住房公积金政策调整
住房公积金政策调整范文第1篇
【关键词】住房公积金 问题 改革方向
我国住房公积金制度已经执行多年，为稳定我国房地产市场起到了非常重要的作用，对当前住房公积金制度的推行方案进行分析，能够很大程度上提升住房公积金制度的执行质量。
一、住房公积金制度存在的问题
（一）住房公积金政策支持不足
起初，住房公积金制度的推行依赖国家房地产政策的调整，但是，随着公共住房体系的不断完善，住房公积金体系受到了市场化因素的影响，因此，现有的住房公积金领导政策已经较难适应新时期的住房公积金改革目标[1]。另外，随着我国房产价格的快速上涨，原有的住房公积金管理政策已经迫切需要进行转变，我国政府现有的调控政策，更多的倾向于社会领域的住房困难群体，因此，传统的住房公积金政策已经很难和住房保障制度进行完整的对接。
（二）住房公积金风险防控机制不够完善
目前，我国住房公积金政策由于推行的时间并不一致，很大程度上影响了住房公积金的管理质量，另外，现行的公积金管理制度，对不同区域和不同管理范围的管理制度缺乏统一的协调，使得一致的风险防控政策不能得到全面的构建，而分散管理的模式，也使得住房公积金很难在同等高度的行政机制能得到必要的延展[2]。还有些住房公积金制度在实施初期，缺乏对风控机制的必要关注，使得出现风险的过程中，住房公积金管理单位难以及时获得必要的补救性资金。
（三）住房公积金监管机制不够完善
目前，我国住房公积金管理机制依然受到行政性体制的影响，使得住房公积金从决策到使用，完全需要在住房公积金现有体系内进行运作，不能更好的实现监管原则的确立[3]。另外，住房公积金的主要管理团队，为事业单位性质，这使得住房公积金的管理比较容易受到行政性体制的影响。住房公积金现有管理单位难以保证具备金融机构的性质，使得住房公积金不能提升监管机制的实效性。
二、住房公积金制度的改革方向
（一）完善住房公积金改革政策
首先，住房公积金政策的调整需要结合住有所居的政策进行执行，使公积金政策的调整不会危害到我国社会居民的正常生活。另外，要将中低收入社会群体的住房公积金问题作为关注的重点，调整住房公积金政策，需要结合政策目标的执行情况进行收入群体的设计，使当前的收入目标能够更好的结合与之相关的政策进行政策导向的明确[4]。另外，如果当前推行的正常与财政政策存在矛盾，则要以财政政策的调整作为提升经济发展质量的重要因素，要根据现阶段国家金融政策的特点，对金融政策执行过程中的管控方案进行完善，使金融政策能够更好的结合住房政策的需要进行管控机制的完善。在政策的改良过程中，要根据政策性住房的设计方案，对提升住房金融体系的因素进行完整的管理，使现阶段的住房体系能够同金融体系实现良好的对接，另外，要根据居民住房的实际需求，对已有的政策进行固定基础上的发展，使现有的金融政策能够更好的作为房地产领域的发展战略进行推行，使现有的政策能够结合金融政策的发展局面得到完善。住房公积金政策的调整要结合公共住房的建设需要进行完善，因此，要根据收入较低的社会群体的购房需求，对群体性购房的公积金政策进行优先处置，使住房公积金的调整能够更大程度上提升住房公积金的社会价值。
（二）完善住房公积金风险管控机制
风险管控机制是提升住房公积金制度稳定性的重要机制，因此，住房公积金制度的改革要从房产信贷的角度入手，对公积金的风险管控机制进行完善，使公积金制度能够从政策的角度加以完善。另外，要从政策管理的角度，对风险管控机制的运行成本进行估测，使风险因素能够得到较为有效的控制。要结合现阶段我国房地产市场的发展需要，对房地产领域存在的资金缺陷进行政策领域的研究，并将多余的资金使用于存在资金缺口的领域，使风险管控机制的成本能够在运行初期得到有效的控制。另外，要根据现阶段住房试产的运行模式，对风险防控机制的灵活性进行设计，要结合当前公积金制度的运行需要，对公积金体系的独立运作需求进行满足，使更多的资金运作工作能够同金融领域的运行需要共同进行资金使用方案的改良[5]。另外，要从风险防控体系的管理模式入手，对公积金制度的运行情况进行研究，使公积金能够在保持独立运行的情况下进行资金流动特点的有效管理，使资金的使用效率能够得到大幅度的提升。
（三）完善住房公积金管理监督机制
