住房保障管理制度
住房保障管理制度范文第1篇
一、厦门社会保障性住房分配机制（运作方式）的创新及其完善
分配机制即运作方式，主要涉及分配对象、分配标准、分配方式和分配程序的确定，是住房保障制度的核心和主体。
1．厦门社会保障性住房分配机制的政策创新
厦门住房保障制度改革以建立健全分配机制为中心，在明确保障对象、确定保障水平、探索新的保障方式等方面，实现了一系列重要创新，使厦门住房保障制度建设取得重要突破性进展。
（1）分配对象，即申请标准和申请对象的确认。厦门将保障性住房分配对象定位为包括中低收入家庭、公务人员（含教师等）、引进人才等，以中低收入家庭为主体。中低收入住房困难家庭这一分配对象通过严格数量界定，使之呈现与以往经济适用房制度的最大区别就是：改变分配对象的模糊性，明确对象的特定性；淡化了“锦上添花”福利性，突出“雪中送炭”的保障性。
（2）分配标准或水平，即房屋租金补贴标准和出售价格的确定。保障性租赁房根据保障家庭收入水平的不同，采取递减的租金补贴制度，使越困难家庭得到越多的补助。保障性商品房实行政府定价，售房价格由土地开发成本、配套费用、建安成本三部分组成，政府不盈利。保障房供应坚持小户型的原则。
（3）分配或补贴方式。厦门住房保障制度主要采取“补砖头”的方式，即住房还是由政府直接提供，而不是住户在市场上自己寻找住房，但借鉴了住房补贴货币化（“补人头”）计量方法的优点，从而暗补改明补，建立了保障性租赁房与市场接轨的租金体系。
（4）分配程序，即申请和审批流程。符合条件的中低收入住房困难家庭均可向户籍所在地社区居委会领取申请表和提出申请，只要申请被受理和登记就发给轮候号进入轮候，按轮候号顺序组织审核、公示和分配。建立起了非常严格的审查、审批和公示程序。
厦门保障性住房分配机制的改革，通过对原有的“三层次”住房（高档商品房、经济适用房、廉租房）分配体系的改革和整合，逐步形成“五层次”（高档商品房、普通商品房、保障性商品房、保障性租赁房、廉租房）住房保障体系，努力构建一套完善的针对不同收入家庭实行不同政策的分层次住房保障体系，真正实现“住有所居”的政策目标。
2．进一步完善厦门住房保障分配机制的建议
厦门要真正建立一套规范有序的保障住房分配机制，还需要在实践过程中不断完善。
(1)科学确定住房保障的广度和深度。合理的保障广度即适度的保障面应该是：既要防止住房保障覆盖人群过少，无法有效解决低收入人群的住房问题；又要防止住房保障范围过广，导致财政负担增加，影响住房市场的正常运作和市场机制的基础作用的发挥。保障覆盖面一般都是根据经济发展水平、财政承受力、住房现状、居民收入现状、住房市场价格等因素综合考虑确定。而住房保障深度的确定，在考虑财政承受力的同时，还必须考虑公平问题，既要注意保障者与非保障者之间的公平，又要考虑保障者之间的公平。为体现保障者与非保障者之间的公平，必须在充分调研住房租赁和出售市场情况的基础上，科学制定租赁房发放补贴标准和保障性商品房价格。为实现保障者之间的公平，必须对越低收入阶层实行越为深度的住房保障，厦门保障性租赁房已实行递减租金制度，但原廉租房政策如何与之衔接，分配标准如何进一步精细化，保障性商品房如何体现保障水平的层次性等都值得进一步探讨和完善。同时，还要对住房租赁和买卖市场动态变化进行适时监测，使保障水平具有动态调整性。
（2）合理选择和确定申请标准。住房保障的广度和深度的界定实际上就是申请标准的确定，通过申请标准的确定来划分住房保障对象。是否选择科学的划分方法和标准对制度的完善至关重要。我国各地目前比较多使用收入等级和人均住房面积两个界定标准，以收入为划分依据因为便于操作而广为使用，但也存在明显缺陷和不足，因为我国目前收入透明性较差，收入的准确把握和衡量比较困难和复杂。因此，厦门和我国多数地方一样，还采用人均住房面积这一标准（厦门界定人均住房面积低于12平方为住房困难户），其优点同样是操作简单，但缺点是不能真正体现住房困难程度，因为在家庭中有的必需品是可以共享的，在住房中共享的资源更多，如一人的12平方米住房和夫妇二人的24平方米，都属于住房困难户，但夫妇二人的住房条件则明显优于单身一人。因此，应大胆借鉴和使用世界其他国家和地区的科学方法，如英国以及我国香港采用的按家庭结构确定住房保障的标准则更为科学，即按照单身成年人、夫妇、1个子女、第2个子女等分类，确定不同的标准。厦门社会保障性租赁房配租是按家庭人口和家庭结构进行，可以考虑把这一方法用于界定住房困难的标准和准入条件限制。此外，国际上较多采用住房支出比重指标也值得借鉴。
（3）完善以租赁房为主的保障方式。提出保障性租赁房制度是厦门社会保障性住房制度的一大创新，发展保障性租赁房是我国保障中低收入家庭住房较为现实可行的选择。但要规范和发展保障性租赁房运作，必须：
一要逐步实现从“补砖头”为主向“补人头”为主的转变。采取“补砖头”为主还是以“补人头”为主，这两种手段的选择与特定发展阶段的住房供求状况有密切的关系。厦门目前加大保障性住房建设力度，采取以“补砖头”为主的保障方式，与厦门目前住房供应状况相适应。但不可否认的是，“补人头”有其明显的优势，如：能充分发挥市场本身的作用，把保障机制融入市场机制之中，补贴公开透明，调整相对容易，省去物业管理成本和维修成本等，因此，在住房供求关系缓和结构较为合理的时期，“补人头”是较好的选择。厦门市应当审时度势，注重“补人头”手段的运用和推广。
二要进一步规范和完善“补砖头”运作。在总结原廉租房制度经验的基础上，对“补砖头”的运作加以进一步规范和完善。首先，明确对住房面积、质量、配套的要求。除在住房面积上要加以严格限制外，特别要重视确保保障房的入住效率，这不仅要求质量好,交通方便,而且要建立齐全的配套设施,方便居民的生活。因此，政府在选择保障房的建设区域时，应该考虑困难群众上学、工作、购物、就医等众多问题，应加强保障性住房配套建设，不能减轻了困难群众的住房负担，却提高了其它方面的生活成本。其次，是关于保障房房源的选择问题，即建新房和二手房以谁为供应主渠道。厦门根据目前住房供应总量和结构状况，实行以新建为主，加大建设力度。但必须明确，在满足保障性租赁房的住房面积、质量和配套的要求，避免贫民集中居住可能带来的社会问题等方面，旧的二手房具有明显优势，因此，在现有房源供应充足的情况下，应以二手老旧住房为主。
二、厦门社会保障性住房退出机制的探索及其完善
建立保障房退出机制就是指当享受保障的中低收入家庭脱离贫困后，应及时退出，让社会保障性住房不断“回流”到政府手中，用于统筹社会保障性住房的房源与保障政策的正常运行。
1．厦门建立保障性住房退出机制的重要新举措
为了从根本上改变以往政策住房“住得进、退不出”的尴尬局面，保证住房分配给真正需要的家庭，厦门把退出机制建设作为住房保障制度的重要内容，在总结以往经济适用房和廉租房制度经验教训的基础上，在保障性住房的退出机制上实现了一系列重要突破和创新。
(1)明确退出的规定，即不符合保障条件的家庭必须退出住房。由于社会保障性住房保障房在性质上是用于解决特定阶层和特定对象的公共资源，必须在某种程度上进行闭合式管理，即对已不符合条件或不需政府提供住房保障的，政府将依法收回住房再重新分配，以保证将社会保障性住房分配到那些最需要的家庭手中。厦门政策规定：对于不符合保障性商品房条件的家庭，要向市建设与管理局申请回购，对于保障性租赁房资格条件发生变化的承租人，就得调整租金或退出所承租的住房。
(2)创新租金补贴模式，增强了退出操作的可行性和简便性。厦门对保障性租赁房的租金补贴采取“货币租金补贴”操作模式，采取这一模式的意义不仅在于变“暗补”为“明补”，同时也增强了退出操作的可行性,即管理部门以租金补助调整为手段进行管理具有较大的主动性，住户一旦收入增加而失去租赁资格时,只需停发租金补贴即可。
(3)创新租金发放方式，增强政府退出的主动性。在实行“货币化租金补贴”操作模式前提下，厦门探索了货币补贴发放方式的重要创新，即补贴资金采取直接发给住房出租人（政府）的办法。这种做法源自美国的廉租住房政策，政府退出的主动性较强，可以保障住房补贴专款专用。同时还采取按月发放的规定，以避免延误对本应退出保障系统租户的退出程序的执行。
