资产证券化的弊端范文第1篇

关键词：核准制；注册制；弊端；改革

一、我国股票上市制度的历程

（一）“额度管理”阶段

1993年4月25日，国务院颁布《股票发行与交易管理暂行条例》，审批制由此确立。在这种制度下，股票发行由国务院监督管理机构据经济和市场的实际情况，制定一个大体的股票发行数量，经国务院批准后，下达给计委，由计委合理分配给各地。这个阶段按股票面值计算的发行额度共有105亿元，共有200多家企业发行，筹资400多亿元。

（二）“指标管理”阶段

1996年，国务院证券委员会公布了《关于1996年全国证券期货工作安排意见》；1997年，证监会下发了《关于做好1997年股票发行工作的通知》，对拟发行股票公司预选材料的审核的程序有所增加，由证监会对地方政府或中央企业主管部门推荐的企业进行预选，开始了对企业的事前审核。1996年、1997年分别确定了150亿股和300亿股的发行量，700多家企业发行，筹集资金4000多亿元。

（三）“通道制”阶段

1997年7月1日，《中华人民共和国证券法》的正式实施确立了核准制的法律地位。1997年6月，股票发行核准制实施细则陆续实施并制订了相关的法律法规。2001年3月17日，证监会取消审批制，正式实施核准通道制，“通道制”的实施，改变了行政机关遴选和推荐发行人的做法，使主承销商在一定程度上承担了发行股票的风险，同时具备了遴选和推荐发行人的权利。

（四）“保荐制”阶段

2003年12月，证监会制定《证券发行上市保荐制度暂行办法》等法规，这种制度是指有资格的保荐人推荐具备发行条件的证券公司予以发行证券，并对所发行证券的公司进行担保，保荐人具有连带责任，保荐责任期为发行上市全过程及上市后的一段时间。2004年5月10日，共有67家证券公司、609人分别注册登记为保荐机构和保健机构代表。

二、股票发行核准制向注册制改革的原因

（一）核准制的特点

在核准制下，拟发行股票公司要充分公开企业的真实情况，并且必须符合必要的法律法规。这种制度的优势在于双重审核较为严格，发行的股票质量高；维持证券市场的高品质和秩序，防止劣绩股进入，保护投资者权益。其缺点也较多，一是审查程序繁琐，牺牲了证券市场的效率；其二是允许上市的大多是资金基础雄厚的大企业，不利于新兴企业的发展；其三是监管机构审查使众多投资者产生依赖心理，削弱自主判断的能力，容易忽视股市风险；

（二）在与证券发行方面相关的法律法规还不完善

目前，虽然人民币已经纳入了特别提款权（SDR），但是相对于美元这些国际认可的货币，人民币还不被全球各国人民所接受，还没实行自由兑换，人民币在资本项目下仍被严格管制，国家股及法人股迄今仍未全部流通，相关处罚制度不合理，上市公司退市制度不完善等。

三、股票上市制由核准制向注册制发展的必要性

（一）是除去股票发行核准制弊端的需要

股票发行核准制从实施到现在始终未能消除从“审批制”就一直存在的弊端，许多人为了谋求自己的利益而寻找各种方法来使公司上市，这就产生了寻租现象。为避免此类现象，股票发行注册制便成为我国股票发行制度改革的最佳选择。

（二）调整我国经济结构、为中小企业融资创造条件的需要

我国的市场经济是具有中国特色的社会主义市场经济，在市场中，政府行政机构还是市场运行中的阻力，在进行证券上市改革的同时更加有利于市场经济体制的改革，将市场定价机制完全交由市场决定。同时提供更多的投资机会和选择机会给投资者，使资本市场真真正正起到资源配置的作用，使资金发挥其最大的作用。有利于培育和发展市场主体，有利于发展高新产业的发展。

（三）实行注册制使我国经济发展的需要

我国经济不断发展，为了适应我国的经济发展和经济结构的调整，我国不得不实行注册制。在现代社会中，随着高新技术的出现，国与国之间的较量不仅是工业的比拼，更加是经济和科技的比拼，我国现在正处于快速发展阶段，很多高新技术企业正处于蓬勃发展的时期，实行注册制会使得这些企业会有更多的机会和渠道获取资金，使高新技术快速发展，提高我国综合国力。

四、股票发行注册制的特点

（一）有利于剔除公司问题，化解分红问题

一些具有发展潜力但不某些条件的公司不能上市，于是它们采取“借壳上市”的方法达到上市的目的。大量业绩差的公司就产生了“买壳”的想法，非但不退市，反而价格炒到很高，这样会给市场以及投资者带来潜在的风险。如果实行注册制，那么公司上市的门槛都有所下降，就可以大大消除“借壳上市”这一现象，使证券市场上的股票更加健康。公司数量增多，竞争增加，可有效化解分红问题。

