住房公积金政策变化范文第1篇

【关键词】 房地产新政；去库存；住房公积金管理；对策

一、引言

我国住房市场自2008年以来，开发商快速扩张，导致房地产库存持续增长。根据国家统计局2015年11月11日公布的数据，至10月末，商品房待售面积为68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，也意味着未来几年将有60多亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算，这些待售住房至少还可供2亿多人居住。而住房市场从供给端看，中国住房供给进入集中爆发期。从需求看，人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善型。在2010年后，住房不再是家庭配置资产的首选，住房投资需求也在快速下降。供给与需求关系的变化，导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。因此，作为住房公积金管理部门，探讨应对策略，就具有重要意义。

二、政策调控和需求分析

面对严峻的中国房地产经济，国务院及时出台了促进房地产产业健康发展的应急措施。2015年前10月，国家相关部委多次发文，要求住房公积金管理机构不断加大对缴存职工住房消费的支持力度。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台，继去年末央行开启降息周期之后，2015年又经历了5次降息、数次降准，标志着2010年以来我国住房公积金使用收紧政策的结束，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码。从中央到地方政府已出台的调整政策来看，原来住房公积金以解决缴存职工住房问题为主要任务，如今，缴存职工中绝大部分已经解决了住房，面临的是改善住房问题，或者为暂时没有建立住房公积金制度的子女解决住房，由本身的刚性需求变成家庭成员、直系亲属的刚性需求。

三、公积金政策应变分析

根据这一变化，要将住房公积金的适用范围由“解决住房”向“解决和改善住房”延伸。将住房公积金的服务对象由缴存职工本人，向缴存职工本人及其直系亲属拓展。将住房公积金提取范围扩大到购房、建房、修房、养房、租房等新领域，增加住房公积金贷款新品种，丰富贷款担保方式已成为各级政府住房公积金政策调整的主要方向和内容。综合各地出台的住房公积金政策，大致可以分为以下几种：

一是放宽住房公积金贷款条件，扩大贷款的对象范围，由原来规定的连续、足额缴存住房公积金一年以上条件缩短为连续、足额缴存住房公积金半年甚至三个月。二是提高住房公积金贷款最高额度，不再区分二手房房屋使用年限，最高贷款额度统一调整至房产抵押值的80%。三是降低贷款首付比例，把最低首付款比例由原购买商品房的不低于购房总价款的30%调整为20%。四是延长贷款期限，把贷款年龄限制由男60周岁女55周岁调整为男65周岁女60周岁，有的甚至把借款人的贷款期限最长调整为30年。五是放宽职工还款能力的限制，不以职工工资收入水平来测算贷款最高额。六是放开二套房贷，取消购房面积限制、发放异地贷款、组合贷款等；七是发放“公转商”贴息贷款，资金不足的住房公积金中心，由银行按照公积金中心审批的额度，先行发放商业性个人住房贷款，由住房公积金中心按月给予利差补贴，待住房公积金中心资金宽裕时，再将银行商业性个人住房贷款置换转回。八是简化程序，取消担保、公证等手续。

四、新政下的住房公积金管理对策

各项新政的实行，一方面，利用住房公积金的相应政策来刺激当前的房地产市场去库存，对房地产市场的调控功能和杠杆作用也开始显现出来；另一方面， 在整个政策调控实施过程中，住房公积金管理机构如何有效管理住房公积金，使之常态化、有效化、制度化，仍有几个方面的问题值得思考。

1、强化资金安全

公住房公积金制度是一项利国利民、惠及万家的好制度，它影响面很大，覆盖、保障和惠及的主要对象是普通的中低收入群体。资金是否安全，直接影响到广大缴存职工的切身利益。住房公积金助力房地产市场去库存，首当其冲就是提高贷款额度，下降首付比例。制定住房公积金个人贷款政策同时，要根据贷款人的实际情况实行差别管理，并提高有关政策的可预期性，即最大限度为住房公积金缴存人在基本的自住住房消费范围内提供住房公积金个人贷款支持，将购房者的自住性需求、改善性需求转为实际需求，把加强管理、调整政策、稳健发展放到更加突出的位置。住房公积金贷款政策制定时既要注意风险控制，又要做到控高保低，向中低收入人群倾斜。广大的中低收入者家庭收入水平低，部分职工收入不稳定，偿还贷款能力不强，存在贷款人不能按照合同约定履行还款义务的隐患。影响了贷款的安全性，再加上贷款期限较长，增加了违约行为发生的可能。办理住房公积金贷款后，职工一部分收入需要用来偿还贷款本息，如果家庭出现其他变故如：借款人由于失业、伤残、离异或丧失经济支付能力，或是借款期间借款人死亡等其他突发事件不能按期偿还贷款，可能会出现还款困难，造成贷款逾期，客观上成为贷款高风险人群。要建立一套较为完整的向中低收入群体倾斜的住房公积金政策，如，中低收入家庭职工贷款可先提取帐户内的住房公积金后再办理贷款；或是增加借款人的范围：借款人及其配偶、父母、子女和兄弟姐妹都可做为共同还款人等政策，减轻贷款的风险防范和实际支付能力的矛盾。住房公积金只有用于真正需要改善居住条件的广大中低收入职工，才能有力地促进当前房地产市场的健康发展，才能真正体现住房公积金的互助、保障性质。

