不动产基金投资范文第1篇

一、投贫基金会计目标特征

证券投资基金的信息披露，就是要解决投资者的受托责任，促使投资基金的信息披露和业绩更加真实可靠，确保投资者能在正确会计信息的指导下，作出合理决策和最大限度地降低风险。如何通过有效的会计管理和信息披露，促使投资基金能规范恰当地运用投资者基金，正确地评价投资基金真实的经营业绩，发挥机构投资者在稳定市场中的作用，成为投资基金会计亟待解决的问题。从受托责任的会计角度来，基金会计必须能够公允地衡量投资基金的经营业绩。这也是为什么在实务中特别强调基金的实际净值和基金增长率的原因。与一般经营性企业相比，投资基金的信息使用者及投资基金会计所提供的会计信息有以下两方面特点：

1.使用者范围上的特点。由于投资基金（投资公司）设立后，通常委托管理人管理基金资产的运作并进行会计核算，委托保管机构保管基金资产。因而，基金会计信息的使用者主要是投资者、保管机构、投资公司（公司型）及政府有关部门。债权人不是基金会计信息的主要使用者，因为除了一些费用和少量临时。性应付款以外，投资基金通常不产生长期性的债权人。而在一般企业，债权人是信息的主要使用者。

2.使用者对财务信息要求上的特点。首先，在财务状况方面，要求财务报告应充分揭示信托契约或基金章程中对投资基金的投资范围、投资比例等规定及其履行情况。因为债权人不构成基金报告的主要使用者，因此，基金财务信息中反映偿债能力的内容的重要性大大降低。其次，在财务状况变动方面，要求提供净资产变动表，这与一般企业要求提供以现金为基础的现金流量表不同。因为一般企业的信息使用者关心是否有足够的现金支付股利、利息、偿还债务及扩大生产规模，以及企业获取现金是靠经营还是其他途径。而基金资产本身就是现金或现金等价物，因此，投资者并不担心基金是否拥有适当的现金流量。由于投资基金的价格以其净资产价值为基础，而且每天或每隔几天就要公布一次净资产价值。所以，基金投资者更关心决定基金价格的净资产的变动金额和原因。因而，要求编制净资产变动表来反映基金财务状况变动情况。

二、投资基金会计假设的特征

与一般企业相比，投资基金会计假设有如下特征：

1.会计主体假设的特征：我国的投资基金一般可以从组织形式上分为公司型和契约型两种。公司型投资基金的会计主体与一般企业相似。是指公司本身各项经营活动的范畴，即投资公司。它是独立的法人，拥有基金资产。契约型投资基金的会计主体是投资基金。投资基金没有自身的组织机构、人员，其各项功能均由基金管理人和保管人代为行使。而一般企业的会计主体通常是一个组织，有特定的组织机构和人员。从地位上看，契约型基金的会计主体不是法人，仅是一笔拥有自己名称和目的的资产。而一般企业的会计主体往往同时又是法律主体。契约型基金的会计主体之所以是投资基金，是因为投资基金虽然由管理公司管理并进行会计核算，由保管机构保管其资产，但基金管理公司和保管机构都有其自身的业务，要单独核算，不能与基金会计核算相混淆。所以，投资基金必须独立于基金管理公司和保管机构而单独核算。同时，投资基金具备经济上的独立性，能对自身的经营成果负责。运用基金名下的资产所取得的各项收入是承担基金费用和亏损的来源。基金管理人和基金保管人都无权享受基金的收益，也无须用自己的资产去弥补基金的亏损。同时，基金管理人和保管人以自身名义承担的债务，不得动用基金资产偿还。

2.投资基金持续经营假设的特征：封闭式基金由于通常有一定的存续期，所以，持续经营假设成立。而开放式基金持续经营假设不成立。因为，开放式基金随时可以出售赎回基金单位，每天都可能面临清算的问题。

3.开放式基金会计分期假设的特征：开放式基金除按市价核算外，每天都要按其净资产价值进行出售、赎回基金单位的交易，而且每天都可能面临清算，因此，必须逐日公布基金净资产价值，相当于每个交易日为一个会计期。而封闭式基金在持续经营假设下，与一般企业一样会计期通常为一年。

三、投资基金资产计量

投资基金会计与一般公司会计相比，其最鲜明的特征是其基金资产价值的高度不稳定性，所以，对于基金资产计量的信息价值、计量特性和损益确认等应有全面的认识。

1.投资基金采用现行市价原则：投资基金采用现行市价原则。主要有如下三个理成第一，投资基金的投资对象主要是各种有价证券的价值随时都有可能发生变动。因而，市价比成本更能如实地反映基金所拥有投资的“真实价值”。第二，投资者持有基金单位，实际上相当于间接持有一批有价证券，投资者除关心每期分红外，更关心所持资产的增值。因此，必然要求按这些证券市价其价值。第三，与一般企业相比，基金更有条件按市价反映投资价值。因为一般企业的主要业务是生产经营，投资业务很少，限于精力和条件，取得日常市价资料不很方便，若经常按市价调整投资账户，成本较高。因而，对于没有实际发生交易的市价变动对投资的，一般不需在贴上反映。但投资基金的主要业务是证券投资，而且基金投资是专业化的，从设备到人员都能保证迅速取得最新投资动态和价格。因而，有必要也有能力经常按市价变动对投资进行调整。相对而言，成本也较低。

