房地产公司财务指标分析
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房地产公司财务指标分析范文第1篇
摘要房地产行业的发展与国家宏观政策、经济环境密切相关，仅从房地产企业的报表数据简单分析得出的结论是片面的。国内土地可以分期开发、地价可以分期支付等因素，导致房地产企业往往有巨额的表外负债。国内不同地区的房地产价格走势、市场需求特点也有差别，因此，只有对房地产企业进行全方位的深入了解、综合分析，才能充分掌握企业的财务状况和赢利能力。不同的房地产企业既可能有战略的不同，也可能有区域的差别，对房地产企业的财务分析还需要与业界同行进行横向比较，这样才能对其财务状况有更全面的认识。
关键词房地产公司财务分析财务管理
一、房地产公司的盈利能力分析
盈利能力指的是公司获取利润的能力，其中盈利能力指标主要用于反映公司一定时期内收益水平高低，即公司盈利能力越高，则表明公司一定时期内收益水平越高；反之亦然。同时，对于房地产公司而言，其盈利能力涉及到多项指标，如营业利润率指标、总资产报酬率指标、资本收益率指标、成本费用利润率指标、净资产收益率指标及盈余现金保障倍数指标等，上述指标均在不同程度上影响着房地产公司盈利能力大小。另外，非经常性损失是指与房地产公司主营业务无直接联系的收入，这部分净资产对真实、公允地反映房地产公司持续、稳定地盈利能力产生不利影响。未解决这一问题，需要房地产公司在计算净利润时剔除企业管理层利用技术手段调控利润与非经常性损益的影响，从而确保能够更为客观真实的反映出房地产公司的盈利能力。
除此之外，现金流也是房地产公司盈利能力的重要影响因素，所以要求房地产公司做好对资金现金率、销售现金率的分析工作，确保二者能够准确揭示出房地产公司主营业务获取现金的能力，即资金现金率、销售现金率越高，则表明房地产公司获取现金的能力越强；反之资金现金率、销售现金率越低，则表明房地产公司获取现金的能力越弱。
二、房地产公司偿债能力与资产变现能力的分析
偿债能力是指公司应用资产偿还短期债务与长期债务的能力，而资产变现能力是指公司将资产转换为现金或负债的能力，其中偿债能力与资产变现能力是公司财务状况及经营能力的重要衡量指标。对于房地产公司而言，其偿债能力涉及到多项指标，如流动比率指标、速动比率指标、现金比率指标、资金周转率指标、清算价值比率指标及利息支付倍数指标等。
房地产公司在计算流动比率与速动比率时需注意下述三方面问题：（1）存货界定问题。一般而言，房地产公司将开发产品与开发成本确认为存货列入流动资产中，但是能够在短期内变现的仅有开发产品与已具备预售条件的开发成本，所以，房地产公司计算流动比率时应将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来；（2）待摊费用与预付账款等无法转变为现金偿还负债流动资产的剔除问题。对于多数房地产公司来说，其通常都是以高价获取到土地储备，所以只有对其做好减值准确才能够真实、公允、客观反映出存货的变现价值及偿债能力；（3）预收账款从分母流动负债中扣除问题。房地产公司预收账款实为未实现的销售收入，当工程项目竣工后便可正式作为销售收入予以结算，所以切勿将预收账款确定为一般流动负债，应将预收账款从分母流动负债中予以扣除。
