房地产企业经营管理制度范文第1篇

【关键词】房地产企业；营运资金；管理

当前我国城市化进程不断加快，城市人口日益增多，购房已成为人们的重要需求，房地产企业因此得到了关键的发展机遇。房地产行业有着广阔的发展前景，在市场中一直呈现扩展态势，房地产经济呈现出项目周期长、需求额度大、风险高等特点（胡挺等，2021）。在新常态背景下，房地产企业的营运资金管理面临挑战，想要越过“市场寒冬”，推动自身平稳可持续发展，房地产企业应从自身入手，不断提升资金管理水平，优化成本控制工作，将营运资金管理作为企业的发展重点。

一、营运资金管理的基本概述

营运资金是指一个企业维持日常经营活动所需的资金，是企业流动资产和流动负债的总称，营运资金管理包括流动资产管理和流动负债管理，房地产企业的流动资产则主要包括应收账款和存货。

（一）应收账款

应收账款涵盖了应收票据、应收销售款与其他应收款三个部分，一般指企业同其他企业产生的赊销等交易事项，是企业需要向其他企业收取的款项。在赊销分析中，应收账款是关键内容，改善应收账款管理能够减少企业成本，为企业带来更多的经济效益（朱顺和等，2021）。

（二）存货管理

企业的生产经营会受到存货管理水平的影响，日常的存货除满足生产和销售的需求之外，还会考虑整体购买价格。企业强化存货管理需要确保生产需求，构建定量控制与定时控制系统，从而更为合理地控制企业存货时间与存货数量，更大程度地减少存货占用的资金。

（三）流动负债

流动负债主要包括短期借款和商业信用，其中商业信用的具体形式有应付账款、应付票据和预收账款等。企业在经营发展中有着较高的流动负债，可在一定程度上降低企业的资金成本、提高企业的经济效益，但也会加大企业的财务风险。通常流动负债倾向于对短期借款与应付账款的管理（荆等，2021）。许多企业在完成资金筹集后会忽视对短期借贷的管理，这将增大企业的资金压力，不利于企业的长远发展。

二、房地产企业营运资金管理的现状

（一）营运资金管理制度不够健全

许多房地产企业存在运营资金缺少系统性管理的问题，发展规模不大的房地产企业此问题更为突出。因此，一些房地产企业具有管理制度落后、内部行政管理能力不足、现代化治理水平较低等问题，从而限制了营运资金管理能力的提升（刘梦珂等，2020）。对此我国房地产企业需及时采取相应策略，对自身的财务管理制度进行调整与优化，增强财务管理能力，尤其是营运资金管理能力，要提高经营效率，推动企业发展。

（二）存货管理的现状分析

多数的房地产企业缺少品牌优势，难以顺利开展销售，容易产生存货占比较大等问题。存货数量太大会占用企业过多的资金，增多仓储费、管理人员工资、维护费等开支，并且存货占用太多资金会使得企业的流动资金减少，导致企业难以实施有效投资，从而影响到企业的经济效益（李健花，2020）。虽然我国部分房地产企业已经开始注重存货管理，并开展了存货管理自动化与信息化建设，但是提升的管理效率仍难以带动存货数量的减少。企业需要在保证销售与生产经营需求的前提下，控制存货数量、减少存货成本，更大程度的实现生产均衡，以进一步降低企业的经营风险。

（三）应收账款管理的现状分析

当前，多数房地产企业会采用预售或低首付的销售方式，但这种销售方式会延长企业资金回笼时间，企业将出现大数额的应收账款并承担缺少流动资金的风险。仅凭严苛的信用政策无法完全解决应收款项问题，同时会对企业的市场形象造成一定的影响。一定量的应收款项可增加企业的现金收入，为其经营与销售提供资金支撑，有利于最大化实现企业的价值。但应收款项过多会加大企业的经营风险，尤其中小型房地产企业抗风险能力相对较弱，因此房地产企业要积极思考应收账款问题，研究如何将存货转化为应收款项，增强应收账款的管理能力。

（四）流动负债管理的现状分析

同以往相比，房地产企业近年来应付账款的周转期越发缩短，企业的还款压力日渐增加，并且在企业总资产比重中应付账款的占比也在增加（张淑英等，2020）。面对应付账款，部分企业会通过短期贷款为永久性流动资产进行融资，这虽然能在短时间内缓解企业财务困境，但企业需承担较大的财务风险。房地产企业需结合自身实际状况，综合考量选取滚动安排负债或重新设定信用额度的方式面对应付账款问题，以确保债务在企业的可承受范围之内。房地产企业需要建立健全应付账款管理制度，合理进行商业信用筹资以应对负债风险。

（五）筹资渠道较为单一

近些年来，随着金融监管力度的不断加强，房地产企业所面临的融资环境越发不景气。一直以来，房地产企业的筹资通道多为债券与银行贷款，依照以往通道进行融资不仅难度有所加大，还会使得销售回款速度下降。许多房地产企业承担着较大的债务压力，负债问题较为严重。当国家紧缩货币政策时，房地产企业的融资方式便受到了极大程度的限制。虽然当前房地产企业能够借助证券化来缓解融资压力，但其融资难度会因监管严格、金融工具局限等多种因素而增加。

三、房地产企业营运资金管理的改进策略

（一）建立健全营运资金管理制度

科学完善的管理制度能够规范企业的内部管理，使企业经营生产的过程更具合理性，可有效提高企业的综合实力。健全的营运资金管理制度应当涵盖流动负债管理、应收账款管理、现金管理与存货管理四个部分。房地产企业存在较大的财务风险，因此在制定流动资产投资方案时，要科学评估营运资金管理风险与收益，选用可行的投资方式，确保负债金额不超过企业的可承受范围，尽可能增加企业的经济效益。房地产企业还可建立产业结构调控制度，监控货币资金，努力提升资金利用效率，重视人才引进工作，借助定期培训等方式培养财务专业人才，进而增强营运资金管理能力。

