房屋动迁法律法规
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房屋动迁法律法规范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房屋动迁法律法规范文第1篇
关键词: 房屋拆迁；私有财产权；拆迁补偿
一、问题的由来
随着城市化进程的不断加速，“拆迁”一词越来越频繁地出现在大众的视野中。应当说，城市房屋拆迁以及后续的开发建设，推动了城市的现代化步伐，也为公众直接或间接带来一定福利。但是，随着市场经济体制的建立和民主法治进程的发展，公民的财产权观念日益强化。对于普通公众而言，房屋是最重要的私有财产，也是保障个人生存和发展的基础条件。但是，近年来因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益严重，“暴力拆迁”已经成为影响社会和谐稳定的主要原因之一。这些矛盾问题导源于城市房屋拆迁中参与主体的多元性、利益诉求的多样性以及利益调控机制的缺失。政府利益、开发商利益、被拆迁人利益，个人利益和公共利益，错综复杂地交织在一起。政府要实现自身利益，某些政府官员为了发展仕途要大搞政绩工程，开发商要实现商业利润的最大化，被拆迁人要在其财产被剥夺或限制时得到公平补偿，少数被拆迁人甚至期望通过拆迁以谋取暴利。由此可见，城市房屋拆迁过程是一个多方利益博弈的过程。如果各方利益无法达成均衡状态，特别是被拆迁人利益如果不能得到公平合理的补偿，普遍的城市房屋拆迁纠纷、甚至大规模群体性事件终将难以避免。
近年来，因拆迁引发的流血事件时常在不同的城市上演，令人触目惊心。城市房屋拆迁已经成为大众、媒体和政府高度关注的社会焦点问题。面对“兵临城下”的推土机，作为弱势群体的被拆迁人所能够采取的应对方式大致包括以下几种：一是提起行政诉讼。近年来对行政裁决不服而由被拆迁人提起的行政诉讼案件数量一直居高不下。二是持宪维权。这种方式在2004年宪法修正案后较为普遍，但因缺乏有效救济途径，效果甚微。三是上访，即当被拆迁人发现行政诉讼效果不佳时，便愈来愈多地采用上访这种方式。四是“钉子”般地坚守，以2007年重庆的“史上最牛的钉子户”最为典型。五是自残，这也是最惨烈的维权手段。六是以暴抗拆，此种方式在全国各地的城市房屋拆迁中比比皆是。因此，值得我们深思的是，在我国城市化进程中为什么会引发如此多的不可调和的拆迁矛盾呢？
二、城市房屋拆迁行为的性质界定
目前，我国现有的法律法规并没有对城市房屋拆迁行为的性质做出具体规定，根据《城市房屋拆迁管理条例》第2条有关适用范围的规定，“在城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”结合相关学理阐述，城市房屋拆迁可以大致定义为：“因国家建设、城市的改造、整顿市容市貌和环境保护等公益事业目的的需要，根据城镇规划和国家专项工程的拆迁建设计划与当地政府的用地文件，由拆迁人依法对城市规划区内的国有土地上的房屋进行拆除，并且对被拆除房屋的所有者、使用者给予迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济上补偿的一系列活动。”[1](P88)从以上定义中，我们可以发现城市房屋拆迁行为的基本特征包括：第一，拆迁行为的发生是因为国有土地使用用途发生了改变。随着经济的发展、人口数量的增多、土地资源的稀缺，要使新的建设项目顺利进行就需要改变原有土地的使用用途，尽而对原有土地上的房屋进行拆迁进行重新开发利用。第二，拆迁所涉及的房屋是位于城市规划区内国有土地上的房屋。第三，城市房屋拆迁行为应当依照法律规定进行。一方面拆迁主体应合法，拆迁人应当是依法取得房屋拆迁许可证的单位；另一方面拆迁要依照法定程序进行。第四，对被拆除房屋的所有者、承租者应当给予补偿安置。第五，城市房屋拆迁活动应是有利于被拆迁人与社会发展的行为。
应当说，城市房屋拆迁行为的法律关系极其复杂，厘清这些法律关系对于确定城市房屋拆迁行为的法律性质具有重要意义。城市房屋拆迁中的法律关系主要包括三个方面：第一，政府与拆迁人之间的房屋拆迁行政许可法律关系。《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定：“拆迁申请人必须持有建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权的批准文件、拆迁计划与拆迁方案、具有办理存款业务的金融机构所出具的拆迁补偿安置资金证明，并向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，房屋拆迁主管部门经过审查后，对符合条件的被申请人，发放拆迁许可证。”第二，拆迁人与被拆迁人双方的安置补偿法律关系。在房屋拆迁主管部门规定的房屋拆迁期限内，拆迁人应该与被拆迁人就有关房屋拆迁补偿、安置事宜进行协商，协商达成一致意见后签订书面的安置补偿协议。第三，行政裁决、行政强制法律关系。拆迁人与被拆迁人经过协商，如果达不成安置补偿协议的，可以经当事人申请由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决；被拆迁人在裁决限定的搬迁期限内没有搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门进行强制拆迁。[2](P157-159)
由于现行城市房屋拆迁行为法律关系的复杂性，加之立法并没有对其法律性质做出明确规定，所以学界对城市房屋拆迁行为的法律性质依然存在争议，主要存在以下三种观点：一是民事行为说。认为城市房屋拆迁主要体现拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系，双方签订的补偿安置协议是有关公民的私有房屋和国有土地使用权达成的民事合同，应由民事法律规范调整。此观点忽视了政府在公益性拆迁和行政裁决中的公权力性质。二是行政行为说。认为城市房屋拆迁主要是政府公权力的介入，其本质乃是政府的行政征收行为，所体现的是行政主体与行政相对人之间的行政管理关系，双方签订的补偿安置协议应该属于行政合同，应由行政法律规范调整。此观点忽视了商业性拆迁的民法性质。三是民事行政混合说。认为城市房屋拆迁中的拆迁行政许可、行政裁决和行政强制拆迁体现的是政府的行政行为，而拆迁当事人签订的拆迁补偿、安置协议则主要体现当事人之间的法律地位平等、意思自治的民事法律关系。因而，城市房屋拆迁应由行政法律规范和民事法律规范共同调整。[3](P57)
房屋动迁法律法规范文第2篇
[关键词]房屋拆迁;法律目的;法律性质;完善途径
当前的城市建设过程就是一个城市化的过程,其中必然会出现相关的法律问题,房屋拆迁便是一个突出的问题,如何城市化进程中经济建设和公民私人财产权保护是一个急需解决的重大课题。拆迁问题能否很好地解决直接关系到城市化的建设能否顺利进行,避免出现因为房屋拆迁而引发的群众不满、社会动荡是摆在我们面前的重要问题。本文拟从城市房屋拆迁的目的和法律关系的性质入手,探讨我国城市房屋拆迁过程中存在的法律困惑,寻求相关的法律对策,以期确保城市房屋拆迁工作的顺利进行。
一、城市房屋拆迁中法律目的的理性审视
我国《宪法》规定,公民的合法的私有财产不受侵犯。但是我国《宪法》同时又规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或征用并给予补偿。”《土地管理法》第2条第2款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用。”并在其第58条规定:“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的。”《城市房地产管理法》第19条规定:“在特殊情况下,国家可以根据社会公共利益的需要,依照法律程序提前收回出让土地使用权。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条也作了类似规定。可见,宪法和上述法律、行政法规都规定“公共利益”是征收或征用土地及公民的私有财产的目的。但是,在房屋拆迁立法上这一立法宗旨却悄然发生着变化。我国于1991年3月22日由国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》没有使用“为了公共利益的需要”,而在第1条规定:“为加强城市房屋拆迁管理,保障城市建设顺利进行,保护拆迁当事人的合法权益,制定本条例。”第2条规定:“凡在城市规划区内国有土地上,因城市建设的需要拆迁房屋及其附属物的,使用本条例”。可见,将城市房屋拆迁的目的界定为“城市建设需要”。而2001年的《城市房屋拆迁条例》第1条将上述规定修改为“为了加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,制定本条例”。修改后的《城市房屋拆迁条例》将“维护拆迁当事人的合法权益”放置于“保障建设项目顺利进行”之前,这一改变实质上反映了立法理念的一定改变,强调在维护拆迁当事人的合法权益的前提下,才能保障建设项目顺利进行。第2条规定;“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本条例。”2001的条例并未对拆迁行为本身的合法性作出任何规定。相对而言,1991年的拆迁条例第2条所规定的“凡在城市规划区内国有土地上,因城市建设的需要拆迁房屋及其附属物的,使用本条例”,将房屋拆迁的合法性界定为“城市建设需要”更为明确。但是,《城市私有房屋管理条例》第4条规定:“城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时,建设单位应当给予房屋所有人合理的补偿。”这里的目的又变成“国家建设”,与前述“城市建设”又不同。那么,城市房屋拆迁的“城市建设”与“国家建设”是否是同一范畴?它们与“公共利益”的关系如何?何谓“公共利益”?这些问题的明确,对目前城市房屋拆迁工作的顺利进行十分关键。
