住房保险论文范文第1篇

一、保证保险、信用保险及担保

我国保险界对保证保险的有关论著甚少，少量书籍中对此概念的介绍也颇为含混，理论上的不成熟使人们对保证保险及相关问题的认识也比较混乱。因此，有必要首先从概念界定入手，分析保证保险这一概念的内涵和外延。

据《保险法与保险实务全书》所载，“保证保险是由保险人为被保证人向权利人提供担保的保险。当被保证人的行为致使权利人遭受经济损失时，保险人负经济赔偿责任”。《中国保险百科全书》也有同样界定。有的教科书上对保证保险作了如下阐述：“保证保险，这实质是一种担保业务。为两种，一种是由保险人代被保证人向权利人提供担保，……另一种是信用保险，是权利人投保他人的信用。”由此引出两个问题：（1）保证保险与担保之间有何联系？（2）保证保险和信用保险有何不同？

（一）保证保险和担保之比较

担保合同具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人，即申请人、受益人和担保人；（2）担保合同通常由义务人申请用来保障权利人的利益；（3）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，如被担保人不付，可由保证人来代付；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人追索。

而保证保险的特征在《中国保险百科全书》中有如下阐述：“保证保险要涉及三个方面的关系，保证人即保险人，权利人即被保险人或受益人，义务人即被保证人。在保证保险中，当保证的事件发生而权利人遭受损失时，只有在被保证人不能补偿损失时，始由保险人代为补偿，被保证人对保险人（保证人）为其向权利人支付的任何补偿均有返还给保险人的义务。”

比较保证保险和担保合同的特征，保证保险体现着担保的特征。同时，担保与一般保险相比，具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人：申请人、受益人和担保人，每一方从一开始就知道另两方的存在；而保险合同只有两方当事人：投保人和保险人，有时出现被保险人、受益人等，只是作为关系人存在；（2）担保通常由义务人申请、付费来保障他人（权利人）的利益；而保险则是由投保人申请、付费来保障自己的利益；（3）担保所承担的是申请人方面的风险；保险所承担的是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险，投保人的故意行为属于除外责任；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人（即申请人）追索；而保险项下的赔款是不能向被保险人或投保人追索的，只是在一定条件下可向应负责任的第三方追偿；（5）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，即“如果被担保人不付，我来支付”，这是由担保合同对商业合同的从属性所决定的；而保险赔偿无所谓第二性，只要符合条款规定，保险人即应从速支付；（6）在办理担保时，担保人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保、或提供附属抵押品；在办理保险时，保险人对投保人无类似要求。

需要说明的是保证保险的英文“BOND”，本身也有“保证书”或“担保函”的意思。所谓“BOND-ING”，就是办理“担保函”的业务，银行称之为“保函业务”。保证保险虽有担保特征但又不同于银行保函，其业务范围、条件、手续、程度、收费等方面均有差别，保证保险只是在传统上或依照有关法律规定保险公司可以办理的一种特殊的担保函。由上可知，保证保险是一种由保险公司开展的具有担保特征的特殊保险业务。

（二）保证保险和信用保险之比较

广义的保证保险提供两个方面的保证：应被保证人要求向权利人保证其信用和根据权利人要求保证被保证人的信用。二者存在严格的区别，前者称之为保证保险，后者称之为信用保险。狭义的保证保险仅指前者，本文所指的保证保险是狭义的。关于信用保险的性质，理论界常常把它与保证保险相提并论，均纳入担保行为。教科书上把信用保险作为保证保险的一种，仅把二者作保险对象上的区分，甚至出现信用保证保险这样的名词，实际上是不确切的。

信用保险具有一般保险的特征与原则，如信用保险只有两方当事人，即保险人与被保险人；承保的风险是对方的信用，是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险；保险人可行使追偿权等等，无不体现信用保险的保险本质特征。比如拿买卖合同来说，卖方向保险公司投保了买方的不支付货款的风险，这是信用保险；反之，卖方应买方的要求向保险公司投保自己不履行合同的风险，才是保证保险。这里，保证保险的标的是卖方应尽的义务，风险为卖方的不守约行为；而信用保险的标的是买方应尽的义务，风险为买方不守约行为。在一般债权债务关系中，债权人投保债务人不还债的信用风险，叫信用保险；而债务人应债权人要求投保自己不履行还债义务的信用风险，叫保证保险。所以，不能因两者都承担“信用风险”而将它们混为一谈。

二、住房消费信贷保证保险权利义务关系的特征分析

（一）住房消费信贷保证保险的特征

住房消费信贷保证保险是购买住房的借款人应银行的要求，为届时分期付款而向保险公司寻求信用保证的一种保险。当保险事故发生，受益人（银行）遭受经济损失时，由保险人代为补偿；借款人对保险人为其向受益人支付的任何赔偿，有返还给保险人的义务。保险人承保的是借款人还款的信用，保险人必须严格审查被保证人的资信。可见住房消费信贷保证保险合同具有如下特征：（1）具有三方当事人：投保人（借款人）、受益人（银行）和保险人（保险公司）。（2）借款人投保，支付保险费来保障受益人（银行）的利益。（3）保险人承保的风险是投保人（借款人）方面的还款信用风险。（4）在办理此保险时，保险人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保或提供附属抵押品。（5）保险人在保证项下（保险责任内）发生保险事故并收到索赔要求后，有权处置附属抵押品，或向借款人及其反担保追索，以代偿借款人的债务。

（二）住房消费信贷保证保险操作中的误区及解决方法

由保证保险的担保特征所决定，在住房消费信贷保证保险中，对抵押物的处置适用民法及担保法等法律法规。现今我国有关保证保险合同中，往往是银行（受益人）和借款人（投保人）在签订借款合同时，设置了相应住房抵押条款或已把相应抵押合同作为借款合同的从合同。其本质是，既要求借款人作贷款所购住房抵押担保，又要求借款人选择保证保险，造成借款人双重担保负担，而银行作为受益人便获得了“双重保险”。这一做法，完全是银行利用自身地位优势，在大量呆帐和不良资产的重压下，为了自身贷款安全，重复防范住房信贷中的道德及行为等风险。而保险公司未获得投保人（借款人）的任何抵押担保，从而使保险人在履行保险合同的责任时，缺乏对其权利的应有保障，使得在保证保险操作实务中，人为地增加了抵押权在保险人和受益人之间的转让环节，甚至是障碍，不利消费信贷业务的开展。

科学的做法是，应根据《保险法》及《担保法》有关立法精神及相关规定，采取如下两种方法解决：方法一：变更住房消费信贷保证保险合同为住房消费信贷信用保险合同。合同中，银行作为投保人，为借款人不履行还款义务的信用风险投保，保险费应由银行支付，仍可保留原相应住房抵押合同作为借款合同的从合同或必要条款。方法二：还住房消费信贷保证保险本来面目，让保险人与借款人直接签订贷款所购住房抵押协议，或把它作为相应保证保险合同中的必要条款。这是由保证保险合同的担保特征所决定的，也是保证保险运作规范的要求，同时，也符合《担保法》的有关规定。