2、强化机构监督管理和有效运作

在利用各种调控政策的同时，还要关注住房公积金管理机构的资金状况。目前各地住房公积金管理机构各自为政，资金分散使用，实行封闭管理，尚未形成自治区或省一级的资金统一调度平台，住房公积金流动性的合理机制也未建立。除了调整住房公积金贷款政策之外，住房公积金管理机构没有其他稳妥有效的途径调整住房公积金结构，用于抵御房地产市场变动形成的住房公积金风险。在住房公积金资金供不应求，贷款发放量和余额增大时，存量资金随之减少，资金链会绷得很紧，以致职工贷款需要轮候，打乱了职工的购房计划，损害了职工应享受的贷款权益。当资金供大于求时，资金大量闲置，又缺少住房公积金资金合理流出、不利于资金的保值增值。为解决这一状况，应建立一个既能确保资金安全，又能提高资金利用效率和收益的公积金运作模式和管理体系。按照现代金融机构的模式，进行金融运作，并纳入金融机构的主流监管体系，使之成为具备独立承担民事责任能力的金融机构。对资金进行整体配置，可真正解决住房公积金管理机构“资金富余”和“资金不足”的问题。在投资管理上，给住房公积金和全国社保基金同样的待遇，拓宽其投资渠道，促进资金发挥最大经济效益和社会效益。既可以提高住房公积金资金的使用效率及投资收益，又发挥了住房公积金互助共济的功能。

3、建立长效机制

作为住房保障和住房金融重要组成部分的住房公积金制度及其管理机构，理所应当根据当地经济、社会、和房地产市场发展状况，结合地方政府要求，利用住房公积金贷款、提取、资金投放等手段，使房地产市场保持在稳健、可控范围。对住房公积金的政策调整时，应考虑住房公积金制度的自身发展，按照住房公积金自身资金运营规律和资金情况，量入为出，合理制定和调整政策，而不应是“头痛医头，脚痛医脚”，缺乏长效机制。既要保障住房公积金缴存者能根据自身经济状况、市场供求状况合理调整个人和家庭的住房消费，使不同层次的住房消费趋于合理。同时，也可以帮助已经建立住房公积金制度的职工在增强其住房消费实力的基础上，提升消费层次，改变住房消费结构，使社会不同阶层的住房供需处于基本的平衡之中。

五、结语

面对今天的住房市场，除了各项政策的综合运用，还要充分发挥住房公积金制度的互、金融性、调控性、双效益性（经济效益和社会效益）作用。建立住房公积金管理的长效机制，完善各项住房公积金政策，这是住房市场的现实需要，也是住房公积金自身发展的长远趋势。

住房公积金政策变化范文第2篇

关键词：住房公积金；房地产；市场价格

随着我国逐渐向着新常态的领域发展，房地产市场也随之产生了新的变化。而自我国2014年以来，在对于住房公积金相关出台的政策上进行多次的调整，与此同时，我国房地产市场的价格也逐渐呈现出触底后缓慢反弹的发展趋势。住房公积金新政作为我国房地产市场价格触底反弹的重要影响因素，并且住房公积金新政能够在一定的程度之内，促使我国的房地产市场价格逐渐的回温。针对于此，文章主要基于理论的角度对我国住房公积金新政给房地产市场价格带来的影响进行分析。