结合我国当前社会经济背景来看，只要房地产公司将资产负债率控制在70%之内，便不会对公司各项运营活动造成太大的影响。实际上，受多方面原因的影响，致使国内多数房地产公司普遍处于高负债运营状态，与此同时房地产公司更注重偿还短期债务能力问题，而房地产公司的偿还短期债务能力主要受到期债务偿付比率、利息现金保障倍数及短期风险头寸等指标的影响，其中到期债务偿付比率指的是一定时期内公司经营现金净流量与到期债务本息之间的比率，其主要用于反映房地产公司运用经营现金流量偿还到期债务本息的能力，当到期债务偿付比率超过1时，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较强，即经营现金流量足以偿还到期债务本息；当到期债务偿付比率小于1，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较弱，即经营现金流量不足以偿还到期债务本息。利息现金保障倍数指的是一定时期内公司经营现金净流量与债务利息之间的比率，其主要用于反映房地产公司运用现金偿还债务利息的能力，其中利息现金保险倍数越低，则表明公司运用现金偿还债务利息的能力越弱，从而公司面临的财务风险越大；反之利息现金保险倍数越高，则表明公司运用现金偿还债务利息的能力越强，从而公司面临的财务风险越小。公司经营净现金流量加上货币资金后减去到期流动负债便得到短期风险头寸，其主要用于反映房地产公司偿还短期债务的能力，其中当短期风险头寸为负数时，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较弱，即经营现金流量不足以偿还到期债务本息；当短期风险头寸为正数时，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较强，即经营现金流量足以偿还到期债务本息。
资产的变现能力取决于资产的流动比率，对于房地产公司而言，其资产流动比率受应收账款的周转速度等因素的影响。一定范围内，房地产公司资产流动比率越高，资产变现能力越强，表明房地产经济效益越好。如果房地产公司资产流动比率过高，将导致机会成本大幅度增加，致使房地产公司资金利用率低下，从而引发房地产公司资产流失、浪费等现象的发生。实践研究显示，流动比率以2：1为最佳。另外，速动比率能够准确反映出房地产公司应用流动资产偿还流动负债的能力，实践研究显示，速动比率以1:1为最佳。
三、房地产公司营运能力的分析
营运能力是指公司经营运行的能力，其主要用于反映公司利用各项资产获取利益的能力。对于房地产公司而言，营运能力涉及到的指标有应收账款周转率指标、存货周转率指标及总资产周转率指标等，以存货周转率指标最为突出，即公司存货周转率越高，则表明项目开发周期越短，即项目开发成本越少，致使项目效益越好；另外，应收账款周转率是影响公司营运能力的又一重要指标，其中应收账款周转率越高，则表明公司一定时期内应收账款周转次数越多，即公司贷款回收期限越短，越有助于加速公司资产流动，从而推进房地产公司快速发展。
四、房地产公司成长能力的分析
成长能力是指公司扩展经营规模的能力，其主要用于反映公司未来发展速度及趋势。对于房地产公司而言，成本能力涉及到的指标有主营业务利润增长率指标、经营现金流量成长比率指标、主营业务收入增长率指标及净利润增长率指标等，其中主营业务收入增长率越高，则表明公司产品的市场需求量越大，业务扩展能力越强；主营业务利润增长率与净利润增长率越高，则表明公司经营业绩越好，市场竞争力越强。经营现金流量成长比率越高，则表明公司成长越快。除此之外，利润保留率指标、股本比重指标及固定资产比重指标等也在不同程度上影响着房地产公司成长。
五、结论
总之，房地产企业必须进行客观的财务分析，反映企业真实的财务状况及赢利能力，为企业管理层提供决策依据。全文结合房地产企业的实际，在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析了企业的财务状况，以期对房地产企业的财务状况有一个全面的认识。
参考文献：
[1]朱剑川.保利地产财务分析.技术与市场.2010(12).
[2]郑勇杰.某房地产公司楼盘项目财务分析报告.中国房地产金融.2010(03).
[3]王文平.房地产企业财务分析管见.财会月刊.2010(01).
[4]曾汉文.浅论房地产企业的财务分析.当代经济.2009(11).