（三）住房消费信贷保证保险的风险及对策

住房消费信贷保证保险对被保证人（借款人）的信用起到了一个有效的保证作用，在一定程度上保障了银行贷款安全。虽然许多风险可由相应的其他险种覆盖，但保险公司自身仍面临诸多风险，难度最大的是借款人信用风险的规避。虽然理论上保证保险是零赔付率赔偿，但由于保证保险运作的营业费用、赔款与抵押物处置后追回的款项差额，特别是经济衰退期，赔付概率会增大。同时在赔偿基金的提取上，一般方法，对一年期合同，按自留保费的50%计提未到期责任准备金；但对长期合同，责任准备金的计算应按借款年限来折算准备金。这些均应该由保险公司收取一定费率的保费，以使其顺利运作。

实际上，贷款所购住房，抵押合同附属于银行与借款人的借款合同，其抵押权归银行所有，住房消费信贷保证保险合同就必须有一个抵押权转移的操作环节，而这一转移环节相应的法律法规尚未完善，增加了保险公司抵押权转移风险，所以，这一转移环节必须清除。必须保证贷款所购住房抵押合同成为相应保证保险合同的必要条款或合同，这也是保证保险科学运作的必要条件。保险人即使在完全拥有相应抵押物的抵押权后，在抵押权的处置上，仍面临处置不了的风险，这在法律实践中也大量发生。在法律、法规不完善，执法不力的环境中，保险公司如何规避法律风险，仍是保证保险运作的关键问题。实际上，目前房地产市场上至少有50%以上的交易对象是期房，开展保证保险面临的风险更大，抵押物的确实存在，以及其价值确如购房合同所定的价值一致，其中风险是客观存在的，保险人必须面对这些复杂风险加以规避，否则，保证保险本身无法“保险”。

但是，由于其风险覆盖率低，远没有充分防范及规避对住房消费信贷业务中各方主要风险的需求，其只是提供了对保证担保的需求，真正替借款人保障的很少，没有达到最大可能保障购房者所有权的要求。同时，在操作层面上，几个关键环节还存在如下障碍：

1.保证保险合同中，保险人承保的是借款人还款的信用，因此，要求保险人必须严格审查被保证人的资信。但在实际运作中，这一环节往往由银行审查。银行在保证保险中，往往根据其对住房贷款者所作的信用评估，只是对其认为信用风险大的消费者，强制要求其购买保证保险，而对其认为信用风险不大的消费者，则并不努力推荐保证保险。因而造成投保人数减少，保险公司业务风险选择被动，从而使保险公司自身风险增加。加上银行及其相关机构没有建立个人信用制度，相配套的信用信息系统工程也尚未建立，而保证保险作为一种担保，必须要求保险公司与借款人是一种长久密切合作的关系，以便在过程中跟踪服务、控制风险，这一矛盾使得保险公司在开展此项业务中难以控制风险。

2.保证保险是一种特殊的保险业务，风险因素复杂，在一定保险责任范围内，其保险费率的计算，要有一个严密的风险评估及成本核算做为基础，且要求科学可行。而目前我国保证保险风险评估系统尚未建立，其承保的属信用风险，必须搜集和研究有关信息，逐一地做出是否接受的判断以及以何种条件承保，要制订出商业上可行的保险费率，目前需要靠市场试验。

3.住房消费信贷保证保险往往同时要求以贷款所购住房作为抵押。一旦保险事故发生，银行或保险公司对抵押物风险及抵押物处置风险具有不可控制的一面，这需要进一步完善配套相关的法律、法规及政策。

4.由于风险覆盖率低，没有覆盖的风险还需要相应的住房保险、寿险或其它方式来规避。

三、拓展保证保险，促进我国住房制度的改革

（一）西方国家可借鉴的经验

在欧洲国家，一般采用住房抵押担保、住房贷款保险等方式，如英国、荷兰等国；采用团体保险模式，如法国、意大利、西班牙等国；采取住房贷款寿险模式，如瑞典等国。不同保险方式各有其优缺点。其中法国的住房贷款保险不仅仅对死亡提供保障，同时还保证在借款人丧失劳动能力、失业等情况下向银行还贷，消除了借款人无处藏身之担忧，值得我们参考。法国的住房贷款保险运作基本程序如下：银行受保险公司委托，要求借款人填写投保时必需的健康问卷，同时，借款人和银行之间展开购房贷款的谈判。如果保险公司对某些银行转来的问卷存在疑虑，其结果将直接影响银行是否提供此笔贷款。银行、借款人和保险公司三方的责、权、利主要通过两个合同加以明确。一是保险公司和银行的合同；二是银行与借款人之间的借款合同。其住房贷款保险一般采用团体险模式，使其投保人数非常多，可以最大限度地降低保险费率，同时对任何年龄的投保人可以实行相同的费率，保费计算简单，容易管理。

（二）我国拓展住房消费信贷保证保险的对策

1.进一步营造信用消费的政策环境。住房消费信贷保险业务的发展与房地产业的兴衰休戚相关，而要在短期内改变我国房地产市场有效需求不足之重症，就必须完善有利于房地产市场繁荣的经济政策和法律法规。第一，鼓励商业保险公司积极参与，给予其专项低税政策或专项补贴政策；第二，尽快削减或取消在住房开发中的不合理收费，使商品房价大幅度的削减成为可能，从而增大商品房的有效供给；第三，进一步深化有利于扩大内需，促进经济增长，有利于促进老百姓收入增量的经济政策。在居民的收入增长预期趋缓，对住房未来消费不确定因素尚有后顾之忧，银行消费信贷的条件还不够优惠和便捷的情况下，提高老百姓的收入增量是推动住房信贷业务的根本之道；第四，要加快住房商品化、货币化房改政策的全面落实；第五，政策可规定住房信贷保险采用团体险形式，规定单位团体在住房改革中，必须给员工购买相应的住房信贷保证保险。使之具有保险强制性的一面，更有利于其进一步开展，以推动房改政策的落实。

2.健全法治，保障流通秩序。银行、消费者、房产商、保险公司形成住房消费市场的“生物链”，环环相扣，缺一不可，唯有都依法守信，才能真正体现市场经济的实质。发展住房二级市场，健全配套相关的法律、法规，尤其是针对我国执法过程中，住房作为抵押物处置难的问题，要严于执法，同时政府应采取相应的住房救济政策。3.建立个人信用制度。银行及相关机构（保险公司）应建立个人信用制度，以现代信息系统工程为基础，分阶段建立个人信用档案制度，形成多层次个人信用调查与评估制度，逐步建立并扩展个人基本帐户制度，形成银行与保险公司对个人的信用信息调查和资源共享系统。保险公司加强对个人健康问卷的设计审核，并在银行配合下，严格把关，控制风险。也可建立对居民个人资信进行调查和评估的征信机构来完善信用制度。