（二）选取高效的存货管理方式

房地产企业通常有着一定量的存货，可满足日常经营与销售需求。企业要做好价格控制与存货数量控制，防止出现存货资金占比过大的现象（温素彬等，2020）。企业要结合自身情况和市场发展前景，制定科学的生产作业计划，减少闲置的存货，同时配备相应的保险储备，防止因为存货数量不足造成供应中断，以降低企业受损的风险（陈淑云等，2020；唐蕾，2020）。房地产企业还可构建存货控制系统，及时调整存货，有效管理库存，以免产生缺货或浪费的情况。

（三）应用商业信用保障资金运转

发挥信用折扣政策的作用，对信用期进行严格控制，对信用申请人财务报表采用信用定量分析方式，借助比例分析法对购买者的财务状况进行科学评估。房地产企业要重视有效处理应收账款，尽量在规定时间内完成，以降低坏账的出现概率。房地产企业制定账款收取制度时要充分考虑收账收益与成本，努力提升账款收取制度的可行性。房地产企业还要重视提高盈利与债务偿还能力，充分把握资产营利性与流动性的平衡。

（四）适当使用企业流动负债

房地产企业开展商务信用分析的重点在于信用承诺、信用额度、信贷协议与偿还条件。通常情况下，短期借款的约束条件会少于长期借款，如果出现拖欠应付账款的情况，将严重损害企业在信用机构和消费者眼中的形象，从而不利于企业的长远发展（陆岷峰等，2020）。企业可制定科学可行的流动负债规划，适当使用流动负债，尽量树立一种积极向上的企业形象。

（五）拓展融资渠道

虽然如今银行的融资门槛有所提升，但房地产企业在积极探寻其他融资渠道的同时也要保持良好的银企关系，努力提高自身的信用资质，这有利于持续获取银行的优惠贷款政策。房地产企业还可借助股市实现融资，通过证券化有效扩大融资规模，这能够使资金流供应更为稳定、持续。房地产企业也可利用合作开发的方式进一步加大土地储备，以抵御资金链紧张的风险。除此之外，房地产企业可利用互联网金融工具，有效优化债务结构，减少负债成本。

（六）改善营运资金的管理环境

目前，我国房地产企业面临着越发严峻复杂的市场环境，改善营运资金的管理环境势在必行。房地产企业应以市场发展作为导向，构建相应的运行机制与内部管理机制，特别要积极完善资金管理体系。由于一些房地产企业缺少足够的营运资金管理意识，风险防控能力有所不足，因此在优化内部管理环境时要重视加强工作人员的风险意识，构建科学的风险机制，尽可能细化营运资金的管理风险，对其进行分散处理。房地产企业要加大营运资金管理相关的考核和奖惩力度，分析管理中存在的问题，积累经验，同时也要提高工作人员的主观能动性与工作积极性。

（七）充分发挥财务部门的监督与控制职能

财务部门在房地产企业中占据重要地位，要充分发挥出财务的监督和控制职能，积极健全营运资金预算管理体系，深化工作内容，开展精细化的、全方位的营运资金管理工作。财务部门要实施计量验收工作，最大程度降低预算编制过程中的盲目性。财务部门还应积极引进信息化操作手段，加强信息化建设，提高预算决策的专业性，进而提升管理营运资金的专业性及权威性。

四、总结

房地产企业的营运资金管理可直接影响到企业的经济效益和社会效益。因此，在开展营运资金管理工作时，房地产企业应树立合理且可行的营运管理理念，积极优化企业环境，精准把控基础性问题，实施动态化管理和统筹协调，对营运资金进行全方位、全过程的管理。在新常态背景下，我国房地产企业在营运资金管理过程中机遇与挑战并存，特别是如今市场竞争机制日渐完善，房地产企业的生产经营更容易被市场环境所影响。房地产企业要给予营运资金管理足够的重视，积极增强管理能力，提高管理水平，以便更好地立足于社会。

参考文献：

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[3]荆，王羚睿，方意.经济政策不确定性上升会促进中国房地产企业投资吗？——来自中国A股上市公司的经验分析[J].国际金融研究，2021(2):12-22

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[5]李健花.谈营运资金管理存在的问题及对策——以房地产开发企业为例[J].中国乡镇企业会计，2020(11):42-43

[6]张淑英，郑静静，水宝山，蒋郁文.供应商关系、内部治理与营运资金管理绩效——来自农业上市公司的实证分析[J].河北农业大学学报（社会科学版）,2020,22(5):36-46

[7]温素彬，焦然.管理会计工具应用对营运资金管理效率的影响研究——基于利益相关者视角的分析[J].会计研究，2020(9):149-162

[8]陈淑云，王翔翔.经济政策不确定性会抑制房地产企业投资行为吗？——基于2003—2018年沪深两市房地产企业的数据分析[J].江汉论坛，2020(6):59-68

[9]唐蕾.房地产企业预售环节会计与税务核算差异的税法适用问题探析[J].全国流通经济，2020(16):175-176

房地产企业经营管理制度范文第2篇

关键词：房地产企业；全面预算管理；制度优化；财务预算

中图分类号：F812.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01

随着我国市场经济的迅猛发展以及城市化进程的加快，房地产业进入到一个快速发展的阶段，房地产企业不仅数量增多，而且企业的规模发展很快，市场竞争实力不断扩大。在经济活动中，房地产企业主要以营利为目的，根据政府部门的规划及政策要求，在相关土地上开展基础设施以及房屋建设等，并实施转让房地产开发项目或销售、出租商品房等行为。房地产企业的生产经营活动有着显著特点，主要包括：首先，建设开发周期长，很多房地产项目持续两到三年的时间，且容易受到外部因素的影响；其次，房地产项目的投资额较大，需要大量资金作为开发和经营成本，企业在项目开发及经营过程中面临着较大的财务风险；最后，由于容易受到国家宏观调控政策以及金融市场因素的影响，房地产项目的销量以及价格的波动较大，企业面临的经营风险比较大。因此，房地产企业必须高度重视全面预算管理工作，以有效规避经济活动中的财务风险。

