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房地产财务风险分析

房地产财务风险分析

房地产财务风险分析范文第1篇

    一、引言

    房地产业在我国尚属一个新兴行业,起步于上世纪80年代中期,仅有20年的历史,具有很大的发展潜力,是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年,全国房地产行业完成投资1.3万亿元,比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担,但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出,未来五年,全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在,住房供给偏紧,旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。

    在全国房地产行业快速发展的同时,房地产行业的风险也逐渐显现,引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出,“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高;城市开发过快,土地成本升高;粗式开放经营,耗能过大。

    深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明,房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快,发展迅速,期间费用占主营业务收入百分比逐年下降,经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时,主营业务利润率呈现出下降趋势,存货周转率也放缓,反映出房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险也正逐步显现。5年来,30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿,增长了55.69%。其中,存货净额由264亿增长到了442亿,增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿,增长了94.07%。资产负债率2001年最低,为49.08%,2002最高为54.55%,并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率,从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次,2002年有所下降为0.47次。

    房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等,这一风险分类,虽便于描述,但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合,静态动态相补充。

    在企业风险研究分析中,早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警,本文拟从定量分析的角度,探索运用Z模型风险分析法,对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。

    Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出,用以计量企业破产的可能性,在实际运用中,模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下:

    Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5

    式中, Z=判别函数值,X1= 营运资金 / 资产总额,X2= 留存收益 / 资产总额,X3=息税前利润 /资产总额,X4= 股东权益账面价值总额 / 负债账面价值总额,X5= 销售收入 /资产总额

    企业破产临界值:

    (1)Z < 1.23时,企业处于破产的“危险地带”;

    (2)1.23 < Z< 2.9时,企业处于破产的“灰色地带”;

    (3) Z> 2.9时,企业财务状况良好。

    考虑到企业财务数据源于权责发生制原则,可能不能真实反映企业现实的财务质量,模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标: 房地产企业财务风险分析及预警初探

    作者:徐淼     文章出处:论文网     时间:2007-3-1

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    房地产企业财务风险分析及预警初探

    (1)现金盈利质量率。

    现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中,现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为:现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。

    (2)现金增值质量率。

    现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中,现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为:现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。

    由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来,本文增加了对企业偿债能力的分析,使其更适合房地产企业特色。

    本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标,资产运营状况指标等进行比较,分析万科公司经营状况;第三部分测算万科公司Z指数值,与指标的临界值比较得出警情结论,并与行业Z值比较,进行行业分析;第四部分对警度进行分析评价,并采取措施排警。

    二、基本财务指标分析

    2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为:

    与同业相比,万科公司偿债能力较强,负债比例较小,且短期负债比率大于长期负债比率;资产增长高于同业平均,尤其是净利润的增长,说明公司在不断发展、壮大;企业总杠杆低于同业平均,股价受销售变动影响也小;其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是,其盈利能力要低于同业。

    三、Z模型分析

    根据Z模型的公式,算得万科公司2002年的Z指数指标为:

    但是,行业平均值 Z<1.23,即处于破产的危险地带。由此对比可见,房地产行业的财务警情已经很严重,风险很大,就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。

房地产财务风险分析范文第2篇

一、引言

房地产业在我国尚属一个新兴行业,起步于上世纪80年代中期,仅有20年的历史,具有很大的发展潜力,是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年,全国房地产行业完成投资1.3万亿元,比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担,但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出,未来五年,全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在,住房供给偏紧,旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。

在全国房地产行业快速发展的同时,房地产行业的风险也逐渐显现,引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出,“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高;城市开发过快,土地成本升高;粗式开放经营,耗能过大。

深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明,房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快,发展迅速,期间费用占主营业务收入百分比逐年下降,经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时,主营业务利润率呈现出下降趋势,存货周转率也放缓,反映出房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险也正逐步显现。5年来,30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿,增长了55.69%。其中,存货净额由264亿增长到了442亿,增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿,增长了94.07%。资产负债率2001年最低,为49.08%,2002最高为54.55%,并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率,从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次,2002年有所下降为0.47次。

房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等,这一风险分类,虽便于描述,但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合,静态动态相补充。

在企业风险研究分析中,早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警,本文拟从定量分析的角度,探索运用Z模型风险分析法,对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。

Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出,用以计量企业破产的可能性,在实际运用中,模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下:

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5

式中, Z=判别函数值,X1= 营运资金 / 资产总额,X2= 留存收益 / 资产总额,X3=息税前利润 /资产总额,X4= 股东权益账面价值总额 / 负债账面价值总额,X5= 销售收入 /资产总额

企业破产临界值:

(1)Z < 1.23时,企业处于破产的“危险地带”;

(2)1.23 < Z< 2.9时,企业处于破产的“灰色地带”;

(3) Z> 2.9时,企业财务状况良好。

考虑到企业财务数据源于权责发生制原则,可能不能真实反映企业现实的财务质量,模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标:

(1)现金盈利质量率。

现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中,现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为:现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。

(2)现金增值质量率。

现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中,现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为:现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。

由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来,本文增加了对企业偿债能力的分析,使其更适合房地产企业特色。

本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标,资产运营状况指标等进行比较,分析万科公司经营状况;第三部分测算万科公司Z指数值,与指标的临界值比较得出警情结论,并与行业Z值比较,进行行业分析;第四部分对警度进行分析评价,并采取措施排警。

二、基本财务指标分析

2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为:

与同业相比,万科公司偿债能力较强,负债比例较小,且短期负债比率大于长期负债比率;资产增长高于同业平均,尤其是净利润的增长,说明公司在不断发展、壮大;企业总杠杆低于同业平均,股价受销售变动影响也小;其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是,其盈利能力要低于同业。

三、Z模型分析

根据Z模型的公式,算得万科公司2002年的Z指数指标为:

但是,行业平均值 Z

房地产财务风险分析范文第3篇

【关键词】房地产上市公司 财务风险 成因

商务部研究院信用评级与认证中心于2014年6月《中国非金融类上市公司财务安全报告(2014春季版)》,报告对于非金融类上市公司的财务安全总指数进行了盘点。在细分的行业领域中,房地产行业的财务安全状况最糟糕,行业指数仅为2173.47点,指数值只有其他行业的1/2到1/3,且2014年财务安全状况同比快速下降,因此该行业是所有行业中财务风险最大行业。存在财务风险的地产上市公司96家,行业占比71.11%。

一、内在因素

(一)存货

在过去的十多年中,房地产企业几乎没有存货风险,因为不动产始终在快速升值,且总体升值速度超过企业融资成本。但近年来企业融资成本的涨幅始终高于地价、房价的涨幅,仅靠持有资产升值的盈利模式不再适用。从近几年的房企财务报表中可以看出,在市场行情向上时,房企的利润来源于房价和地价的上涨,存货规模驱动利润增长;在市场行情向下时,降价和存货减值风险会带来房企利润的双重危机。

2014年,开发商普遍面临存货压力。CRIC研究中心数据显示,到第三季度结束时,A股139家房企存货达2.23万亿元,环比上升5%。查阅2014年三季报可知,万科9月末存货为3500亿,保利地产为2750亿;存货结构来看,万科、保利现房/可售存货占比较低,存货结构相对健康;而部分库存消化周期超18个月、同比增幅超1倍的房企包括:大名城增128%至26.36个月,苏宁环球增154%至22.57个月,深振业同比增135%至18.53个月。中国房产信息集团研究员陈开朝分析,2014年以来由于房地产行业处于调整期,销售渠道受阻,房企可售、待售房屋增加导致企业库存量上升――说明行业库存风险在不断上升。

(二)资产负债率

众所周知,资产负债率能衡量企业健康与否。房地产业的资金密集性导致房企财务杠杆通常比较高。房企的资产负债率一般情况下在60%~70%比较合理。许多房地产企业都是使用对外融资、向银行贷款的方式来获取营运资金以保障资金链的稳定,有的企业资产负债率甚至高于70%的警戒线,承担着高额的筹资费用和利息支付,短期偿债压力大。

房地产上市公司平均资产负债率如下表:

从上表中可以看出,上市公司的资产负债率平均在60%以上。资产负债率过低说明企业经营过程中大部分使用自有资金,不利于企业的扩张与长期发展,通过借款等融资手段壮大企业已经成了必然的趋势。资产负债率过高则说明企业资本中大部分来源于外债,不利于企业应对危机,当企业面临风险时很有可能出现资不抵债的情况,进而导致企业的破产,因此合理的资本结构对企业的经营发展是至关重要的。