1我国新一轮住房公积金政策的主要内容以及特点

自从1991年上海在借鉴新加坡等地区的经验之上，首次设立住房公积金的相关制度，并且1994年，国务院要求在全国重点推动住房公积金的相关制度，并于1998年全面停止实物住房分配，从而逐渐的实行其住房分配的货币化。而我国在对于住房公积金制度方面，始终存在一定程度上的问题以及诸多制度的约束。自2014年末以来，这种状态才逐渐的被进行改变，逐渐呈现出与以往发展特征的不同之处。在2014年的前后期间，我国相关部门先后多次对住房公积金的相关政策进行了合理的调整，并且对住房公积金当中的一些收费项目进行了有效的取消，从而在很大程度上将原有的住房公积金的贷款流程进行了简化，使其清晰，很好地提升了我国住房公积金的利用效率，使其呈现出与以往不同的新内容体现，具体内容：①住房公积金不仅放宽了对其提取的诸多条件，有效的实现异地互认；②住房公积金不只是降低了人们首付款的比例要求，而且在很大程度上拓宽了使用的范围；③住房公积金有效的提升人们的贷款额度，还在一定程度上降低了整个贷款的利息。通过上述几点新内容的体现，可以很好的看出，我国在对于新一轮的住房公积金的相关政策同之前的相比，实现原来所没有的异地互认等一系列全新的变化。

2我国住房公积金新政对于房地产市场价格的影响分析

2.1住房公积金对于我国房地产市场的影响分析

（1）住房公积金新政在很大程度上为我国流动人口的购房提供了非常可靠的制度以及资金上的保障。在我国的住房公积金新政之前，很多城市对于群众贷款的条件上，都存在着要求严格的现象，从而在很大程度上影响了缴存职工，尤其针对于一些流动人口的合法权益，严重的减弱了住房公积金制度支持合理住房消费当中的重大作用。而在退出住房公积金新政以后，住房公积金真正的实现了异地互认等办理异地的贷款业务，而对于缴存职工，就可以手持就业征，向当地的住房公积金管理机构出具的缴存证明，从而在向户口所在地的住房公积金管理机构申请住房公积金，用于个人的住房贷款当中。

（2）住房公积金新政有效的降低了人们使用公积金的门槛，从而很好的提升公积金的使用效率。住房公积金新政上同住房公积金新政之前相比，将个人首套普通自住房屋的公积金贷款首付款比例下调到了20%，同比于住房公积金新政前期，更加很好的降低了人们在使用公积金的门槛，与此同时，住房公积金也能做到不用来对房屋进行购买，还可以被用来建造、大修住房等以及父母为儿女买房，并且还可以被用于重大疾病的治疗上面。而住房公积金新政主要是从两个角度来降低人们使用公积金的门槛、途径以及额度。从而在最大限度上发挥住房公积金在对于合理住房消费当中的巨大支持作用，并且很好的提升了我国公积金使用的效率。

2.2住房公积金新政以及其他一些相关的政策对于我国住宅价格上的影响分析

（1）使得住房公积金的首付款比例很好的降低，逐渐降低住房公积的使用门槛，以此扩大广大群众的购房需求。在2015年初，党中央就通知，将我国的住房公积金贷款购买个人首套普通自住房上的首付款比例下降到20%，并且于同年的8月份，我国党中央又陆续通知，对个体已经拥有一套住房并且也已经结清相关购房贷款的家庭，在此进行申请住房公积金贷款购买住房的首付比例，也由原先的30%下调到20%。党中央通过最大限度降低住房公积金的首付款比例，很好的激活并满足了我国市场当中一些潜在的购房用户的购房需求。

（2）降息等国家信贷政策向宽松的方向进行合理的调整，激励购房者的需求增多。我国相关的条例当中就曾明确的指出，真实利率是影响我国房屋价格的重要影响因素。并于2014年末，中国人民银行先后进行四次下调贷款的利率，以此降低了群众对于整个房屋住宅的购买资金成本，从而增加潜在用户购房的需求。

3结束语

我国不断的出台住房公积金相关政策，在很大程度上放宽广大群众使用住房公积金的门槛，还加强个人住房贷款资产的证券化业务的重视度，从而有效的盘活目前我国住房公积金贷款的整体资产。只有真正的加强我国住房公积金新政对于房地产市场价格上影响因素，才能够更好推动整体经济的发展进步。

参考文献：

[1]李果.区域差异视角下住房公积金贷款对我国房价的影响研究[D].湖南大学,2016.

[2]席枫,李海飞,董春美.我国住房公积金新政对房地产市场价格的影响分析[J].价格理论与实践,2015,(9):39-41.

[3]聂飞.我国住房公积金对住房价格的影响研究[D].东北财经大学,2015.

[4]杜静楠.关于我国房地产泡沫的法律研究[D].河南师范大学,2014.