（二）审查程序简便，提高效率

在核准制下，公司发行股票要进行种种审核，会消耗大量人力物力。在实施注册制后，只要符合要求的公司证券均可上市，证券质量留给投资者自行判断，大大地节省了人力物力，使得证券市场的效率大大提高。

（三）上市公司质量很难保证

很多公司为了筹集资金，即使自身不满足上市的条件，通过采取某些，会计造假、虚假包装等手段达到上市的目的，由于市场上始终存在着信息不对称，投资者对上市公司的各种信息不清楚尤其是财务状况不知其真实情况，这便会给投资者带来巨大的风险，损害投资者利益。

（四）上市公司数量激增，对投资者、中介机构的要求各有不同

每年都有很多公司都想上市，提高自身知名度，积聚资金来源。上市公司增多后，投资者需要更多的专业知识来识别股票的优劣，这样，投资者需要提高自身素质。对中介机构而言，中介机构就会花费更多的时间和精力来进行证券的承销及其他相关事务。

五、对股票发行注册制改革建议

（一）建立相关法律法规

在实施核准制时，相关的法律法规就不够完善，再实施股票上市注册制时就应该完善各项制度，如上市公司退市制度，加强对其他劣绩公司非法“借壳上市”，维持金融市场的稳定秩序，加强投资者信息。

（二）注册制应坚持效率与安全并重

注册制的实行并非放松了监管，而是将监管的时间和地段发生了改变，即过去对股票的投资价值和投资收益做实质性判断，转向对信息公开披露的监管，从对市场准入高门槛的事前监管转向了事中、事后监管。将核准制和注册制中合理的成分结合起来。（作者单位：西北民族大学经济学院）

参考文献：

[1]孙晓岚，浅谈现阶段推行股票注册制的利弊[J]，现代经济信息，2015（14）：306-308

资产证券化的弊端范文第2篇

1证券市场的税制制度的讨论

我国目前现行证券市场的税制制度中税种的主要内容包括:证券所得税、股票交易印花税、证券营业税以及其他税种。首先，证券所得税的主要内容指的是证券投资过程中产生的收益所征的所得税，是以股息和红利所得作为征税对象而得的税收，对个人投资者按照国际上标准规定对个人的红利收入按照20%税率进行征税。证券所得税的主要内容指得一是对个人投资者的各种资本利得不征所得税，对证券市场活动的股息按规定的20%征税;二是对于国内企业，股票转让净所得并入企业的应税所得，缴纳企业所得税，对股利实行抵免法，但债券的利息收入需计入应税所得;三是对于外商投资企业，股票转让净收益须并入应税所得。股票交易印花税也是具有一定的历史发展历程，是专门针对证券市场的交易过程中而发生的一种税制。之所以要对股票征收印花税其主要目的在于股票印花税作为普通印花税的一种，是对股票交易进行征税。产生印花税的首要目的是因为在证券交易的过程中往往以目前的税制制度无法做到对其进行征收。对证券市场中的股票征收印花税是为了鼓励证券投资者能够长期持有股票，国外常常对股票买卖双方实行差别税率。总而言之，对股票征收印花税目的在于:一是作为普通印花税的一种对股票交易进行征税;二是在股票交易所得税难以征收的情况下，以印花税作为股票交易所得税的替代税种;三是印花税根据我国的相关规定是专门针对证券交易过程中产生的种种活动而征收的一种税，通常也是国家经济监管部门通过宏观调控手段来调控证券市场走向的一项直接政策工具。证券营业税是对证券市场过程中涉及的对“金融保险业”项目所征收的一种税种。证券市场中的其他税制制度由于目前我国在这方面的税制制度建设尚未完善所以这方面的内容并没有实现突破。

2我国证券市场税制制度存在的缺陷

根据相关证券市场工作人员以及对应的部门机关人员的反映，在证券市场的税收征收过程中涉及最严重的问题就是二次征税的问题。重复征税指的国家对同一征税对象征收多种税或多次征税。具体地说，重复征税也被称为二次征税具体指的是对一次证券交易活动进行两次征税，在证券市场中的重复征税具体表现在股东个人所获得的股息红利是从扣除企业所得税后的利润中支付的，而个人所得的利息还要再次按照20%的税率缴纳个人所得税。此项双重纳税是目前证券市场中的税制制度缺陷最明显的一点。虽然这种弊端在目前的证券市场中显而易见，但是对于这个弊端并没有相应的专业人员采取相应的措施改进。二是个人的征税负担过重。由于我国目前的证券市场的稳步发展，越来越多的金融从业人员逐渐转到证券行业。同时也越来越多的普通大众也投入到证券市场中，因此保证证券市场的稳步发展和保证其较可观的利润来源是相应监管部门应付出最大努力所应该做的事。税率过高不仅会损害投资人的切身利益，还会使得整个证券市场发生动荡，从而对我国的经济市场的正常运转带来严重的危机。三是缺乏相应的监管部门对证券市场以及税收行为的监督。证券市场和与之对应的税制制度在我国的发展还处于初级阶段，相应的各项制度都没有得到完善。尽管我国也存在对证券市场的税收过程的监管部门，但是由于各项制度的不完善，监管部门在监管的内容、监管的技术、监管的力度以及腐败方面都存在不可避免的差错。因此，要切实保证各个参与证券市场的个体的根本利益，对其税收过程的监管是必不可少的步骤。

