住房保障范文第1篇

进入2008年，建设部加快督办全国600多座城市限期公布到2012年的住房规划。根据部署，各地2008年1月底前要公布2008年度住房建设计划；3月底前要公布2009年住房建设计划；6月底前要公布2008年-2012年住房建设规划。目前全国重点城市已公布了2008年度住房建设计划。其中，住房保障及供应结构调整，成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。

据统计，上述13个城市2008年计划新建住房面积共17607.35万平方米，其中保障性住房面积共4894.06万平方米，占新建住房面积比例为27.8%。全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上。其中武汉、昆明的比重较大，分别为70.8%和61%。北京计划新建保障性住房也在四成以上。各地都明显加大了规划中保障性住房的建设面积。从整体情况看，保障性住房已经成为2008年住宅供应不可忽视的重要组成部分。

备受争议的保障性住房

SOHO中国董事长潘石屹表示，地方政府手中有大量的土地，迫于人民住房保障的需求,将来这样的保障性住房会很多。

即便是增加保障性住房的供应，可是它能保障队伍庞大的中等收入群体的住房问题吗？中国社会科学院金融研究所研究员易宪容对此提出了置疑，“现阶段除了特困群体和高收入群体，其他为中等收入群体，中等收入家庭至少占80%以上。政府解决如此庞大群体的住房不符合实际，是画饼充饥，国际上也没有先例”。他说，“而且，限价房只不过是告诉市场，房价只能上涨，不能下降。这不符合经济规律”。

明天地产副总经理陈云峰非常认同易宪容的看法，“两限房的增加将有可能导致商品房价格的上涨”。

当代著名经济学家茅于轼则对保障性住房在执行过程中可能出现的问题表示担忧，“经济适用房的分配政策为贪污腐化创造了机会，只有廉租房可以解决住房权，而经济适用房这条路是错误的”。

国务院发展研究中心市场所研究员廖英敏认为，“当前经济适用房制度出现的各种问题大多属于操作层面的问题，市场秩序出现了紊乱，其根源在于目前政府对经济适用房定位的模糊化，没有明确经济适用房的适用对象到底是谁，相关的规章、制度也不健全，今后必须就这些问题进行改革”。

保障性住房“拾遗补缺”

保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本原则就是对市场“拾遗补缺”。

其主要意图为：实现政府宏观调控的目标，促进房地产市场健康发展；改善居民居住条件，保障中低收入者的住房权利；调整消费结构，促进经济发展，维护社会稳定。

上涨空间与城市土地储备成反比

从宏观上看，2008年保障性住房的推广实施将对目前高位运行的房价产生一定的影响。

对于一些土地储备较为丰富的城市来说，一旦保障性住房实际供应量增加，一方面会缓解楼市供需矛盾，加大商品房市场的竞争压力，挤压商品房的空间；另一方面，保障性住房增加，将会减少商品房市场需求，这就可能降低楼市上涨预期，重点关注中西部城市，比如武汉、昆明。

对于像北京、深圳、上海这样的大城市，土地资源越来越紧缺，而商品房的需求仍然很大，但可用于商品房建设的土地却越来越少。加之以后会有更多地土地被强制用做保障性住房。商品房用地减少，导致开发商之间的争夺更加激烈。在这样的形势下，商品房的价格预计不会降下来。从宏观角度来看，这些城市的稀缺资源（地段等特殊因素）的房地产的供需压力并不会有明显降低，但保障性住房周边的项目回调压力加大。

总体而言，在短时期内保障性住房的推广不会对二手市场造成太大影响，对二手房市场的影响关键在于看5年后的住房保障政策的具体落实情况。总而言之，随着“双紧”政策和保障政策的陆续执行，将进一步影响到供求双方的心理预期，推动楼市向理性健康方向发展。预计2008年房地产市场在转型中调整前行：供求将趋于平衡、结构渐趋合理，价格将走向平稳，预期转向渐趋理性化。

积极与消极 硬币的两面

对于开发商而言，保障性住房将会产生积极和消极方面的双重影响。

积极影响主要在于：有利于与当地政府建立和保持良好的关系，以便日后更好地争取土地和项目；有利于树立企业良好的品牌形象；有利于培养潜在客户，争取客户对其他商品房的支持等。

当然保障性住房对房地产开发企业来讲也有消极的一面，保障型住宅建设项目的利润空间显然不如商品住宅项目大。对开发企业而言，要向万科学习，争做“好孩子”，而不应以对抗、排斥的心态来看待保障型住房，应该积极配合政府做好保障性住房。

预计2008年楼市“两条腿走路”的机制将逐步建立，政府保障性住房解决中低收入者的住房问题，而高收入者仍将通过商品房市场实现自己的住房需求。对一些有实力的大企业而言，肯定会更多地涉足保障型住宅建设，同时也不会放松原有商品住宅的开发建设。

保障性住房 “吾将上下而求索”

各地保障性住房在实施过程中也将存在一些问题，例如资格审查不严，保障对象部分错位；建设标准不严，户型偏大，品质跟不上；选址不合适，交通不便利等等，这些问题的存在可能会阻碍政策性住房推进的进程，因此各地要因地制宜，制定合理的保障性住房管理实施办法，确保本地区保障性住房工作的顺利开展。