[5]杨翊恺.保障性住房政策对住宅房地产价格的影响分析[D].内蒙古师范大学,2012.

住房公积金政策变化范文第3篇

关键词：公积金贷款；住宅价格；地区差异性

住房公积金制度是我国20世纪90年代的一项制度创新，实现了住房从实物分配快速向货币化分配转变、完善我国住房供应体系、提高中低收入家庭居住条件等方面发挥了关键作用。目前，住房公积金制度覆盖面、社会关注度和影响面越来越高。截至2011年底全国实缴人数达9 650.8万人，缴存总额40 577.15亿元，缴存余额21 891.69亿元，个人提取总额达18 685.45亿元，个人累计发放贷款总额22 403.3亿元。国内对公积金制度的研究主要以定性研究为主，定量分析较少。对影响房地产价格机制的研究，很少将住房公积金贷款作为研究影响房地产价格的变量因素。因此，研究住房公积金贷款如何对住宅价格产生影响机制，可以丰富和完善影响房地产价格因素的内容。对于住房公积金贷款能否促进住房需求因而影响住宅价格？这种影响程度是否显著？以及住房公积金贷款政策能否向市场发送有效信号影响房价预期？在公积金制度发展水平不同的地区作用大小和方式是否都相同？研究上述问题，对探索公积金制度影响房地产住宅价格的理论和现实具有重要意义。

一、 相关文献述评

从现有的文献看，学术界认为显著影响住宅价格的主要因素是住房融资体制运转的效率以及相关的信贷政策。一些学者认为房地产价格与住房贷款呈现显著的正相关特征，提高住房贷款利率能有效抑制住房价格上涨（张涛，2006），消费者收入提高、政府通过金融支持提高贷款规模能够持续推动住房价格上涨（余壮雄，2010）。部分学者指出，信贷政策影响住房消费者的贷款决策十分显著，不同贷款期限之间的利差幅度明显影响贷款者决定贷款期限的长短，并且利差越大，选择短期商业性贷款就越多，而上述情况在住房公积金贷款利率差的影响程度却较小（叶光亮，2011）。同时，利率对房价具有显著的负相关性，而且不同住宅类型的影响程度也不同，其对普通住宅价格的敏感度要高于经济适用房和高档住宅（沈悦等，2011）。另外，还有一些学者研究了住房公积金制度与住宅消费之间的关系，周京奎（2012）指出住房公积金缴存额度对职工家庭住房支付能力呈现正向影响特征，住房公积金政策已逐渐显示向中高收入群体倾斜，呈现出收入二次分配的社会不公平性，其对改善型住宅需求的影响程度要高于刚需型住宅需求。上述研究主要从房地产信贷政策对住房价格著影响出发，研究对象主要集中于商业银行，以住房公积金贷款为研究对象不仅较少，而且研究注重定性分析。本文基于实证的方法来分析研究公积金贷款如何影响住宅价格，给出调整住房公积金贷款政策、提高居民住房消费能力的政策建议。

二、 公积金贷款对住宅价格影响的理论分析

通过为购房者提供公积金贷款这种低成本金融产品，刺激居民的住房消费需求，推动市场改变住宅供需关系，影响住宅价格；另外通过调整贷款政策向市场发出信号，改变购房者对住宅价格的预期，影响市场房价。居民住宅主要包括经济适用房、商品房和高档住房。下文分析公积金贷款对不同类型住宅价格的影响机制。

1. 对经济适用房价格的影响。经济适用房（以下简称“保障房”）是面向中低收入者的自住型住房，其申购和买卖具有严格的限制。由于中低收入者可支配收入较低，购房能力低，它的需求曲线价格弹性很大，价格的微小变动将引起需求的较大波动。图1中，D1为未使用公积金贷款的中低收入者的需求曲线。

政府提供土地、税收享受优惠政策组织开发，其销售价格严格管制，开发商不能根据市场决定供给量和自主定价，政府“微利保本”政策管控。因此，供给对价格的弹性较小。S1为保障房的初始供给曲线，当中低收入者不使用住房公积金贷款时，保障房的市场均衡点为E1点；当他们使用住房公积金贷款时，购房能力相对提高，购房成本相对降低，他们可承受更高的住宅价格。由于住房公积金缴存额是其月工资收入的一定比例额，该群体公积金缴存额很低，他们的购房消费需求增长十分有限。因此，需求曲线D1移至D2位置。D2表示用住房公积金贷款购买保障房时的需求曲线。此时，住宅均衡价格和消费量上升，市场均衡点为E2。

