征收偿条例
征收偿条例范文第1篇
关键词 公共利益 征收程序 征收补偿 弊端
中图分类号：D920
文献标识码：A
《国有土地上房屋征收与补偿条例》，目的在于规范国有土地上房屋征收与补偿，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》而制定。经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，2011年1月21日，国务院总理签署国务院第590号令，公布并施行。拆迁一词，相信大家并不陌生，已成为近年来社会不容忽视的焦点问题。新条例的出台，废除了《城市房屋拆迁管理条例》，一时间，从“拆迁”到“搬迁”的演变引起社会广泛讨论，这仅仅是当局者简单的文字游戏，还是实质性的改变？再者，具体的公共利益应当如何界定？新条例中关于搬迁的条件和程序规定，是“真正的民主”还是“形式上的民主”？均成为热议的话题。本文将从新条例基本内容入手，对新条例进行简单的解读，从进步之处和缺陷部分发表自己的观点和看法。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》由五个部分组成，第一章总则由七个条文组成，明确界定了制定本条例的目的在于规范了国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，这是对条例的一个总结。第二章规定征收决定相关问题，由八至十六条组成 。其中第八条对公共利益以列举方式进行了界定，是一个重要条款，下文将详细进行说明。第三章对补偿问题进行了规定，其中包括补偿内容，方式和程序等等。第四章对法律责任进行了规定，由五个条文构成较为简单。最后一个部分为附则，由一个条文构成即新条例自公布之日起施行，2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》废止。
一个新条例的颁布，必然有它的进步之处，同时也固然存在一些缺陷。下文笔者将就《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，结合具体条文，就其利弊进行分析。
一、 新条例的进步之处
国有土地房屋征收补偿立法备受全社会高度关注。新条例的立法理念与设计思路，充分彰显“维护‘公共利益’，保障被征收人的合法权益”的鲜明特色，并在公益维护与私权捍卫的交叉碰撞之间，力求达到双赢平衡。下面笔者就自己的观点发表看法，着重论述以下四个亮点：
（一）公共利益征收与商业开发征收彻底分开。
新条例规定，为了“公共利益”的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。明确这点，不仅意味着长期以来在拆迁活动中频频暴露的“官商合谋”将被封杀，而且宣告，将“公共利益”征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式，将彻底退出历史舞台。我国2004年宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。但什么是“公共利益”，如何界定？成为立法的一大难点。新条例第八条以列举式的方式，明确“公共利益的需要”包括：国防设施建设；国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利、科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业；为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设；为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造；国家机关办公用房建设以及法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。新条例对公共利益的具体界定，是本法一大亮点。在实践中，公共利益是由法官自由裁量的，其难度可想而知，新条例的出台，纵然无法全面列举公共利益，但起码使得法官在自由裁量时有了法律依据，使公共利益这一概念稍微明确了一些。
（二）政府是公共利益征收惟一补偿主体。
新条例第四条明确规定，县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。这就是说，实施公益性征收、补偿的主体只有一个，那就是政府。明确政府是征收补偿的主体，是对现行操作的彻底颠覆。过去，制度设计即政府躲在幕后，由拆迁人即开发商向政府申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里。由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈，不断升级。将政府作为公共利益征收唯一主体，明确了义务主体，虽然可能导致房地产市场的萧条，但被征收主体的权利将得到保障。
（三）征收补偿额按市场评估价确定。
新条例第19条明确规定，房屋货币补偿额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。因补偿谈不拢，不知酿成了多少拆迁悲剧。新条例的这一规定，至少有两大看点：（1）明确评估价“不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”；（2）强调评估机构的中立性。现在，许多被征收人都认为，评估机构不中立，因为都是政府单方指定的。征求意见稿改进为“由被征收人以投票、抽签等方式确定”，即被征收人说了算。如果评估机构或估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的，还将面临被警告、吊销资质、被追究刑事责任等制裁。这是新条例在法律责任中的规定，新条例这一规定是一个巨大的进步。
（四）野蛮暴力强制搬迁者可追刑责。
新条例规第31条定，房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。现实生活中，拆迁血案屡屡发生，根据新条例，如果房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位违法上述规定，不仅造成的损失要赔偿，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，将依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予处分。这也是新条例一大进步。
二、新条例的不足之处
《拆迁条例》所体现的秘密征收、先征收后补偿，严重缺乏保护私人财产权的维度。国务院法制办的《国有土地上房屋征收和补偿条例》试图矫正这一根本缺陷。在新条例中，被征收人有权参与征收过程和针对征收决定寻求司法救济。但新条例仍有着非常明显的缺陷，以下是笔者认为较为重要的四点进行论述
（一）没有对土地使用权的补偿。
新条例规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。新条例是对房屋的征收与补偿，而不应当涉及对国有土地使用权的处分。而对被征收人的补偿里面，却没有提到补偿被收回的“国有土地使用权”。我们知道，国有土地使用权是被征收人在建设时通过招拍挂制度有偿购买的，或买房人在购买房屋时连同房屋一起有偿购买的，行政机关将未到期的国有土地使用权收回的同时，却不对其进行补偿，显然是对被征收人财产权利的无偿剥夺。因此新条例还存在隐忧。
