资产评估具体方法范文第1篇

资产评估方法的选择依据没有固定的模式可以套用，需要根据实际的案例进行具体的分析，然后选用适合的评估方法，而且在企业实际的资产评估过程中，可能需要多种评估方法联合后进行资产评估。通过具体的业?沾?理实践过程，提升工作人员的资产评估水平，然后科学地进行企业资产评估对企业的健康发展具有十分积极的意义。

资产评估体系中包含多种不同的资产评估方法，各种方法相互融合和组合，形成完整的资产评估体系。目前资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。资产评估体系的构建是进行资产评估的前提，其能够提升财会人员的工作水平和效率，可以为企业单位提供更加完整的资产评估报告。同时，资产评估体系在不断的完善过程中，能够大幅度提升企业评估的科学性和准确性，有利于企业的健康发展，因此，对资产评估方法选择和利用至关重要。

二、资产评估方法选择

1.资产评估方法选择的决定因素

资产评估方法的决定因素主要是指资产评估的功能和目的，对资产评估的方法进行选择时，需要根据实际评估对象的特点对评估方法进行科学合理的制定，以确保资产评估的科学性和准确性。进行资产评估工作人员必须具备要公平、公正和严谨的工作态度，同时，资产评估的主要功能包括评价、评值、公正、咨询功能，每个功能均在资产评估的过程中起到不可替代的作用。资产评估的公正功能是指评估过程需要相关法律法规文件进行制约规范，检验其资产评估公司的相关业务资质，以及公司法人的合法性等。资产评估估值功能是是指需要对企业内部相应的商品、设施进行科学合理的估价，估值过程必须在独立性、科学性、公平性原则的基础上完成。在进行资产评估之前，需要按照目前已有的资料，充分了解被评估对象的规模，避免造成国家资产的流失，同时也要根据市场行情，不可将产品评估过高，不客观的估值必然会对企业的发展造成阻碍。

2.资产评估方法的组合使用

资产评估是相对一个复杂过程，因此可能会根据评估企业的性质及特点，采用多种不同的评估方法进行组合使用。成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。收益法的评估程序如下：首先，预测资产未来预期收益；其次，确定折现率或本金化率；最后，采用一定的折现率或本金化率将资产的未来预期收益折算成现值，并确定资产的评估价值。目前应用市场法的评估方法主要有直接法（即按现行市场的市价）和市价类比法（即市场上相类似资产的成交价）两种方法。

在资产评估的过程中，必须要综合考虑可能涉及到的多方面因素，确保评估的公平性的同时，尽可能采取适用于该企业的方法进行资产核算和评估，在实际应用过程中，将三种资产评估方法进行有机组合使用是保证资产评估有效进行的准确的科学方法。

3.资产评估方法的选择策略

资产评估人员在实际工作过程中，需要根据实际情况完成评估方法的选择，但是该过程中可能会受到一些客观条件的干扰，因此，需要针对客观条件和主观条件下资产评估方法的选择策略进行分析。

（1）客观条件下资产评估的方法选择

资产评估过程的基本思路是发现问题，分析问题，然后解决问题。资产评估常用的三种基本方法，分别在不同的客观环境下，会存在一定程度的约束和限制，从而在一定程度上影响了评估的进程和准确性，因此需要评估的工作人员具备较强的基本工作素质和稳固的理论知识储备，同时具备较强的专业实践能力。在资产评估过程中，在初期需要构建多套评估方案，然后根据实际评估条件进行选择，首先按照最优资产评估方案实施工作，如果条件受限，则采用次优资产评估方案。

（2）主观条件下资产评估的方法选择

在主观层次方面，对资产评估方法的选择和技术方面存在限制主要表现在以下两方面：一是由于人类研究的不全面和知识真理探索的相对性因素，在实际的资产评估工作过程中，无法合理对对资产评估各种可能性进行研究，然后制定出一套固定的模式和方法。二是对资产评估使用的技术方法和所涉及的经济技术参数的理解力不够，导致资产评估过程中存在偏差和不恰当的处理方式，从而不能科学有效的进行资产评估，但是可以通过知识储备进行弥补。