一、房地产企业加强全面预算管理的必要性

首先，有助于从全局出发对企业目标进行综合规划，引导房地产企业将经营目标更加具体化，促进房地产企业员工全面认识企业的发展目标与自我工作任务。其次，通过加强全面预算管理，有助于协调和促进房地产企业内部各部门的工作，确保各部门的工作目标和房地产企业的总体发展目标的一致性。最后，通过加强全面预算管理，对预算实施情况进行分析和纠正，可以对房地产开发企业的生产经营活动进行有效控制，消除财务风险隐患，促进房地产开发企业顺利实现经营目标。总之，全面预算管理已经成为当前我国房地产企业加强财务管理的重要内容，有助于房地产企业建立起科学有效的管理控制体系和绩效考核体系，促进房地产企业的经营管理活动顺利进行，推动房地产企业科学、健康和可持续发展。

二、当前房地产企业全面预算管理中存在的问题

近年来，我国很多房地产企业已经开始重视全面预算管理工作，并且取得了一定的成绩。但是，应该看到，我国的房地产企业由于起步晚、基础差、规模普遍偏小等特点，加上房地产项目的开发周期长、容易受到不确定因素的影响，造成很多房地产企业在发展过程中全面预算管理存在着很多问题，面临着一定的财务风险。具体来说，主要有以下原因：

（一）管理制度不够完善。虽然很多很多房地产企业认识到全面预算管理工作的重要性，并且也制定出了相关的管理制度。但是，在制度实施的过程中，预算管理就呈现出松散型状态，预算管理目标与制度实施之间缺乏实质的合作与交流。所以，当前的房地产企业在全面预算管理过程中还没有建立起一个完善的预算管理制度体系。制度体系的确实，造成房地产企业缺乏整体规划，不能有效落实预算编制目标，也无法对预算执行情况进行严格的考核与监督，造成预算管理的作用难以得到发挥。

（二）对全面预算管理的重要性认识不足。一般来说，全面预算是企业财务活动的重要内容，但是又不能把预算仅仅看作是企业的一种财务行为。实际上，在很多房地产企业员工看来，全面预算管理只要企业财务部门负责制定和控制就可以了，与其他部门无关。实际上，房地产企业的全面预算管理与企业员工以及房地产项目工期管理等密切相关，是房地产企业各项管理活动及行为的集中体现。

（三）预算执行没有充分发挥作用。在当前我国房地产市场中，很多房地产企业采用的是项目公司制度。企业为了节约成本，并没有严格设置预算机构，往往把预算编制和执行等职能都划入财务部门。在实际工作中，由于财务部门工作性质的局限性，造成对房地产企业的资金使用无法进行全面科学的判断，而只能根据财务预算处理，引起企业财务部门和其他部门之间的矛盾，导致预算管理无法有效发挥作用。

（四）预算执行缺乏有效监管。在我国预算管理中，预算执行情况的管理及监督主要采用的是业绩考评体系，也就是以财务指标为主要依据，而缺乏对非财务指标进行评价。随着市场经济的快速发展，这种传统单一的财务评价指标已经无法满足全面预算管理的要求，不仅不能全面客观地评价企业及相关人员的经营业绩，甚至造成很多企业员工采取与企业长期发展相背离的短期行为，对房地产企业的发展产生不利后果。

通过对企业相关经济指标的分析，可以准确掌握预算执行进度，并可以根据经济形势的变化进行调整，以顺利实现企业的经营目标。由于市场竞争的加剧以及国家宏观调控政策的不确定性，房地产企业必须要通过进一步优化全面预算管理制度，及时做好风险防控准备工作，切实提高房地产企业应对财务风险的能力。

三、通过制度优化落实房地产企业全面预算管理的主要措施

全面预算管理作为贯彻房地产企业发展战略的重要机制，通过制度优化，有助于实现企业财务治理及资源的合理配置，协调并控制各财务主体的财务活动，有助于优化房地产企业的管理体制，提高房地产企业的经济效益。主要有以下措施：

（一）构建起完善的分级预算管理体制

为了在激烈的市场竞争占据有利地位，房地产企业应当加强全面预算管理。而全面预算管理作用的发挥就需要科学完善的预算管理体制。根据房地产市场的情况，房地产企业应当构建起各级全面预算管理体制，分别组织各级预算的讨论、报批、下达以及考核等，确保房地产企业预算活动顺利进行。同时，各级预算管理部门要把预算与企业发展战略结合起来，合理分析市场形势，全面制定收益目标，以有效规避财务风险。除此之外，企业各级预算管理部门应当根据企业的整体目标，结合部门实际情况对预算进行细化，准确评价房地产项目的经营预算与企业发展目标之间的差距，然后提出可供选择方案。通过建立起科学完善的分级预算管理体制，对各种项目预算进行汇总，结合房地产企业的资源状况以及企业发展目标，进而确定企业预算方案。

（二）优化房地产企业全面预算管理制度

一方面，对房地产企业的全面预算管理制度进一步细化，主要进一步明确相关部门及企业的权责，合理确定预算目标，并对预算进行编制与汇总。同时，要根据预算管理原则、方法以及程序等，编制并且实施预算管理等。另一方面，在房地产企业预算管理制度方面，要结合企业管理模式以及房地产行业的特点，建立起完整的房地产开发成本体系，并将其作为计算企业项目成本及相关费用的依据，科学指导房地产企业的财务预算工作。

