不动产买卖合同

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不动产买卖合同范文第1篇

关键词氮肥用量;运筹方式;扬麦16;群体动态;产量;影响

笔者以扬麦16为材料,研究了不同施氮量与氮肥运筹方式对小麦产量和群体发育动态的影响[1-3],以期为小麦大面积种植夺取高产提供相关技术依据。

1材料与方法

1.1试验概况

试验田前茬为水稻,土质为砂壤土,地势平坦,地力均匀,肥力水平较好,土壤有机质含量17.54 g/kg。供试小麦品种为扬麦16。

1.2试验设计

1.2.1氮肥用量试验。设6个水平,分别为:0(n0)、180 kg/hm2(n180)、210 kg/hm2(n210)、240 kg/hm2(n240)、270 kg/hm2(n270)、300 kg/hm2(n300),3次重复,随机区组排列,共18个小区。小区长宽各3 m,行距30 cm,小区面积9 m2。各小区氮肥运筹方式均为基肥∶壮蘖肥∶拔节孕穗肥为6∶1∶3。

1.2.2氮肥运筹方式试验。氮肥用量为240 kg/hm2,运筹方式分为4种,即基肥∶壮蘖肥∶拔节孕穗肥分别为7∶1∶2(b7)、6∶1∶3(b6)、5∶1∶4(b5)、4∶1∶5(b4),随机区组排列,3次重复,共12个小区。

1.3试验实施

小麦于11月8日播种,人工开沟条播,基施五氧化二磷75 kg/hm2、氧化钾90 kg/hm2,壮蘖肥施五氧化二磷33 kg/hm2、氧化钾39 kg/hm2。12月7日用50%苯磺·异丙隆2.25 kg/hm2对水900 kg喷雾防除田间杂草,4月30日用25%多菌灵加吡虫啉防治小麦赤霉病和蚜虫。6月12日小麦成熟后分小区收获,分收分脱获得实产。

1.4调查内容

基础地力:5点取样,风干后测定土壤有机质及氮、磷、钾含量。群体结构:每小区取1个点,每点1 m长,调查基本苗与越冬期、返青期、拔节期、抽穗开花期等的主茎叶龄、茎蘖数[4]。产量结构:每小区取1个点,每点1 m长,调查有效穗数,从每个取样点随机抽取50穗,调查每穗粒数,从计产区取样测定千粒重。籽粒实产:收获晒干后称重计产。成熟期测量各处理植株性状。

2结果与分析

2.1不同氮肥用量与氮肥运筹对扬麦16群体发育动态的影响

2.1.1不同氮肥用量对扬麦16群体发育动态的影响。从表1可以看出,随着施氮量的增加,各生育期的总苗数也随之增加,最终成穗数以不施氮的最低,以处理n240的最高。

2.1.2不同氮肥运筹对扬麦16群体发育动态的影响。从表2可以看出,随着施氮量的逐步后移,各生育期总苗数逐步减少,但最终成穗数以处理b6最高,以处理b7最低。

2.2不同施氮量与氮肥运筹方式对扬麦16产量及构成因素的影响

2.2.1不同施氮量对扬麦16产量及构成因素的影响。从表3可以看出,各施氮处理与不施氮相比,扬麦16产量的差异均达到极显著水平。各施氮处理间,以处理n270产量最高,但与处理n240差异不显著,与其他处理间差异达到极显著水平。处理n240产量次之,与其他施氮处理间差异也达到极显著水平。处理n210与处理n300产量基本持平,与处理n180、处理n240、处理n270、处理n0处理间差异达到极显著水平。处理n180排名第5,与不施氮相比极显著增产,与其他施氮处理相比产量又极显著下降。不施氮处理产量最低。总体上看,随着施氮量的增加,产量逐渐增加,但施氮水平达到一定程度后,施氮量再增加,产量反而下降。主要原因是在较低施氮水平条件下,随着施肥量的增加,穗数、粒数都有逐渐增加的趋势,特别是粒数增加更为明显,但施肥量增加到一定程度后,穗数、粒数就不会再增加,反而会下降[5]。本试验以处理n240穗数最高,达到433.50万穗/hm2,处理n270粒数最多,每穗粒数达到47.47粒。千粒重变化相对较小,以处理n0千粒重最高,达到46.67 g,其次为处理n180,千粒重为46.10 g,其他处理间千粒重在45.5 g左右,差异较小。

2.2.2不同氮肥运筹对扬麦16产量及构成因素的影响。从表4可以看出,在施氮水平240 kg/hm2的情况下,不同氮肥运筹方式对扬麦16产量的影响达到显著或极显著水平。以

(下转第81页)

处理b6产量最高,与处理b5的差异达到显著水平,与处理b7、处理b4的差异达到极显著水平。处理b5的产量次之,与处理b4、处理b7的差异达到极显著水平。处理b4的产量第3,与处理b7的差异也达到极显著水平。产量最低的为处理b7。总体上看,氮肥适当后移对扬麦16有增产效应,能同时提高成穗率,增加有效穗数,促进小穗小花分化,增加每穗粒数,提高后期光合能力[6],增加千粒重。但氮肥过度后移,穗数、粒数也会下降。本试验以处理b6穗数最高,为468.00万穗/hm2,以处理b5粒数最多,为43.33粒,处理b4穗数及每穗粒数都比处理b5有所下降。千粒重变化相对较小,最高的处理b6为47.13 g,最低的处理b4为45.23 g。

3结论

试验结果表明,扬麦16施氮量以240~270 kg/hm2最为适宜,过多或过少都不利于高产的获得,以240 kg/hm2效益最好。在施用240 kg/hm2纯氮的条件下,基肥∶壮蘖肥∶拔节孕穗肥以6∶1∶3最为适宜,产量最高。

4参考文献

[1] 孙克刚,胡颖,和爱玲,等.控释尿素对小麦品种郑麦366产量及氮肥利用率的影响[j].河南农业科学,2009(8):67-69.