3证券市场交易与税制建设未来发展的讨论

首先在证券市场的税制制度的管理中要做到的是降低税收过程中的重大负担。目前我国的证券市场还处于初级发展的阶段，降低税率有助于更多的人员加入到证券市场，也有助于各个证券公司的发展。一旦证券市场得到充分的发展对于我国的经济市场是一个强有力的刺激。给我国的市场经济带来活力的同时也可以发展更多的工作岗位。因此，证券市场中税率的降低，应该要引起国家经济监管部门的注意，通过经济监管的各个部门的稳步实施策略来实现对税率的一步步地控制。其次，解决重复征税问题这一弊端，一直以来都是税制中急需解决的一个难题，需要有相关的监管部门对这个工作进行监督和督促，真正实现证券市场中的税制制度的改善和我国整个税制制度的完善。所以，国家需要设立专门的部门对税制使得的合理化进行讨论和实施改革工作，希望这一点可以早日得到国家相关部门的重视。对于对证券市场中的税制制度的监管问题的解决需要注意和关注的方面就更多。首先就是要设立具有明确职责的相关部门并明确和确立他们具体的监管的作用。在各个不同部门设立和各项职责关系确立之后，监管部门要保证其履行其职责。对于监管部门内部的协调发展以及可能会存在的腐败问题国家也应得到相应的重视。

4结论

我国证券市场中的税制制度的改革是刻不容缓之事，本文针对税制制度中存在的种种问题提出了相应的解决办法。随着我国在各项制度的逐步完善的步伐，相信在不久的将来，我国证券市场涉及的税制制度会得到逐步改善。

参考文献:

［1］李孟雯．论我国证券市场税制的完善［J］．科技资讯，2010，29．

［2］阳朔，杨春亮．关于我国证券市场税制建设的几点思考［J］．统计与咨询，2009，4．

资产证券化的弊端范文第3篇

关键词：证券交易所;组织形式;公司化 

 

自1993年瑞典斯德哥尔摩证券交易所成为世界上第一家股份公司形式的证券交易所,全球范围内掀起了一阵阵证券交易所公司化的浪潮。荷兰阿姆斯特丹证券交易所、澳大利亚证券交易所、新加坡证券交易所、伦敦证券交易所、NASDAK等都先后进行了公司化改革。2005至2006年间,印度证交委就批复了19家证交所的公司化和非互利化改组计划。美国东部时间2006年3月8日上午,纽交所也结束了其213年非营利会员制的历史,开始成为以营利为目的的股份制公司。在我国2009年两会期间,民革中央委员会在《关于沪深证券交易所公司制改革的建议》的提案里面也呼吁对沪深证券交易所改制,认为证券交易所实行公司制并且互相参股是其整合资源、做大做强的有效途径。因此,对我国证券交易所公司制改革问题的探究具有重大实践意义。 

 

一、目前交易所的组织形式和我国现状 

 

证券交易所是为证券集中交易提供场所和设施,组织和监督证券交易,实行自律管理的法人。目前,证券交易所有会员制和公司制两种形式。会员制证券交易所是以会员形式成立的不以盈利为目的的法人组织,归纳起来会员制具有以下几个特点:①组织不以营利为目的;②由会员组成的理事会是交易所的决策机构;③只有会员才有资格进行交易,规定会员资格和加入、退出程序;④交易中责任由买卖双方自负,交易所不负连带赔偿责任。 

公司制证券交易所是以盈利为目的的公司法人,相对于会员制交易所,它的特点是:①赢利性是其存续的主要目标之一;②利润不必留存于企业之内,可以分配给股东;③决策机构是董事会,权力机构在于股东大会;④交易所对本所内证券交易担保责任,为投资者提供保障。 

我国《证券法》第九十五条规定“证券交易所是提供证券集中竞价交易场所的不以营利为目的的法人”,《证券交易所管理办法》第三条规定“证券交易所是指依本办法规定条件设立的,不以营利为目的,为证券的集中和有组织的交易提供场所、设施,履行国家有关法律、法规、规章、政策规定的职责,实行自律性管理的法人”。因此,我国的证券交易所应视为会员制组织1 。 

 