建议政府采取以下措施：

根据市场需求变化，特别是在房价高的大中城市，加大保障性住房的房源和土地供应，动态把握其供给规模，使之成为政府调控市场、优化结构、平抑价格的一个抓手。

及时出台系列政策法规，严格限定建筑标准和购买对象。解决这一问题的关键在于能否通过个人征信、产权登记、社区服务体系等准确把握购房者住房现状，是否是第一次置业、购房自住、家庭资产等基础信息，让真正住房困难的中低收入家庭可以在政策的扶持下改善住房条件。

未来经济适用房应该在增加房源、完善管理、方便实用等方面让普通百姓更加满意。地方政府未来可能会尝试变经济适用房“只售不租”为“租售并举”。

住房保障范文第2篇

地从哪里来？钱从哪里来？受益者是谁？这些问题回答起来并不难，难的是在一个沸腾的市场和沸腾的年代里，一切变得复杂了。这种复杂不在于技术，而在于决心。

2008年被称作“保障性住房年”，这可以看做是一个誓言。这是一场艰苦的实践，更是一次伟大的实验。

[北京实践篇]

住房保障的户籍悖论

复制的速度可以有多快？这不取决于复制的难度，而是取决于执行者的决心――现在，北京住房保障体系的快速调整，正验证了这个中国式的政治逻辑。

记者从北京市住房保障办公室获悉，2008年内，北京将推出政策性租赁住房。半年前，这种保障性住房才在厦门出现，北京市成为第一个推出此类住房的特大型城市。

然而困扰北京已久的住房问题，却不会因此而解决。建立在户籍制度基础上的住房保障，只能无奈地重复悖论。

进退维谷

北京市住房保障办公室的工作人员从来不为土地、资金犯难，让他们头疼的是，在北京城总计将近1400万的人口中，住房保障究竟要“保谁”？

“从限价房开始，头疼的就是这个事。”3月4日，北京市住房保障办的一位工作人员在电话中向记者抱怨。这一天，“政策性租赁住房”的相关文件已经签发，但只是明确了“解决单身青年住房问题”的基本原则，与限价房一样，户籍又一次成为了未知数。

他告诉记者，目前享受“政策性租赁住房”是否必须拥有“北京市常住户口”仍然在研究中，而且“限价房购买者须有北京市户口”的原则，在征求意见时也引起了很大争议，目前仍然不能最后确定。

北京市国土局局长安家盛明确向记者表示，北京的保障性住房用地都是按照供地计划优先安排，北京市的地方财政也比较富裕，建设规模、速度也相对适中，但始终绕不开的仍是“谁受益”的问题。

位于北京西南四环的鸿业兴园二期，是北京第二批限价商品房之一。该项目负责人孙玉刚告诉记者，早在2007年底，建筑主体工程的1/2就已经完工，但至今未能销售，“我们都不知道卖给谁，资质肯定由政府审。”孙玉刚坦言，此时此刻，北京市限价房的销售政策正在征求意见。

“政府也进退维谷，卖给谁都有问题。”北京首开集团的一位高管向记者表示，首开是一家国有企业，承担了大量北京保障性住房的建设工作，对这一点深有感受。

谁缺住房？

“北京这样的特大城市的住房问题，是城市化的副产品，不是单纯的房地产问题。”如是表态的是建设部政策研究中心副主任王珏林，在他看来，北京市在住房保障受益人群问题上的“进退维谷”，恰是出自这样的原因。

据北京市公安局统计数据显示，截至2007年11月，北京常住人口为1230万，外来人口的保守统计数字在200万左右。“随着城市化进程的加速，外来人口还在增加，这是城市化的必然。”国务院政策研究室副主任郑新立向记者表示。

实际上，这些北京的“新移民”，才是住房困难最大的人群。据王珏林的调研，对目前政府执行的住房保障政策，最不满意的也恰是这个人群。因为绝大部分新移民没有北京市常住户口，很小一部分拥有蓝页户口。而既有的廉租住房、经济适用房的 “保障”，都建立在户籍制度的基础上。

“他们没有选择，只能买商品房，但高价格却很难承受，于是问题就凸现出来了，毕竟在中国人的传统观念中，‘有房住’与‘有房’，还是有很大差别的。”王珏林表示，“住房保障实际上对这部分人是缺位的。”

来自山东的政协委员郭松海向记者十分明确地指出了问题所在，在北京工作生活的“新移民”中，至少有60%以上属于年收入在3万元上下的“低收入群体”――“这是北京市重新调整的经济适用房购买标准，很多外来新移民都是要在北京长期生活的，也符合这样的标准，但因为户籍问题不能购买，这在商品房高房价的背景下就很成问题。”

虚拟堤坝？

在某种意义上，住房正在充当特大型城市控制人口规模的“虚拟堤坝”。身为建设部副部长的仇保兴更愿意从城市规划的学术角度看待这一问题，“在住房保障最好的欧洲国家，也不可能说，你来到一个城市，政府就提供给你一套住房。”

据了解，这种“虚拟堤坝”的“理论”来自城市规划的“学术估算”。仇保兴表示，北京这样的特大型城市，其人口的承受能力并非是没有上限的，“例如北京，人口不能超过3000万，否则供水、供热、医疗、卫生等公共事业都会出问题，所以人口不能无限制地增长。”