良好的监督机制是保证公积金制度运行公平性的基础，因此，要积极转变当前以行政性机制引导的公积金制度，通过监管机制的构建，提升公积金费用结算机制的质量，使公积金能够实现管控机制的完善。要对当前的公积金资金运行途径进行分析，使现有的内部控制管控机制能够根据风险防控工作的要求进行内控机制的完善。要在进行防控机制应用之前，对费用的转移机制进行设计，以便风险防控工作能够从制度上对资金进行合理的管控，避免大量资金在使用的过程中出现非法挪用的问题。公积金管控单位要加强同司法部门的协调合作，提升住房公积金的管控质量，使公积金能够加快使用效率，提升监管机制的改革质量。要尽快完善监管机构的组织领导体制，通过监管队伍的正规化处理，提升质量监督标准的完善质量，使现有的管理工作能够在较高水平的管理制度影响下实现公积金质量问题的应对。
三、结论
虽然我国住房公积金制度保证了房地产市场的健康发展，在特定的历史时期起到了积极的社会作用，但是，住房公积金制度存在的一些问题，依然是社会各界高度关注的问题，对住房公积金制度存在的问题进行改革方案的制定，对提升我国房地产市场发展质量十分重要。
参考文献
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住房公积金政策调整范文第2篇
关键词：公积金贷款；住宅价格；地区差异性
住房公积金制度是我国20世纪90年代的一项制度创新，实现了住房从实物分配快速向货币化分配转变、完善我国住房供应体系、提高中低收入家庭居住条件等方面发挥了关键作用。目前，住房公积金制度覆盖面、社会关注度和影响面越来越高。截至2011年底全国实缴人数达9 650.8万人，缴存总额40 577.15亿元，缴存余额21 891.69亿元，个人提取总额达18 685.45亿元，个人累计发放贷款总额22 403.3亿元。国内对公积金制度的研究主要以定性研究为主，定量分析较少。对影响房地产价格机制的研究，很少将住房公积金贷款作为研究影响房地产价格的变量因素。因此，研究住房公积金贷款如何对住宅价格产生影响机制，可以丰富和完善影响房地产价格因素的内容。对于住房公积金贷款能否促进住房需求因而影响住宅价格？这种影响程度是否显著？以及住房公积金贷款政策能否向市场发送有效信号影响房价预期？在公积金制度发展水平不同的地区作用大小和方式是否都相同？研究上述问题，对探索公积金制度影响房地产住宅价格的理论和现实具有重要意义。
一、 相关文献述评
从现有的文献看，学术界认为显著影响住宅价格的主要因素是住房融资体制运转的效率以及相关的信贷政策。一些学者认为房地产价格与住房贷款呈现显著的正相关特征，提高住房贷款利率能有效抑制住房价格上涨（张涛，2006），消费者收入提高、政府通过金融支持提高贷款规模能够持续推动住房价格上涨（余壮雄，2010）。部分学者指出，信贷政策影响住房消费者的贷款决策十分显著，不同贷款期限之间的利差幅度明显影响贷款者决定贷款期限的长短，并且利差越大，选择短期商业性贷款就越多，而上述情况在住房公积金贷款利率差的影响程度却较小（叶光亮，2011）。同时，利率对房价具有显著的负相关性，而且不同住宅类型的影响程度也不同，其对普通住宅价格的敏感度要高于经济适用房和高档住宅（沈悦等，2011）。另外，还有一些学者研究了住房公积金制度与住宅消费之间的关系，周京奎（2012）指出住房公积金缴存额度对职工家庭住房支付能力呈现正向影响特征，住房公积金政策已逐渐显示向中高收入群体倾斜，呈现出收入二次分配的社会不公平性，其对改善型住宅需求的影响程度要高于刚需型住宅需求。上述研究主要从房地产信贷政策对住房价格著影响出发，研究对象主要集中于商业银行，以住房公积金贷款为研究对象不仅较少，而且研究注重定性分析。本文基于实证的方法来分析研究公积金贷款如何影响住宅价格，给出调整住房公积金贷款政策、提高居民住房消费能力的政策建议。
二、 公积金贷款对住宅价格影响的理论分析
通过为购房者提供公积金贷款这种低成本金融产品，刺激居民的住房消费需求，推动市场改变住宅供需关系，影响住宅价格；另外通过调整贷款政策向市场发出信号，改变购房者对住宅价格的预期，影响市场房价。居民住宅主要包括经济适用房、商品房和高档住房。下文分析公积金贷款对不同类型住宅价格的影响机制。
