法理上界定清楚居民的基本住房权利与政府在住房保障中的责任与义务。近些年来，我国的公共性住房政策出现摇摆，商品房投资高速增长，公共住房却越建越少，这与我国缺乏相关的住房保障法律有很大关系。在发达国家，公共住房法均是国家大法。因此，当前我国尽快制定公共住房法，明晰二元化住房制度的法理地位迫在眉睫。

第二，加强公共租赁房的建设，树立住房梯度的消费理念。住房租赁与较低的支付能力相对应，是形成住房梯度消费理念的前提。国际上在制定公共住房政策时都很重视公共租赁房的发展。我国租赁房建设严重滞后，加之近年来旧城改造，城区廉价房源减少，很多人只能到城郊租房。针对当前新进入城市的年轻人以及进城务工人员被排斥在住房保障范围之外的情况，可用发展租赁房来保障他们的基本住房需求。

第三，发挥非营利机构的作用，加大公共住房建设力度。我国目前的住房市场开发商独家经营，而公共住房的非营利性使得一些开发商兴趣不大，更有甚者，开发商为谋取利益通过粗制滥造来降低公共住房的成本。在国外，公共住房建设中政府控制的非营利性公司和非营利组织发挥了重要作用，这些机构组织的存在打破了开发商的垄断势力。鉴于我国正处于城市化发展阶段，应该重点借鉴发达国家在城市化过程中实施的住房政策，增加公共住房数量，而不应把中低收入者推向商品房市场。

5 结论

近年来，我国商品房价格的上涨和高位运行，受很多因素影响，如土地供给有限性“人口城市化加速”国外热钱的涌入等，房地产市场的需求还可能持续旺盛，房价具有不断上涨的趋势【15】，这使得中低收入者难以承受高价商品房消费。政府通过直接干预商品房市场采用行政手段不断把商品房价格打压到与广大中低收入者的可支付能力相应的水平，但力度过强抑制房地产市场发展，力度过弱达不到使低收入者买得起房的目的。发达国家和地区的实践证明通过市场化的方式不可能解决所有人的住房问题，中低收入者的住房问题必须靠公共住房来解决，通过建立健全住房保障机制，为困难家庭的基本住房需求“托底”【14】，一味的通过干预商品房市场已经不再使用。

如今，提出通过构建公共住房体系来满足普通收入者住房需求而不影响房地产市场的正常运行成为新的解决思路。发达国家和地区的二元化住房制度实践模式为中国解决当下问题提出了新思路。制定住房保障法、加强公共租赁房的建设、发挥非营利机构的作用，建立分众化、多层次的房地产市场，既满足低收入家庭的刚性消费需求和中等收入的改善性住房需求，又满足投资性需求，建立中国化的二元化住房制度。

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住房保障政策论文范文第4篇

关键词：房地产；宏观调控；住房保障；评价

近年来，随着我国经济持续快速发展、城市化进程提速、土地价格不断飙升，高房价已成为摆在政府面前的一个现实民生问题，由此引发的各种社会问题也层出不穷，房价已成为构建和谐社会的拦路虎。作为国家对房地产市场宏观调控重要组成部分的住房保障政策，已紧密关系到人民群众的切身利益。

2011年6月，党的十七届五中全会，再次提出要加大保障性住房建设力度，全国将在今年完成建设保障房1000万套，未来5年开工建设约3600万套保障房，这为我国未来的保障性住房建设指明了方向。因此，在当前房地产市场宏观调控的大背景下，如何正确理解及评价住房保障制度的经济学作用，对保持我国房地产市场的健康有序发展具有重要意义。

一、住房保障制度的基本概念

住房保障制度通俗地讲就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，运用经济、行政和法律手段，以保障满足国民基本住房需求所做出的多种制度安排。在一个完整的住房保障体系中，住房保障的对象，从狭义上讲是对少数低收入、住房困难群体提供的特殊保障；从广义上讲，是对广大社会成员以提高其住房消费能力而提供的普遍的住房保障。特殊保障是对少数贫困群体的一种社会救助；普遍保障是对广大社会成员提高住房消费可支付能力的一种扶持。换言之，普遍性的住房保障制度是社会和谐、经济发展的基石，而特殊性住房保障制度则是为了救助弱势群体，体现的是社会公平与互助，而一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合。因此，保障性住房可以定义为那些政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、价格、租金的经济适用房和公共租赁房。