然而在市场经济体制下，当今的中国已经不可能再以行政樊篱限制城市、区域之间的人口流动，于是住房与房价得以“歪打正着”，成为控制城市规模膨胀速度的“虚拟堤坝”。

“可是北京的情况又不能完全以欧洲的模式对比。”经济学家钟伟对记者说。他认为，建立在户籍制度之上的住房保障，永久性地剥夺了新移民享受住房保障的机会，而更关键的问题在于，“地方政府对保障性住房的投入来源于财政，实际主要由税收构成，而这些在北京生活的新移民，很多也都是纳税人，因此，以户籍制度确定是否享有住房保障，不甚公平。”

不少专家认为，以在某一城市纳税记录的年限，替代户口，成为享有住房保障待遇的标准，应该更为公平、适合，同时纳税记录甚至还可以同时解决收入资格审查的难题。

“我们已经注意到这一问题，也正在研究。”3月4日晚，北京市住房保障办一位负责人对记者说。他表示，目前征求意见的限价商品房销售政策中，就有很多意见要求将“蓝页户口”的持有者纳入到购买人群范围，但现在仍未有定论。(李乐)

[上海实践篇]

从效率到公平找回“失落的十年”

新天地，上海繁华时尚的象征，但仅一步之遥，便是上海彻头彻尾的“旧天地”。破旧的弄堂里，甚至还有一家三口住在十几平方米老房子中，厨房几个家庭共用。过去，他们唯一的希望就是等待拆迁。

如盛基集团副总裁朱咏敏所说，"上海推住房保障10年了，之前只注重效率不重视公平。现在，方向转变了，开始由效率走向公平了。"

失落的十年

1991年，上海市政府印发《上海市住房制度改革实施方案》的通知，标志着上海市住房制度改革进入实施阶段。1999年，上海市又出台了《关于进一步深化本市城镇住房制度改革的若干意见》的通知。截至去年年底，上海关于保障性住房的政策共有五项：公积金制度、廉租住房制度、配套商品房、公房租赁和旧房整治、购房补贴。 其中最为重要的就是公积金制度和廉租住房政策。

上海的住房公积金制度是全国首创（《上海市住房公积金条例》1996年正式出台，1997年经过修正），但时至今日，上海在这一政策的执行上显得有些保守了。2005年11月之前，上海住房公积金最高贷款额度为10万元，到 2006年提高到20万元，2007年再次提高到最高贷款额度40万元。如果有补充公积金，再增加10万元。而在北京，住房公积金最高贷款额度达到60万元，远高于上海。杭州、温州等城市住房公积金最高贷款额度也达到50万元，而这些城市的房价都比上海要低。

知情人士告诉记者：“之前贷款少，是因为原来上海有个住宅发展局，将资金拿去做房地产开发了，直到2000年后才逐渐转到个人贷款上去。”

上海也是全国第一个实施廉租住房制度的城市。2000年，《上海市城镇廉租住房试行办法》出台；2001年，上海又出台了《上海市城镇廉租住房实施意见（试行）》；2003年，上海出台了《关于进一步扩大廉租住房受益面的实施意见》。通过这3个文件，上海市基本上建立起廉租住房制度。同时，规划的人均居住面积也从5平方米拓宽到后来的7平方米。

资料显示，截至2006年9月底，上海全市符合廉租住房条件的家庭累计登记22257户，已有21460户家庭享受了廉租住房，占符合条件家庭数的96%。知情人士告诉记者，享受廉租住房的群体还包括部分退休老干部。

不过，相关专家告诉记者：“上海享受廉租住房的家庭仅占全市城镇总户数的0.5%，而在发达国家，这一比例一般是10%左右。”

复旦大学房地产研究中心主任华伟对记者说：“保障性住房的根本问题是谁最终为这些低收入人群住房买单。上海当初没有做经济适用房，一是政府财力有限；二是在实践中，上海市政府更倾向于现金补贴、廉租住房等方式。另外，不要忘记上海的动拆迁、旧城改造力度是最强的，而这也是解决住房问题的一部分。”

2005年，上海推出“两个1000万政策”――1000万平方米配套商品房以及1000万平方米中低价商品房。但是因为上海市掀起反腐风云，此项政策不了了之。

从效率到公平

2007年10月，俞正声就任上海市委书记。上海市政府当月宣布，到2007年底，将有30000户家庭享受廉租住房。并计划今后每年拿出土地出让金的 10%用于廉租住房建设，5年内建成10万套廉租住房。2007年12月，俞正声曾经到上海市房地局调研，随后，相关部门出台了增加经济适用房建设的政策。

今年1月24日，上海市十三届人大一次会议上，上海市市长韩正宣布，将加大建设经济适用房力度，5年内兴建30万套、总计2000万平方米的经济适用房，并确保经济适用房新开工面积占同期住宅新开工面积的20%。预计2008年第二季将开工建设400万平方米，建成之后的售价将按同类商品房市场价格的60%定价，用于解决超出廉租对象认定标准、自身又无力从市场购买商品住房的中低收入家庭的居住困难。

之后，上海初步制定了《上海市经济适用住房管理实施办法》，该办法规定购买经济适用房的居民只拥有有限产权，购买后不满5年的，不得上市交易；购买满5年的，出售时应按规定交纳土地收益等价款。

华伟对记者说：“这个政策是非常好的，但是，能否找到这么多土地，是政策能否成功的关键。因为，现在上海的土地成本太高，拆迁拆不动；农业用地转非农业用地，受到严格限制；那么土地从哪里来，是一个大问题。”

