规划土地用途调整方案范文第1篇

进一步加强国有存量土地资产管理，规范对土地使用者因改变用途、利用现状和容积率等土地使用条件，涉及土地资产的补充处置，维护土地市场公开公平公正的交易规则，实现政府的土地收益权，促进廉政建设。

（一）全面实行经营性土地公开交易，完善市场配置机制。

凡商业、旅游、娱乐、金融、办公、房地产开发等经营性用地，坚持以招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权。对于原工业、仓储、市政公用、交通、教育医疗等非经营性用地，按照规划须改变为经营性用地的也必须实行公开交易。全面实行建设用地有偿使用制度，包括行政机关事业单位盈利性的非自用办公用房，街道社区居委会盈利性的对外服务用房，均要按照出让方式供地。

（二）维护土地供地条件的严肃性，防止产生新的不公平竞争。

根据法律法规规定，建设单位使用国有土地，必须按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定执行。国有土地使用权的供地条件具有法律严肃性，约定的各项规划条件和用地范围不应随意调整。除政府要求改变土地利用规划条件之外，都不得改变原批准的土地利用规划条件。确需改变土地用途、容积率的必须经原出让方和规划部门同意，依法报经市、县级市人民政府批准，并按规定补缴不同用途和容积率的土地差价。

（三）建设项目规划调整产生土地增值收益归政府，防止国有土地资产流失。

因规划条件调整产生的土地增值属于级差地租，归地方政府所有，防止土地使用者通过改变土地用途和容积率等非正当途径获取额外利益，导致国有土地资产流失。

二、适用范围

国有存量建设用地，包括经营性和非经营性的划拨或出让国

有土地使用权。主要指下列五种情形：

（一）原为国有存量经营性用地，须进行翻扩建，改变原土地利用状况和提高土地利用率的

（二）原国有存量非经营性土地，保持工业或其他非经营性用途不变，须进行转让、翻扩建的

（三）原国有存量工业用地、公益事业用地、机关办公用地等非经营性土地，利用原有建筑物现状，暂时不进行翻扩建，但实际用途转变为经营性用途的

（四）协议出让的土地，通过公开交易取得的土地，调整规划利用条件的

（五）涉及法院裁定协助执行、企业抵债、拍卖行拍卖的土地。

三、处置方式

根据上述不同情形，对土地资产确定不同的补充处置方式：

（一）经营性土地翻扩建的若宗地未纳入政府统一规划改造范围，经县级市以上人民政府批准后，土地使用者才可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金。若宗地已纳入政府统一规划改造范围，且土地使用者能按照政府统一规划要求改造的经县级市以上人民政府批准后，土地使用者可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金；若土地使用者不能按照政府统一规划要求改造的将由政府优先收购储备，实行公开交易。

（二）非经营性土地翻扩建的若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质相一致的经县级市以上人民政府批准后，土地使用者可以进行翻建，不再补缴土地出让金；若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质不一致的且城市总体规划确定的用地性质为商业、旅游、房地产开发等经营性用途的则土地使用者不得进行翻扩建，将由政府优先收购储备，实行公开交易。

（三）利用现有建筑改变土地用途的必须经规划和国土部门批准，不得擅自改变土地用途。

对于在年7月我市实行土地公开交易制度以前已改变土地用途，并经规划部门批准的土地使用者可申请完善相应手续，一次性补缴土地出让金后调整土地用途。

对于经营性土地公开交易制度实行以前已改变土地用途，且土地使用者未申请一次性补缴土地出让金的以及经营性土地公开交易制度实行以后改变土地用途的若是行政划拨土地，则按照《省政府办公厅转发省国土管理局等部门关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取年租金的请示的通知》政办发[]50号精神，根据规划批准意见，按年度收取改变用途土地年租金；若是出让土地，则按年度收取土地收益。采取交付土地年租金或年度土地收益的土地使用权登记原用途不变。

（四）司法裁决、项权利实现、拍卖行拍卖等引起的土地使用权转让，若宗地已纳入规划改造范围，维护权利人合法权益的前提下，政府可以依法收购。涉及改变土地批准用途的按照本意见相关条款执行。

