房地产开发的项目管理范文第1篇

1.1房地产开发特点 

我国当前绝大多数的房地产开发企业，需要采取的开发方式是综合开发，是由一个开发企业来负责，从投资决策到土地的使用权获取过程，从项目建设到项目的出售、管理阶段，对其实施全过程进行开发的过程。房地产开发的主要特点包括：①区域经济方面，房地产开发的区域差异大，级差收益明显；②行业特征方面，房地产开发具有高度综合性、高度关联性；③投资过程方面，房地产开发具有高投资、高收益、高风险特点；④社会经济活动方面，房地产开发容易受到国家政策的影响，是与法律制度紧密联系的行业。 

1.2管理的重要性 

1.2.1确保项目按期完成 

房地产开发项目的按期完成需要对房地产开发项目进行计划管理，保证房地产开发项目有序进展，即通过一个完善的计划管理，使房地产开发项目的全过程都纳入计划管理的范畴，从而保证房地产开发项目管理目标的顺利实现。 

1.2.2保证项目进展组织性与协调性 

在房地产开发项目管理中，通过明确的职责划分，按照相关法律法规的规定，制定适应房地产开发项目的各项规章制度，从而为项目开发的进行提供一个完整的组织保障。在项目开发中，一个和谐的办公环境对保证项目开发的顺利进行意义重大。房地产开发项目管理中的协调功能正好能实现这一点，从而保证了人员之间的协调，为房地产开发项目的顺利进行提供了一个和谐的环境。 

1.2.3保证项目效益最大化 

在房地产开发过程中，之所以需要对房地产开发项目进行管理，最主要的目的是为了实现项目效益的最大化，这就需要对项目实施过程中的质量、成本和工期等因素进行控制。房地产开发项目管理中的控制管理就是为了实现对项目进展过程中项目质量、成本和工期的控制，能够保证项目开发过程中用最小的投入获得最大的经济和社会效益。 

2、房地产开发项目管理的难点 

2.1决策缺乏依据 

在房地产项目的开发过程中，项目的开发管理在实际中会受到很多因素的影响，开发过程中也会存在很多难题。在房地产开发中的管理者不能对当前的市场情况作出正确的判断，并且在开发时没有对市场做好调研工作。这就会导致决策者在真正的开发过程中作出错误的、没有相对依据的决策。这些问题都是制约开发项目管理的顺利有效进行的重要因素，也是我国目前房地产开发中的一个非常重要的问题。 

2.2成本控制 

房地产的成本控制也是项目管理中的一个重要难点，成本管理影响着所有有关单位的利益，如果不能正确的对其进行处理，就会让开发方、管理方以及用户产生纠纷。由于很多开发商没有对前期的设计以及成本管理进行有效的策划，导致工程后期的施工进行出现问题。这也是目前我国房地产开放项目管理中的难点所在。为了能够有效避免这一问题的产生，房地产项目开发商要针对项目的实际情况，对施工成本进行严格的控制，在不影响房地产开发项目目标完成的情况下，有效控制成本，才能保证项目管理效益的最大化。 

2.3项目前期可行性研究不到位 

建设单位往往会过多干预并限制设计院的设计工作，许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的，设计师成了开发商高层手中的一支“笔”。设计师做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。 

3、解决房地产开发项目管理难点的对策探讨 

3.1严格落实房地产开发项目市场调查工作 

由上文所述我们不难发现，市场调查对于房地产开发项目具有重要作用，因而这就要求广大地产开发企业应当严格落实项目开发前市场调查工作。对此，笔者认为地产开发企业可以从以下两方面着手做好市场调查工作：首先，房地产开发项目市场调查定位要准确，其次，开发企业在获得较为准确的市场调查数据后，应根据其从经济合理性研究和技术可行性研究两个方面着手制定出市场可行性报告。以该报告中经济合理性研究为例，开发企业除了应注重对所开发项目投资与回报分析外，更应当通过组织相关专业人员对项目经济合理进行严格论述，以此确保建筑企业实现经济效益最优。 

