房地产开发成本核算
房地产开发成本核算范文第1篇
【关键词】房地产开发企业 成本核算
房地产成本核算是指将房地产开发企业在房地产开发过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算项目开发总成本和单位建筑面积成本的会计过程。房地产成本核算直接影响到房地产开发企业的盈利能力，是房地产开发企业财务成本管理水平的集中体现。房地产开发项目本身具有投资周期长、投资风险大、成本核算环节多等特点。不断提高成本核算水平，实施有效的风险管理，是房地产开发企业提高盈利水平的必然要求。
一、房地产开发成本的主要构成
房地产开发成本以用途划分，可以分为土地、前期工程和设备费用，配套及其他费用以及筹资成本和管理费用三个部分。
（一）土地、前期工程和设备费用
土地、前期工程和设备费用是房地产开发成本的最重要的组成部分，通常占开发总成本的80%以上。其中，土地费用又是此项费用的主要组成成分，主要包括动迁费用、土地出让金、拍卖佣金以及契税等；前期工程费用是指为保证工程进度而在施工前支出的各项费用，主要包括测绘规划和设计费用、三通一平费等费用；设备费用则主要包括设备购置和安装调试费用等。以上费用均可视为经济学意义上的沉没成本（Sunk Cost），即在真正进行开发活动之前已经支出的费用。房地产开发商通常将土地费用、土地开发面积及容积率结合考虑，换算成每单位平方米的土地成本，作为项目可行性评估的重要参考。
（二）配套及其他费用
配套费用主要指为了保证和提高房地产项目销售和使用价值而投资在配套设施及基础设施上的费用。大致可分为基础设施建设费（水、电、煤气、照明及道路等基础设施）和公共配套设施费（商店、停车场、学校等公共配套设施）。另外需要指出的是，在开发过程中，房地产开发企业常需要支付诸多行政事业性收费，这一类型的税费种类不一、收费标准较高且具有一定的强制性，对开发商构成了一定的成本负担。配套及其他费用一般占总开发成本的10%-15%，由上可知，这其中的部分费用可以通过各种方式有效削减，从而显著降低开发成本、提高房地产企业利润率。
（三）筹资成本和管理费用
房地产开发投资周期长、数额大、风险高的特点，决定了几乎所有的房地产开发项目都是通过外部融资来满足资金需求的，外部融资成本即为筹资成本，是开发成本的重要组成部分；管理费用则主要包括管理施工人员工资薪酬以及相关折旧费用等。
二、房地产企业成本核算存在的问题
不同的房地产企业在资本规模和开发周期上存在很大差异，因此一般企业的成本核算方法并不适用房地产企业开发成本的核算。在房地产企业成本核算过程中，主要存在如下问题：
（一）成本核算对象确定困难
确定成本核算对象是进行成本核算对象的前提条件，确定的对象保证了成本核算的质量。对于独栋到几栋的规模较小的房地产开发，此时的核算对象较容易确定，但对于大型住宅小区或老城区旧城改造这种规模很大的开发项目，就容易出现成本核算对象确定困难的问题，这是由大规模开发项目的复杂性决定的。划分成本核算对象过粗、过细甚或随意划分都会影响成本核算的质量。划分过粗无法准确反映项目开发的实际成本，给进一步的成本分析和控制造成困难；而划分过细则会人为增加成本核算的工作量，增加核算成本。
（二）费用化归集和分配方法不合理
成本会计理论认为，房地产开发过程中所发生的建安工程费等费用为直接开发费用，应直接计入开发成本；而基础设施建设费、公共设施建设费等间接费用，理论上应该先进行归集，在采取合适的方法对归集的费用进行分配，分配到最终成本当中。但在实践中，拆迁补偿费以及配套费用等间接费用，其归集和分配并没有一个较为明确的标准，每个公司的划分、归集和分配标准各不相同，任意性很大，尚未形成一套较为科学统一的间接费用归集和分配方法。
（三）重工程决算，轻项目决算
由于工程决算一般在时间上比较明确，计量较为方便，而项目决算时间上较为不确定，因此实践中，房地产开发企业常常更加重视工程决算、轻项目决算。另一方面，房地产项目建设周期较长，常会跨越几个会计年度，而通常成本明细账设置非常详细，预收账款设置相对简单，这就容易增加会计核算的工作量。
三、提高房地产企业成本核算质量的建议
（一）建立科学有效的成本控制体系
通过严格限制建设项目的建安成本，降低工程造价，以有效提高盈利水平，同时注重控制降低拆迁安置费用。融资成本方面，应根据融资期限长短和资金回笼规模科学制定适当的财务计划，提高资金使用效率，有效降低融资成本。
（二）合理归集分配成本费用
对于开发规模较大、工期较长的复杂工程，如上文所述，很多费用不能直接归集到成本核算对象中，应避免任意分配，使用合理方法间接的进行成本费用的归集。例如，公共配套设施费用可以按照受益比例进行分摊，基础设施建设费可以按照历史发生原因（即因果关系法）进行合理分配，现场组织管理费用的分配可以参照建筑面积比例，土地拆迁补偿费用则可以按照实际占地面积进行分配。总而言之，间接成本的分配应充分考虑到成本核算对象对分配成本的承受力，公平合理的归集和分配各类成本。
（三）提高对项目竣工决算的重视程度
