房地产的开发策略
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房地产的开发策略范文第1篇
关键词：房地产 顾客类型 顾客特点 购买行为 市场策略
一、房地产顾客的类型和特点
（一）房地产顾客的类型
按照房地产产品的用途将房地产市场分为商业类房地产市场和住宅类房地产市场。
1.商业类房地产是指用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街店铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场等用途的房地产。商住两用公寓，或建筑物体塔楼用作公寓、写字楼，底层裙楼用作购物中心的大型综合体也属于商业房地产范畴。商业房地产市场中，房地产开发商对应的顾客类型是商户型顾客。
2.住宅类市场主要是房地产开发商向个人消费者出售的房地产产品。在住宅类市场中，房地产开发商最终面向的是个人消费者。对应的顾客类型根据个人消费者购房的用途又可细分为消费型顾客、投资型顾客以及消费投资双重型顾客。
（二）不同类型房地产顾客的特点
1.商户型顾客，商业房地产能够给房地产开发商带来较高的投资回报率，投资价值较高，顾客经济实力强。
2.消费型顾客，消费型顾客主要是购买房屋用于满足自身居住需要的消费群体。我国，消费型顾客居住需求大致分为生存型、富裕型和文明型三种，不同居住需求的顾客对房地产的功能要求不同，导致房地产价值构成也不同。
3.投资型顾客，投资型顾客是为了满足投资获利的心理需求，而购买房地产产品的消费群体。之所以出现这样的消费群体，归因于房地产产品具有保值增值功能、信用担保功能及融资功能等特性。
4.投资、消费双重型顾客，投资、消费双重型顾客购买房地产产品是为了暂时居住使用，等待升值时再销售。
二、房地产顾客的消费行为特征及因素分析
（一）房地产消费过程中的顾客行为特征
1.房地产消费行为是普通产品消费与特殊产品消费行为的综合行为。房地产产品特殊属性决定房地产的投资（生产）、流通、分配、消费都是通过市场来完成，而非传统商品的简单流通行为。
2.顾客的消费行为不仅包括从房地产产品的需求识别到购后房地产后进行价格评价这一简单的单次购买决策过程，而是从购房者的购买心理、购买行为、购买后行为与心理特征进行定义，从购买前的影响因素、决定因素与购买时的决策行为，再到购买后价值评估、实现与消费评价整个过程。
（二）影响房地产购买行为的因素分析
1.顾客收入因素。住房消费行为明显受到顾客收入的约束，顾客收入水平的绝对数量上决定了人们消费水平高低，是顾客购买能力、消费能力与消费结构的直接决定因素，顾客的收入直接决定了购买房地产的档次、房屋的面积以及房地产所在区域的选择。
2.顾客行为（消费行为）偏好因素。房地产消费行为是多层次性消费，它表现为受消费水平与结构制约的消费层次性差异，主要是城市房地产消费与农村房地产消费观念差异性、人口构成在消费群体中的结构差异、由于收入等因素决定的消费房地产时的区域差异性。
3.顾客组成结构因素。房地产消费行为具有个体行为与家庭行为的综合性，本文研究的房地产顾客是个人或个人为代表的家庭，不是其他主体。因此，个人的行为往往受到家庭因素的制约，家庭结构、文化层次、总体收入、房地产消费时的心态都是影响房地产购买与评价的综合因素。
4.房地产价格弹性因素。房地产消费行为的弹性主要是需求弹性，由于房地产产品的供给弹性较小，房地产产品生产周期决定了价格弹性对供给的影响不会短期出现，而价格对于房地产需求弹性的影响则可以迅速反映在顾客行为中。顾客同样具有双重需求弹性，为了满足基本的生存需求的房地产价格弹性较小，也即是说生存需求较为刚性，而满足发展与奢侈消费需求的房地产价格弹性大，而这样的房地产价值的创造与形成反过来也具有较大的供给弹性。
5.房地产产品非同质性。房地产产品不可复制，因此房地产消费行为是差异性与不可替代的。顾客对于房地产消费得到的是不可复制的房地产产品自然该产品的价值属性也是不可复制的，因此基于房地产产品的非同质性的价值衍生、延伸与附加就自然成为房地产业价值创造的源泉。
（一）针对商户型顾客的市场策略
1.产权分割出售模式是将店面或店铺进行分割，并将分割后的房地产产品出售给各个业主。这种模式的优点是使业主多元化，在店铺的使用上业主可以自用也可以出租，从而使用起来比较灵活，而缺点是不便于进行管理。
2.为弥补产权分割出售模式的不足，避免和解决此种模式经营中可能出现的问题，房地产开发商提出售后返租的模式。售后返租模式是指房地产开发商在商业房地产售出之后统一返租、统一招商经营的模式。这种模式以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式吸引买家人场。因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商场、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼）等的销售过程中。