房地产公司财务指标分析范文第2篇
关键词：房地产；沪深上市；成长性；熵权法；灰色关联分析法
0引言
房地产业作为国民经济的支柱产业，对国家宏观经济的稳健发展至关重要。故而，近年来国家不断加强对房地产行业的宏观调控力度，包括国十一条（2010）、新国十条（2010）、国五条（2010）、新国八条（2011）、新国五条（2013）及新国六条等，采取银行信贷资金收紧，抑制投资性需求，限购等调控措施来应对房地产业的非理性繁荣，使房地产投资过于旺盛的现象得以缓解。然而，房地产宏观调控的常态化和我国经济下行的大背景，使得房地产市场下行日益明显：业绩持续下滑、盈利空间受到挤压、库存压力高企；房地产股市不景气，投资者对政策干扰悲观预期，估值持续下跌。虽然近期国家出台了一系列宽松的资本市场政策来刺激房地产股市，如IPO重启、再融资开闸、“新国六条”等，但由于市场投资者对企业的成长预期质疑，缺乏对企业成长性客观真实的判断，加之房地产上市企业政策环境和市场环境的不明朗，地产板块的反弹高度难达预期。因此，财务视角下对沪深上市房地产企业成长性综合评价研究，不仅能真实反映企业成长现状，引导市场参与者理性投资，而且能维护房地产市场稳定，创造良好的成长环境。
1文献综述
如何通过评价模型客观真实地反映企业的成长性一直是理论界研究的热点。吴静（2008）对上市商业银行，从资产质量、资本充足性、成长能力、盈利能力和资产流动性五个方面分析成长性影响因素，并对商业银行的成长性做出了评价分析[1]。李益娟（2009）则运用Logistic回归模型，从偿债能力、营运能力、发展能力等六个方面对上市企业成长性进行了分析，构造了企业成长性综合评价模型[2]。李益娟、宋永春（2010）选取了我国49家成长百强上市公司2004-2008年的财务数据，并以托宾Q值作为企业成长性的衡量标准，研究了会计盈余和现金流量对企业成长性的解释程度[3]。刘曜、史爽（2011）对中小板上市公司的成长性、影响因子（盈利能力、风险水平、治理能力和运营周期）进行测度，并通过结构方程模型验证性分析其相互影响路径[4]。崔璐、钟书华（2011）利用层次分析—灰色关联度综合评价法对高技术中小企业的成长性进行了测度比较研究[5]。粱毕明（2012）对首次上市的28家创业板上市公司进行了成长性判定，从行业角度分析其成长性的影响因素，并对其成长性做出评价，进而基于不同地理区域的角度，比较创业板上市公司的区域发展差异[6]。龚光明、张柳亮（2013）根据以往研究成果，构建了包含财务指标与非财务指标的高新技术上市公司成长性评价指标体系，并采用GRA对高新技术上市公司的成长性进行了综合评价[7]。综上所述，在研究思路上，现有研究多是基于财务视角，通过因子分析法、GRA和层次分析法等评价方法，对企业成长性进行定量评价。然而，现有研究中大多未曾考虑到评价结果的客观性问题，即未曾考虑到各财务指标的权重问题。与此同时，在研究对象的选取上，现有研究并未细分到具体行业，即忽略了成长性的区域及行业差异。故而成长性排名的真实性、客观性有待商榷。另一方面，通过回顾近几年的相关文献可知，缺乏房地产行业成长性评价研究。鉴于此，文章采用熵权法和GRA对沪深上市的房地产企业2013年财务截面数据进行处理分析，确定指标权重及关联度排名，即成长性排名。
2房地产上市公司成长性评价方法
2.1熵权法
多指标综合评价中，确定评价指标权重常采用主观赋权法和客观赋权法。主观赋权法根据评价人员主观上对各指标的重视程度来确定权重，常用德尔菲法和层次分析法等。客观赋权法根据各指标的关联程度或各指标的信息量来确定权重，其赋权原始数据来自客观资料，常用因子分析法、人工神经网络、熵权法、复相关系数法等。熵权法是一种客观赋权方法，其基本原理是根据各指标的变异程度，利用信息熵计算出各指标的熵权，再通过熵权对各指标的权重进行修正，从而得出较为客观的指标权重。在房地产上市公司成长性评价中，用于确定各财务指标权重，使成长性评价结果更加客观真实。
2.2GRA