4.建立科学的保证保险的风险评估系统。充分考虑保证保险对信用风险的各项风险因素，用科学可行的系统方法建立住房消费信贷保险严密风险评估体系，使保险费率的厘定建立在科学的基础上。

住房保险论文范文第2篇

本文在回顾抵押贷款的内涵及理论文献之后，以南方某市为例分析了住房反向抵押养老保险产品的经济敏感性，结果显示：老人退休后办理反向住房抵押养老保险，能获得很高的年金收入，能显著提高退休后的所得替代率。

关键词：住房反向抵押养老保险；可行性研究；经济敏感性

住房反向抵押养老保险是源于荷兰的反向抵押贷款的一种。住房反向抵押养老保险包括以下基本要素：投保人、保险人、住房所有权、房使用权、贷款费用、贷款期限、优先偿付、无追索权保护。美国住房反向抵押养老保险的理论研究与实践探索均走在世界前列。按照发行机构分类，美国市场上的住房反向抵押养老保险产品主要有三种：1、房产价值转换抵押贷款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者贷款计划（the Home Keeper Program）；3、财务自由计划（Financial Freedom）。HECM的发起和实施机构是美国联邦抵押联合会（FNMA）；HECM是美国市场上唯一得到联邦政府担保的反向抵押贷款，具体担保机构是由美国住房与城市发展部（HUD）和联邦住房管理局（FHA）。

一、住房反向抵押养老保险的理论基础

生命周期理论、保险精算理论和金融资产定价模型是住房反向抵押养老保险业务的三大理论基础。

随着样本数量的不断增加，实际观察结果与客观存在的结果之间的差异将越来越小，这个差异最终将趋于零。也就是说，集合的风险标的越多，风险就越分散，损失发生的概率也就越有规律性和相对稳定性，估计值也会越来越精确。保险机构虽然不能准确把握个别标的随机风险，但只要保险标的数量足够多，就可以将保险标的平均风险视同个别保险标的之预期风险。

在现实操作中，保险机构虽然不能准确估算出办理反向抵押贷款业务的具体某位老人的预期余命，但当参加该项业务的老人数量足够多时，他们的寿命分布符合“大数定律”。对于无赎回权的反向住房抵押养老保险产品，贷款期限结束后，房产完全由贷款人处置，可以视同借款人以远期的房产所有权作为为自己购买养老保险的趸缴保险费，保险机构向其提供养老保险的一项业务，因此对于无赎回权的住房反向抵押养老保险完全可以采用保险精算原理进行定价。

（三）住房反向抵押养老保险产品的定价模型：国内外关于住房反向抵押养老保险产品的定价模型众多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe构建的支付因子定价模型得到较多关注，该模型中的支付系数包括了利率、通货膨胀率、贷款期限、房地产价格波动率和调整精算系数等。YKTse（1995） 提出的相关参数模拟模型要求在固定利率和浮动利率两种情境下，计算反映住房反向抵押养老保险产品的风险和利润指标。YKTse模型的计算分为两步；第一步是计算贷款机构损益两平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是计算出预期利润现值和损失率两个指标。YKTse模型的重要假设包括：未来利率与历史平均利率相等；历史平均房价升值率等于未来房价升值率；用生命表计算平均剩余生命年限；贷款机构在贷款期限结束后4个月才可出售住房资产。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定价模型在风险中性的情境下，利用欧式看跌期权对抵押贷款保险定价。国内学者研究住房反向抵押养老保险产品定价问题主要集中在四个方面：介绍并发展 HECM的定价模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基础上提出的保险精算定价模型；利用Black-Scholes模型根据无套利均衡理论对有赎回权的住房反向抵押贷款进行定价；利率服从Markov链的住房反向抵押贷款的一般定价模型。

二、住房反向抵押养老保险的经济敏感性分析

本研究选择南方Z市的数据，参考Tse，YK（1995）提出的预期损益两平金，计算分析在住房价值和利率水平变动的条件下，住房反向抵押养老保险产品提供的年金水准值及相应的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金额与退休当时的每月薪资的比例。一般认为维持70%以上所得替代率是老龄人退休后能否维持生活水平之关键。

（一）预期损益两平年金模式的假设

1住房反向抵押养老保险产品的类型为HECM的tenure型产品，期初年（annuity-due），每月等额方式。借款人假定为60岁以上的城镇居民。2、期初住房价值，按照Z市统计局公布的城区户均面积与2010年二手房屋平均成交价格相乘计算。3、业务开办费并入贷款额度内；销售住房成本率为5%，住房销售价格减去交易成本后的剩余属于贷款机构所得。4、住房反向抵押养老保险合同生效日为1月1日，死亡事件只发生在年中6月30日，死亡后第4个月需偿还贷款。5、基本房价升值率按2000年至2010年10年间Z市每年房价升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年银行一年期存款利率的样本平均数替代。7、Z市市民寿命以该市2010年统计年鉴数据为准。8、在计算替代率时忽略法定退休社保年金、企业年金以及其它由老年人购买的储蓄型保险带来的年金收入。

三、结论

中国已经进入人口老龄化阶段，很多老年人缺乏足够的养老现金，“以房养老”是重要解决途径之一；住房反向抵押养老保险又是其中的一种重要的方式。生命周期理论、保险精算理论和金融资产定价模型是住房反向抵押养老保险业务的三大理论基础，不仅有可靠的理论基础，并且在实践中已在许多发达国家实施。

在回顾了住房反向抵押养老保险业务的理论基础后，本研究以南方Z市的数据为例，分析了该市老年人使用住房反向抵押养老保险融资后，在住房价格本身和利率水平变动的情况下，能够提升多少幅度的退休后所得。数据表明：无论在那种情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押养老保险。

本研究采用的退休前所得、住房价格升值、等参数均是历史资料；计算的年金值结果，取决于房价升值率、利率、死亡率、期初房屋估计值等的参数资料，未来房市的行情、利率水平对反向住房抵押养老保险亦有相当大的影响。

参考文献：

[1] Bardhan，A，Karapand，R，and Urosevic，B，“Valuing Mortgage Insurance Contracts in Emerging Market Economies” The Journal of Real Estate Finance and Economics，2006（1），9-20

[2] 柴效武以房养老模式，浙江大学出版社，2008，ISBN9-7873-0806-0240

[3] 陈珊，谭激扬，杨向群利率服从Markov链的倒按揭模型，湖南理工学院学报，2007（3）：13-15

[4] 范子文以房养老-住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择，中国金融出版社，2006，ISBN-7504941034

[5] 刘春杰，谭竞反抵押贷款支付额度的确定[J]浙江金融，2005（5）：19-20

住房保险论文范文第3篇

关键词：房地产价格;以房养老风险;人口结构变迁

一、 引言

近年来，人口老龄化现象在中国日益明显。如表1，2000年以来，反映一国老龄化的通用指标――老少比和老年抚养比都在逐步攀升。第五次人口普查的数据显示，中国60岁以上的人口占总人口的比例为10.45%，其中65岁以上人口占总人口的比例为7.09%;而到2010年第六次全国人口普查时，这两个指标分别攀升至13.31%和8.91%。