何谓“公共利益”?“公共利益”具体包括哪些范围?“因城市建设需要”是否全部是公共利益性质的活动?我国立法未明确规定。由于我国立法的空白,各级政府和房屋拆迁行政部门动辄以“公共利益”为由剥夺被拆迁人的权益,从而导致在实践中存在公、私不分的现象,导致在房屋拆迁中政府滥用公权侵犯私权,导致在城市房屋拆迁活动中,有关房屋拆迁及补偿带来许多问题。因此,我国急需科学界定“公共利益”,并对城市房屋拆迁的目的与“公共利益”的关系给予明确规定。
对“公共利益”的界定,在国外的立法上,有采取概括式的,也有列举式的。如我国香港地区以列举的方式规定“公共利益的范围”。在其《收回官地条例》和《土地征用条例》中同时规定,官地收回和征用土地须以“公共用途为目的”,并且详细列举了属于“公共用途”的“收回”和“征用”情况。对“公共利益”的界定,目前,我国在立法上尚属空白,我国学者对其理解也不统一,有学者主张采取概括式界定其范围,也有学者主张采取列举式界定其范围。笔者认为,由于我国法制化水平较低,在立法上应采取列举式和概括式相结合的办法对其做出明确规定。在概括时有学者提出的以下几个标准值得考虑:一是受益对象的范围。二是是否向社会公众提供公共产品。三是否以促进国家的经济、文化、国防等建设为目标。四是其结果是否确实能使社会公众受益。在列举时,可以借鉴我国台湾地区土地法第208条的规定。该条列举了国防设备、交通事业、公用事业、水利事业、公共卫生、公用建筑、教育艺术及慈善事业、国营事业及其他事业共9项可予征收的公共事业。
“城市建设”与“国家建设”不是同一范畴。因为,并不是所有城市建设都是国家建设。因为根据“公共利益”的含义进行理解,国家建设行为总是以社会整体利益作为出发点的,社会整体利益本身就是“社会公共利益”,故国家建设本身就具有“公共利益”的性质。因此,《城市房屋拆迁条例》宜采用“社会公共利益需要”或者“国家建设需要”的提法。这样既可以与土地征用、土地收回实体合法性要件一致,又可避免行政法规的立法与宪法法律不一致。
就我国目前的城市房屋拆迁而言。笔者认为,现实中的城市房屋拆迁并非全部都是为了社会公共利益。事实上,有两种目的:一是为了公共利益,如市镇建设、环境美化等;二是商业性拆迁,如商品房建设,为招商引资的各类工业园、科技园的建设,这类拆迁往往借助政府的拆迁行为,取得开发建设用地。但《城市房屋拆迁条例》并未区分公共利益拆迁和商业性拆迁,这为城市房屋拆迁的顺利进行留下了隐患。由于目的不同,会导致拆迁所涉及的法律关系性质、拆迁程序、法律后果不完全相同,相应地,解决的机制也不同。公共利益性拆迁是为全社会服务的,一般都能为民众所理解,民众也愿意从国家的利益出发,从社会公共利益出发,同意拆迁,只要国家能给其以适当的补偿,问题较容易解决。在实际的操作中,为了保证拆迁确实是出于“公共利益”,在程序方面应建立公众参与制度,通过征询市民意见,让市民参与决策,体现人民城市人民建的执政理念。对公益性拆迁的动迁资金由地方财政解决,被拆迁人安置补偿经费由市政建设经费统一支出。对于商业性拆迁,必须按市场规律,由市场机制来规范拆迁活动,行政机关没有必要介入其中,政府应当以超然中立的姿态履行监督和管理的职责,被拆迁人的安置与补偿也均由建设单位统一负责。对于发生于拆迁人和被拆迁人之间的拆迁法律关系,完全由民事法律规范予以调整,通过合同方式协商进行;如果发生拆迁纠纷,由法院依民事诉讼法进行裁判。这样,就避免了商业拆迁中拆迁人借助国家强制力,侵犯被拆迁人的合法权益的事情发生。
二、城市房屋拆迁中法律性质的实践观察
城市房屋拆迁行为到底是民事行为,还是行政行为,或者是一种民事与行政的混合行为,在理论上存在不同看法。与之相对应,拆迁法律关系有民事法律关系说与行政法律关系说之争。民事法律关系说的主要依据是:房屋拆迁的本质是被拆迁人处分自己的土地使用权和房屋所有权,拆迁人之所以能够实施拆迁是基于契约而产生的合同权利。行政法律关系说的主要依据是:房屋拆迁的本质是国家对国有土地使用权的回收和征收。笔者认为,城市房屋拆迁行为既有行政行为,又有民事行为,因此,既有民事法律关系,又有行政法律关系。
按照《城市房屋拆迁条例》的规定,我们可以将房屋拆迁行为划分为房屋拆迁的原因行为和结果行为,房屋拆迁原因行为是典型的行政行为,无论城市房屋拆迁的规划许可行为、土地使用权许可使用行为、拆迁许可证核准行为等一系列行为都属于行政行为,与之相对应而产生的规划法律关系、土地使用权许可法律关系和建设项目许可和房屋拆迁所涉及的法律关系都属于行政性法律关系。这一系列行政许可行为是房屋拆迁的原因,也是确定房屋拆迁合法性的标准。这一系列行政行为从目的上讲都不过是房屋拆迁准备行为,没有这一系列行政行为的完成,城市房屋拆迁是无法进行的,是缺乏法律依据的非法拆迁行为。
城市房屋拆迁活动本身主要有两项内容:一是对房屋建筑的拆除行为;二是对被拆迁人予以补偿安置。拆除行为是一种事实行为;补偿安置是典型的民事合同行为。补偿安置是在依法对被拆除房屋合理、公正评估的基础上的民事利益互换过程,表现为拆迁当事人在合意基础上的契约关系及对该契约的严格履行过程。拆迁行为能否顺利实施,完全取决于拆迁人与被拆迁房屋的主人(被拆迁人)就房屋拆迁能否达成合意,这一合意的达成是以双方当事人法律地位的平等为基础的,是建立在双方当事人充分协商与沟通之上。城市房屋拆迁表现为如何协调拆迁人与被拆迁人之间的利益关系问题。这种利益关系,从法律关系的角度而言,是平等的民事主体之间的法律关系,因此,城市房屋拆迁行为是存在于平等主体之间的民事行为。因而,在房屋拆迁中,要充分重视与保护拆迁当事人的合法民事权利,要重视拆迁当事人的意愿,政府不要过多介入,即使介入也要有确定的理由和公正的程序。
正确界定城市房屋拆迁的性质具有重要的意义。因为它不但有诉讼程序法适用的意义,也有平衡国家、集体和个人三者间利益关系的意义,更有防止权力寻租、公权私用的行败现象滋生和泛滥的现实意义。
三、城市房屋拆迁中法律规范的完善途径
如何完善我国的城镇房屋拆迁迁制度确实是一个众说纷纭的课题,笔者认为根据目前现实中的情况,亟待解决的问题主要是区分公共拆迁与商业拆迁,完善拆迁安置补偿的规定;界定房屋拆迁补偿的范围与内容,明确房屋拆迁补偿的标准与方式;以及拆迁补偿的程序与救济。
1.区分公共拆迁与商业拆迁,完善拆迁安置补偿的规定
征地拆迁权作为国家的强制性权力,应该根据宪法的规定由政府行使并严格用于公共利益的需要。公共利益范围的界定是城市房屋拆迁立法中必须明确的问题。笔者认为,可以采取从实体和程序两方面予以认定。从实体上明确公共利益是指符合绝大多数人的利益的非直接商事性质的利益,其主要表现为涉及文化、教育、医疗、国防等社会公共事业的利益。在程序上通过民主方式来界定公共利益,健全公众参与机制,把权力交给公众,由民主程序达成的、不同利益群体能够充分表达的机制形成的公众意志就可以假设为公共利益,且应执行严格的征用程序和拆迁补偿安!程序。而对于商业拆迁行为,应恢复市场主体平等交易的本来面目,不应启动国家的权力,而应由双方当事人在平等协商的基础上自行确立拆迁补偿的方案,即使发生争议诉诸法律也应当由民事法律规范调整,以促进商业拆迁活动的有序进行。
2.界定房盈拆迁补偿的范围与内容,明确房及拆迁补愉的标准与方式
从我国《城市房屋拆迁管理条例》规定来看,房屋拆迁补偿范围还停留在房屋所有权、附属物所有权和收益权,应予补偿的收益主要包括三种,即租金、生产经营预期收益和拆迁产生的费用.至于房屋及附属物所占有的土地使用权是否给予补偿,《城市房屋拆迁管理条例》却未做规定。这是由于我国房地分管的体制所决定的:房屋拆迁的法规不涉及土地问题,土地问题由土地法加以规定。新拆迁立法应对拆迁的补偿范围予以完善,将土地使用权的补偿与房屋所有权的补偿结合起来,以保护被拆迁人不会因为土地的征收或收回和房屋拆迁而受到太大的影响和损失。另外,根据中闲的国情,在宪法中明确规定补偿的基本原则-一合理补偿原则后,还必须明确补偿的标准.即以被拆迁房屋的市场价格为主要标准、公平、公正、公开地对被拆迁人给予补偿。在补偿的具体方式上,被拆迁人可以选择实行货币补偿或者房屋产权调换的方式。但无论是采取货币补偿还是采取实物安置,关键是要明确对被拆迁人权益的保障,从“重建设、轻补偿”的观念转变为“建设补偿并重”的观念,切实从法律制度上保护对被拆迁人利益。
