养老项目的盈利模式范文第1篇

计划生育政策导致家庭结构的转变，家庭养老功能正在逐步趋弱。然而，从各地方管理部门纷纷强调的“9073结构”（即90%的老人居家养老，7%的老人依托社区养老，3%的老人依靠专业机构养老）来看，居家养老在未来仍是主流。

国务院办公厅于2011年底印发《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》（下简称《规划》），其中指出，目前我国是世界上唯一老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。

面对巨大的市场潜力，受限购政策之苦已久的众多房地产开发商们仿佛发现了又一片蓝海，纷纷朝着养老地产进发。从万科、保利等行业龙头企业，到区域性开发商，大大小小的企业都在涉足养老地产。甚至一些医疗机构和保险公司，也开始凭借自身优势介入养老地产行业。

然而，这块诱人的蛋糕，吃起来却未必好消化。

“养老地产根本没有回报模式。”北京某房地产开发商告诉《英才》记者，之所以说养老地产的模式不成熟，因为并不是老人住进来就行，项目中所有的医疗系统、保健康复系统、医院等一整套配套设施都得跟上。

“所谓‘养老地产没有稳定的盈利模式’或‘看不出在哪能挣钱’，这是相比于过去房地产开发的‘大投入大产出’来说的，过去地产商抓住一个机会就能一夜暴富，但在养老地产领域，是没有这种可能的。”北京太阳城集团（下简称太阳城）总裁朱凤泊对《英才》记者说道。

而谈到养老地产的特点，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划总监、养老地产研究中心主任郝荣福向《英才》记者表示，养老地产与传统的住宅地产开发区别很大，住宅是一次性销售物业，与后期服务联系较弱。养老地产的本质类似于商业地产，注重后期运营，“在养老地产项目中，房地产公司应该是一个服务提供商或者运营商。”

卖房还是卖服务

养老服务包含许多方面，从《规划》来看，主要包括对健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，从基本的洗衣做饭到专业化程度较高的康复医疗，这显然已经超出了房地产开发的传统范围。

传统住宅地产的开发商进入养老地产行业，在养老服务经验上并没有优势。

“健康老人以自主生活为主，更多选择自娱自乐，一般服务是辅助的服务，比如做饭、洗衣、打扫卫生或者组织兴趣小组等。但是失能老人则必须由护理人员护理，而护理人员须由民政部持证考核，要有护理经验和护理技能，具体到如何给老人翻身、导尿。”朱凤泊认为，很多开发商不愿意做服务运营，或者在这个领域没有经验，因此做起来就亏了本。

而在郝荣福看来，具有专业能力的医疗机构与保险公司，其实更适合经营养老地产：“开发商转型，其实也要依托这些机构来完成经营。”

医疗机构在与房地产公司合作时，主要输出其在医疗领域的管理经验，具体的服务内容包括提供护理培训、简单的诊治、医护人员的派驻等方面。此类医疗机构的收费模式是，向养老地产经营方收取一定比例的服务费。

创富（北京）创业投资管理有限公司医疗基金合伙人徐天宏在谈到医疗机构进军养老地产的盈

利模式时，对《英才》记者表示：“医疗机构还是更看重‘地产’的概念，因为除和地产结合外，单凭医疗、养老盈利的机构还很少。很多医疗机构选择独立开发养老地产，项目资金则通过引入投资方来解决。”

像太阳城这样的地产企业，并不愿意与医疗机构合作。“养老地产的利润本来就不高，如果再在医疗服务上购买别人的服务，利润空间就更小了。”朱凤泊表示。

此外，险资与养老地产也打得火热。保险公司尤其是人寿保险公司坐拥丰富养老客户资源，可以通过险种的设计与养老地产高度结合，甚至可以实现养老地产与保险产品的捆绑式销售。

然而，中国保监会于今年7月下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，以规范运作“防止以养老项目名义建设和销售商品房，防范以自用项目名义投资不动产”。这在某种程度上反映出，此前的险资投资养老地产，或许更偏向于不动产开发，而不是服务。

盈利模式未知

种种迹象表明，无论经验丰富与否，单纯依靠服务来盈利，在当前国内养老地产领域并不成熟。收取养老服务费用的细水长流，难以在短期内填满前期开发项目资金的大水池，开发商往往面临巨大的资金压力。