人口变迁过程中，经济和社会各方面都将经受冲击，养老问题首当其冲。目前中国城镇基本养老保险覆盖率不足50%，个人账户事实上已经空账运转了多年（孙祁祥，2001;王延中，2001），这些问题与人口老龄化叠加后，使中国的养老困境愈发凸显。对于以房养老这个热门话题，已有很多研究。本文将以严格的经济学理论为基础，集中分析人口结构变迁怎样通过经济增长、利率等变量影响房地产市场的走势，进而通过严格的分析来揭示以房养老的风险。据笔者了解，类似严格而新颖的分析目前并不多见。此外，现有文献并没有剖析过以房养老产品交易的标的和特有风险，本文将在这些方面对已有研究进行补充。

二、 以房养老产品剖析

以房养老是指老年人将住房抵押给银行，从而获得借款，当其去世或满足约定条件时，贷款机构通过出售、拍卖或者出租抵押的房屋收回借款的本金和利息。我们先辨析出以房养老产品中真正的标的物，再通过与常规养老保险产品的对比识别出以其特有风险，以便后文对该产品风险的进一步分析。

1. 以房养老产品的真正标的。以房养老问题的核心在于保险的提供者为住房所有者提供养老保险，但保险购买者支付的并非货币，而是房屋。显然，整个交易的关键是交易的载体――住房，且是未来的住房，而真正的交易对象是两个现金流，一是保险公司支付的养老保险金，另一个是房屋在未来的出售价格。从理论上讲房屋未来的价格决定了养老金的给付标准。

保险交易的对象实际上是风险，保险的购买者通过支付保费将风险转移给保险公司，保险公司收取保费，承担风险。为了识别出以房养老的风险，我们假设某老年人拥有自有住房，若他希望靠出售房产获得的收入来养老，除了可能面临房产售价不够高的风险外，卖房的收入按照预期寿命安排，如果实际寿命超过预期寿命，将面临将无钱可花的风险。

如果参加了以房养老项目，未来房价波动的风险及长寿风险都将转移到保险公司，因此以房养老交易的对象实际上正是这两种风险。长寿风险是所有寿险产品都必须考虑的，不是以房养老的特别之处，本文主要关注以房养老项目中的特有风险――房产价格波动的风险。

2. 以房养老的核心风险。传统的商业养老保险产品保费和年金通常都已事先确定，风险仅体现为长寿风险。对于以房养老型产品，保险公司的保费收入本质上是一笔风险收入。如果未来房产价格下跌，合同终止时保险公司出售或出租借款人抵押的房产所得可能无法补偿其支付的贷款总额，从而保险公司将遭受损失。因此房产价格未来走势与保险公司能否盈利息息相关。

此外，虽然保费是随机变量，但保费与养老年金之间的正相关关系不会改变：保费越高，投保人获得的养老年金就越丰厚。在以房养老模式中，保费是未来房屋的出售价格，售价越高，投保者得到的养老年金就越多。然而未来的售价是随机变量，理论上可高可低，因此在实际操作中，保险公司仅能根据房屋价值未来的变化趋势确定年金给付。如果未来房屋价值看涨，年金的给付标准就高;如果看跌，给付标准就低。而年金给付标准同时又会影响老年人是否参与以房养老项目的决策，如果年金给付太低，老年人参加此项目的可能性就较小。因此养老金给付标准的高低不仅影响保险公司的盈利状况，同时也决定着以房养老市场能否顺利构建。

根据前文的论述，房屋未来的价格不仅决定着养老金的给付水平，同时还影响保险公司的盈利状况。因此，房产价格是以房养老模式的核心，正确判断它的变化趋势可以揭示这个市场的主要风险。

三、 以房养老的风险分析――人口结构变迁视角

我们将围绕房产价格未来的变化趋势分析以房B老模式可能存在的风险。房产价格的变动受很多因素的影响，严格的房地产市场分析应综合考量各种因素，但本文的目的是定性分析房地产价格走势及其对以房养老模式带来的风险，因此只集中分析那些明显受到中国人口结构变迁影响的变量。一旦人口结构变化对这些变量造成冲击，冲击力将不可避免地传导到房地产市场，进而影响以房养老模式的运行。

1. 经济增长视角。按照经济学定义，房产属于正常品，人均收入的提高将提升房产市场的需求，在房地产供给一定的情况下，房价将上扬，且人均收入提高的越快，房价的涨势就越猛。反之，人均收入增速下降，房价的涨势也随之下降。经济增长理论研究的主要内容就是人均收入的增长，以下将讨论人口结构变迁将如何影响人均收入。

考虑简单的经济增长会计恒等式Y/N=（Y/W）（W/N），N是总体人口，W是劳动力人口，Y是GDP。这个式子表明人均收入=每单位劳动人口收入与劳动者占比之乘积。对恒等式两边取自然对数并通过计算就可以得出：人均收入增长率=每单位劳动人口收入增长率-人口抚养比增长率。显然，人均收入和人口抚养比之间存在此消彼长的关系。

当然，会计恒等式的论证并不能代替严格的经济学理论推演。要了解人口结构变化与经济增长之间的关系，还需要回到经济增长模型中。从恒等式提供的信息可知，如果每单位劳动人口收入增长率不变，那么人口老龄化导致的抚养比上升的确会损坏经济增长潜力。问题的关键在于，抚养比的上升是否会影响每单位劳动人口收入增长率。经典的经济增长模型对人口的处理较为简单，忽视了人口结构因素，因此经典理论的人均经济增长事实上对应本文中的每单位劳动人口收入增长。从而，本文的分析可以完全对接传统的经济增长理论，即人口结构的变化如何影响经济增长的几个重要源泉。

经济增长的源泉从中长期来看，可以是人均资本存量的增加，这是物质资本投资对经济增长的作用，也可以是技术进步，特别是人力资本的提升，这可以理解为一种无形投资对经济增长的作用。在总人口不变的前提下，老龄化意味着劳动适龄人口比例下降，社会中生产者减少，净消费者（老年人口）增加，一般而言，储蓄将走低。储蓄是投资的来源，因此投资必然会下降，经济增长速度放缓。同理，人口老龄化对人力资本投资也将产生不利影响。根据以上分析，随着人口老龄化程度的加剧，人均物质资本以及人力资本的投资都将稀释，人均收入增速不可避免地放缓，社会对于房产的需求也将走低。