3.2构建起完善的建筑质量管理体系 

鉴于完善的质量管理体系对房地产开发项目质量以及开发企业经济利益的重大影响，将该体系构建完善就显得十分必要。对此，开发企业可以通过三方面途径实现：第一，开发企业应当结合具体的房地产开发项目在遵守国家相关法律法规基础上根据设计图纸、施工方案针对建设中的每一环节制定出相对应的质量要求以及管理目标，随后将各环节中管理职责落实到具体人员；第二，由于建筑质量管理体系中实施的主体是各相关责任人，因而该管理体系中还应当针对他们的管理制定出切实有效的考核机制。为此，笔者认为企业可以就此制定奖惩相结合的工作考核机制，即将各级管理人员个人绩效、奖金等与工作考核成绩相挂鉤，对于考核成绩优良的人员给予适当的奖励，反之则施以扣发绩效或奖金处罚。通过该机制在有效提升各级管理人员工作积极性的情况下保障房地产开发项目质量；第三，完善建筑质量管理体系中的监理制度。监理作为保障房地产开发项目质量的重要手段，因而在构建完善的建筑质量管理体系中该环节的建设必不可少。首先，明确监理领域，即监理单位根据具体的房地产开发项目实施建设全面监理，并针对设计图纸、施工方案中重点建设内容采取施工全过程监理。其次，为避免职权不明、责任不清以及监理工作被干扰等问题，除了监理单位要与开发企业签订职责明确的合同外，双方还可以通过建立有效的沟通交流机制及时向开发企业反映相关问题。 

4、结束语 

房地产开发必然会在项目的管理工作上，逐渐向着规范化、专业化的方向发展，房地产开发企业应当严格按照相应的管理工作流程规范运作，围绕项目管理工作任务，建立相配套的组织与制度，重视工作的计划性、实施性，对预见问题提前进行管控，以管理客观规律为基础，才能够取得最佳经济与社会效益。 

参考文献 

房地产开发的项目管理范文第2篇

关键词：房地产、开发项目、设计管理

0 前言

改革开放30年来，我国的经济水平取得了长足发展, 人民的生活水平得到了不断提高，社会对住宅商品的需求也与日俱增。这几年住宅小区项目的开发非常火爆，设计、生产、管理和销售都有了明显的进步。然而，随着竞争越来越激烈，市场逐渐走向成熟，大众的购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。文章在本人多年从事房地产开发实践的基础上，浅析了房地产开发项目设计管理，对房地产开发项目设计过程中的方案设计阶段和施工图设计阶段作了重点阐述，旨在为以后更好的进行房地产开发项目设计管理奠定基础。

1 项目设计管理

项目管理是上个世纪50年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理即按项目进行管理，有的情况下被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。在建设项目的策划和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目后期产生积极的影响。建设项目设计阶段的管理有其特殊性，首先，设计的成果是由建筑设计机构完成的；其次，房地产开发公司设计人员在策划和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此，在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入、如何控制设计过程、充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。

2 房地产开发项目设计阶段

根据房地产开发建设项目的阶段进行划分，一般可将其分方案设计和施工图设计两个大阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。因此，建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。

2.1 方案设计阶段

方案设计阶段的在整个设计过程中是极其重要的。方案设计阶段的主要流程如下：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案（或委托设计机构）、出方案报建文本、进行方案报建。一般的房地产开发公司都会在方案设计阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等目的就是为了得出一个精品的方案来。但有时也会出现些意外的情况，可能发生设计成果偏离目标或者设计进度拖延从而延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部、策划部、营销部等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。方案设计阶段一般可分为方案招标阶段和方案定案阶段。

方案招标阶段

大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向，同时也对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计机构实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。招标要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。

方案定案阶段

基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计机构沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展，最终确定方案。

2.2 施工图设计阶段

施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案设计阶段有所不同。在施工图设计环节中， 中间过程质量与进度控制是关键，工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。除此之外，成果审查也是一个关键的环节，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案设计阶段周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计机构加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此，在施工图设计阶段，一定要严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。

3 总结

文章在本人多年从事房地产开发实践的基础上，浅析了房地产开发项目设计管理，对房地产开发项目设计过程中的方案设计阶段和施工图设计阶段作了重点阐述，旨在为以后更好的进行房地产开发项目设计管理奠定基础。

参考文献

[1] 吴军. 房地产开发项目设计管理，黑龙江科技信息，2009.

