房屋风险评估

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房屋风险评估范文第1篇

【关键词】电力企业 财务风险 评估 防范

一、财务风险的概念及特征

清华大学的郭仲伟教授在《风险分析与决策》（1987年）一书中，对风险分析与决策进行了全面和系统的研究。刘恩禄、汤谷良在《北京商学院学报》（1989年第一期）中发表《论财务风险管理》一文，第一次全面论述了财务风险的定义、特征及财务风险管理的步骤和方法。余廉、故华夏、王超三人通过研究，在《企业预警管理实务》文中构建了初步的预测指标体系和数理分析模型。

财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险有广义的定义和狭义的定义。把风险定义为损失的不确定性是风险的狭义定义。还有一种观点，认为风险不只是指损失的不确定性，而且还包括盈利的不确定性。这种观点认为风险就是不确定性，它既可能给活动主体带来威胁，也可能带来机会，这就是广义风险的概念。

财务风险一般有以下几种特征：

1.不确定性。从财务风险的定义来看，财务风险本身就是一种不确定性，不仅仅是收益的不确定性，也是损失的不确定性。影响风险的因素可以划分为可控因素和不可控因素，其中可控因素是企业可以控制的，而不可控因素是企业难以控制的。

2.客观性。财务风险是客观存在的，主要是因为财务风险不能完全消除，只能是将其控制在一个合理、可接受的范围内。

3.收益和损失并存。风险的存在，一方面可以给企业带来机遇，另一方面也会给企业带来损失，收益和损失是并存的。

财务风险按照风险来源一般可以划分成筹资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险四种类型。

二、电力企业财务风险评估

影响财务风险形成的原因有多种，不同的财务风险形成的原因也不尽相同，但归纳起来，主要有由外部因素造成的财务风险和由内部因素造成的财务风险，下面主要从外部和内部两个方面分析电网企业可能存在的财务风险：

（一）由外部因素可能造成的财务风险

1.体制改革风险

美国智能电网立法草案计划2013提交美国国会讨论，立法的目的就是对目前的政策和规定进行改变，以吸引下一轮的投资，并推动网络化能源在多领域实现成为可能。目前多国都在关注这场以电网体系发展模式的重大创新和与之相适应体制的变革，电力产业正在成为全球创新的前沿舞台。在全球的这种背景下，恰逢中国电力体制改革十年之时，电网企业面临着电力体制改革风险。

我国电力体制改革大体上经历了四个历史发展阶段：一是1985年之前政企合一国家独家垄断经营阶段。这一时期的突出矛盾是体制性问题造成电力供应严重短缺。二是1985年至1997年，为了解决电力供应严重短缺的问题，实行了发电市场的部分开放，以鼓励社会投资。这一时期的突出矛盾是存在着政企合一和垂直一体化垄断两大问题。三是1997年至2000年，以解决政企合一问题作为改革的重点，成立了国家电力公司，同时将政府的行业管理职能移交到经济综合部门。这一时期的突出矛盾演变成垂直一体化垄断的问题。从这一改革的历史轨迹可以清晰地发现，改革的主线是市场化取向改革的逐步深化、政企关系的逐步确立，以及集中解决不同时期存在的突出矛盾。四是从2002年4月开始。 2002年4月12日，国务院下发《电力体制改革方案》，被视为电力体制改革开端的标志。新方案的三个核心部分是：实施厂网分开，竞价上网；重组发电和电网企业；从纵横双向彻底拆分国家电力公司。原国家电力公司按“厂网分开”原则组建了五大发电集团、两大电网公司和四大电力辅业集团。

02年改革以来，电力体制改革历经十年。目前，改革的重心主要集中在打破电网企业的集权化、垄断化，优化电网结构，实现电网从集权垄断型到服务型的职能转变，实现中央和地方电价管理、电力投资、电力政策扶植权力的合理分配和更加高端的运转，以推动新产业革命和构建新的产业制度。这些改革挑战将给电网公司带来财务风险。

2.电价政策风险

电价是电能价值的货币表现，由电力生产成本、税金和利润三部分组成，其主要按照合理补偿成本、合理确定收益、依法计入税金的原则来制定。具体要求有为国家积累资金，节约能源，适应不同时期的国家方针政策，公平合理的负担，便于计量和抄表收费等方面。

电价政策变动对电力企业财务风险的影响十分显著。电力企业提供的产品是关系国计民生的公共产品，一直以来，电价受国家政策的影响较大。2003年7月国务院批准了《电价改革方案》，进一步明确了上网电价改革的方向是全面引入竞争机制，价格由供需各方竞争形成。随着电力体制改革的深入和竞价上网，势必对现行上网电价产生影响，直接影响电力企业的盈利水平。所以，电价政策风险是电力企业面临的财务风险的最重要风险之一。

3.自然灾害风险

2008年1月中旬，我国南方地区遭受了一场历史罕见的持续低温雨雪冰冻灾害，造成部分地区交通和电力供应中断。冰灾直接导致全国损失用电量260亿千瓦时左右。据统计，全国因冰灾停运线路共35722条，停运变电站共2006座。仅福建电网来看，全省电力线路停运567条，61万多户用户停电，受灾人口达230万人。

2010年6月，受持续强降雨影响，福建西北地区引发洪涝灾害，连续暴雨袭击先后造成110千伏线路跳闸9条、35千伏变电站停运9座、35千伏线路停运39条，尤其是10千伏线路停运达836条，全省受影响用户达761，693户。

4.金融风险

由于电力企业是资金密集型企业，电力企业以向银行融资为主，资金来源较为单一。因此电力企业银行贷款的比例普遍较高，造成资产负债率偏高。电力企业的企业效益受国家利率政策的影响很大，资本市场的不稳定性将会影响到企业资金成本，进而对电力企业经营产生很大影响。