3.“地产大鳄+商业巨头”的开发运营模式是商业房地产开发运营中一种较新的模式。它充分发挥国际商业巨头的吸引力，是投资价值实现的有效方式之一。这种模式是房地产商在开发商业房地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟。
商户型顾客具有显著特点：商户型顾客不仅对租金的差价和管理费比较关注，还关注终端消费者的价值取向；消费者对房地产项目的支持与否决定了项目的升值空间；商户型顾客价值不仅受房地产项目自身因素的影响，还受到与房地产项目所匹配因素的影响，如增值力、产品力、销售力、招商运营力、经营力和消费力。对房地产开发商来说，如何从这些方面提高商户类顾客的满意度而增加顾客价值是房地产开发商实现价值的根本。
（二）针对消费型顾客的市场策略
具有生存型需求的消费群体主要是低收入家庭。此类消费者以安置为首要目的，对房子的最基本的居住功能更为关注，而对生活的便利性和其他功能关注甚微。
具有富裕型需求的消费群体主要是中等收入家庭。目前，在我国，大多数居民都属于富裕型需求。此类消费者对房地产产品的需求处于生存型和文明型之间。他们对房地产产品的需求层次高于生存型消费者，低于文明型消费者。富裕型消费者要求房地产产品功能齐全、经济适用、面积适当。具备如此功能的房地产产品的价值构成由房子本身价值、物业管理及服务价值三部分组成。
具有文明型需求的消费群体主要是富裕家庭。在我国，这样的消费群体正逐渐增大，将成为房地产产品的一种发展趋势。此类消费者对房地产产品的需求已发展到个性化、生态化的高层次阶段，消费者对房地产产品是否能提高生活质量和有助于事业的成功和孩子的成长。此类消费者对房地产产品的需求类型以高级别墅和高档豪华商品房为主。此类房地产产品的基本价值有房地产产品本身价值、物业管理及服务价值、周边环境与公共资源价值和业主价值四部分构成。
（三）针对投资型顾客的市场策略
此类消费者在购买房地产产品时，更关注购买的房地产产品是否具有一定的价值潜力和升值空间。而在影响房地产产品价格的众多因素中，地理位置这一因素最为重要。因此，投资型顾客在购买房地产产品时，尤其关注房地产产品周边环境与公共资源的价值。
（四）针对投资、消费双重型顾客的市场策略
房地产的开发策略范文第2篇
【关键词】房地产；开发工程；技术管理
一、房地产开发工程技术管理的特点
1.房地产开发工程技术管理具有综合性。房地产开发企业的技术管理工作是一项综合性很强的工作，不仅仅是单纯技术角度，更要从工程经济方面来分析，但又不能片面追求企业的经济效益，它综合了工程技术、工程经济及国家有关方针、政策、法规、规范等的要求。一个项目从决策分析、可行性研究、规划设计、施工图设计、组织施工到最后竣工交付使用，整个过程都为实现经济效益、社会效益、环境效益服务。
2.房地产开发工程技术管理具有复杂性。房地产开发项目从设计到施工，再到销售以及投入使用，所涉及到的单位部门以及技术种类十分繁杂，相较于设计单位、施工单位、监理单位等只需在自己的工作阶段中做好自身技术管理，房地产开发工程技术管理要复杂得多，不仅要进行各阶段、各部门之间的协调工作，还要对建筑工程设及到的所有环节进行综合管理，对于工程中各个部分的问题也要予以解决，要通过跨工种、跨领域的整体调控，保障工程的顺利进行以及工程质量充分达到标准。
3.房地产开发工程技术管理具有超前性。房地产开发工程技术管理的超前性是由房地产开发项目的特性决定的，房地产开发项目一般项目周期都较长，从投资到竣工往往要经过很长时间，同时楼房建筑的使用寿命也往往较长，随着时间推移，人们对楼房建筑的功能性、建筑质量以及周边环境质量等方面的需求会不断改变，因此在其工程技术管理中一定要充分考虑时间跨度以及人们选择标准的变化，要具有超前的眼光，通过超前性的技术管理，使建筑工程充分满足社会发展的需求，适应市场选择的标准，进而提升自身在行业内的竞争力，也为经济效益、社会效益、环境效益的实现提供良好的保障。
二、房地产开发工程技术管理的主要内容
房地产开发工程的技术管理工作始终贯穿房地产开发工程的整个过程，所涉及到的工作内容十分复杂又具有综合性，针对工程的每个环节都有相应的技术管理工作内容，掌握好每个阶段的工程技术管理要点，加强工程技术管理工作水平，并通过综合协调与整体掌控，才能充分确保工程建设的质量，以及促进工程技术的提升。