[2] 杨山. 房地产开发项目设计管理概述，甘肃科技，2009.

房地产开发的项目管理范文第3篇

关键词：房地产；开发；风险管理；项目管理

1、房地产项目风险管理的基本理论

1.1 房地产项目风险管理的概念

房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科，各经济单位在风险辨识、风险估测和风险评价的基础上，根据具体情况优化组合各种风险管理技术，对房地产项目风险实施有效的控制和妥善处理风险所致后果，以期达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。在决策时，能否达到上述期望目标，不仅取决于决策前的风险辨识、分析和评价是否全面正确，还取决于在实施控制方案过程中能否进行正确的效果评价，对控制方案不断修改，使其更加切合实际。这表明房地产风险管理方案的实施是一个动态过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价新风险，修改管理方案，这样才能达到以最少的成本实现最大安全保障的目标。

1.2 房地产项目风险管理的过程分析

房地产项目风险管理一般包括风险识别、风险分析、风险应对和风险控制等四个阶段，各环节紧密联系，其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复进行。

（1）风险识别是风险管理中最重要的步骤，只有全面、正确地识别房地产开发过程中面临的所有风险，才能有的放矢地针对风险进行分析，使风险管理建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各风险因素产生的根源。风险识别的参与者应尽可能包括项目队伍、风险管理小组、来自公司其他部门的专家、客户、最终使用者、其他项目经理、项目相关方以及外界专家等。另外，项目风险识别并非一蹴而就的事情，应当自始至终反复进行。

（2）风险分析包括风险定性分析与风险定量分析，风险定性分析是确定风险发生的可能性及其后果的严重性，并按照风险对项目目标可能的影响进行风险排序，以明确特定风险的重要程度从而指导风险应对计划的制订，并帮助项目团队成员修正计划中出现的偏差。风险定量分析则是量化风险的出现概率及其影响，确定该风险的社会、经济意义以及处理的费用和效益分析。不仅量化分析每一个风险的概率及其对项目目标造成的后果，而且也分析项目总体风险的程度。通过对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，包括分析风险性质、风险发生的可能程度、风险发生对预期利润的影响程度，使项目可行性研究建立在风险分析的基础上，选择可靠性好、风险隐患少、风险程度低的项目管理方案。

（3）针对风险识别和分析的结果，为提升实现目标的机会，降低风险对目标的威胁，必须制订项目风险应对计划。风险应对计划必须与风险的严重程度、成功实现目标的费用有效性、项目成功的时间性与现实性相适应，同时也必须得到所有项目利益相关方的认可，并应由专人负责。项目一旦立项，项目管理者就应该紧密结合国家对房地产市场的监管政策，在城市规划、政策法规的约束条件下，研究房地产的供求现状及发展趋势，确定周密的产品方案和营销策略，围绕项目开发进度优化资源配置，统筹资金安排，使整个项目的实施有条不紊，进而达到预期目的。

（4）跟踪已识别的风险，监视残余风险，识别新出现的风险，修改风险管理计划，保证风险计划的实施，并评估风险减轻的效果是项目控制的主要任务。完善的控制体系和有效的实施，是防范风险和控制风险的可靠保证，同时也将成本管理与企业的整体经济效益直接联系起来，对减小财务风险的作用极其显著。一个好的风险控制系统可以在风险发生之前就提供给决策者有用的信息，并使之做出有效的决策，达到项目风险管理的目的。