1. 对经济适用房价格的影响。经济适用房（以下简称“保障房”）是面向中低收入者的自住型住房，其申购和买卖具有严格的限制。由于中低收入者可支配收入较低，购房能力低，它的需求曲线价格弹性很大，价格的微小变动将引起需求的较大波动。图1中，D1为未使用公积金贷款的中低收入者的需求曲线。
政府提供土地、税收享受优惠政策组织开发，其销售价格严格管制，开发商不能根据市场决定供给量和自主定价，政府“微利保本”政策管控。因此，供给对价格的弹性较小。S1为保障房的初始供给曲线，当中低收入者不使用住房公积金贷款时，保障房的市场均衡点为E1点；当他们使用住房公积金贷款时，购房能力相对提高，购房成本相对降低，他们可承受更高的住宅价格。由于住房公积金缴存额是其月工资收入的一定比例额，该群体公积金缴存额很低，他们的购房消费需求增长十分有限。因此，需求曲线D1移至D2位置。D2表示用住房公积金贷款购买保障房时的需求曲线。此时，住宅均衡价格和消费量上升，市场均衡点为E2。
假设保障房开发商能自主供给，当其市场价格上涨，将会刺激开发商增量供给，则供给曲线由S1移至S2，保障房的市场均衡点位E3。此时，中低收入者使用住房公积金贷款，提升保障房的有效需求，刺激市场增加供给量，改善市场均衡价格。由于中低收入者的购房支付能力较弱，保障房主要是自住性住房而非投资性住房。因此，公积金贷款政策的调整对保障房者市场价格的预期影响小。
2. 对普通商品房价格的影响。普通住宅的主要消费者是中高收入阶层，他们对商品房主要有自住性和投资性两种需求，对住房价格的敏感度相对较低，与保障房的供求曲线相比，它的价格弹性要小。D1是中高收入者在没有使用住房公积金贷款时的供求曲线（图2）。
影响普通住宅供给的因素除了开发资金、土地供应以及房屋户型等外，最主要的是价格因素。价格上涨，供给量增加。普通商品房的市场机制相对较为完善，因此其供求价格弹性相对较高。S表示普通商品房供给曲线，D1与S的交点E1表是中高收入者未使用公积金贷款时的保障房市场均衡点。
普通住宅市场总价较高，住房贷款有效缓解购房者的资金压力。公积金相对于商业性贷款成本低，中高收入者会优先使用公积金贷款或组合性贷款。由于中高收入者缴存较高的住房公积金以及本身的购房消费能力较强，公积金贷款在中高收入阶层体现了显著的住房保障作用。供需曲线D1右移至D2且移动幅度更大，如图2中，E2为普通住宅市场均衡点。中高收入者使用公积金贷款时，刺激了普通住宅的有效需求，从而推动市场均衡价格上涨。
普通住宅投资性比保障房大，调整住房公积金贷款政策对购房者的市场价格预期影响大。影响途径表现为，一是通过对住房消费者的信贷成本来影响住宅需求；对自住性需求为主、住宅价格水平较低的房地产市场，住房公积金相对降低购房成本从而推动住房消费；二是通过调整贷款政策向市场发送信号，促使住房消费者对房地产市场形成价格预期，从而影响住房价格；对房价较高水平城市，房屋投资需求旺，调整公积金贷款政策所向市场发送的预期信号对房价的影响作用较强。
3. 对高档住宅住宅价格的影响。高等收入者的住房消费能力很强，他们是高档住宅的主要消费者。住房公积金制度主要为解决中低收入者的住房消费金融保障设计，目前绝大部分城市对使用住房公积金贷款购买高档住房有严格的限制，高档住房价格较高，即使使用住房公积金贷款来消费该类住房，住房公积金贷款所占房屋总价比相对较低，住房公积金贷款对高档住房市场的直接影响程度较小。但是普通住房市场价格波动能直接传导给高档住房市场，所以公积金贷款的金融支持直接影响了普通住宅市场的价格，通过市场传到影响高档住宅的价格波动；同时，住房公积金贷款政策的变动也将影响高等收入者对住房价格预期，从而影响高档住宅价格。
因此，住房公积金贷款对住宅价格具有两方面的影响，一是住房公积金贷款提供了低成本的融资渠道，居民的相对购买力水平提升，从而促进了保障房和普通商品房市场需求，进而推动住宅价格的上涨。但这也受城市住房价格水平、住房公积金贷款额度等政策因素影响。二是对房地产市场较热的城市，住房公积金贷款政策的调整能够向市场发出有效信号，调整住房消费者对房地产市场的价格预期而影响房价。
三、 住房公积金贷款对住宅价格影响的实证分析