之前“两个1000万”政策没有得到认真实施的一个重要原因也是土地问题。市区土地极为稀缺，很难寻找出合适土地建中低价商品房。郊区土地多，但是过于偏远，居住者的生活质量会受影响。

朱咏敏说：“政策是好的，但是一定要能执行。”而这也是所有城市在实践中遇到的共同课题。（王其明）

[成都实践篇]

“按需供应”能否代表各方需要？

成都市的3700余户低收入家庭，今年就能住进自己的经济适用房了。目前成都在建的25万平方米经济适用房，是这3700余户在去年登记的。

“我们是提前登记，按需供应。”成都市房管局相关负责人表示。该市日前刚刚公布的一项5年计划显示，从今年开始，共规划拿出400亩土地用于保障性住房的建设。但相对于成都市每年超过2400万平方米的住宅销售面积，这似乎可以忽略不计。

登记造房

早在2004年初，成都市政府公布消息称：“年内力争开工建设500万平方米的经济适用房，满足中低收入家庭的住房问题。”但之后，这500万平方米经济适用房就没有了结果，甚至成了有关政府部门避之不及的“烫手山芋”。

业界人士分析，当时中央政府正在对土地市场进行紧急整顿，“地根”从紧是这一计划受挫的重要原因。但更为关键的问题是，“这些土地通过拍卖可以获取更大收益，也不会影响到市场上的房价。”一家驻成都的香港房地产顾问公司研究员侯先生说。

据记者了解，2004年初，成都主城区商品房均价不过每平方米3500元，而在2007年底，这一数字已经超过了每平方米5200元；2004年，成都市土地拍卖价格平均是每亩345万元，一直到2007年以前，成都三环路外的地价水平最高不超过每亩600万元。但在“新特区”的推动下，城南、城东和城西土地价格全面突破千万元一亩，市中心的一宗82亩土地更是达到了每亩8800万元。

在这样的背景下，政府在经济适用房的建设上，显然更加谨慎。“从2006年起，我市开始实施先登记再造房的制度。”上述成都市房管局官员表示，这样能够更好地解决低收入家庭的住房问题。由此，成都市政府上报给建设部的五年规划提出，未来5年内，成都拿出400亩土地用于保障性住房的建设。

但照此估算，平均每年80亩土地，按照容积率为6.0计算，放量供应也就是30万平方米左右，就算全部造90平方米以下的住宅，也只能解决4000户的住房问题。这在目前高房价的情况下，无疑是杯水车薪。

成都市有关部门也尝试对市场做一些细分，比如为进城的农民工建设“农民公寓”，为大学生、引进人才试点大学毕业生公寓、高级员工公寓，但上述官员表示，现在一些项目还在论证阶段，最终还是会回归到基本点――土地问题上。

难言之隐

成都市日前公布的2008年住房建设计划显示，计划建设商品住房10万套，建筑面积950万平方米，公共住房建设1.25万套，面积100万平方米。虽然公共住房占比超过10%，但是与广州、上海、重庆这些城市相比，还是要低一些。

“‘保障低端、调控中端、引导高端’是成都楼市调控的基本思路，推出具有保障性质的公共住房，实际就是‘保障低端’的实践，应该说不会对中高端商品房市场带来实质影响。”一位房管局官员认为，保障性住房侧重于引导市场，进而维护整个房地产市场持续、健康发展，因此对商品房的影响应该很有限。

而实际上，去年成都市在城北、城东、城西先后推出红枫岭、北回归线、上东锦城、两河锦地4个限价房项目，总面积60多万平方米，推出房源7600多套，均价控制在每平方米3700元左右。这些限价房项目已经让附近楼盘、特别是档次不甚高的商品房出现了定价困扰。

对于这个问题，一直跟踪保障性住宅的房地产顾问机构思进房产总经理文化勇认为，成都市在保障性住房问题上表现出的姿态是正确的，但很显然，一方面囿于经费问题，另一方面顾虑着土地收益，还担心着保障性住房会冲击现行房价走势，使得政府的举动有些变形。“从社会整体来讲，还需要投入更多的资金和土地，来满足中低收入者的住房问题，这也是总理工作报告的要求。”

就此，成都市房管部门也承认，政府会根据市场变化情况，适时调整推盘速度和频率，具有保障性的公共住房对商品房影响并不直接，影响也很有限。（党鹏）

[广、深实践篇]

仅仅有“房”还算不上“保障”

算上今年，广州实行各种“住房保障政策”已进入第18个年头，这与所谓的“商品房”有着同样长的历史。岁月不能代表什么，却可以暴露各种矛盾。

孤独“围城”

这个农历新年，王阿姨一直过得患得患失。1个月前，觉得自己一辈子不走运的她忽然吐气扬眉，夫妻俩终于轮上了一套保障性住房，这是位于同德围新社区的一套2居室廉租屋。但房子有了，心情却越来越沉重。“听说上班高峰很难从同德围坐车出荔湾”，身有残疾的王阿姨担心，好不容易在荔湾区找到的工作会丢掉。

对于大部分广州人来说，同德围并不陌生。它曾居住着30万地地道道的广州人。它位于广州西北部，离广州最热闹的火车站、离千年老城区荔湾只有一步之遥。

“这是最开始的解困房、安居房，这是1999年前后修建的经济适用房，这是刚落成的(保障房)新社区。”在同德围新社区落成时，广州市国土房管局局长谢晓丹兴致勃勃地向记者介绍着。同德围修建于上世纪90年代初，最早的一批住户是地铁拆迁户，随后各种保障性住房都在此落户。

