房地产投资项目分析方法

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房地产投资项目分析方法范文第1篇

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[j].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[j].商业经济,2008(10).

房地产投资项目分析方法范文第2篇

【关键词】实物期权 复合期权 房地产

房地产行业作为关系国计民生的支柱型产业，有越来越多的投资者跻身其中。而大型房地产开发项目，由于资金投入量大、建设周期长，项目在运作过程中具有极大的不确定性。

一、传统的项目评价方法及其局限性

目前，中国的房地产企业在进行项目分析和评价时，采用的投资决策方法主要包括：DCF-NPV法、IRR法、回收期法、收益指数法以及敏感性分析法、模拟技术法等等。其中DCF-NPV法是被广泛采用的最有效的方法之一。DCF-NPV法对于定向合作开发、经济适用房建设以及小型的一次性投资建设项目是适用的，而对于长期的、跨区域的、多阶段滚动开发、具有较高不确定性的房地产项目， 其应用的理论缺陷则暴露无遗：第一，它不能很好地处理通货膨胀的影响。尤其是在长期的投资中，经理们往往不能根据通胀的影响对不同类型的现金流做出充分地调整。第二，使用单一的折现率不能反映复杂的风险状况。比如在项目的后期，一般来说，风险是逐步降低的。第三，经理们往往不能认识到管理灵活性的作用。而管理灵活性倾向于降低投资风险。

二、基于实物期权的房地产定价模型

使用实物期权法对房地产投资项目进行投资评价，其实就是对一个房地产项目的价值进行确定，也就是用期权定价的理论和方法对其进行定价。本文在实物期权的基础上，分别介绍了一次性投入的房地产开发期权价值、以及分阶段投入的房地产开发期权价值（复合期权价值）。

1、基于B-S模型的一次性开发期权价值

B-S定价模型建立在一系列假设之上，包括：第一，市场是无摩擦的，即不考虑交易成本和税收，标的证券资产无限可分，对卖空没有限制，以相同的利率借和贷，因而交易可以连续进行；第二，标的资产价格遵从几何布朗运动，其中为标的资产价格的波动率参数；第三，期权有效期内，无风险利率为常数，标的资产价格波动方差是时间的已知函数，在适当的时候可以放松这一假定；第四，在期权的有效期内，标的资产不支付红利，支付红利的情况可以单独处理。根据房地产投资项目的实际情况，采用经典的B-S定价模型，来确定房地产项目一次性投资的价值：C1=VN（d1）-Xe-r（T-t）N（d2）

其中：C1：实物期权的价格；V：项目预期现金流现值；X：项目投资预期总成本；r：无风险利率；T：以年表示的权利期间的长短；?滓：标的物价格的波动性。

2、基于Geske模型的分期开发期权价值

三、蒙特卡洛模拟方法估算波动率

1、波动率估算的理论分析

波动率是实物期权模型应用中的关键变量，也是唯一不能由市场直接提供的数据，其直接关系到模型的准确性和适用性。它是资产价值不确定性程度的度量，波动率越大，项目价值的涨跌幅度就越大。对于上市公司，项目价值由股票价格表示，其波动率即为股票价格变动的标准差。对于非上市的投资项目，净现值最能体现项目的价值。美国国际管理研究生院的财务教授Timothy（1998）建议了三种计算波动率的方法。第一种是专家估计法，主要依靠专家的经验，这种方法存在人为随意取值的可能性；第二种方法是收集相同或相关产业的投资回报率的数据；第三种方法是产品价格波动法；第四种方法是运用蒙特卡洛模拟技术来合成项目的概率分布，从而计算出口。蒙特卡罗模拟方法也被称为随机抽样技术或概率模拟方法，它是一种通过随机变量的统计试验、随机模拟来求解近似解数值的方法。其基本思想是通过统计试验的方法来求解。当所求解的问题是某个事件出现的概率时，通过抽样试验的方法得到这种事件出现的频率，把它作为问题的解：当所求解的问题是某个随机变量的期望值时，通过抽样试验，求出这个随机变量的样本平均值，并用它作为问题的解。

（1）蒙特卡洛模拟净现值

得到N个净现值，计算算术平均值。根据大数定理，当抽样次数N充分大时，净现值的算术平均值即为其估计值。

（2）模拟次数

（3）无风险利率的选取

许多文献中，对无风险利率大多是建议采用短期国库券利率。这是因为国库券的发行主体是政府，几乎没有破产或无力偿付的可能，投资的安全系数大，这对计算金融期权是合理的。而对项目实物期权的计算而言，由于投资项日的寿命较长，因此，使用短期国库债利率显得不够合理，而采用长期国债利率相对而言，与项目实物期权的标的资产的寿命期限比较匹配，特别是20年长期国债的发行，其利率水平对项目投资收益率有绝对的指导意义。但在我国的证券市场目前尚不成熟的情况下，由于国债交易缺少做空机制，因此国债收益率的波动性很大。因此，在目前的情况下，采用银行贷款利率作为资产组合的无风险利率更为合理，故选择一年期银行贷款利率作为无风险利率。

2、波动率估算的蒙特卡洛模拟步骤

四、结论

与传统分析方法相比，实物期权方法考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的评价方法。而在充满不确定性的房地产投资决策领域，采取分期开发模式，不仅可以规避风险，使开发企业在信息不断披露的情况下，视外部环境的变化做出相机决策，而且还能创造更大的投资价值。

值得注意的是，在房地产项目经济评价过程中，项目的实物期权价值只是一个数据而已，更重要的是决策者应该拥有期权的思想，要统筹考虑投资过程中选择权的灵活性价值、项目成长和发展的战略价值，从而科学安排投资策略，优化项目建设与运行。

【参考文献】

[1] 杨春鹏：实物期权及其应用（第一版）[M].复旦大学出版社，2003.

[2] 赵旭：商业地产分析开发期权价值分析[J].基建优化，2007（28）.