1. 数据选取与来源。根据相关理论，影响住宅价格的可测量变量为：人口、可支配收入、房地产开发企业个数、银行和公积金贷款利率、银行和公积金贷款额、住宅平均成本。公积金贷款对普通商品房价格产生影响，从而波及整体住宅市场的价格变动。普通住宅是房地产市场的最主要组成部分。考虑到变量之间的动态联系和数据可获得性，本文把银行贷款利率和公积金贷款额分别作为银行与公积金贷款影响住宅价格的代表变量。
本文使用的数据来自我国26个大中城市自2003年～2011年的年度数据，其中13个东部地区城市，13个中西部地区城市。数据表示如下：P：表示住宅平均销售价格；L：表示住房公积金贷款额，r：表示长期贷款年利率，Y：表示人均可支配收入，N：表示市区总人口，M：表示房地产开发企业个数，C：表示住宅的平均成本。其中，长期贷款利率是经按月加权处理所得到的加权平均数，以住宅平均竣工价值作为住宅的平均成本。房地产企业数、住宅的平均竣工价值和平均销售价格等数据，通过历年《中国房地产统计年鉴》、国民经济和社会发展统计公报、《中国统计年鉴》整理获得，2004年的部分相关数据从各个相关城市2005年统计年鉴整理获得；2003年～2010年人均可支配收入数据从中经网获得，各市区人口总数从中国经济信息网整理，CPI数据来自《中国价格及城镇居民家庭收支调查统计年鉴》；住房公积金贷款额主要从各市住房公积金管理中心网站收集整理。
2. 统计性描述。由图3和4可知，26个大中城市的住宅实际销售价格一直保持增长态势，从2003年为2 493元/平方米，至2011年上涨为7 371元/平方米，增长了196%，其中2004年～2007年的涨幅分别为11%、22%、15%和20%，2009年的涨幅达到最高值为24%，2010年为18%，2008年和2011年的涨幅较小，保持在4%左右。与之同步，公积金贷款额规模也保持同步提高，26个大中城市的总贷款规模从2003年的299亿元至2011年增长为1 418亿元，其中2005年～2008年，贷款增速较为平稳，平均增速为15%，2009年呈现爆炸性增长，增速超过70%，随后2010年出现-9%的负增长，2011年开始回升至13%涨幅。由此，我们可以得出，26个大中城市的住宅价格和公积金贷款规模都处于上升态势，住房公积金贷款规模的波动性大于住宅价格，波动趋势步调保持一致。2005年～2008年，住宅价格与住房公积金贷款的增速较为接近。2008年受金融危机影响，住宅价格增速显著下降，而公积金的下降幅度很小。在2009年住宅价格增速回升的同时，公积金贷款呈现爆炸性增长，说明在2009年，住宅价格上涨与公积金贷款高度相关。此后，住宅价格快速回落，公积金贷款的增速也波动性下降，但规模仍处于较高的水平。
对东部、中西部地区的公积金贷款、住宅价格进行统计分析，我们发现：2003年～2011年间，东部与中西部的住宅价格比较为稳定，保持在1.6～2.0之间，而公积金贷款额之比在不断下降，由2003年的4.18∶1下降到2011年2.1∶1。由图5和图6可知，除2008年和2011年外，东部地区住宅价格的上涨幅度超过中西部地区，涨跌的波动性更大，中西部地区住宅价格增长幅度较为平稳；住房公积金贷款增长情况则完全相反，除2008年、2011年外，中西部地区住房公积金贷款的上涨幅度要超过东部地区，波动性也更大，2005年～2007年间，中西部地区公积金贷款额增速分别为18%、51%和44%，东部地区则仅为12%、9%和6%，增速差距非常大。这表明，虽然中西部地区公积金贷款规模小于东部地区，但其对住宅价格的影响远远高于东部地区。
3. 计量分析。我们采用如下计量模型：
lnPt=？茁0+？茁1lnLt+？茁2lnYt+？茁3lnct+？茁4lnrt+？茁5lnNt+？茁6lnMt+？滋t
对26个城市计量回归分析，结果如表1。
计量结果表明，不考虑预期情况下，公积金贷款对住宅价格的影响系数均显著。住房公积金贷款系数全国和中西部地区在1%水平上显著，东部地区在5%水平上显著，且为正向影响。这表明住房公积金贷款有效刺激购房需求，推动住宅价格上涨。同时，住房公积金贷款对住宅价格的影响度还具有地区差异性。全国范围住房公积金贷款每增加1%推动住宅价格上涨0.08%，东部地区每增加1%推动住宅价格上涨0.072%；中西部地区公积金贷款每增加1%推动住宅价格上涨0.10%，说明住房公积金贷款影响中西部地区略强于东部地区和全国水平。