(三)营运资金和投入产出周期

房地产项目建设需要很长的时间,土地征收、土地开发、房屋建设、房屋销售、房屋后续服务等等每一个环节都需要大量资金的投入,然而只有项目初具规模后才开始有资金流入。在此期间如果遇到外部环境恶化,若不能及时采取应对措施企业将遭受损失。房地产业在开发与经营过程中需要数额巨大的资金支持,资金占用周期较长、房屋销售与售后服务存在的各种不确定因素加剧了企业面临财务风险的可能性。

(四)资金来源

我国房地产开发项目的资金来源主要是由国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金等五项组成。房地产开发项目中自筹资金最高,占比高达60%,自筹资金和国内贷款大约占了15%,而利用外资占比最低。自筹资金的比例逐年增加,说明企业的筹资能力增强。国内贷款的比例逐年下降,主要是国家出台的住房信贷政策影响所致。

房地产企业自筹资金同比增速的下滑,主要与银行等金融机构表外业务收缩有关;与其他分项相比,占房地产开发资金来源一定比重的国内银行贷款增速放缓幅度最小,说明银行对房地产开发企业的融资并非一刀切,在收紧信托委托贷款渠道的同时,传统贷款渠道仍保持一定比例。

(五)产品的区域性

房屋作为固定资产附着在土地上,但土地不可移动且稀缺,因此房地产的价值会受到周围环境的影响。房屋具有很强的区域性,这种区域性带来的财务风险存在于产品生产之前。各个地区的房地产市场发展都与该地区的经济增长情况有紧密的联系,房地产价格、供给和该区域的总体经济发展状况相互影响。

城市发展及其交通运输业的便利程度也对房地产业发展非常重要。交通运输便利与否导致了房地产价格不同的形成机制。房地产市场的发展情况与该地区经济水平密切相关,并且房地产的供需现状也会反作用于该地区的经济发展。不同区域间的不同发展规律和区域化房地产业发展的差异性,主要是因为各地区经济发展的不平衡,各地区市场化进程不同,所处的发展阶段也有差异。

二、外在因素

(一)法律政策环境

房地产业是民生产业,受到政府的关注与控制。这主要体现在:第一,房地产开发商的土地开发成本和土地储备量受政府有关土地资源的管理影响。土地作为房地产开发必不可缺的资源,有关土地使用政策的变化几乎都会对房地产企业产生重大的影响。第二,房产税等税费的改革会对房屋的销售造成影响。第三,政府的财政政策和货币政策会对房地产企业和购房者双方都造成重要的影响。

(二)经济发展水平

任何事物的发展都与该国该地区的经济发展水平密切相关,特别是与民生息息相关的房地产业与经济发展尤为紧密。主要表现在:第一,房地产业与很多行业具有高度的产业关联性。据世界银行调查分析,房地产业能带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。而经济形势的好坏会直接或间接影响到这些行业的销售情况,这些行业的产品质量、产品价格等方面的变化也会影响到房地产业的发展。第二,金融市场和金融资产受宏观经济环境好坏的影响。金融市场的大小和稳定决定了房地产市场的资金量,对房地产上市公司的融资,资金链的稳定带来影响。第三,经济环境情况会影响市场判断和购房者购买情绪,影响房产的销售行情。

(三)市场供求

1998年住房制度改革以来,房地产市场得到快速发展,房地产供求数量和关系变化巨大。我国的房地产市场供给与需求都处于高速增长期,自从2000年后,我国房地产市场供给大于需求,并且供需缺口仍在加大。我国的房地产消费市场主要集中在城镇,随着城镇化的进程深入,房地产的需求也在不断的膨胀;同时随着我国居民可支配收入的增加,城镇人口改善性需求也在增加,并且带动了部分房地产投资需求。

2014年以来,商品房销售额和销售面积均同比下降,其中住宅销售额和销售面积下降的幅度较大,但10月份在多种政策刺激下降幅明显缩小。1~10月份,商品房销售面积88494万平方米,同比下降7.8%。供应量因企业拿地量下滑以及新开工的减少而出现一定的下滑。2014年受房地产调控政策和货币政策等因素影响,房地产销售量下滑明显,与之相对应的是待售面积的高企,不仅加剧了去库存压力,也降低了房地产开发投资速度。