2.投资基金收益的特点：在基金资产计量时必然会涉及到交易和持产损益，对于交易损益的确认是比较方便的，投资基金的债券利息收入和其它利息收入，以及已实现资本利得或损失的确认与一般相同。利息在未收到之前，采用计提方式：已实现资本利得或损失则在投资交易发生时进行确认。投资基金的现金股利收入，应在除息日确认为收入。因为在股利宣布日至除息日，股价通常因包含宣布的股利而上涨，持有这些股票的基金在此期间的投资估值中，已按包含股利的股票市价调整了未实现资本利得或损失。若再计提应收股利，会造成重复，虚增基金资产。这与一般企业的现金股利于股利宣布日按权责发生制将其确认为收入不同。

对于持产损益，也就是作为基金的证券投资，如果在估值日出现了增值或减值，到底是在当期确认还是递延确认，或者是不予确认问题，去告终是基金的难点。对于基金资产正常的增值和减值，在当期确认是应该的。但对于由于市场急剧波动而导致的巨额增值或减值，如果全部在当期确认，必然会导致基金资产的暴利或巨额损失，这显然不符合稳健原则和实现原则。但是如果当期不确认损益，而在基金的投资组合中却恰恰有像“银广夏”这样的股票，只要基金管理公司不卖出股票，账面上就不会有损失出现，无法真实地反映基金资产的真正价值，也不利于对基金管理者业绩的评价，更不利于向投资者提供真实可靠和对决策有用的相关信息。因此，在基金会计的损益确认中可明确规定，其按市价为依据的持产损益达到多大比率时必须要予以确认或按一定的比例确认。特别是基金资产作为一种风险资产，应根据稳健原则的要求，对于持产损失应要求尽可能在当期确认，而对于持产收益则可以采用适度的递延确认。但其确认方式可以有多种选择，如在平时就适度提取风险准备，在实际发生损失时一次减计基金资产，也可将资产减值部分设立摊销账户来分期摊销。但无论采用何种确认方式，都必须要保持确认的一致性和可比性，将基金资产真实价值的信息披露给投资者。

四、投资基金会计信息的披露

证券市场无时无刻不在变化，这就决定基金资产的价值也在不断发生变化，而证券投资基金的信息披露，一方面要合理反映基金资产

在某一时点上的财务状况，也就是资产负债表的情况，另一方面要反映基金在一段时间内的经营业绩，而经营业绩的衡量特性也是基金会计区别于其他会计主体的方面。然而，基金业绩的表现是建立在对市场价值评估的基础上，这就决定了基金财务状况有较大的相对性和不确定性，如要向决策者提供具有决策价值的信息，就必须要采用动态的信息披露方式，并且要尽可能地提高信息的披露频率，使信息使用者能及时把握市场的变化状况，同时基金管理者还有义务和责任为投资者作出市场变动的趋势报告，为投资者全面评价基金资产的真实价值提供依据。根据《证券投资基金会计核算办法》规定，基金会计信息披露的基本方式仍然需要采取会计报表方式，包括资产负债表、损益表和基金净值变动表。

不动产基金投资范文第2篇

东方证券渠道已拓宽 效率待提高

利率敏感性资产降低幅度较大

《保险资金运用管理暂行办法》(以下简称《办法》)大大拓宽了保险资金的投资渠道和运用范围,除了明确无担保企业(公司)债券的投资比例外,还规定保险资金可以投资未上市企业股权和产业基金,投资不动产,提高了债权投资计划的投资比例,并且不对股票和股票型基金投资各自做出限制。

从新规定可以看出,保险资金对未上市企业股权和产业基金、不动产、债权投资计划的投资比例大幅度提高,再加上股票和股票型基金的投资比例,对非利率敏感性资产投资从26%提高到了45%,债券和银行存款等利率敏感性资产降低到55%,并且这其中还可以投资20%的收益率较高的无担保企业(公司)债券。(见图)

利率敏感性资产投资比例降低,保险资金的投资收益将不再单单受利率波动的约束,大大提高了利差收益。

一般情况下,加息将增加投资部门的压力。在银行渠道,居民对寿险保单的认识更多的是储蓄理财的替代品,在利率较低和银行渠道销售的其他金融产品收益率较低时,银行渠道的保单销售良好,银保保费收入增长幅度较快,但随着利息升高及金融市场的火爆,保户的逆向选择将必然造成银行渠道保单的退保和保费收入的下降。银保渠道的保费收入与利率及基金、理财产品的收益率具有较强的负相关性。利率提高,万能险的结算利率也在提高。这无疑增加了投资部门的压力。

另外,加息会分流银保渠道的保费收入。在其他金融产品收益率提高的情况下,银保的万能、分红产品的优势将减弱,将会出现资金分流。从保费发展的历史趋势上看,银保渠道保费收入的涨幅与利息及股票型基金净值的涨幅是负相关的。

利率敏感性资产投资比例降低,保险公司的投资收益受利率波动的影响减弱,相对于负债成本,将更能获得相对稳定高效的投资收益,对保险公司的保费收入和利润构成将有更多的正面贡献。

另外,放开对未上市企业股权和产业基金、不动产的投资,提高债权投资计划的投资比例,这些投资渠道受利率波动的影响较小,也不受股市涨跌的涨跌影响,而且投资期限较长,符合保险资金安全长期的投资要求。

投资渠道的使用效率需要提高

从资金的性质上看,保险资金与社保基金具有较高的相似性,都有资产负债的匹配要求,都需要进行长期投资,对投资收益都有较高的安全性和稳定性要求。从投资渠道上来看,保险资金与社保基金的投资渠道也有较强的类似性。