五原协议出让土地、公开交易的经营性用地，改变原出让约定的规划条件的报经县级市以上人民政府批准后，根据新规划条件，按市场价格向政府补缴土地出让金。

四、程序和要求

根据各种情况及相应处置方式，按以下程序办理相关手续：

（一）涉及国有存量经营性土地提高容积率的项目。

1规划方案的审核批准。规划部门受理土地使用者申报的规划方案，审核并报经政府批准后，书面函告国土部门。

2国土部门根据规划部门函告，对土地容积率提高需补缴地价的项目，书面函告发改、建设、房管部门，并同时根据规划审定的具体方案，核定补充土地处置意见，报经政府批准，补缴土地出让金后，再次书面告知发改委、规划、建设、房管部门。

3土地使用者到发改委办理项目备案或核准手续后，向规划部门申领《建设工程规划许可证》进入正常基建程序。

（二）涉及国有存量经营性土地改变原批准用途的项目。

规划方案审核批准前，国土、发改、规划等部门进行会办，会办，意见报经政府批准后按照上款的程序进行。

（三）司法裁决、项权利实现、委托拍卖行拍卖等涉及土地使用权转让的项目。对土地权属不合法、土地实际用途和批准用途不一致，以及国有划拨土地、集体土地使用权等，法律法规明确不符合土地转让条件的应在裁决、处置、拍卖前先完善法定土地手续；确因债权处置需要，须在完善法定土地手续前裁决、处置、拍卖的应按土地管理法律法规的要求处置，依法完善土地手续，维护债权人的合法权利。

五、补缴地价

对于经营性土地，具体处置时应根据调整原因、时间、幅度和规划用途、土地性质等因素按市场价确定地价补差。对于须补缴土地出让金的经营性用地，原则上以规划方案批准时间为同一时点，对照新旧不同的规划条件土地评估差价，作为地价调整和补缴土地收益的基数。

（一）容积率改变的根据具体情况相应调整土地出让金。

1超过土地出让合同约定的容积率，或超过原出让时规划部门批准容积率的根据评估差价补缴土地出让金。

2自行降低土地出让合同约定的容积率或原规划部门批准容积率的土地出让金不作调整。

3由于政府基础设施建设等客观因素影响原批准的容积率不能实施，以及政府要求降低容积率的根据评估差价可以相应调整出让金。

4定销商品房项目用地容积率改变的按原出让公告确定的房价、成交楼面地价以及调整容积率后的楼面地价，相应调整土地出让金。

（二）土地用途调整的按照评估差额全额补缴土地出让金。

（三）行政划拨方式取得的经营性土地进行翻扩建的根据原利用现状补办出让手续，按照规定比例收取原利用现状下的土地出让金，此基础上按照规划调整的具体情况，由土地使用者全额补缴土地出让金。

（四）利用原建筑物将土地改变为经营性用途的年7月前已发生的土地使用者可申请一次性补缴土地出让金。划拨土地依据经营性用地市场评估地价按规定比例补缴土地出让金；出让土地按照不同用途评估的差额补缴土地出让金。

年7月前已改变用途，但未申请一次性补缴土地出让金的以及土地公开交易制度实施以后改变用途的划拨土地按照市政府公布的改变用途年租金标准征收，出让土地则根据不同用途评估地价差额，还原折算成每年土地收益，逐年征收。

六、转让条件

根据《土地管理法》城市房地产管理法》及国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》国发[]15号文件规定，

