不动产运营管理范文第1篇

摘 要 良好的营运资金管理对于企业生存与发展至关重要。 本文从营运资金的分类入手探析了传统营运资金管理存在的不足，在此基础上提出了改进的营运资金管理理念，并设计了创新的营运资金管理绩效评价体系。

关键词 营运资金 营运资金管理 绩效评价

营运资金管理是企业财务管理的重要内容。良好的营运资金管理有利于提高企业的资金周转速度和利用效率，保证企业销循环的良性运行，进而提高企业的盈利能力 因而，客观地评价企业营运资金管理的效率，建立科学的营运资金管理绩效评价体系有助于企业认清自身的优势与不足，提高企业生存与发展的能力。本文在分析传统营运资金管理的定义、内容及其不足的基础上提出改进的营运资金管理理念，进而给出创新的营运本文在分析传统营运资金管理的定义、内容及其不足的基础上提出改进的营运资金管理理念，进而给出创新的营运资金管理绩效评价框架。

一、传统营运资金管理的不足

1.传统营运资金管理的基本理论。从营运资金定义来看，有广义和狭义之分。广义上，营运资金是指企业生产经营活动中占用在流动资产上的资金 狭义上，营运资金为流动资产与流动负债的差额。相对应的，营运资金管理包括对流动资产和流动负债两方面的管理。在营运资金分类方面有两种方法：一种是按构成要素分类，将营运资金分为现金、 有价证券、 应收账款、 存货和应付账款等；另一种是按其随时间的变动特点进行分类，营运资金被分为临时性营运资金和永久性营运资金。

2.传统营运资金管理的不足主要有以下几个方面的不足：①传统的营运资金管理简单地将营运资金分为存货应收账款 应付账款三个部分，而没有从企业经营管理的角度考虑其他在经营活动中发生的营运资金，②考察企业营运资金周转效率时，主要用存货周转率 应收账款周转率 应付账款周转率等指标衡量，在计算时，大多数统一采用销售收入作为周转额除以占用的营运资金平均余额，不能准确恰当地评价营运资金的实际周转效率。

二、改进的营运资金管理理念

鉴于传统营运资金分类方法过于简单，笔者建议将营运资金按照是否直接参与生产经营活动分为两个部分：一类是直接参与企业生产经营活动的营运资金项目；另一类是间接参与企业生产经营活动的营运资金项目。具体划分时，应该依据成本与效益原则考虑企业规模和行业因素。在此基础上，结合价值链管理思想，将可以依照销循环的原理直接参与生产经营活动的营运资金划分为供应渠道的营运资金、生产渠道的营运资金和营销渠道的营运资金。基于对营运资金的重新划分，营运资金管理就包括对供应渠道、生产渠道和营销渠道的资金管理，以及对间接参与企业生产经营活动的营运资金项目的管理、改进的营运资金管理理念既涵盖了所有的营运资金项目，又强调了与供应链管理、客户关系管理的融合。

三、型的营运资金管理绩效评价体系

新型的营运资金管理绩效评价体系，加入了融合价值链管理思想的供应渠道、生产渠道、营销渠道营运资金管理的绩效评价，形成了一个分为两个层次的全方位系统考察企业营运效率的评价体系。

第一个层次为营运资金的主体部分，即存货、应收账款、应付账款管理的评价（其中应收账款包括应收票据，应付账款包括应付票据），采用如下指标：存货周转率（次数） =营业成本/存货平均余额；存货周转率（天数） =365/存货周转率（次数）；应收账款周转率（次数）=营业赊销收入净额/应收账款平均余额；应收账款周转率（天数）=365/应收账款周转率（次数）；现金周转期（天数）=存货周转天数+应收账款周转天数-应付账款周转天数；流动资产周转率（次数）=营业收入净额/流动资产周转率（次数）；流动资产周转率（天数）=365/流动资产平均余额。

第二个层次为针对具体的供应渠道、生产渠道和营销渠道营运资金管理绩效展开的评价。供应渠道营运资金周转率（次数）=全年材料消耗总额/供应渠道占用营运资金=全年材料消耗总额/ （材料+预付账款-应付账款）供应渠道营运资金周转率（天数） =供应渠道占用营运资金×365/全年材料消耗总额= （材料+预付账款-应付账款、 应付票据)×365/全年材料消耗总额；生产渠道营运资金周转率（次数） =全年完工产品成本总额/生产渠道占用营运资金=全年完工产品成本总额/ （在产品+其他应收款-应付职工薪酬-其他应付款）；生产渠道营运资金周转率（天数） =生产渠道占用营运资金×365/全年完工产品成本总额= （在产品+其他应收款-应付职工薪酬-其他应付款）×365/全年材料消耗总额营销渠道营运资金周转率（次数）=营业成本/营销渠道占用营运资金=营业成本/ （存货+应收账款-预收账款-应交税费）；营销渠道营运资金周转率（天数）=营销渠道占用营运资金×365/营业成本= （存货+应收账款-预收账款-应交税费）×365/营业成本。

当然，营运资金管理绩效评价体系要结合企业规模和所处行业具体分析，这一创新的营运资金管理绩效评价体系有助于将各渠道营运资金管理绩效有机地衔接起来，整体地分析把握企业的营运资金管理效率。

参考文献：

[1]刘文霞,乔志杰.我国企业营运资金管理.企业导报.2010(01).

[2]程博.企业营运资金管理问题研究.财会通讯.2009(35).