“最开始这里住的都是土生土长的广州人，但现在能搬的都搬走了。”良在同德围住了10多年，看着一片片的菜地变为楼群，也看着举步维艰的老街坊一户户的搬走。

每天上班，良都要等半个小时的公车。由于道路狭窄、路口多，同德围地区是广州出了名的“围城”，进出市区只有一条道路，每天早上由北往南、晚上由南往北都有十几万市民出入，交通状况被比喻为“华山一条路”。

即使是经过10多年的发展，交通、环境、医疗、治安等问题依然缠绕着每一个同德围的居民。良说，不少原来的经济适用房业主都搬离了同德围，由于广州的经济适用房缺乏“退出”机制，这些经济适用房的业主，又以市价将房子出租给了广州的新移民。

“决不是贫民窟”

“(保障住房)新社区绝对不会是贫民窟。”从市长张广宁到局长谢晓丹，不同场合他们都在强调。

英国科学院院士彼得・霍尔曾表示，上世纪80年代，英国政府将一些穷人安置在房屋质量差的大社区里，随之而来的是教育质量低下、收入水平降低、犯罪率上升等问题。

“广州当年为什么要停建经济适用房，除了政府希望支持商品房发展外，经济适用房出现的一系列矛盾是其中重要的原因。”一位曾参与政府决策的学者向记者表示，除了同德围外，广州当年还有两大经济适用房聚集区，不约而同地出现设计、施工质量问题。由于远离市区，交通不便、配套不全等情况陆续出现，经济适用房的保障作用大大削弱。再次大力发展保障性住房，这些固有矛盾有解决方案了吗？

在谢晓丹看来，这些问题都可以妥善解决。他表示：“从硬件上，新社区配套标准不会同普通商品房有太大差距，而选址也基本安排在交通、教育、医疗等市政配套成熟的中心城区。”此外，双特困户的交通、教育、医疗和饮食问题，广州还有相应的保障补贴办法和标准。“最近落成的一个新社区就位于金沙洲，这是政府重点发展的区域，周边的房子单价都在八九千元”。

“市中心的土地寸土寸金，保障性住房不可能大规模出现。金沙洲虽然是发展重点，但现在依然是毛坯状。”上述学者向记者表示。去年底今年初落成的三个保障房新社区中，除了金沙洲外，一个位于同德围，一个位于海珠区大塘，都是当年经济适用房的集中区。从现有的公开资料看，保障性住房基本都集中在原来的经济适用房所在区域。

“我们会加快妥善解决这些区域的配套问题。”一位国土局官员在记者咨询时表示，同德围进出市区的西湾路将拓宽到40米，区域将有专门的储备用地来发展学校、肉菜市场等公用配套。但有关这些措施的具体实施时间，这位官员表示，一切将按步骤进行。

“长效”的保障

“广州应率先建立外来人口住房保障机制，给相对稳定的外来工提供廉租住房。”中山大学副教授朱亚鹏在各类研讨会中一再强调。在他看来，广州这个移民占了1/4以上的城市，如果不将非户籍人口纳入保障，那所谓的“保障”只能是短期政策。另外在“资金投入、开发模式”上引入持续发展的机制也是刻不容缓。

虽然广州的保障房政策存在了18年，但“短期”问题依然没有解决。与国内其他城市一样，经济适用房、廉租住房等保障性住房依然只限于户籍人口。但介乎保障性住房与商品房之间的限价房，却有可能惠及非户籍人口。今年2月初，广州市国土房管局副局长黄文波表示，经过第一批限价房销售的实践后，“我们不排除将来扩大销售对象范围”。

促使决策变化的原因很简单：具备购买限价房资格的人太少了。广州户籍人口中86.5%已经有自有产权住房。按规定，必须是首次置业者才有资格购买限价房。剩下的13.5%中，除去年龄以及财产限制外，有资格购买限价房的人不多。“这项政策处于摸索阶段，一切都需要调整磨合”黄文波表示。

与广州的“摸着石头过河”不同，深圳在解决户籍限制问题上一直走在前列。按规定，在深圳购买限价房没有户籍限制，但是对非深户的购买者，要求至少在深圳居住8年，并在该市累计缴纳社会养老保险达到96个月以上。

与此同时，在保障性住房方面，深圳也为非户籍人士开了一个口子。2007年12月31日实施的《深圳市住房保障发展规划》中规定：“非户籍常住人口的低收入家庭，将逐步纳入住房保障体系。”尽管这一切还需要根据“全市住房保障能力依次解决”，但起码到2010年前深圳将“把2.12万户非户籍家庭纳入住房保障范围”。这当然也源于深圳城市的特殊性，深圳非户籍人口数量所占比重达75%~80%。

但总体看来，深圳的住房保障政策还是有不少值得借鉴的地方。据深圳房地产发展中心主任王峰介绍，深圳为住房保障项目的资金投入制定了一个长效机制，预计未来3年将投入169亿元发展保障房。其中全市年度土地出让净收益中以不低于10%的比例投入11亿元；另外专门设立保障房建设专项资金53亿元。此外还考虑通过投融资方式启动资金，初步启动的资金就达到71亿元。