在以上四个阶段中，项目管理者只有充分了解房地产项目的风险情况，对“易发险情”进行认真的分析和预测，并根据自身实力估算投资风险的承受能力，综合权衡房地产项目的收益和风险，制定各种风险的防范措施，达到风险小而收益高的目的，才是房地产项目管理的真正目的所在。下面结合该项目的案例，运用项目风险管理的基本理论来具体分析该项目开发中存在的风险及产生根源，对重要风险进行估计和评价，同时提出较为详细的风险管理措施。

2、工程实例：

我公司开发建设的湖州项目总建筑面积约45万m2，绿地率40%，是由别墅、高层、小高层组合的住宅小区。从规划设计上看，该项目强调不同建筑群体的统一性和完整性，规划设计方案既要能满足该建筑物的各项使用要求，同时又必须符合建筑间距，相邻建筑间的相协调。从规划布局上看，项目建设充分体现了现代感与自然文化气息的结合，建筑互相围合、各组团间贯穿公共绿地，即统一又形成每个单一的整体，构成气势非凡的空间效果。

2.1 项目各阶段的风险识别

在投资决策阶段，从各项政策方面来看，本项目具有得天独厚的优势；从社会环境与经济环境方面来看，由于国家总体经济形势的良好，风险因素也较少。但是由于国家相关部门对国有土地进行了彻底的清查，相继下发了关于房地产土地交易方面的各项文件，严格的土地政策使该项目在土地获取方面面临极大风险。

在土地的获取阶段，房地产开发所需巨额资金和融资是开发商最为关切和颇费心机的问题。我国房地产业资金大部分来自于金融机构的贷款，许多开发商利用贷款进行滚动操作，然后将楼盘以个人按揭贷款进行销售，最终将房地产风险转嫁到金融机构身上。由于房地产金融体系的内在脆弱性和资产价格的内在波动性，使得该项目也不可避免地具有筹资方面的风险。

在建设阶段，该项目也将面临着招标模式风险、承包合同风险、工期拖延风险、项目质量风险、开发成本风险及施工索赔风险等，但只要施工单位与开发商在房产开发市场具有良好的口碑和品牌效应，因此项目在招标模式、承包方式以及承包合同方面的风险因素也可控制在较小范围。

在租售阶段，该项目采用预售方式，在住宅具有稳定需求的市场条件下，有利于资金的快速回笼，因此这方面的风险因素较少。租售合同风险方面，重要的是销售价格定位，准确合理的销售价格能够比较快地为广大需求者所接受，从而为资金的快速回笼提供可能。

2.2 项目的风险分析

2.2.1 项目投资阶段风险的敏感性分析

通过对与利润有关的建安工程费、土地开发费、综合配套费用、住宅售价等敏感因素进行单变量敏感性分析。列出住宅售价因素变化而其他因素不变的情况下，建安工程费、土地开发费、配套费用相对固定的情况下，住宅售价因素对利润的影响比较关键，总结以上几个因素的变化与成本利润的关系，是正、负相关的关系。

2.2.2 项目土地获取阶段风险分析

项目在土地获取阶段的风险主要是融资风险，而该项目在融资方面依靠银行贷款，自身也需具有充足的自由资金，加大融资手段上的多元化，大大降低了融资风险。

2.3 项目的风险控制

（1）项目土地获取阶段筹资风险的控制措施。对筹资风险主要采用风险控制与风险自留，明确不应过度负债，项目开发前期对资金运作应有全过程通盘的考虑，留有余地并有资金补充应急计划项目；将短期负债与长期负债区别对待，尽量减少短期负债，以适应该项目开发生命周期长的特点；将房地产销售工作提前，用收入弥补资金不足，减少负债，并提前盈利等。

（2）对设计变更风险、设计方案不合理的风险控制。主要采用风险控制和风险转移，加强施工前施工图审查及设计交底，建立健全会审制度；采用监理制度，更好地规范各个单位的行为；严格设计变更审查制度等，以便对项目投资控制。