假设保障房开发商能自主供给，当其市场价格上涨，将会刺激开发商增量供给，则供给曲线由S1移至S2，保障房的市场均衡点位E3。此时，中低收入者使用住房公积金贷款，提升保障房的有效需求，刺激市场增加供给量，改善市场均衡价格。由于中低收入者的购房支付能力较弱，保障房主要是自住性住房而非投资性住房。因此，公积金贷款政策的调整对保障房者市场价格的预期影响小。

2. 对普通商品房价格的影响。普通住宅的主要消费者是中高收入阶层，他们对商品房主要有自住性和投资性两种需求，对住房价格的敏感度相对较低，与保障房的供求曲线相比，它的价格弹性要小。D1是中高收入者在没有使用住房公积金贷款时的供求曲线（图2）。

影响普通住宅供给的因素除了开发资金、土地供应以及房屋户型等外，最主要的是价格因素。价格上涨，供给量增加。普通商品房的市场机制相对较为完善，因此其供求价格弹性相对较高。S表示普通商品房供给曲线，D1与S的交点E1表是中高收入者未使用公积金贷款时的保障房市场均衡点。

普通住宅市场总价较高，住房贷款有效缓解购房者的资金压力。公积金相对于商业性贷款成本低，中高收入者会优先使用公积金贷款或组合性贷款。由于中高收入者缴存较高的住房公积金以及本身的购房消费能力较强，公积金贷款在中高收入阶层体现了显著的住房保障作用。供需曲线D1右移至D2且移动幅度更大，如图2中，E2为普通住宅市场均衡点。中高收入者使用公积金贷款时，刺激了普通住宅的有效需求，从而推动市场均衡价格上涨。

普通住宅投资性比保障房大，调整住房公积金贷款政策对购房者的市场价格预期影响大。影响途径表现为，一是通过对住房消费者的信贷成本来影响住宅需求；对自住性需求为主、住宅价格水平较低的房地产市场，住房公积金相对降低购房成本从而推动住房消费；二是通过调整贷款政策向市场发送信号，促使住房消费者对房地产市场形成价格预期，从而影响住房价格；对房价较高水平城市，房屋投资需求旺，调整公积金贷款政策所向市场发送的预期信号对房价的影响作用较强。

3. 对高档住宅住宅价格的影响。高等收入者的住房消费能力很强，他们是高档住宅的主要消费者。住房公积金制度主要为解决中低收入者的住房消费金融保障设计，目前绝大部分城市对使用住房公积金贷款购买高档住房有严格的限制，高档住房价格较高，即使使用住房公积金贷款来消费该类住房，住房公积金贷款所占房屋总价比相对较低，住房公积金贷款对高档住房市场的直接影响程度较小。但是普通住房市场价格波动能直接传导给高档住房市场，所以公积金贷款的金融支持直接影响了普通住宅市场的价格，通过市场传到影响高档住宅的价格波动；同时，住房公积金贷款政策的变动也将影响高等收入者对住房价格预期，从而影响高档住宅价格。

因此，住房公积金贷款对住宅价格具有两方面的影响，一是住房公积金贷款提供了低成本的融资渠道，居民的相对购买力水平提升，从而促进了保障房和普通商品房市场需求，进而推动住宅价格的上涨。但这也受城市住房价格水平、住房公积金贷款额度等政策因素影响。二是对房地产市场较热的城市，住房公积金贷款政策的调整能够向市场发出有效信号，调整住房消费者对房地产市场的价格预期而影响房价。

三、 住房公积金贷款对住宅价格影响的实证分析

1. 数据选取与来源。根据相关理论，影响住宅价格的可测量变量为：人口、可支配收入、房地产开发企业个数、银行和公积金贷款利率、银行和公积金贷款额、住宅平均成本。公积金贷款对普通商品房价格产生影响，从而波及整体住宅市场的价格变动。普通住宅是房地产市场的最主要组成部分。考虑到变量之间的动态联系和数据可获得性，本文把银行贷款利率和公积金贷款额分别作为银行与公积金贷款影响住宅价格的代表变量。