四、 政策建议
1. 完善住房公积金贷款利率政策，实行差别化的分类利率政策，鼓励刚性需求，提高住房消费者购房能力。根据职工的缴存额、住房条件等因素实行差别化贷款利率政策，重点倾斜中低收入家庭。
2. 合理制定住房公积金贷款额度，引导改善性和刚需性的住房消费。各地区根据自身房地产市场情况，确定符合本地区发展的公积金贷款额度。对公积金贷款额度所占房屋总价比例较小的城市，适当提高公积金贷款额度，降低购房成本，保障住房消费的购买能力。
3. 调整住房公积金缴存政策，将住房公积金单位补贴部分与个人收入脱钩，改为定额制补贴，不论户籍、不论收入高低，每个人均补贴相同的固定金额。而个人缴交部分，保持不变，依然按个人工资收入的一定比例缴交。
4. 调整住宅市场结构，一是加大经济适用房和廉租房的供给量；二是制定差别化的自住性和投资性住宅贷款政策，抑制投资性需求住宅；三是增加中小户型和中低价商品房的供给，限制大户型高端商品房供给。
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住房公积金政策调整范文第3篇
据了解，目前全国住房公积金缴存余额已超过2万亿元，在满足正常提取、贷款并留足备付准备金的情况下，初步估算结余资金超过4000亿元，沉淀资金数额巨大。特别是去年下半年以来，随着楼市行情遇冷，多地发放公积金贷款的额度和贷款人数出现双下降。在此背景下，中央相关部委多次明确支持首套房购房需求，而上调公积金贷款额度正好是支持了刚性需求者的首套房购房需求。
但与近期正如火如荼地进行公积金贷款政策调整的二三线城市相比，北京、上海等一线城市至今未有任何动作。依照我国公积金管理制度，公积金贷款最高限额的调整权限在地方政府，调整主要依据是当地平均收入水平、公积金缴纳额度、房价变化情况。许多公积金管理人士认为，上调公积金贷款额度只是公积金支持首套房购房需求的开始，未来将有更多城市调整公积金政策。不过，亦有分析人士对上调公积金贷款额度表示担忧：当前既要逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，又要防止一些地方以保刚需为名，变相松绑楼市调控，甚至违规操作，扰乱市场预期。
上调公积金贷款额度刺激刚需入市
二线城市的典型代表武汉市近日公积金政策的调整最为引人关注。由于新政策规定，用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款。因此，购买者只需支付两成首付，贷款人就可以轻松买房了。据了解，凡在武汉市住房公积金中心正常足额缴存住房公积金达6个月以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。按照规定，借款人单方正常缴存公积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%。
而根据新规定，单方缴存的职工购买首套住房，包括一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，最高不超过60万元。而在未调整前，必须夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款。与此同时，原规定月按揭还款额不能超过职工月收入的35%也调整至45%。
无独有偶，近期上调公积金贷款额度的城市还有蚌埠、克拉玛依、呼和浩特、郑州和信阳等诸多二三线城市，调整额度均在15%-25%之间。蚌埠从4月1日起，职工夫妻双方均连续足额缴存住房公积金，公积金贷款额度上限由30万元提高到35万元；购买二手住房及在市辖三县购买住房的，公积金贷款额度上限由25万元提高到30万元；新疆克拉玛依个人在公积金中心的最高贷款上限由50万元增加到70万元；滨州将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万/15年提高至30万/20年，以提高职工购买、建造自住住房的能力；郑州住房公积金管理中心日前公布，为更好地支持和满足缴存职工利用住房公积金贷款购买家庭首套或改善型住房需求，自4月20日起，夫妻双方在市级住房公积金管理机构正常缴纳公积金的，单笔最高个人贷款限额从40万元上调至45万元。此外，信阳住房公积金最高贷款额度由原来的个人16万元、夫妻双方28万元分别提高到26万元和38万元。