（3）对工期拖延的风险控制。主要采用风险转移，利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险转移到施工单位和监理单位，具体措施为：在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，在该项条款中，明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位；聘请专业监理公司，在监理合同中同样设定相应工期条款，明确监理公司对工期拖延同样负有责任。

（4）对各种安全事故风险以及其他风险的控制。任何风险防范措施都是有“人”来发现并实施控制措施的，对该项目总体而言，首要的是建设一支业务优，能力强、熟悉市场的管理队伍。有了这样一支队伍，就能够从源头上减少和消除各种风险因素对房地产项目的影响。另外，进行风险控制管理要注意两个关键问题：一是风险控制目标的确定与分解，二是责任落实。当然，在有效地管理规划与控制风险时，还应注意工程项目风险控制的执行与反馈。这是对风险控制效率和效果评价与规避风险能力再提高的过程，检查风险管理方案的实施情况，对风险情况进行监控，用实践效果评价风险管理决策效果。要确定在条件变化时的风险处理方案，检查是否有被遗漏的风险，对新发现的风险因素应及时提出对策。

3、结语

对房地产项目风险的分析研究在国外是可行性研究中一项不可缺少的内容，特别是近二三十年来得到了迅速发展。要避免房地产项目管理的风险，必须对房地产项目管理过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出较为精确的定性和定量分析。目前，我国房地产业的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究和总结提高，许多项目管理者甚至各级政府在房地产项目的运作上还存在一定的盲目性和不科学性，对房地产业的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产投资风险的全面论述也比较少。因此，房地产项目风险管理的理论研究和实践运作，不仅是房地产项目管理者面临的一个重要课题，而且是房地产业管理和政策制定部门所必须关注的内容。

参考文献：

[1]谭术魁.房地产项目管理[M].北京：机械工业出版社，2004.

房地产开发的项目管理范文第4篇

【关键词】房地产开发项目；风险；风险管理

【Abstract】In this paper， the author inquires into the real estate project risk management based on his experiences， in order to promote the sustainable， rapid and healthy development of real estate industry.

【Key words】Real estate development project； Risk； Risk management

房地产项目的决策层和管理层应具有充分的风险意识，熟悉可能出现的各类风险，将风险管理纳入企业经营管理工作中，采取妥善的应对措施。以下针对房地产项目风险环节内容、响应方法及风险管理的注意问题展开论述。

一、房地产开发项目的风险识别、评估、响应、监控等环节的内容。

（一） 风险识别。风险识别是确定风险来源和风险分类的过程，是风险管理的基础。根据房地产开发项目的工作分解，不同阶段的风险因素不同，风险分类的依据也不同。实际中应收集与项目风险有关的信息，确定风险因素，形成项目风险识别报告。

（二） 风险评估。风险评估是通过对风险的定性、定量分析，确定风险发生的概率和损失量，划分风险量和风险等级，从而形成针对性的风险响应对策。风险评估应从项目可行性研究、项目规划设计、施工建设、销售及售后服务各阶段的工作特点可能出现的风险进行分析。

（三） 风险响应。常用的对策包括风险规避、转移、减轻、自留及其组合。实际中可根据项目特点进行响应，从而取得良好的效果。

（四） 风险监控。风险监控是对风险应对计划执行情况不断修正提高的过程，也是风险管理有效实施的保障。风险监控不仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应随着项目的深入，对风险识别、评估的结果不断修正，对风险应对计划进行及时修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。

二、房地产开发项目风险响应的方法

（一） 风险回避。风险回避是根据风险预测评估，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止或改变开发项目，避开风险源从根本上消除风险隐患的措施，属消极的防范手段。通常可能发生的事件损失程度和发生概率太大，又无适当的风险管理措施可用时，常采取风险回避措施。风险回避一种是放弃或终止可能引起风险损失的活动，另一种是改变开发方案和目标。回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。