（二）政府一手包办的征收程序。
新条例规定县级以上政府在作出征收决定前，应组织有关部门就征收目的、征收时间和征收范围等事项进行论证，之后将相关事宜公告，并采取听证会、论证会等形式征求被征收人、公众和专家意见，如无重大争议即行作出征收决定，有重大争议的报请上级政府裁决后作出征收决定。如被征收人或者与征收决定有关的利害关系人对征收决定不服的，可以提起行政复议或者提起行政诉讼。这是一种威权式的征收程序，从征收的发动、征收的内部论证和对外界意见的征集，全由政府单方面一手包办，被征收人在征收程序中并不具备主体地位。行政裁决模式使被拆迁人一开始就以法律主体的身份介入征收事务，这有利于被征收人利益的表达与保护；另外，行政裁决模式意味着征收决定机关和申请征收机关(私人只有在特殊情况下才能成为申请征收人)之间的明确的权力划分，而明确划分的政府权力有利于防止权力的滥用。被拆迁人的有效参与和对权力滥用的防范，肯定能减少征收过程中的矛盾。
（三）虚幻的民主决策。
新条例在三个方面引入投票民主：必须有90%的被征收人同意才能进行危房改造的征收；危旧房的补偿方案需有2/3以上的被征收人同意、危旧房改造的补偿协议需签约率达到2/3以上；房地产价格评估机构由被征收人以投票、抽签等方式决定。民主只能在一个确定的政治团体之内展开，而且只能决定团体内部的事务。被征收人并不构成一个政治团体，因此不存在需要由被拆迁人投票决定的共同事务；另外，所有的征收都必须基于超出被征收人的利益范围的公共利益，这意味着不管是征收决定还是征收补偿方案，都不应该由零散的被征收人投票来决定，而应该由所有公民投票产生的代议机关所制定的法律来决定。民主投票是一种政治表达方式，行政征收则是一种法律执行的过程，在法律执行过程中，可以征求行政相对人的意见，但不可以由行政相对人直接作出政治决策。这样的规定在实践中有诸多困难，很大程度上可能形同虚设。
（四）对公共利益的界定过于模糊。
新条例第8条对“公共利益”的界定不准确、不合理，范围过大：第一，“国防设施”谁来定？第二，非国家重点扶持的能源、交通、水利设施和教科文卫、市政设施就不是为了公共利益吗？比如，乡道、县道，乡镇和县区一级的教科文卫设施，都是因公共利益的需要而建。一个镇甚至一个村的饮水工程，对于本镇或村人来讲，都是公共利益；第三，危房危及公共利益，但旧房不一定危及公共利益。这一款规定可能使地方政府钻空子；最后，不少地方的国家机关办公用房的豪华、奢侈、浪费，已经损害公共利益，还要让它打着“公共利益”的旗号奢侈下去吗？虽然新条例第八条对公共利益作出初步界定，但还有待完善。
总的来说，新条例的出台，较之《城市房屋拆迁管理条例》有了较大进步，但仍然有很多不足之处，期待立法者进一步完善。
（作者：西南政法大学民商法学院2010级研究生）
参考文献：
[1]王利明.规范拆迁 保障私权.苏州大学学报(哲学社会科学版) ，2011(01)
[2]赵端，李红.房屋拆迁不能将任何一方的利益绝对化——访中国政法大学法学院院长薛刚凌教授.2011(01)
征收偿条例范文第2篇
摘要：2011年1月出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》对土地征收与补偿问题做了细化规定，社会各界对其操作性具有很高的功能期待，运用“规范完整性”、“规范明确性”两项可操作性评价指标，对其文本的操作性作出评价，能够为更好地执行本条例和进一步完善立法提供参考。
关键词：国有土地；房屋征收；补偿；条例；可操作性指标；评价
中图分类号：D912.3 文献标识码：A 文章编号：1004－0544(2012)04－0134－04
土地，作为国家赖以存在、延续的最重要物质资源，自文明创始以来就一直是人类所珍视、追逐的目标，“人类文明的标志就在于通过以国家强制力为后盾来确定人们或各社会集团对于土地的权利”。土地征收法律制度作为土地法律制度中的重要组成部分，更需高度关注与重视。2011年1月19日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)正式公布并生效，这标志着我国的土地征收法律制度进入了一个全新阶段，公众普遍对其操作性有着更高的功能期待，然而该条例的可操作性究竟如何，在《条例》刚实施不久的情形下，可以针对《条例》文本进行评价。
一、《条例》的可操作性评价指标
一部法规范性文件，即使制定程序合法，内容完备且不违背上位法，形式规范，如果不能在实践中得到很好地适用，也只能是没有生命力的一纸空文，这样的立法实际上是对宝贵立法资源的浪费。因此“可操作性指标”是评价法律质量的一个重要标准，只有具有较强可操作性的法律才可能成为高质量的法律。本文中“可操作性”是指，法律规定有效地付诸行动，得到实施的程度。法律的可操作性强，就意味着法律能够更有效付诸行动，得到更好的实施；法律的可操作性弱，法律在运用中困难程度就更大。
具体说来，法律可操作性评价具体指标有三，即：规范完整性、规范明确性和适用频率。
规范完整性主要考察构成要素完整的规范条数和无后果构成要素的规范条数之间的比例。完整的法律规范构成要素包括假定条件、行为模式和法律后果三个部分。构成要素完整的规范条数在整部法律中所占比率越高，其从规范完整性指标来看的法律可操作性越强。因为缺乏法律后果的规范意味着有行为却无相应处理结果，该行为模式的法律效力在实践中就会存在问题，常常会出现操作难与执行的局面。
鉴于《条例》出台的时间短，在实践中难以全面考察其适用频率，因此以文本为对象，我们主要从规范完整性与规范明确性两方面来评价其可操作性。
二、可操作性具体评价
(一)规范完整性
此次新出台的《条例》共计35条，分为总则、征收决定、补偿、法律责任和附则五大章。其中构成要素完整的规范条数共29条，无后果构成要素的规范条数共6条，构成要素完整的规范条数占该条例规范总数的83％。
在6条无后果构成要素的规范中，1条是有关立法宗旨的规定，2条是有关法律原则的规定，另有1条是有关实施附则的规定，这4条从立法层面而言无需具有法律后果这一构成要素。除去此4条，实际真正产生影响的无后果构成要素的规范为两条，即第15条和第29条，仅占新条例规范总数的5.7％。因而，单就规范完整性这个指标而言，《条例》具有很高的可操作性。
《条例》第15条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。”然而却并未规定当被征收人不予配合时该如何担责，使得针对被征收人制定的配合义务极易在实践中形同虚设，缺乏强制效力。被征收人不配合，征收纠纷便随之而来。
第29条规定：“审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。”如若审计机关未依法对征收补偿费用管理和使用情况进行监督，或未公布审计结果该承担何种法律后果?是比照第30条针对市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员的担责规定，还是另依他法?缺乏有效的法律责任，使得审计机关自身行为缺乏规制，易怠于行使其监督职责。
(二)规范明确性