3.保护当事人的合法权益,完善房反拆迁补偿的程序与救济
行政补偿的程序一般由这样几个阶段组成:报价,协商,可以确定补偿金的最终价格,最后是裁决。当行政主体与相对人不能就补偿价格取得一致意见时,双方均可提请法院裁判补偿金倾。我国的房屋拆迁补偿立法应借鉴国外的经验,规定严格的法律补偿程序。将补偿程序视为拆迁的前置程序,补偿与否将直接影响被征收财产的实际移转占有。救济是对相对人权利进行事后保障的关键制度,所以最后的裁决环节是房屋拆迁补偿程序的核心。不论拆迁人是行政主体还是行政主体以外的其他组织.关于补偿金问题不能由拆迁人单方面决定,在拆迁人与被拆迁人未就补偿安置达成协议的情形下,应将补偿安置的裁决权交由法院而不是房屋拆迁管理部门或地方政府去行使,否则有违裁决的公正性。而由法院最终裁决这样的争议显然是至关重要的,因为法院相对中立,而且法院的裁决不是任意的,它必须遵循一定的原则和标准,必须以法律为依据,只有这样才更能体现公共利益和私人利益的平衡。
4.规范政府行为,加强拆迁管理体制改革
由于公益拆迁的当事人一方即为当地人民政府,因此政府不能既作当事人,又作为管理者。在职权划分上应体现权力制衡。首先,凡涉及征收的事项,政府不能自己审批自己,应报同级人大常委会批准,在具体实施过程中应接受同级人大常委会监督。其次,由于政府系拆迁事人一方,所以理应取消政府对拆迁争议的裁决权和强制拆迁的实施权,该两项权利应交由法院实施。这既是法治国家的普遍做法,也是我国修订后的宪法的基本要求。同时,对参与拆迁的工作人员应采取资格认证制度,并进行必要的培训。该工作人员必须是政府机关或事业单位的在编人员,应禁止其委托企业或个人从事拆迁工作。对违法拆迁的行为应规定严厉的制裁措施,凡是拆迁中对未经法定程序批准擅自拆除他人房屋的、超出批准范围拆迁他人房屋,以及弄虚作假骗取批准后拆除他人房屋的,除了在法律上应明确相关责任人的刑事责任和行政责任外,政府对被拆迁人应承担双倍赔偿的侵权责任,以慰抚受害人,并挽回影响。
应当对地方政府的各种涉及拆迁的地方性法规、规章与政策性文件进行清理,并限制有关拆迁的规范性文件的级别只能到省市两级,取消包括县及其以下的行政机关对被拆迁人设定义务和影响被拆迁人权利实现的规范性文件的权利。
参考文献:
[1]费安玲:私权理念与城市私房拆迁的立法[J],政法论坛,2004(5)
[2]冯玉军:权利、权力和利益的博弈,中国法学[J],2007(4)
房屋动迁法律法规范文第3篇
内容提要: 在我国城市房屋拆迁过程中，公民私有财产权主要包括土地使用权、房屋及附属物所有权、预期收益权和其他相关权利。公民的上述财产权能否得到全面合理的补偿，是确保城市房屋拆迁平稳实施的关键因素。而现行拆迁立法没有区分“商业拆迁”与“公共利益拆迁”，实际上已经违反了《宪法》有关公民财产权保护的条款及征收征用条款。目前，备受关注并引起广泛争议的“新拆迁条例”，即《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》，公开征求社会各界意见，但在各方利益的博奕过程中，改法阻力依然很大。目前很多地方仍在大规模实施强制拆迁行为，由此引发的公民私有财产权的保护问题仍极为突出。
一、问题的由来
随着城市化进程的不断加速，“拆迁”一词越来越频繁地出现在大众的视野中。应当说，城市房屋拆迁以及后续的开发建设，推动了城市的现代化步伐，也为公众直接或间接带来一定福利。但是，随着市场经济体制的建立和民主法治进程的发展，公民的财产权观念日益强化。对于普通公众而言，房屋是最重要的私有财产，也是保障个人生存和发展的基础条件。但是，近年来因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益严重，“暴力拆迁”已经成为影响社会和谐稳定的主要原因之一。这些矛盾问题导源于城市房屋拆迁中参与主体的多元性、利益诉求的多样性以及利益调控机制的缺失。政府利益、开发商利益、被拆迁人利益，个人利益和公共利益，错综复杂地交织在一起。政府要实现自身利益，某些政府官员为了发展仕途要大搞政绩工程，开发商要实现商业利润的最大化，被拆迁人要在其财产被剥夺或限制时得到公平补偿，少数被拆迁人甚至期望通过拆迁以谋取暴利。由此可见，城市房屋拆迁过程是一个多方利益博弈的过程。如果各方利益无法达成均衡状态，特别是被拆迁人利益如果不能得到公平合理的补偿，普遍的城市房屋拆迁纠纷、甚至大规模群体性事件终将难以避免。
近年来，因拆迁引发的流血事件时常在不同的城市上演，令人触目惊心。城市房屋拆迁已经成为大众、媒体和政府高度关注的社会焦点问题。面对“兵临城下”的推土机，作为弱势群体的被拆迁人所能够采取的应对方式大致包括以下几种：一是提起行政诉讼。近年来对行政裁决不服而由被拆迁人提起的行政诉讼案件数量一直居高不下。二是持宪维权。这种方式在2004年宪法修正案后较为普遍，但因缺乏有效救济途径，效果甚微。三是上访，即当被拆迁人发现行政诉讼效果不佳时，便愈来愈多地采用上访这种方式。四是“钉子”般地坚守，以2007年重庆的“史上最牛的钉子户”最为典型。五是自残，这也是最惨烈的维权手段。六是以暴抗拆，此种方式在全国各地的城市房屋拆迁中比比皆是。因此，值得我们深思的是，在我国城市化进程中为什么会引发如此多的不可调和的拆迁矛盾呢？
二、城市房屋拆迁行为的性质界定
目前，我国现有的法律法规并没有对城市房屋拆迁行为的性质做出具体规定，根据《城市房屋拆迁管理条例》第2条有关适用范围的规定，“在城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”结合相关学理阐述，城市房屋拆迁可以大致定义为：“因国家建设、城市的改造、整顿市容市貌和环境保护等公益事业目的的需要，根据城镇规划和国家专项工程的拆迁建设计划与当地政府的用地文件，由拆迁人依法对城市规划区内的国有土地上的房屋进行拆除，并且对被拆除房屋的所有者、使用者给予迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济上补偿的一系列活动。”[1](P88)从以上定义中，我们可以发现城市房屋拆迁行为的基本特征包括：第一，拆迁行为的发生是因为国有土地使用用途发生了改变。随着经济的发展、人口数量的增多、土地资源的稀缺，要使新的建设项目顺利进行就需要改变原有土地的使用用途，尽而对原有土地上的房屋进行拆迁进行重新开发利用。第二，拆迁所涉及的房屋是位于城市规划区内国有土地上的房屋。第三，城市房屋拆迁行为应当依照法律规定进行。一方面拆迁主体应合法，拆迁人应当是依法取得房屋拆迁许可证的单位；另一方面拆迁要依照法定程序进行。第四，对被拆除房屋的所有者、承租者应当给予补偿安置。第五，城市房屋拆迁活动应是有利于被拆迁人与社会发展的行为。
应当说，城市房屋拆迁行为的法律关系极其复杂，厘清这些法律关系对于确定城市房屋拆迁行为的法律性质具有重要意义。城市房屋拆迁中的法律关系主要包括三个方面：第一，政府与拆迁人之间的房屋拆迁行政许可法律关系。《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定：“拆迁申请人必须持有建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权的批准文件、拆迁计划与拆迁方案、具有办理存款业务的金融机构所出具的拆迁补偿安置资金证明，并向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，房屋拆迁主管部门经过审查后，对符合条件的被申请人，发放拆迁许可证。”第二，拆迁人与被拆迁人双方的安置补偿法律关系。在房屋拆迁主管部门规定的房屋拆迁期限内，拆迁人应该与被拆迁人就有关房屋拆迁补偿、安置事宜进行协商，协商达成一致意见后签订书面的安置补偿协议。第三，行政裁决、行政强制法律关系。拆迁人与被拆迁人经过协商，如果达不成安置补偿协议的，可以经当事人申请由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决；被拆迁人在裁决限定的搬迁期限内没有搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门进行强制拆迁。[2](P157-159)