按照规定,社保基金投资银行存款+国债+政策性金融债的比例不得低于40%,投资股票的比例不超过30%;2008年4月,经国务院批准,社保基金投资产业基金和市场化股权投资基金的总体投资比例不超过全国社保基金总资产的10%。

社保基金和保险资金的资金性质和投资渠道具有较强的类似性,但与保险资金相比,社保基金的投资收益要高很多。2001年以来,社保基金的平均投资收益率为9.75%高出保险资金5个百分点。说明社保基金的投资能力和资金利用水平大大高于保险行业。值得注意的是在2005年以前,这两类资金投资收益率相差不多,保险资金的投资收益率在有些年份甚至高于社保基金。但随着投资渠道的放开,社保基金的投资收益率大大提高,并与保险资金拉开了距离,说明社保基金的投资渠道使用效率高于保险资金。

在股票投资上,社保基金的投资采取市场化运作。根据《全国社会保障基金投资管理暂行办法》的规定,股票的投资主要是采用委托投资方式,通过公开招标,在证券市场中选择最适合的投资管理人来投资运作。从成立至今,社保基金会选择了十家境内投资管理人,包括九家基金公司和一家证券公司。截至2009底,十家境内委托投资管理人管理了40个投资组合。每个投资组合分别由不同的基金经理按照既定的投资策略和投资风格进行独立运作。

在股权投资方面,社保资金的投资能力较强。截至2008年底,社保基金投资了中比基金、渤海产业基金、弘毅投资基金和鼎晖投资基金等4家股权投资基金。2009年,社保基金又完成了对中信绵阳基金的投资。投资金额达到数百亿元。

各家公司在股权及不动产投资方面的优势

目前保监会还没有推出保险资金股权投资、不动产投资的投资细则和投资指引。不动产、股权投资隐含的风险大,需要保险公司更高的风险控制能力和项目选择能力。比较来看,中国人寿、中国太保和中国平安各自具有不同的优势。中国人寿在国有大中型企业的股权投资方面有优势、中国太保在上海的国有企业股权投资方面具有优势,中国平安主要通过平安信托进行股权投资,市场化程度比较高。

平安信托是平安集团进行项目投资的主要平台,随着保险资金股权投资办法的出台,平安信托在人力和项目方面都为保险资金的股权投资做好了充分的准备。平安集团的保险资金可以接手平安信托下信托资产投资的项目,进行项目投资,以缩短项目投资的程序,提高投资效率。目前平安信托下的信托资产投资项目是将来保险资金项目投资的蓄水池。

保险行业投资策略

随着保险资金投资渠道的进一步放开,保险资金的利率敏感性资产投资比例降低,保险公司的投资收益受利率涨跌的限制减弱,相对于负债成本,将更能获得相对稳定高效的投资收益,对保险公司的保费收入和利润构成将有更多的正面贡献。

另外,放开对未上市企业股权和产业基金、不动产的投资,提高债权投资计划的投资比例,这些投资渠道受利率的涨跌影响较小,也不受股市涨跌的波动影响,而且投资期限较长,符合保险资金安全长期的投资要求。

保险资金投资渠道的放开,投资收益将会大幅度提高,保险股的业绩将会有较好的表现。新会计准则也改变了新业务亏损的局面,使新承保业务在前几个保单年度也能在财报中确认利润。

清科集团险资开闸 2200亿涌入PE市场

《办法》明确险资可以投资未上市企业股权,按照截至2010年6月底4.52万亿元的保险资金规模计算,预示着将有2,260亿元的庞大资本量涌入中国PE市场,为饱受资金匮乏之苦的LP市场注入一针“强心剂”。

险资终获LP资格具有“里程碑”意义

保险资金具有资本量庞大、投资周期长等特性,与PE一般5-7年的投资周期以及相对较低流动性的特点相适应,是仅次于养老基金的最适合投资于PE的机构投资者。从国际上看,优质企业股权是保险资金的重要投资领域,保险资金投资未上市企业股权是国际通行做法。在我国,早在2008年10月,国务院批准保险资金可以投资未上市优质企业的股权,尽管细则尚未出台,但这一举措无疑为保险公司增加拓宽投资渠道、乃至未来投资PE提供了契机。此次保监会出台的《办法》作为我国保险资金运用领域的一个纲领性文件,正式为保险资金投资未上市公司股权“开闸放水”,也意味着保险资金将继社保之后成为PE市场生力军。此次LP群体再度扩展,合格机构投资者队伍继续壮大,对我国PE市场将产生重大而深远的影响。

亟待《保险资金未上市公司股权投资实施细则》出台

目前,我国相关政策已允许保险公司投资于非上市企业股权及相关金融产品,但《办法》中第十五条明确规定:严禁保险资金从事创业风险投资。对于此项规定的执行,存在概念界定的问题,即创业风险投资(VC)偏重于早期投资,而所谓“投资未上市公司股权”则主要指中后期、Pre-IPO阶段投资(PE)。保险资金特点不是以追求高收益为主,而是追求合理的资产负债匹配和稳健的保值增值,因此法律对于险资投资也一直持稳妥态度。考虑到创业风险投资存在流动性及各种风险,险资将更加谨慎地推进这一领域业务的展开。对于相应概念的明确界定,还有待具体实施细则的出台。

保险资金投资于未上市企业的股权投资,保监会等相关部门希望能够选择国内一些经营管理规范、投资能力强,能够有效控制风险的保险机构开展这方面的试点,但此次出台的《办法》中尚未对准入门槛做出具体限定。另一方面,保险机构如何开展PE投资业务(投资上市公司股权)或以LP的身份投资于PE基金(投资上市公司股权相关金融产品)也依然没有具体操作细则作为指引。因此,《保险资金未上市公司股权投资实施细则》亟待出台。