（二）由内部因素可能造成的财务风险

1.资产风险。电力企业资产较分散，资产使用部门多，使用地点范围大，可以说从市区到郊区，从平地到山坡，遍及辖区的每一个角落。同时结构分类复杂，覆盖面大，可以分为输电线路、变电设备、配电线路及设备、用电计量设备及通讯设备、自动化设备、工具器具、运输设备、房屋建筑物、土地、福利设施等十几大类。另外电网资产通常数量多，金额大，更新快，这些都为企业的资产管理工作提出了挑战。

2.资金回收风险。由于电力产品面向全社会，且销售产品不能储存，用户是采取先用电后交钱的赊销方式购买电量。加之旧欠电费清收越来越困难，甚至可能有部分电费完全收不回来。在电力企业增供促销增长电量的同时，资金回收给电力企业带来了很大的财务风险。

3.投资风险。电力企业一般是基于电力需求预测投资，因此并不是所有投入都能产生预期的效益，特别是对于资金密集型的电力企业，投资一旦失败，就会给企业带来巨大损失。目前，从保本经营来看，电力企业新投入的资金回报，其报酬率至少不能低于同期银行贷款利率，而现在的资产报酬却远远低于银行贷款利率。如果这种现象长期持续下去，必然会影响企业的经营效益，增加企业的财务风险。

三、电力企业财务风险防范

财务风险防范就是企业用最经济的方法把财务风险可能导致的不利后果减少到最低限度的科学管理方法。财务风险防范的目标主要是为了维护企业的收益和安全。财务风险防范的目的就是减少财务风险，维护企业收益最大化。

（一）提高企业对财务风险管理的认识

首先，要提高企业管理人员的财务风险意识。企业管理人员是企业管理的重要决策者，只有企业管理人员首先认识到财务风险的重要性，才能充分调动企业员工的防范财务风险的积极性。其次，要提高企业财务人员的素质。如果财务人员风险意识淡薄，也是企业财务风险产生的一大原因。财务人员必须有专业的判断能力，有助于及时发现财务风险，从而合理地规避风险。

（二）加强企业内部控制体系建设

财务风险由企业外部因素和内部因素共同形成，而内部财务风险是由企业内部多种不确定因素形成。在实际工作中，针对内部财务风险，可以通过内部控制体系来防范财务风险。所谓内部控制，是指一个单位为了实现其经营目标，保护资产的安全完整，保证会计信息资料的正确可靠，确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性而在单位内部采取的自我调整、约束、规划、评价和控制的一系列方法、手续与措施的总称。其目的在于改善经营管理、提高经济效益。一套完善的内部控制体系，可以有效地将财务风险控制在目标值范围内，是防范和控制电力企业财务风险的保证。

（三）建立健全风险防控机制

风险防控机制包括事前防控、事中防控和事后防控。电力企业为防范自然灾害风险，进一步完善风险预控、应急管理和危机处置工作机制，备足抗灾抢险应急资源，以“全建制”的原则组建专业应急抢险队伍，形成完备的应急抢险体系。同时，电力企业可成立专门组织，对财务制度、税收筹划、金融政策等进行研究，以更好的规避企业在税收、财会政策方面的风险；同时结合行业分类、经营环境、经营状况，分析重要项目的特性及变动趋势，借助财务指标分析方法等对企业的财务风险进行全面有效的财务预测。

（四）采用资金集中管理模式

集中管理模式下主要的举措有几个方面：一是制定账户管控标准，规范银行账户管理。二是加大资金归集力度，提高资金集中程度。三是实行安全备付管理，严格控制资金存量。此措施可解决原有资金沉淀严重问题。四是开展内部市场运作，调剂内部资金余缺。五是实行融资计划管理，提高融资管控能力。

总体思路包括：多措并举筹集低成本资金，全力保障电网建设；增强总部资金调控能力；强化银行账户管控；优化支付结算流程；加强银企合作，包括深化银企代收手续费标准，适当调整代收电费手续费标准，提升最低存款余额。

（五）拓宽融资渠道，保持合理的资本结构

电力企业一方面要理顺融资理财的外部环境，争取各方面的政策优惠，另一方面要优化融资理财的内部环境，逐渐扩大融资途径，可以采取剥离不良资产或“债转股”方式。

（六）全方位、全过程控制工程造价

工程建设投资的控制，是生产成本控制的源头，控制好了建设成本，也就为生产成本控制提供了保障。控制工程造价，要为防止结算超预算，预算超概算，概算超估算的“三超”现象，要对工程造价进行审核、控制和把关；要从前期工作开始到对工程工期、质量进行监督控制，进行全过程管理；在确保工程质量的同时，最大限度降低工程造价。

（七）合理运用风险防控方法

具体可采取以下策略：风险规避策略、风险预防策略、风险分散策略、风险转移策略、风险自留策略和风险共济策略。一方面可以通过保险投保方式进行风险分散，另一方面可采用政府出资、垫资方式，避免电网建设项目排序等待投资的弊端，加快电网建设的步伐。

参考文献

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[2]贺妍.企业理财内容看财务风险的来源及成因[J].当代经济，2009.

[3]杨为城，杨建基.电力企业财务风险管理探索[J].现代管理科学，2009.

房屋风险评估范文第2篇

（一）财务风险的定义

风险（Risk），是客观、普遍存在的，并不以人的意识为转移，只能采用各种技术手段来规避、降低。本文所研究的风险，类似于风险管理，就是在降低风险的收益与成本之间进行权衡，并做出合理的决策来规避、降低风险。

从狭义上来说，财务风险是指企业在筹集资金过程中，由于对未来收益存在的不确定性而产生的风险；从广义上来说，是指企业在各项财务活动中，由于内外部环境的影响、各种难以预料或无法控制的因素，而使财务实际收益偏离预期目标，造成经济损失发生的可能性。在本文的研究中，使用财务风险广义上的定义，认为更具有现实意义。

（二）财务风险的分类

企业外部环境的影响因素。政治风险：也称政策风险，指政治的相关因素对企业的影响，进而引起企业财务受到损失的风险，如局部战争的爆发等。法律风险：指国家新的法律、法规的颁布，对企业的经营决策带来不确定性，进而增大了企业的财务风险。利率风险：指市场利率变动，进而导致企业资产价格变动的风险。市场竞争风险：指企业外部市场环境发生变化，从而加剧了企业的竞争而带来财务受到损失的风险。