二、国际上证券交易所公司化浪潮的动因 

 

目前,交易所公司化浪潮表现在两个方面:①许多会员制的交易所逐步采取了公司制;②一些交易服务机构采取营利性的股份公司结构。可以说,这两大表现是基于全球经济发展、技术进步、经济全球化的影响而呈现的,适应这些趋势并积极应对国际竞争是交易所转型的直接动因。推动这一浪潮的因素主要有: 

(一) 全球经济发展引起的技术革新形成了对传统交易所的冲击 

最初是“电子通讯系统”(ECN),继而是以互联网为载体的“另类交易系统”(ATS)对传统交易方式形成了一波又一波的冲击,这些冲击表现在:①无的直接交易制度,即实行“自助交易”,投资者直接开户并交易,从而质疑了经纪人制度的必要性;②不需要有形的、固定的场所,以网站为交易平台完成远程交易指令;③股票可以在网上自助发行,不需承销商介入。 

传统的会员制交易所形成原因主要有两个:①在交易所经营之初,数量少,多数处于垄断地位下,会员制的组织方式对市场参与者的交易成本最小,会员组织可控制服务价格;②由于交易非自动化,交易大厅空间有限,不可能将交易权给予所有投资者,分配交易资格给固定的会员或席位有利于维护市场秩序。的确,在技术不发达的情况下采取会员制适应了交易的需要。而现在,自助交易使得市场进入没有技术障碍,投资者在任何地方买卖股票成为现实,这减少了对金融中介的需求。交易自助化使得交易所的产权同会员资格分离,那么会员制也就不是交易所形式的必然选择。 

(二) 经济全球化使得交易所之间的竞争日益激烈 

现在,经济全球化使得海外上市成为不少公司的选择,对于制度不完善的交易所而言,跨境上市意味着部分潜在上市公司客户资源的流失。交易所从全球范围内竞争上市资源,证券交易所的自然垄断局面逐渐撼动。为了应对这种竞争,公司化改造成为了交易所的应对举措之一,这一方式有利于促进交易所之间的合作、并购。比如,斯德哥尔摩证券交易就称其公司化是为了应付交易指令和上市资源的流失。 

(三)交易所投入增大以及交易所上市愿望的驱使,迅速筹集扩张发展所需资金 

随着技术的发展,特别是对抗另类交易系统的竞争,交易所对技术装备的投入越来越大。据统计,纽约交易所每年用于计算机系统技术更新的费用就达4亿美元。而对交易所进行公司化改造进而实现上市能够为交易所持续发展筹集大量低成本资金。研究表明,上市的交易所平均资产负债率相对较低,有的几乎是零负债,这与有些会员制交易所负债累累、经费拮据的格局形成强烈反差。可见,公司制改造后上市的交易所首次上市时的股权融资能缓解交易所的资金压力,改善其盈利能力,这使得许多交易所毫不犹豫地选择了公司制形式。 

(四)会员多元化导致利益摩擦和决策低效率,传统的交易所组织形式存在弊端 

会员制证券交易所是由会员组成的理事会来控制,更多地是服务于会员利益而非投资者利益,而当会员利益不一致时,则决策迟缓,效率低下,这使得交易所对市场变化反应迟钝,竞争能力下降。 

 

三、证券交易所公司化的利弊剖析 

 

通过二十年的理论研究和实践,一般认为交易所进行公司化改造后具有以下几点优势: 

(一)减少新格局下会员利益的非一致性 

保证交易所在不断变化的市场中更为迅速地作出决策,降低运行成本。赵静梅(2008)认为,交易所公司化实现了从内部控制到精英管理的转变,“传统证券交易所是券商们的俱乐部,是内部人控制的垄断机构”,公司化后则有助于防范证交所以会员利益为主导从而抵制符合市场整体利益但损害会员利益措施的可能。 

资产证券化的弊端范文第4篇

关键词：房地产；企业融资；房地产信托

引言

从广义上讲，融资也称金融，是指货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机）。

房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从“稳健”转为 “从紧”，中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。

本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系，阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道，进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。

一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述

我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前为止主要经历了三个阶段，调控重点从促进房地产业持续健康发展，到重点控制房价，再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。

就金融调控政策而言，由于房地产业的兴衰，直接影响到银行体系的安危，在挤压房地产泡沫的宏观调控中，金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来，央行的政策主要以紧缩银根为主，通过加强房地产信贷业务管理，加息等措施，严格限制房地产投资贷款和个人贷款，增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括：

（一）出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

2003年6月，央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。

（二）调整商业银行自营性个人住房贷款政策

2005年3月，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

（三）建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品

2005年8月，央行2004年房地产金融报告，建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品，考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

（四）《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

2007年7月，建设部、外汇局等部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。

（五）《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

2007年9月，央行和银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出：对已利用贷款买房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