可以预见,一旦相应细则出台,PE市场必将成为保险公司的投资新领域。然而,选择企业进行股权投资是一项非常复杂的流程,投资前期需付出大量的时间和精力成本,因此险企参与股权投资在政策上允许只是一方面,现实情况是很多中小保险公司应在投资风险评估实力方面有所加强。此外,PE专业团队的建立,以及具有增长潜力的优质项目资源储备也都将是其PE业务拓展的关键。

长江证券分红险准备金评估利率或将提升

保险公司长期预期收益率将得到提升

基础建设投资和不动产投资将是固定收益类投资的有效替代。基础建设投资和不动产投资的收益率比固定收益类投资(如银行存款及债券投资)高,不论对公司的自由资金还是准备金对应的投资资金都具有更高的投资价值。不动产投资还同时具有预防通货膨胀的功能,对于分红险,万能险及公司自有资金的投资都是非常有益的补充。

假设固定收益类投资(银行存款及债券投资)平均年化收益率为4%,并以10%的基建投资和10%的不动产投资替代固定收益类投资,则预计其对总投资收益的增加在25BP到65BP。

目前银行5年以上贷款利率约为5.94%,而2007年5年以上贷款利率曾达到7.83%的高位,由于基建投资的收益率与银行贷款利率具正相关性,因此,在目前加息周期的情况下,预期未来新增基建投资的收益率还将进一步提升。

分红险准备金折现率或将升高

不动产基金投资范文第3篇

关健词：产业投资基金资本市场管理

一、我国产业投资基金的内涵及其现实意义

产业投资基金是一种借鉴西方发达市场经济规范的“创业投资基金”运作形式，通过发行基金受益券募集资金，交由专业人士组成的投资管理机构操作，基金资产分散投资于不同的实业项目，投资收益按资分成的投融资方式。它具有以下几个特点：

（1）作为投资基金的一个种类，它具有“集合投资，专家管理，分散风险，运作规范”的特点。

（2）产业投资基金一般定位于高新技术产业，有效率的基础产业的基础建设，如收费路桥建设、电力建设、城市公共设施建设等，促进产业升级与结构高度化，以高风险实现高收益。

（3）产业投资基金一般以实业投资为主，但也作一定比例的证券投资，以保持基金资产的流动性。

（4）产业投资基金区别于“行业基金”，其投资方向一般是跨行业、综合性、以符合组合投资原则并且避免蜕化为某个行业的行政附属物。

产业投资基金在我国可以发挥作用的范围很广，凡是符合国家鼓励发展并具有较好回报的产业，均可以运作产业基金这种形式进行投融资运作。因此，发展产业投资基金具有较强的现实意义。

（1）有利于推进我国基础产业的快速发展。加快基础设施建设，是促进我国经济发展的必由之路，这需要巨大的资金需求，而目前国家财力和银行信贷难以满足。从世界发达国家来看，实现基础设施融资的证券化，特别是利用产业投资基金为基础设施发展融资是一条行之有效的途径。产业投资基金聚小为大，使基础产业的民众投资成为国家财政投资的有力补充，就可以配合国家投资，改变我国基础产业严重滞后的局面。同时，由于基础产业和基础设施是一种劳动密集型产业，还可以吸纳大量的产业工人，缓解下岗职工的就业压力。

（2）有利于促进高科技产业和新兴产业的发展。目前，转变经济增长方式，主要是依靠科学技术而不是依靠扩大规模来实现经济增长。高科技产业是充满风险的产业，依靠银行贷款来支持高科技产业有很大的局限性，而以创业基金的形式支持高科技产业是发达市场经济国家的通行做法。创业基金具有风险共担、收益共享的优势，是支持科技发展事业，提高产业领域的科技含量，实现经济集约化发展的有效途径。

（3）有利于国有企业改革和推动产融结合。我国国有企业改革的难点是巨额存量资产的盘活。目前陷于困境的许多国有大中型企业，人员素质较高，生产经营环境也不错，但由于缺乏大量资金的启动，而坐看一些高技术、重工产品市场机会的丧失。如果这些企业能借传统优势，并在产业基金的推动下再入市场，就可以焕发出巨大的生机和活力。产业投资基金可以投资于国有企业，而各类企业也可以购买持有产业投资基金的证券，从而促进产业资本与金融资本的融合。

（4）有利于优化资本市场结构，强化产权约束功能。据有关资料统计，我国居民储蓄已达6万多亿元。随着利率不断下调，储蓄和投资日益分离，并且居民投资呈多样化趋势，除银行存款外，投资于股票、债券、基金越来越多。产业投资基金的推出，拓宽了投资渠道，可以满足多层次的投资要求，从而优化了资本市场结构。另外，在资本市场上，产业投资基金可以以股权形式为未上市企业提供融资，改善未上市公司的产权制度与内部治理结构，从而培值大批具有上市前景的股份公司，为股票市场的进一步发展奠定基础。产业投资基金还可以将一定比例的资金以股权形式通过购并国有股、法人股的形式投资于上市公司，以雄厚的资本实力和强有力的产权约束对上市公司实施监督，使资本市场的法律监管体系建立在有效的经济监督之上。