相对而言，广州对保障性住房的投入则依旧没有“固定”，尽管广州市副市长宣布今年将投入10亿元开发保障性住房，但具体的资金来源安排，今后的投入多少还是无法预期。 （龙飞）

（3月10日《中国经营报》，作者均为该报记者）

[链接]保障性住房要逐步扩大覆盖面

――访住房和城乡建设部部长姜伟新

记者：新组建住房和城乡建设部，意义何在？

姜伟新：住房问题涉及广大人民群众的切身利益，统筹城乡建设是贯彻落实科学发展观的必然要求。组建住房和城乡建设部，是为了深入推进住房制度改革，加快建立住房保障体系，完善廉租住房制度，着力解决低收入家庭住房困难，进一步加强城乡建设规划统筹，促进城镇化健康发展。主要职责是，拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。

记者：您如何评价住房市场化改革的成绩？

姜伟新：随着住房市场化改革的深入，目前中国城镇80%左右的住房已经通过市场交易来进行配置，国内外经验都表明，市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化的住房需求，提高资源配置的效率，在解决居民住房问题中处于基础性地位，必须毫不动摇地坚持市场化改革的基本方向。但从总体上看，我国住房政策体系和住房保障体系还不健全，存在着中低收入家庭住房支付能力相对不足等问题。

要进一步深化改革，坚持正确发挥政府和市场的作用，建立和完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系。一要合理确定保障性住房保障范围和保障水平。中国在相当长一段时期，仍然是发展中国家，财政能力总体有限，要坚持适度保障的原则。当然，随着经济的发展，应该逐步扩大覆盖范围，提高保障水平。二要从中国未来一段时期的实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房的供应。帮助那些既不属于保障性住房保障对象，又没有能力进入市场的家庭解决住房问题。三是要多种途径改善困难群体的住房条件，建立多渠道的投融资机制，进一步完善住房公积金制度，加快棚户区的改造步伐。

记者：对我国目前的房地产市场，您有怎样的判断？

姜伟新：房地产的问题应该说是一个比较复杂的问题。最近几个月来，各地商品房房价涨幅趋缓，我们觉得这是一个比较正常的情况。主要是两个原因造成的：第一，是中央及地方各级政府针对前两年商品住房价格高速上涨，采取了调控措施；第二，加大了廉租房等保障性住房的建设规模，这也在一定程度上增加了房子的供给。

记者：在解决农民工住房的问题上，我们将有何举措？

住房保障范文第3篇

对此，来自温州市的省人大代表庞振声在省十届人大五次会议上大声疾呼，要求完善住房保障机制，加快经济适用房和廉租住房建设。

庞代表建议，政府要走出“家家都要买房、户户拥有私宅”的认识误区，在批准商品房开发用地项目上,应优先考虑经济适用房和廉租房用地,并加大经济适用房和廉租房建设用地的土地供应量；批准的每一项商品房开发项目用地面积中,都要有建设经济适用房和廉租房的用地比例，专门用于建设经济适用房和廉租房的地块,由政府委托商品房开发公司开发建设,政府按成本价回购,再按条件分配；对经济适用房和廉租房建设投入的资金,在经济适用房的出售和廉租房的出租后可以得到回收,并循环使用；要把经济适用房和廉租房的建设列为对各县市政府的年终目标考核项目。

办理结果：建立完善住房保障制度加快改善困难家庭住房

省人大常委会将庞振声代表的建议列为2007年的重点建议交省政府办理。省政府陈加元副省长领办，省建设厅会同省财政厅、省国土资源厅、省劳动保障厅等相关部门具体承办。从2007年3月起，承办部门组成6个组分赴各市进行住房保障工作调研，从不同层面听取各相关部门和社会各方面意见。在广泛征求意见建议的基础上，制定下发了《关于加快解决低收入家庭住房困难问题的意见》，并组织实施。承办单位在办理答复中承诺将着力抓好五方面的工作：

一、下大力气加快推进城镇廉租住房制度的实施。扩大廉租住房制度实施覆盖面。制定廉租住房扩面的指导意见,将廉租住房制度扩大到其他非低保家庭的低收入住房困难家庭；落实好城镇廉租住房保障资金。督促各级政府每年从土地出让净收益中拿出10%以上用于廉租住房制度的实施，住房公积金增值收益中要按规定提取廉租住房补充资金，形成稳定规范的廉租住房保障资金；多渠道落实廉租住房房源。将廉租住房建设纳入当地政府投资项目计划，并要求各地每年安排一定规模的廉租住房建设，确保落实廉租住房建设用地；继续完善廉租住房进出机制。

二、进一步规范发展经济适用住房。一是合理确定经济适用房建设规模。将经济适用住房建设列入国民经济和社会发展年度计划,通过规划调控，在安排城市建设用地时，优先落实经济适用住房建设用地。二是规范经济适用住房建设行为。坚持标准适度、功能齐全、经济适用、节能省地的原则，提高规划设计水平和建设质量。三是切实加强销售交易管理。严格准入条件，依法建立准购制度，真正解决低收入家庭的住房需要。四是积极探索经济适用住房制度实施方式，逐步改革以实物形态为主的经济适用住房制度。