不动产运营管理范文第2篇

一、营运资金

(一)营运资金的概念。企业营运资金是指企业经营过程中用于日常营运周转的资金。营运资金的概念有广义和狭义之分，广义的营运资金包含了企业所有的流动资金，是对所有流动资金的管理。而狭义的营运资金则主要指企业流动资产和流动负债的差额部分。从财务管理的角度来看，现代企业的营运资金包含了流动资产和流动负债，这两方面也是企业营运资金管理的主要内容，只有充分考虑和协调好二者，才能使其发挥出最大化的作用。(二)营运资金特点。营运资金的特点主要表现为以下四个方面:1．营运资金周转周期短。由营运资金概念可知，营运资金针对的主要是短期的资金流动和流动负债，其周转期限一般只在一年左右，因此其对企业生产经营所产生的影响主要表现为短期的影响。2．营运资金变现较为容易。变现较为容易是营运资金的主要特点之一，因为营运资金的周转周期短，营运资金会在短期内被消耗掉或者被出售，而存货部分也会被转化为应收账款，从而实现资金的变现。3．营运资金的存在形态较为灵活。企业的营运资金主要是以货币、存储、生产结算等资金形态存在，在这样的形态下，企业的营运资金可以进行灵活的变动，在运用和储存的时候也变得更加有效、方便。4．营运资金具有多种多样的资金来源，企业可以以多个渠道筹集到营运资金，如商业信用、贸易等。营运资金来源的多样性也就意味着企业可以利用其特点，再充分规避风险的情况下对运营资金进行合理的规划与运用。

二、营运资金管理

(一)营运资金管理的概念。鉴于营运资金概念有狭义和广义之分，因此营运资金管理的概念也有狭义和广义的区别，广义的营运资金管理是指对某个特定的时期内企业所有的流动性资金进行管理，其中，流动性资金包括有价证券、现金、应收账款和预付账款等等。广义下的营运资金管理能够呈现出管理对象的变化和发展情况，企业能够依托这种变化，来掌握企业流动资金的具体情况，从而更好地进行财务管理和企业生产经营活动的管理。而狭义的营运资金管理则是对企业某个特定的时间段内流动资金与流动负债之间的差额进行管理。(二)营运资金管理的内容。1．应收账款管理。当前的市场大环境下，市场竞争的激烈程度与日俱增，企业想要在竞争中站稳脚跟，获得长远发展，就需要销售更多的产品获得更多的收益，这要求企业制定一定的方法来获得销售增长点，而赊销就是有效的手段之一。企业的应收账款就产生于此，很多企业为了扩大市场，增加销量，往往会对外赊销产品、提供劳务。而由此造成的应收账款，存在着很大的坏账风险，也会对企业的经营风险构成影响。2．应付账款管理。企业应付账款的管理是营运资金管理的重要内容之一，实现对应付账款的合理、高效的管理，不仅能够节约企业的营运资金，同时能够帮助企业更好地进行生产经营活动，从而创造更高的经济效益。企业在对应付账款进行管理时，应该把应付账款的周转次数作为衡量依据，对应付账款的时间和付款数额进行合理地把控充，分利用好企业资金为其创造更大的收益，同时要注意不能将付款期限无限期拖延以免影响企业的信用。3．存货管理。存货管理是指企业在对其生产经营活动进行充分考虑和衡量后确定其合理存货量的一个过程。企业的存货量会对企业的生产经营产生很大的影响，当存货远超于销售需求时，企业的营运资金、仓库成本、管理费和人工成本等等都会增加，从而加剧企业的资金成本压力。而当企业的存货量较少时，企业不足以应对新的销售机会，而不利于企业价值的提升。(三)营运资金管理的目标。1．保持资金的流动性。营运资金的特点决定了企业其在企业资金中具有较强的流动性，因此，对营运资金的管理是企业资金中流动性较强的，是确保营运资金流动性的重要手段。因为企业营运资金的流动性不仅关系到企业日常的生产经营活动，而且对企业的资金周转具有重要作用。企业在对营运资金的流动性进行管理时，要对企业的流动资产和流动负债的数量、期限等进行合理的安排与调配，确保资金的正常流动。2．实现企业价值的最大化。营运资金是影响企业价值的重要因素，虽然流动资产本身不具备创造现金流的条件，但营运资金的管理有效与否仍会对企业价值产生重要影响。因此，对营运资金进行有效的管理，使营运资金能够在企业有效地运用，能间接地提升企业绩效，最终实现企业价值最大化的目标。

三、营运资金管理效率对企业绩效的影响

通过相关实验得出的数据可以知道，营运资金管理效率对企业绩效的影响主要表现在生产渠道营运资金、采购渠道营运资金和营销渠道营运资金三个方面。下面做具体说明:(一)生产渠道营运资金管理效率对企业绩效的影响。通过相关数据可知，在影响企业绩效的三个营运资金管理因素中，生产渠道营运资金管理效率对企业整体绩效的影响程度是最大的，且呈现出正面影响，也就是说加强对企业生产渠道营运资金的管理效率能够提升企业绩效的整体水平。这是由于企业在业务发展过程中会将大量的资金投入于业务发展推进，由此带来的企业流动资金减少就会影响到企业的生产经营活动。这样的情况下，企业需要尤其注重对营运资金的管理，特别要提高对生产渠道营运资金的管理效率。(二)采购渠道营运资金管理效率对企业绩效的影响。物资采购是企业生产经营活动的重要部分，需要大量的资金投入，因而会占用到企业的流动资金。企业需要提前规划好一定时期内的物资采购量，如果某一时间段内的物资采购量远远超过计划范围，就需要更多的资金投入，大量占用到企业的流动资金，使企业能用于生产经营的流动资金减少，从而影响到企业的运营。因此，加强采购渠道营运资金的管理，是企业生产经营过程中对营运资金管理的重要内容。企业在分配采购渠道的营运资金时，要以物资采购的实际情况为基础进行合理的规划。在对采购渠道营运资金进行管理时，要以提高效率、降低成本为目的，尽可能地降低对企业流动资金的占用。使企业的流动资金可以更多地投入到生产经营环节或投资活动中，从而提高企业的绩效。(三)营销渠道营运资金管理效率对企业绩效的影响。相关数据表明，营销渠道营运资金管理效率越高，企业绩效也就越高，营销渠道营运资金的管理效率与企业的绩效呈现正相关。因此企业在生产经营过程中必须结合企业自身发展情况不断调整企业的业务发展形式，以此强化企业营运资金的周转效率，从而帮助企业营销活动的更好开展，以产品销量来提升企业的绩效，创造出良好的条件与环境实现企业价值的最大化。此外，对营销渠道营运资金的高效管理也能够帮助企业树立更好的企业形象，因为营销渠道营运资金的管理效率越高，也就意味着企业的营销渠道和产品营销活动越多，这能够帮助企业增加市场占有率，同时提升企业的曝光率和在消费者心中的形象，从而间接地为企业提升绩效创造条件。