“至少在目前的中国，通过老年人购买服务的盈利能力还是比较弱的。相比养老地产的建造、投入，短期看来盈利回报还是比较低的。”郝荣福说。

在如何平衡项目资金上，房地产公司各显神通。

当前市场上养老地产开发通常是通过销售和服务配比的方式，来实现项目资金的平衡。尽管各个养老项目中物业销售与持有的比例不尽相同，但物业销售确实对资金的回笼有着重要作用，也因此有声音质疑养老地产“只卖房、不养老”。

朱凤泊向《英才》记者介绍，太阳城项目是通过销售70%的物业、持有30%的物业来实现资金的平衡：“这是一种循环关系，开发商并没把利润拿走，而是用利润直接作为老人服务的持有型物业了，企业通过配套服务来实现最终的盈利。”

除了进行物业销售，有很多养老项目开发商，选择通过会员制或押金制的方式来实现资金的平衡。

所谓押金制，就是一开始入住养老机构交付一笔很高的押金；而会籍制，则是通过购买会籍来入住，而这个会籍一般是可转让的。押金或会籍费通常会按照不同养老服务标准，分成若干个档次，从几十万元到上百万元不等，开发商可借此达到回笼资金的目的。

但养老地产界对此模式也存在争议，比如这种模式导致了物业使用权和产权的分离。朱凤泊表示：“民政部门很快会出台一些政策对养老地产的发展进行规范，会员制、高额保证金，将不允许再这样做。”

养老项目的盈利模式范文第2篇

关键词：养老地产；养老产业；盈利模式

基金项目：2013年度辽宁省社会科学规划基金一般项目：辽宁人口老龄化与产业接续研究（项目编号：L13BJY031）

中图分类号：F293.3文献标识码：A

原标题：我国养老地产发展困境及应对策略

收录日期：2014年6月25日

我国正处于人口快速老龄化阶段，根据国务院办公厅2013年9月的数据显示，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.9亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。面临如此严峻的老龄化形势，民政部早在2012年7月印发《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》指出，要“积极支持民间资本参与发展老年生活服务、医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、金融和房地产等养老产业”。2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出“积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业。”如何解决养老问题已经成为当前关注的焦点，养老地产作为一种新型的养老产业模式备受关注，它以养老住宅为基础，以为老服务为核心，涵盖居住、医疗、保健、养生、餐饮、娱乐等内容的多功能养老支持体系，主要以企业投资为主，是企业针对中高端客户群体投资开发建立的一种老年综合社区，具备为老服务的功能，养老地产的发展有助于拓宽养老渠道。在当前鼓励民间资本进入养老产业发展养老地产意义重大。

一、我国养老地产发展存在的困境

在发展养老产业诸多政策引导下，众多知名房企纷纷涉足养老地产。但是，我国养老地产作为一种新兴产业，还处于起步阶段，大多数房地产企业在投资养老地产过程中存在着市场有效需求不足、盈利模式模糊不清、政策支持力度不够等困境。

（一）养老地产有效需求不足。目前，我国养老地产的潜在需求巨大，但实际有效的需求却严重不足。截至2010年底，我国养老床位总数约320.8万张，每1，000名老人中拥有床位数仅18张。据预测，“目前全国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年每年新增60岁以上老人600万人，其中有3%～5%需要进养老机构，据此测算，每年需要新增床位25万张，加上目前缺的300万张，未来五年需要建425万张床位，如果每套房按一个半老人算，需要建老年公寓283万套。”由此可见，我国养老地产的潜在需求巨大。然而，目前制约养老地产市场发展最大的困难是有效需求不足的问题。在我国，受传统家庭观念影响依旧存在，养儿防老以及家庭养老观念深重，儿孙绕膝和居家养老是很多老年人在晚年乐于选择的生活，同时，节俭的消费观念使老年人不愿意进老年公寓；另一个制约养老地产消费需求的因素是，老年人的消费能力不强，养老需求受到消费能力的制约。据审计署2012年公布的数据表明，2005年至2011年，我国企业职工养老金增长13.4%，由2005年的每人每月713.25元提高到2011年每人每月1，516.68元。2013年初，人社部预计2013年我国企业职工养老金将达到1，900元。但是，与养老地产较高的入住费用相比，我国大部分老年人支付能力依然十分有限，与老年公寓收费相比，部分老年人的较低收入依旧无法支付养老地产提供的老年服务。因此，改变老年人的消费观念和提升老年人的支付能力要同步进行。