经历了近两年从紧的楼市调控，当前我国房价上涨过快势头得到抑制，投资投机需求大幅降低，部分地区房价出现了下调。中央有关部门明确表示要进一步巩固调控效果，同时今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。
据了解，目前已有广发银行、花旗银行等多家银行开始下调首套房贷款利率。市场分析人士认为，首套房贷利率的变化等只能看作是总体调控从紧背景下的一次微调。而这次微调的指向十分明显，就是对自住需求的“宽松化”政策。说到底，调控的基调没有变化，只不过是更加强调了差异化信贷的政策而已。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在“限购限贷”大方向不变的情况下，引导合理的自住类改善类需求释放，是为了保持市场的稳定。
调控意识到误伤刚需之后的各方动作
对刚需的护卫正从各个层面形成：包括首套购房的优惠政策常态化趋势，也包括各地对公积金贷款额度的提高。不过，这并不意味着楼市调控的放松。即便是开发商，也对楼市调控不放松坚信不疑。保利地产董事长宋广菊表示，房地产调控不会重走2008—2009年的老路，“去投资化”的措施将常态化、制度化。
动作一：政府各种政策微调护航刚需
首先是货币政策微调。随着一季度住房贷款额度的重新发放和首套房八五折利率的出现，再加上开发商的促销配合，终于促成了3月份各地成交的“小阳春”局面。同时，与刚需联系紧密的公积金贷款额度，在二三线城市不断上调，包括南昌、沈阳、克拉玛依等，上调幅度基本在15%—25%之间。据《中国经营报》报道称，住建部筹划刚需购房优惠制度化，优惠或常态化。虽然目前这一消息并未得到住建部证实，但是这一消息并不出人意料，也与当前调控趋势并行不悖。
对于政府的种种动作，有专家认为政府救市已经开始，而一些购房者开始恐慌，怀疑是否下一轮的暴涨又将来临？中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，多个二三线城市提高了住房公积金贷款的额度和年限，其主要目的是支持和鼓励刚性需求购房，也是地方政府曲线救市的策略之一。他甚至表示：“二季度后房价回涨，开发商好日子已经来临了，危机过后就是春天。”
动作二：地产商去投资化是常态
开发商很期待政策对刚需的保护，但这并不意味着调控的放松，更不是所谓的“救市”，即便是开发商，对此也未有任何期待。在中大EMBA的一次演讲中，宋广菊表示，当前经济下行压力较大，通胀仍存在不确定因素，但是“稳增长不会再次通过松绑房地产达到目的”。宋广菊表示，这一轮政府对宏观经济的把握比较成熟，“此次不松绑房地产，皆因不愿重走2008—2009年的老路”。因为2008年彻底放松楼市之后，导致市场在“大落”之后出现“大起”，房价高涨，负面影响延续至今。宋广菊认为，“房价合理回归”这个目标导向决定了中央对房地产调控不会放松，“去投资化”的措施将常态化、制度化。
但经济下行的风险决定了货币政策微调红利将会持续释放。宋广菊说：“这将会使房地产行业继续享受货币政策的微调红利，尤其是针对刚需的信贷支持在目前得到了额外的强调，为未来市场创造了可利用的宝贵政策条件。”
动作三：部分银行对大型项目融资开始提速
近日，中国建设银行广东分行相关部门对外消息称，该行今年4月以来信贷增速有所提高，其中从去年至今年4月，该行在广州地区累计办理综合型融资产品684.65亿元，其中包括广州地铁100亿元中期票据、南方电网50亿元超短融资等大型项目的融资。此外，由于部分银行近期也纷纷推出了房地产贷款利率优惠活动，因此相关银行个人房地产按揭贷款业务也增长较快。