2. 利率视角。人口结构的变迁会分别对储蓄和投资产生影响，而利率会同时受到储蓄和投资两个因素的作用，因而本节以下将分别对其进行论述。

从储蓄来看，人口结构与国民储蓄率之间的关系并非显而易见，既有理由和实证支持人口结构老龄化降低国民储蓄率（宋奇成和袁凯2013;胡涛，2014），也有研究持相反的观点（袁志刚和宋铮，2000;张春海和孙健，2012）。我们认为，在老龄化发展初期，虽然老年人数所占比例在上升，但是劳动力资源丰富，依然享有“人口红利”的优势，因此可能会造成虽然老龄化程度在加深，但是社会储蓄依旧较高的现象。随着时间的推移，劳动人口会的减少导致人口红利消失，在此情况下老龄化的加深将会造成储蓄的减少。

人口老龄化导致适龄劳动人口减少，劳动力市场的供给状况趋紧，推动劳动力价格上扬。企业减少劳动力的需求。严格的生产者理论指出，当一种生产要素减少时，另一种生产要素的边际产出将下降。那么我国人口老龄化引发的工资上涨、劳动力需求下降将导致社会投资边际产出下降。当以边际产出衡量的投资回报下降时，企业进行投资的激励将下降，社会整体的资金需求趋软。

当资金供给和需求都减少时，利率的变化不确定。如果人口老龄化造成资金供给的下降更为显著，利率将上升;如果资本边际产出下降更显著，利率将下降。实证研究亦无定论，如陈国进和李威（2013）指出在人口老龄化进程中，利率处于下降通道。不过，也有研究得出了相反的结论。前美联储主席格林斯潘更是认为，中国加入世界贸易组织后，全球经济都享受的低利率正是来源于中国的人口红利，一旦人口红利结束，将意味着低利率时代的结束。

本文亦不能对利率的变动趋势下定论，但本着提示以房养老风险的出发点，再加上格林斯潘的意见现在更占上风，我们不妨假设利率上行的概率更大，进而分析利率变动对房产价格的影响。

房产既能被看作耐用消费品，从保值增值的角度也可被视为投资品。作为消费品，利率上升人们对其消费会减少，房产价格将下降;作为投资品，利率上升时，其他条件不变的情况下，其未来无穷期租金的折现值下降，房产价格也下降。因此，无论从哪个角度，利率上升时，房产的价格都会下降。

即使人口结构的变化使利率发生了小概率的下降事件，这将引起房产价格上升。如果房产价格上升足够多，可以弥补提前终止合同所需费用，那么以房养老参与人可能提前终止合同，享有房价上升带来的好处。这样，参与以房养老项目的保险公司仍然会面对项目结束期不确定所带来的风险。

3. 拓展：利率管制、信贷配给与人口结构变迁。利率表面上是资金借贷的价格，其动态本质则是联系今天与将来经济决策的关键变量。中国人口结构变化后，福利经济学第一定理的结论可以保证利率的变化能使得有限的资源在不同产业之间实现最优配置。假若利率受到管制，其作为价格信号就不能精确反映外部因素的变化，有时候甚至扭曲外部信号，使得资源的配置更为恶化。下面，本文将通过对利率管制、信贷配给及人口结构变迁之间关系的简单分析，得出“房地产行业的发展在将来有可能成为以房养老保险模式的障碍”这一结论。

为分析方便，我们将经济简化为两种产品，一类是住宅产品;另一类是老龄化产业。当没有利率管制时，经济达到一般均衡状态，如图1所示。

这是一幅典型的一般均衡图形，横轴和纵轴商品分别是住宅和老龄化产品。当利率由市场决定时，市场均衡由无差异曲线U1与生产可能性边界的切点描述，两者的公切线是“非管制价格”线，其斜率代表了住宅和老龄化产业之间回报率的对比。

如果利率受到管制，较低的利率减少了消费者通过资金要素获得的收入，从而减少了产品需求;此外，利率管制产生的资金供需缺口实际上提高了资本的影子价格。需求减少，供给成本提高，老龄化产业回报率必然下降。

在中国，由于住宅被当成资产，其回报会提高。当存款利率被人为压低时，人们会将房产作为存款的替代选择，房产的需求因利率管制而增加。在利率管制下，信贷配给出现，资金更偏好违约风险小的行业。在中国，房地产行业由于有隐性的地方土地财政担保，市场认为它的风险较小，资金的配给更多地流向住宅市场。需求增加，供给成本减少，行业回报率必然上升。

根据以上分析，利率管制最终降低了老龄化产业的投资回报率，提升了住宅产业的投资回报率。由于产品价格实际上是回报率的折现值，因此这两个产业产品的相对价格也会发生变动：住宅的相对价格提高，如D中的“管制价格”线。市场的扭曲从图中可以很直观地看出，由于住宅相对价格提高，资源更多地流向住宅市场，而留在老龄化产业的资源过少。图中“管制价格”线与生产可能性曲线的切点是利率管制后的均衡，它和利率市场化均衡之间的差异反映了资源扭曲的程度。

人口结构的变迁，将加重两个行业资源配置的扭曲程度。老龄化导致对老龄化产业的需求增加，回报率提高，市场化的利率会将一些不能产生相同回报的投资挤出市场。利率如果受到管制，未来社会老龄化的高额回报将不能通过利率价格正确引导，本该流入老龄化产业的资源分流到了其它行业。本文认为，房地产行业就是其中重要的代表性行业之一。

综上，中国的利率管制扭曲了资源在不同行业之间的配置，使房地产业的供给偏高，老龄化产业供给偏低。考虑到中国人口结构趋于老龄化的事实，这种行业间的扭曲更加严重，造成未来房产供给过多，老龄化产业供给过少。一旦这成为事实，则房产价格将下行，而老龄化产业的价格将上升，届时，以房养老模式将经受严峻考验。

四、 结语

在人口老龄化趋势不断加深的今天，以房养老项目能否成为社会养老保险的一个重要补充仍旧存在争议。以房养老项目持续时间较长使得其更多地面临各种风险，老龄化社会的到来使其雪上加霜，以房养老的发展前景更加扑朔迷离。本文从人口结构变迁的角度，分析了人口老龄化通过各种途径对房产价格产生的不利影响及其对以房养老业务造成的风险，以期为决策者提供有益的参考。

当然，现实永远比理论复杂得多。以房养老项目在现实操作中也一定会遇到各种新的问题和困难，本文只是分析了人口老龄化对房产价格波动的影响，所提到的只是纷杂矛盾中的部分可能。但我们相信，随着中国经济和社会的不断发展、市场制度的不断完善、法律法规和监督机制作用的持续发挥以及人们思想观念的更新和进步，以房养老在中国社会将逐渐为人们所接受，市场机制将引导人们不断探索规避风险、创造条件。

⒖嘉南祝

[1] 陈国进，李威.人口结构与利率水平研究[J].中国人口科学，2013，（5）：68-77，127.

[2] 胡涛.人口结构变迁对人民币汇率走势的影响[J].现代经济探讨，2014，（9）：5-9.

[3] 宋奇成，袁凯.我国人口抚养比变化对居民储蓄率的影响――基于时间序列的实证研究[J].重庆理工大学学报（社会科学版），2013，（11）：14-19.

[4] 孙祁祥.“空账”与转轨成本――中国养老保险体制改革的效应分析[J].经济研究，2001，（5）：20-27.