企业内部环境的影响因素。经营风险：指企业在本身的经营过程中发生的，如管理层的重大决策失误等，对企业造成的风险。筹资风险：指企业为了扩大规模、提高效益，筹集一定的资金，但由于市场行情的波动、企业之间竞争的激烈，导致管理者决策失误而产生的风险。投资风险：指企业在投资活动中，由于市场行情波动、难以预料的因素等，能否实现按时足额收回本金、获得预期收益的风险。资金回收风险：指企业能否及时售出产品并及时收到账款的风险。收益分配风险：指企业进行收益分配可能会对未来生产经营活动带来的风险。

二、企业财务风险的识别

（一）风险识别的方法

常见的风险分析与识别方法主要有头脑风暴法、财务报表法、德尔菲法、流程图法等。本文主要以财务管理的视角，对企业的关键风险进行分析与识别，即财务报表法。

所谓财务报表法，以企业各类财务报表作为依据，主要采用定量分析的方法来识别企业当前所面临的风险。由于在企业的财务报表中，通常涵盖着企业经营、运输、销售等各环节的信息，可以对企业进行全方位、多视角地分析，以寻找出导致财务出现状况的环节，从而找出企业在其整个运营过程中所存在的各方财务问题。

（二）企业财务风险的识别

从财务管理的视角出发，对我国企业在生存与发展的进程中，所可能面临的财务风险进行识别，主要分为四个准则层，10个指标层。

三、企业财务风险的评估

在对企业的财务风险指标确立后，对于不同企业，哪类风险对其影响最大，或是企业又是处于何种风险程度。则必须对关键风险指标进行风险评估与度量，这是对企业中的财务风险识别与分析的进一步深化。通过对风险进行评估，为管理层作出科学、正确的决策提供依据。

（一）风险评估的概述

风险评估，是指在对企业的关键风险因素进行识别后，通过相关的资料、数据进行分析，对风险发生的概率或是可能造成的损失进行定性与定量化相结合的方式进行评估，以便据此采取相应的措施防范于未然。

孙家庆（2009）指出，风险识别与风险评价之间并没有明显的界限，有时甚至是同时进行的。因此，在对风险管理的实际操作中，难以对具体的步骤区分是风险识别还是风险评价。

（二）企业财务风险的评估

对风险进行评估的方法多种，主要可以分为两大类：定性分析与定量分析。前者包括层次分析法、风险坐标图等；后者包括敏感性分析、盈亏平衡分析、决策树分析等。

在本文的研究中，主要介绍前文所构建指标的具体含义，在实际的财务分析及风险评估时，将本企业相关指标数与同行业的数据进行比较，定量、定性地分析出企业各类风险的程度，以便于采取科学的应对措施防范风险。

（一）盈利能力指标

盈利能力，即企业在其运营过程中获得利润的能力。通常用以下几个指标来衡量：①资产收益率：反映企业运用其固有资本在实际的业务运营中获得收益的能力。通常该值越高，说明企业运营的效益越好，存在的风险越小。资产收益率=净利润/实收资本（或股本）×100%。②市盈率=普通股每股市场价格/普通股每股收益。通常情况下，市盈率越高，说明市场对企业未来信心较高，愿意相应地多支付买价。通常其值在5～20之间较为正常。过高和过低都会认为企业存在较大的风险。③净资产收益率：反映所有者对企业投资部分的盈利能力。通常其值越高，说明企业所有者权益的盈利能力越强，风险越小。净资产收益率=净利润/所有者权益平均余额×100%。④总资产净利润率：衡量企业资产的利用率。通常其值越高，说明企业利用资产获得的收益越高，在加大收入、提升资金利用方面取得了较好的成就，存在风险较小。总资产净利润率=净利润/资产平均总额×100%。

（二）偿债能力指标

偿债能力，即反映企业业务运营的能力及其财务状况。通常用以下几个指标来衡量：①流动比率：反映企业短期偿债能力。通常该值越高，则短期偿债能力较强。且该指标在200%左右较为理想，存在的风险较小。流动比率=流动资产合计÷流动负债合计。②利息支付倍数：反映企业负债经营的财务风险程度。通常该值越大，则说明企业偿付借款利息的能力越强，负债经营的财务风险越小。利息支付倍数=（利润总额+财务费用）÷财务费用。

（三）营运能力指标

营运能力，企业业务运营、日常经营活动运行能力，即获取利润的能力。通常用以下几个指标来衡量：①存货周转率：反映企业存货的销售能力及流动资产流动性。通常其值越大，说明企业货售能力越强，存在的风险越小。存货周转率（次数）=销货成本÷平均存货余额。②应收账款周转率：通常其值越大，说明企业应收账款回收速度快，资金管理工作效率高。由此，提升了企业资产的流动性，减少及避免了坏账率，使企业所面临的财务风险较小。应收账款周转率=赊销收入净额÷应收账款平均余额。

（四）成长能力指标

成长能力，即反映企业在未来一段时期内经营能力、发展状况。通常用以下几个指标来衡量：①净利润增长率：通常其值越大，表明公司成长性越好，业务运营成效显著，竞争能力强，风险较小。净利润增长率=（净利润增长额÷上年净利润）×100%。②主营利润增长率：通常其值需要与净利润增长率进行对比。如果净利润增长较大，而主营利润没有相应的增加，或是存在大幅下降，则企业成长性较差。反之，如果两个指标都显上升趋势，则公司成长性较好，不存在财务风险。主营利润增长率=[（本期主营业务利润-上期主营业务利润）/上期主营业务利润]×100%。