政府救助和扶持的保障对象不同，保障的方式也有所不同，可以是实物保障，也可以是货币保障；而从保障切入点或方式上讲，又可以将住房保障分为住房供给面和需求面的保障，前者主要是由政府直接出资兴建住房并分配给保障的对象，后者则是政府通过收入补贴、税收减免、信用担保、金融扶持等方式增强保障对象的住房可支付能力。尽管住房保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府实施住房保障政策的目标只有一个，就是让“人人住有所居”。

二、制度评价的理论依据

住宅保障制度作为政府调控房地产市场的政策措施应符合经济规律。因此，了解相关经济理论对制度评价具有特殊重要作用。

（一）“准公共物品”理论

经济学所谓的公共物品是指政府为社会提供集体利益的物品和劳务，具有消费的排他性、使用效益的外部性和所需费用的共同分担性特征，如国防、教育等。而所谓私人物品指那些消费具有竞争性和排他性，而且能够准确地识别其受益产品，如食品、服装等。介于上述两者之间的就是“准公共物品”或“准私人物品”，如煤气、通信等。

在解决居住问题时，居民对市场的依赖程度与家庭收入水平息息相关。家庭收入水平越高，对市场的依赖程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府优惠政策扶持的程度越高，住房就越接近公共物品。显然，在我国现阶段，对于中低收入人群而言，住宅介于公共物品和私人物品之间，具有“准公共物品”特征。

（二）供求理论

供求理论是在市场经济条件下，描述供求数量和价格之间相互关系的理论，价格与供给数量正相关，与需求数量负相关。由于房地产市场的不完备性，使得仅靠价格机制的作用难以实现市场均衡，因此需要借助政府的干预来影响市场的供给、需求的数量和价格，引导各市场主体对房地产市场形成合理预期，以实现房地产市场资源配置的优化。

政府干预房地产市场是必需的，但这种干预并不是取代市场本身的自行调节机制，而是弥补市场机制的不足和缺陷。因此，政府制定市场干预政策时，必须准确把握已存在的供求关系，分析房地产市场供给弹性、需求弹性等市场特征，遵循房地产市场短期和长期的供求变化规律。

三、住房保障制度的经济学评价

在当前国家对房地产市场宏观调控的政策背景下，住房保障制度作为调控的手段之一，一方面增加了住房供给；另一方面拉动了住房需求，对平衡房地产市场的供求失衡，平抑居高不下的房价，避免房地产市场因国家调控对经济发展的影响，起到了内在稳定的作用。

（一）保障住房供给

保障住房供给的方法有两种：一是修建公有住房，直接增加住房供给；二是减少投资者的成本，间接增加住房供给。

1.直接增加住房供给

如图1所示，政府直接增加住房供给时，住房供给曲线向右移动，与住房需求在E′点相交，在较低的价格水平上使供给与需求达到均衡。

政府直接提供住房充分发挥了政府行政调配资源的优势，能够在短时间内扩大住房总量，缓解住房短缺。但其弊端也很明显，如政府财政压力过大，而且在相当程度上抑制了房地产开发企业的作用，不利于发挥社会投资的积极性。因此，政府直接提供住房仅限于在住房供求矛盾尖锐、住房严重短缺的环境下实施，同时还要注意保持适度。

2.间接增加住房供给

当前，政府对保障性住房建设出台了许多优惠政策，如提供优惠贷款、减免税收、降低土地成本和简化行政审批手续等形式来减少投资成本，间接地增加了住房供给。

政府采取这些措施的目的是减少修建住房投入要素的成本，降低住房平均成本和边际成本。如图2所示，房地产开发企业的投资建设成本由于各种供给政策而下降，住房的平均成本曲线和边际成本曲线分别从AUC0和MC0下降到AUC1和MC1，成本减少使住房供给量从Q0增加到Q1。

减少房地产开发企业的投资成本，间接地在更大范围内增加住房供给，同时也存在着某些缺陷，如低息贷款政策不仅需要国家不断的财政支持，而且这种金融制度与整个国家的资本市场分割，不利于提高国家金融体系的运行效率；同时，减少土地成本不仅会造成国有资产的流失，而且会使享受政策的房地产开发企业处于一种不公平的竞争状态；另外，减税政策扭曲了市场信号，降低了微观经济效率。

（二）拉动住房需求

政府实施保障住房需求政策的目的是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。这里，我们依据一般消费理论对政府的住房补贴政策进行分析。

基本假定：家庭全部收入用于住房商品和非住房商品消费，且住房商品正常消费数量q和非住房商品消费数量z时效用最大；家庭初始选择住房商品和非住房商品的消费数量分别为q0（最低为qmin）和z0；得到没有任何附加条件的住房补贴s时，家庭消费住房商品的数量增加到q1。