1.参与编制新开发区和新开发项目的可行性研究报告。这是工程技术管理的首个环节，也是房地产开发工程的基本环节，对新开发区与开发项目的可行性研究是确保房地产开发工程的合理性以及市场需求的适应性的关键步骤，可行性研究报告的编制也为后续的工程设计环节提供有效的参考依据，同时对于房地产开发项目的经营效益也有着十分重要的影响。
2.根据经营要求编制建筑工程的设计任务，包括工程的功能要求技术经济指标、面积标准、装修标准、设备标准等。这一阶段的工程技术管理工作主要作用是为工程建设的设计与规划工作提供标准依据，使工程建设的设计与规划有明确的方向与基准，这一环节很大程度上决定着工程设计与规划方案的质量，设计任务制定的合理性与规范性，对于工程设计以及工程建设施工都具有着一定的影响。
3.组织编制工程建设的规划设计方案、详细规划、初步设计施工图设计。并组织企业内部的经营、规划设计、工程、预算等各部门对各阶段成果进行研究、审查、修改。在工程的具体设计环节中，工程技术管理主要工作除推进设计与规划方案以及设计施工图的完成外，还要通过各部门之间的协调与参与对工程设计的各项内容进行审核和修改，以确保工程设计的不断完善，确保工程建设的质量与功能性达到最好的发挥。
4.组织各种建材、设备的技术考察、选型选购、技术谈判。建材、建筑设备以及施工技术是工程建筑施工的基础组成，在工程建设的准备阶段保证购置建材的质量，确保施工中使用的设备与施工技术满足工程施工的要求，是工程技术管理在这一阶段的主要内容。
5.参与编制工程项目的开发建设组织设计。开发建设组织设计的编制工作是全面规划，以保证工程各项施工处于可控范围的基础，也是提高工程质量、提高成本控制能力以及保证工程进度的必要环节。
6.组织协调设计单位对施工单位进行技术交底，并与双方经常联系及时掌握情况、研究问题。工程技术管理在设计方与施工方间的协调是保证施工设计能够有效实施、工程施工质量能够满足设计要求的关键。
7.参加工程监理单位组织的各种工程会议，解决工程中各种技术问题，必要时参与处理工程中的重大技术问题，通过工程技术管理保证工程监理工作的效力。
8.参加工程建设各阶段各工种的验收工作，通过对验收环节的有效管理，确保工程各工种的施工质量。
9.组织工程的技术档案、技术资料的收集、整理和管理工作。对工程施工中的技术信息及资料进行有效的管理，为工程技术的分析研究与技术创新提供重要材料，也为日后工程的维护以及质量问题的技术分析保留材料依据。
10.编制和实施企业内部的科技发展规划和技术措施，以促进企业的长远发展。
11.企业内部的科技成果、合理化建议的审定以及新技术新材料、新设备的推广应用工作，进而提升企业的创新能力与发展潜力。
12.科技情报工作，国内外建筑工程的科技信息收集管理和交流工作。对国内外先进建筑工程技术的引进与应用，是房地产开发企业的重要发展动力，做好科技情报的交流、收集与管理工作，是加速房地产开发企业发展的重要措施。
13.根据工作需要进行专题技术研究、总结工作。
三、加强房地产开发技术管理的策略
综合考虑城市规划要求、市场需求与开发成本之间的关系，在技术管理中，在不违反城市规划要求的前提下，根据市场需求进行工程设计的调整，增加建筑的功能性与附加价值，提高自身市场竞争力，在有效控制开发成本的同时，不断提高工程质量，创造更多的市场效益、社会效益与环境效益。
加强技术管理力度，从各个环节的规范化管理保证工程进度的正常推进。在建材与设备的购置与管理过程中，充分保证工程使用的设备与建材的质量，避免因质量问题出现停工与返工，使工期延误，影响工程进度。在房地产开发工程中，要不断加强技术管理水平与力度，采取积极的措施，促使工程各参与单位通过有效方式在保证工程进度的同时确保工程各环节的质量达标。
加强新技术、新设备、新材料的引进与应用，建立工程技术资源库，提高房地产开发工程的科技水平。新材料的研发与技术创新可以为房地产开发企业的发展提供新的动力，但在新技术、新设备与新材料的应用中，也要根据自身的发展需求以及对风险的预估进行合理的选择，在利用新技术、新材料以及新设备提升自身技术能力的同时，进行有效风险管控，通过全面考量与综合分析，确保项目工程在建设与使用中满足工程建设的需求，也能够充分适应地区环境与市场的需求。
房地产的开发策略范文第3篇
目前，大多数开发商的开发理念依然是以“我”为中心，不去关注市场，“走一步算一步”、“车到山前必有路”的思想主宰着开发意识：拿到一块地，接着搞设计，方案一比较，看谁画得好。完全没有市场营销观念：卖给谁？
在详规比较阶段或确定之后，或许能想起策划咨询机构：你给我定定位，看哪个方案好，开发商立等要方案。既不知己：没有项目区域市场调研数据支持；有不知彼：没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施；也没有确立项目的销售方向，谁能说得清哪个方案好？因为工作程序已经本末倒置，开发商如果不能果断将已经做的工作推倒重来，策划咨询机构所能做的就是营销概念策划：为项目的未来销售找卖点，想办法让置业者接受开发商已经建成的产品，项目的空置显然不可避免。