四、企业财务风险的防范

（一）建立经营风险预警系统

从时间的角度作为切入点，根据企业的实际情况，在内部资金流动状况的基础上建立短期与长期相结合的风险预警系统，通过对敏感指标的监控，以实现对风险提前预警，防范于未然。从短期来看，现金流在企业中至关重要，既要有高效率的营运管理，同时又能够对日常现金流进行预测与监控。从长期来看，企业未来的发展壮大以及战略愿景的实现，都离不开强有力的资金支持。因此，在企业中建立经营风险预警系统是有着十分积极的意义。

（二）健全企业财务管理制度

对于企业来说，应在其内部建立较为完善的全面预算管理体系，通过编制预算计划等手段，对各部门的预算执行与实施情况进行监督与检查。采用绩效考核的方式，将约束机制与激励机制有机地结合起来，对潜在的风险进行控制。同时，要逐渐完善企业的内控制度，通过财务部门的轮岗制、不相融岗位的隔离等，强化内控机制，以达到降低财务风险的目的。

（三）采取适度举债经营

举债经营是现代企业所常用的一种财务策略。企业需要利用财务杠杆效应，通过适度的举债来获得更多资金的支持，从而开拓新业务、拓宽服务领域等。

但在具体的实施过程中，“适度”如何把握，成为现代企业的管理层所面临的问题。从短期举债来看，利率相对较低，偿还时间短，所需的资金成本少；从长期举债来看，贷款利率较高，偿还时间长，所需的资金成就多。因此，企业要根据其自身业务运营的情况，以及偿债能力，对短、长期举债进行合理的分配，从而实现“适度”举债，促进其健康、持续发展。

房屋风险评估范文第3篇

关键词： 电子商务； 交易风险； 风险评估； 最小二乘支持向量机

中图分类号： TN919?34； TP181 文献标识码： A 文章编号： 1004?373X（2017）03?0140?03

Simulation analysis of assessment model for e?commerce transaction exposure

HUANG Yiying1， 2， WANG Yongqi2

（1. Institute of Education， Southwest University， Chongqing 400715， China； 2. Guangxi Economic and Trade Vocational Institute， Nanning 530021， China）

Abstract： To improve the low assessment accuracy of the traditional e?commerce transaction exposure， and obtain more sa?tisfied assessment result of the e?commerce transaction exposure， an e?commerce transaction exposure assessment model based on the grey relational analysis and relevance vector machine is proposed. The assessment indicators of the e?commerce transaction exposure were constructed according to the relevant researches. The gray relational analysis is used to select the important assessment indicator for the assessment results. The least square support vector machine is used to learn the evaluation samples of the e?commerce transaction exposure to construct the assessment model of the e?commerce transaction exposure. The validity and superiority of the model are analyzed. The results show that the model can improve the assessment accuracy of the e?commerce transaction exposure， and provide the valuable reference information for the e?commerce transactions.

Keywords： e?commerce； transaction exposure； risk assessment； least square support vector machine

0 引 言

随着网络技术的不断成熟，人们从网上进行电子交易的频率越来越高，大大提高了电子商务的工作效率[1]。构建科学、合理的电子商务交易风险评估模型，对存在的风险进行准确估计，保证电子商务交易的安全性具有十分重要的意义[2?3]。

当前国内外存在许多电子商务交易风险评估模型，大致可以分为定性分析和定量分析两类，定性分析主要有：粗糙集、模糊理论、专家评价法等[4?6]，需要对相应的问题有大量的先验知识，此时，电子商务交易风险评估精度高，但许多电子商务交易没有相关的先验知识，导致电子商务交易评估的精度低，且定性分析评估结果具有一定的主观性和盲目性，评估结果不太可信[7]。定量分析是基于现代统计学理论的电子商务交易风险评估技术，评估精度要优于定性分析，而且评估结果的可解释性更好[8]。基于定量分析的电子商务交易风险评估过程能够提高电子商务交易风险评估效率[9]；最小二乘支持向量机（LSSVM）解决了支持向量机学习速度慢，神经网络易出现过拟合的缺陷，为电子商务交易风险评估提供了一种新的工具[10?11]。

为了获得更加理想的电子商务交易风险评估结果，提出了灰色关联分析（GRA）[12]和LSSVM的电子商务交易风险评估模型（GRA?LSSVM），结果表明，GRA?LSSVM可以获得高精度的电子商务交易风险评估结果。

1 相关理论

1.1 灰色关联分析

灰色关联分析是一种基于灰色理论的数据分析方法，通过灰色关联度来描述影响因素间的关系。设两个影响因素为[Y0]和[Yi，]具体如下：

[Y0={y0（1），y0（2），…，y0（k），…，y0（n）}Yi={yi（1），yi（2），…，yi（k），…，yi（n）}] （1）

由于影响因素之g的量纲可能不一样，需要对原始数据进行无量纲化处理，处理后可以得到：

[X0={x0（1），x0（2），…，x0（k），…，x0（n）}Xi={xi（1），xi（2），…，xi（k），…，xi（n）}] （2）

式中：[x0（k）=y0（k）t=1ny0（t）；xi（k）=yi（k）t=1nyi（t）]。

[xi]和[xk]第[k]点的关联系数[ξ0，i（k）]为：

[ξ0，i（k）=miniminkx0（k）-xi（k）+ρmaximaxkx0（k）-xi（k）x0（k）-xi（k）+ρmaximaxkx0（k）-xi（k）] （3）