针对房地产开发企业普遍存在的重工程决算、轻项目决算的现象，本文认为，应通过“预提费用”的方式，将未完工的工程预算计入成本，从而保证项目预算严格按照计划执行，实际支出成本在项目竣工之后再作调整。在权责发生制下对项目成本进行决算，根据所归集的成本核算对象的费用结转完工成本，并进行明细核算。
四、结语
房地产开发企业成本核算的复杂性，对财务会计人员的专业判断能力和业务水平提出了较高的要求。在成本核算过程中，应通过明确核算对象、合理归集分配成本费用、重视项目竣工决算，从而提高成本管理能力，有效减低成本、控制费用，不断提高房地产开发企业成本管理水平。
参考文献
[1]田野.房地产企业成本核算现状分析[J].市场周刊（理论研究）.2011.
房地产开发成本核算范文第2篇
一、房地产开发成本的内容
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。根据以前的《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用。根据具体情况，可以增加园林环境费、资金成本明细项目。（1）土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括支付的土地出让金，有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费，向政府部门交纳的配套费，交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价，红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。（2）前期工程费。指在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费、方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费、报批报建费、增容费、临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施等费用。（3）基础设施费。房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯及环卫设施等基础设施支出。主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、外接的消火栓、雨污水系统、室外采暖系统、室外燃气系统、室外电气及高低压设备、停车管理系统、小区闭路监控系统等费用。（4）建筑安装工程费。指开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、基础处理费、结构及粗装修造价、门窗工程、室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装、居家防盗系统、对讲系统、水电气远程抄表系统、有线电视、电话系统、公共部位精装修、户内精装修费等。（5）园林环境费。园林环境费指项目所发生的园林环境造价，由于现在住宅小区园林绿化费用增加较多，单独设立二级科目核算。主要包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化、雕塑、水景、环廊、假山、道路广场铺设、开设路口工程及补偿费、永久性围墙、围栏及大门、室外照明电气工程，如路灯、草坪灯、室外背景音乐、儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。（6）公共配套设施费。指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼儿园、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算应在该明细科目下按各项配套设施设立下级明细科目进行核算。（7）开发间接费用。开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。包括工程监理费、预结算编审费、直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费、赶工奖、进度奖、建设主管部门的质监费、安监费、工程保险费、营销设施建造费（样板间、售楼处）、小区入住前投入的物业管理费用等。（8）资金成本。房地产开发企业因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分，所占成本构成比例有时也较大，所以可单独设置明细科目核算。包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、手续费，以及因外币借款而发生汇兑差额等。
二、成本核算对象的确定方法