《孙子兵法》曰：“夫未战而庙算胜者，得算多也”，不“庙算”（前期策划），不“得算多也”（预测各种影响因素），如果我们的项目找不到存在的理由，凭什么在市场立足呢？。正确的做法应该是：开始找地块时或者至少拿到地块后，就应该与房地产策划咨询机构配合。他们将告诉开发商：建什么？怎么建？卖给谁？怎么卖？卖多少钱？……
房地产开发的前期策划可以说是生死攸关，他关系到未来两三年后开发商的产品能否为市场所接受。 二、找最好的策划咨询机构
房地产策划咨询机构属于智力企业，工作业绩很难量化。“好”这个词同样只具有比较、相对概念，而不具有量化的概念，房地产的地域性决定了不同策划咨询机构具有不同的特长，同时，不同的策划咨询机构对不同区域的熟悉程度也不同，使用的调查手段、取样方法、样本选取范围也不同，人力资源结构不同，应用的理论不同，对项目的看法也不尽相同。由于没有一个通用的工作标准来衡量，既是对同一个项目，也有可能得出完全不同的结论。最有名的策划咨询机构搞出最蹩脚的项目不是绝无仅有。
按人才结构，西安目前有四类策划咨询机构。
1）“外来派”—全部由外来“和尚”组成的策划咨询机构，观念先进，视野开阔，大处着眼，缺陷是过于超前，很难融入当地的社会生活。
2）“本土派”—全部由本地“和尚”组成的策划咨询机构，脚踏实地，小处着手、细心求证，缺陷是观念落后，过于保守对外来文化接受缓慢。
3）“实力派”—由外来“和尚”与本地“和尚”结合而成的策划咨询机构，观念先进，脚踏实地，缺陷是区域文化摩擦，容易形成观念对垒，磨合期长。
4）“精英派”—本地“土著和尚”与在沿海城市工作学习归来的“游学和尚”组成的策划咨询机构。外来观念与本土文明相互融合，深得“适用”精髓。
四类策划咨询机构各有所长，照搬“马列主义与中国革命的具体实践相结合”的原理，外部先进理念与本地的房地产具体实践结合的最好的、能够抓住市场有效需求及其细微变化的才是最具实力的策划咨询机构。
房地产策划咨询机构是以策划力的强弱来区分的。 三、招标选择策划咨询机构
一些房地产开发商用招标的方法，来选择策划咨询机构。结果可能出乎意料：面对各种各样的方案，甚至是结论完全相反的方案，开发商更是无从去选择。有些房地产开发商要求应标方案对项目有详尽的分析与定位，而详尽的分析与定位来自于项目调研、市场细分之后的结论，而签约前，房地产策划咨询机构是不会投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的应标方案，分析与定位只能建立在主观臆测上，这种本末倒置的做法，能保证所建项目面对的是有需求的吗？市场需求有限的项目当然不是畅销楼盘。
工业产品招标的目的是为了降低成本，同规格的产品、同样的质量要求、同样的执行标准、同样的ISO质量认证、同样的……等等；智业产品不同于工业产品，不是看文案写得好、吹得妙，或抓住了开发商的心，而是要看你占有的基础信息量是否足够，数据分析是否准确，应用的理论工具是否先进适用，得出的结论是否正确和有预见性……等等，总之是否抓住了未来有效需求的脉搏。
而是否抓住了未来有效需求的脉搏，开发商必须具备极强的预见力与洞察力。 四、要建设最高档的住宅小区
开发商常有这样的宏愿：在自己的地块上建设最高档的住宅，或把自己的项目建成标志性建筑。因此，总认为策划咨询机构所作的策划方案不理想、不大胆、在什么地方不如A小区，在什么地方不如B小区，总之不是最好的，全国各地去考察，方案在手却迟迟下不了决心，直至方案的开发建设模式、理念过时或类似模式的楼盘拔地而起。一鸣惊人、一飞冲天、树碑立传、石破天惊、被承认、被仰慕，这不仅是所有开发商的心愿，也是房地产策划咨询机构的心愿，同时是所有在事业上锲而不舍、期待有所成就的人的渴望。
策划咨询机构与开发商在具体合作项目上是合作者，所提出的方案是理性的和准确的，要为开发商负责。移植、克隆、拷贝、照搬外地甚至外国的高档住宅小区、楼盘，作为策划咨询机构是轻而易举的，但我们能这样做吗？
房地产建设之所以强调“地段”的重要性，就是因为它是固定的，它的有效需求局限在周边地区，并且要与周边地区的经济发展水平相适应，与其他商品不同，造得质量好甚至可以卖到国外去（前提是国外要有相应的需求）。如果不考虑项目所在区域的政治、经济、文化、人文、地理、竞争环境，一味的想用最前沿的理论、聘请国外最好的建筑事务所、采用最新的设计理念、用最好、最新的材料、最高级的施工技术、最新的技术，建设出来的曲高和寡超前、高档项目，卖给谁呢？我们从事房地产建设的目的，总不是为了炸掉它。 五、外来和尚会念经