对于接受补贴的家庭，还必须假定其家庭收入的某一比例固定地用于住房消费，图3中q′表示这一固定的住房数量。显然，只需考虑q′点竖线右方的区域。根据qmin、q0和q1之间的关系，可以得出以下三种情况：如图3（a）所示，初始消费q0超过要求的最小值，即q0在qmin的右方，对于其进行补贴，这种家庭会将这种补贴当作额外收入，而由于住房收入弹性较小，因此预期拉动住房支出的增加较小；如图3（b）所示，初始消费q0没有达到最低限度要求，即q0在qmin的左方，对于其进行补偿，收入就会使住房消费增加，达到最低限度的要求qmin，从而预期会拉动住房消费；如图3（c）所示，初始消费也没有达到最低限度要求，即q0在qmin的左方，对于这种家庭进行补贴，住房消费仍然小于qmin，因此预期：除非政府给予更多的补贴，否则原有的补贴不会拉动住房需求。

由此可见，住房补贴政策，一方面能保证真正补贴给中低收入家庭，从而更能控制和减少政府的住房开支；另一方面，它还能避免对房地产市场自身运行规律和运行效率的干预。但同时，这种方式只能在一定限度内拉动住房需求，并不能对住房供给产生任何作用，并且在住房供给不足的情况下，发放住房补贴会引起房租和房价上涨，从而增加申请住房补贴的数量，增加政府财政支出压力。

四、结论

房地产业由于具有较强的产业关联性和广泛的市场，是国民经济增长的重要支柱产业，国家对房地产的宏观调控，在一定程度上影响了社会投资。而通过保障性住房的建设，一方面可以平衡因宏观调控导致房地产业的投资下降，避免经济的剧烈震荡；另一方面也保障了中低收入家庭的住房需求。因此，从经济学理论角度看，住房保障制度对于稳定社会投资，拉动住房消费，保持国民经济的健康稳定发展具有极其重要的经济学意义。但同时，因其实行政府严格的价格管制，虽然在一定时期能够达到“满足中低收入家庭需要”的目的，但会对长期住房问题的解决带来压力，如会影响社会投资的积极性，导致长期市场供给的减少，不利于房地产市场自我调节机制的形成，所以住房保障制度也有一定的局限性。

参考文献：

1.洪银兴.现代经济学(第三版)[M].江苏人民出版社,1998.

2.李.现代西方经济学原理(第三版)[M].中山大学出版社,1999.

住房保障政策论文范文第5篇

关键词：保障性住房；保障性住房建设；商品住房市场

中图分类号：F2933 文献标识码：A

收稿日期：2013-08-27

作者简介：吕萍（1962-），女，呼和浩特人，中国人民大学公共管理学院教授，博士生导师，研究方向：住房政策、土地经济与管理；戚瑞双（1975-），女，河北唐山人，北京电子科技职业学院副教授，中国人民大学公共管理学院博士研究生，研究方向：住房市场与政策、土地经济与管理；李爽（1987-），女，黑龙江呼兰人，北京市规划委员会职员，研究方向：房地产政策。

基金项目：国家自然科学基金项目，项目编号：71173223。

2010年中央政府下发文件，提出要加快推进保障性安居工程建设，同年，国务院确定建设保障性住房和改造各类棚户区住房580万套，安排保障性安居工程专项补助资金800多亿元，比2009年增加300多亿元，同时提出到2012年底要基本解决1 540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2011年“两会”上，温总理在政府工作报告中把进一步扩大保障性住房建设规模作为房地产市场调控的第一条，全国保障性安居工程2011年的建设任务由2010年的590万套增加到1 000万套，增加了724%，投资约14万亿元（其中政府投资约5 000亿元）；“十二五”期间将建设3 600万套，大约投资5万亿元，城镇居民住房保障覆盖面达到20%，做到应保尽保。2012年党的十再次明确提出要在“住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”，并实现到2020年住房保障体系基本形成的目标。显然，我国中央政府大力发展保障性住房的初衷是解决中低收入家庭的住房困难问题，同时希望保障性住房能在一定程度上挤出房地产市场的泡沫。根据住建部网站信息以及国家统计局公布的历年国民经济和社会发展统计公报，2009年至2012年底，全国共新开工建设各类保障性住房2 899万套，基本建成1 700万套，中低收入家庭的住房困难问题无疑得到了一定程度的缓解。而如此大规模的保障性住房建设对于住房市场是否起到了稳定房价的基础性作用以及这种作用实现的条件是什么？在我国正处于城市化、工业化、市场化、国际化、信息化全面推进的社会经济转型时期，住房和住房保障制度作为社会经济多方面问题的一个交集，上述问题的厘清无疑对我国当前社会和经济发展具有重要意义。