[5] 王延中.中国社会保险基金模式的偏差及其矫正[J].经济研究，2001，（2）：20-28.

住房保险论文范文第4篇

关键词：保障性住房；融资制度；融资方式；融资模式；融资风险

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2014年7月10日

近年来，保障性住房建设规模不断扩大，融资问题成为保障性住房建设能否顺利完成的关键环节。越来越多的学者和机构开始关注保障房的融资问题，研究者从不同角度对其展开研究，本文对国内保障性住房融资问题的研究文献进行综述，梳理思想脉络，展现研究成果。

一、保障性住房融资制度的缺陷及对策研究

杨绍萍（2012）分析了我国保障房建设的金融支持存在的问题，主要表现在：融资渠道狭窄，以银行信贷为主；金融工具和金融品种单一，住房信贷风险分担和转移机制不健全；公租房融资存在困难；政策性住房金融体系尚未建立；住房金融市场发育程度较低，抵押、评估、担保、保险、中介等发展滞后。陈怡（2011）分析指出当前住房保障金融支持中存在的问题主要是：保障性住房市场融资体制不完善，风险分担体系尚未形成，融资渠道少，住房抵押贷款证券化刚刚起步，多元化的融资格局远未形成，专业化的住房抵押贷款机构、投资机构、担保机构发展缓慢。而解决问题的建议是：明确保障性住房金融支持政策；建立政策性住房金融机构；拓宽保障性住房资金来源；优化住房公积金制度；开拓多元化融资渠道；开发适合中低收入阶层的贷款工具；丰富保障性住房承贷主体，积极探索多种融资模式。人民银行岳阳支行课题组（2009）总结了境外金融支持保障性住房建设经验的基础上，提出应该：制定战略规划和完善法律法规、设立专门的保障性住房金融机构、扶持和引导银行支持保障性住房项目、尝试对保障性住房项目证券化融资、允许地方发行保障性住房信托基金、发展流通市场增强住房抵押贷款流动性。

二、保障性住房传统融资方式的研究

除了政府财政资金，国内保障性住房利用传统融资方式主要有：利用住房公积金支持保障性住房贷款、利用地方政府融资平台发行债券。彭瑞雪（2011）对住房公积金支持保障性住房建设项目贷款的必要性和可行性进行分析，并分析存在的问题：缺乏法律依据、管理主体性质不当、风险控制薄弱，提出改善建议。然而，利用闲置住房公积金贷款支持保障住房建设是受到质疑的，张世涵（2009）从法律、所有权关系和风险角度对质疑的观点进行了总结，认为应该完善住房公积金的管理体制、运行机制、在实施过程中注意资金和项目贷款风险的防范。

保障性住房利用债券融资方面，2011年6月，国家发改委发文允许符合条件的地方政府投融资平台公司和从事保障性住房建设项目的其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。路君平（2011）提出要充分发挥债券市场的功能，筹集保障房建设资金，同时也要加强对用于保障房建设债务的监管，采取措施有效防范与化解风险。

保障性住房利用保险资金融资方面，路君平（2011）提出可以吸引保险资金参与支持保障房建设，可以实现保险业在有效防范风险的基础上获得稳定的投资收益与保证保障房建设有可持续性的资金来源的双赢。保险资金投资保障性住房还面临一些挑战，张艳、刘丽华（2011）认为保障性住房的收益率较低、缺乏必要的具体实施规定指导保险资金合理运用于保障房建设、缺乏必要的投资路径和模式，要构建保险资金参与保障性住房建设的长效机制，应该制定优惠政策、建立起良好的制度环境、建立保险资金投资保障性住房的BOT模式。

三、保障性住房创新性融资方式的研究

目前，创新性融资方式研究和实践主要有：抵押贷款证券化、房地产投资信托基金（REITs）、BOT、公私合营模式（PPP）等项目融资方式。巴曙松（2010）提出四种融资创新方式，包括房地产信托投资基金、房地产证券化、创新房地产租赁方式和发行住房建设公债。

在REITs领域，雷蕙、宇罗华（2008）通过借鉴美国廉租房REITS成功经验，提出了未来我国发展廉租房REITs运作模式框架的构想设计；李静静（2011）分析了保障性住房REITs在我国运用的可能性及条件，总结了保障性住房REITs的运作模式，分析了我国发展保障性住房REITs存在的问题并提出解决对策；张巍、杨莹（2010）总结了廉租房REITs模式得以顺利运行所应必备条件。

在BOT等项目融资方面，李德正（2010）探索引进BOT等融资模式以此吸引社会资本进入公共租赁房的建设，在国家法律政策、市场经济的需要及可提供的金融环境等方面对其进行了可行性分析，提出了公共租赁住房的BOT运作方式和实施构架图。

在PPP融资模式方面，盖国凤（2013）首先分析了保障房融资和建设过程中的利益相关者关系，设计了基于PPP模式的保障性住房融资建设体系，对利益相关者的利益取向和实现过程进行分析。方周妮、王静（2009）对中国保障性住房项目采用PPP模式进行内部、外部条件分析，分析其采用PPP模式开发的可行性。在此基础上根据经济适用房与廉租房的不同特点探索具体操作形式。为了达到合作双赢的初衷，还应具备清晰的市场准入机制、合理的激励约束机制、公平的风险分担机制、有效的政府监管机制。

四、保障性住房融资模式研究

在一些研究中，有的把某一种具体的融资方式作为融资模式，实际上融资模式是指各种不同融资方式的组合，一种融资模式通常以某种或几种融资方式为主，其余方式为辅，使各种融资方式在组合方式中能够共同发挥作用。融资模式选用是否得当，直接关系到保障性住房建设能否顺利实施。唐丽丽（2013）认为经济因素、保障性住房项目因素、融资成本及融资效率和技术因素，是保障性住房融资模式构建的主要影响因素。

赵鹏（2010）、孙文娟（2011）、谢恒、周雯（2012）总结了国外保障性住房的融资模式，美国保障性住房从70年代以后逐渐倾向于通过提供贷款补贴鼓励和引导私人机构参与公共住房开发与建设。英国保障性住房的融资模式也由原来的完全政府财政支持转变为政府主导、多元化融资和多方参与的融资模式，住房协会作为保障性住房的主要提供者，它的资金来源包括政府部门的公共资金资助、地方政府补贴、运营存量公共住房的收入以及金融机构、私人投资部门提供贷款以及其他融资方式等。新加坡建屋发展局负责公共组屋的规划设计、建造运营，主要的资金来源是政府的建屋发展贷款以及各项运营补贴，中央公积金贷款，租金和出售组屋取得的收入。

杨大楷、张烁（2011）总结了重庆保障性住房“1+3”的融资模式，“1”即财政投入，“3”即银行贷款、保险公司、社保基金等渠道筹集。唐丽丽（2013）归纳了我国保障性住房3种融资模式：财政拨款为主的融资模式、政府专门机构融资模式和投融资平台融资模式。其中，投融资平台融资模式以政府组建的国有投融资平台如城市建设投资公司等为核心，采取多种融资方式，负责保障性住房的开发建设等管理工作。

五、保障性住房融资风险的研究

保障性住房融资风险也是融资过程中重要的问题，林铁钢（2012）分析了目前的保障房建设融资渠道面临着各种可能的风险，财政资金渠道面临稳定性风险，债务类融资渠道面临信用风险，社会资金渠道面临法律风险，金融渠道面临信用风险和市场风险，并提出防范保障性住房融资风险的思路。陈杰（2010）认为盈利性差、风险性高的保障性住房建设融资需要有专门的独立的担保机制给予配合和支持，以控制风险和转移风险，否则将很难可持续发展，应设立覆盖各类保障性住房的担保基金或担保体系，从而促进保障性住房建设融资的多元化渠道和良性发展。

主要参考文献：

[1]杨绍萍.金融支持保障性住房建设商业可持续问题研究[J].投资研究，2012.5.