外来策划公司与策划人员，带来了国外与沿海发达城市房地产营销与策划的先进理念，在理论与实践上都有本地策划咨询机构所不可比拟的长处。但房地产是一个有别于其他所有商品的特殊产品，它的地域性特点使外来策划公司的优势大打折扣，因为住宅寄托着人们对生活方式、生存状态的一种理解和追求，项目当地的文化背景、社会内涵、居住理念、生活习惯、审美情趣、消费水平、思维方式等与其他任何地区相比都是独特的，更是有别于沿海发达城市，沿海等发达城市的概念、功能、技术等是很容易应用于当地，但地域文化内涵是不相通的，不与项目当地的地情结合，全盘移植或照搬沿海发达城市住宅设计思想，失败是必然的。
无论实力多强，短时间内对一个陌生的城市的风土人情、房地产业现状、人文地理、消费心理等的了解，很难达到一定的深度，而这个深度，是为当地房地产业出谋划策的充分必要条件。例如，仅区域居民居住消费水平和收入预期一项，就需对城市的产业结构、居民收入来源等有深入的了解，城市经济的宏观数据尚可通过公开资料查询，而项目所在地的区域市场的政治、经济、文化、人文、地理、竞争项目等，就不是短时间能够透彻的了解。而本地策划咨询机构却不存在此问题。
个别外来策划公司谈起策划时，对本地的消费水平、消费习惯甚至对区域地段周边的基础设施、娱乐设施、配套设施、交通状况这些最基本的策划依据不去关注，不是告诉开发商如何抓住市场的有效需求，却热衷爆炒概念，接个“宽带”叫智能小区、添一片水塘敢称生态园林、铺几块草坪就冠以绿色住宅； N维绿化、X空间、第五类住宅、空中蒙太奇等生猛概念漫天飞舞，却缺乏支撑“新概念”的条件内容，没有对症下药的措施。 六、希望策划符合自己心愿
每个房地产开发商的心中都或多或少有自己未来项目的蓝图，因此在选择策划咨询机构时，不自觉地倾向于与自己思路相近的公司。一些策划咨询机构，为接到这个项目，多方探听开发商想法，投开发商所好，并未对市场进行前期调查，却能够为开发商的项目做出定位结论，明知后果难料，可眼前利益远高于未来销售所可能产生的严重问题，这样的策划，结果可想而知。
现在房地产开发的要素就是土地、资金与信息，策划咨询机构就是在掌握大量专业信息基础上，从事的科学的预测与分析，结果是建立在客观分析的基础上，结果有可能与开发商不谋而合，也有可能大相径庭，如果不符合自己的心愿，那就要接受现实。 七、策划咨询机构在项目开发中的地位
策划咨询机构站在开发商的角度和立场，以求证过的市场分析为依据，对未来可能面临的市场需求变化，在正确的营销理论、准确的项目定位指导下，勾画出客观的、可实施、可操作的项目蓝图。这个蓝图是建立在对广泛的基础信息资源的分析上，是成功的基础。
策划咨询机构是开发商与建筑规划单位、园林设计单位、施工单位，以及销售公司、广告公司、物业管理公司等中介服务部门的桥梁和纽带，是项目战略意图的制定者和贯彻者，既要严格按照确定的项目概念设计执行，又要随时根据市场需求变化，对既定方针作战术调整，要协调和判断各专业公司的工作进度与成果质量，并提出改进意见。同时负有协调指挥各专业公司按既定目标共同工作的责任，最终目的就是使整个项目实现整体策划意图。 八、反复比较，多方求证
策划咨询机构咨询不是奇迹的创造者，是客观现实的分析者，其建议或结论对开发商而言，不是一个放之四海而皆准的绝对真理，而是一个地域性极强的相对真理，实际上是一个开发方向的建议及与此相应的工作计划。
房地产的开发策略范文第4篇
关键词：旅游房地产；制约因素；营销对策
1 海南发展旅游房地产的意义
1.1 旅游房地产的概念
旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目全部或部分实现了旅游的功能。
从旅游角度，旅游房地产应定位为以旅游资源为核心的房地产差异化经营。从房地产角度，旅游房地产应定位为以房地产为核心的旅游资源差异化经营。一个层面，旅游房地产指的是依赖于稀缺的或被公众所接受的旅游景区进行房地产开发，房地产的升值空间依赖于景区的知名度和公众认可度。一般来说，越是稀有的、惟一的、不可复制的，房地产经营的价值就越高。另一个层面，旅游房地产指以人造景区、景点来配套于住宅、酒店和社区等旅游房地产的开发。
1.2 海南发展旅游房地产的意义
1.2.1 海南岛的旅游业发展现状
海南旅游业的发展一直以来都保持着增长较快、效益提高的良好态势，旅游支柱产业的地位进一步强化，对推动全省经济又快又好发展做出了较大的贡献。2010年1月4日，将海南建设成为国际旅游岛上升为国家战略，更是为海南的旅游业发展注入了新的活力。由图表1可看出，在建设国际旅游岛的第一个春天，海南旅游业的各方面指标均比去年同期有了较大增长。借着建设国际旅游岛的东风，海南的旅游业将继续平稳发展，预计在2020年，旅游业增加值将占GDP的12%，第三产业增加值将占GDP的60%以上。