（二）养老地产盈利模式模糊不清。目前，我国养老地产的盈利模式大致分为四类：一是“完全出售”模式，即房地产开发商将老年住宅产品完全销售出去，房屋产权被消费者买断。出售房屋产权如果不能享受土地优惠政策，将会导致开发商建设成本高，不利于养老地产开发；二是“长期持有型”模式，即只租不售，房地产开发商通过租赁的方式持有经营，消费者只享有老年住宅的使用权。这种模式是房地产开发商自持经营，但是需要侧重于后期的运营服务。长期持有经营不但要求有专业管理团队的服务支持，而且需要确保资金的稳定注入。同时，也意味着地产开发企业要承担所有运营管理的风险，在持有经营的过程中，存在管理服务要求高，资金回笼慢，资金注入难以保证等问题；三是“出售+持有”模式，即住宅销售与老年公寓长期持有运营相结合。“出售+持有”的简单组合，仍然存在运营资金持续注入问题；四是“会员制管理”模式，即销售会籍，采取会员制管理方式，通过出售长、短期会员卡维持运营。这种模式本质上是“出售+持有”模式，如果会费高昂，会使大部分老年消费群体望尘莫及。以上四种模式均存在一定的盈利风险，盈利模式不清晰，使社会资本进入养老地产的积极性不高。

（三）政策扶持力度不够。“养老地产带有一定的社会福利性质，因此政府的扶持政策对养老地产的发展至关重要。”尽管国家层面颁布了很多扶持养老地产的相关政策，但是一些具体的执行措施并未有细则，使养老地产的发展存在困难。具体来说，对养老地产的土地属性规定不够明确，相关法规政策不够完善。以往的政策偏重于扶持福利性养老机构，对于大部分养老地产的开发商来说，缺少足够的扶持与补助。对于养老地产的土地、税收、信贷等方面的具体规则没过多的涉及，只是简单地提出采取直接补助或贴息的方式支持民间资本投资建设专业化的养老服务设施。因此，在养老地产的政策方面，具体的政策扶持仍需要细化。

二、发展养老地产的应对策略

养老是社会问题，而地产是盈利性质的，两者结合必然会有一个融合的过程，在这一过程中会存在诸多的问题亟待解决，完善养老保障制度，形成养老地产产业链条，加大政策扶持力度，是发展养老地产的路径选择。

（一）转变传统养老观念，完善养老保障制度。随着我国经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，老年人有条件享有更好的、更舒适的养老环境。“中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市老年人中42.8%的人拥有储蓄存款。2010年我国老年人的退休总额达8，383亿元，到2020年时，将达到28，145亿元，到2030年，将增加到73，219亿元。”应尝试转变老年人传统的养老观念，提倡健康老龄化和积极老龄化，让更多的老年人拥有舒适的养老环境。与此同时，转变年轻人的观念，倡导“百善孝为先”，让更多的年轻人懂得孝顺，学会珍惜，向他们灌输“为老年人创造舒适的养老环境，提供优质的养老服务，让父母安度晚年”。通过转变年轻人的思想，进而改变老年人的生活状态，从而更好地增加养老地产市场的有效需求。通过完善我国养老保障制度，至少在一定程度上能够提高老年人的经济收入及其他养老服务津贴，加强老年人的支付能力，从而切实地解决部分老年人养老费用的支付问题。

（二）加强资源整合，形成养老产业链。“养老地产业需要出现强有力的企业集团，把握养老地产市场先机，创新养老地产盈利模式与发展模式。”作为企业投资型养老地产的开发商，盈利是其投资养老地产的最终目的。为此，应该加强资源整合，建立综合性的盈利模式，形成完整的养老产业链条。在运营管理上可以采取“老年住宅出售+养老地产持有经营+综合性产业运营”的盈利模式。通过出售一定比例的老年住宅可以回收相应的投资成本，避免因资金回笼慢而带来的运营风险；另一方面，部分持有经营满足老年人的养老需求，并在此基础上，使养老地产与其他行业相结合，实现盈利。首先，可以与幼儿教育或大学教育相结合，丰富老年人的精神生活，比如老年公寓附近可以建立幼儿园，小孩子朝气蓬勃，活泼可爱，会为正值暮年的老年人送去欢笑和快乐，减轻老年人的心理压力；其次，也可以将老年公寓建立在靠近大学的地方，实行老年人再学习，开一些益于老年人保健养生的课程，在丰富老年人精神生活的同时，也有益于老年人身心健康；最后，养老地产也可以与老年医疗、保险等诸多行业相结合，从而更好地整合资源，形成完整的养老产业链条，降低开发商的投资风险，推动养老地产的发展，实现最终盈利的目标。