最值得关注的是2007年，除了落实2003—2006年出台的各项措施外，2007年的宏观调控政策再次强化，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件，使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。

此外，2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了今年调控的一大特色，以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”。

二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足

随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温，尤其是在国家土地大限令过后，房地产行业开始步入一个资本时代，而房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来，房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。

（一）我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析

长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，银行系统背负了房地产业大量风险。近年来，国家开始了新一轮的宏观调控，紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有：

1.银行贷款。作为资金密集型产业，融资向来是房地产业生存和发展的关键，目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道，造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示，截至2006年6月末，房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%，占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比，增长速度却有所下降，主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘，银行信贷被逐步收紧，房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此，目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待拓宽新的融资渠道。

2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末，中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式，对今后一段时间内房地产企业ipo（首次公开发行股票）以及其他再融资方式加以限制，内容包括暂停受理房地产企业ipo的申请材料、对已上报ipo申请的暂缓审核（排除接近上市的企业），暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案，只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。

3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施，海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐，像摩根士丹利、sun-ref盛阳地产基金、ing地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入，如果控制好风险，对中国房地产业的发展是有益的，一方面，可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，并且具有一定的流动性，因此，在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。

（二）我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析

我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入，随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分，经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中，我们可以看出，银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我们的关注。

1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析，我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束，难以发挥实际功效，导致我国房地产企业融资渠道单一化。

2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%，如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素，这一比重已达到80%，在我国内地个别地区，这一比重，甚至已达80%～95%。由此可以看出，企业对银行资金依赖的严重程度。

（三）我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响

在货币政策从“稳健”’转为“从紧”现行金融调控政策影响，传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显。

1.融资信用风险高度集中，银行风险增大。由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式，将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，使银行承担风险增大，且一旦风险爆发，不但会危及金融业，甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。

2.房地产企业的发展将面临资金瓶颈。房地产业是一个资金密集型产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了。由于受现行宏观政策主导下的货币政策“从紧”的影响，房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度将进一步加大，势必使一些中小型房地产企业的发展面临困境，进而制约整个房地产市场的有序竞争，使房地产企业的发展面临资金瓶颈。

三、完善我国房地产企业融资渠道的若干建议

中国经济的持续健康发展，房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为，完善我国房地产企业的融资渠道主要有三大工作：一是构建多元合理的房地产企业融资渠道；二是不断完善房地产企业融资相关法律法规及制度建设；三是强化房地产融资专业人才的培养和理论研究。

（一）构建多元合理的房地产企业融资渠道

2008年3月20日，中国房地产业协会了《关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告》，该报告对2008年房地产市场发展提出几点建议，其中包括“建议政府不失时机地拓宽房地产融资渠道”。报告建议，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制，实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道，支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场，特别是二手房市场解决住房问题，使住房资源更加合理、有效的利用。

关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道，成了房地产理论界和业界讨论和研究的重点。笔者认为，可以借鉴美国、英国、加拿大、新加坡等国以及我国香港、台湾地区在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法。

1.房地产信托。房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。相对于上市、债务融资等渠道，信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点。目前，国内比较多的是房地产资金信托，即投资人基于对信托投资公司的信任，将自有资金委托其投资于房地产，将所得按投资额分配。

2.房地产投资信托基金。房地产投资信托基金（real estate investment trusts，缩写后即为reits）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票，集合投资者资金，由专门机构经营管理，通过投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方式分配给股东。从而使投资人获取长期稳定的投资收益。其实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。房地产投资信托基金从20世纪60年代在美国发展，出现以后不断完善，在21世纪初进入到韩国、中国台湾和香港、日本，是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式。

3.房地产产业投资基金。房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金，房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。美国是最早成立房地产产业投资基金的国家，其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具，也为房地产企业提供了高效的融资渠道。

4.商业房地产抵押贷款支持证券。商业房地产抵押贷款支持证券（cmbs，commercialmortgage backed securities）属于抵押贷款支持证券（mbs，mortgage backed securities）的一种。根据打包资产的不同，mbs 可分为个人住房抵押贷款支持证券（rmbs ，residential mbs）和商业房地产抵押贷款支持证券，前者属于商业银行资产证券化的范畴。后者是适用于房地产开发经营的一种债务性融资方式，是将房地产贷款中的商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券的形式向投资者发行。虽然都属于债务性融资工具，这种债务与向商业银行申请贷款在运作上复杂得多。

5.其他融资渠道。除以上融资方式外，还有企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、bot、tot、abs等方式。

综上所述，笔者认为，构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道，除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外，下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务，同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道。积极鼓励和引导有条件的房地产企业进行上市融资和发行公司债券。尤其对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动节能环保型住宅的房地产企业，对其融资提供金融政策倾斜支持。