1、完善进步之处。在《条例》颁布生效之前，有关土地征收与补偿，主要适用的是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》与各地方根据各自具体情况所制定的相关地方性规章等。其中最重要的、在全国范围内生效的为《土地管理法》。可通过与上述法律法规的比较，来评价分析《条例》的进步与完善之处。
(1)适用范围的明确性。法律规范的适用范围又称法律规范的效力范围，即法律规范对于什么样的人，在什么时间、空间范围内对于人们具有拘束力。法律规范的适用范围包括在时间上的适用范围、在空间上的适用范围和对人的适用范围。此处，我们主要对空间上的适用范围加以评价。
原《城市房屋拆迁管理条例》仅适用于城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物的拆迁。集体土地上的房屋拆迁适用《土地管理法》、《物权法》等有关集体土地征收的规定及相关地方性法规规章的规定。在《条例》出台前，法律规定的征收范围不但包括基于公共利益而征收的土地，还包括非公益性商业用地。允许非公益性商业用地的征收，在实践中极易造成征地权的滥用，利用国家权力不当地剥夺私权，侵害原土地权利的合法权益，易造成行政权力的腐败。
为从制度上解决这一问题，此次新条例做了严格限制。首次对征收范围进行了具体细化的明确。十一届三中全会确定的土地管理制度创新精神应该是逐步缩小征地范围。根据该精神，《条例》规定：只有为维护公共利益才可进行征收，从而排除了非公益性商业用地的征收。
统计资料表明，截止到2007年底，全国征地用途中仅有20％土地是为绿化等公共利益的，80％的农用地被征用后转做房地产开发、高速公路修建等建设用地。
针对此现状，《条例》第1条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”在原《城市房屋拆迁管理条例》第1条“加强对城市房屋拆迁的管理”的基础上增加了“维护公共利益”，与《物权法》的相关规定相一致，即只有为了维护公共利益，才能进行征收。
同时该法首次对“公共利益”进行界定，以列举的方式严格限制其范围，《条例》第8条明确规定其所指的“公共利益”主要包括国防、外交需要，组织实施能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要，保障性安居工程建设需要等。第一次以法律的形式划定了在理论上和实践上都存在较大争议的“公共利益”的大致范围，避免实践中因为规定不明而出现征收范围肆意扩大的现象。
除此，首次明确排除了“违建”补偿，明文规定违规建筑不属于《条例》的补偿范围。违规建筑是否获赔一直是土地征收实践中的争议问题，《土地管理法》与原《拆迁管理条例》均未对该问题做出直接规定，造成实践中纠纷不断。《条例》第16条首次明确规定：“房屋征收范围确定后，不得在 房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”这一规定有效解决了“违建”获赔的争议，打击了部分地方为获得更多补偿款而临时突击扩建的行为，有利于公平正义。
(2)执法主体的明确性。原《拆迁管理条例》在对征收工作主体进行规定时用词混杂。其在第5条规定“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理”，第7条却规定“市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查：经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。”同时使用“县级以上地方人民政府”与“市、县人民政府”造成在实践中区级人民政府征收权的资格争议问题。而《条例》则统一规定为“市、县级人民政府”，有效避免了区级人民政府征收主体资格的争议问题。
(3)执法对象的明确性。原《拆迁管理条例》第1条规定：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。”由此可知，其将执法对象定为“拆迁当事人”。但何为“拆迁当事人”?在实践中，往往难以界定，范围不一。是仅指房屋所有权人?抑或包括房屋承租人或其他利益相关人?《条例》则避免了“拆迁当事人”这一模糊概念的使用，而采用“被征收房屋所有权人”这一更为具体明确的表述，缩小了执法对象的范围，在司法实践中更具有操作性。
(4)执法程序的明确性。《土地管理法》并没有细化具体规定土地征收程序，仅在第46条笼统规定，“国家征收土地的。依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”。被征收人应当在公告规定期限内，到有关部门办理征地补偿登记。即“法律条款并没有明确事前知情和主动参与的权利，而只是强调了被征收人要履行事后参与的义务，而法律实体之外又缺乏必要的协商或听证程序作为补充，加上农民受知识层次、信息占有量等因素的限制，参与公共事务能力较弱，如果没有适当的程序制度作保障，在利益受到侵害时往往不能及时有效地维护合法权益。”
《条例》则对执法程序做了具体细化。第8条至第29条完整规定了征收与补偿的执法程序，涵盖征收前至征收后的全部过程，使实践过程中的每一步均有法可依，有法可循。特别是对于房屋所有权人私权的保护，比之《土地管理法》更为全面具体。第27条首次提出“先补偿，后搬迁”的概念，顺应民心地将禁止野蛮拆迁写入条文，符合依法治国，建设社会主义和谐社会的需要。“先补后搬”这一概念的首次正式提出也有力保障了房屋所有权人的财产权，从而在最大程度上地维护了私权。
同时，从程序上否定了行政强制拆迁。作为一贯争议热点，行政强制拆迁在此次《条例》中的废止有着巨大积极意义。据住房城乡建设部统计，近几年来，行政强制拆迁的比例平均为0.2％左右，强制拆迁过程中出现的恶性事件虽然是极少数，但必须高度重视，切实采取有效措施，杜绝此类事件发生。新条例第28条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。”这一规定有利于文明拆迁的实现，促使拆迁部门采取更为温和的拆迁谈判方式，在一定程度上缓和了征收方与房屋所有权人之间的矛盾。
(5)执法标准的量化不确定性。执法标准的量化不确定性可经下列公式加以计算：
执法标准的量化不确定性=(处理项上限－处理项下限)÷处理项上限
经上述公式计算所得的商越大，则执法标准的量化不确定性就越大。因为根据上述计算公式所得百分比越大，意味着条文在内容上就具有更大的自由把握与发挥的空间，在实践中行政机关的自由裁量权就越大，即该条文在内容上的随意选择性与量化不确定性就越大，操作起来因缺乏明确规定与标准就越发困难，法律可操作性也就越小。
《土地管理法》在多方面存在执行标准的量化不确定性。以征收补偿标准为例，该法第47条是有关土地征收补偿的核心规定，这条概括性的规定构成我国土地征收的根本制度。透过条文可知，我国《土地管理法》规定的土地补偿标准是：土地补偿费为被征耕地前三年平均年产值6－10倍，安置补助费为4－6倍，二者的总和最高不得超过被征用前三年平均年产值的30倍。套用执法标准的量化不确定性公式，将字母a设为常量，代表被征耕地前三年的平均年产值，则土地补偿费的上限为10a，下限为6a，代入公式即为：
(10a-6a)÷10a=0.4
即该条文的量化不确定性为40％。
反观，新条例第19条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”按照理性的交易规则，开发商给付的补偿款会尽可能贴近市场价格，不太可能过多偏离市场价格。因此土地补偿费的上限价格会接近于其下限价格，即接近于市场价格。换言之，上限与下限之间的差额近乎为0，则带入上述公式即为：