灰色系统理论是我国著名学者邓聚龙教授于1982年提出的，主要用于研究“部分信息已知，部分信息未知”的“小样本”、“贫信息”不确定性系统。灰色系统理论中的关联度分析是对系统动态发展过程的量化分析，它根据因素之间发展态势的相似或相异程度，来衡量因素间的关联程度。通过关联度大小反映各评价对象与理想对象接近程度的先后次序，关联度最大的评价对象为最优。与传统的多因素分析方法相比，灰色关联度分析具有样本要求较低，计算简单，无数据分布要求（如正态分布），定量与定性分析相符，量化结果准确性、稳定度高等优点。因此，该方法已被广泛应用于科学研究，并取得了较好的应用效果。当前，灰色关联分析有均值灰关联分析、相对变率度灰关联分析和斜率灰关联分析3种。由于相对变率度灰关联分析不适合原始序列中有零或负值的情形，斜率灰关联分析较均值灰关联分析计算复杂，因此文章选择均值灰关联数学模型来进行房地产上市公司成长性的实证分析。
3实证研究
3.1实证研究设计
3.1.1样本选取
文章以沪深上市的大型房地产企业为研究对象，选取2014年房地产上市公司50强中沪深上市企业19家，分别为万科地产、保利地产、招商地产、金科地产、华夏幸福、金地、金隅股份、金融街、华侨城、中南建设、荣盛发展、阳光城、泰禾集团、建发股份、首开股份、北京城建、雅戈尔、陆家嘴、新湖中宝。样本数据为2013年19家企业的财务截面数据，相关数据来源于沪深交易所网站所披露的2013年企业年报。
3.1.2指标界定
借鉴国内外已有的评价指标体系，并根据房地产上市公司的成长性特征，选取了发展能力、盈利能力、资产营运能力、偿债能力、现金流量水平5个层面共14个财务指标，构成了评价指标体系，见表1。各财务指标说明如下：①发展能力。选取净利润增长率（X1）、主营业务收入增长率（X2）、资本积累率（X3）、总资产增长率（X4）来反映企业发展能力。其中，净利润增长率，衡量企业经营效益，反映企业市场竞争能力；主营业务收入增长率，反映企业主营业务的发展状况，判断企业发展所处阶段；资本积累率，反映企业当年资本的积累能力，衡量企业的发展潜力；总资产增长率，反映企业本期资产规模的扩张速度。②盈利能力。选取净资产收益率（X5）、总资产报酬率（X6）、销售净利率（X7）来反映企业盈利能力。其中，净资产收益率，反映股东权益的收益水平，衡量企业自有资本的利用效率；总资产报酬率，反映企业总资产的总体获利能力和运营效益；销售净利率，衡量企业销售收入的获益能力，是企业盈利能力和竞争能力的综合反映。③营运能力。选取存货周转率（X8）、总资产周转率（X9）来反映企业营运能力。存货周转率，反映企业销售能力以及流动资产流动性；总资产周转率，衡量企业总资产的利用效率。④偿债能力。选取流动比率（X10）、速动比率（X11）、资产负债率（X12）来反映企业的偿债能力。流动比率，衡量企业短期债务清偿能力，反映企业变现能力及短期财务风险状况；速动比率，反映企业资产的流动性以及短期债务清偿的的能力；资产负债率，反映企业长期偿债能力，用以衡量企业清算时对债权人利益的保障程度。流动比率、速动比率和资产负债率均属于适度指标，鉴于良好的资产流动性和短期偿债能力反映企业良好的成长性，所以流动比率和速动比率越大，企业成长性越好，文章认为流动比率和速动比率为正指标；而资产负债率从财务风险、资金安全等角度反映房地产上市企业的成长性，当前银行信贷资金收紧，资产负债率越高，企业举债经营就越难，成长性就差，文章认为资产负债率为负指标。⑤现金流量水平。选取债务保障率（X13）、现金流量比率（X14）来反映企业的现金流量水平。债务保障率，反映企业用经营现金净流量偿付全部债务的能力；现金流量比率，判别企业财务状况，反映企业财务弹性。
3.2基于熵权法的房地产上市公司财务指标权重确定首先进行原始数据归一化处理，即根据公式（1）、（2）、（3）得归一化矩阵，随后进行熵及熵权计算，即根据公式（4）、（5）得出熵值ej及熵权值棕j。
3.3基于灰色关联度的房地产上市公司成长性评价分析
3.3.1确定参考序列和比较序列
本研究中，参考数列X0取最优样本序列，根据前面分析，资产负债率为逆指标，其余均为正指标；比较序列为样本公司各项指标值。
3.3.2数据无量纲化处理
根据公式（1）、（2），房地产上市公司财务指标数据无量纲化数据。