2009年上半年，海南商品房累计销售面积为235.57万平方米，同比增长3.29%，而岛外人士购买了海南70%以上的房源。其中购买海口商品房达到67.61万平方米，占总面积的68%；购买三亚商品房47.9万平方米，占总面积76%；而文昌市销售商品房10.51万平方米，全部被岛外人士买走。2006年至2008年，岛外人士在海口购房面积占售房面积的比例由55%上升至57.99%；三亚由85%上升至88.17%。
目前，海南旅游房地产已成为国内知名房地产企业投资的热土，万科、富力、雅居乐、鲁能、新世界、中信、华润和国信等知名企业纷纷进入，开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游艇设施、主题公园等旅游房地产项目。截至2008年末，已开工建设的旅游房地产项目总投资超过500亿元，正在建设的高端旅游度假酒店、度假村等超过30个，旅游房地产面积300万平方米；建设运营的高端品牌酒店、度假村超过30个，销售旅游房地产200万平方米。
1.2.3海南发展旅游房地产的优势
在我国国民经济持续稳定发展,人民生活水平不断提高,宏观政策日益开放的大环境下,海南作为中国唯一的热带海岛度假旅游胜地,无论在自身条件方面,还是在客源市场条件方面,都具有发展旅游房地产的得天独厚的优势。
（1）海南拥有优越的度假气候条件、良好的自然生态环境和丰富的热带海岛旅游资源,是我国发展度假旅游的首选之地。怡人的气候和优美的自然环境被认为是度假旅游地的最基本要素。海南属热带季风气候区域,年均气温23.8℃,每年晴日300天以上,光热充沛,夏无酷暑,冬无严寒,气候宜人；2002年全国海水质量监测,亚龙湾海域海水质量最好,被称为“最适合开展海水活动的海域”,海南岛周边其他海域海水质量也明显优于国内其他海滨浴场；。2005年世界空气质量监测，三亚空气质量世界排名第二，国内排名第一；海口空气质量世界排名第五，国内排名第二。海南凭借优越的人居环境获得联合国最佳人居环境奖。海南热带海岛旅游资源在全国首屈一指。环岛绵延700多公里的洁白沙滩,中部五指山区分布着大片原始热带雨林,还有黎苗少数民族风情、特殊的海岛移民文化以及名目繁多的海生、陆生动植物等等。海南旅游资源种类之丰富、分布之集中,在世界上也是很少见的。
（2）海南旅游客源市场正在形成，为海南旅游房地产发展带来契机。借助建设国际旅游岛的政策扶持，海南省政府大力投入，各项配套设施都建设齐全，各项政策落实到位，让来海南旅游度假的游客有宾至如归的感觉。通过大力宣传以及承办博鳌亚洲论坛和世界小姐选美等大型活动，海南旅游知名度已经形成。现在很多游客都计划经常来海南度假，都考虑在海南买一套属于自己的房子，海南的房价相对来说是比较低，性价比较高。因此，在海南买一套房子开始候鸟式生活，也逐渐成为一种潮流。
1.2.3 海南发展旅游房地产的现实意义
（1）吸引投资带动经济发展。
旅游房地产项目投资规模很大，一方面，投资会提升城市土地的价值，促进经济的发展；另一方面，由于旅游房地产兼跨旅游业、房地产业,辐射建筑、交通、种养殖、零售商业、咨询设计等诸多行业,涉及的产业多，产业链长，项目开发会带来很多后续投资，比如装修投资、物业管理投资、娱乐设施建设投资等。因此发展旅游房地产对经济发展的带动作用是不可估量的。
（2）推进经济结构调整，有效缓解能源资源的瓶颈制约，提高资源利用效率。
旅游业是一种资源节约型、环境友好型的有利于资源协调开发与整合的产业。在对旅游房地产进行统一的规划和建设，不断提升其环境和品质，对推动旅游和经济的全面发展相当有利。因此，只要在坚持科学规划的前提下发展旅游房地产，只要当地政府能够统筹财政的安排，如旅游房地产的收入来返给景区的保护，就能够实现景区保护和当地旅游业发展的双丰收。
（3）发展旅游房地产是打造城市品牌的需要。
建筑是城市景观的重要组成部分。高品位的旅游房地产项目可以提升城市形象，从而扩大城市的知名度。通过旅游房地产优雅的环境改造和精心的建筑设计，城市的人居环境可以得到改善。发展旅游房地产，可以完善旅游配套设施，提高旅游的品味和档次，从而有力推进海南建设国际旅游岛的进程，增加旅游业的收入。
（4）有效促进海南旅游业发展
进来高速递增的游客蜂拥而至,集中在几个旅游热点上,给这些地区原本脆弱的生态环境和自然旅游资源带来了沉重的负担,对海南旅游业的持续发展提出了考验。要避免这种以资源和环境为代价的恶性循环发展,就必须改变现在旅游业的规模型的发展模式,走效益型的发展道路。发展旅游房地产,能有效促进度假旅游发展,促进国际旅游市场加速成长,实现海南旅游业从规模扩张转向效益扩张。旅游房地产是伴随度假旅游普及而发展起来的,但反过来,旅游房地产的发展,又支持和引导了度假旅游的深入开展。由于旅游产品单一、旅游市场不够成熟,10多年来海南旅游一直以观光旅游为主,传统的3日、4日游线路一成不变地卖给不同需求的游客。但是现在很多游客都是自己先在这里住下来，然后选择一些自己比较喜欢的地方去游玩。海南作为国内游客度假休闲的首选之地,游客返游率明显上升,每年到海南过冬度假正在成为一些老年人或小家庭的固定活动。促使观光旅游向度假旅游的转变的时机已经成熟。与观光游客相比,度假游客在本地逗留时间较长、人均消费也相对较高。