四、基于绩效视觉下营运资金管理效率的强化措施

不动产运营管理范文第3篇

【关键词】营运资本;营运资本管理;营运资本政策

引言

营运资本管理是指对企业流动资产、流动负债的管理,它是现代企业短期财务管理的重要组成部分。它涉及企业短期投资和融资活动,与企业的日常生产经营活动有着密切的联系,是企业维持正常生产经营活动的物质基础,涉及到企业生产的各个方面。因此,科学、正确地营运资本管理在企业经营管理中起着举足轻重的地位。

一、营运资本概念的界定

国内外学者对营运资本这一概念的界定也存在着不同的见解。营运资本的概念在西方很早就有了,并且随着工业的不断发展而修正和完善。美国学者EugeneF.Brigham和Seott Besley(1972)认为可分为营运资本和净营运资本两个概念。营运资本,即公司对于短期资产的投资,如现金、可转让证券、存货等,它体现着企业周转性资产规模的大小及配置的合理化程度;净营运资本,则是指流动资产减去流动负债的余额,它体现了企业流动资产是如何筹措来的,反映了企业的短期偿债能力。而营运资本的概念在我国的应用并没有多久,1993年会计准则实施以后,我国首次引入了营运资本的概念,取代了原先的流动资金。杨雄胜(2000)对营运资本的概念进行了更加细致的阐述,把营运资本概念分为三个不同的层次,按企业短期偿债能力,称为净营运资本,是指流动资产与流动负债的差额;按理财行为,称为总营运资本,以流动资产来表示;按投资于流动资产的数额,称为营运资本。雷新途(2003)提出了经济学视角的营运资本概念,即永久性流动资产=营运资金+永久性流动负债。王竹泉等(2007)对营运资本提出了新的观点,以营运资金的重新分类作为切入点,将营运资金分为经营活动营运资金和理财活动营运资金。

二、国内外研究综述

国外学术界对营运资本的研究始于20世纪30年代,且在不断地完善和发展,已不限于对流动资产和流动负债各项目盈利性和风险性的权衡,进行结构性的管理以及最优筹资组合的选择等,更向着深度和广度发展,为营运资本的管理注入了新的活力。我国营运资本管理起步比较晚,始于20世纪90年,大多数研究只是针对营运资本项目和管理政策等单方面,对营运资本结构管理研究不够深入,营运资本的分类过于简略,缺乏系统性,但也取得了一定的成果。国内外营运资本管理研究的主要内容如下:

(一)营运资本管理效率指标

1.国外相关研究成果

20世纪70年代以前对营运资本管理的评价指标主要着重于对现金、存货和应收账款等单个项目的优化上。W.D.Knight(1972)对当时的存货订货量基本模型进行了拓展,提出了在保险储备量下最优订货模型。Hampton C.Hager(1976)在其论文《现金管理和现金周期》中提出了“现金周期”概念,他认为具有较短现金周期(CCC)的企业通常运营绩效较好,并提出了改进现金管理,缩短现金周期的措施。

随着营运资本管理实践的日益复杂,人们发现起初对营运资本管理的评价体系存在着诸多的缺漏。Gentry、Vaidyanathan以及Lee(1990)等,在上述的现金周转期概念的基础上考虑周转期内现金流的时间性和数量性,建立了修正的现金周转模型,融入了加权的概念。将存货的周转期细分为原材料、在产品以及产成品周转期三个部分,该模型相对于上述Hampton C.Hager提出的模型,显得更为科学和精确。

Jane M.Cote、Claire Kamm Latham(1999)提出了商业比率(商品销售成本/[平均应收账款×(1-毛利率)+平均存货-平均应付账款],它把营运资本管理中购、销、收、付四个方面有机的结合到一起。

波士顿咨询公司(BCG)提出营运资本生产率(销售净额/年度平均营运资本额)指标,这一指标给同行业竞争对手提供了相互较量的平台,若一家公司与其竞争对手相比有着同样的销售收入但却投入了更少的营运资本,将意味着该公司节约了更多的资本。

2.国内相关研究成果

杨雄胜等(2000)建议用应收账款平均账龄取代应收账款周转率,并用应收账款逾期率做辅助指标;用存货平均占用期代替存货周转率,按其内容进行材料平均储存期、在产品平均生产期以及产品平均库存期等指标细化,以揭示存货在不同环节的营运效率。