(4)采取严厉的惩罚措施。为防止不符合条件的家庭占用保障房，制定严格惩罚措施，明确规定对弄虚作假、隐瞒家庭收入、资产、人口和住房情况，骗购、骗租社会保障性住房的，一经查实即取消其申请资格，且五年内不得再申请社会保障性住房。对已购买社会保障性商品房的，由市建设与管理局追回已购的社会保障性住房，或由购房当事人按市场价补足购房款；已承租社会保障性租赁房的，承租人应退还所有租金补助款，且市国土房产局有权收回住房或依法处理。
此外，厦门严格限制住房面积的小户型原则实际上也有利于退出，因为收入水平提高的家庭，必然想改善住房条件。
2．进一步健全厦门社会保障性住房退出机制
从厦门关于保障住房退出的相关政策可以看出，厦门已初步建立一套关于保障性住房退出机制的政策体系，当然，制度是否切实有效，还需要经过实践的检验，需要在实践中不断改善。
(1)建立收入的动态监控系统。由于保障性住房既得利益者一般退出的主动性较差，要依靠政府动态收入监控，及时了解其收入变化，同时及时发现转让、转租等违规行为。厦门必须始终把建立健全收入的动态监控系统作为完善住房退出机制的重点和基础工作。首先要建立关于家庭收入水平动态的、科学的划分体系，在建立评价体系的同时，建立动态监控系统，建立家庭收入档案，并定期核实。为及时掌握收入的动态变化，在当前收入透明度有限的情况下，可以在采用定量指标的同时，借助必要的定性指标，如根据消费行为（是否经常出入高档酒楼、旅游）、家庭重要财产变更（增加汽车等较为昂贵的奢侈品）等进行判断。
(2)完善准入机制。准入机制主要包括入住社会保障性住房的申请条件、申请和审批程序、受理和审批机构、轮候配租配售制度等内容，其中最关键的就是申请标准的确立以及申请对象的确认，为准入条件而设置的申请标准和划分方法，也就是退出的标准和操作方法，因而准入标准和方法的选择是否科学合理，直接决定退出判断方法是否准确有效。厦门对保障住房的分配对象、分配标准和分配程序等都作出了系统严格的规定，为完善退出机制奠定了良好的基础。但能否真正把好入口关与政策制度的完备、管理监督的水平等息息相关，因而把好入口关同样是个复杂的系统工程，需要经过实践不断规范和完善。
(3)建立多元化退出方式。构建畅通的保障性住房的退出渠道是完善退出机制的一项重要内容。厦门针对不同的保障房（保障性商品房或租赁房）和不同保障对象提出不同的退出方式，如：保障性商品房住户全部退出、保障性租赁房住户的全部退出、保障性租赁房住户的部分退出“三种”退出途径。但如何实现规范化运作还需进一步研究，相关政策还有待进一步细化和完善。目前厦门提出的退出方式是住户的退出，还应积极探讨新的退出方式，如住房退出(政府退出)，即政府按市场价格转让所持有的部分产权或全部产权，政府强制改变住房性质，保障性住房变为商品住房。这种方式，适合政府根据市场住房供求现状以及自身住房资源的供求的变化，或出处于保障方式变化的需要，卖出政府拥有部分或全部产权的部分保障住房，让其走向市场。
退出机制有了一套好的制度，不等于退出难的问题就迎刃而解。完善保障性住房退出机制，现有制度能否得到有效地执行是首当其冲的问题，也是相关管理部门面临的严峻考验。
三、厦门社会保障性住房管理监督机制的创新与完善
保障性住房制度能否达到预期的政策目标，在很大程度上取决于政策的执行情况，因此，既要重建设、重分配，更要重管理。
1．厦门住房保障监督管理体制机制的重要创新
监督管理机制的健全与否直接决定制度运作的成败，厦门在建立社会保障性住房制度过程中，对管理监督机制也实现了一些重要改革探索和创新。
(1)管理运作新机制的建立。厦门明确了实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制，在原有管理基础上，成立社会保障性住房建设与管理办公室，并由分管副市长兼主任，对社会保障性住房的建设与管理进行全面指导和协调。各区成立相应机构，各社区居委会设立专（兼）职人员，负责申请受理、入户调查、社区公示等工作，形成了一个市、区、街道办和居委会联动的工作机制。
(2)分配渠道的规范管理。厦门首先从分配渠道的规范统一管理入手，规定所有符合条件的住房困难家庭只能从唯一渠道获取保障房，对已经享受了带有保障性质的政策住房的家庭，原则上不得再申请保障性住房，同时，为了防止家庭成员多头或多次占房，申请和分配实行全名制原则，对家庭成员的收入、住房等情况合并联网审查，避免公共资源被重复多头占有。
(3)程序的规范化管理。建立起了非常严格的审查、审批和公示程序，保障性租赁房包括五级审查、二次公示,保障性商品房包括四级审查、二次公示。搭建了一个公开、公平、公正的申请平台。保障性住房申请配租配售将成为常年的日常工作，符合申请条件的市民随时可以提交申请。选房配租坚持五项公开，房源资料也实现五项公开。
2.进一步建立健全厦门住房保障监督管理机制的建议
从目前运作情况看,管理体制中存在一些亟待解决的问题，如：管理机构中主体不明、职责不清的问题如何理顺，后续管理如何切实有效，监督如何确保到位等，都直接关系制度运行的成效甚至成败。因此，在完善厦门社会保障性住房制度的过程中，必须把进一步强化管理监督放在突出位置。
(1)理顺管理机构及职能分工，提高管理效率。首先要成立权威、高效的专门管理机构。为确保社会保障性住房建设、管理的专门性和系统性，政府应设立独立的社会保障性管理机构，统筹资金(筹集和使用)、土地、规划、建设、分配、退出以及物业管理等，而且内部要职能分工明确。同时，成立一批专业的管理队伍，以有效管理社会保障性住房。专门的管理机构和专业化的管理队伍是公共政策有效执行的重要制度保证。
(2)实施严格、规范、程序化的准入退出管理。一要把好入口关管理。必须严格核查收入情况，建立和完善家庭财产和家庭收入审核制度，只有严格把住入口关，才能切实保障中低收入者的权益。二要明确管理重点，强化完善动态跟踪管理。目前应集中精力强化对住房使用的跟踪管理和对承租户申请条件的动态监控方面的管理。三要健全和规范管理办法和操作程序，简化一些繁琐、不必要的办事程序和环节，使保障性住房的运作、管理既保持原则性和政策性，又做到简便易行，操作性强。
(3)建立严密的监控制度。建立严密的监控制度是实现厦门住房保障制度高效运转的重要保证。监控对象包括对保障对象的监控，还包括对管理者的监控；监控制度应包括社会保障性住房建设管理体系的内部监控制度和外部或社会监控制度。建立一套完善的监督制度，不仅需要制度本身的完善，还必须有其他相关配套措施的完善，如信息的公开，首先需要有完备的信息及信息管理制度；设施严格的监督，需要有相应的法律保障等。
（4）规范完善物业等的后续管理。社会保障性住房的管理是一个系统的流程，包括房屋的建设、分配、修缮等一系列环节，因此，管理不仅在于准入退出，建设和分配，厦门目前采取“补砖头”为主的模式下，政府直接提供住房，物业管理是非常重要的一环，厦门市相关物业管理政策正在制定过程中，谁来管理，采取什么模式管理，管理费用如何解决都值得认真研究，这方面香港公屋的物业管理经验值得借鉴。
住房保障管理制度范文第2篇
[关键词]社会保障性住房；住房政策；住房管理
[中图分类号]D632.1[文献标识码]A[文章编号]1006-0863（2013）10-0057-04
一、我国社会保障性住房制度及其界定
住房社会保障制度是我国社会保障制度的重要组成部分，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过国民收入再分配，为中低收入阶层、住房困难群体及其他特殊社会群体提供适当住房，以保障其基本居住水平的制度，是对市场化住房分配机制的必要补充。住房社会保障包括以下内涵：（1）国家或政府是住房社会保障的责任主体；（2）住房社会保障的目标是满足中低收入家庭的基本居住要求；（3）住房社会保障实施的保证和依据是相应的社会立法。
住房社会保障制度建设是一项政策性、社会性强，涉及面广的系统工程，应遵循以下原则：一是住房保障水平应与生产力发展水平和经济发展水平相适应，实行基本保障，须充分考虑住房保障需求状况和财政支付能力。要在认真分析国情和经济承受能力的基础上，确定住房社会保障制度的总体目标，明确界定住房保障对象，量力而行，保障面不能过大，保障程度不能过高，确保住房社会保障具有可持续性。二是必须注重形成保障水平的层次性和保障手段的多元化。要采用多种保障手段使不同收入水平的居民享受不同程度的保障。三是必须正确处理住房保障与市场机制的关系。在市场经济国家，住房的特殊性决定了在住房资源配置中既有市场的作用，又有政府的作用。政府作为住房社会保障的责任主体，并不意味着政府要完全取代市场机制，更不是要破坏市场机制，政府对市场的干预主要是在市场机制无法发挥作用或无法充分发挥作用的情况下引导市场，对市场运行机制进行补充和修正，要尽可能利用市场机制和社会资源。