3.3求绝对差序列和关联系数
根据公式（6）、（7），计算房地产上市公司灰色关联系数。
3.4灰色关联度确定及成长性排名
关联系数只表示各时刻数据间的关联程度，要总体反映比较序列与参考序列间的关联程度，还需要将各个时刻的关联系数加权平均。结合各指标熵权值棕j，求出19家房地产上市公司关联度得分，并进行排名，即成长性排名。
4实证结果分析
①由表2各指标熵权值，可以看出，房地产上市企业成长性受存货周转率和总资产周转率影响最大，其次影响较大的是资本积累率、总资产增长率和资产负债率，这些财务指标是衡量企业资本结构、债务结构和资产流动性的重要指标。其中存货周转率、总资产周转率和资本积累率、总资产增长率分别从资产营运能力和发展能力角度反映企业资本结构状况；而资产负债率反映企业的债务结构，是企业信贷考量的重要指标。房地产企业作为资本密集型企业，资本规模过大，所以衡量资本结构、债务结构和资产流动性的指标对成长性影响较大。同时，也可以看出，各一级指标下的二级指标之间熵权值相差不大，对成长性的影响程度相近，说明财务指标选取较为合理，能客观衡量企业真实成长性。②成长性是综合性指标，是房地产上市企业发展能力、盈利能力、资产营运能力、偿债能力和现金流量水平等企业财务实力的综合反映。企业成长性排名可以看出，泰禾集团、中南建设、首开股份、保利地产等成长性较强，其中泰禾集团成长性优势明显，分析泰禾集团各财务指标数据可知（见表3），泰禾集团在发展能力、资产营运能力、盈利能力和偿债能力上表现优秀，其中发展能力驱动明显，净利润增长率、主营业务收入增长率、资本积累率及总资产增长率增幅均超过了100%，但企业现金流量水平不佳，财务弹性不足，短期投资的投资者要慎重考虑；保利地产各指标均表现优良，属于全面成长型，对于保守型的投资者或许是最佳选择。对于成长性较差的企业，其各项指标均表现不佳，个别企业或是营运能力驱动型，如建发股份；或是偿债能力驱动，如金融街、新湖中宝股份；或是由优良的现金流量水平驱动，如华侨城、雅戈尔集团。但是在国家宏观调控常态化，行业发展不景气的背景下，单靠单方面驱动不能保证企业的长期稳健发展，因此不建议作为投资考虑对象。
5结语
文章基于熵权法和GRA对我国2014年房地产上市企业50强中沪深上市的19家企业成长性进行评价研究。首先基于财务视角构建了包含5个层面共14个财务指标的评价指标体系，着重解决了两方面问题：①采用熵权法确定了房地产上市企业成长性评价指标权重，使企业成长性评价更加真实客观；②采用GRA计算出19家房地产上市企业2013年的灰色关联度并进行排序，其得分越高代表企业的成长性越好。然后就以上两个方面的实证结果进行分析发现：房地产上市企业成长性受存货周转率和总资产周转率影响最大，其次影响较大的是资本积累率、总资产增长率和资产负债率；虽然成长性是综合性指标，但是投资者要根据自己的风险偏好类型，以综合成长性排名为主，兼顾各财务指标，合理做出投资决策。文章虽然采用熵权法和GRA对房地产上市企业成长性评价进行了探索研究，但文章研究只涉及财务指标，非财务指标未考虑，并且样本数据只采用了2013年财务指标截面数据，所以成长性评价结果的全面性、客观性和真实性有待商榷。因此基于改进灰色关联度模型分析处理包含财务指标和非财务指标的面板数据是后续研究中的重点。
参考文献：
[1]吴静.我国上市商业银行成长性评价实证研究[J].商场现代化，2008（25）：366.
[2]李益娟.基于Logistic回归模型的上市公司成长性判定[J].财会月刊，2009（6）：64-66.
[3]李益娟，宋永春.会计盈余、现金流量与企业成长性研究——来自高成长性上市公司的证据[J].财会月刊，2010（12）：23-26.
[4]刘曜，史爽.中小板上市公司成长性影响因素的验证分析[J].统计与决策，2011（1）：147-149.
[5]崔璐，钟书华.基于层次分析一灰色关联度综合评价法的高技术中小企业成长性测度[J].科技进步与对策，2011，28（24）：148-152.
[6]粱毕明.我国创业板上市公司成长性研究[J].经济纵横，2012（8）：103-106.