二、我国产业投资基金存在的问题

我国产业投资基金的历史较短，在其运作过程中不可避免地存在着各种问题和不规范的地方，具体表现如下：

（1）对产业投资基金认识不足。产业投资基金作为一项金融创新，是改革开放的产物，在其发展过程中，需要人们解放思想和提高认识。而目前仍然存在以下两个错误倾向：一是把产业投资基金简单地与筹集资金等同。由于我国基金大多是由地方政府或部门自发组建，缺乏一个严格的运作规则和长远的发展规划，在其发展初期存在种种问题在所难免。但是，如果简单地将由产业投资基金所进行的筹集资金活动等同于一般的筹集资金，这无疑将基金的科学性给摸杀了；二是产业投资基金的发展不利于其他金融部门的发展，认为产业投资基金将会与现有的金融部门从资金市场争夺资金份额，二者的发展是此消彼长的关系。

（2）产业投资基金的法制不统一、不健全。到目前为止，我国还没有统一的、规范的投资基金管理办法和与之相关的法律体系，如《投资基金法》、《投资顾问法》、《投资者利益保护法》等。由于缺乏健全的基金法规，导致我国产业投资基金业的各种不规范现象，如：发起人资格审定不规范、基金内部组织结构不规范、基金性质不够明确、基金投资限制性不够、基金信息披露不规范等等。

（3）产业投资基金运作缺乏应有的专业人才。产业投资基金在我国出现时间不长，真正懂得如何操作产业投资基金的人才很少，进而导致了普及推广基金知识不够，投资者对产业投资基金的了解程度不深，因此，制约了我国产业投资基金的发展。所以，目前亟待提高我国产业投资基金经理的整体素质，系统地引进海外基金的操作规则，提高投资者对基金的认识水平。

（4）对产业投资基金监管缺乏统一的机构和应有的力度。目前，基金设立与上市的批准机构是中国人民银行总行及有关交易所（如：上海证券交易所、深圳证券交易所、沈阳证券交易中心、南方证券交易中心、武汉证券交易中心等），形成了事实上的多头管理局面。至于基金的行业自律组织目前还没有提上议事日程。因此，对产业投资基金的监督管理，由于机构的不统一，相应缺乏应有的力度。

三、我国产业投资基金的发展思路

1.加强产业投资基金的宣传，让广大投资者真正了解产业投资基金的内函及其运作规则，更主要的是其低风险性和高收益的稳定性（相对于股票投资而言），克服认识的片面性。

2.建立健全积极用人机制，尽快培养我国的基金管理专业人才。可考虑以下办法：一是建立基金经理资格认证制度，通过严格的考试，对于符合基金经理人资格条件的才允许进行市场；二是加强对基金经理人的管理，规范其行为，对于违规的基金经理进行严厉的制裁；三是加强与国际同行的合作与交流，可考虑引进与送出培训结合的办法，尽快培养出我们自己的较为完善的队伍；四是对现有的保管人业务进行改组，选出实务雄厚、资信好、人员素质较高的单位进行试点，并逐步向专业化保管公司发展，使其成为真正的基金保管机构；五是与国外机构合作，有选择地引进国外信托银行或组建中外合作的基金保管机构。

3.规范产业投资基金运作，促进资本市场完善，推动国有企业改革与经济发展。具体来说包括以下几个方面的内容：

（1）在募集方式上，应以公募为主。在国外，创业投资基金无论是对法人、还是对公众，均以私募为主。以私募方式设立基金，建立在投资者和基金经理之间基于相互了解和信任而达成的委托-关系之上，基金运作环境较为宽松，较少受制于国家主管机关的监管。而我国目前投资者不够成熟，采取私募方式不利于基金的规范化运作和确保投资者利益，因此，应以公募方为主设立基金。公募方式设立基金，有利于形成规模较大的基金筹资途径，从而形成规范的公司型产业投资基金，并有利于基金的上市。

（2）在组织形式上，应以公司型基金为佳。相对于证券投资基金所投资的上市证券而言，产业基金所投资的未上市证券的透明度要差，因此，投资者参与重大决策和强化对基金管理的监督十分必要。另外产业投资基金适应产业投资的需要，法人等机构投资者要占较大比重，投资者参与基金决策的愿望要强于证券基金。为了保护投资者利益，适应自身运用特点，产业投资基金按公司型设立为佳。产业投资基金应按《公司法》设立，同时，由于在操作上比较复杂，可制定《产业投资基金管理办法》，对《公司法》所难以规范的内容作更详细的规定。

（3）产业投资基金的发起人应选择经营股权的各类投资公司。由于产业投资基金主要从事实业投资，收益主要来自于投资后的长期分红，所以，产业投资基金必须由同时具备实业投资经验和资本经营经验的金融投资机构对其重大决策承担责任。因此，应选择经营股权的各类投资公司而不是经营实物商品的各类工商企业作为产业投资基金的发起人。在现阶段，可选择证券公司参与产业投资基金的发起。

（4）在产业投资基金形式上，可发展中外合资产业投资基金。我国国内投资机构比较熟悉国内的投资环境，但缺少投资经验；而国外的投资机构虽然不大熟悉中国的投资环境，但投资理念比较成熟，并可以从全球发展的角度对整个行业进行前瞻性的分析。因此，发展中外合资产业投资基金有利于优势互补，引进国外资本与先进的投资技术，积极稳妥地推进资本市场的国际化战略。