由于现行城市房屋拆迁行为法律关系的复杂性，加之立法并没有对其法律性质做出明确规定，所以学界对城市房屋拆迁行为的法律性质依然存在争议，主要存在以下三种观点：一是民事行为说。认为城市房屋拆迁主要体现拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系，双方签订的补偿安置协议是有关公民的私有房屋和国有土地使用权达成的民事合同，应由民事法律规范调整。此观点忽视了政府在公益性拆迁和行政裁决中的公权力性质。二是行政行为说。认为城市房屋拆迁主要是政府公权力的介入，其本质乃是政府的行政征收行为，所体现的是行政主体与行政相对人之间的行政管理关系，双方签订的补偿安置协议应该属于行政合同，应由行政法律规范调整。此观点忽视了商业性拆迁的民法性质。三是民事行政混合说。认为城市房屋拆迁中的拆迁行政许可、行政裁决和行政强制拆迁体现的是政府的行政行为，而拆迁当事人签订的拆迁补偿、安置协议则主要体现当事人之间的法律地位平等、意思自治的民事法律关系。因而，城市房屋拆迁应由行政法律规范和民事法律规范共同调整。[3](P57)
笔者认为，在城市房屋拆迁过程中，行政行为与民事行为两种行为兼而有之。但同时应当根据城市房屋拆迁目的的不同，明确行政主体与民事主体在拆迁中的主导地位。《城市房屋拆迁管理条例》没有明确区分城市房屋拆迁中的公益拆迁与商业拆迁，使得在对城市房屋拆迁行为进行定性时难以做出统一定论。因此，在以公共利益为目的进行拆迁时，政府公权力占有绝对性的主导地位，政府与被拆迁人法律地位不平等，被拆迁人自由协商的权利相对有限。但是，在拆迁补偿的依据和标准方面要引进市场因素，以保障被拆迁人可以得到公平合理的补偿。所以，公益拆迁的法律性质应是以行政行为为主导而兼具民事行为性质。在商业拆迁中，拆迁人与被拆迁人具有平等的法律人格和独立的财产权，在是否拆迁、补偿安置方案和补偿费用等问题上有自主选择的权利，这是民法意思自治的要求，是双方当事人自由平等协商的结果。但基于商业拆迁对我国的经济发展、城市建设有着重大影响，实施商业拆迁应严格遵守行政审批制度。同时，当作为弱势一方的被拆迁人权利受到相当侵害时，政府公权力可以进行必要介入以保护被拆迁人权益。所以，商业拆迁的法律性质应是以民事行为为主导而兼具行政行为性质。
三、城市房屋拆迁中公民私有财产权保护的缺陷
应当说，拆迁矛盾持续激化的一个重要原因，就是相关的立法没有跟上城市房屋拆迁的发展步伐，在调整房屋拆迁法律关系时存在明显的缺陷。现行法律、法规与宪法或者相关基本法律存在一定的冲突，在保护被拆迁人私有财产权益方面存在严重不足，具体表现在以下方面：
（一）公共利益内涵的模糊性
根据我国宪法的规定，只有为了公共利益，才能对公民私有财产权的限制或者剥夺，因此，明确公共利益的内涵与外延，能为公权力介入城市房屋拆迁提供法律依据，也为防止公权力的滥用提供制度保证。在涉及城市房屋拆迁的具体建设项目上，如果我们不能准确界定该建设项目是否真的为了公共利益的需要、是否真的能够为最广大群众带来福利，那么政府和开发商便会以“城市经济发展”、“旧城改造”和“公共基础事业”等名义，打着“公共利益”的旗号进行商业拆迁，大肆侵犯公民私有财产权。因此，要实现对公民私有财产权的有效保护，就必须对公共利益作出清晰的界定。但目前我国《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规对公共利益内涵及外延均没有做出明确的法律界定。主要原因在于公益的“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”。公共利益的内涵和外延在立法上的模糊性，必然导致公共利益的解释权转移到了执法者手中。因此，行政机关与司法机关拥有的自由裁量权范围随之扩大，对公共利益的界定很大程度上就要依赖于我国的法治环境和执法者与法官的法律素质和道德修养。而部分行政机关或者司法机关为了谋求政治利益或者商业利益，可能会做出有损于公民私有财产权的法律解释。
（二）公益拆迁与商业拆迁相混淆
根据目的不同，城市房屋的拆迁行为可以区分为公益拆迁和商业拆迁。如前所述，只有为了公共利益的需要，才能依法对公民私有财产实行征收或征用并予以补偿，国家公权力才能够介入到拆迁行为，运用强制手段。商业拆迁是拆迁人与被拆迁人之间的一种平等民事法律关系，应当以平等协商的方式进行，由民法予以调整。在公益拆迁中，政府与被拆迁人是行政主体与行政相对人的关系，是公益拆迁的双方当事人。为了公共利益的需要政府可以对被拆迁人实施强制拆迁，被拆迁人负有为了公共利益而让渡私益的义务。而在商业拆迁中，拆迁行为的双方当事人是开发商与被拆迁人，他们具有同等的法律地位，政府应充当拆迁行为的监督者角色，更多的保护相对弱势的被拆迁人的权益，而不是以政府公权力任意干涉商业拆迁。但是，由于现行有关拆迁立法没有明确区分公益拆迁与商业拆迁，二者相混淆，不仅违反了《宪法》和《物权法》对公民合法的私有财产权的保护条款，而且侵犯了《土地管理法》、《房地产管理法》确认的公民的土地使用权，以及民法和合同法规定的意思自治和契约自由原则，最终导致在城市房屋拆迁中出现秩序混乱、拆迁矛盾凸显、滥用政府强制力的现象，影响了市场经济的自由发展，被拆迁人这一弱势群体的权利得不到有力保障。因此，明确区分公益拆迁与商业拆迁是目前我国城市房屋拆迁立法的当务之急。在商业拆迁中应当尊重双方的意思自治，以民事诉讼方式解决双方纠纷，保护被拆迁人的私有财产权。
（三）城市房屋拆迁的相关信息不公开
在实践中，被拆迁人通常无法全面获得与其私有财产权密切相关的信息。拆迁申请人一旦获得房屋拆迁管理部门发放的拆迁许可证，也就在一定程度上获得了对被拆迁人房屋进行强制拆迁的权力，这直接关系到被拆迁人对其房屋所享有的财产权益。《行政许可法》第36条规定：“行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系到他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。”但是，《城市房屋拆迁管理条例》没有明确规定拆迁前期工作必须公开化和透明化，使得被拆迁人无法明确了解前期的立项、征地和规划等涉及自身重大利益关系的事项，只能在拆迁许可证已经发放的场合，才能通过拆迁公告了解拆迁人、拆迁范围和拆迁期限等事项。同时，由于拆迁信息的非公开透明化，使得被拆迁人对拆迁申请人申请拆迁许可证时所提交文件的合法性无法及时提出异议。
（四）城市房屋拆迁补偿标准和范围存在缺陷
拆迁补偿是被拆迁人权益能否得到最大保护的关键因素，也是城市房屋拆迁中的核心问题。因此，拆迁补偿成为城市房屋拆迁中各种矛盾的焦点。首先，拆迁补偿标准不够明确。拆迁补偿原则决定了城市房屋拆迁中对被拆迁人损失弥补的程度，但我国相关立法却对此采取了回避的态度，对城市房屋拆迁整体补偿原则并未做出明确规定。由此造成各地出现了补偿标准无法可依、标准各不相同以及补偿费用过少等严重侵害被拆迁人私有财产权的现象。其次，房屋拆迁补偿范围过窄，不能充分保护被拆迁人的私有财产权益。我国房屋拆迁补偿的范围主要包括房屋及其附属物、生产经营性用房的合理收益、临时安置补助费和房屋拆迁费用，而对土地使用权、预期收益和其他相关无形利益损失的补偿，并没有以法律的形式予以明确规定。现行房屋拆迁补偿的范围狭窄，远远不能弥补被拆迁人因房屋拆迁而遭受的损失。
（五）政府公权力随意介入行政强制拆迁
强制拆迁是我国城市房屋拆迁工作中最为敏感的部分。行政裁决一经作出，被拆迁人或者房屋承租人在法律规定期限内既没有申请行政复议，也没有提起行政诉讼的，或者经民事诉讼裁决后，在裁决规定的搬迁期限内未进行搬迁的，则会出现政府行政强制拆迁或者法院强制拆迁。在我国实行的行政强制拆迁和司法强制拆迁二元拆迁体制中，最为人们所诟病的是政府公权力介入的行政强制拆迁。公益拆迁与商业拆迁的混同为政府强制拆迁权的滥用埋下了伏笔。政府公权力介入公益性拆迁是为了使符合公共利益标准的拆迁项目能够顺利进行，不能因少数被拆迁人与拆迁人之间的拆迁纠纷影响到城市建设的大局。但是在商业性拆迁中，《城市房屋拆迁管理条例》等所赋予政府公权力的强制拆迁权，则成为破坏被拆迁人与拆迁人之间意思自治和平等协商地位的最大元凶。“在非公益性的拆迁活动中，拆迁人和被拆迁人之间是一种平等的民事法律关系，即使双方已达成协议而被拆迁人无正当理由拒迁，也只能由双方当事人通过民事争议解决途径来解决，或申请仲裁或申请人民法院裁判，而不能由政府部门对公民的房屋强制执行拆迁，也不应由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”[4](P209)对于拆迁人所提出的有关补偿安置条件，被拆迁人与拆迁人协商后有选择接受或者不接受的权利，其他个人、组织或者政府机关不得任意干涉其享有的处分自己财产的权利。被拆迁人接受则视为民事合同的成立，不接受则民事合同不成立，拆迁人不得以任何其它手段强行拆除被拆迁人的房屋。
四、城市房屋拆迁中公民私有财产权保护制度的完善
（一）加快城市房屋拆迁立法进程