0÷市场价格=0
即该条文的量化不确定性为0，亦即意味着该条文的可操作性非常高。通过上述计算清晰可知，新条例在土地征收补偿费方面，其可操作性明显高于《土地管理法》。
需要注意的是，上述公式只适用于金额的计算，对于同种条件不同处罚或不同条件不同处罚的情形并不适用。这两种情况因种类不同而不能相比。对于前者，即同种条件不同处罚的规定，在实践中很易造成执法机关都倾向于选择更有利于自己的A处罚方式，而逃避另一种相对而言获益少的B处罚方式。比如条文若规定执法机关可以采用罚金或吊销执照的方式进行处罚，则在实践中绝大多数执法机关都会选择罚金而不采用吊销执照的方式，从而造成行政权力的滥用。这种选择权实际上具有很大任意性与自主性。量化不确定性大，法律可操作性小。
而对于后者，即不同条件不同处罚的规定，虽在形式上是放于同一条文中，然而在实质上却可拆分为两个不同条文的内容。在A条件下实施对应的A处罚，此为一个条文的内容；在B条件下实施对应的B处罚，此为另一个条文的内容。不同前提条件，不同处理结果，应分开确定计算其量化不确定性，不可笼统套用上述公式计算。
2、存在问题。虽然总体而言，《条例》具有较强法律可操作性，较之《土地管理法》与原《城市房屋拆迁管理条例》在规范明确性方面有了很大改善与进步，但不可避免的亦在一些方面仍存在问题，需进一步完善其内容，以增强其可操作性。
(1)在适用范围的明确性上，有关“国有土地”的范围规定还需要进一步界定。《条例》的适用范围是“国有土地”，相对于原《城市房屋拆迁管理条例》，适用范围更大，然而“国有土地”的界定是一个复杂问题。“现实中的‘国有土地’大 体有这样几种：一是已征用或已经确权给使用者的国有土地；二是依土改时颁发的土地房产所有证换发新使用证的国有土地；三是城市市区居民使用的土地，按城市的土地属于国家所有，在土地初始登记时确定为国有土地：四是城市、城市郊区的农民特别是城中村居民，因转户、拆迁等情形，土地随之转为国有土地；五是第二次全国土地调查中对城市市区的土地调查登记为国有土地的：六是依法不属于集体所有的国有土地。
实践中面临的复杂问题是，有的‘国有土地’未经过征收程序，有的没有给原集体经济组织支付过补偿，有的是先办理房产所有证后办理土地使用证，有的仍然由农村集体经济组织使用甚至仍然是农用地。”而《条例》仅笼统规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”，则上述各类国有土地是否都适用“收回”规定?是否排除某些情形?如何确定哪些被收回的国有土地应该补偿?“例如，因‘城中村’改造、居民转户等原因形成的国有土地是否补偿?第二次全国土地调查中登记为国有土地是否补偿?没有支付过征用补偿而直接按‘城市土地属国家所有’规定登记发证的原集体土地是否补偿?这些问题直接影响能否收回土地使用权。”因为《条例》未对“国有土地”的范围进一步界定。所以在房屋征收的实践操作中有可能造成无法可依的局面，从而使该新条例的可操作性大打折扣。
(2)在执法主体明确性上，有关房屋征收实施单位及其法律责任的规定需要进一步完善。按照现行规定，“建设单位是拆迁人，可以自行拆迁，也可以委托拆迁单位实施拆迁，由于拆迁速度和建设单位、拆迁单位的经济利益相关。容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。这是由当时的历史条件所决定的。二次征求意见稿在征求意见稿规定政府是征收补偿主体、取消建设单位拆迁的基础上，进一步明确，房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。”首先，此处的房屋征收实施单位到底指谁?“不以营利为目的单位主要有三种：一是国家机关，二是承担行政管理职能的事业单位，三是民办非企业。从立法意图来看，国家机关可以排除，但房屋征收实施机构究竟是属于承担行政管理职能的事业单位还是民办非企业，抑或两者兼而有之?”期望予以明确。其次，对于超出房屋征收部门委托范围所实施的行为，房屋征收实施部门该如何承担法律责任?若由房屋征收实施部门自身承担，则若在其不具有承担能力的情形下，谁该为其承担?这些都是实践中将遇到的问题。
(3)在执法程序明确性上，有关土地价值确定程序、房屋调查登记的规定和被征收房屋的“土地用途”的认定规定需要进一步细化。《条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收入)给予公平补偿。”而对于被征收的土地，则只在第13条规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”除此并无进一步的处置办法。有收回，则应有补偿。法律规定的补偿标准仅为“合理”二字，那么这便涉及到对“合理”的判断。何谓合理补偿?补偿多少才谓合理?这其中的关键问题即为对被收回土地的“价值”进行确定。尤其是划拨土地，作为被收回土地的主要类型之一，其价值在实践中向来难以确定，然而新条例并未对划拨土地的价值确定程序予以规定。
实践中收回国有土地使用权的操作程序应该如何?有关国有土地“收回”应由谁执行?补偿主体是谁?鉴于当前我国大多城市社区(居委会)是从原生产队改制而来，集体经济组织实体早已发生转移，那么，转移后的补偿主体是谁?“许多住宅用地原来给村(居)委进行过补偿，那么，现在应补给谁?国家、省级项目在被征收房屋的国有土地上进行建设的，要不要给市、县政府进行土地补偿?”进一步探讨，依什么程序计算补偿金额?“《条例》明确被征收房屋价值的补偿是‘被征收房屋类似房地产的市场价格’，显然已包含了土地补偿或土地使用权收益。那么，原集体经济组织的土地补偿应该如何计算?单位和个人获取的‘市场价格’中要不要显化‘土地价值’?同时，房屋价值由‘具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定’，其‘相应资质的房地产价格评估机构’实际上是住建部门确定的资质，那么国土资源部门确定资质的‘土地价格评估机构’能否参与?”以上均是尚待进一步明确之处。
新条例第15条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”
“对房屋及相关情况进行调查登记，是新条例新设立的程序，调查登记的情况在很大程序上决定了公平补偿的基本要求能否实现。但对被征收人拒不配合的，如何处理，新条例并未规定。”笔者以为，可采用信息登记公开的方式，将拒不配合的被征收人情况登记在册，用以备案，建成档案系统归总，便于随时查阅。
新条例第16条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”如何界定是否擅自改变“土地用途”?被征收房屋所使用的土地用途如何认定?条例尚未有明确规定。依据前述《条例》第15条规定，被征收房屋用途的认定，主要采取调查登记的办法，那么如何“调查登记”?法律并未明确规定。条例只规定房屋征收部门进行调查登记，则国土部门是否同样有权参与调查登记?“房屋用途与土地用途是否应该‘登记一致’?改变房屋用途的同时改变土地用途是否不予补偿?新建、扩建、改建房屋的同时，擅自改变土地用途和改变土地使用条件的是否要处罚?改变土地用途行为在被征收房屋‘调查登记’时被认定为‘合法’的，国土部门还要不要处理?