（二）不断完善房地产企业融资相关法律法规

现行相关法律法规体系在现行的法律法规中，如《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《担保法》等法律法规条文中缺少有关房地产信贷和金融条款的法律条例，对约束和规范房地产开发商、个人的金融行为极为不利，造成了商业银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛，将审查手续简化，将审查速度加快等，也造成了一些开发商和购房个人提供假资料、假资信，来骗取信贷资金，造成了资产流失等损失。因此，我国应尽快修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利与义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。

（三）继续加强房地产信贷监管完善制度建设

加大房地产信贷监管。加强房地产贷款监管，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时，要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要进一步加快建立个人征信系统建设，继续完善房地产抵押登记制度，探索符合国情的房地产保险制度，构建房地产抵押登记网上信息网络。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险。

（四）鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究

要积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养和理论研究。房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起,需要大量的人才作基础后盾。这些人才与以往的不同,他们不仅精通金融、证券业务,还要涉猎与房地产经营、法律、资产评估等知识。同时，由于我国的房地产企业融资渠道相对于国外同行融资渠道显得比较单一，导致对房地产企业融资的理论研究相对滞后。笔者认为，为了更好完善我国房地产企业的融资渠道，进一步降低融资风险，建立健全融资工作各项法律、法规和制度建设，有必要进一步强化对房地产企业融资工作的理论研究，以期更好地指导实践工作。

结束语

目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业融资工作却步履蹒跚。随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行，特别是金融调控政策的力度不断加大，房地产企业的融资环境发生了深刻的变化，传统单一的银行贷款融资渠道弊端渐露,且门槛渐高。房地产业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建多元合理的融资渠道。多元化的融资渠道要求在我国房地产以后的发展中，银行贷款不能也不应该是房地产企业融资的唯一渠道，而应是以银行贷款为主渠道的前提下，配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

参考文献：

[1]王秀玲．我国房地产融资渠道现状分析[j]．上海房地，2007，（2）．

[2]高聚辉．房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[j]．中国房地产金融，2006，（6）．

[3]朱腾飞．房地产融资渠道现状与未来展望及其金融风险分析[j]．中国水运，2007，（5）．

[4]许南，董洁，宋林峰．中国国内房地产投资信托基金的定位、模式及基本框架[j]．中国房地产金融，2006，（8）．

[5]钱瑛瑛．房地产经济学[m]．上海：同济大学出版社，2004．

[6]曹建元．房地产金融概论[m]．上海：上海财经大学出版社，1997．

[7]肖元真.我国房地产开发和经营中融资渠道探究[j].市场周刊·理论研究，2007，（7）：38-40.

[8]李倩.拓宽融资渠道化解房地产信贷风险[n].金融时报，2007-01-12.

资产证券化的弊端范文第5篇

一、资产证券化的运行机理

资产证券化（Asset Securitization）是指使储蓄者与借款者通过金融市场得以部分或全部地匹配的一个过程，主要是将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。显然，资产证券化是通过在资本市场和货币市场发行证券筹资的一种直接融资方式。一般来说，资产证券化分为两个级别。一级证券化主要是指商业票据、公司债、股票等，二级证券化则是所谓狭义的资产证券化。这里所讨论的是二级证券化。在证券化过程中，主体把具有共同特征的贷款、消费者分期付款合同、租约、应收账款和其他缺乏流动性的资产包装成可以市场化的、具有投资特征的附息证券。所以说这既是一种融资方式，又是一种融资技术，也可说是一种工具。人们把缺乏流动性的资产进行适当组合，并转化为一种更自由地在资本市场上发行和出售的融资工具。当人们把缺乏流动性但具有稳定未来现金流的资产，作为基础资产，通过结构重组和信用增级，发行可供资本市场投资的证券，这样的一种融资方式就是资产证券化。

一个完整的证券化融资的大体流程有五个步骤：第一步，发起人（sponsor）把应收帐款即要证券化的资产出售给特殊目的机构（Special Purpose Vehicle，SPV），或者是SPV机构主动购买可证券化的资产。第二步，SPV将购买的应收账款进行组合。汇集成资产池（Assets Pool），以便其能够支持特定期限和收益可供投资的标准化证券。第三步，信用增级。通过金融机构担保，使证券在违约时投资者能得到补偿。第四步，信用评级。由专业的评级机构对证券产品的优劣作出判断。第五步，证券的发售和售后服务。以该资产池所产生的现金流为支撑，在金融市场上发行有价证券融资，一般由投资银行（investment bank）承担融资顾问和证券承销商的职能，发行证券，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。这五个步骤完成了完整的资产证券化过程，其流程如图1。

在资产证券化的因素构成当中，监视资产池运行状况和收取本金、利息的机构，称为服务人（servicer），服务人一般由发起人担任，为了更有效监督服务人行为，又得有受托管理人（trustee）监督之。受托管理人就成了投资者的代表，承担关注资产池运营状况，监督服务人行为，代付本金和利息等。