目前，专门规范城市房屋拆迁的立法是国务院于2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》。该条例属于行政法规，效力层次较低，并且保护被拆迁人权利的制度构架极不充分，也因此广受诟病。尽管国务院正在修改该条例，并于2010年1月29日公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》，征求社会各界的意见。但其仍以行政法规形式出现，似乎仍难以承担保护公民私有财产权的重任。因为用行政法规来规范对公民私有财产的征收，明显违反了《宪法》修正案第 20条和《立法法》第8条的规定，即行政机关对被拆迁公民的财产权利的限制甚至剥夺没有被置于法律的约束之下，而是遵从低位阶的行政法规，严重违背了法律保留原则和下位法不能与上位法抵触的原则。所以，为了切实保护公民的私有财产权，减少城市房屋拆迁中恶性案例的发生，应当由全国人大常委会对城市房屋进行专门立法，提高法律层次和立法质量，从而增强法律实施的效果。通过全国人大常委会的立法，可以使城市房屋拆迁法律规范与《立法法》和《物权法》的立法精神及具体规定相衔接，并且也符合《宪法》保护公民基本权利的宗旨。
（二）正确认定公共利益的内涵与外延
公共利益作为判定房屋拆迁合法性的正当根据，既是对公民财产权的内在限制，也是国家依法行使财产征收权的界限。在拆迁过程中对公共利益进行明确界定，是杜绝公共权力滥用的必要条件，但是公共利益作为一个抽象法律概念，其内涵随时展而不断变化。那么，应如何判定“公共利益”呢？“判定公共利益应当坚持两个标准即程序性标准和实质性标准。”[5](P105)在程序性标准方面，程序公开是实体公正的前提，程序公开能使利益相关人充分参与决策、表达意见以达到公益与私益的调和，也能够形成有效协调各方利益关系的机制，这是社会和谐的必然要求。在城市房屋拆迁之前，政府应公开举行听证会、听取各方意见并对项目决策做出充分合理的说明，使在正当程序下的决策行为能够最大程度的得到公众的支持。在实质性标准方面，要求从内容上判断这一利益是否是公共利益。首先，要遵循比例原则。公权力的行使要求必须在必要适度的范围内正当行使自由裁量权，使所要实现的公共利益必须要大于被侵害的公民基本权利，并且必须符合最小侵害原则，选择侵害强度最小的手段实现公共利益。其次，公共利益应使不特定的大多数人受益，遵循少数服从多数原则。公共利益的具体判断标准可以参考以下因素：一是受益对象的数量。“公益”意味着超出个人范围，按照“少数服从多数”的原则，大多数人的共同利益即可认定为公共利益，但少数人的利益并非一定不能成为公共利益，因此，即使以“公共利益需要”为理由，政府的权力也不是无限的，不能将个人权利完全淹没在公共利益之中。总之，公共利益并不是绝对优于个人利益的。二是是否以促进国家的经济、文化、国防等建设为目标。国家在每一个特定时期都有特定的目标和规划，其中基础设施建设是非常重要的内容，它对于每一个社会成员都是不可或缺的。个人在追求私利的同时也可能促进了国家经济、文化、国防等建设事业的发展，如果其实施结果符合公益目的也应将其归入公共利益的范围。三是行动结果是否确实能使社会公众受益。实践中，有些行为虽然打着“公共利益”的旗号，但实际结果却是某些个人受益，而公共利益却未得到体现。如政府为解决当地居民住房紧张问题而征收土地，建造经济适用住房，这本属于公益目的，但新建住房最终普通居民很难买到，反而是少数不符合条件的公务员购买，这就是有违公益目的。
（三）完善城市房屋拆迁的补偿制度
首先，应明确城市房屋拆迁的补偿原则及补偿主体。补偿原则的确立是城市房屋拆迁中公民私有财产权能够得到切实保护的前提，应当确立依据市场价格给予公平补偿的补偿原则。对公民被拆迁房屋财产的补偿应符合拆迁时的市场价格，公民所得拆迁补偿数额最起码不低于因拆迁而造成的财产损失。在公益性拆迁中，补偿的唯一主体应为政府，即由县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋的拆迁与补偿，改变以开发商为拆迁主体的制度设计。
其次，扩大城市房屋拆迁补偿范围，明确把对土地使用权、预期收益和其他相关无形利益的补偿人法。城市房屋拆迁基于对国有土地使用权的收回而发生，公民在城市房屋上所体现的权利也主要有土地使用权和房屋所有权。从法律上讲，土地使用权是对应于土地所有权的一种物权。因此，在拆迁中对被拆迁人的补偿应以房屋补偿与土地使用权补偿为主，并且还应当对因拆迁造成的预期收益及其他相关无形利益的损失予以补偿。
再次，完善房屋评估机制。《城市房屋拆迁管理条例》规定的补偿标准包括房屋的区位、用途和建筑面积，而房屋的新旧程度和建筑结构并没有被列为补偿标准之一。但是，在房屋买卖市场，房屋新旧程度和建筑结构的不同对房屋的市场价格有着重大影响。相同区位、用途和建筑面积的新开发楼盘与二手房的市场价格存在巨大差异，建筑结构的复杂性是构成房屋建筑成本的重要因素。因此，拆迁补偿时应视房屋新旧程度的不同而区别对待。要完善房屋评估机制，重中之重是要强调房屋评估机构的中立性，不仅使评估机构在人、财、物上脱离政府管制，以确保评估机构的独立性与公正性，而且也应强化房屋评估机构的法律责任，避免其在商业拆迁中与拆迁人勾结，损害被拆迁人的合法财产权益。
（四）加强城市房屋拆迁中公民私有财产权的程序保障
城市房屋拆迁中公民私有财产权要想得到充分有效的保护，必须以公平、合理、合法的拆迁程序作为保障，程序公正是实现实体公正的前提。因此，在房屋拆迁的各个环节应保证程序的公正。
1．在房屋拆迁决定阶段
首先，应公开房屋拆迁决定信息，广泛听取社会公众意见及专家意见，对拆迁具体事项进行论证听证。县级以上地方人民政府应当将房屋拆迁目的、范围和时间进行公告。公告时间不得少于60日，涉及范围广的，不得少于90日。同时对被拆迁人、公众及专家意见的采纳情况和理由以及房屋拆迁决定，县级以上地方人民政府都应予以及时公告。如果被拆迁人以及与房屋拆迁有关的利害关系人对县级以上地方人民政府做出的拆迁决定不服的，可以依法申请行政复议或者提出行政诉讼。其次，应建立对拆迁补偿资金的专门监督机制。不仅要保证拆迁补偿资金到位，还要预防拆迁补偿资金被挪作他用，损害被拆迁人利益。
2．发生拆迁补偿安置纠纷阶段
依据现行的规定，达不成补偿安置协议时，行政裁决是提起行政诉讼的前置性程序。这一规定屏蔽了被拆迁人直接以行政复议和行政诉讼方式保护合法私有财产权的途径，使其只能通过审查行政裁决的合法性而非合理性保障自己的合法权益。因此，笔者认为达不成补偿、安置协议时，当事人既可以申请行政裁决和行政复议，也可以直接向法院提起行政诉讼，增加被拆迁人对自己合法权益的救济途径。
如果当事人申请行政裁决，启动行政裁决程序，那么现行有关行政裁决的规定还应该从以下三个方面予以完善：首先，设立或者指定专门机构作为行政裁决主体。其次，进一步明确裁决受理前举行听证所需达到的户数及比例要求，可以规定“未达成补偿安置协议的户数超过三分之二或者比例超过四分之三的，应当举行听证。” 最后，房屋拆迁因为涉及到当事人的重大权益，所以在审理过程中当事人应享有充分的知情权和参与决策权，应当在裁决审理过程中引人听证制度。应具体规定听证参与人的人员结构、人数、听证主持人以及各个听证参与人所分别享有的权利和应尽的义务。
3．在强制拆迁阶段
如前所述，在城市房屋拆迁中，必须明确区分公益拆迁与商业拆迁这两种不同性质的拆迁行为。商业拆迁是一种民事法律行为，当处于平等地位的双方当事人发生拆迁纠纷时，不能适用行政强制拆迁，禁止公权力介入民事裁判领域，只能适用司法强制拆迁。但是，公权力可以以行政监督者的身份参与商业拆迁。[6]其次，在公益拆迁中适用强制拆迁的，必须明确强制拆迁的执行主体。笔者认为，鉴于行政权力的不当行使对被拆迁人财产权利的巨大危害，有必要让行政权力逐步退出强制拆迁领域，而仅保留司法机关的强制拆迁权。由司法机关作为独立的执行主体，不仅可以提高执行效率，也可以避免发生执行者与当事人混同的错乱局面，同时也有利于强制拆迁相对人在权利受到侵害时明确主张权利的对象。最后，禁止在强制拆迁中使用暴力手段。拆迁部门及其委托单位不得采取中断供热、供水、供气、供电等方式实施强制搬迁。任何单位和个人不得以暴力、威胁及其他非法手段实施强制搬迁。违法使用暴力手段造成危害后果的，不仅要赔偿造成的损失，构成犯罪的，还要追究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事责任。
总之，城市房屋拆迁必然伴随国有土地使用权的转移与房屋所有权的变动。房屋所有权是公民私有财产权的核心内容之一，房屋所有权能否得到有效保护，直接关系到公民私有财产权能否得到最大限度的保护。目前我国关于城市房屋拆迁的法律、法规、规章及其他规范性文件等相互之间存在着矛盾与冲突，这对保护我国公民的私有财产权是非常不利的。在城市房屋拆迁中，《城市房屋拆迁管理条例》不仅存在着违宪嫌疑，在制度设计上也存在诸多缺陷。因此，如何尽快完善城市房屋拆迁法律规范，制定一部成熟的城市房屋拆迁法，切实保护公民的私有财产权，成为当前法治建设进程中亟待解决的重大问题。
注释:
[1]史正宝.论城市房屋拆迁的法律特征[J]．甘肃行政学院学报，2006，(3).