式中[ρ]表示分辨系数。

由于关联系数[ξ0，i（k）]很多，通常将平均关联系数作为关联度，具体如下：

[ri=1nk=1nξ0，i（k） ] （4）

由于关联系数的权重不同，加权后的关联度为：

[ri=1nk=1nW（k）ξ0，i（k） ] （5）

式中[W（k）]表示关联度的权重值。

1.2 LSSVM

针对支持向量机计算时间复杂度高的缺陷，LSSVM对其进行改进，训练样本集为[（xi，yi）]，LSSVM的决策函数为：

[f（x）=wTφ（x）+b] （6）

式中[w]和[b]为相关参数。

LSSVM基于结构风险最小化原则，使计算复杂度和分类误差达到平衡，那么式（6）等价于：

[minw，b，eJ（w，e）=12WTW+γ2i=1ne2i s.t. yi=wTφ（x）+b+ei， i=1，2，…，l] （7）

式中：[γ]为LSSVM的正则化参数，决定了LSSVM的分类效果。

为了简化式（7）的求解过程，引入Lagrange乘子[αi]得到对偶优化问题，Lagrange函数定义如下：

[L（w，b，e，α）=J（w，e）-i=1lαiwTφ（xi）+b+ei-yi] （8）

根据KKT条件，可以得到：

[0eT1e1Q+C-1Iba=0y] （9）

式中：[I]表示单位矩阵；[Qij=φ（xi）φ（xj）]，且有：

[y=（y1，y2，…，yl）Te1=（1，1，…，1）Ta=（a1，a2，…，al）T] （10）

开始LSSVM针对线性分类问题，对于非线性分类问题，采用核函数对其进行变换，基于RBF函数的LSSVM分类为：

[f（x）=sgni=1nαiexp-xi-xj22σ2+b ] （11）

式中[σ]为RBF参数。

LSSVM主要针对二个类别的分类问题求解，而电子商务交易风险的等级有多种，是一种典型的多分类问题，采用如图1所示的方法构建电子商务交易风险分类器。

2 基于GRA?LSSVM的电子商务交易风险评

估模型

2.1 电子商务交易风险的数学模型

电子商务交易风险不仅受到外界因素影响，而且受到多种内部因素影响，这些影响因素均称作为评估指标。设共有[m]个评估指标，即[x1，x2，…，xm，]每一个评估指标对电子商务交易风险结果的影响程度不同，指标之间相互作用和干扰，使得电子商务交易风险值与影响因素间呈现非线性变化关系，因此电子商务交易风险评估数学模型为：

[y=fx1，x2，…，xm] （12）

式中：[f（ ）]为电子商务交易风险值与影响因素间变化关系的拟合函数，本文采用LSSVM作为[f（ ）]。

2.2 评估指标的构造

在电子商务交易风险评估模型的建立过程中，评估指标即影响因素的选择十分关键，由于影响因子众多，把所有影响因素作为评估指标不太现实，根据独立性原则、科学性原则、客观性原则以及已有相关研究，建立了电子商务交易风险评估指标体系如图2所示。

2.3 GRA?LSSVM工作框架

基于GRA?LSSVM的电子商务交易风险评估模型的工作步骤为：

（1） 根据相关研究构建电子商务交易风险的评估指标。

（2） 采用灰色关联分析选择最优评估指标，并确定每一个指标的权值。

（3） 去除一些不太重要的评估指标，减少建模的时间复杂度。

（4） 采用最小二乘支持向量机对电子商务交易风险评估样本进行学习，构建电子商务交易风险的评估模型。

（5） 采用具体数据模型的有效性和优越性进行分析。

综上可知，GRA?LSSVM的工作框架见图3。

3 仿真测试

3.1 样本数据

为了测试GRA?LSSVM的电子商务交易风险评估模型的有效性，选择200个电子商务交易样本，将电子商务交易风险划分为：一般风险、较大风险、严重风险以及安全共4个级别，它们分别采用1～4表示，样本数据具体如图4所示，选择120个样本作为训练集构建GRA?LSSVM电子商务交易风险评估模型，其他样本作为测试集对GRA?LSSVM性能进行测试与分析，所有实验均在Matlab 2014平台上实现。

3.2 评估指标的选择

为了准确确定每一个评估指标对电子商务交易风险评估的贡献率，选择灰色关联分析法对全部评估指标进行处理，每一种评估指标的贡献率见表1，根据每一种评估指标贡献率即权值选择了6个评估指标作为LSSVM的输入向量，它们在表1中采用粗体表示，并且删除其中一些不重要的评估指标。

3.3 结果与分析

根据GRA对训练样本和测试样本的评估指标进行处理，得到处理后的训练集和测试集，并建立GRA?LSSVM的评估模型，测试集的评估结果如图5所示，GRA?LSSVM的电子商务风险评估精度相当高，评估结果合理，具有较高的可靠性。

3.4 c经典模型结果对比

选择LSSVM、没有采用GRA进行评估指标处理的模型（LSSVM）、GRA+SVM模型（GRA?SVM）、GRA+BP神经网络（GRA?BPNN）进行对比实验，结果见表2。

4 结 语

电子商务交易受到多种因素的综合作用，因素之间互相干扰，使得风险变化十分复杂，具有强烈的非线性变化特点，为了准确描述电子商务交易风险的变化特点，提出基于GRA?LSSVM的电子商务交易风险评估模型，结果表明，GRA?LSSVM可以描述影响因素对风险的影响程度，减少了因素之间的干扰以及评估指标选取的数量，提高了电子商务交易风险评估的准确性，具有十分广泛的应用前景。

参考文献

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房屋风险评估范文第4篇

一、收益法在无形资产评估中的工作风险

资产评估收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。评估的工作风险，主要是由于在评估工作过程中采用的评估方法、对委托方诚实程度的了解不够、选用的资料及资产评估人员个人经历、经验限制而导致的误判等引起的风险，属于评估人员主观原因引起或评估手段失误而产生的风险。这种风险，在无形资产采用收益法进行的评估工作中显得尤为突出。当评估机构和评估人员一旦承接了无形资产评估项目，收益法评估的工作风险也就主要集中地反映在对有关参数的预测和货币衡量上。

收益法的基本参数主要有：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。能否清晰地把握上述三要素成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：（1）被评估资产的未来预期收益可以预测，并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量；（3）被评估资产预期获利年限可以预测。在对无形资产进行价格评估时，看似只有几个参数，似乎很简单，其实几乎每个参数都难以确定，或者说难以准确把握。如预期收益是采用净现金流量还是净利润，用税前利润还是税后利润；无风险报酬率是采用国债利率还是银行利率，采用短期利率还是中长期利率等都有争议；行业报酬率、社会平均报酬率等数据本身的准确含义就很难界定，等等。由于类似问题的存在，使得收益法预测和衡量参数的不确定性大大增加，评估工作风险自然就隐藏其中了。