资产评估具体方法范文第2篇

关键词：资产评估法；行业协会；多头管理

中图分类号：D9 文献标识码：A

原标题：关于《资产评估法》有关问题的探析

收录日期：2016年12月7日

一、引言

《中华人民共和国资产评估法》历经十年酝酿，于2016年7月2日正式出台，自2016年12月1日起执行。该法的出台，首次确立了资产评估行业的法律地位，对资产评估行业发展具有里程碑式的重要意义。

20世纪80年代末，国有体制改革催生了资产评估行业，将其作为防止国有资产流失的屏障。随着经济发展，资产评估业务范围不断扩大，从最初的国有资产评估，到现在的企业价值、无形资产、矿业权、房地产抵押等，资产评估已作为一项重要工具为我国改革开放、经济转型、市场交易保驾护航，在保障国有资产、促进公平竞争、防范金融风险等方面发挥着关键作用。

然而，系统性行业法律的缺乏使行业发展的这30多年中面对诸多问题。随着经济发展及评估范围的扩大，国务院1991年出台的《国有资产评估管理办法》已无法满足市场经济对评估立法的需求，《公司法》、《证券法》及《企业国有资产法》等虽有所涉及，但却缺乏一致性与系统性。长期以来，法律规范的缺乏，致使虚假评估结果影响公平交易，损害资产所有者权益，行业公信力不断降低，《资产评估法》的出台为评估行业的健康发展提供了前提与保障。

二、出台《资产评估法》的重要意义

（一）完善法律体系。《资产评估法》是对党的十和十八届三中、四中、五中全会中提出的全面深化改革、全面推进依法治国精神的重要体现。该法历经三届人大，四次全国人大常委会审议，立法过程中充分体现了科学立法、民主立法的精神，广泛听取各方意见与建议，反复协调沟通。《资产评估法》的出台不仅完善了我国社会主义市场经济法律体系，而且填补了国家法律在资产评估行业基本法的空白，使评估行业有法可依。

（二）维护国家基本经济制度。我国的基本经济制度为公有制为主体，多种所有制经济共同发展，随着国有企业改革的深化和其他所有制经济的发展，国有企业和非公有制企业之间的资产转让、兼并、重组、联合、股权交易越来越频繁，《资产评估法》对监督并防止国有资产流失、维护社会公共利益、保护各方合法权益具有重要意义。

（三）促进行业健康发展。资产评估专业性强，涉及领域广，关系国有资产安全及各方合法利益，对我国社会主义经济建设具有重要意义。但由于缺乏法律规范，权责不清，恶性竞争、虚假评估等现象时有发生，行业深陷信任危机，《资产评估法》规范了评估程序及评估行为、明确了各方权利义务，有利于遏制评估乱象，提高行业独立性，增强行业公信力。

三、《资产评估法》的重大突破

《资产评估法》顺应行业发展形势贯彻政府改革精神，对评估主体、评估程序、行业协会、政府职能、法律责任等作出明确规定，实现了以下几方面重大突破：

（一）降低门槛，激活市场活力。该部法律的出台为评估行业提供了极大便利，具体体现在：（1）降低评估师报名要求，不再限制考生专业，学历为高等院校专科以上的公民都有资格考取评估师执业资格证书，同时资产评估专业人员不仅包括评估师，还包括具备执业水平的评估从业人员，资格考试不再是从事评估行业的唯一通道，这将鼓励广大公民从事资产评估行业，增加人才储备，改善人才结构；（2）放宽评估机构的设立条件，改为备案管理制，与之前的后置审批制相比，现在更注重评估机构的后续执业监管。同时，在评估机构组织形式上，法律并没有倾向于很多学者提出的合伙制，只要评估师数量、股东及其他条件满足的情况下，评估机构可以自主选择合伙或公司形式；（3）将评估业务分为法定评估业务和非法定评估业务，法定评估的委托方须依法委托评估机构，且执行该项业务的评估师必须为相应专业，数目至少为两名以上，评估报告出具时，评估师签名加盖评估机构印章，档案保存期限为30年。而对于非法定评估业务，委托方可以自愿委托评估机构，评估报告中评估专业人员可签名并加盖评估机构印章，档案保存期限为15年。法定与非法定评估业务的划分适应了行业业务发展需要，既防止了国有资产流失，保护了公共利益，又拓宽了评估专业人员的业务范围，激发了市场活力。