房地产开发企业可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。对开发面积不大、开发工期较短的项目，可以按整个开发项目为成本核算对象；对开发面积较大、开发工期较长、成片分期（区）开发的项目，可以按各期（区）为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还可按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还可按结构划分成本核算对象；根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
三、合理设置开发成本会计科目
根据《企业会计准则――应用指南》附录《会计科目和主要账务处理》的规定，没有开发成本和开发间接费一级科目，但依据企业会计准则中确认和计量的规定，企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目，企业可结合实际情况自行确定会计科目编号。房地产开发企业应根据《企业会计准则应用指南》的统一规定，并结合房地产企业会计核算的特点设置会计科目。房地产开发开发企业可将“5001 生产成本”科目改为“5001 开发成本”科目进行核算，但现在很多房地产开发开发企业都是多元化经营，因此建议保留“5001 生产成本”科目，增设“5002 开发成本”“5102 开发间接费”一级科目。开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。二级明细科目按其用途可设为土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发。在电算化条件下，为了减少科目级次，实务中可减化此二级科目的设置，直接在开发成本科目下按成本核算对象或成本费用项目设置二级明细科目。
（1）按成本费用项目设置二级明细科目。在开发成本一级科目下设置土地征用及拆迁费、前期工程费 、基础设施费、建筑工程费、园林环境费、公共配套费、开发间接费用、资金成本、成本结转九个明细科目，成本结转科目是电算化的需要设立的，辅助账类型设为项目核算、客商往来，具体见表1。该方法的优点是项目账和客商往来全部在辅助账核算，科目账清爽、简洁，便于成本资料的比较和分析。缺点是不够直观，录入凭证和查询项目成本较复杂。适合项目很多的情况下使用，建议项目30个以上的使用这种方法。
（2）按成本核算对象设置二级明细科目。在开发成本科目下，二级科目按项目设置，三级科目统一，具体见表2。该方法的优点是项目成本一看便知，很直观，查询方便，缺点是项目多了科目会很多，科目账不够清爽、简洁。适合项目较少的情况下使用，建议项目30个以下的使用这种方法。
（3）房地产开发企业应根据自己的实际情况和特点设置开发成本明细科目。上述两种方法都可以根据需要再设置下级明细科目，公共配套设施费明细科目下可以再设明细科目会所、游泳池等，但建议不要设置太细，否则录入凭证和核算比较麻烦。另外如果需要可以将土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发设为一级会计科目，也可以在开发成本下将土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发设为二级科目，再按上述两种方法明细核算。
四、房地产开发企业开发成本核算举例
以出包给外单位进行施工建造为例，如某房地产开发企业在某年度内，共发生了如表3所示的房屋开发支出（单位：万元）
假设科目按以上第二种方法设置，分录如下（单位：万元）：
支付土地价款
借：开发成本――芳草地――土地征用及拆迁费 50000
开发成本――大同花园――土地征用及拆迁费100000
贷：银行存款 150000
支付设计费
借：开发成本――芳草地――前期工程费 600
开发成本――大同花园――前期工程费 900
贷：银行存款 1500
预付给承包单位的工程款和备料款
借：预付账款――预付承包单位款 1000
贷：银行存款 1000
企业与承包单位依据工程价款结算单结算进度款
借：开发成本――芳草地――建安工程费 2000
贷：应付账款――应付工程款 2000
借：开发成本――大同花园――建安工程费 6000
贷：应付账款――应付工程款 6000
借：开发成本――在水一方――建安工程费 8000
贷：应付账款――应付工程款 8000
支付工程款
借：应付账款――芳草地 900
――大同花园 5800
――在水一方 8000
贷：银行存款 14700
领用设备进行安装
借：开发成本――在水一方――建安工程费 3000
贷：库存设备 3000
分摊银行贷款利息
借：开发成本――芳草地――资金成本 700
――大同花园――资金成本 1200
贷：应付利息（或过渡科目开发间接费――财务费用） 1900
验收合格将开发成本结转“开发产品”账户
借：开发产品――在水一方 61000
贷：开发成本――在水一方――成本结转 61000
房地产开发成本核算范文第3篇
【关键词】房地产；成本核算；开发成本