从这一过程中可以看出，资产证券化与传统证券化的形式是不相同的。传统证券化是企业在证券市场上发行股票或企业债券，以直接融资，而资产证券化是在已有信用关系，如贷款、应收账款等基础上产生的存量资产的证券化。这样的资产证券化有效分担和降低了各种金融风险，极大的提高了金融机构的资本运营能力，而且还通过对初级产品的加工，提高了贷款组合的质量，规避或分散了各种风险，使证券的担保人和投资人等众多市场参与者都能从中获得可观的经济收益。

二、资产证券化的经济效应

资产证券化的各方都可以产生收益。发起人可以在应收帐款的出售和融资途径得到好处。当它真实出售应收账款时，获得了资金流动性，使可能出现的风险转移了。特别是一些流动性不足或明显短缺的公司企业，重要一条就是补充流动资金。而流动性还具有投资和赢利的机会，商业银行即是把出售抵押贷款获得的资金再贷款，以放大自己的获利能力。在融资途径方面，资产证券化是一种资产融资，这就让投资者如企业等多了一种融资方法的选择。以往只有股权融资和债权融资两种方式。途径的增多，可以改善选择方的福利。实际上，资产证券化使参与各方都能获得收益。SPV作为中间人，在投资者和发起人之间，承担桥梁作用。SPV的运作，让投资者获得投资机会，让发起人获得融资，而它自己则收取服务费用；融资顾问和证券承销商，如投资银行，也经过自己的专业服务，拓展业务范围，获得服务收入；评级机构凭借专业技能，给证券进行客观评级，也获得服务收入；增级机构起着分担投资者风险的作用，因而也获得风险承担的补偿；服务人和受托人则是由自己的业务，借助信息优势和和规模效应，为投资者提供售后服务，因而也获得一定的收益，投资者主要是多了风险少的投资机会，因而获得更多的福利机会。这样所有各方都在资产证券化流程中，获得收益，这就符合了经济发展的目的。资产证券化完成了风险在交易各方之间的再分配，使得交易各方都获得一定程度的好处，并促进了金融经营的分工协作，形成规模经济，这显然是一个帕累托改进，提升了效率。

上述讨论的资产证券化经济效益是理想状况下的结果。当然，资产证券化也存在着不少的风险，资产证券化有可能会引起通货膨胀，导致产出波动。就是说，如果某个因素或结构体，出于贪婪本性，为利润最大化而超越道德底线，背离了游戏规则，就会导致正常秩序发生动荡，引起反应，导致经济危机。

以评级机构为例，说明违例所导致的不同结果。评级机构主要承担对证券资质的评级，如果它能发挥自己的职责，能客观作出评价，以确保其没有问题，达到必要的投资等级，那么，投资者的风险就会处于可控范围之内。如果它没有正确评价的能力，或者是自己缺乏足够的激励无法作出客观判断，评级机构就会面临囚徒困境难题，影响它的正确评级判断。假设市场上只有A、B两家评级机构，如果他们都坚持客观评价，或都隐瞒事实，它们就可能平分市场份额；如果其中一家坚持客观评价另一家隐瞒事实，隐瞒者将获得全部生意，反之亦然。市场上的这两家评级机构形成的支付矩阵如图2所示。 

在这个矩阵格局中，两家评级机构可能存在着一个占优势的策略，即两家都选择隐瞒事实以免得罪SPV而失去生意，这就会使投资者蒙受损害。这类状况在实际中确实存在。事实证明，几年前的次贷危机爆发造成巨大灾难，其中一个极为重要的原因，就是评级机构没有履行好作为独立机构的应有职责，反而有欺诈行为，它们的道德风险问题没有得到有效控制。

因此，资产证券化是利弊俱存、天使与魔鬼并现的，是有一定道理的。特别是，资产证券化的运行规律有一条：在短期金融市场运作中会加速货币流通，从而促进了产出的增加，而在长期行为中则会引起通货膨胀，导致产出的波动。对于这些问题，如果能找到资产证券化的缺陷，创新方法应对之，改进其运行机制，就有可能尽量规避和控制风险，特别是遏制行为人的贪婪，促成资产证券化的优势和功能上扬，控制其金融风险。