三、积极研究解决引进人才、农民工等实践群体的住房困难问题。总的指导思想是：单位主导、政府鼓励、政策扶持。在符合城市总体规划的前提下，允许企业利用自有土地建设农民工住房,出租给农民工居住，各项行政事业性收费可以享受经济适用住房的政策。对农民工比较集中的开发区、工业园区等，政府应集中建设农民工公寓，租赁给农民工居住，努力解决农民工的居住问题。对面向专业人才、创业人员的专项过渡性住房建设，其政策可参照经济适用住房的政策执行。

住房保障范文第4篇

一、总体要求和基本原则

（一）建设城区保障性住房的总体要求是：深入贯彻落实科学发展观，把住房保障工作作为政府公共服务的重要内容，逐步建立健全适应我县经济社会发展的城镇住房保障体系，改善城镇中等偏下和低收入住房困难家庭居住条件，到“十二五”期末我县保障性住房覆盖面达25﹪左右，为建设宜居祁门、和谐祁门创造良好的社会环境。

（二）建设保障性住房的基本原则是：坚持从我县县情出发，逐步满足基本住房需要；坚持政府主导，统一规划，尽力而为；坚持政策扶持，社会参与、量力而行；坚持规范管理，分段实施，综合配套的原则。

二、建设任务及地点

我县保障性住房建设任务为580套：其中廉租房150套，公租房50套；棚户区改造房200套；经济适用房120套。另公租房改建60套。

建设地点：廉租房、公租房、经济适用住房建设选择在凤凰小区；棚户区改造住房建设选择在新城区大冲安置区。公租房改建选择在石山坞部队营房。

三、建设标准

按照《省保障性住房建设标准》有关规定，根据我县城区低收入家庭的经济状况和我县住房建设成本费用情况，合理设计保障性住房建设标准。

（一）按照《省保障性住房建设标准》实施，建成房屋必须符合国家的安全和质量标准。

（二）廉租房、公租房户型均为二房一厅，廉租房每套建筑面积40㎡以内；公租房每套建筑面积50㎡以内；经济适用住房每套建筑面积60㎡左右，厨卫配套。

四、建设投资

2012年度保障性住房建设资金除向上争取中央和省级补贴外，地方住房公积金增值收益在提取贷款风险金和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设，土地纯收益用于保障性住房建设不低于10﹪。廉租房建设不足资金按照财政部、建设部、国土资源部《关于落实城镇廉租住房保障资金的通知》的要求由县财政配套解决；新建50套公租房全部与县直企业联建，用于企业解决新就业职工和外来务工人员的住房困难问题；棚户区改造住房建设资金不足部分由使用单位自筹解决；经济适用住房建设资金由县房管中心负责筹措。

五、建设时间和用地

保障性住房建设项目，计划5月份完成土石方开挖、图纸设计和招投标工作，6月上旬开工，12月中旬竣工。建设用地采取有偿划拨。

六、税费减免

为降低保障性住房的建设成本，县政府在土地、规划、建设等方面按有关规定给予政策扶持，所有行政事业性收费和政府性基金均予减免。

七、组织实施

为确保我县保障性安居工程建设管理顺利实施，制定出台我县各种保障性住房建设管理办法，成立县保障性住房建设管理领导小组，负责协调解决保障性住房建设、分配管理过程中的有关问题。各有关部门要明确职责，密切配合，共同做好我县保障性住房建设管理工作。

1、县房管中心负责保障性住房建设管理工作的组织实施；起草制定保障性住房建设管理方面的有关制度，严把工程建设质量关、施工安全关；负责制定保障性住房维护及物业管理办法，对保障性住房实行社会化、专业化、市场化的物业管理；负责保障性住房租金收取和销售。

2、县财政部门负责保障性住房有关建设资金的安排，并协助筹集建设资金。

3、县国土部门负责保障性住房建设用地指标的落实，及时为保障性住房办理有关用地手续。

4、县住建、规划等部门负责为保障性住房及时办理有关手续和质量安全监督管理。

5、县民政部门负责对申请人是否符合低收入家庭进行认定。

6、县公安部门负责对申请人的户籍情况进行认定。

7、县人社部门负责对申请人的工作身份进行认定。

8、祁山镇、金字牌镇政府及社区负责对申请保障性住房的调查和申报等相关工作。

八、加强监督

1、保障性住房建设资金必须建立专户管理，由县财政局、房管中心监督使用。

2、保障性安居建设工程要严格履行法定的建设程序，规范招投标行为。

住房保障范文第5篇

关键词：保障性住房；融资；探讨

中图分类号：F293.3　文献标识码：A

收录日期：2012年6月18日

民生工程关系到百姓生活中衣食住行的方方面面。政府大力倡导改善和保障民生工程，其中保障性住房建设就是人们所关注的热点问题之一。“保障性住房”，是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。按照“十二五规划纲要”，整个“十二五”期间，保障性住房的建设量要达到3，600万套，计划投资9，000亿元。如此庞大的建设资金从何而来？本文仅从保障性住房融资角度着眼，探讨解决保障性住房建设资金的有力途径。

一、当前保障性住房资金投入现状和问题

（一）现状

1、税收优惠。根据财政部、国家税务总局在2008年印发的《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中的规定，国家对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税：对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用房且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房、在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税。此外，财税部门还于2010年出台了关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策。