（二）风险控制。风险控制是积极的风险管理措施，是在风险事前、事中、事后过程采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。风险控制分为风险预防和风险抑制。风险预防以降低风险损失发生概率为目的，风险抑制以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，成本低、效益好，不会产生不良后遗症，房地产开发过程中应优先采用风险控制措施。

（三） 风险转移。风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给第三方如保险公司承担所采取的措施。风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。开发商可以根据项目的情况采取适当的形式，合理转移风险。风险转移一般在以下情况下采用： 风险的转移方和风险接受方之间的损失可以清楚地计算和划分； 被转移人能够且愿意承担适当的风险； 风险转移的成本低于其他风险管理措施。

（四）风险自留。风险自留是房地产开发商自己承担风险事件的损失。对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发商整体利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留具体措施有： 自己保险、损失摊销、借款补偿、自负额保险。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险已经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。

（五）风险利用。风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，扬长避短，谋求自身最大利益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验、娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。

自 2009 年以来，中央从提高贷款准备金率开始，逐步出台房贷收紧政策，限购商品房，加快经济适用房开发等举措遏制房价过快上涨，实行更为严格的住房信贷政策。十二五后政府信贷政策倾向小微生产型企业对投机房地产的资金影响很大。个别精明的房地产开发商另辟蹊径开辟“团购”渠道，适当低价一次性预售房屋。“订单化”开发既节省了房屋销售、广告宣传费用，又规避了收紧政策下的融资困难，看似利润少了其实很好地进行了风险管理。

三、房地产开发项目风险管理中应注意的问题

（一）制定风险应对计划应具有针对性。风险应对计划的制定是风险管理的关键环节。由于房地产项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，不为省小利而铸大错。

（二） 注重应对管理方法的组合。无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，需注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先等级排序，避免单一方案无效带来的措手不及。

（三） 注意应对管理的经济性。为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。在应对不可预测的风险时，可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济更有效，就需要根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的方案。

从某种意义上讲，风险管理、规避风险贯穿房地产开发项目的全过程，风险管理靠项目集体管理的力量。每个风险的规避、控制和转移都是综合管理的结果。因此重视“全过程控制”的风险管理理念，重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观地看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避对房地产开发项目的不利风险影响。

参考文献：

[1]房地产项目风险的管理及对策 梅晓军 建筑设计管理 2010-08-20 期刊

[2]房地产项目的风险管理探究 劳燕玲； 李江风 前沿 2012-05-15 期刊

房地产开发的项目管理范文第5篇

【关键词】房地产；开发项目；风险管理；有效方法

【 abstract 】 real estate development with the risk is higher, with a long cycle and the characteristics of the process is complicated, and real estate projects with the interests of the developers not only closely linked, also affect the interests of the people. Many enterprises not ready to real estate project risk management, facing the risk of sudden appear at the raising of the foot, and cause great losses or even collapse, also to the enterprise to the society brings huge waste. This paper introduces the development of real estate project are the main risks, and analyzes the development of real estate project risk management method.

【 keywords 】 real estate; Development projects; Risk management; Effective method

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

房地产开发的风险贯穿于项目的投资决策阶段、土地的获得阶段、建设和销售阶段的全部过程。所以房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。许多企业没有做好房地产项目的风险管理，面对突如其来的风险显得举足无措，从而造成较大的损失甚至倒闭，也同时给企业给社会带来了巨大的浪费。因而做好房地产开发项目的风险管理是一个颇为迫切的课题。

一、房地产开发项目存在的主要风险

1、房地产项目投资决策阶段的风险

包括开发区域和时机的风险两种。房地产开发区域的风险和房地产的不可逆性以及地理位置的固定性紧密连接，加上各地区的发展不平衡，经济和政策的相差悬殊，各地房地产不同的影响因素种类及影响因素和影响程度，使得经济、政治和政策环境对于房地产的投资决策具有更加重要的意义。房地产的开发时机风险影响因素主要是周期较长，经济、政治的变化等等。