土地使用权转让必须符合以下条件：

（一）出让土地使用权必须依法转让，划拨土地使用权未经县级市以上人民政府批准，不得擅自转让。

（二）缴清土地出让金，领取土地使用证。涉及改变土地规划条件，进行土地资产补充处置的还需提供土地完善手续的证明。

（三）按照出让合同约定进行投资开发，完成投资总额的25％以上不含土地出让金

（四）已经建有房屋转让时，应当持有变更后房屋所有权证书。

（五）工业用地依法转让后需续建或新建厂房的受让方须提供新的立项批复和规划意见。

（六）凡土地使用权转让，须经具备土地评估资质的评估机构进行评估。转让双方应如实申报成交地价，低于市场评估地价20％以上的政府实行优先收购。

城市房地产管理法》等法律法规明确禁止转让的土地使用权不得转让。土地使用权转让后，必须按照国家和省有关规定缴纳相关税费后办理土地登记手续。

经营性土地分割转让的转让后土地使用者必须按照原整体规划方案建设开发。

规范以土地资产为股权的转让行为，对取得土地使用权超过2年未开发的土地资产，不得以股权转让方式转让土地使用权，政府将依法收回。

七、土地登记

（一）进一步细化土地登记。除根据现行土地分类和登记规程，土地使用证还须根据出让合同或补充处置意见载明具体的规划利用条件。

（二）严格土地证书查验制度。初始发放土地使用证时，要根据出让合同约定的项目建成时间，注明土地证的有效期限。有效期内，建设项目竣工验收通过后，换发土地使用证。超过有效期限的土地使用者必须向国土部门提交书面说明和延期申请。

（三）土地分割转让实行许可制度。除在土地公开交易公告中明确可分割销售以外，对于宾馆包括公寓式酒店超市、各类交易市场、经营性的物流用地原则上不得进行分割销售。对于经营性的打工楼、文体、教育、科研、医疗卫生、福利院、养老院、艺术馆、博物馆等项目用地，不得进行分割转让。

（四）对改变土地利用规划条件的项目，未完善土地手续、补缴土地出让金前，不办理土地抵押、变更和分割登记手续。

八、建立协调机制

加强国有存量土地资产管理，规范对改变土地利用条件涉及土地资产处置，涉及各有关部门的管理职能，需要部门之间加强沟通协调，完善配套措施，健全工作规程，规范申报和流转程序，便于在项目实施前完成土地资产处置，维护土地市场和房地产市场的良好秩序。

（一）建立沟通协调机制。发改、规划、国土、建设、房管等相关部门，规划选址、规划方案审批、建设项目备案和核准、用地审核、销售许可等各个环节，要各司其职，密切合作，采取

通过相关事项书面告知和会办等形式，加强信息沟通协调，确保部门各自职责到位。

（二）规范土地评估行为。土地资产的处置及转让，都须经具备土地评估资质的评估机构进行土地评估，涉及上缴政府土地出让金和土地收益的应由一级资质的评估机构评估。国土部门要进一步加强对土地评估机构的管理和监督。

（三）规范开工报建程序。改变土地利用条件的开工报建项目未取得规划和土地部门批准手续的不予发放《建设工程施工许可证》

（四）严格房屋销售制度。土地开发使用单位申请办理预售许可证或销售许可证时，必须提供国有土地使用证；涉及用途调整和改变利用条件的还需提供土地完善手续的材料。

（五）严格项目竣工验收制度。项目竣工后，规划、国土部门进行各自单项验收时，对土地用途、容积率等指标要严格审核，符合规划和土地利用条件的房管、国土部门方可办理房产证和土地分割登记手续。

规划土地用途调整方案范文第2篇

本文对土地利用总规划修改（以下简称“规划修改”）进行综合研究，以科学的发展观为统领，坚持规划修改后建设用地总规模不突破，耕地不减少的原则，在避让基本农田保护区，促进生态环境保护与建设的前提下，对规划建设用地布局进行调整。重点分析当前规划修改涉及的主要内容，运用个别案例展现规划修改四个方面，并从耕地、基本农田、建设用地、生态用地等几方面评估规划修改对规划实施的影响，最终保障规划修改的科学性、可行性。

关键词：规划修改指标布局

中图分类号：U412文献标识码： A

一、规划修改的指导思想、原则及目标

（一）指导思想

围绕保护资源和保障发展目标，认真贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，以耕地保护为重点，严格执行耕地占补平衡制度，并满足合理的建设用地需求，强化土地用途管制，促进节约集约用地，有效参与宏观调控，提高规划的科学性和权威性。规划修改严格落实上级下达的指标，对规划的用地结构和空间布局进行局部修改，推进土地的集约节约利用和优化配置，使得规划能更好的服务于社会经济发展。