我国城镇化建设的步伐现已不断向前推进，房地产行业也自然成为了我国国民经济的一个支柱型行业，因为它带动了相关几十个行业的发展。但相对于其它成熟行业而言，房地产行业的会计从业人员的经验显得相对缺乏很多，远远不能满足当前发国内地产企业的需要。众所周知，房企要想获得利润，除了需要销售顺利之外，还应减少房产本身开发所需的成本。
一、房产开发的成本核算的主要内容
企业会计在对项目开发成本的核算时，按照所发生的费用归集，主要从土地征用及房屋拆迁时的补偿款、房企开工前的工程费、用于基础建设的设施费、建筑工程安装费、工程配套设施费和工程开发时所产生的间接费用等几个方面进行核算的。就拿工程开发时所产生的间接费用为例，当前我国的房地产行业还很不完善，滋生出来的腐败也是习以为常，就拿政府官员的打理来说那也是一项开支相当大的灰色成本，这种间接费用的核算就是比较麻烦的一件事，因为必须的把这笔灰色开支通过账目的转嫁方式进行抹平，否则难以健全的手续去进行报账和报税。
二、房产开发的成本核算方法
众所周知，所有企业会计核算方法都是反映与监督企业所进行的相关经济生产，为企业内部的经营管理提供完善的核算资料，并且通过特定的组织程序去设置会计账簿，会计凭证以及会计报表的专门方法。在这里我就以房地产企业的建筑工程费核算为例，我们会计人员要对不同施工方式而采用相应的核算方法。如施工方式采用工程承包的形式，会计核算时应依照承包企业对房产企业所提交的“工程价款结算单”列出的承付工程款计入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中；又如施工方式应用自营方式的，则所产生的各项建筑工程安装费用要直接计入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中；再如房地产企业自身直接完成施工的，会计在建筑工程核算时采用创建账户的方式核算和归集自身企业完成工程的建筑安装费用，在每月月未把实际成本转入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中；又如工程设备的领用，它本隶属于工程本身实体的，成本会计核算时应根据隶属对象，在领用设备交付安装的时候，要按其实际成本计入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中。
三、房地产开发企业特殊业务的核算
房地产领域有很多特殊业务方面的会计工作需要会计人员进行核算，常出现的特殊业务有合作建房、以土地使用权投资开发项目、“买一送一”的赠送业务、售楼处（接待处）处理、“拆一还一”的处理等，下面我就以“买一送一”的赠送业务为例：
我们的房产在售楼的时候常常打出这样的促销广告，“买第五层送第六层”，其中第五层的面积有100平方米，第六层也有40平方米，经过成本计算后核算出单位成本2000元平方米，单位售价3000元平方米。这时，我们会计人员在进行成本核算时，对卖五层的账务处理应做如下处理：
又如会计在核算时对售楼处的处理如下：
1.如果房产公司的售楼处有专门的工程概预算，而且在将来打算要单独转让出去的，可专门作为会计成本核算时成本计算对象来进行相应的核算；
2.假如房产公司在楼房售完后要把售楼处作为物业方面的管理用房，而产权又使其归全体业主所拥有，则我们会计在进行成本核算的时候，可将其作为“开发成本―――公共配套设施”来进行核算；
3.倘若售楼处是一处临时用房，而且将来必须要拆除的，则我们会计人员可预先将其计入“在建工程”，然后将其再转作“固定资产”来进行预定核算，将来在拆除售楼处时，可将其通过固定资产清理来进行相应处理。
综上所述，我们房地产企业的财务会计相比其它成熟行业的会计来说，业务要复杂许多，我们的会计人员不仅要熟悉房地产领域的一些建筑知识，还要懂得各种情况下的会计核算，所以从事房地产行业的会计学习的东西要比传统会计要多得多。能准确和科学的为房产公司核算出其相应的成本，为企业利润的获得提供切实可行的理论依据，这对我们的会计人员提出了严峻的挑战，我们这些工作在房地产行业的会计从业人员化压力为动力，力争让该行业会计工作的实效性在会计领域中得到填补。
参考文献：
[1]孟德胜.浅谈房地产营销策略及创新.内蒙古科技与经济，2011年
房地产开发成本核算范文第4篇
摘要：房地产企业及时准确的核算成本对企业提升利润水平具有直接影响，企业想得到丰厚的利润，就要严格的控制和管理开发成本。本文阐述了房地产企业土地开发支出归集和划分的基本原则，分析土地开发成本的构成，并对土地开发成本核算应该注意的问题进行深入的研究。
关键词 ：房地产企业；土地开发成本核算；问题
在不断规范的房地产市场背景下，房地产开发的竞争环境更规范有序，控制成本是房地产企业获得更多利润的有效途径。土地开发成本是核算房地产成本的基础和前提，更是控制的主要内容。本人针对我国目前房地产开发企业会计核算的具体规定，阐述关于土地成本核算的粗浅看法。
一、房地产企业土地开发支出的划分与归依原则