（三）加大政策支持力度，不断细化实施细则。发挥市场机制的基础性作用，加大国家对养老地产的土地、财税、信贷政策。重视养老地产发展的同时，要明确养老地产的土地属性，制定详细且有针对性的财税优惠、信贷支持等政策。国务院办公厅2011年12月印发的《关于社会养老服务体系建设规划》中指出“通过用地保障、信贷支持、补助信息和政府采购等多种形式，积极引导和鼓励企业参与养老服务设施的建设、运营和管理。”其次，严格规范养老地产的行业标准，建立养老服务评估制度。建立养老地产市场准入、退出与监管机制，严格执法，规范养老地产市场行为。一定要做到高标准、严要求，只有这样，才能真正为养老地产的发展提供良好的发展环境。再次，要对养老服务的对象、养老地产的服务质量进行评估，不断提高养老地产自身的养老服务水平，切实掌握养老地产市场的动态，更好地应对发展中的困难与挑战。最后，制定养老地产系统开发运营的扶持政策，推动养老地产健康发展。一方面找到养老与地产结合的盈利点，让地产运营更好地适应养老产业市场的实际情形；另一方面对于明确养老地产的运营模式要给予足够的人才支持与资金支持。与此同时，基于我国养老地产的发展现状，可以通过学习并借鉴国外先进的养老地产管理经验，“洋为中用”，实现我国养老地产市场持续健康地发展。

主要参考文献：

［1］韩宇明.企业职工养老金提10%［N］.新京报，2013.1.26.

［2］任宏，高雅琦.养老地产的发展瓶颈与需求释放［J］.城乡建设，2013.8.

养老项目的盈利模式范文第3篇

杭州是一个宜居的城市，也是一个适合老年人养老的城市，同时，杭州还是最早开始对养老地产摸索的城市之一。

杭州富阳是养老公寓发展较快的区域。最著名的当数“金色年华”，位于之江旅游度假区转塘金家岭。由浙江省马寅初人口福利基金会下属的浙江银发事业发展中心建设和经营，享受国家发改委重点项目引导基金扶持，被列为浙江省养老机构设施重点示范项目之一。

据了解，“金色年华”推出的养老模式主要有三种：居家服务式公寓、养生公寓和酒店式度假公寓。“金色年华”主推的居家服务式公寓，全部精装修，由多位生活管家和健康管家为老人提供全天候服务，支付45万到50万元，即可居住50年，享受养老服务。

而杭州社会养老与商品地产首次结合的尝试，来自绿城集团在临平的商品房项目——绿城·蓝庭。这也是目前杭州硬件配套最为成熟的养老社区之一。

颐养公寓是绿城·蓝庭试水养老概念的一个组团。颐养公寓共计10层，一、二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心。三、四层为护理院。五层以上则是老年公寓。

据绿城·蓝庭总经理董晖称，目前颐养公寓已经入住80多位老年人。护理院的床位费为1500元/月，护理费1200元/月，可以使用医保，老人只需要自己支付300元/月。“1800元/月的费用非常便宜，所以护理院60个床位经常排队等候。”董晖说。

万科位于余杭区的良渚文化村项目也有养老地产推出。除了绿城和万科外，杭州本土的开发商也和养老公寓“打球”。比如金成集团在余杭径山的项目，以及华元房产在临安打造的云溪竹境项目，也针对老年人的需求，配套一些医疗健康设施，有点养老公寓的概念，但并不仅仅面向老年人销售，仅停留在“泛老年公寓”的阶段。

随着中国老龄化人口的快速增长，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性需求”，各大房企及险资纷纷试水，但具体的商业开发模式仍处于探索阶段。

业内人士指出，尽管杭州以养老为概念的项目很多，但大多数没有形成成熟的产业模式，多数靠政府拨款或开发商扶持而得以维持。由于缺乏产业自我循环的能力，难以实现可持续发展，称之为“养老地产”尚缺乏基础。