(四)市场利率

一般情况下,房地产市场的好坏与市场利率呈反向变动关系。近年来,国家为调控房地产市场,市场利率升高,这一方面影响房地产公司的销售和回款;另一方面也导致融资成本等财务成本的增加,利息支付压力增大,现金流紧张,在房价不变的情况下开发商的收益就会相对减少,开发商会减少对房地产的投资。

对购房者而言,利率提高增加了贷款购房成本的支出,使购房者每月的月供负担增加,部分投资者会减少购房投资,抑制房地产市场的需求。当利率降低时,人们将资金投入到其他有潜力有发展的区域,此时开发者因开发成本减少,投资利润增加,会向房地产行业投入更多的资金。利率作为资金的使用价格,它的提高还是下降对金融资本有比较大的影响。在开放的金融市场上,利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向,进而影响资金对实业界的流入。

(五)土地价格

自从我国实行土地使用制度改革以来,土地的价格一直在飙升。土地在房地产企业中是不可缺少的非再生资源,近年来房地产企业的土地购置费在企业计划总投资中占20%左右,比重较大。随着房地产业的不断升温,房地产企业囤地现象越来越严重,国家对土地的调控越来越严格。“国十条”的提出更是加大了对居住用地出让价格非理性上涨的抑制。随后国土部、住建部对土地的控制越来越严,加大了房地产企业对土地开发的风险。另外,土地是房地产开发成本的重要组成部分,占用资金量过大,影响开发商资金的周转率和利润率,如果所储备土地未能及时被开发,企业将面临交纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。

(六)国家政策调整

国家经常出台宏观政策调整经济发展过程中可能出现的问题,房地产行业与众多行业密切相关,也会受到政策变化的影响。2013年2月20号,国务院常务会议确定了房地产市场调控的五项政策措施,要求对房价上涨过快的城市,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,同时提出对出售自有住房按转让所得的20%计征所得税。企业所纳税款增加,楼盘售价也同步增加了,而销售速度却下降了,资金回收周期变长。新政策的出台对房企资金链提出新的挑战,财务风险也随之加大。较高水平的存款准备金率进一步缩小了房地产企业的贷款额度,压缩了其获得流动资金的途径。随着物价的上涨,房地产项目实施中的各种材料和人工成本也不断上升,工程项目造价和楼盘销售费用也越来越高,但房地产企业又无法将这些风险全部转嫁到建筑施工企业和第三方,房地产企业需要提前支付一部分施工费用和销售费用。而房地产企业只能等到项目预售开始以后才会有销售资金流入,这段时期的资金使用周转压力也全部由房地产开发企业自行承担。

三、结语

影响企业财务风险的原因有很多种,而本文从内因和外因出发,具体解释了这些因素将如何影响企业。在了解可能影响财务风险的因素后,企业管理者们可以重点关注这些因素,针对性的提出预防及应对财务风险产生的对策。

参考文献

[1]汪浩然.房地产企业财务风险原因分析及防范措施[J].中国商贸,2013年12期.

[2]陈彬彬.我国房地产企业的财务风险及其防范管理分析[J].现代经济,2007(6):72.

[3]裴新利.我国房地产企业财务危机的特征及成因研究[J].商业会计,2012年17期.

房地产财务风险分析范文第4篇

一、房地产业财务风险现状分析

1.筹资渠道单一。我国房地产企业筹资方式比较单一,银行信贷至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道,房地产的开发资金有超过70%源于银行信贷,房地产泡沫风险大部分由银行承担,几乎所有的其他行业都与银行息息相关,牵一发而动全身。因而,改变这种以银行为主导的房地产融资模式刻不容缓。虽然我国自筹资金在逐年增加,但是银行借贷还是占主要来源。

2.资产负债率偏高。企业在经营过程中,负债率过大将会加大房地产企业的风险,如果资金流出现问题,企业会出现经营困难、缩小规模甚至是破产等后果。所以大部分企业的负债率应该保持在50%左右,也就是借入资本与自有资本保持平衡。像万科、保利这种大企业资产负债率都高达近80%,就不难想象那些规模较小的公司了。大多企业都保持一个高负债率的原因就是因为当这些借款资本的利润率超过借款率,公司将获得更大的收益。而且有些负债利息很低甚至没有,像预收款项和应付款,相当于被公司无偿占用,公司乐意为之。银行借款和企业债券需要定期支付利息,尤其是银行借款利率较高,效益不好的房地产企业有可能会承担不起高额的利息费用。