王竹泉等(2007)提出应建立新型的营运资金管理绩效评价体系,将营运资金总体管理绩效与经营活动营运资金及各渠道营运资金管理绩效有机衔接的新型营运资金管理绩效评价体系。

(二)营运资本与企业价值最大化

1.国外相关研究成果

国外营运资本与企业价值最大化的最初的研究主要集中在两个方面。

(1)保守的营运资本策略,即大量地投资于短期资本,会对盈利产生正面的影响。Blinder和Maccini(1991)认为保持一个相对较高的存货水平,可以减少因为生产的突然中断,产品短缺而带来的销售下降、价格波动等影响。Emery(1987)、Brennan(1988)、Petersen和Rajan(1997)一致认为信用销售可以作为一种激励促销方式,提高销售增长率。

(2)激进的营运资本策略,即减少营运资本的投资,可以给公司的利润带来正面的影响。然而,Wilner(2000)指出,如果商品交易都以现金支付不再使用信用销售,那么那些资金不充裕的购货者就会转向其它愿意提供信用销售的供货商从而使公司的客户源减少,销售下降。

Hyun-Han Shin和Luc Soenen(1998)选取美国公司的样本,Marc Deloof(2003)选择了比利时公司的样本,运用净营业周期、应收账款周转天数、存货周转天数、应付账款周转天数和现金周转期等指标,通过实证分析发现总经营收益与上述指标之间存在着显著的负相关关系。这些结论均印证了营运资本的管理方式会对公司的盈利性产生显著影响的结论,但作者都只能解释盈利性较差的公司的上述指标过大并不能较好的说明其内在的因果关系。

Steyn、Hamman和Smit(2002)则从另一个角度考察了营运资本与企业价值之间的关系。他们提出了高增长并不是公司取得成功的唯一手段的论断。他们认为如果一家公司过度依赖于非现金营运资本的扩张来提高销售增长率,那么来自于经营活动的现金流量的增长将远远慢于税后净利的增长,结果导致公司的破产风险增大,成为被收购的目标。

近期,Azhagaiah Ramachandran和Muralidharan Janakiraman(2009)、Ali Uyar(2009)、Haitham Nobanee(2009)分别选取印度造纸业、伊斯坦布尔证交所2007年的样本数据、东京证券市场上市的2123家非金融类上市公司验证了现金周期与公司利润存在负相关关系的结论。

2.国内的相关研究成果

毛付根(1995)从流动资产与流动负债之间的相互关系入手,讨论了流动资金和流动负债的结构性管理问题,着重分析在其他因素不变的情况下各自相关的盈利能力与风险之间的选择问题,并初步提出流动资产结构、流动负债结构性管理的概念。刘运国等(2001)通过上市公司年报数据分析发现企业的收益能力与营运资本的管理策略有很大关系,其中最能体现策略成效的收益指标是总资产和主营业务利润率。王治安、吴娜(2007)以2003-2006深、沪两市上市1050家A股公司为样本,得出我国上市公司营运资本需求、NTC与企业价值之间表现出显著的负相关关系的结论。王丽娜等(2008)通过运用聚类分析方法与极值分布模型,对上市公司年报数据进行实证分析得到目前我国上市公司营运资本政策属中庸型的,它的盈利能力高于稳健型。宋晨曦(2009)以我国中小企业上市公司为样本进行实证研究,印证了此结论。

值得一提的是我国学者杨志元、何荣天(2004)以沪、深两市的A股公司为样本,分析其运营效率与企业获利能力的关系得出两者背离的结论。他指出我国上市公司业主不业的现象普遍存在,企业的一些短期资本运作、证券投资等非经营性、非生产性经济活动导致企业营运目标短期化、经营价值理念畸形化,最终将影响企业的可持续发展,令人深思。

(三)营运资本管理政策的差异及其影响因素

怎样合理有效地管理好企业的营运资本一直是管理者、财务学家们追逐的目标。

1.国外相关研究成果

Gupta(1969)通过行业之间的有关财务比率,Smith和Sell(1978)通过对美国拥有较大营运资本的公司进行调查都得出了不同行业之间营运资本的管理政策是有差异的。Frecka、Thomas J.和Cheng F.Lee(1983)运用回归方法分析和预测企业最佳营运资本占有量。Herbert、J.Weinraub和Sue Visscher(1998)以制造业、服务业、零售业等十个行业的216家企业为样本进行实证分析,得出的结果与Smith和Sell(1978)一致,不同行业之间流动资产与流动负债管理策略存在显著的差异,同时三人还发现了相对激进的营运资本投资策略通常伴随着相对保守的营运资本融资策略的现象。他们的研究开创了直接从事激进与保守营运资本政策问题研究的先例。

学者们在前人的研究的基础上,进一步寻求影响营运资本政策的原因与内容。Merville和Tavis(1973)认为,影响公司的营运资本管理策略的一个非常重要的因素是经济周期的不确定性。他们指出不同行业、不同业务性质的公司,其应对经济周期变化所调整的营运资本的策略也不尽相同。Nunn和Kenneth P.Jr(1981)最早通过实证研究揭示了营运资本与企业战略之间的关系,并分析了营运资本管理战略的影响因素,他的研究带来了巨大的影响,使人们认识到营运资本管理不仅仅停留在日常的财务运作上,而是与企业的战略、行业特性密切相关。但他的研究仅仅局限在生产领域。在其二人的基础上,John Antanies(2002)提出的“三角难题”和Juan Colina(2002)在管理类型上提出的收入、供应、支出管理的全面营运资本管理理论。即通过对营运资本管理的细化,使人们对营运资本管理的观念不再局限于资产负债表部分,而是扩展到公司经营的各个方面,使公司日常琐碎的经营管理统一于营运资本管理之下。