近年来，我国已经陆续颁布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障资金管理办法》和《公共租赁住房管理办法》等相关文件，形成了以廉租住房、经济适用房、公共租赁住房、限价商品房为主体的住房保障体系。目前，从保障功能运行效果看，廉租房、公共租赁房等租赁型住房最能体现保障，特别是公租房产权由政府持有，并由政府房屋主管部门和住房保障机构负责管理，具有较强的公共保障属性。
二、我国社会保障性住房制度运行中暴露出的主要问题
（一）缺乏有效的全国与地方建设计划，并未充分发挥社会保障的功能
目前，各地的保障性住房建设普遍存在着供需不均衡现象，这表现在数量和结构两个方面。从数量看，保障性住房房源紧张，建设分配速度跟不上申请的速度，“人等房”的情况比较普遍，占居民家庭60%的中等及以下收入家庭无力购买商品房，需要借助政府的支持或通过保障方式改善居住条件[1]；从结构看，保障房建设的针对性、适用性不够，区位规划不合理，影响保障效果。目前，不少地方对本地区需要建设多少保障房，建什么样的保障房，盲目性较大。这些地方仍然按计划经济的老一套办法，通过估算方式确定保障房建设计划，未能准确反映困难和低收入群众的需求。据反映，在一些二、三线城市，符合经适房条件的人买不起房，买得起房的人却不符合条件，造成经适房丢空。
同时，各地不同区县在保障性住房的供应量和本区县的实际需求量上也存在不平衡。新建保障性住房在开发时通常采用独立式运作，即廉租住房或者经济适用房住区与一般商品住宅是相互分离。在土地“招拍挂”出让中，保障性住房往往只能选择交通极其不便、配套设施不完善的远郊区域，虽然初始购买成本低于一般普通住宅，由于用地规划失配，交通、配套设施建设滞后使中低收入居民入住后需要支付较高的通勤成本、教育成本、服务成本。[2]特别是城市中心区在土地资源有限和急需改善住房条件之间存在着较大的矛盾，使跨区选房的现象客观存在，而市与区县、区县之间目前还缺乏科学合理的转移支付制度安排和必要的补偿机制，保障性住房工作还需进一步统筹协调。
（二）保障性住房的分配机制不合理
保障困难家庭和低收入群体“住有其居”是政府实施住房社会保障制度的主要目标。因此，保障群体的界定、保障房资源的合理分配成为住房保障制度的关键。目前，我国在保障性住房资源配置方面存在的问题表现在：
其一，保障性住房的保障对象模糊，现行政策规定的标准条件过于笼统，不易界定，操作有一定难度。从原则上说，城镇住房保障对象应该面向全部常住人口而不仅仅关注户籍人口，即住房保障对象除了城镇低收入家庭以外，还应包括城镇长期务工人员。另外，公务员显然不是低收入阶层，但公务员住房一直列入经济适用房政策管理。由于我国社会保障性住房供给对象界定的不合理，在实际实施过程中，许多城市都面临无法准确界定住房保障对象的尴尬局面，出现保障不足和过度保障共存的问题。
其二，住房保障面和保障房种类面临结构性调整。一方面，一些地方将中等偏下收入家庭纳入住房保障范围，并主要通过经适房、限价房方式予以保障。我国城镇居民大多是中低收入者，政府目前要全部解决他们的保障房，显然是不现实的；另一方面，大量农业转移人口真正进入城市以后属于无房户，迫切需要解决住有所居的问题。同时，保障房种类趋多。目前，基本保障房形态有廉租房、公租房、经适房、限价房等类型，而一些省市区还将集资房、团购房等纳入保障房范畴。保障房种类越多，管理的难度就越大；差价越大，寻租的空间就越大，越容易滋生分配不公、骗租骗买、寻租等乱象。
其三，我国社会征信信息平台建设滞后，由此带来保障性住房的申请资格难以核实，准入机制不健全。目前，在保障性住房分配中，虽然实行市、区和街道办事处“三级审核”和区、街道办事处的“两级公示”制度，但由于住房保障、民政、公安、工商、地税、社保、银行、证券、住房公积金、车管等部门还没有做到资源互通共享，多部门共同审核把关却无法有效整合分散在各部门的社会信用信息，保障性住房申请人的收入、存款、证券、高档消费品等资产情况存在核而难清问题。
其四，目前通行的摇号分配不科学。摇号分配保障房只能保证程序公正，不能保证结果公平。目前一些市县并不筛选困难群众的困难程度、申请时序、个性差异，在保障性住房分配上，简单化地实行摇号分配办法。其结果是，急需住房的群众不一定摇得到、轮候早的群众不一定摇得到、特别困难的群众不一定摇得到。个人的运气因素基本左右了保障性住房的分配，政府的调控职能和人文关怀没有起到应有的作用。
（三）社会保障性住房的日常管理机制滞后
各地经济适用住房、廉租住房基本上采取集中建设住宅小区的形式，以利于综合开发、配套建设，但保障性住房建设相对集中，容易形成“穷人”扎堆并易导致社会不同阶层对立。同时，低收入人群居住相对集中，会导致廉租住房后期管理难度大，运行成本高，经济包袱过重。住户在入住时能够缴纳有关费用，但入住后拖欠物业费、水电气暖等费用的现象比较普遍，导致小区各项物业管理应收款项目收费困难，管理难度大，给公共管理带来困境，容易引发环境卫生和治安状况逐渐弱化并演变成新的社会管理死角。[3]另外，跨区域安置保障对象，在社会治安管理、社会保障等方面，存在属地和户籍所在地管理上的交叉，既不便于居民生活又造成诸多管理难题。
此外，保障房后续管理滞后。一方面，保障房管理的规则制定滞后，保障房的进入、退出机制不完善，动态管理难度较大，公开公平仍未得到很好实现。特别是现在已经享受到保障房待遇的家庭将来经济状况好转后，不再具备享受保障房的条件，如何退出等问题缺乏操作性的管理规定；另一方面，住房保障机构不健全，管理力量不足，而且保障房职能分由不同部门履行，存在部门间的协调问题。
三、完善我国保障性住房制度运行机制的政策建议
社会保障性住房体系建设是一项重大的民生工程，它不仅对于城镇中低收入 家庭的住房困难问题至关重要，而且能增加居民的财产性收入，是惠及多方的民心工程。在实践中，我们应从明确政府责任、加强制度与机制建设等方面完善保障性住房建设工作。
（一）增强保障性住房政策的计划性与责任性
住房作为商品不同于普通商品：其位置固定不能移动，受到土地供给的制约，住房建设需要巨额资金，作为普通消费者难以承担，等等。因此住房市场供求的平衡不仅关系到居民福利，还会对宏观经济发展产生直接影响。目前的住房建设尽管已经被纳入各级政府的规划中，但问题在于，一是年度计划居多，集中体现在各级政府每年的“两会”文件中；二是地方政府的政策往往又是来自中央政府的压力驱动，带有临时性质。直到今天，对于我国究竟有多少闲置住宅、为什么闲置、还有多少无房户（包括进城农民）、未来五年需要多少住房等，有关部门未必很清楚。经济发展计划作为宏观调控的一种手段，有其存在的合理性，这在西方发达国家也得到了证实。日本早在1950年鸠山内阁就制定了住宅建设10年计划，自1965年以来已实施的了八个“住宅建设五年计划”，每个计划都是在充分调查需求的基础上制定了详细发展目标。如第一个五年计划（1965-1970）的目标就是达到一户一套房、一人一居室。[4] “十二五”期间，我国明确要加强宏观调控以确保经济平稳发展和安全，因此对住房市场应该制定合理的计划。这就要求：必须进行充分的住房调研，对当前住户的住房情况、收入情况、住户家庭的变动情况、无房户以及未来五年将大约增加多少新的需求等进行调查摸底，在此基础上制定为期五年的住房建设计划，把政府资金、民间资金的建设均纳入计划之内，力求做到住房的供求平衡。
（二）尽快出台社会保障性住房的专门法律法规