3.资金回笼慢。房地产行业不同于普通的制造业和服务业,涉及到建筑的设计建造、销售售后,它的经营过程都比较长,从前期审批、规划、投标购买土地的使用权以及后面的建造都是一个非常漫长的时间,房子建好了并不是立刻就能卖出去的,有的甚至一直闲置,由于各种原因卖不出去;而在房子卖出去之前企业就需要不断地投钱进去,并不会取得收益,所以说房地产的资金回笼慢。另外由于现在的销售策略几乎所有地产企业都是实行分期付款的,虽然企业也获得了额外的利息,但是这也在更大程度上延缓了资金回笼的时间。

4.盲目投资。一方面,鉴于房地产行业是超高的利润。在这种利益的驱使下,才会出现国内现在“全民炒房”的热潮。房地产企业更愿意投资那些高收益的豪宅以及高档住宅,对为占社会大部分人口的普通群众提供廉价房子却兴趣索然。另一方面,由于供需关系矛盾,楼盘空置率高,另一反面很多人买不起房。供求矛盾就会进一步恶化。由于这两方面以及其他可能的原因,现在“鬼城”已经屡见不鲜了。

二、房地产企业财务风险的成因

针对房地产的财务风险成因,我们可以从内部原因和外部原因两个方面分析。

1.企业内部的原因。①行业特性。房地产这个行业很特殊,需要比汽车行业还多的前期资金投入,需要仅短于医药行业的资金占用周期,具有资金密集型的特性。从房屋的建造过长,到后面房屋销售的不稳定以及应收账款的回收,房地产存在着各种不确定。这些都会给地产行业的财务状况带来挥之不去的阴影。②资本结构不合理。我国房地产商一开始资金并不足够雄厚,之所以还有这么多的地产商发展起来,大半要归功于银行的支持。但是这种支持却造成了地产商财务上的依赖性。经统计,我国大部分房地产的银行信贷资本要超过公司总资本的70%以上。虽然现在已经有一些地产领头羊开始向证券市场融资转变,但是还需要很长的路程。而如果企业一直保持这样的情况,从企业到银行无论哪一方出现了问题,都将引起巨大的财务危机。

2.企业外部的原因。①政策环境的抑制。房地产与社会的各行各业息息相关,从房地产起始阶段,国家很是关注,从起始时期的大力支持,到地产过热时候的货币财政政策的干预,都表明了房地产是政府眼中的焦点。所以,房地产业的情况还与该时间段的政府政策导向有关。国家干预有廉租房建设、提高首付比例、提高利息率等以及各项税种的征收。一方面,国家颁布的交易政策也会影响到房地产,主要是因为这些政策会影响到大众的购买意愿,从而影响到房地产商的销售量。另一方面,作为房地产商最重要的是土地,国家土地政策发生变化,房地产的经营肯定也会发生变化,如果土地开发区价格变得太高,开发商的成本必定升高,然后企业就会提高销售价格,从而影响销量,这都会造成财务风险的。综上所述,国家政策是房地产业的风向标,国家政策会影响房地产的发展。②经济环境低迷。经济低迷的时候,每个行业都会受到影响。每个国家甚至地区都有它自身的发展周期,当当地处于发展周期的上升阶段时,房地产行业也会跟着繁荣,当发展到了峰点,超出当地所能承受的,就会衰退下来,最先受到冲击的都是房地产。房地产由于资金占用期长回收慢的特点,经济环境低迷对房地产行业会造成很大影响。③市场环境供需不合理。市场经济的根本就是经济活动是由市场来影响发展的,如果供需不合理必将不容于市场。而随着我国经济的发展,国家对房地产行业的重视,房地产出现了严重的不合理现象。像北京、上海、深圳等国内数一数二的城市,房子明显供不应求,而一些二三线城市,却随着房地产行业的过热,出现了供大于求的现象。许多房地产商并没有长远眼光,只聚焦于高档房产与豪宅的投资开发,形成了浪费闲置,却不愿把眼光放眼于占社会主群体的普通消费人群。结果是,地域差异、产品开发单一造成的供需不合理会造成企业的财务风险。