本文使用的数据来自我国26个大中城市自2003年～2011年的年度数据，其中13个东部地区城市，13个中西部地区城市。数据表示如下：P：表示住宅平均销售价格；L：表示住房公积金贷款额，r：表示长期贷款年利率，Y：表示人均可支配收入，N：表示市区总人口，M：表示房地产开发企业个数，C：表示住宅的平均成本。其中，长期贷款利率是经按月加权处理所得到的加权平均数，以住宅平均竣工价值作为住宅的平均成本。房地产企业数、住宅的平均竣工价值和平均销售价格等数据，通过历年《中国房地产统计年鉴》、国民经济和社会发展统计公报、《中国统计年鉴》整理获得，2004年的部分相关数据从各个相关城市2005年统计年鉴整理获得；2003年～2010年人均可支配收入数据从中经网获得，各市区人口总数从中国经济信息网整理，CPI数据来自《中国价格及城镇居民家庭收支调查统计年鉴》；住房公积金贷款额主要从各市住房公积金管理中心网站收集整理。

2. 统计性描述。由图3和4可知，26个大中城市的住宅实际销售价格一直保持增长态势，从2003年为2 493元/平方米，至2011年上涨为7 371元/平方米，增长了196%，其中2004年～2007年的涨幅分别为11%、22%、15%和20%，2009年的涨幅达到最高值为24%，2010年为18%，2008年和2011年的涨幅较小，保持在4%左右。与之同步，公积金贷款额规模也保持同步提高，26个大中城市的总贷款规模从2003年的299亿元至2011年增长为1 418亿元，其中2005年～2008年，贷款增速较为平稳，平均增速为15%，2009年呈现爆炸性增长，增速超过70%，随后2010年出现-9%的负增长，2011年开始回升至13%涨幅。由此，我们可以得出，26个大中城市的住宅价格和公积金贷款规模都处于上升态势，住房公积金贷款规模的波动性大于住宅价格，波动趋势步调保持一致。2005年～2008年，住宅价格与住房公积金贷款的增速较为接近。2008年受金融危机影响，住宅价格增速显著下降，而公积金的下降幅度很小。在2009年住宅价格增速回升的同时，公积金贷款呈现爆炸性增长，说明在2009年，住宅价格上涨与公积金贷款高度相关。此后，住宅价格快速回落，公积金贷款的增速也波动性下降，但规模仍处于较高的水平。

对东部、中西部地区的公积金贷款、住宅价格进行统计分析，我们发现：2003年～2011年间，东部与中西部的住宅价格比较为稳定，保持在1.6～2.0之间，而公积金贷款额之比在不断下降，由2003年的4.18∶1下降到2011年2.1∶1。由图5和图6可知，除2008年和2011年外，东部地区住宅价格的上涨幅度超过中西部地区，涨跌的波动性更大，中西部地区住宅价格增长幅度较为平稳；住房公积金贷款增长情况则完全相反，除2008年、2011年外，中西部地区住房公积金贷款的上涨幅度要超过东部地区，波动性也更大，2005年～2007年间，中西部地区公积金贷款额增速分别为18%、51%和44%，东部地区则仅为12%、9%和6%，增速差距非常大。这表明，虽然中西部地区公积金贷款规模小于东部地区，但其对住宅价格的影响远远高于东部地区。

3. 计量分析。我们采用如下计量模型：

lnPt=？茁0+？茁1lnLt+？茁2lnYt+？茁3lnct+？茁4lnrt+？茁5lnNt+？茁6lnMt+？滋t

对26个城市计量回归分析，结果如表1。

计量结果表明，不考虑预期情况下，公积金贷款对住宅价格的影响系数均显著。住房公积金贷款系数全国和中西部地区在1%水平上显著，东部地区在5%水平上显著，且为正向影响。这表明住房公积金贷款有效刺激购房需求，推动住宅价格上涨。同时，住房公积金贷款对住宅价格的影响度还具有地区差异性。全国范围住房公积金贷款每增加1%推动住宅价格上涨0.08%，东部地区每增加1%推动住宅价格上涨0.072%；中西部地区公积金贷款每增加1%推动住宅价格上涨0.10%，说明住房公积金贷款影响中西部地区略强于东部地区和全国水平。

四、 政策建议

1. 完善住房公积金贷款利率政策，实行差别化的分类利率政策，鼓励刚性需求，提高住房消费者购房能力。根据职工的缴存额、住房条件等因素实行差别化贷款利率政策，重点倾斜中低收入家庭。

2. 合理制定住房公积金贷款额度，引导改善性和刚需性的住房消费。各地区根据自身房地产市场情况，确定符合本地区发展的公积金贷款额度。对公积金贷款额度所占房屋总价比例较小的城市，适当提高公积金贷款额度，降低购房成本，保障住房消费的购买能力。

3. 调整住房公积金缴存政策，将住房公积金单位补贴部分与个人收入脱钩，改为定额制补贴，不论户籍、不论收入高低，每个人均补贴相同的固定金额。而个人缴交部分，保持不变，依然按个人工资收入的一定比例缴交。

4. 调整住宅市场结构，一是加大经济适用房和廉租房的供给量；二是制定差别化的自住性和投资性住宅贷款政策，抑制投资性需求住宅；三是增加中小户型和中低价商品房的供给，限制大户型高端商品房供给。

参考文献：

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3. 周京奎.收入不确定性、公积金约束与住房消费——来自于中国城市住户调查数据的实证分析.数量经济技术经济研究，2012，（9）.