（三）合理选择房地产企业的预算编制方法

在传统的企业财务预算中，主要以年度作为预算周期。而对房地产企业来说，由于房地产项目开发周期长，容易受到很多不确定性因素的影响，因此，在编制财务预算过程中，不仅要考虑到企业自身的财务状况，而且着眼于整体经济形势等情况。首先，要做好项目汇总分解工作。不仅要认真做好企业财务总体构成的分解，更要按照年度、月等进行细化，落实预算责任。其次，要加强企业部门之间的合作。由于房地产企业的财务预算涵盖到项目前期研发、项目策划、工程建设以及物业管理等部门，因此，企业各部门要同理合作，各部门分 工编制预算，最后进行汇总和分析。再次，合理确定预算编制周期。房地产企业要充分考虑到各种因素，保证各项目顺利进行和资金链的正常运转。最后，要加强现金流量预算管理，有效控制现金流量，确保企业持续稳定发展。

（四）重视加强房地产企业预算预警管理

面对激烈的市场竞争，房地产企业准确应对各种挑战，必须重视预算预警机制建设，随时防范财务风险，及时调整财务预算。要依据全面预算的制度要求，对相关财务项目设置预警控制指标，针对不同情况设定相应的预警级别，并根据实际运行情况与预算目标之间的偏差，对企业财务运行状况进行实时监控，系统分析企业各部门预算的执行情况，并提出应对措施，以有效化解财务风险，推动企业战略目标的顺利实现。

四、结语

在市场经济条件下，实行全面预算管理有助于提高房地产企业的经营管理水平，提高房地产企业的市场竞争力。因此，必须高度重视房地产全面预算管理中存在的问题，通过对相关制度进行优化，不断提高财务预算编制的科学性，加强对各部门预算执行情况的监督检查，从而进一步整合企业的各种资源，提高企业的经济效益，顺利实现房地产企业的发展战略目标。

参考文献：

[1]王建新，王海英.浅议房地产开发企业实行全面预算管理的重要性[J].民营科技，2009（2）.

[2]郭欣红.浅议房地产企业全面预算管理[J].西部财会，2009（3）.

[3]刘惠娟.推行全面预算管理优化企业管理机制[J].辽宁经济，2007（10）.

房地产企业经营管理制度范文第3篇

【关键词】房地产企业 内部控制 对策

随着我国市场经济不断纵深发展，房地产企业为了更好地适应不断扩张发展，就必须加强对于企业人员、资金、财务等环节的规范和管理。有效地内部控制制度的实施能够帮助房地产企业规范对于生产经营各环节的控制和管理，有利于提高房地产企业的管理控制水平，促进房地产企业在激烈的竞争中可持续的生存与发展。

一、房地产企业内部控制的重要性

纵所周知，房地产行业是个高风险行业。虽然很多房地产企业已经建立了内部控制制度，但是内部控制意识淡薄，缺少应对风险的相应措施，内部控制的有效性和执行情况不容乐观。究其原因，在很大程度上归结为房地产企业内部控制的失效。因此，完善房地产企业内部控制制度，增强适应环境的应变能力及抵抗风险能力，帮助企业安全渡过危机，显得尤为迫切。

然而，很多企业认为，内部控制就是各项工作制度和业务规章的汇总，有了规章制度，企业就有了内部控制。甚至，部分企业认为制定大量规章制度，增加了办事环节、程序和人员，束缚了手脚，影响办事效率，增加了企业的经营成本。这些都是没有真正理解内部控制的内在含义，没有把内部控制当作是企业加强经营管理，实现经营目标不可缺少的重要环节。

二、房地产企业内部控制存在的问题

（一）房地产企业内部控制环境薄弱

1.房地产企业管理层内部控制意识薄弱。我国的大部分房地产企业的性质为民营，他们的管理者往往是从基层施工人员发展而来，们自身的文化素养和管理水平比较有限。对于内部控制的实施，更是缺乏系统和宏观的概念和认识。内部控制制度的试试效果往往会跨越几个经营周期，其效果回报往往具有耗时长、成本高、回报不明显等特点。很多房地产企业的经营者往往认为内部控制制度的实施与企业的生产经营和利润不十分相关，因此怠于实施内部控制制度。另一部分管理者，认为内部控制制度就是一纸条文，只需建立制度即可却疏于内部控制的真正实施。还有一部分管理者视内部控制制度为限制其管理行为的方式，是投资者不信任其的表现，因此对于内部控制的实施态度较为抵触。这些来自房地产企业管理层的内部控制意识缺失，就使得内部控制不能得以有效实施。

2.房地产企业缺乏专业的内部控制人才。房地产企业的大部分员工都是从事业务的人才。然而内部控制能否有效实施关系到房地产企业能否健康稳定的发展，内部控制专业人才的缺乏将不利于企业内部控制制度在生产经营各环节的实施。房地产企业的大部分员工由于缺乏基本的内部控制素养，导致绝大部分房地产企业员工只重收益，轻内控的现象，这将严重影响企业的正常生存发展。

3.权责分配不合理。我国大部分的房地产民营企业多半采用家族式管理模式。这种管理模式的最重要的特点在于权利的集中。许多房地产企业在一些岗位上采取一人多岗的方式来节约成本。然而这种权责不清的管理模式一方面使得员工混淆自己的分内职责，不利于员工工作的有效率进行。另一方面，有些重要岗位若权责不清将会对企业整体的发展走势产生至关重要的影响。还有一些房产企业管理结构不十分健全，其董事会、监事会的设置往往是“摆设”，而没有达到三权制衡的效果，这将角色的重叠就使得房地产企业内部控制制度的实施和有效性水平不容乐观。

（二）内部控制制度执行能力低

1.房地产企业业务流程设计不清晰。房地产企业常常伴随着高风险与高利润，因此，管理者对于各环节的生产业务环节的设计存在设计不清晰，控制水平低下等情况。对于项目的建设和运作往往取决于管理者的个人职业判断，鲜有固定规范的模式可以依据和追寻。这种混乱的生产运作形式不利于内部控制制度的有效实施.