2004年1月9日证监会下发《关于进一步提高上市公司财务信息披露质量的通知》第六条指出，为防止公司和评估人员高估未来盈利能力并进而高估资产，对使用收益现值法评估资产的，凡未来年度报告的利润实现数低于预测数10%～20%的公司及其聘请的评估人员，应在股东大会及指定报刊上作出解释，并向投资者公开道歉；凡未来年度报告的利润实现数低于预测数20%以上的，除要作出公开解释并道歉外，中国证监会将视情况实行事后审查。“资产评估是一门十分灵活的预测艺术”，用收益法评估无形资产价值，是最科学的方法。当无形资产复杂的不确定因素与其“预测”相结合，使得评估机构和评估人员在整个评估工作过程中面临着更大的工作风险。采用收益法评估无形资产，结果上下可能差几十倍，因而“20%大限”激起了评估业的强烈反应。甚至有人预言“如果按这要求，大多数项目都要出问题，挨板子。”我们知道，证监会提出“20%大限”，用意是为了防范弄虚作假，提醒评估人员谨慎保守些，不能再根据客户需求，随意调节结果。但是，即便是完全按照有关规定进行无形资产评估的有关评估机构和评估人员，仍然在使用收益法评估无形资产的过程中，面临着“20%大限”这一规定的巨大工作风险，更何况无形资产的外部环境也在不时地发生变化。因此，评估机构和评估人员必须审慎，尽可能地防范和规避其工作风险。

二、收益法在无形资产评估中存在工作风险的原因

收益法被公认为是最适合无形资产评估的方法，但由于其本身的技术要求，使得评估工作过程中存在工作风险。

（一）无形资产的评估范围难以界定。资产评估的范围一方面直接决定了评估的工作范围；另一方面更重要的是可以直接测算说明评估结论是否成立。实际上，在时间上是很难对技术型资产的经济寿命进行可靠的测定。对一种新的技术型无形资产来说，它的经济寿命是随着技术开发的深度而不断延伸的，用现行的法定年限或协议年限去测定，实际上忽略了无形资产的可持续利用性。因此，我们常在评估中结合有形资产去界定无形资产的评估范围，但有形资产会随着投入规模的大小而发生变化，使得无形资产的评估范围难以界定。

（二）无形资产的收益期限具有不确定性。无形资产收益期限的确定，要考虑两个因素：一是法律合同寿命；二是经济寿命。我们常常以法定或协议的有效年限为依据，但无形资产的收益期限要受技术进步和使用频率的影响。而无形资产的价值主要表现为超额利润。比如，一项技术型无形资产法定有效期为50年，但实际上3、5年后就会完成技术更新，原有的技术即使继续受法律保护，也已不再具有先进性，不能再为所有者带来超额利润了。有的无形资产具有可持续开发的特性，如一些技术性无形资产的收益期限随着其开发、升级而得到延长。另外，无形资产具有独占性，当一项无形资产被所有者独占时，可以较为清楚地确定收益，但随着技术广泛传播，其价格、成本方面的独占优势逐渐丧失，收益期限也相应缩短。这些都使得无形资产在评估基准日的未来收益期限难以预测，具有不确定性。

（三）无形资产的收益难以预测、衡量或不相匹配。无形资产的收益是一种超额收益，它必须依附于直接的或间接的物质载体来表现它的价值。由于无形资产的存在使企业相关产品的产量、销量增加或产品价格提高，或两者兼而有之；由于无形资产的存在降低了企业的生产经营成本，形成了生产经营费用的节约额；自创无形资产的存在和应用节约了无形资产特许权使用费。而一个企业取得的收益，除了有资产的因素外，更重要的是与人的素质以及市场和机遇等因素有关。企业的收益是资产与人综合作用的结果。因而，在评估实践中要单独确定某项无形资产带来的收益是很难甚至是无法分清的。对无形资产未来收益预测是否准确，直接影响到无形资产价值的评估，而收益又受到很多不确定因素影响，使得收益的预测带有极大的风险。其次，对于委托方拥有的但未对委托方带来收益的无形资产，资产评估人员往往难以掌握，这样也就造成了资产收益不相匹配的风险。

（四）单项无形资产的收益分成率难以测定。无形资产必须与有形资产相联系，否则就不能独立产生经济效益。在预测无形资产收益时，我们的做法是将有形资产和无形资产放在一起，然后通过收益分成率这个指标，将无形资产的价值从综合价值中分离出来。由于直接测定无形资产的分成率较为困难，通常先测算有形资产的分成率，再计算无形资产分成率。但这样做的结果是，分离出来的收益并不单是一种无形资产带来的，它是除有形资产以外各种无形资产价值的综合反映，单项无形资产的收益分成率难以测定。

以上是在采用收益法对无形资产进行评估过程中存在的主要工作风险。除此之外，如市场变化带来的不确定性；市场供求及无形资产竞争情况；无形资产使用状况、机会成本；客户背景、行业性质、经济规模、管理水平、经营前景；评估人员执业水平、工作经验方面的欠缺等，也增加了收益法对无形资产评估的工作风险。

三、收益法在无形资产评估中存在的工作风险防范措施

针对收益法在无形资产评估中存在的工作风险，主要应采取以下措施，进一步防范和规避风险，提高评估工作质量。

（一）加强评估人员风险意识，详细了解被评估无形资产的基本状况。资产评估工作是由评估人员具体操作的，评估风险的大小很大程度上取决于评估人员。因此，必须加强评估人员队伍建设，在评估具体操作中，严格按评估规范意见操作。评估人员应详细了解包括无形资产的取得过程、历史沿革和公司概况；公司经营环境及市场情况；无形资产的产权状况；相关法律、法规及会计特别规定情况；相似无形资产的最新状况等情况。有些时候，委托方往往因为自己的利益，将失真失实的无形资产的历史资料提供给评估人员，而评估人员又常常难以查清这种有目的的失真失实资料，这就给无形资产的评估带来了工作风险。因而，资产评估人员要有风险意识，对委托方提供的资料严格审查，并借助合法的、有效的、辅助的手段，识辨委托方提供资料的真实性。