养老地产面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰

那么，目前国内的养老地产还处于什么阶段呢？上海亲和源是目前国内最大的致力于养老的机构，其副总经理王波分析：“对于养老地产，目前一方面国家政策不清晰，另一方面企业的管理、运营模式也不清晰，所以处于比较混乱的阶段。”

上海学汇建筑设计有限公司副总建筑师张喆认为，现在养老地产总体比较火，不少是采用和旅游地产相结合的做法，比如位于三亚的一些养老公寓。值得注意的是，旅游地产在我国本身就是一个缺乏规范的市场，而旅游项目一旦打出养老的旗号，更是增添诸多难以规范的地方。

此外，目前国内的养老地产面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。绿城集团副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰称，对于养老公寓的盈利模式，大家都“交学费”摸索。先来算一笔账，以绿城·蓝庭为例，共有86套养老公寓和30套护理院，而总投入为1.08亿元，大约每套成本为93万元，护理院收费最高，一套房全年收费也仅数万元，如果仅靠收服务费维持，根本不可能实现盈利。

目前，中国养老地产领域的榜样还未出现。政策未明的前提下，民间资本为了尽量有盈利，不约而同地优先考虑高端市场。

冯雨峰称，养老公寓第一批客户往往是企业老板、退休干部或大学教授，“他们具备购买的资金，而且思想观念相对开放，对养老公寓的接受度较高”。而戴德梁行的问卷调查结果显示，中高收入的老人希望与子女同住的只占很少的比例，他们是试水养老地产开发商的首个目标群体。

为了解决养老地产的发展瓶颈，绿城推出了全新的“学院式养老”模式，企图通过这种新模式，吸引老年人为了读书而入住。“这个项目最大的特点是学院式养老，将设有老年大学，占地2万多平方米，能容纳8000位老人。”绿城直接负责该项目的冯雨峰称。

2013年7月27日，绿城乌镇雅园示范区正式开园。白墙黛瓦，典雅回廊，这里的每个建筑细节，无不透出中国古典建筑的含蓄、飘逸。这个主打“学院式养老”、位于乌镇国际健康生态产业园内的养老项目引起了社会的极大关注。业内人士惊叹：“养老业迎来了‘休闲时代’。”

“这将是我们全新生活的开始。”在购房合同上签完字，退休前是一名医生的何女士和爱人相视一笑。决定入住前，她已对绿城乌镇雅园及产业园进行了细细的考察，这里的配套让她很满意：想去活动下筋骨，可以去功能齐全的体育馆、舞蹈教室、手工教室；想和志同道合的老朋友休闲娱乐一下，就去生理疗养室、茶吧。

“正式住进来后，我还想发挥余热，教老年人瑜伽和经络保健操！”生性活泼的何女士坦言，她要将年轻时没时间做的事情补回来。

还有一些开发商试图通过输出管理来盈利。比如，亲和源曾给万科幸福汇输出养老管理服务，而绿城也在和海宁的一个养老项目合作，试图通过管理服务的输出，不仅能盈利，而且能另辟“试验田”，得到经验后服务自己的项目。

警惕有的开发商以养老地产之名，行圈地炒楼之实

近日，国务院出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。《意见》明确指出，要通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，充分发挥社会力量的主体作用，满足多样化养老需求。专家指出，此次意见的出台正式表明了养老模式由单一的政府主体走向“政府主导、社会布局”的多元主体，对养老产业的发展是极大的助推力。但在民间资本热炒养老概念的同时，要警惕有的开发商以养老地产之名，行圈地炒楼之实。

放开民资进入、鼓励企业成为社会养老主体等，宏观政策的利好激发了房地产企业进军养老地产的决心。包括万科、保利、华润等房地产行业龙头，以及中国平安、中国人寿、泰康人寿等保险资金在内的多家企业已经在全国范围内大力开发“养老地产”。

今年3月，民政部副部长窦玉沛就提出：“到2015年，养老床位要达到每千名老人30张，城市社区为老人服务覆盖率要达到100%，农村达到50%。”从实际市场需求来看，养老地产仍然面临着巨大的发展空间。

但是，此前国土资源部针对30多个养老项目用地的调查显示，个别养老用地存在偏离养老产业领域发展的倾向。房地产业内人士表示，很多开发商打着“养老地产”的名义，低价拿地，实际上仍然在做普通住宅，只是搭配少量养老服务设施。有的甚至仅仅包装一个“养老房产”概念作为拿地的策略。