2.资金管控缺乏有效制约。房地产企业因其资金运营的特殊性，使得大多数的企业缺乏专门进行资金集中管理的部门。因房地产企业往往具有跨区域性，因此为了便于项目投资的正常进行，房地产企业常常提前预付项目开发人一定的资金以确保项目的正常实施。然而由于房地产企业与项目所在地往往不一致，使得房地产企业对于投资项目资金不能有效进行控制和约束，容易导影响资金利用有效性。

（三）缺乏畅通的信息沟通渠道

1.管理层缺乏有效的与员工交流渠道。无论是管理层向员工传达公司整体战略思路和布置各阶段工作任务，还是员工向管理层反馈工作结果都离不开通畅的交流渠道。房地产企业存在的内部管理机构与渠道不健全的问题，有时会导致管理层无法及时有效地向员工布置和调整员工工作内容，另一方面也会影响员工向管理层反馈工作成果以及在工作中发现的问题。这种双向交流渠道的不畅将会影响了企业的管理信息的传达和反馈，将大大影响企业的经营的效率。

2.业务信息系统集成程度较低。高速有效的业务实施离不开健全集成的信息系统平台。房地产企业各环节设计存在不清晰、冗余的现象，其采购、生产、销售、投资、融资、财务管理、人力资源管理等环节均没有形成层层流转，环环相扣的信息体统管理，因此使得各个环节难于彼此协调，无法保证信息在各环节之间及时、准确的传递，不利于房地产企业对潜在的风险进行有效的控制。

（四）缺乏有效规范的内部控制监督

1.内部控制监督流于形式，缺乏实际意义。内部控制监督的实质在于对企业生产各环节经营效率与效果进行有效的检查和监督。然而我国房地产企业将内部控制监督的内容仅仅理解为对财务报告真实性进行监督。房地产企业的内部控制监督机构几乎将所有的精力与时间用来检查财务报告的数据是否真实可靠，而忽视对企业资产安全、各环节实施情况进行实际有效的监督。

2.内部审计部门独立性缺失。部分房地产企业虽设置了内部审计部门，但却将管理层的权利凌驾于内部审计部门之上，严重影响了内部审计人员的内部控制效率与效果。许多企业的管理层甚至要求内部审计部门要直接对管理者负责，这样一来不利于内部审计部门对于管理层的决策和行为进行有效的监督。另一方面，有些房地产企业使财务部门或其他部门的主管或员工兼任内部审计的工作，以降低内部控制成本。这样会影响内部审计人员的独立性，从而严重影响内部控制的效果。还有些企业将内部审计部门“束之高阁”，不赋予实际的内部控制监督权力，使得内部审计部门成为名存实亡的兼职机构，不能有效地实施内部控制。

三完善房地产企业内部控制的对策

（一）构建健康的内部控制实施环境

1.提升内部控制及风险意识。房地产企业应积极展开针对于内部控制和风险防控的相关知识普及，调高管理层与员工对于风险防控和内部控制实施必要性的认识，并将内部控制以及风险防控效果纳入到员工和管理层薪酬计划范畴，使得与员工及管理层切实将内部控制和防控作为影响其自身发展的一个重要“因素”来看待，从而较为深刻地转变以往员工及管理层内部控制及风险意识缺乏的问题，防止企业的盲目扩张，有利于企业的长远发展。

2.加快员工内部控制专业素养的提升。房地产企业应就企业生产运营环节的内部控制管理设专门人员及专门机构进行管理和控制。并制定计划，聘请内部控制实施方面的专家为本企业的内部控制负责人员定期进行内部控制理论和实践环节的培训，这样一来将有利于房地产企业专业性内部控制管理人才的内部控制和风险防控等专业素养的提高。

3.建立健全房地产企业的内部治理结构。完善的内部控制治理结构是内部控制有效实施的基础，房地产企业一方面应该加强董事会的主体地位，赋予董事权利，重视董事会在对房地产企业进行决策过程中的力度。另一方面要建立专门的内部控制监督机构，使得内部控制监督部门能够独立于生产经营管理的各环节，展开内部控制实施有效性评价。建立健全企业的内部控制治理结构有利于加强内部控制制度的实施效果。

（二）提升房地产企业全面风险管理水平

1.实现对资金的综合管理。通过建立及时资金的预算计划、资金的集中核算中心实现对资金尤其是货币资金的计划预算、筹集、运用于集中管理等环节，结合房地产企业自身的经营特点，建立房地产企业资金的综合结算中心，便于对于资金的管理和控制。

2.积极探索新型的融资方式，拓宽融资渠道。为了改变目前我国房地产企业主要向银行进行资金借贷的融资结构，房地产企业应结合自身的经营特点，可以考虑采用上市融资、信托融资、夹层融资和短期融资券等新型的融资方式加强房地产企业资金流转能力，丰富融资方式，拓宽房地产企业的融资渠道。

（三）建立有效的房地产企业业务运营流程

1.严格监督招投标环节的规范性。房地产企业应该建立供应商的档案信息平台，对供应商的综合排名、分类、偿债能力等方面要进行严格把控，使得招投标环节透明化，杜绝招投标环节存在不公平、不公允的现象。

2.加强对房地产企业的合同内部控制管理。房地产企业合同管理是房地产企业整个运营过程中的重要环节。从合同签订伊始至合同到期退出企业的过程中，如何利用企业的内部控制制度对合同的实施效果进行全方位、完整、完善的实施，是整个环节的重中之重。房地产企业可以通过对合同按照不同的类别进行划分整理，建立台账，便于各项合同实施情况的监督与追踪。

3.建立有对应关系的客户信息内部控制管理平台。房地产企业应首先建立客户信息卡片，完善对于客户基本信息进行管理和控制监督。其次，要对房地产企业销售过程进行严格全面的监督。在制定价格时，应综合考虑项目所在地的物价水平以及房屋所在区域、户型、楼层、装修、物业等问题，不得随意定价。同时，建立24小时销售监管平台，对于房地产企业销售情况进行有效的监督。