（二）原则

1.总量平衡原则

规划修改方案编制过程中不突破规划约束性调控指标，确需突破的，应先通过上级规划修改进行统筹平衡。规划修改在不突破规划约束性指标的前提下，对允许建设区、有条件建设区和限制建设区进行布局调整。

2.空间管制原则

规划修改方案在确保允许建设区面积不增加的前提下，对城乡建设用地规模边界和扩展边界进行调整，不改变城乡建设用地禁建边界，不占用土地整治项目区、高标准基本农田建设区。

3.保护耕地原则

规划修改方案以保护耕地和基本农田为前提，尽量不占或少占耕地，避让基本农田，确保耕地保有量和基本农田保护任务目标的实现。

4.节约集约原则

贯彻资源利用节约优先战略，最大限度提高各类用地节约集约利用水平。规划修改涉及的用地标准，严格落实节约集约用地的相关要求，准入条件和行业用地标准等。

5.改善生态原则

按照保护优先、兼顾治理的要求，注重土地资源保护和生态环境综合治理，避让生态环境安全控制区和风景旅游用地区，确保具有重要生态功能的基础性生态用地比重不降低，促进土地资源的可持续利用。

6.公众参与的原则

规划修改方案的制定在相关部门的共同参与下开展，广泛听取规划修改涉及区域社会各界的意见，采纳合理性建议，并对规划修改方案进行充分听证、论证，提高规划修改方案的可行性与可操作性。

（三）目标

1.优化建设用地布局，保障科学发展用地

通过规划修改，优化各类建设用地布局，修改规划建设用地实施时序，有效保障重点区域和重点项目用地，促进经济社会全面协调可持续发展。

2.统筹城乡土地利用，促进节约集约用地

通过规划修改，统筹城乡和区域土地利用，科学安排生产、生活和生态用地，引导城乡建设用地集聚布局，促进各类产业规模和节约集约用地。

3.完善规划实施管理，强化土地宏观调控

通过规划修改，完善土地利用结构和布局，提高土地用途管制和建设用地空间管制对经济社会发展的适应程度，保持规划的现势性，提高土地管理参与宏观调控的针对性和有效性。

二、规划修改方案

1.规划调控指标修改

以某县规划修改为例，规划建设用地调入地块均避让了基本农田保护区，规划建设用地的调出地块大于建设用地调入地块，以保证城乡建设用地总规模不增加。

规划建设用地调入296.5188公顷，共64个地块，分布在八宝镇、八棵树镇、金沟子镇、靠山镇、老城街道、莲花镇、庆云镇、新城街道、兴开街道、业民镇、中固镇等；规划建设用地调出334.0762公顷，共567个地块，分布在八棵树镇、金沟子镇、李家台乡、莲花镇、庆云镇、兴开街道、业民镇、中固镇、城东乡、上肥地满族乡、林丰满族乡等。

2.土地利用结构修改

（1）调入地块

规划建设用地调入地块296.5188公顷，占用农用地288.0729公顷，其中耕地266.8880公顷，园地7.0306公顷，林地6.7786公顷，其他农用地7.3757公顷；其他土地5.9475公顷，其中自然保留地4.5906公顷，水域1.3569公顷；建设用地2.4984公顷，其中城镇工矿用地0.0344公顷，农村居民点1.1487公顷，交通水利及其他建设用地1.3153公顷。

（2）调出地块

规划建设用地调出地块334.0762公顷，占用农用地1.7899公顷，均为耕地；建设用地332.2863公顷。为保证建设用地规模控制在调控指标范围内，将建设用地332.2863公顷复垦为耕地265.8291公顷、园地28.3515公顷、林地16.2760公顷、其他农用地21.8297公顷。