一、相关研究

目前，很多学者对保障性住房建设对商品住房市场尤其是对其房价产生影响做了研究，并得出截然不同的结论：

一是认为保障性住房建设会抑制商品住房市场价格。大部分学者都认同增加保障性住房供给能够促使房地产市场结构的合理化，平衡供求（谷俊青，2010），同时能够抑制商品住房价格。其中，定性分析主要是从保障性住房建设对商品住房市场供求关系的改善角度进行分析的。普遍认为，保障性住房建设会增加住房供给从而会拉低住房价格（张光进，2011）；也有的认为保障性住房建设会分流商品住房市场的需求，从而能够抑制房价（马国强、田文杰，2012）；还有一些学者认为保障性住房建设有助于改善高房价预期并提供一种调整利益分配模式，从而能够有效稳定房价（孙志波，2010；叶檀，2008）。更多的学者使用定量分析的方法支持了上述结论。最初有些学者采用简单的数量计算的方法，选取相关指标对经济适用住房政策效果进行实证研究，得出了经济适用住房不仅扩大了住房供应，而且抑制了商品住房市场价格的结论（牛毅，2007）。之后有学者采用相关分析的计量方法，对保障性住房建设对商品住房价格的影响进行了更为细致的分析，不仅用实证的方法得出了保障性住房建设会通过增加供给（孙志波，2010）、分流需求（张聚峰，2008）等途径有效抑制商品住房价格上涨的结论，而且得出了精确的数量关系结论。例如，贾珩（2010）通过对全国1998-2008年相关数据的相关性分析，得出在90%置信区间下，经济适用房新开工面积每上升一个百分点，就会对房价产生 0574 的平抑作用。张聚峰（2008）也通过对全国1997-2007年数据的分析发现，经济适用房的占比每上升一个百分点就会对住房价格指数增幅产生 0841 的平抑作用。潘爱民等（2012）通过1999-2010 年的全国数据分析发现当经济适用房销售面积增加 1%时，会促使房地产价格下降 04442%。也有学者引入相关模型进行了更为深入的分析，比较典型的包括：王先柱、赵奉军（2009）通过供求模型分析得出保障性住房建设的推出不但提供了价格更低的房源，同时也降低了商品房的价格的结论；在数值上，以经济适用房为主体的保障性住房每增加1%，将导致房价降低0046%。陈涛等（2011）应用Granger 因果分析理论构建了住房保障规模的系统动力学模型，并进行了模拟仿真分析，发现住房保障规模增加10%可抑制商品房价格467%的上涨幅度。刘亚臣等（2012）在Stackellerg博弈框架下构建双渠道均衡博弈模型，分析公平导向下商品房和保障下住房的均衡供应，发现开发商的定价策略是受政府制定的保障性住房价格和土地价格影响的，而影响的方向会因土地价格的不同而不同，当土地价格较低时，开发商倾向于制定较低的商品房价格，而土地价格较高时，开发商倾向于制定较高的商品房价格，而土地价格适中时，保障性住房价格则不能影响商品房价格。王斌等（2011）则使用住房过滤模型对住房保障政策对房地产市场的影响机理进行了分析，认为我国以 “补砖头”为主体的住房保障政策有利于稳定房价，并通过构建 SVAR 模型就住房保障对房价的动态冲击效应进行检验，发现经济适用房建设对房价上涨具有抑制作用。此外，苟兴朝（2011）利用挤出（挤入）效应原理进行分析，认为由于我国利率市场化程度较低，资金供给量相对充裕，公共财政与私人资本投资领域的殊异，使得目前我国保障性住房对商品房不仅没有“挤出效应”，还有“挤入效应”，二者能够相互依存、协调发展、和谐共生。

二是认为保障性住房建设不会抑制商品住房市场价格。一些研究得到了与上述结论不同的观点。茅于轼（2008）认为 “大建经济适用房会减少商品房从而推高房价”。贾玉鹏（2008）认为保障性住房建设使建设商品房的土地减少令供应量不足，在某种程度上助推了商品房价格上涨。而王小广（2010）认为，在一个投机主导的市场中，增加供给只会是“火上浇油”。陈杰、王文宁（2011）通过构建一个简单的理论框架，对经济适用房对商品住宅价格的影响效应进行系统的研究，认为保障性住房要回归保障低收入家庭的本质，要与商品住房体系做实质切割，对其抑制房价的效应不应有过高期望。王新（2010）认为，“9 000亿元的保障房投入无疑会加重中低收入者持币待购的观望心态，对于处于产业链低端的住房供应造成一定负面影响”。