[2]符启林．房地产法[M]．北京：法律出版社，2004.
[3]郑显芳．我国城市房屋拆迁行为的法律性质[J]．房屋拆迁，2008，(10).
[4]石佑启．私有财产权公法保护研究—宪法与行政法视角[M]．北京：北京大学出版社，2007.
房屋动迁法律法规范文第4篇
城市房屋拆迁既关系到城市建设能否顺利进行，又与千家万户的切身利益密切相关，这一工作政策性强，涉及面广，专业要求高，是各种观念和各方利益的交叉点，涉及的法律关系也较为复杂，处理不好对社会影响较大，极易引起集体上访等，据某省局2001年度接待统计资料显示，因城市房屋拆迁而引起的上访、咨询占该局全年量的28.7%.
一、拆迁补偿安置合同纠纷的法律特征
（一）涉诉客体的特殊性。
从我国的立法体例来看，城市房屋拆迁问题已经纳入房地产法律规范的范畴，它具有明显的商法性质，和一般的房屋案件相比有着明显的不同，只有涉诉的房屋必须是被确定拆迁或已被拆迁这一客观事实的发生，才能引起涉诉主体间相关的民事法律关系或行政法律关系的设立、变更和终止。
（二）涉诉法律事实的复合性。
2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁管理”一章中，相继规范了城市房屋拆迁中的两种法律事实，就是拆迁人与被拆迁人已签订拆迁补偿安置协议和未签订补偿安置协议这两种情况。按1996年7月24日最高人民法院法复（1996）12号文规定，对于当事人双方已签订补偿安置协议，涉诉的按民事案件受理，后一种则属于行政案件。这其中就牵涉到房屋拆迁管理部门作为政府部门实行行政干预的行政行为：核发房屋拆迁许可证和根据当事人的申请进行房屋拆迁裁决。房屋拆迁案件涉诉后不管是以民事案件还是以行政案件进入审理程序后，都必须同时涉及到房屋拆迁这一涉诉法律事实相关联的行政、民事法律关系这一复合法律事实。
（三）涉诉法律关系的复杂性。
一般来讲，进入审判程序的每一个案件主要体现的是双方当事人之间的权利义务关系，权利、义务指向的对象较明确。但是城市房屋拆迁补偿安置合同案件反映出现的却是多重法律关系，主体间的权利义务纵横交错。其中有拆迁人与被拆迁人的补偿安置关系，有被拆迁人与承租人的腾房关系，拆迁人与委托拆迁部门之间的委托关系，还有房屋拆迁主管部门与被拆迁人、拆迁人之间的行政管理关系等，由此形成案情错综复杂，处理难度十分巨大。
（四）涉诉案件社会影响的全局性。
执法的社会效果与法律效果相统一要求比较严格。城市的发展总是在拆了又建，建了又拆的良性互动中逐渐美化。在城市发展建设这一大局中，房屋拆迁涉及到社会的方方面面，与千家万户居民的切身利益息息相关，我们不能总是靠房屋产权人的觉悟，靠对他的强大政治思想工作来解决问题，在依法治国的今天，在合理补偿安置情况下，依法强制拆迁，靠法律来规范社会的每一个行为是必然趋势。在这强大的压力下，如何把握执行法律与执行政策，依法强制执行与保护最广大人民的根本利益这一矛盾，就成了我们法律、法官面前的一个坎。一般来说，城市发展的每一个足印都是与动拆迁密切相关的，每一次拆迁都有可能联系千家万户的，在绝对公平不可能的情况下，如何找准双方利益平衡的切入点，妥善处理拆迁人与被拆迁人的权利义务关系，尽量不引起被拆迁人的对立情绪，杜绝、防范群访或越级上访，不造成负面影响，切实维护社会稳定。
二、拆迁补偿安置的法律依据
我国房地产管理法律、法规已明确规定，“房屋产权证是房屋产权的合法凭证”，“凡未……办理房屋产权登记，其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效”，这已从法律上界定了房屋产权证是城镇房屋拆迁补偿安置的合法依据，被拆迁人持有拆除房屋的产权证的，就应享受法律规定的城镇房屋拆迁补偿安置待遇。对这一点理论上、实践中都没有什么争议。但是对没有取得房屋产权证的被拆迁户能否享受拆迁补偿安置待遇，是不是一概否认呢？笔者认为应视情况而定。
按照我国土地及房地产管理法律、法规规定，要取得房屋产权证，必须三证齐全，一是土地使用权证，二是土 地规划证，三是城市建筑规划许可证。没有这三证，任何一幢建筑都是不合法的，都不能取得房屋产权证，但在城市房屋建筑过程中，由于各种各样的原因，城市房屋的产权形式表现各异，除了三证齐全的房屋产权形式外，还有一些产权形式，这些产权形式的拆迁补偿安置工作应如何进行，它们能否成为拆迁补偿安置的法律依据呢？
（一）属于合法建筑，但未取得房屋产权证。上面已经提到房屋要取得房屋产权证，必须土地使用证、规划许可证等三证齐全，缺一不可。由于在办理房屋产权证书过程中，房产部门要收取一定费用等其他原因，房屋所有人在取得了前述三证情况下，但未办理房屋产权证，对这种情况，笔者认为应该享受法律规定的拆迁补偿安置待遇，因为该房屋所有人（被拆迁人）所享有的拆迁补偿安置利益并未对抗任何其他人员、单位的合法利益。他在享受拆迁补偿安置待遇时，也不必责令其到房产部门补办房屋产权手续（因为该房屋三证齐全，房产部门必须予以办理）。但是对其缺失房屋产权证这一事实，也应适当予以处理，即在补偿安置费用中，比照办证费用的多少予以扣除。
（二）属于违章建筑。如果被拆除房屋没有任何建筑申报手续，或者虽有一定的手续但是三证不齐全，这些被拆迁房屋按法律规定都属违章建筑，违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。但是这里面又有如下几种情况。
1、建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后，责令其补办手续后，房屋所有人已补办了有关手续，仅因为房屋属拆迁范围，房屋产权证暂停办理而没有取得房屋产权证的。（如果房屋产权证早已补办到手或使用欺骗手段取得房屋产权证的，不属本文研究范围。）对这种情况，笔者认为，被拆迁人也应享受拆迁补偿安置待遇，因为他的违章建房这一违法行为，在根据城市规划部门的罚款处罚（应认定未严重违反城市规划），按照处罚规定，补办了有关手续后，该房屋就已经由违章建筑变为合法建筑了，合法建筑所有人理应享受合法待遇，即享受拆迁补偿安置待遇。
2、建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后，责令补办手续未补办有关手续的。因为被拆迁人的违章建筑显然不属严重违反城市规划，所以，相关部门才可以进行罚款处理，责令其补办手续，但其并未按照处罚规定缴纳罚款，补办手续，并未将违章建筑变为合法，其法律后果理应由其自负，房屋所有人当然不能享受拆迁补偿安置待遇。但是对于该违章建筑材料，由于是其合法收益购置的，应该酌情予以补偿。应该明确的是，对其建筑材料补偿仅仅是补偿其残存价值，不能按照建筑物的实际价值进行补偿。
3、建筑物属违章建筑，虽已按城市土管、规划部门处罚并补办了所有手续，但是在处罚决定上载明了附加条件的，要严格按照附加条件执行。如果附加条件不明确，难以理解的则被拆迁人对房屋享有货币补偿待遇，但不能享有安置待遇。理由有三：一是房屋产权证是拆迁补偿安置的的法律依据，但被拆迁人的房屋产权证是有瑕疵的，系按附加条件补办的，与一般的房屋产权证当然不可同日而语，被拆迁房屋由违章建筑变为合法，合法建筑当然享受按价补偿的待遇；二是被拆迁人建房时违反城市规划部门规定，未在城市规划内建筑房屋，现在要拆除，按照城市规划进行建筑，当然不可能对其予以安置；三是附加条件的契约性。因为处罚本来是一种行政行为，在处罚决定中载明一定的附加条件又体现民事的特点。在违章建筑本来就应该无条件拆除的情况下，处罚时，考虑各种因素形成的附加条件其实是双方的一种合约行为。如果载明的附加条件是待城市规划建设时无条件拆除的话，则被拆迁人不能享受法律规定的任何拆迁补偿安置待遇，应无条件拆除。
（三）房屋所有权不明，现仍处于不确定纠纷中。
在房屋拆迁中，并不是所有房屋都产权明晰，不存争议。对所有权存在争议的房屋在拆迁中如何进行补偿安置，是按照争议双方的合意进行补偿或安置还是直接由公证机关对补偿费用进行公证提存呢。为了阐述这个问题，首先介绍一个案例。刘某爷爷系地主（1954年死亡），解放前在某市置有一面积400㎡房产，解放后一直由政府部门占用（没有任何没收或征用手续），1998年3月刘某要求落实政策，将此房产以其名义进行产权登记，某政府部门以解放后一直由其经营管理且已进行修缮改建不同意，酿成纠纷，房屋主管部门称要双方打官司确权后才好发证，同年10月刘某。1999年3月该房屋所在范围进行动拆迁，拆迁人在征询双方意见时，刘某要求安置，某部门要求货币补偿，后为拆迁时间所逼，拆迁人将拆迁房屋全部的货币补偿金额存于一银行。1999年12月，刘某与某政府部门在某中院达成协议，各享有200㎡产权。2000年4月，刘某以拆迁人为被告要求对其按规定予以安置，法院驳回了刘某的诉讼请求，为此刘某多次上访。因为折迁房屋时间性要求很强，对拆迁范围内的房屋要即时作出是货币补偿还是产权调换安置前，房屋所有权争议双方难以取得一致意见的，笔者认为还是以产权调换形式予以补偿安置好，当然，安置的面积的现有价值应以被拆除房屋的货币补偿金额基本相等，不然的话，将增加纠纷，增加社会不稳定因素。对争议双方同意货币补偿的，则应将被拆迁房屋的货币补偿金额交由公证机关提存。