事实上，长期以来拆迁工作中房屋和土地用途的认定，与能否顺利达成拆迁协议有着十分直接的关系。为了获得更大的经济利益而改变了住宅用途，但在拆迁时得不到满足，一些‘钉子户’就是这样产生的。”因此，必须对被征收房屋的“土地用途”认定程序加以进一步明确。
三、评价结论
《条例》在总体上具有较强可操作性，其在规范完整性与规范明确性中的执法范围明确性、执法标准的量化不确定性等指标上都有较高评价。当然另一方面，同样不可避免地仍存在着些许不足，在规范明确性中的适用范围明确性、执法主体明确性与执法程序明确性上仍留有需要完善之处。
征收偿条例范文第3篇
关键词：暴力拆迁 财产之上 公共利益
一、课题来源
最近几年，随着我国经济的快速发展，城市的改造建设工作也逐渐升级，尤其是在商品房开发上面。然而随着城市建设的加快，各地因拆迁行为引发的争论越来越激烈，尤其是暴力拆迁行为所造成的流血冲突屡见不鲜。2009年11月，上海市居民潘荣以不满拆迁补偿数额，手持燃烧瓶和上海市闵行区暴力拆迁人员对峙，引发了与暴力拆迁人员的冲突。无独有偶，2010年3月，江苏东海68岁男子陶会西和其92岁的父亲陶兴尧为了阻止镇政府的强制拆迁，悲愤的点燃了身上的汽油，造成一死一伤的惨剧。这一系列流血冲突拷问着我国《城市房屋拆迁管理条例》这部原本不起眼的法规，此后包括著名法学家姜明安教授国内多名法学家人事向国务院法制办提出修改《城市房屋拆迁管理条例》的建议。在社会的强烈呼吁下，在众多学者的推动下，国务院法制办在2010年3月公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见稿。由此开始，探讨《国有土地上房屋征收与补偿条例》应该具有的物权精神，以及如何在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中以规定的形式表现出来，对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的制定与完善具有重要的意义。
二、《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》应具备的物权精神
从《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》的立法本意看，主要为解决目前存在的拆迁矛盾问题，如拆迁补偿争议、暴力拆迁，目的是为了更好的规范城市建设的发展。因此，笔者认为《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》应该具备两个物权精神，也就是物权之上精神和物权平等精神。
（一）物权至上精神
资本主义国家自《人权宣言》之后普遍建立了“私有财产神圣不可侵犯”的原则，而在我国2004年宪法修正案中明确的规定了“公民的合法的私有财产不受侵犯”，这二者之间虽然有所区别，但是都反映了国家在保护公民合法财产的决心。这一宪法规定体现在《物权法》中的精神就是物权至上的精神。即指公民合法取得物权如所有权、用益物权和担保物权等受法律的保护，出法律规定之外任何单位和个人不得侵犯，这里的法律规定是全国人大制定的基本法。之所以要在《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》体现出物权至上的精神，是因为在暴力拆迁中拆迁人员往往依据《城市房屋拆迁管理条例》中所规定的模糊“公共利益”的规定，执行强制拆迁，这是暴力拆迁产生的根本原因。只有树立了物权至上的精神，才能约束拆迁人员的任意行为，保护物权人的合法权益。
（二）物权平等精神
物权平等精神刚开始只适用于物权内部，也就是同一物上的相同物权是平等的受法律保护的，没有高低贵贱之分。但是随着研究的深入，物权平等精神开始逐渐向物权的相对人扩展，由此形成了物权法平等保护原则。这一原则的出现引起了巨大的争论，尤其是在合宪上争论很大。大教授巩献田首先提出了这一原则，随后宪法学教授刘茂林也发表了自己的看法，他认为，“物权法的平等保护原则并不违宪。但是呢，它没有把宪法的特殊保护的精神在物权法中得到贯彻”这是造成某些学者认为物权法平等保护原则违宪的原因。而笔者也同意这一观点，因为宪法本身在第四条中明确的规定了“中华人民共和国各民族一律平等。”这里的平等不仅仅是法律地位上的平等，还包括权利、义务上的平等，当然也包括财产受保护程度的平等。而之所以要在物权法中贯彻这一精神，主要原因是在强制拆迁补偿标准上面，一些地方政府没有考虑当地的房价，还是一味的考虑拆迁成本，造成补偿标准与实际价值差距大的结果，引起拆迁户的不满。而这也就是意味着拆迁户与周围没有被拆迁的住户形成了两种保护状态，造成事实上物权保护的不平等的出现。因此，树立物权法的平等保护原则有利于督促政府合理定位补偿标准，提高补偿标准维护物权人的合法权益。
三、如何在《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》体现出物权至上和物权平等精神
要想在《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》体现出物权至上和物权平等精神，就必须解决三个问题，也就是与物权法的冲突问题、强制拆迁问题、补偿标准过低的问题。
（一）与物权法的冲突问题的解决
目前，《物权法》与《城市房屋拆迁管理条例》存在根本性的冲突，如《物权法》第4条“国家、集体、私人的物权和其它权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。该条法律在语言上就采用了专业了法律术语，以体现它的严谨和庄重性，这种表述放映了《物权法》对居民住房物权的保护的重视，但是在当前的《城市房屋拆迁管理条例》第十七条，却规定了城市拆迁管理部门为公共利益时有强制拆迁的权利，在第十条中规定“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”这一条和《物权法》第4条存在明显的冲突，面对这一法律冲突，地方政府为了保证一些工程进度采用《城市房屋拆迁管理条例》，根本不理会《物权法》的规定。因此这种法律上的冲突规定，是造成现在很多暴力拆迁问题的根源之一。
在解决与物权法的冲突问题上，有很多主张，有的学者认为应该将《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》与《物权法》统一起来，其中与《物权法》相违背的发条自动失效。如著名民法学者王利明在的全国人大法律委员会上在接受采访时就说道：“我认为，拆迁条例中相关规定的确与《物权法》第42条规定的征收制度不符合，自从《物权法》出台后，我一直呼吁应尽快修改拆迁条例，以便有效实施物权法得相关法律制度的规定。例如，拆迁是否必须经过法定的征收程序，是否应当由政府主导拆迁等问题，《条例》和很多地方法规的规定也确实与物权法的规定存在较大的差异。而由于《物权法》第42条规定得过于原则，在操作中也可能会有不同的解读，因此也遇到难以统一适用的困难。”1之所以这样认为，是因为《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》作为一个下位法，根据上位法和下违法冲突的原则，理应和上位法《物权法》保持一致。