完善住房保障立法，是解决城镇居民住房问题的重中之重。政府应尽快制定与住房保障有关的专门法律法规，提高住房保障的法律地位，明确住房保障的目的、目标，政府与组织管理机构的权利、责任、义务，确定住房保障的融资方式和资金来源、税收减免政策；结合《城乡规划法》、《土地管理法》等相关内容制定保障性住房土地供应、土地规划细则，规定对城市政府与组织运营机构在住房保障工作实施状况的考评细则，制定保障性住房的发展与投资计划、建设标准、住房补贴实施管理办法、确定准入审核标准、退出机制等。通过法律、法规的强制约束力要求政府、保障性住房管理运营机构依法进行投资、组织、运营、管理等活动，加大对弄虚作假、隐瞒家庭收入资产、人口和住房情况等欺诈行为的惩治力度，以此提高住房保障的运行绩效。要通过立法、制定配套的政策等措施，明确有关违法、违规行为的民事、行政、刑事责任，打击骗取、套取保障性住房的行为，遏制保障性住房分配过程中的腐败现象，促进保障房分配公开公平公正，保证保障性住房真正落实到困难群体和低收入群体身上，做到群众满意、社会公认、政府认可。
市场经济强调法治的重要性。政府作为国家的管理者，首先应该遵纪守法，维护政策的严肃性。日本经济高速增长时期实施的住宅金融公库、公营住房、公团住房、公社住房等公共住房政策时首先就制定了相应的法律作为依据。因此在“十二五”应该制定相应的法律法规，如廉租房法、经济适用房法等，明确中央与地方各级政府的责权利，确保公共住房政策实施所需要的资金到位以及资源的公平分配。一旦出现问题，必须追究有关人员的责任。[5]
（三）科学界定住房保障面和保障方式，合理安排不同层次的保障性住房
住房保障面的界定应该从社会主义初级阶段这个基本国情出发，不能过窄，但也不能过宽。从当前实际看，保障房应该主要面对城市困难群体和低收入群体。低收入群体的收入标准界定要做到科学和实事求是。标准太低，享受保障房的面会很广，难以满足需求；标准太高，享受保障房的面会很窄，达不到住房保障的政策效果。目前，部分地区廉租住房存在空置现象，主要是申请廉租住房有较严格的准入条件，而目前各地急需解决住房的是外来务工人员、新参加工作的大中专毕业生等，受条件所限他们无法申请廉租住房。[6]准确界定社会保障性住房的供应对象，明确住房保障的范围，将包括长期务工人员在内的全部常住低收入家庭纳入住房保障的范围，公务员不宜统一纳入住房保障体系，对于“夹心层”的住房问题，必须明确不包含在住房保障的范围之内，对这部分家庭可考虑采取优惠财税政策进行住房补贴。
与上述的住房保障面相适应，合理安排保障性住房建设项目的不同层次和不同方式。落实国家保障性安居工程，要用发展的眼光、人文关怀的标准对待公租房、廉租房的建筑面积标准问题。公租房、廉租房的规划、设计、功能、面积既要考虑保障的对象问题，考虑政府财力问题，也要考虑发展问题，考虑与小康社会目标的衔接问题，要有前瞻性，防止顾此失彼；要以人为本，考虑不同家庭的人口数量、性别、年龄、代际关系等差异化问题，适度放宽廉租房、经适房面积标准，不搞“一刀切”，使困难群众也能够有尊严地、体面地享受政府政策的温暖。比如，廉租房在县城、镇，50平方米户型的房子要减少，防止因规划、设计落后造成过几年群众不愿租、政府租不出而造成的大规模资源浪费。要按照“城市要分类、地域要分区”的原则，根据大、中、小城市的不同特点，科学合理安排保障房建设项目的不同层次、不同比例，对土地价格、土地资源紧张程度不同的地方，实行面积不同的保障性政府标准。要坚持合理混搭，避免形成“贫民区”，影响社会和谐。同时，在廉租房群体“应保尽保”的情况下，建议适当降低准入门槛，同时加大公租房的建设力度，满足“夹心层”群体住房保障需求。[7]
（四）科学设计公租房保障制度，积极探索廉租住房、公共租赁住房并轨试点
用改革的精神处理好公租房、廉租房、经适房的建设比例问题。现实中经济适用房存在面积标准难以控制、分配乱象难以预料、腐败现象难以遏制等诸多问题，已经很难起到应有的社会保障作用，应该慎行，不宜扩大。棚户区改造和单位利用自有土地建设保障性住房要防止倒退到计划经济时代“福利分房”旧路。从建立科学的、分层的保障性住房体系目标和国际经验，以及从现实中保障性住房建设和分配暴露出的问题看，今后保障性住房应以公租房、廉租房为主。廉租房、公租房产权归国家所有，能真正把最需要保障的群体纳入保障范围，对于农业转移人口包括外来务工人员以及新就业职工等目前不在经适房和限价房保障范围内的群体可以公租房的形式予以保障，有利于解决更多中低收入家庭的住房困难，有利于把有限的资金用到最需要保障的社会群体，有利于退出机制的形成，有利于保障性住房制度的可持续发展。[8]创新保障方式，实施廉租房“先租后售、租售并举”以利于加快资金回笼周转。待条件成熟时，应考虑减少保障性住房的种类，逐步将廉租房并入公租房范围，并取消经适房、限价房，以降低管理的行政成本和难度。
（五）完善社会保障性住房准入和退出机制
科学划分家庭收入水平，或根据不同地区居民的实际收入水平，进行定量分类；或根据当年的商品房房价水平，分城市每年计算并公布可享受不同层次保障性住房的家庭收入线。对申请对象的审核可以引入现代网络技术，构筑信息化管理系统，将申请轮候系统进行全区并网，建设专门的廉租房门户网站，在网站中，公开本区的廉租房相关情况及申请人基本申请情况，便于社会对申请人的资格进行社会监督，保证申请程序的公开、公正、公平，避免申请轮候过程中的不规范和违法操作。
构筑信息化管理系统，需要我们根据社会收入水平的变化，及时调整低收入家庭的标准，并定期向社会公布。对已经调查摸底和制定保障规划以及分年度保障计划的地区，要建立健全城市住房困难低收入家庭档案，通过加强住房保障部门、民政部门、房产管理部门、街道办事处、社区、就业和再就业机构以及银行之间的联系，对城市住房困难低收入家庭的收入和住房状况实行动态管理，并建立按季、按年复审制度，每隔三年或稍长时间对原保障对象进行重新认定，只有符合条件方可继续享受住房保障。
综上所述，住房保障是新时期的一项重要的民生工程和民心工程，保障性安居工程建设一头连着民生，一头连着发展，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构、转方式具有重要作用。推进保障性住房建设，不仅对全局发展有利，而且对地方发展有利；不仅对眼前有利，而且对长远有利。通过实施保障性安居工程特别是推进棚户区改造，既可解决贫困人口集中成片居住的问题，促进社会结构优化，又可改善城市环境和形象，吸引各类生产要素集聚，有利于实现产业再造和经济转型。
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住房保障管理制度范文第3篇
要]我国已逐步建立起以经济适用房、廉租房、住房公积金为主体的住房保障制度，但是这些保障方式往往是由政府直接供给住房，进行实物分配。目前很多国家普遍采用租金补贴这种保障方式，在我国也有学者对这种保障方式进行研究并提出政府资助下租赁为主体的保障方式。文章从政府资助下的保障房和保障对象的准入制度、保障房租赁的监管制度、保障房租赁关系的退出制度、保障房租赁管理的立法保障四个方面来思考规范我国政府资助下的保障房的租赁管理。
[关键词]保障房；租金补贴；租赁管理
[中图分类号]F293.31；D922.38
[文献标识码]A
[文章编号] 1673-0461（2013）01-0094-04
目前我国的保障房分类过多，增加了政策制定和实施的难度。这些现有的住房保障模式往往是政府直接供给的方式，即政府财政直接投向生产者，房子建好后再以低廉租金或以较低价格配租或售卖给受众群体。“直接供给”属于实物配租，要针对不同的受众群体分类供应，政府对此制定相应的建设标准和分配标准，例如面积标准、户型标准、质量标准、建设者的盈利标准以及受众群体标准等。从供给的角度来看，为了使参与保障房建设者能够按照政府规定的标准进行建设，政府自身必然要投入大量的人力、物力对建设过程进行严密监控，为此，要付出巨大的监督成本。若不能实施有效监督，违规现象将不可避免。“直接供给”的保障房还会出现被弃购或弃租的现象，这些保障房往往是价格太高或者地理位置太偏，交通购物等配套设施不完善，保障对象最终买不起也没法住。有的家庭连续几年遭遇这样的纠结，无奈之下只能放弃认购资格。这不但令期盼已久的保障对象失望，同时也浪费了大量宝贵资源，最终将影响政府的公信力。