规划修改后，农用地增加46.0033公顷，其中耕地增加0.7310公顷；其他土地减少5.9475公顷；建设用地净减少40.0558公顷。

3.建设用地管制分区修改

规划建设用地调入地块涉及有条件建设区279.8679公顷、限制建设区16.6509公顷调整为允许建设区；规划建设用地调出地块涉及将允许建设区334.0762公顷调整为有条件建设区1.7899公顷、限制建设区332.2863公顷。

规划修改后，允许建设区减少37.5574公顷，有条件建设区减少278.0780公顷，限制建设区增加315.6354公顷。

4.土地用途分区修改

规划建设用地调入地块涉及将一般农地区276.2811公顷、林业用地区6.5937公顷、其他用地区13.6440公顷调整为城镇村建设用地区；调出地块涉及将城镇村建设用地区334.0762公顷调整为一般农地区。

规划修改后，一般农地区增加57.7951公顷，林业用地区减少6.5937公顷，城镇村建设用地区减少37.5574公顷，其他用地区减少13.6440公顷。

三、规划修改对规划实施的影响

1.对耕地和基本农田目标实现的影响

（1）对耕地和基本农田数量的影响

规划修改不涉及对耕地保有量和基本农田保护任务的修改，不减少耕地和基本农田规模，不改变基本农田布局，规划修改后耕地增加0.7310公顷，符合《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发[2012]2号）的要求，保证规划修改后耕地保有量和基本农田保护目标数量不减少。

同时，规划修改增加的建设用地规模边界不涉及在建和已建的土地整治和高标准基本农田建设项目，不会对项目的建设和实施产生影响，不影响项目建设产生的社会效益、经济效益、生态效益。

（2）对耕地质量的影响

依据农用地分等成果，确定规划调入、调出地块中耕地的利用质量等别，得出调入、调出地块平均利用质量等别分别为11等和10等，确保规划修改后耕地利用等别有提高。

2.对建设用地目标实现的影响

规划修改在符合建设用地管制分区和土地用途分区的土地利用调控方向，修改建设用地管制分区和土地用途分区避让了禁止建设区和基本农田保护区，确保城乡建设用地规模不增加，对允许建设区进行优化集中布局，使新增建设用地指标可以得到更加充分有效的利用，促进了城乡建设用地的集中布局和集聚发展，提高了建设用地土地节约集约利用程度。

3.对生态环境保护的影响

规划土地用途调整方案范文第3篇

为进一步加强土地管理，防止国有土地资产流失，推进国土资源市场化配置，规范土地使用权出让行为，加强党风廉政建设，创造公开、公平、公正的土地市场环境，促进我市经济社会全面、协调、可持续发展，根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）精神和有关法律法规政策的规定，现就规范土地资产管理有关问题通知如下：

一、严格执行土地有偿使用制度

除国家法律、行政法规规定可以采取行政划拨方式供应的土地之外，其它建设用地一律实行有偿使用。

（一）商业、旅游、娱乐、商品住宅开发等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式公开出让。

（二）工业用地要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让方式供地，确需以协议出让方式供地的，必须符合协议出让条件和程序；项目用地必须达到投资强度、开发进度等控制性指标要求。

（三）原工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费；其它项目改变土地用途或扩大容积率的，必须依法办理有关批准手续，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。

（四）以出让方式取得的土地使用权转让时改变原批准用途的，按新规划用途评估确认地价与原用途剩余年期评估确认地价差值收取土地使用权出让金。

二、加强划拨土地使用权管理

（一）以划拨方式取得土地使用权的使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其它原因停止使用国有土地的，由国土资源行政主管部门报经原批准用地政府批准，可无偿收回划拨土地使用权并纳入政府的土地储备库。破产企业原址用地收回后出让的，根据市政府黄政〔2000〕19号文的有关规定办理。

（二）原划拨土地使用权属于经营性用地的，必须按规定交纳土地年租金，使用者也可以补办土地出让手续，补交土地出让金。

（三）在原划拨用地范围内进行建设的工业项目，不再收取土地使用权出让金，其它项目按本条第（四）、第（五）款规定办理土地使用权出让手续。

（四）经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设，且符合城市规划条件的，应当按照招标、拍卖、挂牌方式出让土地。