三、资产证券化的发展前景

近年来，我国资产证券化发展成就是有目共睹的。投资者、发起人和广大业者，都获得了资产证券化带来的效益。数据统计证明，我国融资规模急剧扩张，这与资产证券化是分不开的。图3揭示了我国十年来的各种融资的规模状况。但由于国际金融危机爆发，同时受国内宏观经济金融政策调整影响，近年来，监管机构出于审慎原则和对资产证券化风险的担忧，延缓了市场发行速度，并于2008年年底暂停不良资产证券化试点。近年来，相关活动开始恢复，现在已有住房贷款证券化、汽车消费贷款证券化、学生贷款证券化、商用农用医用房产抵押贷款证券化、信用卡应收款证券化、设备租赁费证券化等，各类银行也增加了相关的经营内容，多种模式并行。诸多的活动进展，加快了我国银行、证券、信托等金融市场的融合，增强了银行信贷资产的流动性，增加了金融产品的种类，促进了金融创新。

事实上，我国资产证券化未来发展前景是非常明朗的。我们既不盲目乐观，超越市场发展实际急于冒进，也不能因噎废食，顾忌金融危机而放弃资产证券化进程。这主要是因为资产证券化的优势是明显的，其存在的风险，业经诸多因素的优化，是尽可能得到控制的。当前及今后一个较长的时期，我国资产证券化的发展继续呈现如下趋势。

（一）强化实践，提升认识 加强实践和认识提升，为的是因应因利除弊之需。由于资产证券化的巨大促进作用和存在的问题，使人们感受到，在金融市场上，必须把握其利弊，有效运作，完善机制，才能逐步做大这一交易，推进经济社会发展。如上所述，我们可概括出资产证券化的利弊有如：一是增加融资渠道，能使企业获得流动性，资产证券化作为一种新的融资方式，能够高尚企业处境，增加企业流动资金。二是刺激市场发展。特别是充实商业银行本金，改善其经营状况，同时能刺激消费，促进产业发展。三是实现风险的再分配，让风险大家分担，因而能促成市场发展平衡，实现帕累托改进，促进分工协作和效率提高。四是评级机构面临博弈难题，它总是倾向于追求自身利益最大化而忽视投资者的利益。五是短期行为能促进货币加速流通，长期则可能会引起通货膨胀，引发金融危机。对这些基本的利弊态势，必须明确了解，以利决策，推行资产证券化，促其健康发展。

（二）增加资产证券化发起机构 资产证券化是一项重要的融资创新手段，不但政策性银行和大型商业银行可以采用，而且中小商业银行也可以采用。当前，我国大银行资金充裕，中小商业银行面临的资金约束仍比较大，受业务规模和融资渠道的局限，我国中小商业银行核心资本不足的问题更为突出。在资金来源、资本金方面的压力更大、紧迫性更强，中小商业银行利用证券化释放的资本可以实现稳健的扩张经营，提高竞争力。为此，未来推行资产证券化的金融机构将逐步增多，甚至可以包括商业银行、政策性银行、城市银行、农村信用社、信托投资公司、财务公司、金融资产管理公司、金融租赁公司等。

（三）资产证券化的资产类别将持续拓宽 近年来，我国已广泛开展了个人住房抵押贷款、基础设施中长期贷款证券化等方面的试点。随着金融市场的逐步成熟，从优质的信贷资产开始，下一步可逐步推广到各种金融资产和非金融资产的证券化，包括消费信贷的证券化、应收账款的证券化、不良资产的证券化和保险风险的证券化等，实现信贷资产的拓广、信贷资产向非信贷资产扩展。

（四）扩大资产证券化投资群体 没有投资群体，资产证券化是搞不起来的。把投资者激励起来，使之参与到资产证券化进程中去，这是今后一段时期有关部门的重要任务。这需要培植市场，培育投资者。从国际市场的情况看，保险公司、养老基金、共同基金、银行、货币市场基金、REITS、储贷协会等机构投资者日益成为资产证券化市场的主要参与的市场主体。而我国正在与国际市场接轨，市场经济、金融市场在逐步成熟，资产证券化投资群体逐步扩大，是一重要趋势。

（五）完善资产证券化机制，防控金融风险 为了避免资产证券化的弊端，规避和防范风险，资产证券化的运行机制需要建立健全和完善，特别是加强管理，致力于相关机构的资质提高，提升从业者的道德素质，通过社会风尚培植、职业教育和法律规范，推进金融市场文明建设，并加大防范力度，有效规避和方法资产证券化的各种风险。

总之，作为一种融资工具，资产证券化的优势和推进金融市场、经济社会发展的功能作用是明显的，其对市场各方所产生的经济效益是可观的。同时又存在着各种风险。发展我国的资产证券化，务必明确这些客观事实。目前，我国的资产证券化尚在发展初级阶段，机制建构、制度保障、法治规范和服务质量等，都属于肇始阶段，还需要政府部门和广大业者共同努力，营造资产证券化发展的完备条件和良好环境。而执着努力的结果会促成我国资产证券化市场的蓬勃发展，其趋势是必然的，其前景是明朗的。

参考文献：

[1]周茂清：《次贷危机背景下的我国资产证券化发展》，《经济观察》2008年第11期。