[2] 吕强,熊瑛,陈明灿,等.氮肥运筹对不同类型小麦籽粒品质的影响[j].河南农业科学,2007(9):17-20.

[3] 刘万代,樊树平,晁海燕,等.氮肥基追比对不同穗型优质小麦产量及品质的影响[j].华北农学报,2003(2):56-59.

[4] 江洪芝,晏本菊,谭飞泉,等.氮肥施用量及施用时期对小麦品质性状的影响[j].麦类作物学报,2009(4):658-662.

不动产买卖合同范文第2篇

一、房屋买卖合同的特点

对于房屋买卖合同，双方当事人签订合同后，一方支付价金，一方交付标的物，只因尚未办理产权变更登记，便认定合同尚未成立，那么双方当事人根据合同条款取得的价金和房屋就没有合法依据，未依法取得的行为应当认定为不当得利。既然法律规定登记是合同成立的时间，也是产权转移的时间，那么房屋买卖合同应当都视为实践性合同和即时清结的合同。即时清结合同可采取口头形式订立，但是根据法律规定，房屋买卖合同必须采取书面合同。在审判实践中房屋买卖合同往往是合同订立后，双方便支付价金和交付房屋，才去办理登记手续，有些甚至不办。如依登记生效之说法，上述行为就变成履行合同在先，合同成立在后。合同成立后反而无履行的内容。

买卖作为一种民事法律行为和合同关系，当事人之间的权利义务因意思表示一致而设立，其内容为卖方向买方交付标的物，买方向卖方支付价金。其权利义务是买卖作为一种民事法律行为的核心要件，也是其区别于其他民事法律行为的根本标志。作为一种合同关系，买卖合同的成立与其他合同成立一样，只要当事人就标的物所有权的转移和价金的支付协商一致，合同即告成立。至于标的物在订立合同时是否已实际交付，价金在订立时是否已支付，各国法律均无约定。因此，买卖合同是典型的诺成性合同，它的成立不以交付标的物和支付价金为要件。

合法的房屋买卖合同是有偿变更房屋所有权的一种民事法律行为，房屋不仅是不动产，而且是一种特殊商品，具有商品买卖的一般属性。任何商品买卖合同的订立和履行实际上都包括了一个相对独立的债权行为和相对独立的物权行为。首先，订立合同是债权行为，它以当事人之间设立特定的债权债务关系为目的，而履行合同则是物权行为，它以物权的创设、转移、变更或消灭为目的，债权行为是物权行为的发生依据，物权行为是债权行为的履行结果。订立合同是债权行为。商品买卖合同一经依法订立，当事人之间即产生了特定的债权债务关系，债权行为即告完成。该债权行为在当事人之间设立的一方交付标的物，一方支付价金的债权债务即受法律保护，具有强制性的法律约束力，非依法律规定或当事人的重新合意，不得单方变更和解除，否则，应承担违约的民事责任。其次，履行合同是物权行为，它以物权本身的变动作为直接内容和法律后果的法律行为，它通常表现为标的物的交付和价金的支付。动产自交付之时起转移所有权，作为不动产的房屋，其交付有事实上的交付与法律上的交付之分，前者指卖方标的物交给买方使用和管理，它只发生使用权转移的效力，后者指进行产权过户登记，它发生所有权转移的效力。因此，房屋产权变更登记只是要式物权行为中的“要式”而不是合同成立中的“要式”。

二、房屋产权公示公信的作用

由于房地产是一种基本生产、生活资料，其权属是否稳定，流转是否安全，对社会秩序和经济生活具有重大影响。房地产属于物权，具有排他性。为防止人对物的争夺，对他人财产的侵犯。现代各国物权立法都实行物权公示公信原则。我国采取交付为物权变动要件的同时，也允许例外，在物权公示立法上属于以成立要件主义为原则，而以对抗要件主义为例外的折衷主义。不动产物权登记，是指不动产行政管理机关根据申请人的申请或依职权将不动产物权设立、变更、消失等情况依法记载于其专门设置的登记簿上。不动产物权登记是一种行政行为，它所体现的是国家行政权力对不动产物权关系的合理干预。干预的目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。物权公示公信其意义在于通过登记的形式把房地产的存在、内容、物权所有者以及物权变更的过程记载下来，并向整个社会公示出来，以便预防和减少纠纷，便于国家进行监督和管理，也有利于当事人安全、慎重、平稳地进行交易，一旦发生纠纷，也有案可查，有据可考，处理起来也更为方便和公正。世界各国将不动产买卖合同的履行作为要式物权行为。我们如果以此把法律解释为当事人双方签订不动产转让合同后，已支付定金，支付价款，甚至已开始使用和管理了房屋，只因没有办理产权变更登记手续，他们之间的合同就“尚未成立”或“没有生效”，因而他们之间的债权债务不受法律保护。这样容易导致当事人只要有利就图，就随意立即甚至连续撕毁合同而不承担任何违约责任，对方因订立和履行合同所受的损失亦无权要求赔偿，结果反而支持和鼓励违约方，打击和制裁了守约方，最终导致交易和市场的混乱，从而影响了社会秩序和经济生活的稳定。同时也让某些人钻法律空子，把国家对不动产交易的监督管理和特殊保护变成任意违约，转嫁风险，甚至坑蒙拐骗的法律依据。这无疑与不动产所有权的转移须进行登记公示的立法初衷相违背，同时也有悖于我国民法的诚实信用原则。