4.建立健全法律体系，加强法律监管，促进产业投资基金的规范运作。我国发展产业投资基金，与证券投资基金及创业基金都有差异，没有现成的国际法规可援引，监管经验也不足。产业投资基金应先行试点，在试点过程中逐步建立和完善法规监管体系。应尽快制定《投资基金法》、《投资顾问法》、《投资者利益保护法》等，目前可考虑先制定《产业投资基金管理暂行办法》，使试点过程有法可依。《办法》的制定既要借鉴国际创业基金的运作经验，又要考虑我国产业投资基金运作的自身特点和具体国情。为了切实保护投资者利益，规范产业投资基金的运作，应充分赋予《办法》对基金发行、募集、设立和运作全过程进行严格监管的法律权威。

5.政府在产业投资基金的发展中应发挥导向作用。产业投资基金作为一种商业性的投融资主体，其市场化运作原则与发挥产业投资基金的政府导向作用并不矛盾。政府不宜干预基金的运作，但可以根据产业政策和区域发展政策，通过对基金的设立审批程序和基金的基本投资限制来发挥必要的导向作用。另外还可以对设立的向国家鼓励发展的产业定向投资的基金在税收上给予一定的优惠政策。因此，产业投资基金根据国家的产业政策作出符合自身发展的投资战略，增加了国家产业政策的可操作性。

参考资料：

1.《投资基金与金融发展》（徐洪才）中国金融出版社1997.8

不动产基金投资范文第4篇

产业投资基金是一种借鉴西方发达市场经济规范的“创业投资基金”运作形式,通过发行基金受益券募集资金,交由专业人士组成的投资管理机构操作,基金资产分散投资于不同的实业项目,投资收益按资分成的投融资方式。它具有以下几个特点:

(1)作为投资基金的一个种类,它具有“集合投资,专家管理,分散风险,运作规范”的特点。

(2)产业投资基金一般定位于高新技术产业,有效率的基础产业的基础建设,如收费路桥建设、电力建设、城市公共设施建设等,促进产业升级与结构高度化,以高风险实现高收益。

(3)产业投资基金一般以实业投资为主,但也作一定比例的证券投资,以保持基金资产的流动性。

(4)产业投资基金区别于“行业基金”,其投资方向一般是跨行业、综合性、以符合组合投资原则并且避免蜕化为某个行业的行政附属物。

产业投资基金在我国可以发挥作用的范围很广,凡是符合国家鼓励发展并具有较好回报的产业,均可以运作产业基金这种形式进行投融资运作。因此,发展产业投资基金具有较强的现实意义。

(1)有利于推进我国基础产业的快速发展。加快基础设施建设,是促进我国经济发展的必由之路,这需要巨大的资金需求,而目前国家财力和银行信贷难以满足。从世界发达国家来看,实现基础设施融资的证券化,特别是利用产业投资基金为基础设施发展融资是一条行之有效的途径。产业投资基金聚小为大,使基础产业的民众投资成为国家财政投资的有力补充,就可以配合国家投资,改变我国基础产业严重滞后的局面。同时,由于基础产业和基础设施是一种劳动密集型产业,还可以吸纳大量的产业工人,缓解下岗职工的就业压力。

(2)有利于促进高科技产业和新兴产业的发展。目前,转变经济增长方式,主要是依靠科学技术而不是依靠扩大规模来实现经济增长。高科技产业是充满风险的产业,依靠银行贷款来支持高科技产业有很大的局限性,而以创业基金的形式支持高科技产业是发达市场经济国家的通行做法。创业基金具有风险共担、收益共享的优势,是支持科技发展事业,提高产业领域的科技含量,实现经济集约化发展的有效途径。

(3)有利于国有企业改革和推动产融结合。我国国有企业改革的难点是巨额存量资产的盘活。目前陷于困境的许多国有大中型企业,人员素质较高,生产经营环境也不错,但由于缺乏大量资金的启动,而坐看一些高技术、重工产品市场机会的丧失。如果这些企业能借传统优势,并在产业基金的推动下再入市场,就可以焕发出巨大的生机和活力。产业投资基金可以投资于国有企业,而各类企业也可以购买持有产业投资基金的证券,从而促进产业资本与金融资本的融合。

(4)有利于优化资本市场结构,强化产权约束功能。据有关资料统计,我国居民储蓄已达6万多亿元。随着利率不断下调,储蓄和投资日益分离,并且居民投资呈多样化趋势,除银行存款外,投资于股票、债券、基金越来越多。产业投资基金的推出,拓宽了投资渠道,可以满足多层次的投资要求,从而优化了资本市场结构。另外,在资本市场上,产业投资基金可以以股权形式为未上市企业提供融资,改善未上市公司的产权制度与内部治理结构,从而培值大批具有上市前景的股份公司,为股票市场的进一步发展奠定基础。产业投资基金还可以将一定比例的资金以股权形式通过购并国有股、法人股的形式投资于上市公司,以雄厚的资本实力和强有力的产权约束对上市公司实施监督,使资本市场的法律监管体系建立在有效的经济监督之上。

二、我国产业投资基金存在的问题

我国产业投资基金的历史较短,在其运作过程中不可避免地存在着各种问题和不规范的地方,具体表现如下:

(1)对产业投资基金认识不足。产业投资基金作为一项金融创新,是改革开放的产物,在其发展过程中,需要人们解放思想和提高认识。而目前仍然存在以下两个错误倾向:一是把产业投资基金简单地与筹集资金等同。由于我国基金大多是由地方政府或部门自发组建,缺乏一个严格的运作规则和长远的发展规划,在其发展初期存在种种问题在所难免。但是,如果简单地将由产业投资基金所进行的筹集资金活动等同于一般的筹集资金,这无疑将基金的科学性给摸杀了;二是产业投资基金的发展不利于其他金融部门的发展,认为产业投资基金将会与现有的金融部门从资金市场争夺资金份额,二者的发展是此消彼长的关系。