三、房地产企业财务风险的防范措施

1.拓宽筹资渠道。房地产企业开展经营活动的起始就是筹资,而筹资方式决定了风险防范水平。企业可以利用发行股票融资,银行信贷的主要缺点是利息高,企业无力承担高额的利息费用,发行股票可以解决这个问题,一是股票没有利息,只需付股利,把风险分散于个个股东身上。二是可以解决银行的压力,不用银行独立承担。三是房地产企业最好实现并且最有用的是发行债券,虽然我国限制房地产企业发行债券。相对于银行信贷发行债券具有明显的优势,最重要的就是利率低,而且稳定,可以很大程度上降低房地产企业的融资成本;期限也比银行信贷更长,企业的偿债压力更小;四是可以打破房地产企业银行信贷筹资的单一模式,优化融资结构。尤其当政府要抑制房地产企业过热而实行的各种货币财政政策下,房地产企业必须寻求其他的资金来源,否则只有那些资金雄厚,底蕴深的企业才能存活下去,而对于那些新兴企业迎接的只有毁灭。

2.降低资产负债率。企业为了获得更多的效益,会进行很常见的负债经营。但是如果负债经营不合理,就会造成很高的财务风险,越是单一不合理负债越容易出问题。企业可能为了短时间的扩张不管自身的资本结构而拼命筹集资金,而解决这个问题的办法就是寻求短期负债与长期负债的平衡,也就是合理安排负债结构,如果能把短期负债控制在一定的范围,是企业所能承担的,然后再借的适合企业长期发展的长期负债,能很大程度上降低财务风险。

房地产财务风险分析范文第5篇

[关键词]宏观调控;房产企业;风险管理

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155

1 研究背景

在目前国家宏观调控政策中,我国房地产行业早已完成买方与卖方市场的转变,特别是最近限购及限贷相关政策不断实施,房地产行业所面临的市场发展环境也日趋激烈,在资金呈现不断匮乏的同时,各方面均有完善的楼盘却销售情况不良,一些中小房地产企业资产负债率居高不下,即将面临破产的风险,然而也有些房地产企业却能从风险中寻求发展机会,在不断开发的新楼盘中处于优势地位,成为行业的领军者,由此可以发现,环境给企业带来的影响仅是一方面,对于房地产开发项目来说财务风险的控制才是发展的关键,和房地产开发是否成功有直接关系。

随着我国经济体制改革的不断深化,房地产领域企业形式和经营产品品种的不断革新,为我国房地产领域中企业的财务风险管理带来了新的难度。近年来,我国政府不断出台新的政策来促进房地产行业的发展和去库存,为房地产行业带来了新的发展机遇,但同时,房地产公司的资金来源问题以及内部财务风险管理模式陈旧的问题成了房地产公司发展和业务革新的桎梏,因此,本文依托价值链分析方法对于房地产公司的财务风险管理方式提出了理论建议并构建了操作程序体系,并依托我国房地产上市公司的实例,分析了这一理论模式的可行性,为广大房地产公司在财务风险管理模式升级上提供了参考。

2 我国房产企业价值链财务风险分析

2.1 基于我国房产公司产业链的纵向价值链分析

我国房产公司当前的发展,结合国内房地产行业的发展特征,以“做强销售、做大外包、拓展管理”为目标,加快产业布局,目前,大多数房产企业已形成房地产开发、建设外包、租赁与管理三大主业,能够在住宅、商业用地、商铺、建筑建设、住宅管理等领域,为客户提供高品质产品与服务,为客户提供开发―产品―销售―服务的一站式服务,业务链与管理详见下图。

对我国房产公司而言,其纵向价值链更多的是对于财务成本管理的分析,在整个价值链过程中,其基本成本分析表如表1所示。

由上表可看出我国房地产企业在整个产业链上的利润率是比较平均的。

为了能够促进公司更好地化解财务风险,提高公司盈利能力,我国房产公司应当进一步探究其利润率平均的主要原因,并根据原因进一步分析后期的应对措施。

2.2 基于我国房地产公司内部价值链背景下的财务分析

所谓的我国房产公司内部价值链战略,即我国房产公司通过对公司内部当前现有的各种财务资源以及其他资源进行整合,从而实现提高公司核心竞争力水平的一种发展战略。

本文的分析,综合考虑我国房产公司所处的行业环境以及其自身所具有的特性,通过引入SPM 公司财务战略矩阵以及生命周期耦合象限的公司内部价值链战略分析方法,来对我国房产公司的整个内部价值链发展战略进行分析和说明。