2.国内相关研究成果

刘运国等(2001)对沪市上市公司年报数据进行了实证分析认为目前中国上市公司营运资本管理策略大部分属于中庸性,还指出大多数管理者采取中庸型策略是由于我国企业缺乏冒险和创新精神,企业理财者缺乏营运资金管理艺术、策略和勇气。王竹泉、马广林(2005)指出营运资本的管理应与供应链管理、渠道管理、客户管理有机的结合起来。王治安、吴娜(2007)以2003-2005年沪深两市的所有A股上市公司作为研究样本,发现我国上市公司不同行业之间的营运资本管理具有显著性差异,并且这种差异不是由个别行业的差异值引起的,而是普遍存在的。陈武钢(2009)以我国制造业上市公司为样本进行营运资本管理绩效实证分析,结果表明:企业规模、主营业收入增长率、资产负债率和现金比率等都是影响公司营运资本管理绩效的因素。

基于不同行业营运资本政策、营运资本结构也不同,学者们力图找到不同行业的最优的营运资本结构和政策。申仕阳(2007)利用层次分析法确定流动资产的各项目之间的配比关系,为企业流动资产的合理结构提供了依据。周文琴(2007)选取了涉及七个行业上市的中小企业,以流动比率、流动资产和流动负债比例、企业营业周期等财务指标对营运资本结构进行实证分析,得出七个行业中小企业营运资本结构的参照标准。

综上所述,国外营运资本管理研究在广度上和深度上不断延展,像是一个多项目管理的大拼盘,广度涉及到中小企业的营运资本、跨国公司的国际营运资本等几个特殊领域,深度涉及到企业的营销和战略层面。而我们不难发现国内营运资本管理不论从理论研究还是实践经验上都在一定程度落后于国外。

三、展望与建议

当代,营运资本管理已不再是一个新鲜的管理名词,知名企业如海信、联想等对此已进行了有益探索和创新,越来越多的中国学者也开始致力于营运资本管理的研究,并对企业营运资本管理提出了一些意见。第一,要合理确定流动资产和流动负债的比例结构。第二,加速应收账款的回收、存货的周转和延缓应付账款的支付来提高现金周转效率。第三,结合国内外的研究,结合企业自身的实际情况寻求适合的营运资金管理模式。第四,勇于突破和创新寻求营运资本管理的新方法和新途径。第五,进一步加强营运资金管理实证研究。

参考文献

[1]王竹泉,逄咏梅,孙建强.国内外营运资金管理研究的回顾与展望[J].会计研究,2007(2).

[2]金枫.国外营运资本管理理论的发展及其演进[J].中国海洋大学学报,2006(2).

[3]王治安,吴娜.营运资本管理行业差异及其影响因素[J].财会月刊,2007(9).

[4]王治安,吴娜.管理资产负债表视角下营运资本管理与企业价值的相关性研究[J].财会月刊,2007(11).

[5]王竹泉,逄咏梅,孙建强.国内外营运资金管理研究的回顾与展望[J].会计研究,2007(2).

[6]王丽娜,庞亮,高绪亮.营运资本政策及其盈利能力的实证分析[J].财会通讯,2008(4).

[7]W. D.Knight Working.Capital Management Satisfying versus Optimization[J].Financial Management,1972.

不动产运营管理范文第4篇

误区一：营运资金越多越好

营运资金是企业经营活动正常进行的基础。有的管理者趋向极端，认为营运资金越多越好，有不少公司的资产负债表上货币资金的金额巨大，流动负债很少，流动比率畸高，资金闲置严重，其中不乏一些被广泛认同的优质上市公司。不可否认，我国企业在发展过程中存在营运资金不足的现象，营运资金不足可能导致企业不能偿还到期负债，陷入流动性危机，严重的会破产。但过犹不及，营运资金过多，就意味着资金闲置，相应会降低企业的盈利能力和周转速度。另外，占有资金是有资本成本的，在股东采用经济增加值考核评价经营者业绩时，股东要求的回报会显性化同时，由于多余资金的存在，经营者过度投资和不合理职位消费的可能性大增，会产生治理成本。现代企业理财必须对流动资产、流动负债以及两者之间的变动所引起的盈利与风险之间的消长关系进行全面的估量，正确地进行营运资金的结构性管理。同时，企业要根据自己的发展阶段、经营规模、资金需求状况预测营运资金的需求量，提高营运资金的利用率。营运资金不是越多越好，够用就好。有的公司在首发上市和再融资时，不顾自身资金实际需求，超额募集，最后用于偿还本来并不多的银行贷款，导致有息负债率为零，不能利用财务杠杆效应为股东创造更多收益，教训深刻!

误区二：任何企业都适用零营运资金管理模式

零营运资金管理已经是当前国际通行的一种卓有成效的管理方法。它是从营运资金管理的着重点出发，在满足流动资产基本需求的前提下，尽可能地降低在流动资产上的投资额。作为营运资金管理决策中的风险性决策方法，零营运资金管理的显著特点是：高盈利、高风险。国外的戴尔电脑，国内海尔等企业在零营运资金管理方面都取得了巨大的成功，于是国内众多企业家纷纷追求零营运资金。然而，并不是所有的企业都适合零营运资金。可以看到，海尔在进行零营运资金之前先进行了业务的流程再造，通过实施信息化，以信息流、物流加速资金流，实现零营运资金管理。通过海尔、戴尔等我们可以看到这些企业都具备以下条件：