（二）加强对有关数据资料的收集和分析。要有步骤、有条不紊地组织数据资料的收集整理工作，要反复查对全部有关资料，从一切来源到每份制表单上所引用的每一条数据均应反复细心查对，避免差错。由于收益法是预测未来收益并进行折现的方法，而无形资产在预期收益、收益期限、收益分成率预测等方面又存在复杂性和不确定性，所以在评估时一定要重视数据资料的来源，并对其进行分析。由于不可能得到十分完整的市场资料，仅按手头上所掌握的全部资料而得出的结论并非一定准确可靠。因此，应从多方面、多角度考虑发生某种误差的可能性及其相应的、适当的处理措施，避免在模型问题上走捷径，要将模型建立在历史财务报表的基础上，并充分了解企业财务报表中会计和税务的复杂性，避免重复计算资产。在收益的预测时，要根据适度绩效情景，正确地把握资产的收益。并且，资产评估人员应对委托方提供的被评估资产范围进行认真清查、严密分析、合理推断，包括需要进行相关的市场、行业等调查，理顺资产与收益的匹配关系。

房屋风险评估范文第5篇

1.1情景设置要素

灾害损失由致灾因子强度、承灾体脆弱性共同决定，其在不同区域间的差异性导致灾害损失范围与程度的不同，可基于致灾因子的相关属性选择具体指标进行情景设置。结合地震灾害的具体情况，可考虑将发震时刻、震中位置、震级以及震源深度等指标作为地震情景设置的基本要素。

(1)发震时刻。地震对人的伤害，主要是建筑物倒塌和破坏造成的。地震发生时间不影响建筑物毁坏程度，因此某一时刻人在室内的概率可以表示地震发生时间对人员伤亡影响的概率。

(2)震中位置。不同震中位置附近的房屋结构不一、脆弱性不同，因此地震发生在不同位置造成的灾害损失也不尽相同，可按照震中位置划分为若干个地震情景。

(3)震级。震级是衡量地震强度的重要指标，直接影响地震灾害的损失范围与程度。按照地震部门预测的年度地震危险区内震级范围，可细化为不同震级情景。

(4)震源深度。震源深度也可以影响地震灾害损失，但目前相关研究主要针对浅源地震建立地震灾害损失模型，本文中也不再对此进行情景分析。

1.2要素生成概率

理论上，地震可能以任一震级和深度发生在任一时刻，但震中位置却会受到地质结构的影响，部分地区地震出现的概率高，部分地区地震出现的概率低，也就是说地震情景设置中各要素也存在出现概率的问题。从作者的日常业务出发，本文重点考虑震中位置的生成概率，对不同发震时刻、震级等出现概率理论上也会影响地震情景的生成，不做重点讨论。

1.2.1地震发生概率分析

从日常业务出发，初步考虑主要断裂带分布、历史地震分布以及中国地震动峰值加速度分区(2001)等3个要素作为判断年度地震危险区内各区域出现地震概率大小的主要依据。其中，从发震机理上看，断裂带分布的密集程度与地震发生概率基本成正比关系;历史地震分布大体可以反映离断裂带不同距离范围内地震的活跃程度;中国地震动峰值加速度分区(2001)展示了50年设计基准期内超越概率10%的地震加速度分布［5］，由此可以反推50年内每个点发生不同震级地震的概率，它是通过历史地震统计分析得出的地震发生概率的具体结论。理论上看，中国地震动峰值加速度分区可以最好且直观地表达地震发生概率，但实际操作中反推地震震级较为困难。经多次的日常业务实践，以断裂带分布和历史地震统计相结合，作为判断危险区内地震发生概率的依据更可操作，即区域内既有断裂带分布，又有历史地震发生，则该区域发震概率高;区域内仅有断裂带分布或仅有历史地震发生，则该区域发震概率次高;区域内既没有断裂带分布，也没有历史地震发生，则该区域发震概率低。

1.2.2震中位置布设

(1)震中位置布设方式。地震年度危险区内同样概率区域内震中位置的布设应符合均匀分布。

(2)震中布设选取的最小单元。理论上，对地震年度危险区内所有点，按照1km网格进行选点设置情景，可以较好且准确地反映地震风险，但考虑到实际的业务能力和需求，可综合考虑人口分布和断层走向等要素，选取较少的具有代表性的点位进行情景设置。经业务实践，可以地震危险区内所有县驻地为基本选取点，如果县驻地位于危险区外，则以该县损失最大为原则，确定县内震中点位;其次，在已选取震中位置分布情况下，在不同地震发生概率区域内，再均匀设置震中点位，以完成震中位置的整体布设。

2地震区域情景分析

地震区域情景分析是对某一特定区域内可能存在的地震情况的分析，例如，某一个行政区域跨越多个地震危险区，则对其开展年度风险评估的情景设置时还应考虑多个危险区的复杂情况。

2.1单个危险区地震灾害的情景设置

单个危险区地震灾害的情景设置，是某一行政区域内仅存的一个年度地震危险区发生地震时的所有可能情景的集合。如果危险区内只发生一次地震灾害，只需要考虑地震要素生成情景，但在危险区内同一地点或不同地点发生多次地震，则需要考虑地震发生次数等复杂因素。例如，2013年10月31日－11月23日，吉林前郭尔罗斯蒙古族自治县先后发生5.5级、5.0级、5.3级、5.8级、5.0级地震，2014年2月11－12日新疆于田县先后发生5.4级、7.3级、5.7级地震，造成灾区重复受灾，灾情呈现明显的“放大”效应。可见，对一个行政区域在一段时间内多次地震灾害过程开展情景设置，对分析行政区域的年度风险意义重大。然而，目前对于震群型地震发震机理的研究尚不足以支撑地震情景的设置，因此本文只提出相关需求，不做具体讨论。