“养老地产到底怎么做，按什么标准做，没有现成经验，也没有统一的标准，有的企业只是宣称要做养老项目，圈了地之后盖的仍是商品房。”一位国企开发商直言指出。

中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐钧对此表示，为了避免养老地产成为房地产泡沫的延续，下一步需要政府层面结合“养老地产”的特点出台相关土地供应政策及规范措施。

民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付也指出，本次《意见》针对养老产业提出了一些新的有针对性和操作性的政策措施，其中就包括了完善土地供应的政策，要求各地落实好将各类养老服务设施建设用地，纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。

养老项目的盈利模式范文第4篇

我国作为一个老龄化正在加剧的国家，关注老人这一社会群体愈发重要，而养老问题也变得更加贴切人民生活，探究如何养老已经成为社会发展的必要趋势。从传统的养老到现在的养老模式，对养老模式的研究，对于一个国家的长期稳定与持久发展也就变得尤为必要。我国农村养老的财政资金出现巨大的缺口，对于我国农村养老入不敷出，背负了巨大的财政压力。因此，对于政府而言，急需寻找到一种缓解财政资金压力的途径。PPP模式的筹资方式和管理方式，迎合了政府的需求，同时也符合当展的要求。

PPP模式是指以某一特定项目为对象，通过公共部门与私人部门之间相互合作、共担风险、共享收益从而实现双赢或多赢的一种现代融资模式。在共赢的理念下，PPP通过政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与私人部门的民间资金、技术创新和管理效率相结合，从而使双方的合作产生“1+1>2”的效果。农村养老保障具有纯公共产品的属性，农村的社会基本养老保险更是一种区域性质的公共产品，其属性是在政府现有财力约束的特定条件下产生的。因此，从长远看，农村基本社会养老保障应由国家和集体为主体来提供，并坚持政府主导原则。但是政府主导原则不等于无条件地优于市场原则，因此要求在坚持政府主导及引导的原则下充分发挥市场的作用，引入企业和个人的资金，不但有助于解决资金的短缺问题，按在一定程度上也会减少“搭便车”现象。除此之外，PPP模式农村养老，政府、企业与个人共同出资缴费，发挥了财政调节稳定经济的职能和福利职能，使得社会更加公平、稳定和和谐。

过研究该项目，进而充实PPP模式的实践运用与完善农村养老的管理模式。不但解决我国农村养老资金的缺口问题，而且会注入更多的民资基本，从而提高农村养老水平。养老保障作为准公共商品，以政府全权代办不仅加重了财政压力，也降低了市场效率。而完全交由具有逐利性的市场则难以体现其保障社会公平的作用。因此通过将PPP模式引入农村养老，为政府减轻财政负担，为企业提供新的投资方向，为农村老人提供养老保障，有助于实现社会稳定、公平和发展。

二、我国农村养老现状分析及存在问题

我国人口老龄化发展趋势加剧。我国人口基数大，人口老龄化速度快，农村地区尤为严重。从横向看，尽管中国人口老龄化程度在世界范围内并不算严重，但从纵向看，我们面临着人口老龄化速度快，并呈高龄化发展的趋势。农村人口老龄化带来了高抚养比。农村人口老龄化速度加快的结果直接导致了农村老龄人口抚养比的不断提高。农村“空巢老人”数量增多，传统的家庭养老模式面临挑战。由于城市化进程加快，大量农村青壮年劳动力进入城市工作，传统的家庭养老模式受到冲击。

我国农村养老制度不健全，养老现状堪忧。十八大报告在加强社会建设中紧密围绕保障和改善民生的重点，从多个问题、多种角度进行了深刻阐述，把“老有所养”列为改善民生，加强社会建设“五个有”的主要内容之一，但在现实的农村养老问题尚存在诸多有待改善的问题。农村社会保障资金缺乏。我国农村社会养老保险主要集中在社会保障资金筹集、使用，养老基金投资运营方式和现收现付制与积累制选择等方面，在这方面财力投入有限。据调查资料显示，占总人口70%左右的农民的社会保障支出仅占全国社会保障支出的12%左右，而占总人口30%左右的城镇居民的社会保障支出却占全国社会保障支出的88%左右。农村养老服务设备缺乏，娱乐生活单调。老年人的身体素质较差，特别是空巢老人，患病率高达75%。农村一些子女养老观念差，法律意识淡薄，敬老爱老氛围不浓厚。当今社会，相当一部分人养老观念淡薄，把老年人不当“财富”，而当“包袱”，老年人在自身合法权益受到侵犯时也不懂用法律手段进行维权，更加不利于提高我国农村的养老水平。