2 海南发展旅游房地产的制约因素
2.1 国家政策法规的限制。
我国旅游房地产处于起步阶段，相关法律法规不完善，限制了旅游房地产的健康发展，如《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取范本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”这限制了产权酒店、养老型酒店的开发。《商品房销售管理办法》第十二条规定；“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”这也限制十全九点、度假村的开发。
2.2 交通和服务配套设施的不完善。
海南省的高速公路网由东线和西线高速组成，而中线的山路路况较差，使得去往中线城市，也必须先走东线高速，从离目的地最近的高速出口出高速公路，还需走很长一段路况很差的山路。由海口通往三亚的东线轻轨列车尚在修建中，目前从海口前往三亚仍需三个半小时到四小时四十分钟的车程。海南目前只有两座飞机场--海口美兰国际机场和三亚凤凰机场，这对于西线和中线开发旅游房地产是很不利的。而除海口和三亚两个地级市外，其他县级市的服务配套设施很不完善，会给游客带来很多不便，也制约了旅游房地产的发展。
2.3 旅游房地产住宅化倾向带来高空置率。
呈现住宅化倾向的海南旅游房地产使得海南房产空置率居高不下，据统计，在海景房最集中的三亚湾等地，小区内的常驻率大多在20%左右。海南文昌市“中南•森海湾”楼盘从开盘至今销售3000多户，购房者全部为岛外人，而入住率不到10%。一次性销售的房地产发展模式将造成"三浪费一增加"，即楼房空置浪费、浪费基础设施、浪费公共服务设施、增加管理成本。海南房地产开发属于资源导向型开发，对自然生态和旅游资源的占用和依赖度高。而目前常规房地产和旅游房地产在区位上均偏向滨海、滨湖、山区等优质资源区域，存在明显的竞争，许多地区将规划的旅游用地大量改为住宅用地，在一定程度上影响了高品质的旅游房地产的开发空间，一些披着海南旅游资源“华丽外衣”的常规房地产发展势头迅猛。
2.4 度假交换网络的不健全。
旅游房地产一般都是异地购买，这需要通过网上宣传、交易来实现。对于国外的游客，他们大部分已经熟知分时度假交换系统的操作，但在我国这方面的交换比较少，无论是在我国还是在海南，对于组建分时度假网络交换体系，还较不成熟，需要大量的先期投入（包括网络的建设、会员的吸收）和后期维护。
3 海南发展旅游房地产的几点建议
3.1 海南旅游房地产的开发策略
3.1.1 丰富类型、多元开发，多建经营性旅游房地产项目。
政府及开发企业要把目光放远点。海南所拥有的资源是最好的，不要只做商品房，一次性就把它卖光了，要把最好的资源用于持续性的经营性项目，如多建设一些度假酒店、主题公园等，既能够保证企业的长期利润，又能丰富海南国际旅游岛旅游内容。同时，海南旅游房地产开发应走品牌化、专业化、战略化、精细化分工的路子。
3.1.2 海南开发旅游房地产必须要与开发建设国际旅游岛相结合。
要从以前的常规房地产开发销售，转向以满足国内外旅游者的旅游度假休闲需求相适应。同时，抓紧制定培育和发展二手房市场和租赁市场的政策，鼓励岛外购房者将闲置的住房直接出租或者与物业公司签订协议，请物业公司代为出租。这样既使住房持有者与物业公司都能受益，更能将闲置的住房提供给旅游者租用，实现旅游公共资源使用效率最大化。
3.1.3 坚持规划先行的原则。
作为全国陆地面积最小，海域面积最大的省份，海南总共拥有1528公里的海岸线，其中50%-60%都适宜旅游房地产开发。但考虑到保护自然资源和可持续发展的要求，目前规划的重点旅游度假区、景区面积为536平方公里，仅占全省国土面积的1.6%，而各区开发规模不超过规划面积的10%；占海岸线长度166公里，为海南岛总岸线的10%，国际旅游岛的建设有着广阔的发展空间。
3.1.4 开发旅游房地产也要“低碳”
推进海南国际旅游岛建设，旅游房地产是新型产业。特有的区位优势和丰富的自然资源是海南发展的条件，旅游房地产发展中必须保护好环境，处理好开发建设与保护环境的关系。坚持低碳发展模式，在规划等方面走环保新型发展之路，开发利用太阳能和风能。从项目选址规划、设计、施工以及污水垃圾处理等环节都要处理好开发建设与保护环境的关系，要重视生态环境建设，加大对环境建设的投入，是项目建设和生态环境建设相协调。
3.2 海南旅游房地产的营销策略
3.2.1 市场定位策略