（四）拆除临时用地上的建筑物的补偿安置。
我国土地管理法规定，在城区内因建设项目施工和地质勘查需要临时使用土地的，在城市规划行政主管部门同意后再由土地行政主管部门批准可临时使用土地，但不得在临时用地上修建永久性建筑物，临时用地期限一般不超过二年。因此在拆迁中遇有临时用地上的建筑物如何补偿安置，笔者认为也应分以下几种情况区别处理。
1、对在批准使用期限内的临时用地上的建筑物，享有补偿待遇，但不享有安置待遇。因为被拆迁人在临时用地上的建筑物是经过批准的属于合法建筑，所以应享受拆迁补偿待遇。也因为它是临时性建筑，当然不得享受安置待遇。
2、对超过批准使用期限内的临时用地上的建筑物，不享有拆迁补偿安置待遇。因为该临时建筑物虽经批准，但超过使用期限后就应认定为非法建筑了，不受法律保护，这点与本文违章建筑里的第二点有点相似，房屋拆迁管理部门可以责令被拆迁人限期自行拆除，在限期内拆除的，临时建筑物的建筑材料仍可归由被拆迁人所有，超过期限的，则建筑材料残存价值充抵动拆迁费用。
3、对未经批准临时使用土地并建有建筑物的，完全不受法律保护，不享有任何拆迁待遇。因为这种违章建筑物，没有任何手续证明，被拆迁人应无条件拆除。拒拆迁的，拆迁人可以依照法律程序，并由被拆迁人承担强制拆迁费用。
三、拆迁补偿安置协议（合同）的法律关系
拆迁补偿安置协议是房屋拆迁中的核心内容。尽管房屋拆迁补偿安置关系性质上属于民事法律关系，拆迁人与被拆迁人之间法律地位完全平等，但由于房屋拆迁存在的行政强制性和期限性，使得被拆迁人在房屋拆迁中相对于拆迁人来说处于弱势群体地位。因此，有时拆迁人与被拆迁人之间的拆迁补偿安置协议变成了“城下之盟”。如何设置公正有效的法律程序最大限度地保护被拆迁人的合法权益。在现有法律法规规定不尽详细难以操作情况下，理论界应先行动起来，确立拆迁补偿安置协议签订方面的法律规范，因此有必要较详细认识拆迁补偿安置协议（合同）中的法律关系：
（一）对拆迁补偿安置协议的主体认定。
毫无疑问协议的主体是房屋拆迁过程中发生权利义务关系的拆迁人与被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。从这条法律规定我们可以得出如下结论，拆迁人只能是单位，不可能是个人。但在现实中，对于具备拆迁人资质的单位分支机构和接受拆迁人委托的单位能否成为拆迁补偿安置协议的主体，笔者认为是否定的。理由如下：一是接受房屋拆迁管理部门颁发房层拆迁许可证的单位是唯一合法拆迁人，这一法律规定具有排它性，说明拆迁人的身份是唯一的；二是拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位即使具备相应的资质，但它是否具备相应的财力、能力呢。如果不具备，将使 拆迁补偿安置协议无法得到实际履行，无法维护被拆迁人的利益；三是即使拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位经拆迁管理部门备案，它所从事的拆迁工作仍是一种关系，即拆迁人履行拆迁权利义务关系，它所有的行为仍是一种委托人与被委托人之间的关系。被委托人必须以委托人名义从事委托活动，从而产生的权利义务也由委托人承担。
（二）房屋拆迁补偿安置协议的内容。
《城市房屋拆迁管理条例》仅在第十三条简单规定了协议的基本内容，操作难度太大了。大量实质性的规定由各省市区自行制定，极可能造成区域间的不平衡。因此对涉诉房层拆迁补偿安置合同纠纷，根据审判工作实际需要，协议内容应载明的事项主要应审查是否具备以下几点：
1、被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在基本情况中注明。
2、被拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况。
3、拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可。如果是实行产权调换的，还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。
4、搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费用支付办法等。
5、违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。
（三）拆迁房屋使用性质的认定。
在拆迁中，如何认定私房商住问题，既无法律规定，也无司法解释，仅散见于地方性规章之中。当前唯一的一个行政解释是中华人民共和国建设部房地产司对河北省沙市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题的报告的复函中规定：“在拆迁中，对房屋非住宅应根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质确定，对房屋的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营用房，房屋所有人应向房产局进行房屋使用性质变更登记。”在这一复函精神下，2001年6月《城市房屋拆迁管理条例》出台后，上海市、山东省、重庆市等分别出台的实施细则中一致采用了“确认房屋使用性质，应当以房屋所有权证标明的用途为准；对房产证上末标明用途的，以被拆迁房屋报建时的用途为准。”这一概然性规定，对经营面积计算，变更登记时间（由住宅变更为非住宅）末作规定，仍然难以操作。在拆迁实际中，笔者认为应综合考虑，主要有以下几种情况。
1、房屋产权证登记为非住宅，且该房实际用于经营并办理了合法经营证照的，应该以实际投入经营的房屋面积计算为非住宅面积，享受非住宅拆迁补偿安置待遇，其余面积享受住宅补偿安置待遇。
2、房屋产权证登记为非住宅，但该房屋实际上并未投入经营，实际上全部是按住宅房屋进行使用的，不得享受非住宅拆迁补偿安置待遇。
3、房屋产权证登记为非住宅，实际上也是经营用房，但是被拆迁人或承租人偷逃国家税收，末办理合法经营证照并缴纳有关税费的，也不能享受非住宅补偿安置待遇。在工商税务部门给予了行政处罚出具证明手续时，拆迁人与被拆迁人可以协商酌情给予补偿。
4、房屋产权证登记为住宅，但是一直作为经营用房且具有合法手续，在房屋拆迁公告前也已经变更为非住宅用房的，应该享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋拆迁公告前末办理房屋使用性质变更为非住宅的，在扣除变更费用后也应享受非住宅补偿安置待遇。
四、房屋拆迁补偿安置合同纠纷的处理
在房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人已就补偿安置达成协议。签订拆迁补偿安置 合同（协议）后又产生纠纷，可向人民法院，人民法院应按民事案件立案受理。
（一）关于履行合同，限期拆迁纠纷。
被拆迁人与拆迁人订立拆迁补偿安置合同后，未按期搬迁，拆迁人要求被拆迁人拆迁的，受案后，拆迁人还可以依法申请人民法院先予执行。因为政府的房屋主管部门向拆迁人核发的房屋拆迁许可证是一项具体行政行为。具体行政行为一经作出即具有先定力，拘束力和执行力。拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁许可证确定的期限内签订了合同，必须按期拆迁。行政诉讼法第44条规定“诉讼期间，不停止具体行政行为的执行”。这条规定体现了行政行为在行政程序执行中的高效率要求。
（二）关于被拆除房屋的承租人涉诉的法律地位。
房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人就补偿安置达成了协议，但是房屋的承租人有正当理由而拒不腾迁，经房屋主管部门裁决限期拆迁向人民法院的，拆迁人应作为案件原告，而被拆迁人与承租人是共同被告。在处理上如租赁期限未满的，则承租人对被拆迁房屋仍享受有使用权，拆迁人应该寻找周转房予以安置过渡。被拆迁人要求产权调换的，该安置房屋的所有权人当然是被拆迁人。承租人与被拆迁人之间的租赁关系仍应保持，但租赁合同因原房屋被拆迁也应作相应修改。如果租赁期限届满承租人应无条件迁让，并承担拒迁的法律责任。如未定租赁期限的，应当确定承租人对该拆迁房屋的使用权，责令承租人与被拆迁人协约一定租赁期限。如协约不成，被拆迁人要求承租人解除租赁合同的，法院一般应当准许。但承租人确无腾房条件的，在征得被拆迁人同意后可判令拆迁人对承担人进行安置，由承租人根据承租房屋价格的实际情况，付给被拆迁人一定的经济补偿。