三、房屋产权行为与债权行为的区别在于生效要件不同

国家通过登记的形式把房地产这种特殊物权的存在、内容、谁是物权所有者以及物权变更的过程记载下来，并向社会公示，以便预防和减少纠纷，便于国家进行监督和管理，也有利于当事人安全、慎重、平稳地进行交易，一旦发生纠纷，也有案可查，有据可考，处理起来也更为方便和公正。因此，将不动产买卖合同的履行作为要式物权的行为，规定不动产所有权的转移以登记为准的全部法律意义即在于此。由此可见，房屋买卖合同的成立以产权转移登记为准这一解释并无坚实的理论基础和法律依据，更不符合市场经济体制的内在要求。至于订立房屋买卖合同的债权行为的成立和生效，各国立法一般都不要求公示。由于债的民事关系的权利主体和义务主体都是特定的，义务主体以外的任何人对债权人均无任何义务，故订立房屋买卖合同在理论上没有公示的必要，在立法上也无公示的依据。

在房屋买卖合同中，房屋所有权的转移是合同各方当事人实现经济目的内容之一，卖方的权利是取得对价，同时转移其房屋的所有权，买方的权利是取得房屋所有权，同时付出对价。显然，房屋所有权转移是合同的履行内容，同时也是房屋买卖合同履行的结果。由于房屋产权变更登记是房屋所有权变动的生效条件，是房屋所有权转移的标志，因此办理房屋产权变更登记手续是履行房屋买卖合同的行为。在实际生活中，办理房屋产权变更登记手续通常需要提交房屋买卖合同，公民身份或法人单位的证明文件，卖方出具的购房款发票或收据，且是在房款已基本付清（少数分期付款除外），房屋已交付使用，合同已基本履行完毕的情况下办理产权变更登记的。

合同当事人订立合同的主要目的是利用合同的法律约束力来保障其经济行为的完成和经济目的的实现，合同最重要的就是其法律约束力，如果认为房屋产权变更登记是房屋买卖合同的成立要件，由于房屋产权变更登记是合同的履行内容和履行后果同时成就，将合同的三个阶段集中在办理登记的一瞬间，合同的法律约束力形同虚设，房屋买卖合同也就失去存在的必要了。

综上所述，房屋产权变更登记既非合同成立阶段的内容，亦非对房屋买卖合同的审批，也不是房屋买卖合同的生效要件，而是对合同履行的一种公示，因而它不是要式合同中的“要式”。那种将房屋产权变更登记解释为要式合同中的“要式”，认为房屋买卖合同是要式合同，房屋产权变更登记是合同的生效要件的观点，其实是对法律的误解。房屋买卖合同是一般合同而非要式合同，房屋产权变更登记不是房屋买卖合同的生效要件，在审判实践中，也不应因未办理产权变更登记而确认房屋买卖合同无效。

不动产买卖合同范文第3篇

 

一、问题的提出

 

“甲开发商将其开发的楼盘的一套商品房出卖给乙，签订了《商品房买卖合同》，但是未办理过户登记。后甲又将同一套商品房出卖给丙，也签订了《商品房买卖合同》，未办理过户登记。现乙、丙均起诉到法院，二者的合同均有效，均要求甲履行合同，办理登记手续，使自己获得该房屋的所有权，法院该如何处理?”，上述案例是对司法实践中的“一屋数卖”情形的类型化。在上述案例中，甲与乙、丙所签订的《商品房买卖》合同均为合法有效合同，因此都基于合同对甲享有权利，可以请求甲履行合同使自己成为该商品房的所有权人。但问题是，“一个所有权的客体仅为一个独立的物”，乙和丙不能同时获得该商品房的所有权，因此，他们的权利请求发生了冲突。那么，是什么原因导致了此种权利冲突呢?

 

分析“一屋数卖”权利冲突的原因，需要将视野回顾到依法律行为物权变动模式的立法选择上。结合我国《物权法》第6条、第9条、第15条之规定可以看出，我国采取的是债权形式主义，物权变动采区分原则，在区分原则下，引起物权变动的原因行为和导致物权变动的结果行为之间相互独立，根据不同的法律规则发生效力。而债权具有平等性，一个标的物上可以成立多个债权，因此，一个商品房上可以成立多个债权。由此可见，商品房“一屋数卖”权利冲突的根本原因在于我国所采取的物权变动模式。那么，在实践中又该如何处理这样一类问题呢?