政府资助下的租金补贴为主的保障方式，即政府向符合住房保障条件的家庭或个人发放同一数量的租金补贴，使其自由到市场上去租住房屋。采用租金补贴这种方式一方面避免了保障对象必须分类的难题；另一方面赋予享受补贴的家庭或个人租住房屋的选择权，使他们可以根据自身的收入水平和得到的租金补贴情况，在市场上租住自身适宜的住房。这样一种保障方式的提出为住房保障提供了一种全新的保障思路，政府不需要再建设保障房，而是通过租金补贴这样一种方式吸收一部分社会的商品房承担起保障功能转化为保障房，这些房屋都称为政府资助下的保障房。这种保障方式一方面节约了资源，实现了现有住房资源的有效利用；另一方面也能够在不同程度上满足住房保障群体的住房需求。这样的保障方式更需要借助一定的制度甚至法律规范来保障其有效运转和实现，因此，有关政府资助下的保障房租赁管理的制度构建和法律保障意义深重。
一、政府资助下的保障房①和保障对象的准入制度
住房保障的定位应当坚持以保障性为主，让低收入者不致因为经济困难而居住在环境恶劣的住所或无处容身，保障标准在满足保障对象基本居住需要的前提下不宜过高。[1]因此，能够为这些在补贴下租房的保障对象提供的社会化商品房住房，不能是低于当地住房困难面积标准的狭小房屋，也不能是超过当地居民人均住房面积水平的奢侈住房。在实际运行过程中，如果超出保障性住房面积的应当重新审查其资格，并采取相应措施；对于租住的面积仍然在困难标准面积之下的，应考虑增加其资助的数额。而对于提供不符合保障房标准的商品房出租者（比如将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室作为住房进行出租）也应给予相应的制裁措施，防止市场调控引起的投机行为。
进入资助范围的保障对象（也就是需要制定进入住房保障的条件）和住房租赁资助的标准应由各地的政府制定。具体思路是，在评价当地居民家庭住房可支付能力以及租赁市场状况的基础上，确定进入住房保障范围的对象群体。然后按照“双向补贴”模式确定补贴数额，进行统一租金补贴，对符合住房保障条件的家庭或个人发放同一数量的租金补贴，使其自由到市场上去租住房屋。避免了保障对象必须分类的难题，使得保障对象在政府补贴的资助下能够在市场上租到合适的房子居住。
二、政府资助下的保障房租赁的监管制度
监管制度是政府资助下的保障房租赁管理的核心，缺乏有效的监督管理，保障房租赁管理会出现许多混乱局面。在国外，各国政府都十分重视对保障房租赁的监督管理，并采用多种方式进行干预。具体的监管手段主要包括：一是严格审核住房保障的准入和退出对象，当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退保障性住房或者停发住房租金补贴；二是依法签订住房保障租赁合同，合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准许续签；三是住房保障及管理情况适时向公众公示。[2]借鉴这些经验，我们认为可以从下四个方面来构建政府资助下的保障房租赁的监管制度：
1. 租金补贴的发放形式
补贴的发放我们认为可以采取租金券这样的形式。租金券是指由当地租赁型保障房主管部门发行，可以用于抵交租赁型住房房租的凭证。对于通过审核符合保障标准的申请者，都可以发放，申请者可以根据自身的收入水平和得到的租金补贴情况，在市场上租住自身适宜的住房。这种方式，一方面在一定程度上减轻了保障对象的房租负担；另一方面也增加了他们选择住房的灵活性，避免了直接发放货币补贴而导致的租金被挪作他用，或者只领取补贴不去租房居住的混乱局面。
2. 设立登记备案制度并使之影响租赁合同的效力
对于保障对象是否租房的监管，可以设立登记备案制度。具体来说，就是在保障对象与房屋出租者签订房屋租赁合同之后，必须到住房保障管理部门登记备案，只有登记备案后合同才生效，住房保障对象只有在合同登记后才可以领取住房补贴的租金券。
目前，我国对于市场上的房屋租赁实行登记备案制度，其法律依据为《中华人民共和国城市房地产管理法》和《商品房屋租赁管理办法》。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。”本条虽然规定了房屋租赁合同要向房地产管理部门登记备案，却没有明确登记备案对合同效力的影响。原《城市房屋租赁管理办法》明确规定房屋租赁申请经审核后，颁发房屋租赁证明，而且房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁合同登记备案是房地产管理部门的强制审查权力，而且这种审查会对房屋租赁合同的效力产生实质性的影响。但是在实际中这种登记备案的制度受到很大争议，尤其与合同法解释第四条的规定相互冲突。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院认定合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，房屋租赁登记备案与租赁合同效力没有关系。2011年2月1日生效的《商品房屋租赁管理办法》重新规定了登记备案制度，在新的规定里我们并没有看到登记备案制度对于合同效力的影响，所以这种登记还是与租赁合同没有关系。
但是，鉴于政府资助下保障房租赁的特殊性，我们认为对于这种特殊的房屋租赁行为应当采取登记备案制作为合同生效的依据以及租赁双方可以领取“双向补贴”租金的有效凭证（这需要立法的保障）。主要基于以下几点：一是在政府资助下的保障房租赁行为不再是一种简单的市场行为，而是具有社会保障的性质，其首要目的在于维护社会公平，保障住房困难群体的利益。二是进行房屋租赁登记可以防止一些不符合出租条件的商品房进入保障房租赁市场，扰乱市场秩序。三是登记备案制度在一定程度上可以遏制因资助而获得租金补贴的租房群体增多，引起租金普遍上涨的问题。在登记备案的过程中会审核双方的合同，对于租金上涨政府可以采取一定的调控措施防止市场调节的弊病。四是可以记录保障对象的一些信息，为以后的租赁动态管理提供基础。
3. 建立完善的个人信用体系和个人收入申报制度
对于领取补贴后租房成功的保障对象，我们仍然需要监控他们的收入、财产变动情况以及租赁情况。可以建立完善的个人信用体系和个人收入申报制度。
目前所出台的廉租住房、经济适用住房的相关管理办法中，确定了保障对象的界定标准，以及相关管理要求，但还没有对此做出具体要求，也还没有引起地方政府重视。在廉租住房的管理中，还没有建立起真正意义的信息系统，仅是相关资料的登记管理，与完善的家庭信息体系的要求还有很大差距。[3]个人信用体系的重点在于建立权威准确的个人收入统计信息系统，住房保障管理部门应当会同其他政府部门以及街道社区、社会服务中心等建立个人及其家庭收入与财产状况档案，并及时跟踪调查更新数据以判断保障对象是否继续符合保障标准。
对于保障对象规定其必须定期（半年或者一年）到住房保障管理部门进行汇报，包括收入状况、财产状况和房屋使用情况并提供相应的证明材料。不进行汇报者暂停其租金补贴的发放，可以规定一个期限，在这个期限内如果保障对象还没有及时汇报将取消其保障资格。同时住房保障管理部门工作人员还可以采取多种方式进行调查：一是在不同的时段进行突击性家访；二是突击性查访他处拥有住房；三是多方面搜集证据；四是向其他政府部门或机构查询，如向民政部门查询居民的身份、婚姻状况，向土地注册处查询拥有房产情况等，而且有权查询居民在各银行的存款、股票等资产。[4]
4. 对住房保障管理部门的监督
监管还包括对住房保障管理部门的监督，主要是指对住房保障管理部门工作实施情况的监督和考核，防止政府的资助金被私吞，挪用，也防止、帮助弄虚作假、寻租腐败等违法犯罪现象。包括自上而下的人大监督、政府内部的监督、考核和监察，审计监督和社会监督等等。要充分发挥民众的监督作用，在居民中加强保障房租赁政策法规的宣传工作，让广大居民了解和理解租赁管理工作；实行举报制度和奖励制度。对于弄虚作假骗取保障补贴的，没有按照住房用途使用保障房的，以及在保障房内从事非法活动的，任何单位、个人都应当及时向住房保障管理部门举报，对于查证属实的应当给予举报人精神和物质奖励；对于住房保障管理部门的违法行为居民也应当及时向政府部门举报，同样查证属实的也应给予一定的精神和物质奖励。民众的监督是既可以协助住房保障管理部门更好的做好住房保障的监管，也可以有效监督住房保障管理部门，促进住房保障的公平。
三、政府资助下的保障房租赁关系的退出制度
我们将政府资助下的保障房租赁关系的退出制度分为主动退出和强制退出。