（二）简政放权，增强协会作用。《资产评估法》明确了评估行业协会的性质为自律性组织，管理方式为自律管理，各专业协会接受相关行政管理部门及社会监督。此外，行业协会将负责组织实施评估师资格全国统一考试，这有利于政府从琐事中抽离，集中于评估行业的整体调控。同时，法律赋予了评估行业协会开展继续教育、建立会员信用档案、风险防范、受理会员的投诉举报、定期检查会员评估报告等职责，为行业协会履行职责提供了法律保障。

（三）放管结合，明确政府监管。《资产评估法》明确了政府在行业中扮演的角色，由直接管理转向宏观监管。第一，法律规定国务院评估行政管理部门组织制定评估基本准则和监督管理办法，行业协会依据评估基本准则制定评估执业准则和职业道德准则，明确了双方在法律体系建设中的职责；第二，法律赋予了市级以上评估行政主管部门对评估机构及专业人员的监督和惩处权；第三，法律规定评估行政管理部门的人员不能再在行业协会或评估机构中执业，也不能c此有资金关联，更不能利用职权之便为评估机构招揽业务，这将有利于政府保持独立，行业内评估机构公平竞争。

（四）明确责任，强化法律约束。《资产评估法》对评估专业人员、评估机构、委托人、报告使用人的权责都进行了明确规定，各方依法依合同履行各方责任。对于评估专业人员及评估机构而言，严格的法律条款意味着谨慎的执业态度、明确的法律责任，同时也降低了由委托人及报告使用者干扰评估结果、提供虚假资料、滥用评估报告所带来的风险。对于委托人及报告使用者来说，既保护了其知晓权、投诉举报权，又对其行为进行了约束。总体来说，评估活动参与各方的权责明晰对规范评估行为、治理行业乱象具有重要意义。

四、对《资产评估法》的思考

《资产评估法》在众多方面取得了重大突破，对规范评估行为，治理行业乱象有举足轻重的作用，但行业发展时间尚短，不够成熟，很多问题有待解决。

（一）部门分割，多头管理。资产评估行业部门分割，多头管理，表现为五大部门主管六大专业，财政部负责资产评估业务，土地评估与矿业权评估归国土资源部管理，住房和城乡建设部负责房地产评估，而旧机动车评估和保险公估分别由商务部及保监会负责，行业称为“五龙治水”。

《资产评估法》维持了“多头管理”体制，并未设立统一的评估行业协会及行政管理部门。龚繁荣在人大常委会办公厅就《资产评估法》相关问题的记者招待会上解释说：“资产评估法有关规定是现有条件下的最大公约数，各专业统一于资产评估法框架下，对于评估行政管理部门统一监管尺度、各行业协会统一制定规则、评估机构统一职业标准、评估从业人员统一落实责任都有重要意义，更有助于评估机构综合发展”。《资产评估法》为各评估专业提供了统一的尺度，但由于多种历史因素及现实利益趋势，评估行业实行统一模式阻力巨大，“多头管理”体制无法从根本得到解决。

“多头管理”体制弊端明显。从国际层面上看，我国正加紧实施“一带一路”等走出去战略，评估行业的“多头管理”现象难以形成行业凝聚力，使我国在国际评估领域处于劣势地位。从企业层面看，企业整体评估时委托不同评估机构分割评估的行为不仅影响评估结果的准确性，而且降低评估效率，增加委托方成本。对于资产评估机构来说，《资产评估法》赋予了评估从业人员签署非法定评估业务报告的权利，但由于专业的不同，评估机构将面对不同行业协会及行政部门的监管，各部门标准的统一性将在很大程度上影响评估机构业务的开展。

面对此情况，各部门之间不仅应加强沟通协作，还应明确各评估领域的评估范围以及各行政部门的监管范围，尤其是业务交叉领域，这样有利于减少各行政部门管辖下不同专业评估师和评估机构的业务及利益冲突。明确评估和管理范围，加强各部门间的沟通协作，一方面有利于形成行业凝聚力，改善我国在国际资产评估中的地位；另一方面提高评估效率，减少企业成本。行业统一管理是未来的发展趋势，需要在实务中不断探索。