（四）建立房地产企业内部控制动态监控机制

1.强化对房地产企业投资阶段风险评估。房地产企业在投资项目选择时，应积极做好对于项目投资收益、风险等方面的预估，判断投资项目的可行性，加强对房地产企业投资项目的风险评估，为管理者做出投资决策提供基础和保证。

2.加强对房地产企业工程施工全过程进行有效监督。施工阶段是房地产开发企业的核心环节，因此应将内部控制制度应用于该环节中，实现对房地产企业工程施工的全过程有效监督。首先，在审批阶段，所有房地产的企业管理者、重要岗位的领导应严格按照公司的规章进行工程实施。所有员工必须按照公司所给的权限进行动态有效的内部控制监督。

（五）提升房地产企业内部审计实施效果

1.强化房地产企业内审人员的独立性。房地产企业应建立独立的内部审计机构，派专门的内部控制人员对整个企业的内部控制有效性进行评价。在内部审计部门行使其内部控制监督职能的过程中，房地产企业应充分保护内部审计机构与人员在职务上的独立性。首先，内部审计部门必须独立于其他任何生产经营环节，其行为直接对董事会负责；其次，企业的管理层不能将权力凌驾于内部审计部门或内部审计人员之上，要切实做到对内部审计部门及人员在形式上和实质上的独立性的保护。

2.提升房地产企业内部审计人员的职业水平。内部审计人员是内部控制自我评价的实施者和监督者，其专业素养水平将直接影响着房地产企业的内部控制管理水平的高低。因此，房地产企业应定期聘请专业的内部控制专家和风险评估与防控专家来到企业集中对企业的内部审计人员进行培训，同时也应加强对于内部审计人员职业道德的提升。

（六）提高信息化水平

随着计算机技术与网络技术的广泛普及与推广，信息化已经成为了当前房地产企业内部控制的一个必然趋势。通过现代化的信息技术，能够帮助企业将各个部门集中到一起，实现统一管理，这样一来，各个部门之间便可以有效实现资源共享，同时也可以进行实时的交流和沟通，不仅能够提高管理效率，而且还能够进一步提高管理水平。

参考文献

[1]姚晓阳.我国房地产企业内部控制中存在的问题及对策.《企业战略》，2015，9.

[2]施红卫.浅谈房地产企业内部控制存在的问题及其解决策略.

[3]钟秀橙.浅谈房地产企业的内部控制.《财经界》，2015.

[4]傅冰.房地产企业内部控制存在的问题及对策探析.《企业研究》，2014，8.

房地产企业经营管理制度范文第4篇

关键词：战略成本管理；房地产企业；企业管理

现今市场经济中使用的战略成本会计与传统成本会计相比具有较强的优势，特别是以目前信息技术为不背景的信息集成平台系统的研发和应用，为了使成本会计更适应现代企业制定管理制度和企业的发展，应对传统的成本会计进行升级，在本文中研究的战略成本会计，应用在企业管理中能打破企业原有的生产和经营顺序，将成本会计理念贯穿在整个生产和经营的每个环节中，使现代企业能在社会主义市场经济中占据优势地位，进而增强企业的核心竞争力，推动企业的长远发展。

一、战略成本会计的基本概念与作用

（一）战略成本会计概念简述

战略成本会计指的是企业通过完成投资决策、研发与设计、原料采购、商品生产、销售与售后服务予以全面的监管，将监管贯穿于整个经营过程中，从战略的角度而言，其影响着成本每一个环节，规划和控制成本使其保持在适当的水平，有助于企业在市场占据更多的市场份额，进而保障企业实现发展的战略目标。由于现今市场中企业管理制度逐渐完善，企业生产和经营环境不断变化，以往的成本会计无法满足新经济体制下对成本管理的需求，传统成本会计的缺陷逐渐显现出来，这严重地影响着企业稳定的经营。现代企业经营和者在企业管理中应从自身出发，采用管理理论和方法，改善传统陈旧的成本会计，予以创新进而形成新的战略成本会计，使之适应新成本会计环境。随着经济不断发展与企业管理能力的提高，战略成本会计理论概念不断丰富，应用范围逐渐扩张。

（二）战略成本会计在企业管理中的作用

企业作为现今市场经济的主体，生产产品的质量和服务应在市场中进行准确的定位，才能为企业存在的价值提供保障。现代企业在对产品生产和提供服务之前，战略成本会计能收集市场发展趋势、消费者需求、原材料质量以及价格等信息；然后现代企业会按照内部资源与外部环境，对信息予以筛选和整合，制定出优质的发展方案；最后，现代企业从营利的角度选择最适合企业目前发展的最佳的方案。基于战略成本会计通过对商品销售反馈信息予以分析，明确各个部门的责任所在，协同合作避免了无效的生产环节与资金成本。

二、房地产企业成本管理当中战略成本会计分析

战略成本会计在房地产企业中的应用主要是在企业成本管理当中，属于对传统成本管理模式进行优化的过程，同时也是企业通过完善对成本管理的模式，来降低企业成本和制定新发展战略的第一步。其中成本分析和管理能通过成本核算来降低成本因素和与生产经营环节，这样的发展状况，对现今房地产企业而言，代销售的商品是房产企业的存货。通常情况系企业通过存货成本核算和管理，通过对采购原材料各方面属性的了解，来实现对原材料采购环节爱好难的成本管理。在房地产企业中，其商品在建造的过程中，对建筑才来哦的采购的周期、次数和平均采购成本进行计算，从而计算出较为合理的投资方式，尤其是针对不同阶段施工的状况，结合不同时间段的原材料价格，在最大程度上降低采购的成本。另外，在对商品房存货的营销阶段，应按照房地产市场发展的程度展开相应的销售活动，进而实现对商品房存货销售有节奏的控制，在这样的过程中能清楚地掌握房地产市场当下存在的问题和影响的因素，进而制定有效的价格策略和促销的政策，再配合发盘的节奏，实现房地产企业自身存货待售费用的管理和控制，进而提升房地产企业经营的绩效。所以，从这一角度而言战略成本会计对于房地产企业而言，是将生产经营和全局进行紧密的联系，在此过程中不仅要将每一个生产环节在房地产企业的经营管理中整个系统中的成本进行优化，同时还对房地产企业自身经营产生的经济效益进行整合，这样才能更好地为房地产企业的发展起到促进的作用。基于这样的状况，适当的采用的成本核算的方式，将存货和成本价格分摊到不同的环节中，能发现当中成本改善的因素，以便从单一的环节来上升到全局成本优化的层次，充分地体现了房地产企业管理策略的战略性高度。从上述的分析得知，将战略成本会计理念充分的应用到房地产企业中，能在很大程度上提升房地产企业的经济效益，并为房地产企业制定长远的发展战略提供真实和明确指导建议。