（二） 强制拆迁问题
强制拆迁是造成《城市房屋拆迁管理条例》争议的一个最突出的问题，也是《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》必须首先要解决的问题。强制拆迁的关键问题就是行政机关强制执行行为，本质上是行政权的过度扩张，侵占了原本司法权的权利领域。改革当前的变强制拆迁为司法权力，改革现在的拆迁条例成为很法律学者的心声。北京华一律师事务所合伙人夏霖就主张要把强制拆迁司法化，也就是强制拆迁不再是一个行政权利，要变为一个司法权利，以司法权力限制行政权力皮的扩张。笔者认为，既要将《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》与《物权法》统一起来，也应该将强制拆迁化为诉讼程序的一部分，与强制执行统一起来。从发达国家的立法来说，行政机关一般没有强制执行的权利，强制执行一般属于一种司法权力，我国在此方面应该借鉴发达国家的这一模式，限制行政权利的过分扩张。因此在《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》中要做好以下几个方面的规定：（1）明确的限制行政机关的强制执行权，由行政权利变为一项诉权，因拆迁问题产生的争议首先由司法机关根据法律做出判决，判决违法以后由司法强制执行机构执行判决。（2）明确公共利益的范围，笔者认为应该将商业开发、旧城区改造等营利性行为排除在公共利益范围之外，缩小目前公共利益的范围。公共利益的范围应该站在全民的角度去界定，公共利益可以被严格的限定的战争的需要、抵御自然灾害的需要、国家紧急避险等有关全民利益的范围内。公路、学校等基础设建设也应该排除在外，因外这些基础设施受益人并非是全体公民，只会令部分公民收益。
（三）补偿标准过低的问题
拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。包括货币补偿和房屋产权调换两种方式。货币的补偿是以被拆迁房屋所处地段的当前价格来衡量的。房屋的产权调换则需要拆迁人与被拆迁人进行房屋与安置房的价格结算。包括同地调换和异地调换。在《城市房屋拆迁管理条例》对补偿的标准和调换标准并没有明确的规定，而是具体由省、自治区、直辖市人民政府制定。这就给地方政府任意定价打下了基础，造成了拆迁户对补偿数额不满，引发各种拆迁冲突。因此在《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》中应该规定一下几个内容：（1）先补偿、后拆迁的原则，在补偿尚未谈妥的情况任何人、任何单位都不能拆迁，负责就需要承担侵权责任。（2）制定一套严格的拆迁补偿标准，这一标准要考虑到拆迁户的家庭收入、房产情况、当地房地产价格、房产的实际情况等。应该制定最低补偿标准，笔者认为拆迁补偿应该不低于当地房地产平均价格的80%最为合适，这是因为拆迁房可能存在建筑问题，实际价值肯定是低于新开发房地产价格，考虑到一般家庭只有一套住房，即使低于新开发房地产价格也不能过分低于，要保持拆迁户的购买离，不低于当地房地产平均价格的80%的标准最为合适。（3）创设拆迁补偿价格听证制度，听证人员由房地产开发公司、拆迁户居民、社会第三方组成，听证必须公开，听证人员中拆迁户的数量不能低于50%，以保证听证的公正性。
总之，现在的我国已经到了《城市房屋拆迁管理条例》必须改革的地步了，从法律、法规的角度去审视这一问题是完善拆迁机制的必由之路，只有这样经过完善的拆迁管理机制，融入物权法的精神，才能真正维护法律的公正、保护物权人的合法权益。
参考文献
[1]程行坤.被拆迁人私有财产法律保护研究[D].华侨大学.2006；
[2]王才亮．房屋拆迁纠纷焦点释疑[M]．北京：法律出版社.2004；
征收偿条例范文第4篇
与《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)相比，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)在立法理念上取得了较大进步，①在一些重大问题上基本回应了社会的法律需求。②不过，中肯地讲，《征收条例》的实施却差强人意，由国家四部委联合通报的2011年上半年的11起强拆致人伤亡案，即为例证。问题出在哪儿?历史惯性、施政模式、执政心理、土地财政、人地关系等都是可能的原因，但《征收条例》本身的“简陋”也是一个不可忽视的因素。仅用三十五个条文来实现“规范征收”、“维护公益”、“保障私权”等三大立法目的，《征收条例》恐怕只能算是“微言大义”了。由此导致的问题是，制度设计的科学性和操作性被大大降低。在笔者看来，《征收条例》的颁行并不意味着解决房屋征收问题已经取得了(那怕是阶段性的)胜利，恰恰相反，这仅仅是一个开始。有鉴于此，本文拟就《征收条例》存在的几个重要问题加以分析并作前瞻性探讨。 一、征收请求人与征收决定人 征收关系属于复合性法律关系，包括征收决定关系和征收补偿关系。征收决定关系的主体双方是征收请求人和征收决定人。关于征收决定关系，《征收条例》虽就房屋征收决定作了一些原则性规定，但就如何启动征收决定程序却未置一词，这表明立法者对征收决定关系尚未形成清晰认识，特别是没有认识到“建设单位”作为征收请求人的法律地位。 (一)征收请求人 征收请求人是有权提出征收请求的主体，是征收决定程序的发动者。由于《征收条例》未对征收请求人作出规定，因此，有学者将征收参与人概括为征收主体、实施主体、协助主体和被征收主体，③从而将征收请求人排除在外。这并不准确，不符合征收法理。从目的上讲，房屋征收是“为了公共利益的需要”，但“公共利益为什么会有需要”，还必须落实到具体的建设活动上。《征收条例》第8条列举的“公共利益的需要”的情形，实际上都是指符合公益性要求的“各项建设活动”(《征收条例》第9条用语)。没有具体的建设活动，“公共利益的需要”无从谈起!为此，将具体建设活动的项目人确定为征收请求人，乃各国征收立法之通例。在我国法上，具体建设活动的项目人被称为建设单位。在《拆迁条例》时期，建设单位称为拆迁人;而按照征收法理的要求，建设单位应当是征收请求人。建设单位虽既不能决定是否征收，也无法左右征收的具体进程，但不能因此而无视其应有的征收请求人地位。在《征收条例》中，只有第27条提到了建设单位，且是禁止性规定，即“禁止建设单位参与搬迁活动”。《征收条例》对建设单位的这种态度，给人的感觉是，建设单位在整个房屋征收程序中无任何法律地位，房屋征收似乎与其毫不相干。的确，在《拆迁条例》时期，因立法错误地将房屋征收关系定性为纯粹的拆迁人与被拆迁人间的私法关系，导致平等法律关系中的一方主体(作为拆迁人的建设单位)取得凌驾于另一方主体(作为被拆迁人的房屋所有权人)之上的强势地位，从而引发了违法拆迁、暴力拆迁等一系列严重的法律问题和社会问题。