 

二、理论争鸣

 

在一屋数卖的情况下，数份买卖合同均有效且买受人均未取得所有权且未办理预备登记时，房屋仍然为出卖人所有，此时，基于两份买卖合同的履行标的物为同一商品房，而一个商品房上只能成立一个所有权，因此，必然有一份买卖合同无法履行。我国《物权法》并没有规定在出现“一屋数卖”情形时应当如何进行处理，而最高人民法院所的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中也只是明确规定了普通动产和特殊动产“一物数卖”的处理方式，因此，如果商品房上存在了多个互相冲突的债权时，应当保护哪一个债权、按照什么顺序保护买受人成为了一个至今尚未解决的问题，法学理论上颇多争议。

 

按照传统债法理论，“契约自由原则下的合同一方有选择相对人的自由。债权的平等性和相对性决定了一屋数卖情形下数份买卖合同在法律地位上的平等性，故在这种情形下，出卖人有权选择对于自己最为有利的合同……签订买卖合同本身乃至关于出卖人不得随意处分的约定，都不导致出卖人处分权的丧失”。而王利明教授在其主持的《中国物权法草案建议稿及说明》中的第544条建议：“不动产的出卖人或者不动产使用权的出让人对未付价款或者出让金的债权就该不动产享有优先权”，并且解释道“因为不动产的价款或出让金的数额一般较大，不动产的转让使受让人的财产增加，因此，不动产买卖的出卖人对其应得的价款就该不动产应有优先于其他债权人受偿的权利”。其理由主要在于：合同虽为当事人之间的法，但是合同自由赋予当事人选择合同相对人的自由，并且私法的基本原则之一就是意思自治，如果出卖人不愿意履行某一合同，而与另外一个当事人达成一致愿意履行合同，法律不能强迫出卖人违背自己的意愿去与自己不愿意合作的买受人履行合同，而且这样也不能有效保护已经达成合意的另外一位买受人的信赖利益。另外，商品房买卖属于大宗货物买卖，本身房屋价值就比较高，而且通常而言具有较高的增值空间，如果出卖人先订立《商品房买卖合同》后，市场波动导致房屋价值大增，如果要求出卖人继续履行合同实际上是要求出卖人牺牲自己的利益去满足买受人的利益，因此应当赋予出卖人再行订立《商品房买卖合同》出卖房屋的权利。

 

而有的观点主张，“数个买卖合同均依法有效且买受人均未取得标的物的所有权，也无法定的优先因素的情况下，可在自愿的基础上由法院与各买受人协商，通过竞价的方式确定标的物的归属”。该种观点的主要理由在于：采用竞价方式进行处理，可以充分照顾到房屋升值后的价值从而保护出让人的利益，而且不会对债权平等性这一基本原则造成冲击。按照该种观点，当出现前述商品房上存在多个合法有效债权，各个债权人均要求履行合同获得房屋所有权时，应当由司法机关组织进行竞价，价高者获得房屋所有权，再由出卖人对未获得房屋所有权的买受人承担违约责任。

 

商品房“一屋数卖”情形中，有的买受人已经支付了价款，有的买受人已经合法占有该商品房但是买卖合同成立在后。因此，有的学者主张应当以支付价款或者合同成立之顺序来保护买受人。先行支付价款说主张“从维护正常交易秩序、促进合同的善意履行、维护当事人合法权益的角度出发，主张应由先行支付价款的买受人优先享有合同权利并最终取得标的物的所有权”。合同在先说主张“在确定多重转让中的权利保护顺位时，如果均未办理转移登记或交付占有标的物情况下，按照合同成立或生效时间的先后确定债权实现的顺位”。

 

2012年7月1日，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》正式实施，明确指出了普通动产一物数卖的处理方式，但是未对不动产一屋数卖处理方式作出规定。该司法解释出台后，最高人民法院两位法官又撰文提出：“我们认为，在平衡多重买卖行为中各方的利益时，应当依据诚实信用和公平原则予以衡量。……确定了如下履行规则：第一，均未受领交付的，采纳先行支付价款说;第二，均未受领交付，也未支付价款的，采纳合同成立在先说”。以该《解释》为中心，对于不动产一屋数卖的情形之司法处理，形成了参照《买卖合同司法解释》进行处理的观点。

 

三、解决对策

 

“多重买卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见。而此实际多出于罔顾信用，图谋私利”。由于商品房多重买卖兼涉《合同法》和《物权法》两大领域，并且合同相关规定和房地产管理相关规定又不是完全衔接，因此成为买卖合同司法实践中的重点问题。笔者认为，商品房“一屋数卖”的权利冲突应当参照《买卖合同司法解释》，根据诚实信用原则和公平原则予以衡量，综合采取支付价款在先说和合同在先说，形成自身的处理方式。笔者认为：

 

(一)绝对禁止出卖人选择权

 

在商品房“一屋数卖”情形中，应当禁止出卖人选择合同相对人的权利。商品房“一屋数卖”通常是在出卖人因标的物价格上涨、后买受人支付的价金更高时发生。如果采纳“出卖人自主决定说”，无疑是放任甚至怂恿出卖人的失信行为。诚实信用原则是民法基本原则之一，此原则规制下的当事人履行债务应当讲诚实、守信用。因此，应当对出卖人的选择履行合同权应加以的限制。

 

(二)综合考量处理

 