此外，在国际文献中，讨论公共住房的供应对私人开发住房影响的文章也不多见。Murry（1983，1999）较早地讨论了美国公共住房建设是否对私人开发住房产生挤出效应，他发现目标定位在中间收入阶层的公共住房或财政部门对这些住房所给予的补贴都没能达到增加住房供应的目标，实际效果只是替代了私人开发住房。Malpezzi and Vandell（ 2002）通过构建供需模型发现，享受 LIHTC 的住房开工量与住房存量没有相关关系，即美国对公共住房开发的补贴只是产生了替代效应，没能净增加住房供应。Lee（2007）通过构建面板 VAR 模型，对韩国的公租房投资与私人住房投资的互动关系进行了研究，发现公租房投资在住房紧缺的时候对私人住房投资产生刺激作用，而在住房相对充裕时候二者则存在互为因果关系的挤出效应，而且这种挤出效应会随着居民自有房率的提升而提高。

综上，虽然这些学者依据了不同的理论，采用了不同的分析方法，对不同地点或不同时间的数据进行了分析，但是还是得出了一些具有共性的结论。在此基础上，可以发现：保障性住房建设对商品住房市场的影响会因为经济背景的不同、住房市场发展程度的不同而不同。

二、保障性住房建设对商品住房市场影响的理论分析框架

在对前述文献研究的基础上，我们判断保障性住房建设对商品住房市场会产生影响。

（一）保障性住房建设对商品住房市场影响的理论依据

一般来说政府应该提供公共物品，一方面是弥补市场失灵，另一方面也是有效率地保障社会公平。保障性住房即是一种准公共物品，因此政府进行保障性住房建设是有效率保障社会公平、解决中低收入家庭住房问题的现实选择。

其次，根据一般均衡理论，要将相互联系的各个市场看成一个整体，每个子市场中的价格、供求等会受到其他相关子市场的影响。因为各种商品之间总是或多或少存在联系。如果是两种相互替代的商品时，则一种商品价格的提高会导致另一种商品的需求的增大，均衡会发生移动；如果两种商品是互补的，则一种商品价格的提高会导致另一种商品的减少，均衡也会发生移动。即每一商品价格都不能单独决定，而必须和其他商品价格联合决定。从理论来说，基于住房的异质性和住房市场不完全竞争、信息不对称等显著的特点，住房市场很难通过市场机制自我实现完全均衡。因此，保障性住房建设是增加中低收入子市场的供给以实现中低收入住房市场均衡进而实现一般均衡的一种干预方法。从目前实际来看，保障性住房建设中有大量的商品房或半商品房性质的住房，比如经济适用住房和限价房，因此我们假定住房市场分为保障性住房市场和商品住房市场两个大的子市场，那么改变保障性住房市场均衡的同时，必然也会对商品住房市场产生影响。而影响的方向和程度则应该主要取决于商品之间的关系――是替代关系还是互补关系，以及替代或互补的比例大小。显然，保障性住房和商品住房之间是替代关系，因此，保障性住房建设对商品住房市场的影响主要取决于替代的比例大小，从理论上来说，其一方面取决于保障性住房建设的规模以及被保障人群在商品住房市场的份额，建设规模越大、被保障人群在商品住房市场的份额越大，替代比例越大；另一方面，替代比例的大小还取决于商品住房市场的需求价格弹性，需求价格弹性越大，替代的比例就会越大，因为一般来说保障性住房价格相对商品住房价格都要低，对价格敏感的人群，会首选保障性住房，因此替代的比例就会越大。在同样的商品面前，理性的消费者总是会选择价格相对较低的进行消费，因此需求价格弹性对替代比例大小的影响不进行深入的讨论。在此基础上，本文认为保障性住房建设对商品住房市场的影响主要决定于两个因素，即保障性住房建设的规模以及被保障人群在商品住房市场的份额。本文正是基于这样的判断重点讨论保障性住房建设对普通住房市场尤其是价格的影响方向和程度的。