但矫枉切莫过正，问题的根源并不在于建设单位参与房屋征收关系，而在于《拆迁条例》没有摆正建设单位在整个房屋征收关系中的位置。“名不正则言不顺，言不顺则事不成”，《拆迁条例》的症结在于建设单位的角色错位。遗憾地是，《征收条例》将作为征收请求人的建设单位从征收关系中完全清除了出去!房屋征收决定是一项依申请作出的行政行为，其被动性决定了征收决定人不可能依职权直接作出征收决定，必须把征收申请的提出与是否准予征收的审核确定为一个独立的程序阶段和独立的法律关系，赋予建设单位应有的征收请求人地位。④ (二)征收决定人 征收决定人是征收决定关系的另一主体，是对征收请求予以审核并最终作出征收决定的主体。征收决定人不同于征收人。征收人是拥有征收权的主体，而征收决定人只是拥有征收决定权的主体。⑤征收权专属于国家，而征收决定权则分属于法定的地方人民政府。⑥根据《征收条例》的规定，市、县级人民政府为征收决定人。这里的市级人民政府主要包括除直辖市以外的设区的市、直辖市所辖区、自治州人民政府等，县级人民政府主要包括不设区的市、市辖区(直辖市所辖区除外)、县、自治县人民政府等。⑦关于征收决定人，有以下几个问题需要明确:一是征收决定权能否委托其他主体行使。在实践中，有地方人民政府将征收决定权委托给其他部门，由受委托的部门行使征收决定权。⑧笔者认为，征收决定权专属于法律规定的市、县级人民政府，其既是法律赋予市、县级人民政府的权力，也是市、县级人民政府负担的职责，将其另行委托于法无据。同时，征收属于财产权剥夺制度，为切实保障财产权人的权益，也不宜由人民政府以外的其他部门作出征收决定。二是设区的市(直辖市除外)与市辖区(直辖市所辖区除外)的人民政府如何分享征收决定权。对此，有地方人民政府规定，征收决定权由市级人民政府统一行使。⑨笔者认为，根据“属地管理、分级负责”的原则，征收决定权应由设区的市和其所辖区的人民政府共同分享，由市级人民政府统一行使亦于法无据。至于两级人民政府如何分享征收决定权的问题，《征收条例》作了留白处理，这意味着设区的市人民政府有权根据本行政区域的实际情况自主决定。瑏?瑠三是具有市、县级级别的各类经济及技术开发区的管委会是否拥有征收决定权。对此，有学者认为，各类开发区无论什么级别，由于缺乏法律授权，都无权作出征收决定。瑏瑡?在征收实践中，大多数地方人民政府也倾向于认为各类开发区管委会不享有征收决定权。瑏?瑢但也有少数地方人民政府认为，市人民政府派出的管委会，如果地方性法规规定具有县级经济社会事务管理权限的，则依法享有征收决定权。瑏瑣?笔者认为，不论何种行政级别的开发区管委会，都不应当拥有征收决定权，因为其不属于一级地方人民政府。若地方人民政府不当地授予开发区管委会以征收决定权，人民法院应以决定主体不合法为由宣告其作出的征收决定无效。#p#分页标题#e# 二、房屋征收标的与征收关系人 根据《征收条例》第2条的规定，为了公共利益的需要，可以征收国有土地上单位、个人的房屋。可见，《征收条例》将征收标的明定为房屋所有权。那么，房屋征收时被一并收回的建设用地使用权是否为征收标的呢?对此，《征收条例》未予明确规定。同时，租赁权等房屋他项权利也会因房屋征收而被剥夺，承租人等他项权利人又处于何种法律地位呢?就此问题，《征收条例》也未予明确规定。 (一)建设用地使用权的征收标的地位 在《物权法》出台前后，人们关于公益征收的讨论，更多地集中于如何界定公共利益上，而少有学者论及建设用地使用权的征收标的地位。这一问题之所以在《征收条例》颁行后凸显，是因为人们惊讶地发现，该法竟然未将建设用地使用权明确确立为房屋征收的标的。就此问题，有学者作了以下评论:“无论从对法律、法规的具体解释，还是由征收事实看，国有土地上的房屋征收，实质上是为了终止房屋占用范围内的建设用地使用权，使国有土地所有权回复到圆满状态，以排除重新开发、利用土地的制度。建设用地使用权虽然只是一种他物权，在法律效力上弱于房屋所有权，但其仍具有独立的市场价值。……从目的论上讲，《征收与补偿条例》有避实击虚之嫌。” 依该观点，建设用地使用权才是房屋征收的首要标的，房屋所有权仅居次要地位。笔者基本上同意这一评论，认为《征收条例》确实有醉翁之意不在酒、避重就轻之嫌。但笔者同时认为，《征收条例》虽然未明言建设用地使用权的征收标的地位，但却并不等于说《征收条例》将建设用地使用权排除在征收标的的范围之外。《征收条例》对建设用地使用权之征收标的地位的此种“隐晦”态度，应是别有“隐情”。在《征收条例》公开征求意见时，即有观点攻击其未将集体土地上的房屋征收纳入规范对象，但由相关的立法说明可知，《征收条例》不将集体土地上的房屋征收纳入规范范围，主要是基于立法权限和合宪性的考虑。同样的道理，土地使用权收回应属《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》的规范对象， ?作为行政法规的《征收条例》在没有法律授权的情况下无权就土地使用权收回与补偿问题直接作出规范，否则有违宪之虞。或许正是基于这一考虑，《征收条例》第13条第3款才轻描淡写地规定，“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”在房屋被征收时，同时收回建设用地使用权，应属于基于公共利益需要的提前收回。对此，《物权法》第148条规定:“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”尽管这一规定使用了“提前收回土地”的用语，但其实质上是指提前收回建设用地使用权。 ?那么，为了公共利益的需要，提前收回建设用地使用权是否构成一种征收呢?对此，理论上存在着不同的认识。笔者认为，提前收回建设用地使用权，本质上即为征收。只是基于我国法实行的“房地一体处分”原则，在征收房屋时，建设用地使用权一并征收;在征收建设用地使用权时，地上房屋一并征收。据此，《征收条例》规定的“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”，实际上已经确立了建设用地使用权的征收标的地位。同时，《征收条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格;住建部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》第11条也规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下的交易金额。因此，被征收房屋的价值补偿，当然包含了对建设用地使用权价值丧失的补偿。瑏瑨?综上，建设用地使用权是否明确为房屋征收的标的以及是否应予征收补偿，在解释论上并不构成《征收条例》的立法漏洞。 (二)承租人的征收关系人地位 在房屋征收制度中，除涉及被征收人的利益外，还会涉及到与被征收房屋所有权人有法律关系的其他人如承租人的利益。在征收法上，这类人通常称为征收关系人。