(2)产业投资基金的法制不统一、不健全。到目前为止,我国还没有统一的、规范的投资基金管理办法和与之相关的法律体系,如《投资基金法》、《投资顾问法》、《投资者利益保护法》等。由于缺乏健全的基金法规,导致我国产业投资基金业的各种不规范现象,如:发起人资格审定不规范、基金内部组织结构不规范、基金性质不够明确、基金投资限制性不够、基金信息披露不规范等等。

(3)产业投资基金运作缺乏应有的专业人才。产业投资基金在我国出现时间不长,真正懂得如何操作产业投资基金的人才很少,进而导致了普及推广基金知识不够,投资者对产业投资基金的了解程度不深,因此,制约了我国产业投资基金的发展。所以,目前亟待提高我国产业投资基金经理的整体素质,系统地引进海外基金的操作规则,提高投资者对基金的认识水平。

(4)对产业投资基金监管缺乏统一的机构和应有的力度。目前,基金设立与上市的批准机构是中国人民银行总行及有关交易所(如:上海证券交易所、深圳证券交易所、沈阳证券交易中心、南方证券交易中心、武汉证券交易中心等),形成了事实上的多头管理局面。至于基金的行业自律组织目前还没有提上议事日程。因此,对产业投资基金的监督管理,由于机构的不统一,相应缺乏应有的力度。

三、我国产业投资基金的发展思路

1.加强产业投资基金的宣传,让广大投资者真正了解产业投资基金的内函及其运作规则,更主要的是其低风险性和高收益的稳定性(相对于股票投资而言),克服认识的片面性。

2.建立健全积极用人机制,尽快培养我国的基金管理专业人才。可考虑以下办法:一是建立基金经理资格认证制度,通过严格的考试,对于符合基金经理人资格条件的才允许进行市场;二是加强对基金经理人的管理,规范其行为,对于违规的基金经理进行严厉的制裁;三是加强与国际同行的合作与交流,可考虑引进与送出培训结合的办法,尽快培养出我们自己的较为完善的队伍;四是对现有的保管人业务进行改组,选出实务雄厚、资信好、人员素质较高的单位进行试点,并逐步向专业化保管公司发展,使其成为真正的基金保管机构;五是与国外机构合作,有选择地引进国外信托银行或组建中外合作的基金保管机构。

3.规范产业投资基金运作,促进资本市场完善,推动国有企业改革与经济发展。具体来说包括以下几个方面的内容:

(1)在募集方式上,应以公募为主。在国外,创业投资基金无论是对法人、还是对公众,均以私募为主。以私募方式设立基金,建立在投资者和基金经理之间基于相互了解和信任而达成的委托-关系之上,基金运作环境较为宽松,较少受制于国家主管机关的监管。而我国目前投资者不够成熟,采取私募方式不利于基金的规范化运作和确保投资者利益,因此,应以公募方为主设立基金。公募方式设立基金,有利于形成规模较大的基金筹资途径,从而形成规范的公司型产业投资基金,并有利于基金的上市。

(2)在组织形式上,应以公司型基金为佳。相对于证券投资基金所投资的上市证券而言,产业基金所投资的未上市证券的透明度要差,因此,投资者参与重大决策和强化对基金管理的监督十分必要。另外产业投资基金适应产业投资的需要,法人等机构投资者要占较大比重,投资者参与基金决策的愿望要强于证券基金。为了保护投资者利益,适应自身运用特点,产业投资基金按公司型设立为佳。产业投资基金应按《公司法》设立,同时,由于在操作上比较复杂,可制定《产业投资基金管理办法》,对《公司法》所难以规范的内容作更详细的规定。

(3)产业投资基金的发起人应选择经营股权的各类投资公司。由于产业投资基金主要从事实业投资,收益主要来自于投资后的长期分红,所以,产业投资基金必须由同时具备实业投资经验和资本经营经验的金融投资机构对其重大决策承担责任。因此,应选择经营股权的各类投资公司而不是经营实物商品的各类工商企业作为产业投资基金的发起人。在现阶段,可选择证券公司参与产业投资基金的发起。

(4)在产业投资基金形式上,可发展中外合资产业投资基金。我国国内投资机构比较熟悉国内的投资环境,但缺少投资经验;而国外的投资机构虽然不大熟悉中国的投资环境,但投资理念比较成熟,并可以从全球发展的角度对整个行业进行前瞻性的分析。因此,发展中外合资产业投资基金有利于优势互补,引进国外资本与先进的投资技术,积极稳妥地推进资本市场的国际化战略。

不动产基金投资范文第5篇

我国《证券投资基金法》中规定：将基金财产的投资范围限定在某些种类的证券。广义的证券包括各种表明民事权利的书面凭证。狭义的证券则指的是资本证券，主要包括表明债权关系的债券以及表明股东权利的股票。基金财产投资的证券是指狭义的证券，即资本证券。将证券投资基金可投资的证券范围限制在较窄的范围内，可以更好地规范基金管理人运用基金财产所进行的投资行为，控制投资风险，维护基金份额持有人的利益。但是对证券投资基金可投资的证券范围限制过严，将限制基金产品的创新，不利于证券投资基金业的发展。因此，通过授予国务院证券监督管理机构规定证券投资基金投资证券的品种的方式，给基金产品的创新和基金财产投资范围的适当扩大留下必要的空间。