房地产开发企业将土地运用在两个方面：其一是为了出租、转让而开发的、具有商业性质的土地，也称作商品性建设用地；其二是为了建设出租房、商品房而开发的土地。前者属于房地产企业所有，它的支出和费用组成土地开发成本；后者是中间产品，它的支出与费用要纳入房屋开发成本中。
会计制度规定房地产企业必须运用土地开发成本、房屋开发成本等会计科目对土地开发成本进行核算。其核算的内容没有直接反映出土地开发支出，记录与核算的是商品性土地产生的费用和支出。企业为了建设出租房、商品房而开发的土地，在核算费用时要区分负担对象，应该直接列入开发成本的，在房屋开发成本会计科目进行核算。如果土地开发是为了企业自用，难以分清负担对象，应该由超过两个成本核算对象对予以承担。出现的费用支出要列入“土地开发成本”会计科目中，当此土地完成建设并投入到使用环节时，再根据相关标准将费用列入相应的成本科目中。
如果将商业性土地的一部分用于出租房和商品房的开发，其核算对象是全部土地，所有开发支出都要列入“土地开发成本”会计项目中，对总体成本和单位成本进行计算，在土地建设完成后，将实际成本列入“开发产品”的会计科目中，当土地进入使用阶段时，将其产生的成本从“开发产品”的会计科目中提出，再列入到“房屋开发成本”中，使之成为房屋的开发成本。
二、房地产企业所涉及的土地开发成本的构成
第一、土地费用。指因购买土地而产生的费用。其内容包括：拆迁或受让费用、填海或造地支出以及各种手续费、税费等。土地费用属于直接费用，应列入“开发成本”科目。
第二、基础建设费用。房地产企业为了满足土地使用的基本标准、实现其基本功能而产生的费用，包括：土地平整、通讯、通电、通路、排水、供水等费用支出，此费用属于直接费用，可列入“开发成本”。
第三、建设配套设施而支出的成本。通常是建设通水设施、通电设施、市政设施、公共设施等而产生的费用。对配套设施进行核算通常会出现两种情况。一是其建设得到相关部门批准，而房地产企业没有转让设施的权利，开发企业要根据设施建筑面积以及投资额以预提模式在“开发成本”中提出一定比例的配套设施费，即贷方记入“预提费用”科目，而借方记入“开发成本”科目。此费用只能建设相应工程，开发企业不能以任何借口予以挪用。预提费用与实际费用的差额，等工程峻工后再进行相应的调整。二是单独立项的公共配套设施，其已经确定投资来源，是可以出售的设施，此设施不能在相关会计科目中提取设施费。
第四、筹资费用。为了顺利的开展项目，房地产公司因借贷资金而产生的利息，在土地开发未全面竣工前，该费用应列入到“开发成本”项目中，开发全部完成后，将出现的所有借款费用，列入到“财务费用”科目。
第五、土地开发时产生的间接费用。它是指企业组织和管理开发项目而产生的相关费用，包括办公费、劳动保护费、福利费、工资等。开发土地而产生的间接费用应该归集到“开发间接费用”科目中，月末再根据分配标准列入“开发成本”科目。
三、房地产开发企业核算土地成本中值得注意的问题
（一）确定成本归集的对象
房地产企业要根据自身特点和土地开发的实际情况确定成本归集的对象，在满足成本计算要求的前提下予以确认。大部分房地产企业都将成片开发的土地区域或者具体运作项目作为成本归集对象。例如成片开发的土地上有假日酒店、花园小区等多个运作项目，每个项目都应该是成本归集的对象。
（二）分配共同成本应该注意的问题
对于成片开发的土地，一定会出现共同成本。共同成本的分配方法有：按价值分配法、按面积分配法和个别认定法，在选择方法时要考虑到使用方法和分配原则的一致性。以价值为前提对共同成本进行分配是大部分企业运用的方法，在这个方法可以用评估价值、估计售价的方式制定价值。当直接成本比较容易辨认和明确时，要去掉成本后再分配剩余成本，此分配方式更准确更方便。以面积为前提对公共成本进行分配，可以运用成片开发再分块转让或出售的方式。当不同土地的构成内容各不相同时，就会产生分配结果不符合实际情况的现象。如果能够对共同成本进行分别认定，在平时就会进行归集，就不会出现分配共同成本的问题，此方法可以有效的结合上述方法共同使用。
（三）土地成本的期末结算应注意的问题
房地产企业为了获得开发机会，同时为了保证资金周转，在开发土地时一般采取整片开发，而后分块转让、出售或者建成商品房进行销售。此背景下，会出现两种土地成本的结算方式。一种是成片土地已经开发完成，期末就运用基本方式对实际支出的开发成本进行结转。其二是土地成片开发没有全部完成，要按照成本费用与收入的比例以及权责发生制的相关原则，根据相关机构所批准的工程项目计算完全成本，在“预提费用”科目中将没有全部投入的完全成本和实际成本之间的差计入成本。等工程全部完工后，再根据实际成本对相关会计科目进行调整。
结束语
房地产开发是具有计划性、系统性、综合性特点的项目，包涵的经济活动非常复杂，其成本核算也具有一定的复杂性。只有在遵守土地开发支出归集和划分原则的基础上，注意明确土地开发成本所具有的归集对象、分配共同成本、土地成本结转等问题，才能提高土地成本核算的效率和质量，推动房地产企业的持续发展。
参考文献：
[1]杨芙蓉.房地产开发企业项目成本核算[J].财经界(学术版)，2011(10).