[2]陈怡.我国保障性住房金融支持研究[D].浙江大学，2011.

[3]中国人民银行岳阳市中心支行课题组.境外金融支持保障性住房建设的做法与启示[J].金融发展评论，2010.9.

[4]彭瑞雪.利用住房公积金支持保障性住房建设问题研究[D].东北财经大学，2011.

[5]张世涵.住房公积金支持保障性住房项目贷款之我见[J].现代财经，2009.12.

[6]路君平，糜云.我国保障房的发展现状与融资渠道探析[J].经济理论和实践，2011.11.

[7]张艳，刘丽华.保险资金参与保障性住房建设的长效机制研究[J].经济问题探索，2011.9.

[8]雷蕙，宇罗华.关于REITs在廉租房融资运用中的探讨[J].市场论坛，2008.12.

[9]李静静、杜静.REITs在保障性住房融资中的运用[J].中国房地产，2011.3.

[10]张巍，杨莹.REITs在我国城镇廉租房建设中的运作模式研究[J].建筑经济，2010.7.

[11]李德正.浅析利用BOT融资方式建设公共租赁住房[J].经济与社会发展，2010.8.

[12]盖国凤，丁莉.基于PPP模式的保障性住房建设体系[J].财经问题研究，2013.10.

[13]方周妮，王静.公共住房项目PPP模式研究[J].建筑管理现代化，2009.4.

[14]唐丽丽.我国城镇保障性住房融资模式研究[D].山西财经大学，2013.

住房保险论文范文第5篇

个人住房贷款、个人汽车消费贷款和个人耐用消费品贷款是个人消费信贷的主要内容，而其中份额最大、目前开展得最好的是个人住房贷款业务，成为银行业和房地产业中的热点。分析和探讨个人消费信贷业务的风险及其防范，主要是围绕个人住房贷款业务的风险及其防范来进行的。

一、个人住房贷款业务的主要风险因素

房地产信贷引起银行巨额坏帐从而引发金融动荡，可谓屡见不鲜。1955～1980年间，日本住宅地地价上涨约40倍，而同一时期各产业现金工资总额仅增加14倍，进入1980年代以来，日本商业用地地价高涨，另一方面为抑制急剧的日元升值，采取金融宽松措施，使房地产信贷进一步扩大，并最终成为进入1990年代日本“泡沫经济”破灭的重要原因之一。我国在1992年之后的二、三年间出现了房地产开发热，尤其是海南、北海的房地产更是热得炙手，要不是及时采取一系列的宏观调控措施抑制过度的房地产开发热，后果不堪设想。尽管如此，海南和北海的积压房地产的处理问题，至今仍未彻底解决。前几年发生在东南亚的金融危机，过度的房地产信贷也是元凶之一。

房地产业是我国近十年发展最快、关联度最大、对GDP增长贡献最大的行业，房地产的发展带动房地产金融的发展，个人房地产贷款余额从1997年的190亿元上升到2003年末的1.2万亿元，增长63倍。2003年末的坏帐率为1‰～2‰，但个人住房贷款的风险往往在3～8年后大量显现，而2003年末的贷款余额大部分是在2000年之后发放的。那么，讨论和分析个人住房贷款业务中的风险因素就显得非常重要了。大体来说，个人住房贷款业务中的风险因素分为政治风险、法律政策风险、道德风险（或信用风险）以及市场风险（或商业风险）。所谓政治风险，是指贷款住房所在地区或国家发生社会动荡，政权极不稳定，从而引起房地产价格的急剧贬值，导致个人住房贷款难以收回的风险。而法律政策风险，是指个人住房贷款手续的完备性、合理性和有效性存在问题以及税收法律制度、宏观经济政策在个人住房贷款期内发生大的变化或调整，从而影响到整个住宅类房地产的市场租金和市场价格，进而对个人住房贷款的安全性带来影响的风险。道德风险（或信用风险），是就开发商和购房者而言，如果他们不注重自身信用，故意违约导致个人住房贷款不能如期支付给贷款银行的风险。市场风险（或商业风险），则指因市场供求的变化，使贷款住房的市场价格出现较大贬值，或者取得贷款支持的购房者发生非故意违约不能支付到期贷款，因而不能全部归还银行的个人住房贷款。政治风险不属本文讨论的范畴，下面仅就与法律政策风险、道德风险（或信用风险）和市场风险（或商业风险）相关的一些具体风险因素进行分析。

1.选择项目风险一种情况是个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说又包括如下情况：一是规划报建手续瑕疵，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》等，这些房地产项目极容易在购房户和开发商之间产生集体纠纷，现实中这种纠纷的往往造成购房户集体拒付个人住房贷款，对这种项目发放个人住房贷款将给金融机构带来极大的风险。二是该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；三是开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。出现以上两种情况都有可能造成“烂尾”或不能如期交房，如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。

还有一种情况是银行需了解商品房类型的不同，个人住房贷款的风险有较大差别，一般来说以投资为目的的客户的违约风险大于以自省居住为目的的购房户的风险，商业房大于住宅，而住宅中易于成为投资品种的小户型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市场上小户型购房户中投机淘金的购房者占很大比例，在前几年投资高回报的示范带动下许多普通市民也加入投资小户型的行列，推动小户型的价格快速上涨，一旦租金达不到预期水平，违约的风险将大大增加，从金融部门反馈的信息来看，这类小户型违约的概率明显高于一般普通住宅。故银行对投机性客户应从严审查，对容易成为炒房户目标的项目谨慎介入。

2.销售价格不实风险。开发商销售价格严重不实，普遍高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高；；或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20%～30%.试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？成都市市场上也出现了通过提高单价，同时对购房户高赠送返现的方式，达到实际降低银行按揭的首付比例，销售单价实质并未抬高的方式。

3.开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30%，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10%～20%的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。