中金公司4月23日宏观经济报告称，预计2012年4月份货币政策将继续维持总量宽松，货币供应量将保持适度增长，4月份人民币新增贷款为9000亿元左右，高于全年平均分布值。分析认为，鉴于4月以来由于存款流失与外汇占款减少造成的流动性趋紧局面，不排除央行会在4月末或5月初下调存款准备金以释放流动性。
专家呼吁防止以保刚需为名的违规操作
在房地产市场出现一定复苏的环境下，也有一些新情况值得关注和警惕。
有分析人士指出，针对购房者，一是警惕“伪刚需”。比如尽管有多套房产，但将房产转移到亲属名下，或家庭有多套房，但都不在成年子女名下，买房人巧借政策，成为刚需。二是关注投资需求再度大规模入市，近期北京市场一些豪宅销售十分火热，这既表明不少投资需求看好楼市，而且从理论上讲，豪宅的买家应有多套房产，那么在限购令的背景下其买房的途径值得深究。三是警惕很多地方一直存在的代办社保或买卖户口等违规行为近期再度活跃，这些违规操作变相打开购房通道，扰乱市场预期。
针对开发商，一是关注开发商不拿地、不开工、缓施工等情形，对于一些拿地不动工的项目，必须严肃处理；二是对于一些定价过高、涨幅过快的项目，应保持关注，对其存在的违规销售行为进行追查。
针对地方政府应该看到的是，许多城市的土地出让金占其财政收入的四成甚至更多，在土地利益冲动下也有一些城市出台救市举动，对此应坚决取缔，追究责任。
专家建议，目前既需要坚持调控政策不动摇，也需要加快个人住房信息系统建设以及房产税推进等工作，建立楼市长效调控机制，使房价回归到合理水平。
全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙表示，随着刚性需求的持续释放，楼市成交又渐显疲态。地方政府必然会采取各种“微调”措施，以提高刚需购房能力。
住房公积金政策调整范文第4篇
（一）住房公积金贷款对低收入家庭帮助有限
房改以后，中国房地产市场全面推进了市场化改革，在市场化运作下，房价出现了持续快速上涨的情况。这种情况下，大多数低收入群体由于收入低，难以付齐首付款，对于公积金因此也难以使用。相反的情况，高收入者则能充分利用住房公积金进行购房。实际上，公积金演变成低收入者缴纳，高收入者使用的尴尬局面。同时，在公积金贷款政策上，存在着倾斜高收入者的问题，现行的贷款制度，贷款数额与公积金缴纳数额成正比，高低收入者在公积金贷款额之间形成了巨大的差距，较少地享受到住房公积金的政策性低息贷款的好处。
（二）住房公积金覆盖面没有惠及大众
从目前的住房公积金覆盖来看，存在着覆盖率低的问题。其主要覆盖面集中效益较好的垄断行业、大型国有企业、股份制企业和行政事业等单位，这些单位的职工大多为高收入者。在国有企业转制过程中产生的大量下岗员工，私营企业合同工、个体经营户、农民工、自由职业者等却没有涵盖进来。据资料显示，截止到2007年末，我国住房公积金的缴存人数为7187.91万人，与全国几亿的在岗员工基数相比较，覆盖率仍然很低，最需要得到住房保障的人群没有受益。
（三）缴存基数和提取政策不够科学合理
在缴存基数上，目前的政策上，对缴存基数没有合理明确的界定，主要以缴纳者的工资基数为参照，同时制度只规定缴存公积金的基数上限，并没有限定下限，这种制度导致了低收入职工的公积金缴存额明显偏低的问题，进而导致公积金分配的不合理。在一些效益一般的单位，职工公积金缴纳数额不足百元，而效益较好的单位，缴纳数额则高达千元以上。在公积金提取上，目前的政策上，缴纳物业管理费、支付房租、家庭装修等住房消费不能够提取使用公积金。例如，低收入者往往租房生活，房租就是一笔较大的开支，但由于公积金不能使用,只得望房兴叹。
二、住房公积金如何帮助低收入家庭解决住房困难思考
（一）强化贷款政策对低收入家庭的倾斜力度
结合低收入者的实际困难，应对现有贷款政策从低收入者贷款政策制定和首付比例调整等方面进行调整，在政策上扶助低收入家庭。低收入者贷款政策制定，就是在低收入家庭购房时，提供贴息贷款，住房公积金管理中心向购房者发放一定的利息补贴，减轻低收入者的还款压力。首付比例调整，针对首付往往是低收入者购房的主要制约因素的情况，在政策上应进行相应的调整，按照低收入者的具体收入情况，划分相应的等级，针对不同的等级设定不同的贷款利率和贷款额度，扶持低收入群体购房。
（二）扩大住房公积金的覆盖面