房地产公司财务指标分析范文第3篇
关键词：财务战略模型；选择；应用；支撑
基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果（项目批准号：Hjk10-13）
中图分类号：F23文献标识码：A
房地产财务战略可以分为以“高负债、低收益、少分配”特征的快速扩张型财务战略、以“低负债、高收益、中分配”为特征的稳健发展型财务战略和以“高负债、低收益、少分配”为特征的防御收缩型战略等三类，由于社会经济环境的复杂性及多变性，再加上企业自身的原因，我们在选择和运用房地产战略模型时必须综合考虑各方面的因素，下面以某房地产公司为例来分析房地产战略模型的实际应用，以及在应用过程中应注意的问题。
一、财务战略模型的建立
根据影响财务战略选择的因素，结合房地产行业的实际情况，某房地产公司初步制定财务战略选择模型：包括战略选择及企业能力评价两部分。该模型笔者已在《现代营销》2011年2月期刊上发表的论文《基于海南房地产企业综合能力评价的财务战略管理模型》中进行了详细的阐述，在这里就不再重复。
二、房地产财务战略模型实际运用及选择
（一）影响财务战略选择的企业综合能力体系的实际运用。根据影响财务战略选择的综合能力评价体系，并选取市场占有率较高的5家样本公司（万科、保利、中国海外、金地以及招商）作为参照，对某房地产公司及样本公司2008年度及2009年度综合评分如表1所示。（表1）可以看出：
1、负债比率：某房地产公司资产负债率与样本公司相当，但资本负债率却接近样本公司的3倍。主要原因是某房地产公司承担同等负债的同时，净资产规模远远小于样本公司（按承担同等负债计算，净资产只占样本公司的60%），同时，某房地产公司期末现金余额远远小于样本公司平均数（现金余额及现金占到期债务的比率均只占样本公司的20%左右）。从负债比率来看，某房地产公司的财务风险非常高。
2、偿债能力：由于某房地产公司2008～2009年整体现金均为净流出，相对各项债务均保障程度非常低，这也是一个比较危险的信号。相比而言，样本公司2008～2009年均保持现金净流入，对到期债务的偿债水平保持在30%左右。
3、发展能力：从销售收入增幅来看，某房地产公司超过样本公司平均水平，反映某房地产公司的快速扩张速度；从净资产增幅来看，2008～2009年均低于样本公司平均水平，主要是受2008年上市股权融资规模相对较小，以及2008年未再进行股权融资的影响。
4、变现能力：某房地产公司2008年变现能力指标较样本公司相近，2009年低于样本公司平均水平，反映2009年流动负债进一步上升，同时存货占流动资产的比例增加致使速动比率进一步下降。
5、财务弹性：同偿债能力，由于现金净流量为负数，对利息及分红的保障能力比较差，同时，营运指数为负也反映了企业利润也不能表现为现金的取得，收益质量不高。
6、现金结构：经营现金结构比以及筹资现金结构比与样本公司基本一致，反映某房地产公司与样本公司在现金的获取途径上，销售资金回笼和融资所占的比例并无差异；经营活动流入流出比低于样本公司，主要反映某房地产公司存货投资上较样本公司更为激进，经营支出占到销售资金回笼的比重更大；筹资活动流入流出比与样本公司差异不大，但考虑2009年公司并无股权融资，实际净增银行贷款要远远高于样本公司（净增银行贷款占筹资净流量的124%，样本公司占59%），这一方面说明了公司银行贷款的实际取得能力较高；另一方面也反映了筹资活动结构上的不平衡。
综上所述，根据影响战略选择的企业综合能力评分体系，某房地产公司2008～2009年综合得分均低于70分，按照3档评分原则，某房地产公司影响企业财务战略选择的综合能力最终评价为：弱。
（二）结合企业外部环境做出财务战略选择
1、2010年8月份的财务战略选择。从公司面临的外部经济周期来看，中国经济长期向好的趋势没有改变，国民经济已经见底企稳，初步判断目前仍处于经济繁荣阶段。同时，考虑到下半年信贷政策可能会缩紧，类似上半年大规模的财政刺激将不可持续，经济复苏也存在不确定性因素。
从公司面临的行业政策环境来看，由于2009年国际金融危机，国家为刺激经济复苏，频繁出台各项政策，包括宽松的信贷政策（下调贷款利率，下浮首次购房贷款利率），宽松的税收政策（包括个人房产交易的营业税、契税减免等），宽松的投资政策（包括下降房地产投资资金比例，取消外资投资房地产限制）等，房地产行业目前面临相对宽松的政策环境。值得注意的是，如果下阶段房地产市场继续高涨，相应的行业政策可能会逐步偏紧。