海南拥有优越的自然地理条件，其热带海岛资源的稀缺性决定了以此为依托的旅游房地产的市场定位也较高。主要有三个市场客源：目标市场一是由俄罗斯、英国、德国、韩国、日本、澳大利亚组成的海外客源市场；目标市场二是港澳台市场；目标市场三是由北京、上海、长沙、广州组成的大陆客源市场。可以主要针对这些区域进行推广营销。如果要注意经济效益，就要不断地在旅游项目的开发与创新上多下功夫。
3.2.2客户定位策略
海南旅游房地产的购买用途基本为第二居所和投资，其需求特征以小户型为主。目前的目标客户由三部分组成：其一，是外来度假投资客户，这也是海南旅游房地产的主力客户；其二，是本地的私企业主和个体户；其三，是海南的侨胞和原住民，这部分是辅助客户，所占比例最小。有了准确的客户定位，在分析各部分目标客户的具体需求的基础上，才能都进行产品定位和形象定位。
3.2.3 4Ps营销策略
在进行旅游房地产营销时，产品，价格，渠道，促销一个都不能少。只有将这四个元素很好的组合，才可以达到很好的销售效果。首先，产品方面，海南的旅游房地产要向高质量、品牌化、专业化发展，多开发具有升值空间的房地产产品，要多建经营性旅游房地产项目，从而保证企业的长期效益。其次，价格方面，要充分考虑东南亚等竞争对手的价格，并充分考虑消费者的价格接受能力。然后，渠道方面，采用灵活多样的销售方式，以顾客的便捷和交易的安全最为首要考虑因素。最后，促销方面，要充分利用互联网、专业杂志、电视、广播等媒体，最大限度的宣传产品，采用新颖清新的广告将海南各类旅游房地产的特色和卖点推销出去。
3.2.4 建立预警机制维护房地产市场稳定性
海南房地产市场有三个不同于大陆市场的特点。第一个不同是海南的市场是依附性的市场，在全国市场中海南占的比例不大；第二个不同是需求的不可预测性，受整体经济形势的左右；第三个不同是高度的脆弱性和敏感性，经济波动中最先受影响，这是由于本地人口少造成的。在海南发展旅游房地产要建立预警机制。要做预先安排，有“防震”措施，维持本地房地产市场相对稳定的局面。
参考文献
[1] 刘纪辉.旅游房地产开发营销策略分析―以东山为例[J].现代商贸工业，2009（18）.
[2] 海南省统计局.旅游基本情况（2010年一季度）.2010,4(30).
房地产的开发策略范文第5篇
论文关键词：商业房地产投资风险 防范风险 防范
论文摘要：商业房地产的投资在我国乃至于全球都是备受瞩目的，因为房产投资本身的获利有着不可估量的前景，不过跟一般的投资项目一样，商业房地产的投资风险也是存在的，怎样正确认识商业房产的风险并通过有效的措施进行防范，是本文讲述的重点。
由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。
一、商业房地产的概念及特点
所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。
二、商业房地产的投资风险
由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：
(一)经营风险
经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。
(二)财务风险
财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。
(三)市场风险
市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。
(四)利率风险
利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样一来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。 转贴于
(五)无流动性变化风险
由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。
(六)自然灾害带来的风险
自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震，水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。
三、商业房地产风险的防范策略
商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。
总结
总之，商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。投资者在选择投资项目的同时一定要根据自身的状况慎重选择，尽量避免不必要的风险，必要时采取一定的措施，防范于未然。
参考文献
[1]杨洋，房地产估价风险分析与防范[J]价值工程，2010，26