法律应当禁止“一屋数卖”情形中开发商选择当事人履行合同，那么该如何决定房屋的归属、确定保护的顺序呢?笔者认为，应当参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，综合采取支付价款说和合同在先说进行处理。具体而言，处理的方式可分为以下几种：一是已经受领交付的，应当先保护已经依据《商品房合同》合法占有该商品房的买受人。二是均未移转占有的，应当保护先支付价款的买受人，判决先支付价款的买受人取得所有权。三是均为受领交付，也未支付价款，应当保护合同成立在先权利人的请求权。四是商品房出卖人向人民法院提出竞价的，各买受人同意竞价的，可以由人民法院主持竞价取得。这种处理方式应当是辅的，赋予出卖人和买受人都有程序启动权。

 

(三)类推适用《买卖合同司法解释》及其方法论意义

 

商品房作为“物”的一种，属于《物权法》调整的范畴。但是，关于诸如商品房一类不动产“一屋数卖”的情形却没有任何司法解释作出过明确的规定。最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中未给出处理商品房“一屋数卖”的办法，在《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》也只是给出了普通动产和特殊动产的处理方法，依然未明确规定商品房权利冲突的处理方法。但是司法实务中商品房“一屋数卖”引发的纠纷并不在少数，在法律不存在明确规范的情况下，为处理此种现实问题，类推适用与商品房性质相似的普通动产、特殊动产“一物数卖”的规定，既符合法律适用的方法，又能够保持法律的稳定性，减少因为法官的自由裁量权利过于宽泛而带来的判决结果的不稳定性。

 

四、结语

 

商品房“一屋数卖”是司法实务中经常遇到的问题，面对多个买受人均主张所有权的情形时，应当类推适用《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，先保护合法占有的买受人，均未合法占有的，应当保护先行支付价款的买受人，均未占有且支付价款的，应当保护合同成立在先的买受人。正确处理商品房买卖上的权利冲突问题，有利于维护物权关系的稳定、促进社会和谐与经济发展，目前对于商品房“一屋数卖”尚无明确的法律规定应当如何处理，应当在以后的法律或者司法解释中加以规定，更好地保护买受人的利益。

不动产买卖合同范文第4篇

别。

［关键词］登记备案预告登记商品房预售不动产交易

1995年1月1日实施的《房地产管理法》开始全面推行商品房预售合同的登记备案制度，2007年颁布的《物权法》则设置了不动产物权买卖预告登记的专门法条。不少法律实务工作者认为，《物权法》实施之前商品房预售合同的“登记备案”其实就是“预登记”，而“预登记”即“预告登记”1，于是在实践中出现了将“登记备案”认定为“预告登记”并赋予其相应物权效力的司法裁判。为此，我们有必要对二者的性状作一辨析：

一、在法律效力上

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依此规定可以认为，经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有已取得产权者的部分权利，包括可以对抗前手抵押权人对标的物行使抵押权，甚至司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行。而商品房预售合同经过登记备案，仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定因由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的预售合同（但是相对于时间顺序在前的商品房预售合同，并不因时间顺序在后的预售合同办理了登记备案而获得效力上的优势），其中已支付了全部或部分价款的买受人享有比承建企业更为先序顺位的受偿优先权2，但在产权登记过户前商品房预售合同仍然没有物权效力――没有物权效力就意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人3，在某些情况下，出卖人的经营风险或管理风险会衍生为买受人的法律风险和产权风险，因此，在其他条件相同的情况下，办理了买卖合同预告登记的买受人较之商品房预售合同仅经过登记备案的买受人，毫无疑问地享有更充分的权利保障。

二、在性质与权源上

《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，其作为法律事实的存在意义具有永续性；而不动产物权交易的预告登记则源于买卖当事人双方的合意，是当事人借助法律制度和登记机关所实施的一种民事权利义务设置（当然，从登记机关的角度而言，它又是一种具体行政行为），当标的物产权在三个月内登记过户时，预告登记的效力被自动叠盖；当能够进行不动产过户登记而当事人在三个月内未申请登记时，预告登记自动失效。

有必要指出的是：当下学界流行的“经预告登记的不动产买卖合同，当事人的债权已经‘物权化’”的概括欠妥。所谓“债权的物权化”，应是指当事人的原债权已趋于物权的属性或已转化为物权，譬如不动产买卖经终局登记过户，买受人对标的物已取得完全的支配权。而经预告登记的不动产买卖合同，买受人可以行使的主要还是债权，虽然当事人对这种债权附设了预期物权，但预期物权仍有别于既定物权，其最明显的不同是：享有预期物权的当事人对标的物仍然没有处分权，至于对标的物的占有使用和收益的权利，还要视合同的预约情况而定；当预告登记因超过法定期限而自动失效时，这种附设了预期物权的债权还会自动还原为纯粹的债权。由此我们可以认为：附设了预期物权的债权并没有“物权化”。尽管如此，在债权上添附预期物权还是有着重大的效能：当事人对标的物的物权预期在预告登记的有效期内是确定的，这种预期权也具有独占性和对世性，可以抵御来自不特定主体的物权主张。

三、在适用范围、前置条件和登记程序上

商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于商品房预售合同（商品房预售合同仅是商品房买卖合同中的一种），因而商品房的现房买卖、二手房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外，更遑论其他不动产物权的交易了；而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括所有的商品房买卖乃至私房买卖，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等等。不动产交易合同的预告登记在商品房预售形式下的功用显而易见；而大部分现产交易在签约后随即可以着手办理登记过户，预告登记有可能成为多余；但在登记过户的手续过程旷日持久的情况下，或在当事人双方约定分期付款且价款付讫才予登记过户的不动产现产交易中，合同的预告登记对买受人而言，又成为重要的抗风险手段。