4、个人信用风险。这里谈到的个人信用风险，仅指购房者故意违约，如本来没有还款能力而骗取银行个人住房贷款，或者具有还款能力而恶意拖欠银行的个人住房贷款。至于借款人经济状况恶化，以及发生借款人死亡、失踪而无人带其履行合同或继承人或代管人拒绝履行合同等情况造成的借款人违约，属于通过健全有关法规、完善社会保障制度可以解决的问题，可以不纳入个人信用风险范围。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs数学论文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映的较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：

论文个人消费信贷业务的风险防范来自免费

（1）未来住宅类房地产市场的走势关注房地产发展的阶段，房地产市场是个周期性的市场，房价水平处于波峰时期的贷款风险肯定大于其他阶段的风险，未来的预期市场价格可能普遍低于目前的市场价格。故金融机构要对不同阶段在首付比例上区别对待，从宏观上控制住该风险。

（2）住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。

（3）房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。

住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价格极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。

6.个人住房贷款资金的流动性风险。由于个人住房贷款的借款期限长达10～20年，甚至可达30年，贷款资金的流动性问题如不能解决，个人住房贷款抵押的一级市场必然出现自身无法解决的难题：资金占用的长期性与资金来源的短期性问题，住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾。个人住房贷款资金的流动性风险，使银行的长期资金使用和短期资金来源的不匹配，使商业银行自身加大了资金短缺的压力，从而让个人住房贷款业务难以开展下去。

7.法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的内容：（1）合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。（2）按揭住房的权利瑕疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利瑕疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险自然就很大了。（3）抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利瑕疵，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。

8.档案管理风险。个人住房贷款业务的档案保存相当重要，因为在如此长的借款期内（可长达30年），银行工作人员必然产生变动，甚至从领导到信贷员要换四、五次班，现在已经发生了因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况，若银行内部有人与外部勾结，则问题更为严重。若出现个人住房贷款业务档案的失真、失实，则银行的贷款就面临极大风险。

二、个人住房贷款业务的风险防范

个人住房贷款业务的风险因素虽然很多，但其中许多风险因素通过加强制度建设、完善个人住房贷款的信贷管理工作是可以防范的，亦或减小风险。具体来说，有如下一些防范风险的措施：

1.加强个人住房贷款前期评估工作。通过个人住房贷款的前期评估工作，可以选择市场前景好的项目给予贷款支持，从而避免项目选择风险、销售价格不实风险，部分避免资本价值风险和开发商恶意套现风险。个人住房贷款前期评估工作包括的基本内容有：

（1）贷款项目评估。通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商素质和业绩评价、项目的财务盈亏平衡分析和风险分析，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优挑选好项目。

（2）对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估，经银行确认后，确定合理的贷款成数。

对期房价格的市场评估，避免了开发商高价销售策略给银行带来的风险。有的商业银行通过评估机构曾发现，开发商针对按揭住房的销售价格高出一次性付款售价的30%左右，在这种情况下，开发商获得了暴利，但银行贷款的风险从一开始就额外加大了。通过评估，还可以部分避免开发商的恶意套现风险。因为即使开发商组织假的购房者办理了按揭手续，套取了银行现金，但个人住房贷款毕竟拥有了合法有效、足值的抵押担保品——住房抵押，在开发商仅能获抵押住房的公允市场价格的七成贷款的情况下（银行还可以根据按揭住房在建项目的形象进度，预留开发商对购房者的保证金，以保证在建项目的资金需求。），开发商终究会想方设法按月代替虚假的购房者归还贷款，否则银行一旦处分抵押住房，加上银行预留的保证金，应该可以使贷款风险降到最低，而开发商则得不偿失。

对期房价格的市场价格评估，还可以避免抵押住房的资本价值风险。通过对未来同类住宅类房地产市场走势的分析，对住房功能陈旧的判断，以及对城市空心化趋势的出现等诸多因素的分析、评估，可以评测出较为公允合理的住房理论价格，根据该理论价格计算的贷款成数发放个人住房贷款，无疑可以减小抵押住房未来的资本价值风险。当然，减小抵押住房的未来资本价值风险的前提，还是要有规范的房地产专业评估机构进行市场价格评估，而且对期房评估得出的理论价格应能基本反映类似房地产的未来市场趋势，做到公允、合理和可信。否则，如房地产市场价格的虚假和不真实，远远高于其理论价格（往往由房地产抵押人、贷款银行和评估机构三者共同推波助澜），就会和证券投资的过度繁荣一道，形成“虚拟经济”的极度兴旺，即“泡沫经济”，最后导致经济的全面崩溃。

2.建立个人信用评级制度。不但个人住房贷款业务离不开个人信用评级，其实只要是开展个人消费信贷，都离不开个人信用评级。人们常说“市场经济是法制经济”，其实也可以说“市场经济也是信用经济”。个人信用评级制度的建立，目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产，掌握借款人有没有个人负债，借款人以往有没有不良信用记录，从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。但是，目前对个人信用评级制度的建立缺乏权威部门的统筹，往往难以实际推行。比如，建设银行在1999年出台了个人住房贷款资信评定标准，工商银行也出台了《个人住房贷款借款人资信评估指导意见》，但都限于住房贷款借款人资信评估和各自银行系统，资信评级结论不能在其他商业银行通用，也不能用于其他个人消费信贷。并且如果开发商同意卖房给购房者，购房者又支付了首期购房款，资信评级势必流于形式；如果先办个人资信评级，达不到资信标准的个人不担不支付评估费，还可以换一家银行办理按揭。

因此，为了建立有效的个人信用评级制度，应抓好以下基础工作：

（1）建立独立、公正、权威的资信评级中介机构。该机构应由人民银行进行业务指导，能够调阅各商业银行的电脑网络资料，出具的资信评级结论在各商业银行通用，适用于一切个人消费信贷领域，并可进行实时跟踪，一但发现不良信用记录，随时调整其个人信用等级，对近三年信用良好的个人，可以按操作规程调高其个人资信等级。

（2）尽快建立个人存款实名制和个人财产申报制度。通过这两项制度的建立，可以掌握个人真实收入和财产，评价个人的还款能力。所幸的是，二年伊始，人民银行已宣布即将实行个人存款实名制，相信个人财产申报制也将很快出台。

（3）实行个人信用实码制和计算机联网查询系统。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下。当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时，个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料，从而评定信用等级。

（4）建立个人银行帐户。将目前个人收支以现金为主，改为以个人银行帐户转帐收支为主，个人只有零星的现金收支。这样，银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产（通过转帐和税收确认），个人收入和到期偿付能力就可以全面掌握并进行评估。

3.健全法规，完善社会保障制度。个人住房贷款业务涉及一系列相关法律、法规，通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律制度，通过制订物权法、个人破产法、社会保障法等法律，可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简明，使抵押住房不存在权利瑕疵，保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。

4.强化银行对个人住房贷款业务档案的管理工作。银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案，实现电脑和文件资料（原件）的双重管理，加强内部监督、内部牵制，以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理，对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收，并纳入“黑名单”，加强贷后管理工作力度。