2、房地产项目的土地获取阶段风险

其中包括土地购买的风险和筹资的风险。土地的获得方式主要有协议让出和召回两种。协议让出的风险来源于开发的企业和原房产所有者的谈判过程。而召回的风险来源于成本高和利润低，若对市场的走势判断有了偏差，则会导致项目的亏损，因而其风险主要是对未来的市场判断能力。筹资的风险是典型的资金密集型的行业，大部分是依靠筹资的方式来开发建设，具有投资较大、风险较高和周期长的特点。筹资的风险主要来自于因使用借贷的资金而导致自有资金的回报盈利不确定性。

3、房地产在项目的建设阶段存在的风险

这方面主要有承包合同风险、自然条件的风险以及工期拖延的风险。承包合同风险有由于合同条款的不完善及叙述不严谨而引起的和纯合同风险两种。自然条件的风险包括如地形地势、环境气候等对施工安全的一定威胁。在房产开发建设的每个环节的时间的损失都会令工期拖延，出现工期拖延的风险。

4、房地产在销售阶段的风险

这一阶段的风险主要包括销售合同的风险、销售时机的风险以及自然灾害的风险等。

二、房地产开发项目风险管理的有效方法

1、投资决策阶段的风险防范

投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成数的影响也最为关键。因此，建议企业做好以下几方面的工作：

（1）建立或附设企业经常性信息收集和处理机构。研究国家和区域经济政策、行业政策。对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向），适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性的分析，比临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要面不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密。

建立地区房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度，同时加重住房金融研究，探索住房金融改革和发展的深层问题。定期的经常性地对政策走势，楼市价格、销售数量、消费需求变化等问题进行分析，可以提高投资决策的前瞻性和科学性，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。

（2）高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性。房地产开发企业必须加强房地产市场调研，在充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统的基础上，对项目进行可行性研究，减少房地产投资开发的盲目性。

（3）由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营，技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。

（4）采用房产保险的方式来间接降低风险。在房地产投资过程中的每个环节部面临着风险，都有可能发生损失，甚至发生致命的损失。要想将这种不确定的，大的损失转变为确定挑战的损失，采用风险转移，即保险措施是非常必要的。

（5）灵活应用投资组合理论。企业在投资中总是在收益相同时追求风险最小，或在风险相同时追求收益最大，在风险和收益之间寻求一种最佳的均衡投资组合以分散风险达到降低风险的目的。

（6）在对项目各开发方案进行经济评价的同时，要注意风险分析，对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，选择可靠性好，风险隐患少，风险程度低的开发方案。

2、土地获取阶段的风险防范

在土地获取前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，以决定选择或放弃对某一项目的开发、在征地过程中，应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少未来在各个层面的干扰；在拆迁和安置补偿问题上，即讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。

3、项目建设阶段的风险防范

强化安全意识，事前控制与中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来不确定性。

另外，应特别加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的文件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。避免因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。

4、经营管理阶段的风险防范

经常管理阶段是房地产投资的关键阶段。在经济管理中房地产商应密切关注市场的动态，了解需求状况，采取灵活而合理定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销，以充分利用人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。搞好物业管理、定期检查房地产状况，及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。

总之，房地产项目的建设是一个有较长周期的过程,项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素, 构成了项目过程的各种风险,风险充斥在每个过程( 活动) 。从某种程度上讲,项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程,而风险管理(识别、分析、评价、处理)是靠企业的“团队”的力量, 靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的, 每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。

参考文献：

[1] 胡煜. 浅谈房地产开发项目的风险管理及防范[J]. 现代商业, 2009,(12)

[2] 卢帅帅. 房地产开发项目风险管理策略探讨[J]. 市场论坛, 2010,(11)

[3] 肖华新. 房地产开发项目工程管理及其风险[J]. 企业导报, 2011,(02)

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