4. 沈悦，刘洪玉.住宅价格与经济基本面：1995-2002年中国14城市的实证硏究.经济研究，2004，（6）.

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6. 余华义.经济基本面还是房地产政策在影响中国的房价.财贸经济，2010，（3）.

7. 高波.房价波动、住房保障与消费扩张.理论月刊，2010，（7）.

8. 邓富民.货币政策对房地产价格与投资影响的实证分析.管理世界，2012，（6）.

住房公积金政策变化范文第4篇

    住房公积金本来应该是一种社会福利制度,应该让多数人通过住房公积金能改善住房情况,特别是对于收入相对比较低,没有能力靠自己能力解决住房问题的低收入群体。但是,从现在的住房公积金施行效果来看,中低收入群体的收益并不明显,反而是中高收入群体获得了收益。不论是从缴存环节来看,还是从提取环节、贷款环节来看,中高收入群体的收益更加明显,中低,特别是低收入群体的收益有限。

    完善我国住房公积金制度建议:

    1、完善住房公积金监督机制

    为进一步解决住房公积金监督问题,应该设立政策性住房金融机构,住房公积金管理委员会可以考虑撤销,用一个单独的政策性住房金融机构取代,彻底改变现有的相对空缺的住房公积金监管系统。该系统可以直属国务院,垂直的监督和管理,不受地方政府的影响。政策性住房金融机构必须定期公布的住房公积金和住房信贷业务,如每季度出版基金管理业务。

    2、提高住房公积金的使用率

    为了提高住房公积金的效果,必须提高住房公积金的使用率。第一步,是要改变观念。不能简单用传统的那种政策性眼观来相关业务,在政策的指导下,也要改变以前的消极观念,真正提高效率,改善服务,提高使用率。第二,要简化手续,在符合政策的前提下,要从广大群众的切身利益出发,方便群众,简化手续,提供一条龙符合。最后,要努力减少各种费用,减轻群众负担,提高住房公积金的使用率。

    3、完善制度,提高对中低收入群体的保障

    应该建立更有利于中低收入群体,能增加住房公积金覆盖率的制度,切实让住房公积金制度为中低收入群体服务,体现出住房公积金的福利性,成为真正保障广大人民群众住房条件,促进社会公平的制度。

住房公积金政策变化范文第5篇

关键词：住房公积金；贷款风险；信用风险；制度建设

住房公积金贷款是国家为保障城镇职工、广大居民购房贷款而推出的贷款方式，是国家政策性贷款的一种，在一定程度上解决了买房难的问题。但是，随着住房公积金贷款的规模扩大、期限延长和逾期率的不断上升，贷款风险也越来越大。尤其是在新形势下，如何规避和抵御因住房公积金贷款带来的风险与挑战，关乎到很多人的切实利益，也关系到国家政策性住房贷款的效果好坏，意义十分重大。

一、 住房公积金贷款风险的原因分析

（一） 贷款期限较长，经济政策容易变动

住房公积金贷款的一个显著特点就是放款的期限时间比较长，从而给风险的产生带来了可能。在长时间的还款期限内，随着社会经济状况和借款人自身经济情况的不断变化，可能导致还款人经济实力的变化。倘若出现借款人破产、失踪、死亡等特殊情况，或出现借款人单位机构的变动，就会给还款程序的正常履行带来了不确定性，也加大了贷款的回收风险。另外一点，随着国家大政方针、经济政策的变化和浮动，也会给住房公积金贷款风险添加不确定因素。国家和政府为了维护经济社会发展的大局，会适时、适度的出台一些经济调整、房地产干预和价格干预的政策，这些政策往往会影响到信贷政策的相应变化，也会给房地产价格带来冲击。与此同时的就是，住房公积金贷款的风险也会在无形中增加不少。