2.2多个危险区地震灾害的情景设置

多个危险区地震灾害的情景设置是某一个行政区域内存在的多个地震危险区内发生多次地震时的所有可能情景的集合。例如，2014年4－10月，云南永善县、盈江县、鲁甸县和景谷县先后发生了5.0级、6.1级(之前刚发生5.6级地震，6.1级为此次盈江地震序列的最高震级)、6.5级和6.6级地震，导致云南全省地震灾害损失巨大。另外，不同地震影响区内灾害损失差异明显，8月3日鲁甸6.5级地震造成617人死亡、112人失踪;而10月7日景谷6.6级地震仅造成1人死亡。显然，面对同一行政区域内存在多个危险区、不同危险区内地震灾害损失差异较大的情况，对该行政区域的灾前准备和应急救助力量的布局十分重要，这也是地震灾害年度风险评估需要关注的重要问题。

3地震灾害年度风险评估情景表达

3.1年度风险评估方法

区域灾害风险评估是对某一区域内出现灾害损失及其概率大小的评估(风险是某一事件发生的概率和其后果的组合)，评估结果为具体的灾情指标损失值及出现的概率。地震危险性一般包括地震强度和发生的可能性两个因素，本文中地震危险性以地震部门确定的年度地震危险区(包括危险区范围、可能震级2个要素)为基础，其中，地震强度用预测的震级表达，发生的可能性用1表达，即地震部门提供的危险区内本年度会发生相应级别的地震。承灾体为地震风险评估关注的主要对象，根据灾害救助的主要需求，本文中将承灾体定义为不同区域公里网格内的居民人口和住房;承灾体脆弱性以居民住房脆弱性评估为主，采用作者所在单位多年来积累的历史地震案例中不同结构居民住房倒损率矩阵(分为倒塌、严重损坏和一般损坏3个等级)。

3.2年度风险评估结果

基于上述评估方法，地震灾害年度风险评估结果主要分为2大类(图2)。第1大类是单一情景下的年度灾害风险评估结果，即某一区域内本年度地震可能导致的房屋倒塌、严重损坏和一般损坏的数量;其中，这里所说的区域取决于评估结果的用途，可以为行政区域，如考虑到目前我国行政管理体系，为便于与灾害风险管理及社会经济数据采集单元保持一致，通常以县级行政单元作为地震灾害年度风险评估的基本区域;也可以为自然区域，如地震部门给出的年度地震危险区。区域年度灾害风险评估结果依赖于对若干参与评估的基本单元的统计汇总，评估单元可以根据所掌握的相关基础数据、评估所需数据的详细程度和完备程度，评估单元按照覆盖区域由大到小可分为地震危险区单元、县域单元、乡镇单元和公里网单元。第2大类是多个情景集合下的年度灾害风险评估结果，即某一区域内本年度地震可能导致房屋倒塌、严重损坏和一般损坏房屋数量及其出现的概率，也就是灾害风险。此类评估结果是在若干个第1大类评估结果集的基础上，根据评估单元不同(4种评估单元)、房屋倒损类型不同(3类倒损类型)和房屋倒损数量等级不同(可根据具体情况划分等级)进行统计分析，得出不同评估单元、3类房屋倒损类型及不同数量等级出现的概率。例如，××地震危险区(评估单元)2014年度发生地震灾害导致10万间以上(数量等级)房屋倒塌(倒损类型)的概率为63%;××县2014年度因地震灾害而出现1～5万间房屋倒塌的概率为41%;××乡2014年度因地震灾害而出现0.5～1万间房屋倒塌的概率为30%等。3.3年度风险评估情景的表达地震灾害年度风险评估情景的表达主要是对地震危险性、地震承灾体脆弱性、地震灾害风险等的表达。一般而言，地震危险性情景主要表达地震危险区范围及可能的震级，地震承灾体脆弱性情景主要表达承灾体与地震强度间的关系，一般用承灾体脆弱性矩阵或脆弱性曲线表达，地震灾害风险情景主要表达某一等级损失及其出现的概率，一般用一系列风险等级分布图表达。然而，与常规表达不同，地震灾害年度风险评估情景中存在区域情景，即:某一区域范围内，存在多个地震危险区，且发生地震的震级可能不同，地震导致的房屋倒损数量及其概率可能存在较大差异。针对这种情况，如果按照统一标准表达同一区域内不同地震危险区的地震灾害年度风险水平，可能会造成个别地震危险区的风险被人为“缩小”，而个别地震危险区的风险却被“放大”;如果针对不同的地震危险区采用单独的表达方式，则会出现多个地震危险区灾害风险不可比的现象，不利于区域地震灾害风险的综合防范。因此，地震灾害年度风险评估情景的表达在常规表达的基础上，要重点考虑同一区域内存在多个地震危险区的情况，评估表达既要满足地震危险区间灾害风险的横向可比，也要充分体现各个地震危险区内的自身差异。地震灾害年度风险评估的目的是为本年度区域防范灾害风险提供依据，包括区域内各级政府、社会公众、专业机构等不同利益相关者。然而，当前地震预报的不确定性、社会稳定、资源配置不平衡、经济发展等仍是影响地震重点监视防御区信息公开的风险因素，针对不同利益相关者，同一地震灾害年度风险评估结果的表达也应有所差别，包括评估结果中风险等级划分标准与具体含义、风险内容表达的专业性、风险地图制图单元的选择等。民政行业标准《自然灾害风险分级方法》(MZ/T031－2012)中针对灾害风险管理者与研究人员，将灾害风险分为极高、高、中、低等4个等级，并详细介绍了风险分级的具体步骤;地震预测预警等级划分为4级，分别赋予一级、二级、三级和四级为红色、橙色、黄色和蓝色预警等级，考虑到预警等级后可能产生的社会影响，不同预警等级所针对的对象有所区别，预警等级为一级时，对象为地震部门、县以上政府、指挥部成员、预警区公众，而预警等级为四级时，对象仅为地震部门，用于指导开展震情跟踪。

4结论与讨论