（二）行业协会管理。《资产评估法》体现了政府简政放权、放管结合、优化服务的改革精神，突出了行业协会的重要作用，行业协会应尽快转型，做到以下方面：首先，完善评估师考试培训、继续教育、会员管理、监督检查等制度，通过约束与提高评估机构及评估专业人员评估行为、执业能力、道德水平来保证评估结果的客观公正。值得一提的是，目前评估师“挂靠”F象较严重，由“挂靠”所引发的经济纠纷、评估失真屡见不鲜，因此评估协会应加强报名及注册资格审核，推进挂靠评估师的清扫工作，健全事前监管与事后惩处机制；其次，行业协会间应建立沟通协作和信息共享机制，学习发达国家行业协会管理经验，为资产评估行业健康发展铺平道路；最后，行业协会应处理好与政府的关系，真正实现脱钩改制，从服务于政府转向服务于行业、评估机构、评估专业人员。

（三）评估相关准则。完善的评估准则体系不仅有利于规范行业内部评估行为，提高行业公信力，成为法律诉讼时判别评估师是否存在过失的依据，还可以增强外界对评估行业的认识。我国评估准则体系已初具规模，随着近年来评估业务的扩大及《资产评估法》的出台，有些评估准则的条款可能已不再适应，应及时修订，而有些评估业务却缺乏标准与约束，应根据需要制定新的准则。考虑到“一带一路”等走出去战略的实施，我国在修订或制定准则时应借鉴发达国家经验的同时考虑本国国情，建立既与国际评估准则相协调又适合我国行业发展的评估准则，提升我国在国际评估领域的地位。

综上所述，《资产评估法》的出台填补了行业基本法的空白，使我国资产评估行业法律体系建设迈上了一个新台阶，该法为长期以来行业发展的众多问题提出了解决方案，然而受现实条件约束，行业将延续“多头管理”的体制，行业协会面对新职责需快速转型，评估准则体系还有待完善。评估行业法律体系建设是一个系统工程，应以《资产评估法》的出台为契机，推进行业法律体系建设，促进行业健康持续发展。

主要参考文献：

[1]张国春.深入贯彻《资产评估法》[N].中国财经报，2016.7.21.1.

[2]刘公勤.积极推动资产评估立法充分发挥资产评估作用[J].中国资产评估，2015.8.

[3]楼继伟.促进资产评估行业健康发展[N].人民日报，2016.7.18.10.

[4]朱宁宁.资产评估行业迎来首部基本大法[N].法治日报，2016.7.7.

资产评估具体方法范文第3篇

关键字：金融资产；资产评估；方法

金融资产的概念和特点

金融资产，实物资产的对称，是一切可以在有组织的金融市场上进行交易、具有现实价格和未来估价的金融工具的总称。通常指企业的库存现金、银行存款、其他货币资金、应收账款、应收票据、贷款、其他应收款、股权投资、债权投资和衍生金融工具形成的资产等。

金融资产有四个方面的特征，分别是：偿还期，指借款人拿到借款开始，到借款全部偿还清为止所经历的时间；流动性，指金融资产在转换成货币时，其价值不会蒙受损失的能力；风险性，投资于金融工具的本金是否会遭受损失的风险；收益性，金融工具能定期或不定期给持有人带来收益的特性。

金融资产评估

金融资产评估是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对金融资产在评估基准日下特定目的的价值进行分析和估算。

（一）金融资产评估的目的

（1）一般目的：为资产的交易和投资提供公平的价值尺度，正确反映资产的价值及其变动，实现资产的优化配置，维护金融市场的有效性。

（2）具体目的：根据具体业务确定具体目的，如以编制财务报告为目的，以资产交易为目的，以破产清算为目的。

（二）金融资产评估的原则

金融资产评估的原则与其他资产的评估原则一致，包括两个层面，分别是工作原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则；技术原则：预期原则、替代原则、贡献原则、未来收益原则。

（三）金融资产评估的方法

不同的金融资产评估目的不同，具体条件不同，因此选择的价格标准和评估方法也不同。总体来说存在活跃交易市场的金融工具，应使用活跃市场中的报价用于确定其公允价值；不存在活跃市场的，应当采用合适的评估方法（市场法、成本法、收益法）确定其公允价值。