我国现行的传统养老院模式难以提高农村老人的养老水平。就我国目前的养老院而言，私人养老院费用昂贵，公立养老院严重不足，家庭养老问题诸多。住不起、住不进、住哪里，正成为农村老年人的养老心病。首先，民营养老院环境好，但价位高――住不起。以北京地区的爱慕家养老院为例，据里面的工作人员透露，一个样板标准间（内置两张席梦思床、一个柜台，一台固定电话、一个紧急感应器、壁挂电视、空调、卫生间、阳台等），一个月要5000多元，还不包括吃。其次，公办养老院床位紧张――住不进。北京市现有的养老服务床位不到4万张，只占60岁以上老人数的1.8%，而在发达国家这个比例达到5%至7%。我国现在在农村建立的公办养老院数量及其有限，根本无法满足农村的养老需求。

三、PPP模式农村养老具体应用

采用系统分析的定性分析法，主要目的是对PPP模式农村养老这一系统作出科学合理的绩效评价，评估这一运营制度下的农村养老带来的社会效益，这是支撑PPP模式运营下去的核心依据所在。引进GCC要素系统原则，将PPP模式农村养老视为一个系统，则该系统了包含三个基本要素：政府、企业和农村居民。对PPP模式农村养老做出合理的绩效评价，我们需要分别针对其三个基本要素做出各自的绩效评价，最后汇总得出综合绩效评价，即PPP模式农村养老带来的社会效益。

政府PPP农村养老职能。政府要高度重视农村养老的问题，加大财政的投资和补助，确保农村养老的资金安全性。规范农村养老保险金的使用和管理，建立科学、健全的信息管理系统，提高养老金的信息化管理水平。采取对养老金使用管理的各个环节的不定期检查，确保农村养老金的合理使用。

政府通过公开招标等方式，确定有能力提供农村养老服务的私人企业，并对企业实行合同制管理，有利于提高准公共商品的供给质量；PPP模式下的农村养老，其筹资渠道呈现出多元化趋势。相比传统的公办养老模式，这有利于减轻政府的财政负担，提高财政资金的使用效率和效益。加强宏观监控职能，为最低收入者提供保障。政府对养老保险基金不进行直接干预，而只负责宏观调控以及对各养老保险基金管理公司进行监督协调。此外政府还为社会的低收入者给予财政补贴，提供基本保障。

企业PPP农村养老职能。私人养老金管理公司参与管理运营，私人股份公司向政府注册后，立养老基金管理公司金融机构，承担收缴保费、管理个人账户、基金投资运营、发放养老金等管理工作。除此之外，从中短期运营角度分析，由于在农村建立养老院能就地雇用廉价的农村劳动力，一定程度上减少企业运营成本，且PPP模式农村养老院运营实行政府与企业风险共担、盈利归企业所有的管理机制，故企业不会有亏损的风险，以此免除企业的后顾之忧，并有可能实行盈利；从长期运营角度分析，企业倘若在前期能实现盈利，将盈利积少成多，并转作企业资本，有利于从事PPP模式下政府应允的其他营利性市场业务，凭借政府给予的优惠政策取得市场竞争优势，从而实现更大的盈利。

农村居民PPP农村养老职能。农村养老居民通过现金或非现金等灵活的缴费方式交纳部分养老费用后，“就地养老”，能享受更高质量的养老服务，真正实现“老有所养”的舒心和温暖；除此之外，PPP模式农村养老院的建立与运营需要雇佣一定数量的服务人员，而这恰好为农村地区的剩余劳动力提供更多的工作机会，提高农村居民的就业率，从而提高农村居民的收入水平，缩小城乡差距，促进社会公平。

四、结论与建议

结合我国农村养老的现状及存在的问题，并经过PPP模式农村养老定性分析，得出以下结论。

筹资环节，PPP模式农村养老从包括政府转移支付、农民个人缴费、私人企业投资以及社会慈善机构捐助等筹资渠道筹集资金；从资金形式上看，不仅有现金缴费方式，农民也可以用农产品换养老、土地换养老等，以非现金方式灵活缴费。管理环节，在PPP模式的运营方式下，政府将农村养老服务“外包”给私人企业，并按企业的服务质量给予相应报酬。由此相当于政府利用经济手段督促私人企业保质保量地为农村居民提供养老服务，不断提高管理的科学性与效益性。监管环节，PPP模式下的养老新设养老资金统一账户，全面负责养老金的收支。