第一，主动退出。领取住房补贴的保障对象可以随时退出，退出后再申请住房保障的需要重新审查；领取住房补贴的保障对象在收入状况、财产状况等相关条件发生变化后，不再符合政府资助的标准，应当及时告知当地的住房保障管理部门。住房保障管理部门应当会同其他相关部门进行审核，结合相关资料进行核查，并作出调整或者终止对住房保障对象的资助。
第二，强制退出。首先，住房保障管理部门在监管过程中，发现保障对象的收入、财产状况等不再符合保障标准的，应当书面通知对其补贴发生调整或者终止。对决定有异议的可以向住房保障管理部门或者政府申请复核，对于复核不服的可以通过诉讼途径解决（当然这需要立法的支持。只有相应法律制度的建立健全，才能有相应的法律依据）。其次，对于没有异议，不再符合保障标准的家庭、个人，应当终止发放住房补贴。最后，住房保障管理部门在监管过程中发现保障对象没有按照资助目的使用房屋的，例如将在资助补贴下获租的房屋转租，在租住的房屋内从事违法行为的，直接取消其资助资格，对于已经发放的补贴予以追回并根据相应的法律法规予以处罚，触犯其他法律的交由相关部门依法处理。
四、政府资助下的保障房租赁管理的立法保障
我国已经出台了经济适用房、廉租房、公租房的管理办法对保障房进行管理，但是还没有出台相关的法律。[5]这些管理办法均属部门规章，其效率明显要低于国家高度上的法律效率，而且关于保障房租赁管理和规制的法律法规也不多，法律依据不明确，使其难以形成良好的监督和管理制度。虽然有相应的部门规章，但现实中的执行不力和执行不到位也使得保障房的租赁管理令人不甚满意，这也与我国在保障房租赁管理方面的制度不健全有关。对于这种新的住房保障方式——政府资助下租金补贴为主的新型保障模式的运行和实现更需要相关制度法规的规范来保障其运行。因此，应当尽快出台相关的法律，要明确各级政府的责任，为运行和监管制度提供法律依据和支持。
健全住房保障方面的法律，有利于形成较好的规制，正确引导住房保障的发展，也有利于形成较为统一的保障体制和保障标准。国外的住房保障制度多依赖于较为健全的法律体系，美国的《住房法》、《国民住宅法》，日本的《住宅公团法》，德国的《住宅补贴法》等都为我国住房保障法律体系的完善提供了借鉴。法律作为规制的重要手段，在保障性住房的建设、管理、运营等过程中发挥重要的作用。然而，我国目前住房保障法制建设滞后，住房保障法律体系不够健全。从立法进程上看，住房保障法已于2008年11月被列入十一届全国人大常委会五年立法规划，但进展较为缓慢。2010年形成基本住房保障法征求意见稿后，住房保障立法就未能获得进一步实质性进展。因此全国人大、国务院应当进一步加强监督、领导、组织和协调，尽快启动立法程序，增加住房保障的模式，建立和完善国家住房保障体系和法律制度，通过立法改变现有住房保障制度中的不合理规则，促进住房保障步入法制化发展轨道。
当然，地区间的差异也是不容忽视。各个地方政府可以根据当地实际情况，制定适合本地区的住房保障法律法规，出台关于政府资助住房补贴的相关政策、法规，包括准入标准、监管制度、退出制度，也包括异议、审核等程序性问题。更加应该强调法律责任的追究，一方面是对弄虚作假骗取住房补贴、违法使用住房补贴租住房屋等情形规定相应的法律责任；另一方面是对其他单位、个人协助弄虚作假、国家政府机关及其工作人员渎职等情形也应规定相应的法律责任。
只有具备了法律作为依据，各项工作才可以依法进行，更加规范有效，政府资助下的这种通过补贴来帮助低收入居民解决住房问题的措施也才可以实际运行和实现，从而促进我国住房保障工作的进程，促进住房保障制度的完善和良性运行下去。
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Institutional and Legal Thinking
of the Government-Funded Housing Lease Management
——Mainly about the Rent Subsidy
Sun Yanling ， Zhang Ying， Wang Wenjiang
（Humanities and Law Department ，Shandong University of Science and Technology， Qingdao 266590，China）
Abstract： China has established the housing security system mainly consisting of affordable housing， low-rent housing and housing fund and subsidy， but these security measures are often in the form of housing supply directly allocated by the government. Nowadays， it is quite common for many countries to adopt housing rent subsidy， which some Chinese scholars have studied， proposing that the government-funded housing lease should be the main body of housing security measures. This paper attempts to find ways to regulate the government-funded security housing lease management from four aspects such as the entry system for the government-funded security housing and beneficiaries， the supervision system for the security housing lease， the exit system for the security housing lease， the legislation for the security housing lease management.
住房保障管理制度范文第4篇
关键词：住房公积金制度；英国住房保障制度；启示
中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：16723198（2013）18003102
住房公积金，是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。所有在职职工每月必须按一定的比例扣除部分工资，作为单位的私人企业或政府部门也必须按职工每月工资的同样比例逐月划出相应款项，分别记于职工名下，两者统一存到银行，作为雇员或受薪者的公积金。作为一种特殊的政策性住房资金，自建立以来对中国改革传统住房分配体制、创新住房保障制度、改善城镇居民居住条件、促进房地产业繁荣发展等起到了重要推动作用，并有效地解决了部分城镇中低收入职工家庭的住房问题，成为职工改善住房条件的新型增资融资渠道。但随着中国经济的发展和社会的转型，现行的住房公积金制度已存在并突显出诸多诟病，原有的住房公积金管理中心已逐渐显现“角色僵化”、运营模式单一的弊端。由于相关法理关系的模糊性，现急需建构更高层立法支撑，并从住房公积金的本质属性出发来规范资金的运作，依此路向对当前住房公积金的管理和运营模式进行变革。
1 我国目前公积金管理运营中存在的主要问题
1.1 覆盖面不广、缴存率偏低，制度欠缺公平性
我国住房公积金目前并没有覆盖非公企业人员、私营企业人员、下岗职工、个体劳动者和自由职业者以及进城务工人员，全国有近3500万在岗职工还未参缴。同时住房公积金低息贷款优惠政策倾向于有一定支付能力的中高收入阶层，低收入家庭无从享受住房公积金低息贷款优惠，造成制度的不公平。
1.2 公积金的闲置金额高，使用效率低下