根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售合同的登记备案，预售人应具备已取得商品房预售许可证等四项条件4；而根据《房屋登记办法》第七十条的规定，申请预购商品房的预告登记，还需具备商品房预售合同已登记备案这个前置条件。在这个法律关系体系中，“登记备案”又成为“预告登记”次一级的、存在被包涵关系的法律事实。在程序上，登记备案的启动主体是房地产开发经营企业，而预告登记的启动主体是签订了物权买卖协议的双方当事人；登记备案目前还没有严格的形式要件上的规定，而预告登记却要遵循法定的申请---受理---审核---登记等步骤；依《房屋登记办法》第二条等相关规定，预告登记须记载于房屋登记簿并以允许公众查询的方式向社会公示，而商品房预售合同的登记备案并不记载于表示物权公示的房屋登记簿。

有关部门迄今对商品房之外的其他不动产买卖的预告登记手续如何办理尚无具体规定，拙意以为应根据《物权法》的相关条款，参照《房屋登记办法》的设计作出规定：登记机关应要求事主提交登记申请书、身份证明、当事人之间关于预告登记的约定、已登记备案或经有权机关以合法形式认可的买卖合同及其他必要材料，经审查无诈，始将表示预告登记的内容载入专备的具有物权公示功能的产权登记簿，并书面明示其预告登记的性质和效力。

综上分析，可见登记备案与预告登记确实不能混淆，让更多的人辨别了解登记备案与预告登记的功能及其差异，有利于物权流转的依法有序进行。

注：

1林召玉先生认为：“登记备案是从物权的角度体现了合同的公示作用，相当于物权法中预告登记的性质……”见济南律师咨询网“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的讲座（一）”。

2最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

3为特别保障买受人的居住权及生存权，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》［法释（2009）7号］第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建 筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”这是对现有物权法律制度的有益突破，但其物权理论的依据尚有待于探讨。

4《城市房地产管理法》第四十四条第一款：商品房预售，应当符下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

不动产买卖合同范文第5篇

    法院执行房屋开发商为被执行人、开发的房产为执行标的物的案件，常遇到这样的问题：被拆迁人、购房人、建筑商、建材商等作为案外人，对开发商具有某种请求权，但未经裁判、仲裁或强制执行债权公证，无申请强制执行的依据，不能参与分配，但由于他们的权利的客观存在，有的地位还很特殊，如被拆迁人与建筑商，他们的权利与案件申请人的权利冲突非常突出。法院在执行中显然不能无视他们的现实利益，而如何设置一项法律制度来保护他们的合法权益，是值得我们研究的问题。

    二、问题的分析

    在现行法律制度下，上述案件申请人的权利与案外第三人权利冲突之所在，案外第三人可获得何种保护，是我们讨论的前提。我们试作如下分析：

    （一）被拆迁人、购房人权利所处状态。购房人的权利就是作为买方请求开发商交付房屋的权利，无须赘述。被拆迁人，是指在房屋开发商建造新房前原有土地上旧房的所有权人，在大多情形下，开发商承诺对其安置新房，补偿拆迁的旧房。在此情况下，被拆迁人与开发商约定在以后开发商新建的房屋中获取一定面积房屋产权，被拆迁人贴补开发商新房与旧房之差价。在拆迁合同、房屋买卖合同实现之前，当法院将房屋产权强制执行给申请执行人时，被拆迁人、购房人即成为物权（房产）变动中的第三人。上述第三人既不是当事人（在本文中指的是被执行人房屋开发商与申请执行人），也不能凭合同申请参加法院执行案件的分配，但是，案件的执行结果与其有密切利害关系，这就构成物权变动中第三人的法律地位特征。

    （二）现行法律制度对作为物权变动中第三人的被拆迁人与购房人的权益给予了怎样的保护呢？从被拆迁人与购房人所获得的权利来分析，他们与房屋开发商分别签订有房屋拆迁安置合同和房屋买卖合同，根据合同，被拆迁人与购房人有从开发商处获取房屋所有权的权利，有向开发商交付房款的义务，被拆迁人另有承担受拆迁的义务。虽然被拆迁人与房屋开发商签订的合同似乎有特别之处，包含有一方在被另一方拆迁旧房之后有权占有另一方新房的约定，但是，与一般的合同并无本质上的区别，双方的权利义务依然是通过协商一致签订合同的方式加以明确、固定的，而非法定的权利，依通常的内容看符合买卖合同的特征，可以归为买卖合同一类。购房人获得的是买卖合同中所享有的权利自不待言。因此，被拆迁人与购房人所享有的权利均是合同权利，是请求交付标的物的债权，统属于债权的范畴。在被拆迁人、购房人与房屋开发商签订了不动产买卖合同之后，被拆迁人、购房人均可能已付出了一定的代价，包括旧房被拆让及支付房款等，而对于开发商交付房屋的期待则只能通过买卖合同的履行来实现，一旦开发商违约，被拆迁人、购房人可依据合同行使债的请求权，该请求权有《合同法》为其保障的法律依据。但是，应当看到，该请求权的实现受到了前文所述物权变动的影响，根据物权法定、物权优先于债权保护原则的规定，再结合不动产买卖合同中并无担保适用的实际状况，可推知被拆迁人、购房人享有的权利受保护的状态是处于相对脆弱的境地的。