（五）经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当公开交易，〖JP4〗按照规定补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当优先收储。〖JP〗

（六）以划拨方式取得土地使用权的使用者，如改变土地用途，必须依法办理国有土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金。

三、依法加强征地管理

（一）各项建设用地的征用和供应，依照法律规定由市、县政府统一负责，市、县国土资源部门及其征地机构统一组织实施。禁止各类中介机构和其他组织从事征地和供地，严禁越权批准征用土地。各地要按照法定程序征用农村集体土地，并按照法定标准给予农民合理的补偿，严禁拖欠、截留和挪用征地补偿费用。

（二）各级各部门要严格征地审核和征地补偿、安置监督，进一步规范征地程序。任何单位和个人不得擅自与农村集体组织或土地使用权单位签订“征地协议”。

（三）各级各部门要采取有力措施，对拖欠、侵占、截留和挪用征地补偿费的，必须限期纠正，情节严重的，要依法追究有关责任人的责任；凡是拖欠或少付征地补偿费，必须限期补偿到位。

四、实行国有土地使用权出让及项目建设跟踪监察备案制度

为进一步规范国有土地使用权出让及项目建设行为，加强党风廉政建设，从源头上预防和治理腐败。

（一）经营性土地出让必须坚持“公开、公平、公正”的原则，任何单位和个人，包括各级领导干部，不得违规干预经营性土地的招标、拍卖、挂牌。

（二）各级国土部门在进行招标、拍卖、挂牌时必须由同级监察部门现场监督。限时将招标、拍卖、挂牌方案及招标、拍卖挂牌结果报同级监察部门备案。

（三）储备土地及收回土地补偿标准，由国土资源行政主管部门拟定方案，送同级人民政府集体研究确定。

规划土地用途调整方案范文第4篇

一、提高认识，加强领导，切实做好规划实施管理工作

土地利用总体规划是国家集中统一管理土地的重要体现，是加强土地宏观管理的关键措施，是实施土地用途管制的基本依据。土地利用规划（以下简称规划）工作的基本任务，是根据经济社会发展的要求和土地条件，统筹安排各业用地，规定土地用途，依据法律和规划维护和监督城乡建设、土地开发等各项土地利用活动的合理有序进行，实现土地的科学开发和合理利用，以促进经刘社会可持续发展。规划工作包括规划编制、审批和实施管理等方面，是一项长期、连续的任务，规划实施管理是规划工作的重点和核心，是实现规划各项目标和任务、发挥规划宏观调控作用的基本措施。各级土地行政主管部门要充分认识规划在土地管理工作中的基础地位和“龙头”作用，充分认识做好规划实施管理工作的重要意义，切实加强规划实施管理，保障土地利用和管理目标的实现。

各级土地利用总体规划批准后，要及时组织规划实施，绝不能放松规划工作。要把规划实施管理放到土地管理工作的重要位置，纳入领导目标责任体系，主要领导要亲自抓、负总责。各有关部门要大力支持规划工作，加强配合，自觉遵守和积极维护经依法批准的规划。

二、建立健全规划审查和计划管理制度，全面加强对建设用地、农用地和土地开发复垦整理的规划管理

严格执行建设项目用地预审制度。建设项目可行性研究论证阶段，必须按规定程序和权限报土地行政主管部门预审。不符合土地利用总体规划和法律规定的建设项目不得通过用地预审。属于国务院或省级人民政府批准权限的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需占用土地利用总体规划确定的建设用地范围以外的土地，可通过用地预审，同时提出规划调整建议。未通过预审的建设项目，土地行政主管部门不予受理建设用地申请。