1.企业管理水平较高，财务人员素质较好，可以准确预测盈利情况，合理安排偿债计划。

2.企业资产雄厚，经营风险较小，企业的盈利较稳定。

3.企业信用程度较高，一方面企业在必要的时候可以凭借良好的信用来筹措资金；另一方面，债权人(包括潜在的债权人)对流动比率的要求会降低。

4.企业具有较好的存货管理能力，可以实现零存货。

5.业务流程信息化程度高。

对于大部分中小企业来说，它们首先考虑的不是效率而是生存。由于企业自身资产实力不够雄厚，处于供应链的非核心环节，应收账款、应付账款等方面往往受大企业的影响，其自主性相对较差。因此，对于这些企业关键是保证营运资金的充足，抵抗来源于供应链和经济环境的影响。

误医三：营运资金周转率越大越好

许多企业认为用来考核营运资金绩效的周转率指标越大越好。这种认识是有缺陷的。

首先，忽略了最重要的一点一企业是否盈利。例如某项存货不盈利，那么它周转得越快，亏损得就越多。在这种情况下，追求营运资金周转率无意于加速灭亡。

其次，影响营运资金周转率的因素总体来讲有两个：一是营运资金总量，二是销售收入。在销售收入为正且不变的情况下，营运资金增加，周转次数减少；营运资金减少，周转次数增加，呈反比关系。营运资金周转率=销售收入／(流动资产－流动负债)，下面分析一下造成企业绩效虚高的三种情况：(1)流动资产和流动负债同增同减；(2)自有资产减少流动资产不变；(3)销售增加同时流动资产增加更快，但营运资金增加较慢。在第一种情况下，若流动资产和流动负债同时增加此如公司新借的大量流动负债用于购买存货，而销售收入不变，这样营运资金周转率未发生变化，但是实际上掩盖了企业流动资金结构中负债大量增加、利用效率降低的问题。在第二种情况下，如果企业利用新借人的短期借款购买固定资产，那么流动资产总额不变流动负债增加，在销售收入不变的情况下，营运资金周转率是上升的，但很显然，企业资产流动性变差，企业处于不利的境地。在第三种情况下，销售增加但流动资产增加的速度更快，比如用长期借款购买存货等，因流动负债同时以较快速度增加，致使营运资金增加速度缓慢。这种情况下流动资产利用效率并不好，但通过指标计算，也可能会使一些信息使用者得出与事实相反的结论。

另外，当营运资金为负的时候，若用该指标来考察资金利用效率则显然不能反映出什么问题。

综上所述，营运资金周转率并不是越大越好，单纯的从周转率来评价营运资金管理效率是不恰当的。

误区四：只要达到流动资产项目指标就可以

我国企业常用的营运资金管理绩效评价指标有：存货周转率、应收账款周转率。因此很多人简单地认为，绩效评价只要达到这些流动资产项目指标就可以了。事实上，这些指标只能孤立地考察营运资金中流动资产部分的管理状况，忽视了指标之间的内在联系。比如，放宽信用政策虽然有利于存货销售，加快存货周转率，但又会增加应收账款的占用额，并使应收账款周转率降低。同时，没有考虑流动负债的项目，更没有将营运资金和业务流程以及渠道管理结合起来。而且我国企业往往将指标分配到不同的部门进行考核，这就造成了部门之间只考虑自身利益的最大化而导致企业整体营运资金管理的效率低下。

营运资金各个部分的管理固然重要，但是在考虑个别项目的同时要考虑整个营运资金的效率。建议将营运资金进行重新分类，分为经营活动营运资金和理财活动营运资金，经营活动营云资金包括材料存货、在产品存货、库存商品应收账款、应收票据，预付账款、其他应收款、应付账款'应付票据预收账款、应付职工薪酬、应付税费等，这部分营运资金管理的首要目标是追求周转效率从而提高盈利能力，理财活动营运资金包括现金、应收利息、应收股利、有价证券或交易性金融资产、短期借款、应付股利、应付利息等，该部分营运资金的管理主要是在保证企业经营活动营运资金需要的前提下，具有足够的流动陛和偿债能力。然后再将经营活动营运资金按照其与供应链或渠道的关系分为营销渠道的营运资金(成品存货+应收账款、应收票据－预收账款－应交税费)、

生产渠道的营运资金(在产品存货+其他应收款－应付职工薪酬－其他应付款)和采购渠道的营运资金(材料存货+预付账款－应付账款、应付票据)。这种分类既能将各个营运资金项目涵盖在内，而且能够清晰地反映出营运资金在渠道上的分布状况。对于营运资金管理效率的考核则采用营运资金周转期。选取按渠道分类的经营活动营运资金周转期(包括营销渠道营运资金周转期、生产渠道营运资金周转期、采购渠道营运资金周转期)、理财活动营运资金周转期、营运资金周转期以及按要素分类的经营活动营运资金周转期作为评价企业营运资金管理绩效的指标。这样既能考核各部门的管理绩效，又能通盘考虑企业的营运资金管理效率。

误区五：营运资金管理只考虑企业个体价值就可以

在国际金融危机的背景下，各企业都在积极探索改善营运资金管理。有的企业凭借自己财大气粗，对于自己的供应商延迟付款对于经销商擅自提高信用门槛，使自己在整个经济不景气的情况下还能使营运资金保持较高的周转率，完全置其他企业生死于不顾。这不仅是一种不道义的商业行为，而且是一种短视行为。中国上市公司营运资金管理绩效调查数据，不仅说明营运资金管理绩效水平在行业之间不仅存在较大的差别，也说明行业之间存在相互作用，任何企业都是供应链上的一个节点。营运资金在产业链上的流动客观上形成了一条连接企业和上下游企业的价值链。价值链上的每个企业对于其他企业都有很强的依赖性，只有每一个节点企业都处于高效运作状态，价值链才能畅通，从而提升整个价值链的效率。因此，对于营运资金管理，应该将整个价值链(供应链)作为最终目标而不是企业个体利益最大化。