根据我国上市房产公司 2011―2014年的平均相关财务数据,本文分析得出了我国房产公司内部价值链分析的相关指标,具体情况如表2所示。

分析上表中的数据,能够发现:

对于我国房产公司而言,在2011―2014年经历了一个较高的增长时期,但在2011年由于政府部门相关房地产调控政策的制定和实施,导致了公司的经营受到严重影响,公司经营的亏损导致了公司各项指标的严重下滑。而这种境况也迫使我国房产上市公司寻求业务的多元化发展与转型。

2009―2012年,剔除国家宏观调控的影响,根据所处公司财务矩阵与生命周期耦合象限来看,公司所处象限均在Ⅱ象限,表明公司的持续增长能力是极强的,在企业生命周期中是成长型企业,但现金短缺,筹资压力大。

因此,对于我国房产公司而言,其财务风险管理应当专注于保障其财务战略的实施上,对其价值链中财务风险的管理当集中在其财务战略中的关键环节上,保证企业在整个价值链业务中的经营平稳性。

3 我国房产企业财务风险管理建议

3.1 内部价值链财务风险管理

(1)成本控制管理的建立。通过内部价值链分析,我国房产公司当前EVA水平较不理想,因此为了能够提升公司财务水平,我国房产公司应当注重成本控制的建立。具体而言,应当做到平衡效益与质量的关系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明细账以及完善内部成本管理体系,依靠科技创新等方面来实现成本控制。

(2)资本结构优化。基于价值链的资本结构优化战略,主要是指企业在筹资上实施资本结构优化战略,根据与价值链依存度的关系,合理确定融资战略。

在当前房地产“去库存”成为主基调的市场环境下,通过资产证券化模式来优化资本结构、降低资金成本,已成为房地产开发商和业主的新选择,房地产资产证券化将呈现井喷式增长。有关专家甚至断言,随着国内房地产资产证券化业务趋于成熟,房地产行业的商业模式也将随之改变。

近年来,我国房地产证券化市场已进行了许多探索和创新。从市场情况看,房地产资产证券化产品大致可分为标准的房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)、准REITs(或类REITs)、住房抵押类贷款支持证券、涉及收益权和债权的基础资产发行的资产支持证券等。

多种新型房地产金融工具的出现,都为我国房产公司资本结构的优化提供了良好的外部基础,能够在很大程度上实现资本结构的优化。

3.2 外部价值链财务风险管理

外部价值链战略是指价值链的核心企业通过协调以其为核心的价值链企业群整体的财务资源来达到提升整个价值链核心竞争能力的策略。

当前我国房产公司已经形成了一整套围绕客户所展开的价值链体系,能够为客户提供一系列的价值服务。因此对于我国房产公司而言,其外部财务风险的管理应当注重合作伙伴的选择,从而实现共赢。

(1)公司战略伙伴与竞争者策略。对于我国房产公司而言,在横向价值链中的合作中,应当通过吸引更多的战略伙伴以及合作伙伴来实现公司技术以及销售渠道的不断拓宽;在纵向价值链的合作中,应当通过产业链的不断整合来实现公司业务价值链的不断拓宽。

(2)生命周期战略。价值创新生命周期财务战略,主要是基于价值链创新具有生命周期,不同的生命周期阶段需要采取相应的财务战略予以配合。

我国房产公司在筹资战略上采取权益筹资战略,以巩固财务基础,以支撑经营战略;在投资上应集中财力,投资于最急切、最关键的环节上;分配上,应注重好激励及内源性资金,抵御财务风险。

参考文献:

[1]Steven Li.Future Trends and Challenges of Financial Risk Management in the Digital Economy[J].Managerial Finance,2006:Vol.30,Iss.11.

[2]俞卫国.成长期企业财务战略研究――基于HF房地产公司的案例研究[D].厦门:厦门大学,2009.

[3]姚文韵.公司财务战略――基于企业价值可持续增长视角[M].南京:南京财经大学出版社,2011.