（二） 管理不科学，操作不规范，专业人才匮乏

住房公积金贷款的实际操作和运行涉及到财务、经济、政策、法律和金融各种专业知识，需要一大批具备专业知识和技能的实践人才。但是当下的情况则是，很多地方住房公积金贷款管理中心的操作人员水平参差不齐，专业性不强，很难提供细致、精确的服务。另外，在住房公积金贷款管理中心的管理过程中，也会出现各种不科学、不完善的问题，具体表现为贷款流程的具体设计不科学，缺乏缜密、严谨的步骤和程序，容易引发操作风险。另外，贷款流程的执行不严格，制度建设不完善，容易造成人为操作的风险。同时，在管理和操作过程中，资源的浪费和重复开发现象屡见不鲜，这既给住房公积金贷款管理中心的工作带来了难度，也加大了住房公积金贷款的流程风险，造成了很多难以预测的不良后果。除此之外，贷款操作程序的繁琐、住房公积金贷款管理中心信息化建设的滞后等，都很可能引发各种风险和不测，应该引起相关部门的注意。

（三） 贷款风险准备金提取而存在的风险问题

财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》规定，建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定，从住房公积金增值收益中分配，专户存储。住房公积金管理中心作为非盈利的事业单位，是住房公积金管理的责任主体，也是住房公积金贷款风险的承担主体，提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金一种。而银行等金融企业除了按不低于风险资产期末余额的1%提取一般准备金外，还要提取贷款损失准备，包括专项准备和特种准备。在此基础上，贷款风险准备提取的不确定性仍然存在，这也导致了住房公积金管理机构较金融机构承担了更大的风险。

二、住房公积金贷款风险的防范措施及建议

（一）加强立法建设和管理，完善风险防范的制度建设

住房公积金贷款的执行和操作，应该严格按照《住房公积金管理条例》的要求进行，要真正实现“依法办事”，强调借款人的主体地位，维护借款人的切身利益。其次，应该呼吁和建议尽快实现人大立法，构建住房公积金法律体系，为加大住房公积金缴存和回收提供坚实的法律依据。要加强现行法律法规的宣传和教育，要引导“文明执行，理性执法”，切实保障广大贷款职工的权益，为住房公积金制度的完善创建宽松的外部环境。要加强和完善住房公积金制度建设，建立健全相关的制度体系。如，要建立起严格规范的住房公积金贷款审批制度，保证审查、核算和批准的过程是真实有效的。要建立科学规范的贷款担保抵押制度，加强抵押住房的登记管理，防范贷款风险的出现。

（二）加强科学管理和规范操作，提升人才水平

对于住房公积金管理中心而言，一定要严格按照《住房公积金管理条例》的要求和精神，加强内部管理和控制，提升监督和评价水平，提高贷款操作科学化程度，维护贷款过程的公正和公开。在管理方面，要千方百计的提升管理的层次和深度，努力规避管理风险，提高操作水平。要根据住房公积金管理委员会决策和管理中心运作的原则要求，对贷款操作过程中出现的违法、违规现象进行坚决的查处和处理。一定要严格遵循法律精神和制度要求，实现管理科学、制度到位和操作规范。同时，严格加强贷款、管理和操作的专业化人才队伍建设，要努力引进和培养一大批具备金融、法律、财务、会计等专业知识的优秀人才，构建高素质的人才队伍，实现住房公积金贷款风险的减少和贷款水平的飞跃。

（三）住房公积金贷款风险准备金提取方法的几点建议

1、根据贷款年限长短提取贷款风险准备金。一般而言，在其他条件相同时，贷款期限越长，出现违约的可能性越大，形成呆账、坏账等不良贷款的可能性也越大。因而每年末，建议对未到期贷款年限划分为5年以内、5-10年、10-20年、20-30年四个档次，对对应的贷款余额按1%、1.5%、2%、3%的比例提取贷款风险准备金。

2、参考金融企业将贷款划分为正常类、关注类、次级类、可疑类、损失类五类，将贷款风险准备金分为一般贷款风险准备金和专项贷款风险准备金。年末公积金中心根据逾期贷款记录和不良贷款明细台账及贷后检查情况，充分考虑借款人逾期情况、借款人收入状况发生重大变化、房屋变现价值等因素，将住房公积金贷款根据风险程度划分类别，正常类的仍按1%的比例提取一般贷款风险准备，对于可能存在风险的贷款根据不同风险程度确定合适的比例进行分类提取。

参考文献

[1] 马佳.浅谈住房公积金贷款风险成因及防范[J]. 现代经济信息. 2011（04）

[2] 崔虹.浅谈住房公积金贷款风险成因及防范措施[J]. 知识经济. 2009（04）