（三）关于过渡房屋的腾退纠纷。
被拆迁人按期退还周转房即是其民事义务又是其行政义务。被拆迁人违反协议，拒绝腾退周转房的，拆迁人也可向法院提起民事诉讼，由法 院判令被拆迁人搬迁至安置房；房屋拆迁主管部门也可根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条的规定，裁决被拆迁人按期搬迁，被拆迁人仍不履行又不的，由房屋拆迁主管部门向法院申请强制执行。
（四）关于无效拆迁补偿安置合同纠纷。
房屋拆迁补偿安置合同无效一般表现为无权签订、显失公平、违背意志自由等。房屋拆迁补偿安置合同一但被确认为无效，根据法律规定，合同从签订之日起就不具有法律效力。对无效合同，尚未履行的不得再履行。正在履行的应停止履行，已经履行的按民法通则规定应互相返还，并按过错承担相应的责任。但是由于房屋被拆迁这一事实不可能逆转，所以拆迁补偿安置合同被确认无效后应该根据民法及《拆迁条例》规定的情况区别处理。如由房屋所有权人以被拆迁人的名义与拆迁人重新签订补偿安置协议。原则上，占有人对非法取得的房屋返还与否，不影响被拆迁人补偿安置权利的行使。过错方给他人造成损失的应承担赔偿责任，双方都有过错的要根据过错大小确定赔偿比例。对因协议无效而获得的非法利益或实施的其他违法行为，应视不同情况予以追缴、罚款或拘留等民事制裁。
房屋动迁法律法规范文第5篇
山西省洪洞县房屋拆迁管理办公室 041600
[摘要]随着城镇化进程的加快，城市拆迁改造工作越来越受到人们的关注，近些年因为城市房屋拆迁带来的纠纷、冲突也在不断的增加。违规拆迁、暴力拆迁等事件成为社会热点问题，本文针对城市拆迁中的若干问题进行分析研究，为城市改造工作的顺利进行提供一定的解决办法。
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关键词 ]城市拆迁；权利受限房屋；拆迁补偿
一、正确确定拆迁和裁决的主体，尽量避免政府机关同时担当执行者和裁决者的局面。
在目前政府职能的转型时期，让政府完全退出城市改造和建设过程，是不现实的，但是应该尽量退居幕后，淡化主体色彩，让企业法人等市场主体在台前运作，政府的作用应该只是制定规则和管理裁决。政府机关退出经营活动是体制改革对于政府职能转换的必然要求。因此，不管是政府自身还是下属部门机构，都不应该作为拆迁人从事拆迁活动。那么，对于政府投资建设的项目要如何确定拆迁人呢？
对于政府投资建设的项目，政府应当从当的是城市管理和建设的协调机关。确定建设实施的主体应该依照政企、政事分离、拆管分离的原则。目前，有些城市成立了“城市建设投资公司”，作为城市基础项目建设的具体实施方，这种方式可以使得政府投资的工程项目，由企业按照建设程序进行，使得政府完全退出拆迁活动，同时也有利于房屋拆迁管理部门发挥作用。
二、在城市规划区的集体土地上实施拆迁时，应兼顾多种规定考虑，选择合法、便捷的拆迁补偿方式。
根据我国现行的法律法规，目前在集体土地上实施拆迁，既可以根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的规定，将需要被拆迁的房屋作为被征用土地上的附着物，给予折价的补偿或是以同等数量和质量的房屋予以置换，这种拆迁方式比较适用于农村部分土地被征用，不改变绝大多数的被拆迁者的农民身份。还有一种方式是依照城市房屋拆迁法律法规进行城市拆迁。即在征地过程中跟，先将被征用土地的农民转化而城市市民，按照城市拆迁的相关法律法规进行拆迁补偿，这种方式适用于农村集体土地被全部或大部被征用的情况。
三、慎重处理权利受限房屋的拆迁问题。
现代市场经济条件下，房产的权利总是在不断变化，在一般用途的房屋中，可能会因为出现某种法定原因使得原有房屋所有权受到限制的特殊的情况。对于这些权利受限的房屋进行拆迁的时候，必须按照法律的特殊规定处理，否则可能导致拆迁违法。下面将举例几种情况，对处理办法进行分析探讨。
1）抵押房屋拆迁纠纷的处理
随着改革开放的深入，以房屋产权作为抵押物向金融机构抵押贷款，已经成为企业或个人取得资金的一种常见手段。对于这类房屋，在进行拆迁时，银行作为抵押权人，将要加入到拆迁法律关系中来。对于抵押房屋的特点是，一是所有权受到限制，即房屋抵押后不得变更房屋所有权，在拆迁活动中，未获得抵押权人同意，被拆迁人不得擅自做出处理决定；二是抵押权依附债权，即抵押义务的存在是随着债权的，这里债务应当是合法存在的；三是抵押权必须依法设立，在民间借贷中，经常是双方立字为据，而忽略了抵押登记制度的存在，使得抵押权存在漏洞；四是抵押房屋的性质变化，即目前抵押房屋中企业用房的比例正在逐渐加大，对于企业用房拆迁时就会出现安排职工与偿还债务的优先权矛盾，加大处理难度。
根据现行的《城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定：“拆迁设有抵押的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”目前有两种拆迁补偿方式，一种是抵押房屋拆迁，采用货币补偿方式操作，即先有抵押人和抵押权人协商是重新设立抵押权还是先偿还债务，也就是说，只有抵押房屋上的抵押权消失，被拆迁人才能向拆迁人领取补偿金。这种方式可以保障抵押权人的合同权益、担保的法律制度的贯彻执行。二是抵押房屋拆迁采用产权调换的方式操作，在这种方式下的补偿需要注意抵押权人与抵押人应就产权调换后的房屋签订新的抵押合同，并依法成立生效，并且如果在拆迁期限内未能达成新的抵押协议，那么房屋将会被视为产权有争议房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案。
2）被司法机关查封房屋的拆迁问题
对于已被法院查封的房屋，一般应该采用货币补偿的方式，将补偿款存放到拆迁主管部门，以等待法院的最后执行。
3）改制企业房屋拆迁纠纷的处理
20世纪90年代，国家对国有经济进行战略性调整，使得企业资产开始呈现多元化。也导致被拆迁房屋补偿的权利主体出现多元化。例如企业所有权与经营权分离，经营权人成为特殊补偿权利主体，对房屋拆迁补偿的协商内容产生了很大的影响和变化。再者拆迁可能成为困难企业改制的契机，对于国企改制最大的困难就是改制成本资金的筹措，但也要遵循生存权有效与经营权原则来决定拆迁补偿金的使用顺序。拆迁对于改制企业来说具有重要意义，所以拆迁人在实施拆迁时，因充分考虑其机制变化带来的灵活性，准备多种方案，充分考虑企业的利益，减少房屋拆迁和改制给社会稳定带来的负面影响。最后还要注意把握企业改制引起的补偿权利主体的变化，针对性采取正确的对策，对于改制企业房屋拆迁纠纷的处理具有重要的正面意义。
4）代管房屋拆迁纠纷的处理
由于历史原因，各地都有存在着数量不等的由房管部门代为管理的房屋。对于这类房屋的拆迁，因为缺少房屋所有权人，《城市房屋拆迁管理条例》有特殊的规定，该条例第十四条规定：“房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。”而对于委托给他人代管的房屋则没有直接规定，因此，对于代管房屋拆迁的操作随着代管主体的不同也会有不同。
5）有限产权房屋拆迁纠纷的处理
有限产权房屋在拆迁时不同于一般房屋，其指的是所有人对享受政府或企事业单位补偿购买或建造的房屋拥有不完整的产权。有限产权的房屋的具体形式有以市场价、成本价、标准价购买三种形式，在进行拆迁补偿安置的时候应该区别对待。对于以市场价购买的单位公房，拆迁时，拥有完全的处分权；以成本价购买的公房，产权归个人所有，一般在住用五年以后可以依法进入市场，在补交完有关税费后，收入归个人所有；以标准价购买的房屋，拥有部分产权，住满五年后可以进入市场，遇到拆迁时，采取产权调换处理办法的一般不存在争议，对于采取货币补偿的，按照补偿金如当时购房的标准价之间的差额，单位和个人按产权比例进行分配。
6）出租房屋拆迁纠纷的处理
由于我国长期实行住房实物分配制度，有许多房屋虽不符合房屋租赁的要件，但已形成了事实上的租赁关系，对于这些事实上的房屋租赁行为，在拆迁时也应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行安置。
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参考文献
[1]国务院.城市房屋拆迁管理条例[M].北京:法律出版社,2001.