切实做好农用地转用的规划审查工作。在建设用地项目报批过程中，各级土地管理部门要依据土地利用总体规划严格审查，并由负责规划的职能部门出具审核意见，对建设项目是否符合规划、计划负责。对单独选址建设项目，已列入土地利用总体规划的，要及时做好规划和用地审查的各项工作，按照规定及时批准用地；未列入土地利用总体规划，但符合《土地管理法》第26条规定的，要按照法律和《土地管理法实施条例》的规定，根据国务院和省级人民政府对项目的批准文件，及时调整规划，并将规划调整方案与建设用地的有关报批资料一并报批；对未列入土地利用总体规划，也不符合《土地管理法》第26条规定的，不得批准用地，确需建设的项目，需先修改规划，按规定程序报原批准机关批准后才能审批用地。申报的分批次农用地转用，不得超出土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围。因特殊原因，小部分用地确需超出规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围的，在编制农用地转用和土地征用方案的同时，可以对规划作局部调整，落实到规划图上，并将规划调整方案与建设用地的有关报批资料一并上报，在审查项目的同时由负责规划的职能部门对规划局部调整进行审查确认；全部或大部分超出规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围的，须按法律规定修改规划并报原批准机关批准后，才能审批用地。

加强对城市规划、村庄和集镇规划的用地规划审查、审核。对报国务院审批的城市总体规划和城镇体系规划，在规划编制和上报过程中，省级土地行政主管部门要依据土地利用总体规划严格审核把关，确保规划期内城市建设用地规模和范围与土地利用总体规划相衔接。规划期限不一致的，要审查城市人口预测和人均用地指标是否合理，结合土地集约利用水平和利用效益，确定合理的用地规模。由地方人民政府审批的城市总体规划和城镇体系规划，也要参照上述要求，建立相应的审查、审核制度。

加强对农用地结构调整的规划引导。依法做好乡（镇）土地利用总体规划的公告工作，通过公土地利用规划用途，引导农民合理调整农用地结构和布局，发展适应市场、优质高效的农产品，保障农业的可持续发展。

建立土地开发、复垦、整理规划审查制度。各地可以根据实际情况，在土地利用总体规划的指导下，编制土地开发、复垦、

整理专项规划，作为总体规划的深化和补充。土地开发、复垦、整理项目的立项，必须依据土地利用总体规划或土地开发、复垦、整理专项规划。

土地利用计划是实施土地利用总体规划的重要手段。要建立严格的计划管理制度，充分发挥计划对用地总量和用地方向的调控作用。农用地转用必须纳入计划，对耕地转为建设用地严格实行指令性计划管理，未取得计划指标，不得批准建设项目用地，坚决杜绝计划外用地。加强对计划执行情况的监管，建立计划指标台帐制度，实行土地利用计划的动态管理。

三、制定和完善规划实施管理法规、规章，加强执法检查，推进规划法治化

加强法制建设是有效实施规划的保障。要尽快制定《土地利用规划实施管理办法》，完善规划法规体系。各地也要根据本地实施规划的需要，制定和完善地方配套法律、规章，把规划实施工作纳入法治化轨道。

要严格执法。土地利用总体规划是土地利用和管理的基本依据，具有法律效力，城乡建设、土地开发等各项土地利用活动都必须符合规划的要求，不允许任何地方、任何领导随意改变规划。擅自修改规划、违反规划批地和用地的，要依法严肃查处。各级土地行政主管部门要加强对规划实施的经常化监督检查，建立健全规划实施的监督检查制度，认真查处和纠正各种违反规划的行为。地方各级土地行政主管部门每年要就规划实施检查情况，向上一级土地行政主管部门报告。

四、深入调查研究，搞好试点示范，积极探索实施规划的有效机制和方法

各级土地行政主管部门要根据经济社会发展需要和客观情况变化，有针对性地开展调查，研究解决规划实施中的问题。近期要重点围绕实施西部大开发、加快城市化发展、加强生态环境建设等规划实施中出现的新情况、新问题进行专题调研，提出对策和措施。

搞好规划实施试点。部将在各省、自治区、直辖市推荐的基础上，确定部分市或县作为规划实施试点，加强跟踪调查，及时总结规划实施的经验，研究探索实施规划的新机制、新方法，发挥试点示范作用。各省、自治区、直辖市可以相应开展规划实施试点工作。