不动产运营管理范文第5篇

关键词：地铁 资产管理 成本管理 人力资源管理 技术管理 标准化

随着中国城市化发展进程的加速，以高效、快捷、正点、舒适、环保为特点的城市地铁发展方兴未艾，给城市居民生活带来深远影响。由于票价政策和客流水平的非可控性，作为地铁运营企业，加强成本管理是地铁运营企业减少亏损、促进企业可持续发展首要的经营管理手段。本文结合地铁运营企业资产密集型特点，从资产管理领域入手，对地铁运营成本管理展开探讨，并提出成本管理提升具体措施。

一、地铁运营企业具有资产密集型特点

地铁属于城市公共基础设施，投资规模巨大，单条线路投资超过百亿，平均每公里造价超过4亿人民币。地铁运营企业资产密集度高，设备数量众多，结构复杂，联动性强，安全可靠度要求高，具有较高的技术含量，资产管理难度大。庞大的资产体系是提供客运服务的根本和基础，正确熟练操作各项设备并保证设备正常运转是地铁运营企业的核心业务。与资产维护相关成本在地铁运营成本中所占比例最大，占运营总成本的50%左右。设备进入架修、大修、更新改造阶段资金投入更为惊人。地铁运营企业属于资产密集型企业。

二、资产管理是地铁运营企业的核心业务

地铁资产包括车辆、自动售检票、机电、供电、通信、信号、房屋建筑、线路设施、运输设备、机械动力设备等大系统，大系统下又细分复杂的子系统，各系统协调运作，为市民提供安全、舒适的客运服务。地铁资产管理是以安全、效率运营为目标，运用各种技术、经济和组织的措施，对资产从规划、设计、制造、购置、安装调试、使用运行、维修维护、改造、更新直至报废的整个生命周期进行全过程的管理以保证设备状态的良好，并不断提高设备的技术素质和能效，以保证设备的有效使用和获得最佳的经济效益。地铁运营企业作为资产密集型企业，生产过程自动化程度高，服务的产出主要靠车辆及其他设备的正常运转来完成；而设备维护的工艺复杂，要求极其严格，企业的核心工作不是生产产品而是资产的维护。资产就是企业利润的源泉，资产的安全运行是企业的头等大事。客运服务质量取决于设备的出力状况，只要设备安全平稳的运行，收入就会源源不断的产生出来，设备的可靠性直接决定地铁服务质量以及乘客安全，地铁资产设备安全运转是企业的核心竞争力。

三、资产管理是地铁运营企业成本管理的重点领域。

地铁运营成本不含折旧及贷款利息，主要包括人工薪酬、能耗、生产维修费、营运费、行政管理费等五大成本项目，生产维修费与资产管理直接相关，主要包括车辆维修、其他机电设备维修及基建维修产生的备品备件、工器具、维修耗材等物料消耗的费用、委外维修费用、车辆架修、大修费用等，运营初期约占运营成本的10%，生产维修费随运营时间逐年增加。资产管理水平不仅决定生产维修成本的控制情况，在资产全生命周期对运营成本各项目均有深远影响。

（一）资产管理与运营人工成本控制的关系

地铁运营企业人工成本所占比重最大，约为运营总成本的35-50%，运营初期比重最大。员工构成中一线客服人员约占45%，资产维护、维修人员约占45%，资产维护、维修人工成本约占运营人工成本的50%。提高维修人员专业技术水平， 持续优化维修队伍人力资源结构是企业减员增效的重要途径。企业资产管理水平高，设备维护技术人员对设备掌控能力强，修程修制制定科学、经济、可靠，设备维修以预防为主，故障率低，减少应急抢修事件的发生，一线客服人员以及维修维护人员均可以适当精简。着重培养专家型专业技术工程师，提高设备状态判断以及故障预测能力，提高设备检测自动化程度，逐步降低人工巡检频次，打造简而精的维护维修队伍，可促使资产维护维修模块人员组织架构得到优化。

（二）资产管理与能耗成本、营运成本控制的关系

地铁运营企业属于能耗大户，能耗成本占总成本25%-30%，资产管理在规划、设计、使用运行、改造更新等环节高度重视节能降耗工作，把节能的理念融入到建设期的设计、运营期的技改技措以及更新改造的过程中，为后续能耗成本的降低十分有意义。在地铁运营过程中，对于牵引用电、通风空调用电、照明用电基于节能降耗理念在设备使用层面制定操作规则，降低日常运营能耗。在新线建设过程中，设计建造方听取运营经验，从源头开始的成本控制的工作效果更为明显。以电扶梯设备为例，如果设备可靠程度高、设计合理，就可以减少因为看护电梯而增加的保安费用。在地铁设计的过程中考虑运营期保洁的难度，也可以有效的精简保洁人员，从而降低保洁费用。