三、战略成本会计在房地产企业管理中的应用分析

（一）在房地产企业房产销售中的应用

采用战略成本会计理论销售前对销售人员培训费用的控制，属于战略成本控制和管理的适度服务质量控制的关键环节，销售网点的安置则是在开展市场调查后对设计广告宣传投放地进行选择。通过对销售网络进行合理的布局，进而实现低成本的资金投入来换取搞销售业绩，这在房产销售阶段具有重要的位置，在对销售网络进行合理时，应在人流量较大的地方设置广告牌，例如在公交站对广告牌进行设计和安放，这一环节中应用战略会计能更好地权衡广告费用和销售业绩间的关系。对于房地产行业而言，房产商品售后的服务对房地产企业的经营和发展具有深远的影响，通常情况下售后服务在完成房产销售后，开发商将房产所有物业管理事务移交到相应的物业公司，而房产业主对商品房售后物业管理的满意度通常不高，这样就严重地影响了房地产开发公司的企业形象。为了给业主提供良好的售后服务，提高物业管理质量实在必行。将战略成本会计理念应用到房产商品售后的服务环节要求房地产企业对售后提供的服务智力那个进行严格的管理，但是在提升售后服务质量时，需要耗费大量的资源和资金成本。因此，应严格按照实际的状况，对物业管理公司和售后服务人员进行培训，进而有效提升售后服务的质量和水平，这对进一步提升销售业绩和树立良好的品牌形象具有重大的意义。从销售的角度进行分析得知，战略性成本会计理念的应用，能在很大程度上提升房地产企业销售的业绩，同时在保障业绩的状况下，逐渐提升企业的品牌形象，这对房地产企业长远的发展具有重大的意义。

（二）在房地产决策管理中的应用

战略成本会计和传统成本会计最大的差异性是对企业的战略意义，房地产行业的发展具有较强的实时性，基于这样的发展状况，房地产应时刻关注市场环境的变化，特别是房产商品的价格走势，战略成本会计在完成市场调研和市场未来发展方向预测之后，能为房地产提供丰富的信息，进而辅助房地产企业制定优质的发展战略方案，提升房地产企业的核心竞争力。另外，战略成本会计能够辅助企业掌握购房者的实际需求，这样有助于实现企业和消费者双赢的战略发展目标。应用战略成本会计是对企业运营时最直观的分析，基于这样的状况，对项目投资成本有效的控制和分析，能增强战略成本会计应用后得到的效果，进而更好的辅助房地产管理的工作。另外，对房地产企业生产经营的过程中，经营战略性成本会计会计信息的应用方面，若要充分的发挥其应有的效能，无论是企业经营决策管理人员，或是房地产企业的投资者，是企业在展开自身经营活动过程中其经营状况能直观的描述出经营战略的有效性，合理的成本分析和管控能在极大程度上提升该方面信息的使用效率，进而辅助房地产企业的管理工作。从这一角度进行分析得知，战略性成本会计方面管理理念的应用，能辅助房地产企业的稳定经营和长远的发展，尤其是在经济体制逐渐转型的环境下，凸显出战略性成本会计管理的优势。

四、结论

通过本文的论述中得知，战略成本会计的应用贯穿于企业整个运营的环节中，其对市场环境、消费者需求和价格等市场信息的搜集，对房地产企业的经营和发展而言具有重要的作用。在对房产商品进行销售之前，应根据战略成本会计采集的市场信息和房产商品销售后的反馈信息，对销售的价格和销售模式进行调整，能更好地辅助房地产企业提升其核心竞争力。

作者:张忠艳 单位:太原工业学院

参考文献：

[1]翟旭.战略成本会计在企业价值链管理上的应用[J].现代商业,2015,09（05）:243-245.

房地产企业经营管理制度范文第5篇

[关键词]房地产企业　财务管理　特点　问题　措施

一、新形势下房地产企业财务管理所呈现特点

1.面临财务风险加大

随着国内经济快速增长、城镇化水平加快，房地产行业获取了极大的发展优势，房地产开发活动的广泛开展，也使得房地产企业资金投入量变大、筹资任务加重，财务管理周期随之变长。在相对较长的开发经营周期中，房地产企业经营管理遭遇诸多不确定、不稳定因素，致使房地产企业投资项目成败、经济效益大小等都面临双重结果，房地产开发极具风险威胁。为了更有效地降低企业所受损失，企业经营管理者应力图避免投资决策失误的现象，这便对企业财务管理工作及负责人员提出更高的要求，比如提供高质量的投资决策分析，提升投资决策分析准确性、可靠性，确保为企业经营者提供的投资项目决策方案具备及时、可靠信息作保证，最终将风险加以分散、降低。

2.财务管理难度增加

当前，房地产开发还涉及到多方面问题，房地产企业财务关系同样出现复杂性选择。一般来讲，房地产企业财务关系包含有开发企业与其投资人、债权人、债务人、内部职工、被投资单位的关系，还有房地产企业内部各个单位与其上级管理部门间相互关系，其具体表现为被动迁单位或者居民、勘察设计单位、材料物资供应商、施工安装企业、商品房购买者(个人)、管理部门(如工商、审计、税务部门)等，与房地产企业所形成大量、频繁的资金往来结算关系等。如此一来，房地产企业财务管理工作难度加大，开发企业必须首先强化自身债权债务管理，尽可能协调好企业自身与各个方面的关系，才能真正推动房地产企业经营活动顺利开展。