五、加强规划基础业务建设，积极运用现代科技手段，提高规划实施管理水平

切实做好规划档案管理和规划成果备案管理。各级土地行政主管部门要按照《关于做好土地利用规划档案和成果备案管理工作的通知》（国土资厅发〔*〕11号）的要求，建立健全规划档案管理制度，切实加强档案管理，并按要求做好规划成果上报备案工作。规划实施中形成的有关文件和资料，也要及时收入规划档案。

运用信息技术、遥感技术等现代科技手段，加强和改进规划实施管理工作。加快规划管理信息系统规范和标准的研制，尽快建设全国规划管理信息系统，积极开展市、县级规划管理信息系统试点建设，以指导和推动各地的工作。实行常规监测与遥感监测相结合，切实加强规划实施情况的动态管理，重点加强对重要城市和经济发达地区规划实施遥感动态监测。

六、搞好规划队伍建设，保障规划实施管理工作的开展

规划土地用途调整方案范文第5篇

通过开展全市基准地价更新与平衡工作，科学反映我市当前的地价水平，对全市城镇基准地价全面了解和科学调控，进一步促进经营性用地和工业用地招拍挂为主导的土地市场健康发展，为推动全市经济更好更快发展服务。

二、工作任务

根据《省基准地价更新与平衡技术方案》运用综合分析方法，对全市城镇土地进行更新分等定级，调整土地级别，同时重新评估各级土地、分用途土地的基准地价，确定各种用途土地的基准地价调整幅度，并对评定后的基准地价成果进行技术审核与科学平衡，形成新一轮的具有可比性和操作性的基准地价体系。

范围包括市城区规划区范围内土地，以及各乡镇所在地城镇建成区。

三、技术依据

1《城镇土地分等定级规程》

2《城镇土地估价规程》

3《省基准地价更新与平衡技术方案》

四、技术路线

1以《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》为依据，以《省基准地价更新与平衡技术方案》为技术标准，结合市城镇实际情况，因地制宜，选择对土地级别有重大影响并能体现土地区位差异的经济、社会、自然等因素采用综合评价方法对土地的等级别进行重新评定，并划分出新的土地等级。

2土地定级基础上，以土地收益为依据，根据调查资料，参考市场交易地价资料，更新基准地价。

3利用重新划分的土等级和评估出的基准地价成果，参照市各建制镇及城区实际情况及特征样本点地价，结合各部门专家征询意见，经过对影响地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素进行综合分析，确定不同土地等和级别、不同用途类型的基准地价变化幅度，并进行适应调整，确定最终成果，实现基准地价更新与平衡。

4利用计算机技术，对定级与估价中涉及的数据进行信息化和标准化处理，建立城镇土地分等定级与基准地价平衡信息系统，最后进行成果汇总和报告编写。

五、提交成果

（一）文字成果

1市城镇基准地价更新与平衡工作方案、技术方案。

2市城镇基准地价更新与平衡工作报告、技术报告。

（二）图件成果

1土地级别图

2基准地价图

3土地定级单元分值图

4土地定级因素作用分值图

（三）基础资料汇编

1土地定级分级面积汇总表

2基准地价表、影响因素权重表、基准地价上下调整幅度表、基准地价修正系数及宗地地价影响因素说明表

3原始资料中间计算结果和其他过渡图表

六、工作进度安排

（一）准备阶段

1政府下发文件，建立领导组织

2绘制工作底图和编写工作方案

3设计并印制表格

（二）实施阶段

1基准地价更新与平衡资料调查。

城区资料搜集与调查由地籍事务所负责，乡镇资料搜集与调查由各乡镇土地所调查。

2基准地价更新与平衡资料的整理及量化。

1根据城区实际情况和各建制镇情况，选择定级因素及因子，通过特尔裴法专家征询，最终确定定级因素、因子体系及权重值，对其数据进行整理与分析，同时用手工标注到定级估价工作底图上；

2确定各定级因素影响分值，定级单元的建立及分值计算，并用计算机标注到图上；

3土地分级面积的量算；

4采用《城镇土地估价规程》里要求的方法进行地价测算；

5确定新一轮基准地价调整幅度；