主要类型

（1）市场法

指通过比较被评估资产与市场上类似资产的异同，针对各项价值影响因素，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。

（2）成本法

成本法是用资产的账面价值减去账面折旧，得到该项资产的账面残值，即现行市价。账面价值可使用历史成本和重置成本法。历史成本法又可分为投资人要求权法和资产-负债法。价值判断的准确程度取决于资产的历史成本与市场实际价值的差异程度。

（3）收益现值法

收基本原理：

此法基于的原理：一项财产的价值等于它在未来带给其所有者收入的净现值。它是把被评估资产的预期收益流，通过适当的折现率进行折现，从而转换为被评估资产价值的一种资产评估方法。

使用条件：

1）被评估资产必须是经营性资产，而且具有继续经营的能力并不断获得收益

2）被评估资产在继续经营中的收益能够而且必须用货币金额来表示

3）被评估资产未来经营风险的各种因素能够转化为数据加以计算，具体体现在贴现率和资本化率中。

（4）贴现现金流量法

贴现现金流量（DCF）法是上述收益现值法的一种，是收益现值法的一种具体表现形式，将未来现金流作为未来收益。

基本思路

1）估计出金融资产的未来现金流量序列

金融资产创造的现金流量也称自由现金流量，它是在一段时期内由以金融资产为基础的投资活动创造的，这些现金流量不包括与筹资活动有关的收入与支出。

净资本支出：购置新资产花费的现金与出售旧资产获得的现金之间的差额

2）确定折现率

总结

金融资产评估是保障市场安全稳定的关键，因为资产评估能够发现金融资产的真实和内在价值，具有“去资产泡沫化”和“稳定器”的作用。资产评估可以有效抑制和减轻金融风险，维护金融市场安全与稳定。同时，资产评估具有金融监管“预警”和“标尺”的作用，是有效进行金融监管的手段。

参考文献：

[1]杨大楷编著.金融资产评估[M].上海：上海财经大学出版社，2009

[2]刘丽.我国金融资产评估面临的挑战和发展新思路[J].华章，2012，（1）

资产评估具体方法范文第4篇

【关键词】资产评估；方法选择；准确性

一、资产评估体系分析

资产评估方法的选择依据没有固定的模式可以套用，需要根据实际的案例进行具体的分析，然后选用适合的评估方法，而且在企业实际的资产评估过程中，可能需要多种评估方法联合后进行资产评估。通过具体的业沾理实践过程，提升工作人员的资产评估水平，然后科学地进行企业资产评估对企业的健康发展具有十分积极的意义。

资产评估体系中包含多种不同的资产评估方法，各种方法相互融合和组合，形成完整的资产评估体系。目前资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。资产评估体系的构建是进行资产评估的前提，其能够提升财会人员的工作水平和效率，可以为企业单位提供更加完整的资产评估报告。同时，资产评估体系在不断的完善过程中，能够大幅度提升企业评估的科学性和准确性，有利于企业的健康发展，因此，对资产评估方法选择和利用至关重要。

二、资产评估方法选择

1.资产评估方法选择的决定因素

资产评估方法的决定因素主要是指资产评估的功能和目的，对资产评估的方法进行选择时，需要根据实际评估对象的特点对评估方法进行科学合理的制定，以确保资产评估的科学性和准确性。进行资产评估工作人员必须具备要公平、公正和严谨的工作态度，同时，资产评估的主要功能包括评价、评值、公正、咨询功能，每个功能均在资产评估的过程中起到不可替代的作用。资产评估的公正功能是指评估过程需要相关法律法规文件进行制约规范，检验其资产评估公司的相关业务资质，以及公司法人的合法性等。资产评估估值功能是是指需要对企业内部相应的商品、设施进行科学合理的估价，估值过程必须在独立性、科学性、公平性原则的基础上完成。在进行资产评估之前，需要按照目前已有的资料，充分了解被评估对象的规模，避免造成国家资产的流失，同时也要根据市场行情，不可将产品评估过高，不客观的估值必然会对企业的发展造成阻碍。