2、建设资金压力巨大。2011年1，000万套，2012年700万套，这是保障性住房开工建设的“大计划”。据初步估算，2011年实际在建的保障性住房约为1，500万套，2012年开工数和在建数继续增加，在建工程量达1，800万套，业内估计2012年资金需求可能超过2011年。如果再考虑建材、人工等建设成本的不断上升，保障性住房建设的资金压力进一步加大。保障性住房建设的强力推进让不少地方政府感受到前所未有的压力。

（二）融资存在的问题

1、地方政府透支严重。以2011年为例，有5，000多亿元的资金将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。而这5，000亿元政府投入中，除中央财政投入的l，000亿元外，剩余4，000亿元又推给了地方政府。基于保障性住房的目标人群，在保障性住房的土地买卖中，政府不能以高额的竞拍价卖地，这样使得政府在保障性住房土地买卖中损失了大笔收入，同时还要在其他收入中拿出资金来给予其补贴，使很多地方政府早已透支。

2、银行顾虑多。以2011年保障性住房建设所需的1.3万亿元资金为例，其中有1/4需要社会投融资，银行贷款依旧是融资主力，然而在银行信贷额度偏紧的情况下，保障性住房建设却得不到银行贷款的垂青。贷款难，体现在担保抵押环节。按照规定，银行贷款要求有房产或土地进行抵押。但公租房、廉租房是不能被用来抵押的，而政府手中的土地有限，很难满足银行贷款要求。另外，公租房、廉租房等租赁型保障性住房的投资巨大，回报却缓慢。综合一些省份的测算，如果按照现在指定的公租房租金标准，即使不考虑房屋维修、通货膨胀等因素，公租房靠租金偿还银行贷款本息的周期至少要18年。但是，银行对待公租房、廉租房贷款时限仅为15年。

3、投资风险大，企业观望多。由于建设保障性住房的利润偏低，一般净利率为3%～5%左右，而商品房的净利率都在10%以上。所以，开发商基于利润的考虑不可能对保障性住房有多大兴趣，而且前几年保障性住房开发贷款利率是基准利率或下浮10%，而现在优惠利率已基本取消，资金成本大幅提高，盈利前景不容乐观。

二、保障性住房融资瓶颈的破解

（一）政策性银行。商业银行由于银根紧张不能进入保障性住房融资市场，政策性银行则率先动手。国家开发银行2011年7月28日公布的数据显示，上半年该行发放保障性安居工程建设贷款余额新增443亿元，占到同业保障性住房贷款新增额的近一半。

（二）社保基金。全国社会保障基金对保障性住房的投资正在逐步增加，大约占投资比重的5%。全国社保基金2011年上半年已经在南京、天津、重庆三地，通过房地产信托基金的方式，为当地的公租房建设提供融资105亿元。

（三）保险资金。保险资金将保障性住房建设投资作为重要增值渠道。从实际情况看，得以较快推进的融资渠道正是保险资金。保险业的发展沉淀了庞大的“静态”资金，面临着巨大的保值增值的内在动力，保障性住房的投资期限一般比较长，符合保险资金（尤其是寿险资金）期限长的资金特点，可以和保险资金的周期相匹配，有助于实现保险资金的资产负债管理。同时，保障性住房属于债权投资，与股票、债券类资产的特点不同，有利于增强公司资产组合收益的稳定性。

（四）信托基金。在保障性住房建设的规划设计中，配比合理比例的商业地产面积。商业面积的合理设计，不但能提升社区生活便利水平、帮助解决低收入群体就业问题，还可用商业面积租金收益来部分覆盖保障性住房社区的物业管理费用，并最终提高保障性住房项目建设的投资价值。由于保障性住房中的公租房带租约且未来可能允许出售，因此住宅部分收益有一定保障，加上商业部分租金收益可预期，这就构成了地方政府发行保障性住房建设债券的信用基础。因此，通过制度创新，以上述信用为基础建立各种房地产信托投资基金，可作为未来保障性住房建设的一种主要融资模式。

（五）国债和地方债。发改委于2011年6月通知，明确允许地方政府通过发债为保障性住房建设筹措资金。各地方纷纷试水，发行企业债。由于地方政府债具有准国债性质，鉴于债券信用高、融资成本低的特点，以地方政府债形式筹集保障性住房建设资金，必将大大降低保障性住房融资成本，缓解资金瓶颈，加快保障性住房建设进程。

（六）企业资金。对于资金紧张的保障性住房建设，房地产商以及社会资本被寄予厚望。但保障性住房回报率大多低于社会平均利润率，如果基于自愿的话，很少有企业会参与保障性住房建设。因而，越来越多的地方开始采用行政手段，强制要求开发商在新建住宅中配建一定比例的保障性住房，最终由政府以成本价同购。2011年3月以来，北京、上海、广州、杭州、郑州、青海、山东、湖南等地相继出台商品住房项目配建保障性住房实施办法，保障性住房占商品房的配建比例一般在5%～10%之间。目前，开发商尤其是国有房地产开发商承担了较多的保障性住房开发建设任务。

（七）售租结合。地方政府、开发商与保障对象围绕保障性住房展开的利益平衡成为保障性住房建设中最为“纠结”的节点。向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障性住房建设资金的思路成为这一模式的核心。也就是说，在廉租房、公租房等保障性住房中，申请人可以先购买保障性住房的部分产权，政府持有剩下的产权，使得政府可以回笼部分建设资金。达到一定年限后，保障对象可以购买政府所有产权，最终将这套房屋变成自己的产权房屋，政府亦可全部回笼资金。