二、我国房地产企业财务管理中的常见问题

1.财务监控不严

当前，我国房地产企业行业内部财务核算制度十分不健全，财务监督控制机制建设较弱。比如企业经营管理者对财务管理不够重视，财务人员素质比高，企业财务核算水平较低，使得财务会计资料真实性、可靠性、完整性、及时性无法达到标准，财务信息所具有的经济价值几乎完全丧失。再如房地产企业内部监督管理和控制机制不完善，企业内部控制制度流于形式，或者缺乏相应的内控制度和审核程序，则极易导致企业资产内部盗用和流失问题的产生。

2.管理水平偏低

企业经营者管理水平、财务人员业务素质等，都关乎房地产企业财务管理能否有序进行。现实情况是，一些企业经营管理者文化素质偏低、经营管理理念保守落后，完全缺乏现代化的财务管理观念：还有经营者集权意识过重，凭着经验和感觉管理、投资决策，企业内部又缺乏相应的监督机制，财务工作未能参与企业各项经济业务。更加重了财务管理的无计划和混乱状态；又有经营管理者在财务管理上采取家族式管理模式，比如由亲属担任财务部门会计、出纳职务，使得出纳人员领导财务工作，业务上极易陷入混乱局面；不少财务人员业务素质偏低，且缺少相应的专业知识和经济常识，而房地产行业税收政策、法律法规等都较为复杂，财务工作者若不具备过硬的业务水平，则很难应对企业资本化、规模化经营后的各种财务问题和财务风险。

3.资金管理欠佳

融资困难、盲目追逐高端产品、流动资金管理落后。这几乎是房地产企业财务管理中的几大弊病。筹资活动上，房地产企业筹集资金时遇到融资困难、金融服务滞后的发展瓶颈，尤其是某些中小型民营房地产企业更是由于自有资金比例及财务管理规范程度较差而难以贷到资金，再加上房地产企业较难找到合适的金融中介机构及贷款担保机构，以及市场经济体系仍旧不甚完善，给企业贷款带来更大难题，进而导致开发资金严重不足，企业便可能不惜代价、不计成本地向民间高息借款，这又进一步增加了企业经营业务成本和财务费用的压力，项目开发也可能受到影响。此外，投资活动上，不乏有些房地产企业不以市场为导向，投资缺乏科学性，盲目追求高端产品，无视房地产行业市场所需，生产出一些滞销产品或烂尾楼。日常经营活动上，流动资金管理欠妥，尤其是资金沉淀问题严重，比如出于加快资金回笼、产品促销的目的，房地产企业往往会在缺乏市场调研的情况下，随意为客户提供购房担保，一旦客户将来不具备偿还银行贷款的能力，企业则不得不为此类客户垫上归还银行按揭款项，其结果便是企业内部出现大量的长期应收款挂账，资金无法及时回笼，再加上多数房地产企业不重视日常现金流量管理，或者未建立仓库管理制度，不良资产长期挂账，成品库存积压，财务状况堪忧。

三、完善房地产企业财务管理体系的各项措施

1.积极拓展筹资渠道

根据房地产行业特点，房地产企业开发项目过程中需要一笔巨大的资金投入，筹资任务异常繁重，企业只有具备多元化的筹资渠道，才能很好地完成筹资任务。一则积极发展银行贷款之外的其他形式金融业务，诸如银行承兑汇票、保函、信用证、商业汇票等多种结算方式：二则寻找进入资本市场的最佳途径，比如借助于发行股票、债券等方式筹集企业经营资金；三则由自然人或企业发起，向民间游资定期筹资：四则企业实施并购、重组等措施，逐步扩大市场份额，既增强、壮大企业实力，又成功幕得所需资金；五则尝试融资新元素，比如在房地产投资信托基金基础上，尝试海外私募、股权回购、可转债、租约变现、海外上市等一系列新的融资方式。

2.施现代企业管理制度

在现代社会化本生产、市场经济大发展的宏观背景下，现代企业制度要求各类企业都应致力于构建产权关系明确、责权关系对策、治理结构严谨、制约机制健全、筹资渠道广泛、企业规模迅速扩大且能持久经营的现代制度模式。换言之，产权股份化、管理制度化、组织公司化。这是现代企业制度的基本要求，也是房地产企业经营的努力方向，在建立现代企业管理制度过程中，房地产企业应积极分离企业所有权和经营权，以最大程度上减少投资者对企业日常经营管理的干预和控制，使得企业管理人员真正具备管理企业的权利，并尽可能以新的管理理念和最优的企业管理制度对企业进行管理。同时，管理者还应在生产经营中主动采取现代化管理手段，调动经营者自身以及企业员工的创造性和生产力，既要解决企业中传统家族式管理造成的规模小、机制不活、体制不顺、管理混乱、综合竞争力弱等缺陷，又要明晰企业发展方向。努力提升企业规模、档次和水平。

3.重视投资项目管理

作为一种资金密集型企业，房地产企业投资规模较大，尤其是一些重大项目投资，企业应在慎重做出可行性研究之后进行决策，以避免出现决策失误、资金损失等结果。加强投资项目管理，应对投资效益合理性预测，对投资方案进行可行性分析研究，即对拟建投资项目进行全面的综合性技术经济分析，在房地产开发整体过程中，可行性分析研究阶段尤为关键，此阶段具有最大的不确定性和机动性，企业在这一阶段对风险评估、分析的正确与否，对房地产投资项目结果产生直接性影响。此外，企业还应利用现资组合理论，对投资组合进行合理化调整，比如房地产投资类型不同，所对应商业风险、获利能力等均不相同。为了实现最好的房地产类型组合投资，房地产企业便应尽可能降低投资的商业风险、确保取得预期的投资收益等。