从行业的景气程度来说，根据全国房地产开发景气指数（“国房景气指数”）判断，在2010年3月份下降到2008年以来的最低点（94.74）以后，自4月份开始连续4个月上升，直至7月份的98.01，反映房地产市场已经逐步回暖。从影响财务战略选择的企业综合能力来看，按照2008～2009年的财务报告数据，某房地产公司的综合能力为：弱。
结合以上分析，某房地产公司自身能力和所面临的外部环境，按之前建立的财务战略选择模型，我们可以初步做出选择，如图1所示。（图1）即：在经济繁荣阶段，行业政策相对宽松的环境下，房地产行业整体回暖的趋势明显，结合某房地产公司企业发展目标，某房地产公司的财务战略选择应当是：扩张型和稳健发展型相结合的财务战略。但倘若行业政策一旦收紧，或是经济明显下滑，财务战略目标应当迅速调整为稳健发展型，甚至是防御收缩型。
2、2009年8月份的财务战略选择简要回顾。假设我们使用该模型，在面临一年前的经济环境和内部条件，简要地进行回顾及依据模型进行财务战略的选择。
从当时的外部经济周期来看，国内经济受国际金融危机的影响，经济增速放缓，但仍然保持了平稳较快的增长，上半年国内生产总值（GDP）增幅为10.4%，因此判断经济周期上仍然处于经济的繁荣阶段。从当时的角度来看，如果经济在之后有明显和长时间的持续下滑，则需要考虑是否进入了经济周期的下行期间。
从公司当时面临的行业政策环境来看，从紧。政府在2009年年初即开始执行从紧的货币政策，央行在2009年上半年已经多次上调存款准备金率（由年初14.5%调升至16.5%），至少在2009年8月时，尚无明显迹象表明政府将采取其后一系列的宽松政策，因此对此时行业政策环境暂时判断为紧缩。
从行业的景气程度来说，根据全国房地产开发景气指数（“国房景气指数”）判断，2009年8月份景气指数（101.78），已经自2008年11月起，连续9个月出现持续下滑，同时房地产销售价格指数以及房地产销售金额及面积增长率等指标均表现为持续下滑；显示了房地产行业继续向不景气的方向进行调整。
从影响财务战略选择的企业综合能力来看，按照2008年年报及2009年中报财务数据测算，某房地产公司的综合能力为：弱。
结合以上分析的某房地产公司自身能力和所面临的外部环境，按之间建立的财务战略选择模型，我们可以初步做出选择，如图2所示。（图2）即：在经济繁荣阶段，紧缩的行业政策环境下，房地产行业整体下滑趋势明显，结合某房地产公司自身财务状况，某房地产公司的财务战略选择应当是：防御收缩的财务战略。
三、房地产财务战略模型的其他支撑
财务战略管理是动态管理过程，在经济环境、市场环境和企业自身情况发生变化时，我们要及时对财务战略进行相应的评估和调整，以避免坚持原有不合时宜的财务战略导致的经营失误。在这个过程中，我们可以通过建立财务预警机制及实施全面预算管理，为财务战略模型提供强有力的支撑。
（一）建立财务预警机制。财务预警就是利用财务指标度量企业财务状况偏离预警线的强弱程度，进而发出财务警戒信号的过程。企业生产经营容易发生财务危机，即因经营决策失误或者外部环境恶化导致企业无力支付到期债务或费用，导致企业经营出现困难甚至破产的各种情况。企业财务危机尽管形成的原因有多种，结果的严重程度也不相同，但基本上都有一个产生、逐步恶化和爆发的过程。因此，企业应该及早发现财务危机信号，预测并化解可能的财务危机，这就是实施财务预警的意义所在。
财务预警机制对财务战略的重要意义在于财务预警机制能为财务战略的实施提供强有力的保障，能及时发现、监测、诊断财务战略具体实施过程出现的各种隐形决策失误，同时财务预警机制提供的信息为企业及时修正财务战略带来了强有力的技术支撑。
（二）实施全面预算管理。全面预算管理是指企业对未来的经营活动和相应财务结果进行充分全面的预测和筹划，并通过对执行过程的监控，将实际完成情况与预算目标不断对照分析，从而及时指导经营活动的改善和调整。
由此可见，全面预算管理是财务战略实施的重要支撑，财务战略具体实施后的完成结果，需要通过与预算目标进行对比和分析，从而考察财务战略是否达到预期目标，发现存在的问题和不足，进而调整、改善财务战略制定和实施流程。
（作者单位：海口经济学院经济贸易学院）
主要参考文献：
[1]曹艳宏，梁迎昕著.房地产公司财务战略环境分析.现代审计与会计，2006.12.
[2]耿云江.企业集团财务控制体系研究.基于财务战略视角.东北财经大学出版社，2008.
[3]焦晖.房地产经济周期与企业财务战略决策.决策与信息（财经观察），2008.5.