    （三）根据公平与正义观念，有建立对被拆迁人、购房人特别保护的制度的必要。我们的理由如下：（1）被拆迁人对开发商所建房屋享有的权利是个比较特殊的权利，因为被拆迁人原先享有一个物权（即旧房），他与开发商在房屋建造前即有取得新建房屋物权的合意，也可以说，被拆迁人在开发商新建房屋上所享有的物权是与房屋建造相伴而生的，被拆迁与受安置是密不可分的，我们是否因之可将被拆迁人与开发商之间的交易形象地比成物物交换？其实，从实质上我们可以将它界定为一种不动产买卖行为，虽然它与一般的买卖有所区别。被拆迁人在失去原有旧房时即与房屋开发商有获取新房屋产权的约定，开发商获取了被拆迁人的旧房物权，并未支付钱款给被拆迁人，而是承诺给被拆迁人新房物权，如果此时对其房产权不予特别的保护，而将开发商的房产执行给他人，则对被拆迁人而言，他不仅失去了获取新房的产权利益，连原有的用以交换的房屋也因拆迁而不复存在，失去了栖身之所。从物权保护角度看，他赖以取得新房的原有旧房物权并未受到特别的保护。因此，不仅被拆迁人利益确有受损，而且让人感觉其中有不公平之处。（2）购房人利益受妨碍的情况与被拆迁人有所不同，他与开发商签订了购房合同，对合同履行基本有三种不同情况：一是购房人已付足全款并已入住，但尚未取得房产证；二是购房人已预付部分房款或定金；三是双方仅签订了合同。由于合同履行情况的不同，在法院将房产执行给他人时，购房人受到的具体利益妨碍也不同，有的是虽已入住但不得不退出，有的是付了房款但得不到房屋，有的是所订合同得不到实际履行，追究违约也成为不实际。在现实生活中，发生第一种情况下的受损尤为让人不能接受，也引得人们对如何实现不动产交易安全感到困惑。虽然情形不同、受损程度不同，但总的可归纳为购房人对开发商请求交付标的物债权实现的受损。

    三、问题的解决——建立不动产先取特权制度

    分析了不动产物权的变动可能造成的对被拆迁人、购房人利益的影响，我们由此可得出结论，不动产物权的变动中，对第三人的利益影响是客观存在的，如何处理调整好此中种种利益关系，确定公平合理的清偿规则，则需要建立一个法律制度来加以调整，即规定有哪些权利是应予优先保护的、保护的范围是什么、享受优先权利保护的顺序是怎样的等等。只有建立了这样的法律制度，才能对一些确有优先保护必要的权利提供切实的保障。据此，笔者建议在我国民法中建立不动产先取特权制度，在上述权利冲突中，平衡保护各方利益。同时，为维护交易安全，提供制度保障。

    不动产先取特权，是债权人所享有的就债务人的特定不动产先于其他债权人受清偿的权利。关于不动产先取特权，在我国现行法律中并没有规定。但有国外的立法例可资借鉴。《日本民法典》第八章有先取特权之规定，规定因不动产的保存、工事、买卖等原因所生债权，于债务人的特定的不动产上有先取特权；先取特权未经登记，可以对抗无特别担保的债权人；但经过登记的不动产先取特权，可以先于抵押权而行使。日本《不动产登记法》对先取特权的登记作了规定。我们提出建立不动产先取特权制度的理由除前文所述必要性分析之外，还有如下：

    1、不动产先取特权，是就将来的不动产设立的。由于设立权利时不动产还未形成，故抵押、让与保证制度不能取代先取特权制度。功能上的差别是我们应特别注意之点。

    2、通说认为不动产不适用留置权之规定，但实务中对因建造费未得受偿而拒不让出占有不动产的建筑商，强制其将建筑物交与他人而置其利益于不顾，与社会通常的公平观念不合。而建筑物土地上之原有房屋所有人即被拆迁人、购房人已付款并入住者，其权利与申请人之权利冲突时，社会公认的处理原则也是应当保护其利益。

    据此，笔者建议，在先取特权制度中应当明确规定以下主要内容：1、因不动产的保存、不动产的建造、不动产的买卖等原因所产生的债权，于债务人的特定不动产上有先取特权。2、不动产先取特权就同一不动产相互竞合时，其优先权的顺序是不动产的保存、建造、买卖。3、就同一标的物，同一顺序的先取特权人有数人时，如先取特权经过登记的，以登记时间较早的为先，如先取特权未经登记的，按其各债权额比例清偿。4、房屋拆迁安置作为不动产买卖的特殊情形，被拆迁人就其被拆迁的房屋价值部分，对合同约定的房屋有比不动产保存、建造和一般买卖更为优先的先取权利。5、不动产保存、建造的先取特权，经登记的，可先于抵押权而行使。不动产买卖的先取特权早于抵押权登记的，则先于抵押权而行使。

    四、制度的应用——对拆迁人、购房人权益之保护

    建立不动产先取特权制度，对解决被拆迁人、购房人利益保护问题，是十分有力的。但是，在不动产先取特权制度建立之前，目前如何调节好申请人与被拆迁人、购房人的利益则是刻不容缓之事。笔者主张，总原则是根据法院强制执行案件中申请人享有的权利的类型不同，依不动产先取特权制度理论，对第三人采取相应的保护措施。