长期以来，我国的住房公积金使用效率较低下，闲置金额总量较大。如2008年度我国缴存的住房公积金的总额度为4469.48亿元，而住房公积金的提取额仅为1958.34亿元，仅2008年的闲置公积金达2511.14亿元，2008年公积金的使用效率仅为43.82%。同年累积的全国住房公积金缴存总额高达20699.78亿元。2010年，我国缴存的住房公积金总额达到2.2万亿元，而闲置的公积金高达6000亿元，照此发展趋势，专家预计到“十二五”期末，全国年结余的住房公积金额度将达到1万亿元左右。全国如此高额度的闲置住房公积金与我国目前中低收入阶层住房紧张的情况是不相符合的，因此，我国如何提高公积金的使用效率，从而有效缓解公民，尤其是大中型城市公民的住房紧张问题，是政府各个部门都应该十分重视的问题。
1.3 公积金投资效率低下，保值增值困难
按照国务院的《住房公积金管理条例》的规定，目前我国住房公积金可以通过三种方式实现增值收益：利用住房公积金的个人住房贷款、国债投资以及银行存款。然而，目前我国个人住房贷款资金的运作效率低，国债投资品种过于单一，通过银行储蓄的利率又过低，使得我国住房公积金保值增值困难。公积金采取现有的这种封闭、单一的运作方式，不仅限制了与金融资本市场的联系也无法实现资金的流动性和营利性。住房公积金保值增值困难，已成为影响我国住房公积金制度全面推行和持续发展的一大瓶颈。
1.4 管理不太规范，法制不太健全
目前的住房公积金管理机制不规范，管理制度缺乏系统化和具体化。住房公积金管理中心无法承担住房公积金运营风险。全国上万亿的住房公积金资金实际上是由各地管理中心作为商业银行的超级储户方式调度运作，但是这部分巨额资金却不在直接金融监管体系范围内。同时，针对公积金管理和运营的法制建设并不完善，没有制定出一个公积金有效管理和运营以及风险承担的责任机制和补偿机制。
2 英国公共住房政策发展历程和特点
英国经济发展得较早，住宅问题也最早出现。随着第一次工业革命的深入，特别是第一次世界大战结束后，大批人及退伍士兵进入城市，住房供需矛盾日趋严重，大部分城市居民没有住房，加上由于恶劣的住房条件导致瘟疫流行等社会危机，社会公众强烈要求政府干预住房市场。1919年英国政府出台《住宅法》，确立了以社会住房为核心的住房政策，国家通过投资建造公共住房，并以低租金给居民的方式，对住宅市场进行干预。第二次世界大战后，由于战争破坏，英国住房出现严重短缺的情况。政府以集中建设公房为重点，大力促进住宅建设，以此来增加住房供应。20世纪60年代，为保障居民的基本住房，政府更是鼓励住房协会参与到住房建设和管理，并设立了专项财政基金，以提供低廉租金住房。1979年撒切尔夫人为首的保守党执政后，为了解决政府公共部门低效率和机构臃肿等诸多问题，大力推行“私有化”政策，政府把提高住宅私有化率作为主要的住房政策目标。在20世纪90年代后期，布莱尔为首的工党在原有住房政策的基础上，继续调整和完善公共住房政策，首先是提高公共住房的质量标准，并合理确定公共住房的租金价格；其次是继续鼓励地方政府将公共住房向住房协会转移。
解决城市居民，尤其是中、低收入阶层的住房问题，一直是英国政府住房保障政策的根本目标，但是在不同的历史时期，住房保障政策的具体目标并不完全相同。从整体上看，英国的住房保障政策的改革可以简单地归纳为：从由政府直接投资建造住房发展到通过市场机制，解决住房问题，其特点主要表现为以下三个方面：
2.1 用立法推进住房保障制度的实施
英国的住房保障制度基本上是以法律形式存在的，反映在不同时期的住房法中。早在1851年英国就颁布了《劳动阶级租住公寓法》，成为最早的住房立法，随着经济时代的不断发展，住房保障制度的不断变革，英国政府陆续颁布了《住房法》、《住宅与建筑法》和《住宅与规划法》等各种法规，这些法案法规为英国公共住房政策的执行提供了法律依据和有效保障，从而确保了住房政策的有效实施。
2.2 中央政府和地方政府协同调控执行
在英国的住房保障制度中，占据主导地位的仍是中央政府，但中央政府只进行适度调控；地方政府作为住房保障政策的执行者，起着直接和关键作用。中央政府和地方政府的协同调控执行主要表现在：一方面，中央政府对地方政府的住房政策的实施进行宏观调控，地方政府负责住房分配、管理和租金制定政策等方面的具体实施和执行。中央和地方两级政府之间通过调控执行相互配合，构成英国住房保障制度的主体，发挥很大的作用。
2.3 采用多种政策进行调控
英国的住房保障制度包括公共住房的财政政策和金融政策，并结合引导和管制政策，直接供应和间接补贴双管齐下。英国的金融机构比较发达，各金融机构之间有明确的分工，资金来源及用途受到严格限制。其中，参与住房抵押贷款的机构较多，如商业银行、投资银行、建筑社、住房协会以及外国金融机构。政府通过立法引导住房协会、私营公司等的住房建设和投资方向，通过行政手段赋予住房协会更多支配和管理社会分房的权利职能，另一方面又要求企业在房地产开发时须配建固定比例的保障性住房。除此之外，政府对保障性住房的质量标准和租金也有着苛刻的要求，从而保证居民的基本生活质量。
英国公共住房财政政策的基本内容为对房租进行管制、地方政府直接投资建造住房、对住房的房租和地方政府进行补贴以及针对无家可归者采取的新措施等。
3 对我国住房公积金制度发展完善的借鉴启示
3.1 加强和完善立法建设，为住房保障制度提供法律支撑
住房保障及公积金制度的完善作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支撑和保障，完善的法律体系保证是英国住房政策实施效果显著的基本原因之一。英国政府制定了《住房法》、《住宅与建筑法》和《住宅与规划法》等法规，法律明确规定了公民的居住权，要求保障公民的基本居住条件。我国至今尚未制定住房保障的专门法律，由于缺乏法律的规定与约束，地方政府常常漠视住房保障，住房公积金制度也相当不完善，无论是管理上还是经营上均缺乏有效法律法规的引导和保障。国家政府有关部门应尽快根据我国国情，制定专门的住房保障法律法规，从立法层面来规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及专门管理机构的建立，有效引导和完善住房公积金的合理使用，有效指导地方政府在公民住房政策上的具体实施。在统一的住房保障法律法规的前提下，地方政府也要从当地的实际情况出发，制定地方性的住房保障法规，保障基本居住条件和质量。
3.2 加快政府职能转型，发挥政策导向作用
住房保障制度作为一项重要的社会政策，政府应当成为构建住房保障制度的主体。在我国目前的住房保障制度中，政府过分地强调市场因素，使得住房的货币化现象严重，相关部门的住房保障职能也没有完全确定起来。政府应当积极转变职能，使得住房保障制度的构建建立在市场机制的基础之上，实行住房政策的市场化，但同时政府也要积极发挥主导作用，通过公共政策引导和公共产品的供应，引导开发商投资保障性住房，来解决居民尤其是低收入者住房问题。政府应更好的发挥政策导向作用，保证我国的住房保障制度不断建设完善。
3.3 财政和金融相结合促进住房保障的实施和公积金的保值增值
英国在住房保障制度的实施中采取财政政策和金融政策相结合的方式，尤其是金融机构的发展对于改善居民生活条件和质量起到了非常大的作用。我国目前的住房保障制度主要采取财政政策，住房金融政策十分不完善。发展面向中低收入家庭的住房金融机构可以提高住房公积金的覆盖面，保障中低收入家庭的住房条件。同时，在公积金的投资运营中也要发展多种金融工具来实现基金的保值增值，而不只是限于存入银行、购买国债等。
3.4 建立多层次、覆盖面广的住房保障体系
我国居民由于收入的差异导致各自承担住房费用的能力也各不相同。我国目前针对不同层次的收入群体实行不同的住房政策。针对中低收入者政府提供廉租房、经济适用房以及公共租赁住房等多种形式，但是这些政策在实际的实施过程中发生了扭曲，导致目标群体的模糊化和不公平。制定多层次的住房保障制度并能有效实施对于解决我国不同群体的住房问题有着重要的意义。
参考文献
[1]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经出版社，2003：249280.
[2]刘丽巍.我国住房公积金管理体制及运营模式改革探讨[J].中国房地产，2011，（14）：6873.
[3]王兆宇.英国住房保障政策的历史、体系与借鉴[J].城市发展研究，2012，（12）：134139.