2.资产评估方法的组合使用

资产评估是相对一个复杂过程，因此可能会根据评估企业的性质及特点，采用多种不同的评估方法进行组合使用。成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。收益法的评估程序如下：首先，预测资产未来预期收益；其次，确定折现率或本金化率；最后，采用一定的折现率或本金化率将资产的未来预期收益折算成现值，并确定资产的评估价值。目前应用市场法的评估方法主要有直接法（即按现行市场的市价）和市价类比法（即市场上相类似资产的成交价）两种方法。

在资产评估的过程中，必须要综合考虑可能涉及到的多方面因素，确保评估的公平性的同时，尽可能采取适用于该企业的方法进行资产核算和评估，在实际应用过程中，将三种资产评估方法进行有机组合使用是保证资产评估有效进行的准确的科学方法。

3.资产评估方法的选择策略

资产评估人员在实际工作过程中，需要根据实际情况完成评估方法的选择，但是该过程中可能会受到一些客观条件的干扰，因此，需要针对客观条件和主观条件下资产评估方法的选择策略进行分析。

（1）客观条件下资产评估的方法选择

资产评估过程的基本思路是发现问题，分析问题，然后解决问题。资产评估常用的三种基本方法，分别在不同的客观环境下，会存在一定程度的约束和限制，从而在一定程度上影响了评估的进程和准确性，因此需要评估的工作人员具备较强的基本工作素质和稳固的理论知识储备，同时具备较强的专业实践能力。在资产评估过程中，在初期需要构建多套评估方案，然后根据实际评估条件进行选择，首先按照最优资产评估方案实施工作，如果条件受限，则采用次优资产评估方案。

（2）主观条件下资产评估的方法选择

在主观层次方面，对资产评估方法的选择和技术方面存在限制主要表现在以下两方面：一是由于人类研究的不全面和知识真理探索的相对性因素，在实际的资产评估工作过程中，无法合理对对资产评估各种可能性进行研究，然后制定出一套固定的模式和方法。二是对资产评估使用的技术方法和所涉及的经济技术参数的理解力不够，导致资产评估过程中存在偏差和不恰当的处理方式，从而不能科学有效的进行资产评估，但是可以通过知识储备进行弥补。

三、结论

合理的资产评估方法是提升企业资产评估准确性的重要保障。通过合理地评估方法，高效地完成企业资产评估任务对企业的健康发展是极其重要的。本文首先对资产评估的基本概念和特点进行分析，着重对决定资产评估方法决策的决定因素、资产评估方法的组合使用以及资产评估方法的选择顺序进行细致阐述和研究，为企业的资产评估提供些许有益的建议。

参考文献：

[1]刘志超. 资产评估方法的选择与资产评估结果合理性[J]. 科技与企业， 2015（20）：12-12.

[2]余莉. 资产评估方法的经济学分析[J]. 读写算：教师版， 2016（45）：37-37.

[3]张丽雅. 探究资产评估执业风险与规避方法简[J]. 现代营销：学苑版， 2015（11）：190-191.

资产评估具体方法范文第5篇

一、房地产评估准则结构比较

中国资产评估协会于2007年颁布了并于2008年7月1日起开始施行《资产评估准则——不动产》。不动产准则属于资产评估具体准则的实体性准则，框架结构包括：总则、基本要求、操作要求、评估方法、企业价值中的不动产、评估披露以及附则等七部分。不动产准则在《资产评估准则——基本准则》的总体指导下，对不动产评估业务进一步规范，具体内容包括：明确了不动产以及不动产权益的概念；明确要求具体分析不动产三种基本方法市场法、收益法和成本法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法；重点探讨了企业价值评估中的不动产评估。

《国际评估准则》（IVS）在“资产评估准则”部分对不动产进行规范。IVS中不动产评估包括准则、注释和附件三个部分，其中准则包括工作范围、执行、报告以及有效期四个方面；注释包括不动产权益的类型、权益的等级、租赁、评估方法、市场法、收益法、成本法七个方面；附件是历史性不动产。