    目前在执行实务中已经注意到，由于权利类型的不同，在各种权利同时出现时，在确定优先次后的顺序上应当是不同的，即物权请求权优先，其次是一般债权。根据实体法确定的物权，要优先于根据程序诉讼、公证确定的债权，不得以进入执行程序的先后来确定受偿顺序。这一原则在最高人民法院公布施行的《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》相关的规定中有体现。如《规定》第88条第2款规定：多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。所谓的“基于所有权和担保物权而享有的债权”正是通常所称的物权请求权。从本条规定内容上，我们或多或少地可以感觉到最高人民法院要根据权利性质的不同规定执行程序中权利受偿的顺序，以解决执行程序中权利冲突的调节问题，但限于司法解释的职权，未能从法律制度建设高度，创设解决上文所述现实问题的制度。此外，依据该《规定》，根据权利的不同确定执行优先次后顺序的适用前提，限于各种权利已经由法律文书确定了的情形，其中之缺陷在于对许多未经法律文书确定的特殊权利未予以特殊有效的保护。

    应用不动产先取特权制度来解决上述不足，区分申请人权利的不同，采取不同的保护措施。将申请人的权利分为物权请求权与债权请求权两类。根据物权请求权优先的原则予以保护，申请人所获得的物权请求权包括因基于物的所有权所生请求权、先取特权和担保物权。对房屋具有所有权，据此权利所生请求权的保护自不待言。申请人对房屋开发商有担保物权的情形，也已普遍形成共识。问题是，实践不乏建筑商是申请人的情况，此时我们应特别注意到应确认建筑商享有本文所述的不动产先取特权，给予其应有的保护。同时也应注意，当建筑商、被拆迁人、已付房款并占有房屋的购房人是执行案件的案外人时，在执行中对他们享有的先取特权也应予以特别保护。本文着重论述对被拆迁人、购房人保护措施如下：

    1、关于对被拆迁人权益的保护。从建立科学的不动产先取特权的角度，笔者在前文将被拆迁人所享有的权利明确的规定为比一般不动产买卖享有更为优先清偿的先取特权，这样规定是在充分考虑了被拆迁人权利的特殊性基础上作出的。

    基于被拆迁人不动产先取特权这一权利的特殊性和在执行案件中法院对被拆迁人权利存在的已知性，笔者认为，在执行案件中，因不存在申请人对房屋有所有权的情形，也不存在申请人对房屋的担保物权有早于被拆迁人不动产先取特权产生的情形，因此，可以推论，无论申请执行人是基于其他物权请求权还是债权请求权提出的对开发商的强制执行申请，法院均不得将开发商房产中安置给拆迁人的房产部分强制执行给申请人，从而给予被拆迁人以特别的物权保护，这样既符合执行案件应注重社会效果的要求，也与公正公平的法理不悖，实现了不动产先取特权制度的目的。这也是目前在相应制度建立之前，人民法院对拆迁户予以特别保护的理论依据，是以追求社会正义和公平为目的的。

    2、关于对购房人权益的保护。购房人根据与开发商签订的房屋买卖合同，取得一项债权，即请求开发商移转标的物（房屋）所有权。但如果购房人已支付了价款的，则购房人就其所支付的价款及利息在债务人的特定不动产上存在先取特权，因此，在执行案件中，根据购房人与开发商合同履行情况的不同，对购房人应有的保护分述如下：

    A当购房人已向开发商付足房款并已占有房屋，虽然此时因种种原因购房人尚未取得房屋产权证，但并不表明购房人有怠于行使权利的事实，同时作为法律关系状态来考虑此时已处于相当稳定状况，即根据合同，双方的权利义务已基本履行完毕，债的关系即将消灭，只差履行不动产物权登记手续。笔者认为：（1）如果此时执行案件中申请人所依据的债权请求权无特别担保的，则不能对房屋有比购房人优先受偿的权利。因为权利依其性质，属可以享有不动产先取特权的权利，申请人不比购房人具有优先性，此时显然不可将房产执行给申请人。（2）如果此时执行案件中的申请人依据物权请求权的，则根据物权的类别、当事人设定物权时间先后区别对待。总的原则是所有权优先于先取特权，对于担保物权，则根据设定权利的时间先后顺序来确定优先受偿的顺序。值得注意的是，在依法优先保护申请人享有的其他物权的情形下，对购房人的权利也应予保护。

    B当购房人与开发商签订了合同仅支付了定金或部分预付款的情况下，购房人仅就已经支付的定金和预付款部分对向开发商订购的房屋有先取特权，其应受保护的情形与上述相同，只是缩小了受保护的价额。

    在上述情形中，如果是申请人与开发商签订有购房合同且早于第三人购房人已交足房款，据此要求开发商交付房屋的，缘于开发商的“一物二卖”，申请人则比购房人无论在实体权利的获得还是法律程序的启动方面均有优先性，对其权利的保护当然应优先，即应将房产执行给申请人。

    C如果购房人与开发商仅仅是签订了购房合同，未交付任何代价的，则购房人对开发商的房产不存在先取特权，其权益不受特别优先保护，即法院可将开发商房产执行给申请执行人。

    另外需要特别说明的，在执行案件中应注意甄别购房人与开发商购房合同的签订与房款的交付时间，因本文所论述的对购房人权利的保护，前提条件为该购房人是在执行案件开始前已经与开发商签订了购房合同并支付了代价，如果是在执行案件开始后签订合同、支付代价的，则不应予以前文所述的保护。