此外，需要说明的是，（1）保障性住房建设会影响人们的预期，从而进一步影响人们在住房市场的消费行为，同样会最终取决于政府建设的保障性住房与商品住房是替代还是互补关系以及替代或互补的比例大小。因此，其结论应与需求分析相似，所以不再单独讨论。（2）也有观点讨论关于保障性住房建设需要大量土地，因此土地市场对商品房建设具有一定的挤出效应，从而会减少商品住房的供应。这个结论成立有一个前提，就是土地供应总量一定，且商品住房土地与保障性住房土地具有替代性。但是，从实践来看，一方面我国住房土地供应总量滚动的，并没有固定不变，而是随着需求在不断增加，另一方面保障性住房土地区位与商品住房区位条件在目前具有一定的不可替代性。因此，保障性住房建设对商品住房的供给的影响在我国目前情况下是有限的。

（二）市场细分假设下保障性住房建设对商品住房市场的影响

1.住房市场细分及保障性住房的定位。将住房市场进行进一步细分。我们假定一个广义的收入变量，这个收入变量是指住房需求人及其家庭成员的各种收入以及现有资产情况。以这个广义收入为变量，将住房市场划分为高收入（HI）、中高收入（MHI）、中收入（MI）、中低收入（MLI）、低收入（LI）和最低收入（MLI）六个子市场①，见表1。一般来讲，保障性住房是向中收入及以下的收入人群提供②。从中我们可判断，中低收入、低收入和最低收入在住房市场中所占的份额比较小。

在此基础上，将政府建设的保障性住房分为租赁型（LH）和出售型（SH）两种。其中把提供给最低收入人群（LEI）和低收入人群（LI）的租赁型保障性住房简称LH1，把提供给中低收入（MLI）的租赁型保障性住房简称LH2，则在保障性住房和其需求类型上，我们可以有如图3的匹配性假定。即租赁型保障性住房（LH）主要向低收入（LI）和中低收入（MLI）的住房需求群体提供，而出售型保障性住房（SH）主要向中低收入（MLI）和中收入家庭（MI）的住房需求群体提供。

2.具体分析。

（1）在保障范围内，LH1增加不会对住房租赁市场产生影响。从需求的角度而言，LH1主要提供给低收入及最低收入人群以解决其住房问题，而这部分人群在原住房市场中所占份额很小，而且主要是体制内流转，不存在增值收益获利的问题，因此，如果新建LH1住房总量与需求相匹配，新建LH1难以对住房市场产生有效或明显的影响。

（2）LH2增加对住房租赁市场会产生影响，影响的程度见表2。LH2主要提供给中低收入人群以解决其住房问题，这部分人群在住房租赁市场中有一定的比例，因此LH2的增加必然会减少普通住宅市场的租赁需求，或相当于增加了普通住宅市场的供给，在假定其他条件不变的情况下，普通住宅市场的租赁价格会下调（如图4所示）。从图中可以看出，租赁型保障性住房最大需求为LHD，已经满足的需求为LHD1，假设政府增加LH2的租赁型保障性住房，从LHS1到LHS2，相应的满足的需求从LHD1增加到LHD2，由于需求LH2的人群在住房租赁市场中占有一定数额的比例，则使得商品住房租赁市场中的需求从D1移动到D2，租赁价格由P1降到P2，D1到D2移动的幅度以及P1到P2移动的幅度取决于需求LH2的人群在住房租赁市场中所占的份额，份额大，则移动的幅度大，反之，移动的幅度小。因此，政府建设租赁型保障性住房能否对住房租赁市场产生影响主要取决于两个因素，一个就是政府增加的租赁型保障性住房量的规模，另一个是租赁型保障性住房需求者在住房租赁市场中所占的比例。

（3）在保障范围内，SH增加会对普通住房市场产生影响，影响的程度见表3。同样的原理，SH主要提供给中低收入和中收入人群，而这部分人群在原租赁和销售住房市场中都占有较大的份额，而且一般出售型保障性住房都具有部分产权，符合条件后可以上市，所以存在增值收益获利，所以不排除会有寻租行为出现，因此，无论出售型保障性住房规模多大，都会减少普通住房市场需求，即会对普通住房市场需求产生挤出效应（如图5所示）。从图中可以看出，出售型保障性住房最大需求为SHD，已经满足的需求为SHD1，假设政府增加SH的出售型保障性住房，从SHS1到SHS2，相应的满足的需求从SHD1增加到SHD2，由于需求SH的人群在商品住房市场中占有较大的比例，则使得商品住房市场中的需求从D1移动到D2，价格由P1降到P2，D1到D2移动的幅度以及P1到P2移动的幅度取决于需求SH的人群在住房市场中所占的份额，份额大，则移动的幅度大，反之，移动的幅度小。因此，政府建设出售型保障性住房能否对商品住房市场产生影响主要取决于两个因素，一个就是政府增加的出售型保障性住房量的规模，另一个是出售型保障性住房需求者在商品住房市场中所占的比例。我国目前的情况应该属于第二种，其中若考虑利用保障房政策的投机者则影响和问题会更大。值得注意的是，由于针对的需求人群在原市场中所占份额不同，LH2增加对普通住宅租赁市场的影响会小于SH增加对普通住宅销售市场的影响，反映在图5中就是住房市场需求曲线的移动的幅度更大。