美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）对于不动产评估的规范包括不动产评估和不动产评估报告两个方面。不动产评估准则规定，在一般情况下需要关注的相关评估项目的程序，并可用于评估师和评估服务使用者对评估工作质量进行的对照检验。不动产评估报告准则规定的是传达不动产评估结果中所要求的信息内容和信息量，但并不指定不动产评估报告的形式、格式和文体，由报告的预定使用者和评估师的需求决定。

从中外不动产评估准则的对比可以看出，我国的不动产评估准则结构合理，层次清晰，内容较全面详实，但是还缺乏对于具体不动产评估实务操作的详尽指导。国际评估准则虽然单列一章内容规范不动产评估，但是内容不够全面，仅强调了不动产评估的方法，其他方面大多没有涉及，比如信息的披露。美国评估准则突出强调了信息的披露，有专门的不动产评估报告准则，但是对于披露的具体内容没有相应的规定。

二、不动产评估准则定义比较

我国不动产评估准则在总则中就明确了有关不动产和不动产评估的基本定义。该准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。

国际评估准则在“定义”部分就界定了关于不动产的定义。不动产是指与房地产所有权相关的所有权利、权益和利益。同时，在国际评估准则的资产准则——不动产权益（IVS230）的注释部分又进一步明确了不动产权益是指对土地和建筑物拥有、控制、使用或占用的权利。不动产权益包括三种基本类型，即“优先权益”、“次级权益”和使用权益。

美国评估准则也在“定义”部分界定了不动产的定义。不动产指的是属于不动产所有权的固有利益、利得和权利。因为在西方的不动产价值评估理论中，都特别强调不动产价值的评估是评估不动产权利和利益的价值。美国评估准则的标准1——不动产评估中则没有不动产的界定。

从中外不动产评估准则界定的不动产定义的对比可以看出，我国的不动产评估准则不但明确了不动产的定义而且指出了不动产评估的定义，还具体区分了单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。国际评估准则界定了不动产的含义，并着重强调不动产的权益。美国评估准则也强调不动产的权益，但是解释的并不具体。总之，不动产评估评估的是不动产权益的价值，而并非不动产的实物本身的价值。

三、不动产评估准则评估方法比较

我国不动产评估准则把评估方法作为准则的重点内容，对市场法、收益法和成本法三种基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法进行了明确的规定和要求。注册资产评估师采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例；并进行修正。运用收益法评估不动产时，应当了解不动产应当具有的经济收益或者潜在经济收益；并合理确定收益期限与折现率。运用成本法评估不动产应合理估算重置成本、经济寿命年限以及可能引起不动产贬值的主要因素。运用假设开发法评估不动产时，应当合理估算开发完成后的不动产价值和后续开发建设的必要支出和应得利润。运用基准地价修正法评估土地使用权价值时，应当根据评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，合理进行修正。

国际评估准则规定，市场法、收益法和成本法三种主要评估方法均适用于不动产权益的评估。市场法是不动产权益评估普遍采用的方法，应注意考虑能够提供价格依据的权益，以及被评估的权益等。在收益法分类下有各种不同的具体操作技术方式，可以使用各种形式的折现现金流模型。成本法常常被应用于不动产权益的评估，需要计算重置成本，并将现时等效不动产的重置成本进行贬值调整。

美国评估准则规定，当销售比较途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须对用于评估价值推断的销售比较数据进行分析。当成本途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须：使用恰当的方法和技术对宗地价值进行评定；对新开发成本估算时可参照的成本数据进行分析。当收益途径对于可靠的评估结果是必需的情形下，评估师必须：分析那些计算不动产全部潜在收入时可获取的参照租金收入数据和（或）不动产的潜在获利能力。

从中外不动产评估准则对评估方法的具体规定可以看出，市场法、收益法和成本法三种基本评估方法都可以应用于不动产评估，只不过美国评估准则是分别从销售途径、收益途径和成本途径规定的，但实质内容是一致的。中国不动产评估准则不但介绍了三种方法，还对实践中经常用到的假设开发法和基准地价修正法做了具体规定。此外，中国不动产评估准则的规定是最详细和最具可操作性的，国际评估准则和美国评估准则都是原则性的指导，尤其是美国评估准则。也就是说，国外的评估准则没有特别强调评估方法的应用。

参考文献

[1]中国资产评估协会. 资产评估准则[M]. 中国财经出版社，2007年