于政府而言，PPP模式农村养老有利于减轻政府的财政负担，同时也能提高政府财政资金用于农村养老服务的使用效率和效益；与个人而言，有利于在提高农村老人的养老水平，同时在农村当地提供更多的就业机会，创造新的消费增长点，最终缩小城乡差距；于企业而言企业投资于农村养老，亏损时由政府予以财政补贴，盈利时此些盈利所有权归于企业，从长期来看企业实现了一定的资本积累后还能从事政府的捆绑业务，实现更多的盈利；于社会而言，有助于解决农村要的资金短缺，并且有利于实现社会公平和稳定，实现经济健康发展与繁荣。基于以上分析和结论，提出以下的建议。

第一，政府加大扶持力度，强调政府的责任与增加经费投入，政府不仅增加财政投入，用于养老机构的规划与立项、土地征用、基建等方面，还给予税收等政策优惠予以扶持。同时设立专项进行补贴，鼓励更多的社工、护理等专业人士服务老人。相关部门建立统一的规范约束，加大对养老机构的监管力度，实行分级化服务，以促进良性发展。

养老项目的盈利模式范文第5篇

在当前，养老院仍是我国养老服务的主要提供形式。现阶段中国养老院的经营模式仍以下述三种为主:国营养老服务机构、集体所有养老服务机构、民办养老服务机构。其中前两种在我国目前的养老模式中仍占主导，但民办养老机构的发展速度在现阶段也在加快。目前，国内养老院的数量和质量还远远不能适应现人口老龄化所带来的压力。“承包”和“委托经营”是目前我国养老院最主要的两种模式。承包模式覆盖面最广。即由政府建设，后交由民间机构承包，在交纳承包费用后，自负盈亏。在该模式下，政府收房租赚钱，承包者每月向政府缴纳与市场均价相当的租金，房租之外自负盈亏;后一种模式则是由政府通过招投标，委托民间机构管理，并按合同支付管理费。政府向养老院支付包括员工工资、运营等在内的各项经费，养老院获得全年收入中一定比例的管理费。除财务管理，基层政府机构还负责对养老院的服务进行监督和评估。

二、现阶段我国养老服务模式存在的弊端

1现有模式与传统养老观念的冲突

基于成本等多因素的考量，目前的养老院多远离城市的主要生活区，一般都地处偏远、人口密度较小的郊区地区。首先，老人居住其中，往往远离子女，再加上传统养老观念的影响，在情感上老人非常不情愿住进养老院。其次，由于距离所限，养老院处于郊区，子女工作多在城市的中心地带，子女探望老人极不方便，子女经常性地探望老人难以实现，造成亲情的疏远，老人存在感缺失。此外，在这种情况下，子女也难以随时关注到老人的身心健康的时时动态，对老人的关怀不足，也不利于他们安享晚年。

2养老服务提供能力的供需未能很好的协调

现阶段，公立养老院由于百姓较为信赖且价格较为便宜，并且能够提供较正规的服务，往往一床难求，而私立养老院由于价格较高且质量良莠不齐，百姓缺乏信赖，而需求不足。此外，私立养老院间也存在着非常明显的差异性。一些拥有良好养老环境和优质服务的私立养老院价格昂贵，一般家庭难以承受。而另外一些私立养老院则只能够保证老年的一般吃饭住宿问题，不能够提供良好的养老环境和休闲设施，此外有的私立养老院也缺乏基本的医疗保健服务条件，服务质量难以令人满意。上述两种情况也加剧了养老服务能力提供的供需不协调。

3现有模式下各方的利益和积极性难以调和

在现有的养老经营模式下，若以承包为主，则政府方面为了把风险转嫁，只管收钱。机构自负盈亏，只能想办法赚钱。政府缺乏对养老院的后续投资、经营和质量监督，没有体现政府的责任和指导的义务，难以提供优质的养老服务，在“委托”模式下，机构没有利润的驱使，故缺乏经营热情。受委托方难以盈利，政府未适当地将包括房租补贴在内的盈利部分反哺，不利于提高服务水平或降低收费，真正惠及入住的老人。

三、新型养老服务模式的探讨