（4）当LH和SH政府建设规模超过保障范围时，会对住房市场产生明显影响。此外，如果LH和SH政府建设规模过大，超出对应的人群需求，即租赁型保障性住房供给和出售型保障性住房供给超过最大需求LHD和SHD，如果保障性住房的准入条件非常严格，过多的保障性住房无法有效利用，则会造成保障性住房规模过大，资源闲置和浪费。解决的办法就是部分转为商品房或放宽保障对象的标准，根据上述分析原理，相当于增加普通商品住房市场供给或减少需求，则必然会对住房市场产生挤出效应，从而可能达到促使住房市场价格下降的目的。

三、北京市保障性住房建设及其对商品房市场的影响

（一）北京市保障住房建设的总量规模

截止到2010年底，北京市历年保障性住房供给总量见表4。LH1为4 993套，LH2为2 044套，SH为175 827套，合计约18万套。 “十一五”期间，北京市各类保障性住房中，经济适用房和限价房供给比例较大，分别为66%和28%，而廉租房和公租房供给量共占6%的比例。2011年北京市建设、收购各类保障性住房23万套，竣工各类保障性住房10万套，继续保持高速建设趋势，但内部分配有所调整，租赁型保障性住房比例达到15%。2012年，北京市全年新开工16万套，建成各类保障房10万套。总之，“十二五”期间，北京全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，目标是五年中保障性住房建设占住房建设总量的60%，其中提高公租房建设比例，达到保障性住房建设的60%。具体来说，其中50万套是有针对性的棚户区改造安置房，另外30万套是公租房，还有20万套是经适房和两限房。

根据北京市房地产统计年鉴（2011），截止2010年底，北京市廉租房、经济适用住房和限价资格申请2562万户，其中廉租住房308万户，占12%，经济适用住房926万户，限价房1328万户，两项合计2254万户占88%；累计备案家庭2178万户，其中廉租房24万户，占11%，经济适用房786万户，限价房1152万户，两项合计1938万户，占89%。因此，从实际来看，北京市保障性住房供需严重不平衡，供给没有很好地满足需求，无论是租赁型保障性住房还是出售型保障性住房，供给相比实际需求都存在短缺缺口。

截止2010年底，北京市城镇户籍人口9895万人，3801万户，如果按照保障性住房20%覆盖率的国际水平，保障性住房应达约到76万套。而如果扩大范围将常住人口纳入考虑，北京市截止2010年底，全市城镇常住人口1 6864万人，约为675万户③，保障性住房应达约到135万套。由此可见，北京市保障性住房建设规模总量远远没有做到“应保尽保”。

按照北京市保障性住房规划，“十二五”期间供给100万套保障性住房，累计将达到1186万套。如果按照城镇户籍户数增长速度不变考虑（见表5），截止2015年末，北京户籍户数将达到约422万户。如果将1186万套保障性住房全部提供给户籍人口，那么覆盖率将达到28%。因此，北京“十二五”期间保障性住房建设总量规模从户籍人口来看的话，超出20%的国际警戒线，总量过大。如果按照常住人口计算，“十二五”末，常住人口户数约为790万户，则覆盖率为15%。因此，如果随着我国城市化进程不断加速，北京市若将来取消关于保障性住房的户籍控制、住房限购等政策，则保障性住房需求仍将大于供给。不仅如此，如果将在北京的低收入打工者这部分“北京新市民”纳入保障体系中，则必然进一步扩大了保障需求与供给之间的差距。