在政策上，要强制推行住房公积金缴纳制度，将民营企业、外资企业等全面纳入住房公积金缴纳范畴，使个体小企业职工、困难企业职工、个体经营者以及农民工享受这一政策，同时应加强监管，对各单位住房公积金建立情况进行考核，提高人们享有住房公积金权益的意识，扩大覆盖面，对不建立住房公积金制度的企业单位，加大处罚力度，确保实施。在机制创新上，可以探索住宅储蓄机制建立，对于没有条件缴纳住房公积金的低收入者，在政策上参照住房公积金的贷款和首付等政策，通过个人自愿建立住宅储蓄账户的方式，弥补公积金的不足，进一步扩大覆盖面，扶持低收入群体。
（三）完善公积金缴纳基数和提取办法
在公积金缴纳基数上，公积金管理部门应进行合理测算，对低收入者的公积金的缴纳最低金额进行明确规定，规范公积金缴存，同时限制并降低高收入者的缴存上限，障其权益。在公积金提取上，在办法上应允许低收入群体提取住房公积金用于物业管理费、房租、住房维修等住房消费，提高低收入群体对住房公积金的使用率。对于生活确实困难的低收入者，可以进行人性化管理，在取得相关证明的情况下，允许其提取公积金用于其日常生活支出。
住房公积金政策调整范文第5篇
乌鲁木齐住房补贴调整：调整住房公积金缴存基数6月6日起，乌鲁木齐开始执行20xx年度住房公积金缴存基数。
调整后，最高缴存基数为13353元，比20xx年上调681元;住房公积金缴存基数最低为1470元，比20xx年上调150元。
6月12日，从乌鲁木齐住房公积金管理中心了解到，20xx年度职工和单位住房公积金缴存比例与去年相同，分别为不低于5%，不超过12%。
乌鲁木齐住房公积金管理中心工作人员说，提高缴存基数，相同缴存比例，缴存额就会提高，对于市民来说，潜在好处可减轻偿还住房公积金贷款的月供压力。
20xx年新调入和新参加工作的职工，以当月工资收入或实际发放的月平均工资作为其住房公积金缴存基数。
据介绍，住房公积金月缴存额由两部分组成，单位月缴存额与个人月缴存额，两部分缴存额均入职工个人住房公积金账户。
自20xx年7月起，各单位应以20xx年度职工月平均工资总额作为该职工住房公积金缴存基数。工资总额按照国家统计局《关于工资总额组成的规定》计算，包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资。
据了解，20xx年建设部、财政部和人民银行的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》第二条规定，单位和职工缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%。
乌鲁木齐住房补贴调整：购买住宅可享契税全额补贴据介绍，此次乌鲁木齐实施的新的房产契税财政补贴政策分为住宅和非住宅两类补贴标准，其中住宅，在20xx年3月1日至20xx年12月31日期间，购买乌鲁木齐市二手住房和新建商品住房并按照税法规定缴纳契税，取得地方税务部门开具的契税完税凭证的纳税人，契税全额由财政资金予以补贴。住宅契税补贴申报期限从20xx年8月1日开始受理申报契税财政补贴业务，至20xx年3月31日结束。
非住宅，在20xx年3月1日至20xx年9月30日期间，购买乌市二手房和新建商品房并按照税法规定缴纳契税，取得地方税务部门开具的契税完税凭证的纳税人，超过契税税率1%部分由财政资金予以补贴。非住宅从20xx年8月1日开始受理申报契税财政补贴业务，至20xx年12月31日结束。
记者了解到，今年6月初自治区住建厅、财政厅等8部门联合出台化解房地产库存15条措施，其中契税补贴政策为：自20xx年3月1日至12月31日，对新建商品住房和二手住房交易契税由各地财政给予全额补贴。而在此之前，乌市已于今年2月出台契税补贴政策：在20xx年3月1日至20xx年9月30日期间，购买乌市二手房和新建商品房的市民，可享受交易契税税率超过1%部分由财政资金予以补贴政策。
两个政策对比，自治区的住宅全额补贴力度更大，而乌鲁木齐市补贴范围更广，不仅包含住宅，还涵盖了非住宅。因此，在自治区新的政策出台后，乌鲁木齐市按照自治区要求，调整出台了新的契税补贴政策，将补贴分为住宅和非住宅两类，即住宅全额补贴，非住宅仍按超过1%补贴。