房地产公司财务指标分析范文第4篇
随着我国证券市场的逐渐完善的透明，上市公司财务信息受到越来越多投资者的关注，最终反映在证券市场上就是股票价格随着上市公司财务状况的变化而变化。以房地产企业作为样本研究，采用因子分析和回归分析检验上市公司财务信息对公司股价的影响，结果发现财务指标对公司股价的影响在减弱。最后对如何分析当前我国股市提出了相关建议。
关键词：
财务指标；股价；房地产；因子分析；回归分析
中图分类号：F23
文献标识码：A
文章编号：16723198（2014）06012202
1 研究背景
我国股票市场是在改革开放后的一段时间内孕育和发展起来的，由于中国的经济、金融体制处于转轨的特殊时期，市场中有很多矛盾需要释放，因此股票价格的变动不仅收到外部因素的影响，如国家政策，宏观环境，行业环境、金融财政政策、市场供求关系等，而且同时还受到公司财务信息、股民市场预期以及市场监管等市场内部因素的影响。在这些影响因素当中，广大股民能够直接接触同时能够有效把握的主要是上市公司对外界公布的财务信息，因此研究和分析上市公司的财务状况与股票价格之间的相关性对于投资者来说十分必要。本文选取房地产行业的股票作为研究对象，之所以选择房地产行业，主要是因为该行业对于整个股票市场的影响举足轻重，能够代表整个股票市场的一般规律。本文试图通过因子分析和回归分析的实证方法来了解我国房地产行业上市公司财务数据对股价的影响，从而为价值投资者提供投资的依据。
2 研究方法
2.1 样本数据选取
（1）样本选择。本次实证研究选取证监会规定的房地产行业的上市公司作为研究样本。为保持样本的代表性和可比性，在挑选样本时剔除了ST类的股票，以及数据缺失的股票。最终选取了47支符合条件的房地产股票。
（2）样本数据选取。选取2012年在深圳主板上市房地产公司公布的年报所体现的财务指标，同时股票的价格为2012年一整年股票的年收盘均价。公司数据主要来源于巨潮咨询网（.cn）。
2.2 模型建立
评价上市公司财务状况好坏的因素主要包括其盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力和股东获利能力五大方面，本文主要选取能够代表上市公司这五方面能力的主要财务指标作为自变量X，以股票一整年的收盘均价作为因变量P建立模型：
式中，Cj（j=1，2，3…n）是影响股票的因素即解析变量，P为股票的收盘均价即因变量，ε是随机误差。
2.3 变量选择
为全面反映财务指标对公司股价的影响，从偿债能力、盈利能力、运营能力、发展能力、股东获利能力等五个方面共11个指标加以分析，结果如表1所示。
2.4 因子分析
（1）因子分析的前提。
根据spss软件，利用巴特利特球度检验，KMO检验和相关系数矩阵对数据进行分析，主要观察数据的线性关系，看能不能利用因子分析来提取因子，相关结果如下：
2.5 回归分析
3 结论分析
（1）由回归结果可知，Adjusted R-squared=0.43表明回归方程对样本值的拟合程度不佳，说明财务指标并不能很好的解释股价。这也反映影响我国股市的因素很多，财务指标这类信息只能反映股价的一方面，国家宏观政策、市场因素也会对股票市场产生重要的影响，这一点在我们的模型中无法体现。
（2）在我国，股票市场的发展仍处于初级阶段，市场参与者中介机构的数量还是少数，还是一个散户主导的市场，市场的投机气氛很浓，参与者更关心短期的技术走势而非财务指标，这很有可能使股价走向与财务数据脱钩。而且，我国证券市场不发达，导致一些非公司本身因素对股价的影响较大。
（3）依据有效市场理论，一般可就股票价格对不同信息资料的反映程度将证券市场分为弱式有效性市场、半强式有效性市场、强式有效性市场三种类型。假如股票市场是半强式有效的，则股票价格会反映所有公然的信息，而根据本文的结论，有关公司财务状况的公然信息并未充分反映到股价中，这也意味着我国股市尚未达到半强式有效。因此，我国应从大力培育和发展中介机构、加强和规范信息表露制度、进一步完善证券法律体系等多方面进手进步股票市场有效性。
参考文献
[1]陈曦.沪深A股财务指标对股价影响力实证研究[J].金融观察，2008，（10）.
[2]李锐，伟吴.上市公司财务信息对股票价格的影响分析[J].证券投资，2010，（10）.
[3]谢睿.财务指标影响股价的行业差异[J].会计论坛，2009，（7）.
房地产公司财务指标分析范文第5篇
[关键词] 房地产企业 财务风险 资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、 “四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40