我国基金财产可投资的证券品种包括：

1.上市交易的股票。股票是发行公司为筹集资本向投资人发行的股份凭证，它代表的是股票持有者对发行公司的股东权。上市交易的股票，是指在证券交易所挂牌，进行集中竞价交易的股票。投资于上市交易的股票，可以获取分配的股息和红利以及买入卖出股票的差价收益，并且上市交易的股票实行集中竞价交易，流通性强，股票所属公司的信息更为公开，受到严格的市场监管，是证券投资基金主要投资品种之一。

2.上市交易的债券。债券是发行人为向社会借债筹措资金，向投资人发行的承诺到期支付利息和返还本金的债权凭证。目前我国证券市场发行的债券主要包括政府债券（国债）、金融债券和公司、企业债券三种。我国的政府债券是由中央政府发行的债券；金融债券是由银行或者非银行金融机构发行的债券；公司、企业债券是由符合法律规定条件的公司、企业发行的债券。上市交易的债券，是指在证券交易所挂牌，实行集中竞价交易的债券。上市交易的债券到期偿还本息，收益比较稳定，风险较小，同样具有流通性，是证券投资基金主要投资品种之一。

3.国务院证券监督管理机构规定的其他证券品种。国务院证券监督管理机构可以按照本条的授权，根据我国证券市场和证券投资基金业的发展状况和实际需要，规定证券投资基金可投资的证券品种。比如，允许设立“基金的基金”，投资于其他基金份额等。

二、我国基金财产投资的法律禁止

证券投资基金立法的一个核心问题，是要充分保护基金份额持有人的合法权益。如果没有法律规制，那么拥有巨额资金力量的基金将会成分“洪水猛兽”，随意投资、随意担保，不仅容易滋生腐败，还容易导致资金风险。因此，为了保证基金财产安全，维护基金份额持有人利益，本法对基金财产的运作进行了严格的限制。基金财产不得用于下列投资或者活动：

1.承销证券

所谓证券承销，是指证券公司或者投资银行根据承销协议，协助证券发行人推销其所发行证券的行为。证券承销有两种主要方式：一是代销，即证券公司行人发售证券，在承销期结束时，将未售出的证券全部退还给发行人的承销方式；二是包销，即证券公司将发行人的证券按照协议全部购入或者在承销期结束时将售后剩余证券全部自行购入的承销方式。由于证券承销存在着发行风险，如果允许将基金财产用于证券承销，一旦发生证券不能全部售出的情况，势必会出现由基金财产将售后剩余证券全部自行购入的情况，这就违背了运用基金财产进行证券投资应当采用资产组合方式的原则，且证券承销从性质上讲是一种经纪业务，而基金财产只能用于符合法律规定的投资，所以对基金财产用于证券承销的行为必须严加禁止，以保证基金财产的安全。

2.向他人贷款或者提供担保

我国对基金财产的投资方向作出了明确的规定，即基金财产应当用于上市交易的股票、债券和国务院证券监督管理机构规定的其他证券品种的投资，这也就是说基金财产只能用于符合法律规定的证券品种的投资，而不能用基金财产从事其他的投资或者活动，当然用基金财产向他人贷款或者提供担保也不例外。因此对基金财产用于向他人贷款或者提供担保的行为同样必须严加禁止，以保证基金财产的安全。

3.从事承担无限责任的投资

所谓承担无限责任的投资，是指无论以多少基金财产投资都要用全部基金财产承担责任的投资。由于这种投资的风险极大，一旦失败将会给基金财产带来毁灭性损失，因此法律禁止基金财产从事承担无限责任的投资，以防止基金份额持有人的利益遭受损害。

4.买卖其他基金份额，但是国务院另有规定的除外

为了防止基金管理人利用不同基金之间的买卖进行利益输送，一般应当禁止基金之间相互投资。因此法律规定了基金财产不得用于“买卖其他基金份额”，同时考虑到我国今后可能会允许设立专门用于购买其他基金份额的基金，而法律对具有特定投资方向的基金，可以授权国务院作出特别规定，所以又规定了“但是国务院另有规定的除外”，这就为今后发展“基金的基金”等基金品种预留出了法律空间。

5.向其基金管理人、基金托管人出资或者买卖其基金管理人、基金托管人发行的股票或者债券

由于利用基金财产向其基金管理人、基金托管人出资或者买卖其基金管理人、基金托管人发行的股票或者债券涉嫌利益输送、不当关联交易等证券投资违法行为，且极有可能给基金份额持有人的利益造成损害，因此针对实践中出现的问题，对基金管理人、基金托管人利用与其他利害关系人之间的关联关系，从事危害基金财产安全的行为，作出禁止性规定是完全必要的。

6.买卖与其基金管理人、基金托管人有控股关系的股东或者与其基金管理人、基金托管人有其他重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券

否则涉嫌利益输送、不当关联交易等证券投资违法行为，如不加以禁止很容易诱发不正当的证券交易活动，从而损害基金份额持有人的利益，所以也必须予以禁止。

7.从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动

所谓内幕交易，是指证券交易内幕信息的知情人员利用内幕信息进行的证券交易；所谓操纵证券交易价格，是指背离市场竞争原则和供求原则，通过增加买进或者卖出证券的数量来人为他操纵证券交易价格，引诱他人参与证券交易，为自己牟取利益或者转嫁风险。如果利用基金财产从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动，不仅会破坏证券市场的正常秩序，而且也会损害到国家利益和社会公共利益，因此，为了维护证券交易公正合理地进行，必须禁止内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动。

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