（三）成本管理在资产全生命周期管理中的应用

从资产管理的全生命周期来看，资产管理中融入成本控制的思想对于企业成本管理工作是十分重要的。地铁运营企业在资产运维的过程中对于技术和管理都有很好的积累，作为真正的“业主”，根据经验在新线建设的过程中从节约建设投资、降低运营成本的角度提出好的设计建议，运营的要求与需求在设计与建设中得到充分的体现，减少运营筹备期及试运营期工程整改项目的数量，减少相关资金的投入。一般来说城市第一条地铁筹备运营时由于资产设备维修部门缺乏管理和技术经验，积累和沉淀不足，可能导致备品备件、工器具、生产耗材等采购和储备不合理，造成资源的浪费。开通初期维修队伍组织建设的过程中充分考虑质保期因素，控制人员编制，可以适当缓解运营初期亏损较大的问题；同时有计划、有步骤的培养自己的维修队伍，提升运维能力，防止在质保期结束后产生大量的委外维修，造成成本的叠加浪费。在运营期，通过技术练兵、技术创新、修程修制优化、技改技措以及精细化管理等方式不断优化维修队伍结构，强化维修能力，提升资产使用效率，防止维修不足或过渡维修，促使日常维修物料消耗成本以及维修人工成本有效节约。在更新改造的过程中进一步体现节约投资以及成本管控理念，为后续的生产成本管理打下坚实的基础。所以把成本管理思想贯穿于资产管理全生命周期的各个环节是地铁运营企业经营管理的重头戏。

四、贯穿于资产管理全过程的成本管理是企业经营管理的难点

地铁资产管理从规划设计开始直至更新改造及报废的全生命周期时间非常长，并且环环相扣，如果前一环节对于成本管理重视不够或考虑不周，后面环节成本控制工作就会受到直接的影响，所以资产管理连续性强、管理周期长的特点决定了成本管理是一项长期的、系统的工程.。地铁资产体系包含的专业非常多，技术要求高，设备地理位置分散，人员配置较多且分散，所以资产的维护工作透明化程度低，管理难度大。

五、地铁运营企业成本管理的措施

基于地铁运营企业资产密集型特点，在资产管理领域开展地铁运营成本管理工作应着重做好以下几方面的工作。

（一）高度重视资产维修维护人力资源管理，持续做好组织架构及薪酬体系优化工作

人力成本是地铁运营企业运营成本中所占比重最大的一项，如何控制人力成本显然是成本管理的重中之重。人力资源管理应本着确保企业可持续发展、有效控制人力成本的理念，根据运营所处不同阶段内外部环境的变化（包括设备自动化技术的进步、社会可利用资源的丰富、内部员工专业技术水平的提高等因素），对企业组织架构设置的合理性、劳动组织的优化以及薪酬体系的完善实行动态管理、持续改进。特别注重研究资产设备维护维修管理以及相关内部培训工作，不断提升员工专业技术水平，优化维修队伍组织架构。可通过减少人员编制的同时提升平均工资水平的措施以达到维修队伍简而精的目的。维修人力资源管理应充分考虑维修委外可利用资源，把外委人力资源与企业内部人力资源统筹考虑、合理分配，达到人力资源的优化配置；把企业自身好的管理理念、管理要求、管理规范向委外单位延伸，通过对委外服务合同单位人力资源管理进行干预的方式降低外委成本。

（二）鼓励技术创新，提高科研能力，全面提升技术管理核心实力

在保障安全生产及优质客服的情况下将成本管理意识深深的融入到技术管理工作之中，高度重视技术委员会作为地铁运营企业发展根基的核心作用，不断充实加强技术委员会的力量，完善其运作机制，把效益、效率放到与安全、质量同等重要的地位解决成本控制技术方面的难题.

地铁运营企业本身注重技术练兵、技术研究、技术创新逐步摆脱技术上受制于设备供应商的被动局面的同时，集团公司以运营为依托加强地铁设计、研究机构的建设，鼓励技术创新、加强科研力量，为运营及建设提供有力支撑，从设计源头贯彻成本控制理念，形成集团化经营的规模经济效益。

（三）通过信息化、标准化手段实现成本管理的精细化

加强信息化建设，尤其是做好EAM资产管理系统的应用，运用信息化的手段提高工作效率进而达到减员增效的作用。在EAM系统建设过程中强化成本核算和成本控制的管理思想，以工单为主线对设备维护和维修成本数据进行动态采集分析、跟踪和控制。在每一张工单中记录维修设备、维修内容、维修消耗材料和工时、维修质量等信息。通过工单对材料和人工工时进行统计，使得任何一笔费用都与有关的设备、库存、项目、部门和人员之间建立明确的关系，把所有的成本项目分解到相应的设备上或部门上。通过2-3年数据的积累逐步建立包含维修工时及工料消耗的标准定额体系，促使成本分析、成本控制、成本考核的管理体系更加完善，成本决策更加科学。

（四）以完善的维修成本核算体系和较高的成本分析水平支持资产管理成本决策

目前多数地铁运营企业维修成本核算体系不精细，没有按照具体业务模块及成本动因进行有效的细分，粗放的成本核算体系决定了包含成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本分析、成本考核的全过程成本管理工作难以达到精细化管理的要求，无法建立清晰、具体的成本管理责任体系。生产成本按成本动因进一步细化，将人工成本按生产模块细分为客运服务人工成本、资产设备维护人工成本、生产相关人工成本。客运服务人工成本主要包括站务人员、乘务人员的薪酬，资产设备维护人工成本指的是车辆及其他设备维护维修人员的薪酬，票务、调度、安全技术、物资等其他生产部门的人工成本列入生产相关成本。设备资产维修维护的人工成本、物料消耗成本、委外维修成本按大系统进行划分，便于不同线路相同系统之间资产维修维护全成本数据的比较分析。通过比较分析一方面各线之间可以相互借鉴好的经验，促使物料消耗、人员配置、委外方式等更加科学合理；另一方面可以进一步论证设备系统设计的技术经济性，以实际经验保证后续新线建设设备设计及选型的优化。

参考文献：

[1]崔南方，张安.现代企业资产管理——EAM系统的原理与应用[M].北京.电子工业出版社，2008