也可以根据实际情况进行相对规模的测算。根据北京市房地产统计年鉴，2010年全年，北京市住房租赁市场中介机构全年成交407万套，且租金价格整体呈上涨趋势。说明，租赁市场供不应求，而北京市全年存量住宅成交167万套，新建住宅预售成交94万套，新建现售住宅成交15万套，按照普通住宅占80 %测算，则分别为752万套和12万套，因此新建普通住宅共成交872万套。加上存量住宅成交，住宅共约成交2542万套。按照此估算市场规模，每年北京市活跃的租赁或买卖的房源总套数在66万套左右。对比之前LH2和SH合计“十二五”期间每年平均约为136万套的规模，则公租房和出售型保障性住房在住房市场中的份额约为206%左右。结合上述分析，则公租房和出售型保障性住房在住房市场中的相对规模应在206%-30%左右。

（三）北京市保障性住房需求对象在住房市场中所占的比例

北京市保障性住房需求对象在住房市场中所占的比例，按照目前我国的收入七等分法计算，最低收入户占10%（其中最低的5%作为困难户单列）、低收入户占10%、中等偏下收入户以及中等收入户各占20%。则LH2应保障对象占15%-35%，SH应保障对象为20%-40%左右。这些人群中因为没有计入资产情况（现住房情况），所以应该是保障性住房所应覆盖的最大人群。根据北京市的具体情况和经验估计，假设这些人中有40%是有住房的或资产条件是不符合被保障对象的，那么应保障的人群最少应为最低收入户占6%（其中最低的30%作为困难户单列）、低收入户占6%、中等偏下收入户以及中等收入户各占12%。则最低保障范围为：LH2应保障对象占6%-18%，SH应保障对象为12%-24%左右。根据国际惯例20%的保障覆盖范围，可以发现，北京市目前需要被保障的各类人群在住房市场中的比例是比较大的。

（四）基本判断

综合上述分析的结论，“十一五”期间，北京市保障性住房建设总量规模不是很大，没有超出保障范围，但相对规模在2008-2010年间比较大。在“十二五”期间，北京市保障性住房建设总量规模在不改变政策的条件下有可能超出保障范围，相对规模也比较大，同时，各类被保障人群在住房市场中的比例比较大。因此，“十一五”期间2007年前，北京市保障性住房建设对住房市场的影响非常小；2008-2010年间，北京市保障性住房建设对住房市场有影响，但比较小；而“十二五”期间，尤其是后期，北京市保障性住房建设会逐渐分流商品住房市场的需求，而且对住房市场的影响将比较大。

四、总结

从北京市的情况看，当前，政府加大保障性住房建设用以调控商品住房市场甚至希望平抑过高的商品住房市场价格的做法是有理论根据和现实意义的。但是有两个方面值得注意：一方面是对于保障性住房的保障范围问题。以北京市来说，如果按照现行政策，主要针对本市户籍人口，极少部分针对非户籍人口，则保障性住房的建设总体规模有可能过大从而超过应保障的范围；同时，大部分非户籍的人口却不能进入保障性住房市场从而被迫进入商品住房市场，会由于保障房建设规模过大非正常冲击商品住房市场，导致保障性住房资源不能充分利用以及商品房市场进一步紧张。另一方面，要注意保障性住房和商品住房供给的结构问题。从需求的市场细分来看，在保障性住房中，对于出售型保障性住房的需求要高于出租型保障性住房的需求，而对普通商品住房的需求比例也是比较大的。因此，除了在商品住房市场中应加大普通住房供给外，在保障性住房供给中，应调整各类保障性住房的准入条件，以免按照现行政策扩大公租房供给，形成保障房供不对应求的尴尬局面。

总之，政府首先应根据保障性住房需求进行建设，实现“住有所居”的目标；同时，为通过保障性住房建设进一步控制过快增长的房价，必须注意住房供给结构，调整各类保障性住房准入条件，维护保障性住房建设目标的初衷。

注释：

① 国家统计局划分城市居民家庭收入类型采取的是收入七分法，即先将调查户按平均每人每年实际收入由低到高排列，再按照最低收入户占10%（其中最低的5%作为困难户单列）、低收入户占10%、中等偏下收入户占20%、中等收入户占20%、中等偏上收入户占20%、高收入户占10%和最高收入户占10%的比例依次把居民划分为七部分。汤璐.城市中低收入群体住房保障的财政视角研究[D].大连：东北财经大学硕士论文，2010.

② Lawrence Paul（2008）通过对加利福尼亚供给保障性住房的实证调研，认为保障性住房应该是满足极低收入、低收入和中等收入人群的需求，Lawrence Paul Schroeder， Local forces influencing affordable housing in Los Angeles country cities[D].university of La Verne，2008.

③ 根据北京市2012年统计年鉴六次人口普查公布数据，北京市2010年家庭户规模为25人/户。

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