房地产开发成本核算范文第5篇
关键词：房地产；会计核算；成本管理；账户处理
房地产开发项目周期长，投资大，具有一定复杂性，房地产开发项目的会计核算在一定意义上也是房地产企业在房地产开发运营过程中所发生的支出和费用的成本核算及成本核算的控制。所以，做好房地产的会计核算在一定意义上也是降低房地产成本，提高房地产效益的一个手段。我国目前房地产的会计核算发展还不够完善，为了降低成本、合理控制各项开支，必须要严格控制开支，有效降低。
一、房地产会计核算中存在的问题
房地产开发项目成本主要包括以下部分，首先是土地、土建、设备费用，这一部分是房地产开发的主体部分，土地费用是其中最为主要的支出费用。所以，房地产开发项目中，土地费用是最为主要的支出。是评价项目可行性的最主要的因素。
然后是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。这些零散的费用还包括各种收费项目的保证金等等。
再次是融资成本，融资成本是会计核算中至关重要的一块，对于房地产企业来说，做好融资成本的管理，是会计核算中一个关键步骤。这是由于房地产的建设周期很长，投资数额巨大，风险相对较高，所以解决房地产企业融资问题就是解决房地产企业发展问题的一个关键所在，目前房地产企业融资一般要依靠银行贷款来解决。这种方式就会导致企业存在较高的风险，如果能够做好这一部分的会计核算，那么能够实现正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
最后是在工程中的建筑安装工程成本，指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的列入开发项目工程施工预算内的各项费用。该项成本是房地产开发项目中的主要部分，会计核算最为繁琐的一部分就是建安成本，如果能够做好这一部分的会计核算工作，就能够有效降低成本而且降低赋税，提高企业的运行效率。
但是目前房地产会计核算还存在着一些问题，这些问题主要表现在成本核算和所得税上，目前大多数房地产公司都采取加大成本的方法，即分配利润时借：开发成本、贷：银行存款(分房时贷记开发产品)。这种核算无须另设科目，简单易行，但混淆了开发成本的概念，不利于房地产开发成本的比较与分析，且不能从报表上一目了然地反映对其他单位的分利情况。
同时，土地增值税的管理也存在问题，一些房地产企业在实际核算时，简单套用财政部的《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》，在销售一个项目的部分房地产时，根据一定的会计资料估计应交纳的土地增值税，并在“应交税金”帐做出记录。在项目全部销售完成时或原来基于估计的情况发生变化时，可能需要对先前记录的“应交税费”账户进行调整，如需要冲回原有账面记录的应交土地增值税。这种做法，一方面企业在没有相关外部法律文件的许可下自行调整应交税费账户不符合一般通行的做法，另一方面不利于税务机关的税收征管工作。
二、采取的相应对策
在进行会计核算的过程中，要做好土建成本核算，融资成本核算，建安成本核算以及各项所得税的成本核算。
要加强各种制度的落实与执行，设置专门人员进行核算管理，把会计核算和账户管理相结合起来，加大成本运营的力度，做好成本预测，成本决策、成本预算和成本控制等等，使成本核算和管理有机结合，形成算为管用、算管结合的有效机制。要明确各项开支的范围，依据现行的规定制度，开发产品成本属一级科目，应根据经营特点和管理，确定成本项目，进行明细核算。要准确划分各种成本的界限，对于比如建筑安装工程费用的直接费用，要做到随着经营活动的进行，分期持续投入，对于融资成本费用的核算，要采用有效地措施，尽量减少融资过程中的各种费用和利息，并且拓展融资途径。对于土建等费用，要做到根据国家的规定加强经营管理。
要建立全过程的会计核算新模式，把成本管理融入到会计核算之中，充分做好税务筹划，将会计核算贯穿于房地产企业项目开发的全过程。用以指导企业以科学、合理、有效的成本管理手段，控制和节省运营成本及费用，腾出利润空间，以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
三、结论
房地产会计核算作为控制房地产开发项目的运行成本和合理处理企业账户的有效途径。在进行房地产会计核算的过程中，一定要针对当前所在的问题，采取有效的措施。
参考文献：
[1]宋文翠：房地产开发企业销售收入确认问题浅析[J]；经济论坛；2005(18).