住房保障管理制度范文第5篇
眼关键词演 住房保障； 保障制度； 制度并轨。
1。 国家“十二五” 规划中提出， 未来五年内， 我国将拟投资 1.3 万亿～1.4 万亿用于 3，600 万套保障性安居工程的建设，使保障房的覆盖率达到 20%。 如何从制度层面上保障十二五“ 住房保障规划的顺利进行， 需要我们思考。 为此， 本文尝试性地提出未来住房保障制度并轨的观点， 并设计了住房保障制度并轨的长短期路径， 以期为解决中低收入群体的住房问题提供理论参考。
一、 城镇住房保障制度并轨的总体思考。
住房保障制度并轨是以构建广覆盖[2]、 无缝隙、 多层次、 动态性的租赁型住房保障体系的改革， 其主要目的为提高住房保障制度的运行效率，改变居民的住房消费习惯， 优化住房市场结构，促使房地产市场的良性发展。 制度并轨后的保障对象， 不仅要涵盖现行保障制度的保障群体， 更要涵盖”夹心层“、 潜在城镇人口 （具有迁居意愿的农村人口）[3]、 短暂流动人口、 ”被城市化“ 的农村人口中的住房弱势群体， 以及因市场因素造成的住房弱势群体[4]。鉴于我国住房保障制度发展的特点， 我们认为： 制度并轨后的保障方式， 短期内应该坚持产权式、 使用权式保障并存的形式， 长期取消产权式保障， 着力实现使用权式保障方式。 制度并轨后的保障水平， 应呈现出层次性、 差异性、 梯度性。 保障水平在地区间、 保障制度设计间都存在差异。 一方面， 保障水平的设定必须同当地的经济社会发展程度相挂钩； 另一方面， 短期内， 保障水平在廉租房、 公租房、 经济适用房之间应呈现出差异； 长期保障水平在廉租房、 公租房等租房体系内应呈现出差异。
二、 城镇住房保障制度的短期并轨。
1. 城镇住房保障制度的短期并轨路径。
（1） 经济适用房实施租售并举的方针， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租赁性的住房保障比重，[5]实现购房保障向租房保障思维的转变， 将租赁型经济适用房并轨到租房保障体系。对于出售型的经济适用房， 暂时适当限制其发展。这一观点的提出， 主要基于以下因素的考虑： 一方面， 在一定程度上， 出售型经济适用房， 可以增加房地产低端市场的供给； 另一方面， 出售型经济适用房的问题突出， 但是， 尚存在一定的发展空间， 直接取消经济适用房的时机不成熟， 容易产生诸多负面效应。
（2） 公积金实行”准银行式“ 的运营模式，即”管理中心 + 商业性机构“ 的模式。 中央公积金管理中心主要负责宏观政策的制定、 资金风险的管理， 以非营利性为目的。 而地方公积金管理可以进行部分商业化、 市场化运作， 强化公积金的盈利性， 提高公积金的保值、 增值空间， 为住房保障体系提供长久稳定的资金支持。 同时， 对公积金进行动态管理， 即实施保障资金跨区域流动。 一方面， 地方间公积金实施跨区域流动， 合理配置区域间的公积金， 提高公积金的配置效率；另一方面， 个人公积金账户实施资金跨区域流动，可以结束长期以来地理空间限制， 加快公积金和人力资源的混合、 同期合理流动。
（3） 大力推进廉租房的发展， 将廉租房并入到租房保障体系。 短期内， 廉租房在租房保障体系内， 仍是保障供给的主体。 随着公租房供给保障力度的加大， 出售型经济适用房比重的增加，廉租房在租房保障体系中的比重会适当降低， 廉租房仍将对低收入群体实施保障。
（4） 加快公共租赁住房的建设， 将其并入租房保障体系。 随着近年来房价的攀升， 游离在保障和市场之外的”夹心层“， 其住房难问题成为了各方关注的焦点， 为了解决”夹心层“ 的住房问题， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租赁房能够应运而生， 是因为其自身上具有诸多的新特点。 其一， 从产权的角度来讲， 公租房的所有权归属于政府， 而其他的房屋侧重于强调房屋的私人所有权， 如经济适用房、 限价房； 其二，公租房同廉租房也存在着明显的不同。 公租房侧重于解决”夹心层“ 群体的住房难问题， 而廉租房着重于解决城市最低收入群体且住房困难的住户； 其三， 公租房的保障方式是租赁方式， 而不是传统的购房方式。
2. 城镇住房保障制度短期并轨的效应。
（1） 通过制度的短期并轨， 可以纠正现行经济适用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并轨路径中， 对出售型经济适用房制度实施暂不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，这一方面可继续发挥现行经济适用房的部分优势；另一方面可减少由可交易性所带来的效应流失。同时， 制度的短期并轨是建立在现有住房保障制度的基础之上。 这不仅有利于新旧保障体系的平稳过渡， 避免过大的波动， 而且可以减少制度并轨过程中的障碍。
（2） 通过制度的短期并轨， 一定程度上， 可缓解住宅市场结构不合理的局面。 租赁型经济适用房的发展， 可以推进住房二、 三市场的繁荣；出售型经济适用房可以帮助中低收入群体解决住房困难， 增加小户型住房的供给， 调整当前的住房市场供给结构， 平抑房价的过快攀升。
（3） 通过制度的短期并轨， 可以加快解决”夹心层“ 住房问题， 填补制度设计的”盲区“。短期内， 通过建立涵盖经济适用房、 廉租房、 公租房的多层次、 梯度性的租赁型住房保障体系，可以实现对不同的保障群体实施保障， 解决”夹心层“ 的住房困难。
（4） 通过制度的短期并轨， 可以缓解保障制度的资金不足的局面， 提供更为稳定的资金来源。无论是从行政手段强化保障资金与财政收入 （土地收入、 税收收入） 的”联动“， 还是对公积金实施”准银行式“ 的运行模式， 在一定程度上， 都会缓解保障制度的资金约束。
（5） 通过制度的短期并轨， 可以在发展公租房市场的过程中， 促进真正的房地产二级市场的发展。 这在一定程度上， 鼓励和促进了租房市场的发展， 从而改变了长期以来房地产市场单条腿走路———重购房、 轻租赁———的状况， 形成两种市场并存的房地产市场体系。
三、 城镇住房保障制度的长期并轨。
长期并轨指， 由政府保障性租赁向住房租赁市场转变； 在长期并轨过程中， 通过”政府 + 社会“ 运行模式 （政府从宏观上对租赁型住房保障体系进行管理， 社会中的企业从微观上负责租房保障体系的运行） 建成长期租房保障体系。 最终， 建成涵盖具有政府保障色彩的长期租房保障体系、 纯粹的住房租赁市场相结合的租赁房体系 （见图 1）。
图 1 住房保障制度并轨的长期路径。
1. 城镇住房保障制度长期并轨的路径。
长期取消出售型经济适用房的发展， 逐步将其并入到商品房低端市场； 在租赁型住房保障体系获得发展的基础上， 逐步缩小政府干预市场的力度， 发挥市场的资源配置作用， 通过租赁市场提高住房保障政策的运行效率。 在短期并轨完成后， 公积金制度等相关的租房保障资金来源， 会为长期租赁房保障模式提供所需的资金支持。
2. 城镇住房保障制度长期并轨的效应。
（1） ”政府 + 企业“ 的租房保障运行模式，有利于缓解政府的财政压力， 提高社会资本进入保障房体系的积极性。 宏观上， 政府对租房保障体系的建设、 资金筹集、 房源筹集进行宏观管理，政府可以发挥其宏观优势； 微观上， 企业对租房体系的运行微观管理， 可以发挥其微观优势。 最终， 实现政府、 市场”两只手“ 的协调， 有利于效率的提高和住房公平的实现。
（2） 通过住房保障制度的并轨， 可以建立租赁房保障体系、 繁荣租赁房市场， 也可以从根本上， 扭转长期以来居民过于强调购买住房， 而轻视租赁住房的传统观念。 住房观念的改变， 反过来又推动了租房保障体系的发展。 在长期并轨的过程中， 取消经济适用房制度，[7]将其并入到商品房低端市场， 可以增加商品房低端市场的供给， 平衡商品住房市场的供求平衡， 优化住房供给结构。
四、 结 语。
在当前的经济形势下， 解决住房保障问题，需要转变住房保障思维， 强调租房保障的重要性，大力度推进租赁型住房保障制度的建设和发展。笔者认为， 通过城镇住房保障制度的并轨， 可以建立完备的租房保障体系， 实现对住房弱势群体的无缝隙、 分层次、 广覆盖、 动态性的保障目标。
然而要实现住房保障制度的并轨运行， 还需要克服一些障碍。 如短期并轨中， 经济适用房租售并举是建立在明确的租售分割比例的基础之上的， 这需要依靠科学的实证数据的支持。 层次性、梯度性租赁型住房保障体系的构建， 需要从数量、质量等多个维度对保障标准进行设计。 保障房之间的差异程度， 既不可过大、 也不可过小。 另外，公积金”准银行式“ 的管理模式， 需要配套的制度改革和创新， 如完备的个人信息以及动态的的户籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并轨， 会增加政府的财政支出， 如租赁房相关的投资、 管理、 运营、 补贴支出。 在一定程度上， 上述问题都会影响住房保障制度的并轨进程。
住房保障制度长期并轨的难点表现在： 在住房保障制度并轨的过程中， 一方面需要处理好具有政府保障色彩的租房、 住房租赁市场的关系；另一方面， 需要处理好商品房市场同租房保障体系的关系。 如何吸引社会资本参与住房保障？ 如何更好的发挥政府和社会力量的优势？这些问题都会阻碍住房保障制度的长期并轨。
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