所谓征收关系人，是指虽非征收标的的直接权利人，但却因征收而受到损害，有权以自己的名义参与到征收关系中并作为一定的独立权利主张的第三人。 依此定义，在以房屋所有权为征收标的的情形，房屋承租人即为征收关系人。可见，虽然房屋租赁权并不是房屋征收中的征收标的，但房屋承租人还是可以以征收关系人的身份参与到房屋征收关系之中，以维护自己的权益。《拆迁条例》虽然没有明确采纳征收关系人的提法，但其提到的承租人就是典型的征收关系人。 房屋征收不仅要保障被征收人权益，征收关系人权益也不能不保护，尤其是作为债权人的承租人权益，但《征收条例》就此却只字未提，显属立法倒退。根据权威部门的解释，《征收条例》之所以没有沿用《拆迁条例》的做法将承租人规定为征收关系人，主要是考虑到房屋出租是私房所有权人和承租人之间形成的民事法律关系，对于因征收而导致的合同解除问题，应当通过合同纠纷处理的方式解决。 这一解释貌似合理合法，实则严重不公。《拆迁条例》制定之时，《合同法》已经颁行，当时的立法者对房屋租赁关系不可能没有形成清楚的认识，但《拆迁条例》仍然规定对承租人给予拆迁补偿安置，其意显然在于强化承租人的权益保障地位。在刚刚过去的这一个十年间，中国的城镇化率大幅提高，城镇房价攀高，我们虽然没有统计数据表明中国城镇人口中到底有多少人属于承租户，但这一比例和数量想来不会太低。相对于房屋出租人而言，承租人显然处于弱势地位，因而对承租人予以征收补偿，应视为征收人的“国家义务”和被征收人的“社会义务”。瑐瑤?为此，笔者建议，在拟定补偿方案、签订补偿协议及作出补偿决定时，应把承租人作为征收关系人纳入征收关系中，并听取其意见，斟酌其诉求，保障其权益。同时，在补偿协议诉讼和补偿决定诉讼中，应明确承租人的“有独立请求权的第三人”地位。?#p#分页标题#e# 三、协议价购与公益决定程序 与《物权法》第42条规定相比，《征收条例》第8条在公共利益的界定上取得了两点进步:一是明确列举了公共利益需要的具体情形，二是以“确需征收房屋的”表达方式确立了比例原则。瑐瑦?后一点进步，堪称立法突破。比例原则是一项和法治的基本原则，任何国家活动都应当遵循此原则。“比例原则的功能……在于确保管制能够始于公益而又终于公益。该原则对公益与私益给予了平等的尊重与保障。”瑐瑧?比例原则内含着目的与手段间的适当性、必要性和适度性要求，这三项要求本身构成了公共利益的内在属性，违反了比例原则，也就违反了“公共利益需要”的要求。比例原则不是一句空洞的口号，其对公共利益的界定与限制要由一定的程序机制去贯彻和保障。但遗憾地是，《征收条例》没有对贯彻比例原则的正当程序要求作出明确规定。笔者认为，要真正贯彻比例原则，就必须建立两种独立的程序机制:一是协议价购程序，二是公益决定程序。 (一)协议价购程序 所谓协议价购，是指通过公开市场，经由平等协商、等价交换的买卖方式取得交易标的。私人财产权受宪法保障，因此，取得他人的财产权原则上只能通过自愿的市场交易行为，即便出于公共利益的需要也不例外。为此，在征收权正式发动之前，有必要设置一个协商步骤，用于缓和财产权保障与国家征收权之强制力间的冲突。在比较法上，关于土地征收的协议价购程序，早有成熟的立法例。如《德国建设法典》第87条第2款规定:“征收必须以下述条件为前提:申请人曾郑重地试图以直接购买被征地之方式，且……对此提供合适的替代地而徒劳无功时。”我国台湾地区“土地征收条例”第11条规定:“需用土地人申请征收土地或土地改良物前，除国防、交通、水利、公共卫生或环境保护事业，因公共安全急需使用土地未及与土地所有权人协议者外，应先与所有权人协议价购或以其他方式取得;所有权人拒绝参与协议或经开会未能达成协议者，始得依本条例申请征收。”再如，依《加拿大征收法》第4.1(1)条规定:“凡依《加拿大交通法》第87条规定的铁路公司为修建铁路需要土地，并且其经由努力试图购买该土地而未获成功时，该铁路公司可以请求交通部长依本法规定征收土地。”上述立法例虽都是针对于土地征收，但将其移用于同为不动产征收的房屋征收也不存在障碍。另外，据有学者介绍，在日本，公共事业用地的取得有99%是通过自愿收购的方式实现的，真正启动征收程序的还不到1%。 我国现今已经是市场经济国家，财产权的市场取得应是财产权再分配的主要途径和首要途径。如果市场的“无形之手”能够解决问题，那么国家的“有形之手”就没有介入的必要。既然《征收条例》规定征收部门与被征收人可以通过平等协商的方式订立补偿协议，而且“对被征收房屋的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，那么为什么就不能在征收申请提出之前要求征收申请人与房屋所有权人通过平等谈判的交易方式取得房屋所有权呢?据此，按照比例原则的要求，应将协议价购程序确立为征收申请提出前的必要前置程序。笔者建议，国务院应出台配套性规定，明确以下协议价购程序:征收申请人在未经诚信努力而不能与房屋所有权人达成房屋转让协议时，不得申请房屋征收;申请征收时，征收请求人必须提交经诚信努力而不能达成交易的证明文件，否则不予受理征收申请。协议价购程序的建立，可以大大减少征收程序中的“寻租利益”，使房屋征收权真正成为公益实现之“公器”。 (二)公益决定程序 公共利益既是一个实体性概念，也是一个程序性概念。我国学界已经提出了诸多标准以期从实体上解决公共利益的内涵与外延界定，但没有任何一项标准或任何一个标准体系能够真正解决公共利益的界定问题。《征收条例》第8条即便具体列举了公益建设活动，但一个具体的建设项目是否合乎公益要求和比例原则，是否能够归入法定的某类公益建设活动，也只有在某种具体的程序机制下才能作出判定。为此，笔者建议，房屋征收应建立一个独立的“公益决定程序”。只有建立了公益决定程序，才能在源头上收紧房屋征收的范围，控制征收权的任意启动，才能为征收决定的作出提供正当性基础。 构建公益决定程序的关键是，解决决定程序和决定的司法审查两个问题。在程序上，《征收条例》对如何认定公共利益问题没有作出任何规定，这给地方人民政府留下了巨大的操作空间。虽然《征收条例》第9条对各项规划的制定应当广泛征求社会公众意见、经过科学论证作出了规定，并要求各项建设活动都应当符合相应的规划，但这并不意味着凡合乎规划要求的建设活动就一定符合确需征收房屋的公益要求。在我国当下“”式的城镇化背景下，各项规划可能更多地只是流于形式，用老百姓的话讲，不过是“纸上画、墙上挂、不如领导一句话”而已，又怎能以其作为公益认定的权威依据呢?为此，笔者建议，在征收请求人提出征收申请之后，即应进入公益决定程序。公益决定程序应包括两个主要阶段:一是公益调查阶段，二是公益听证阶段。在公益调查阶段，房屋征收部门应依职权对申请征收房屋的建设项目是否符合公益要求和比例原则进行书面的形式审查和实质审查，并应主动调查拟征收房屋的范围，了解民情，听取民意，以便为下一个阶段的公益听证提供工作基础和方向。在公益调查阶段结束后，如果房屋征收部门认为建设活动不符合公益要求和比例原则，可以直接呈请市、县级人民政府作出驳回征收申请的决定。如果房屋征收部门认为有必要进入下一个阶段，那么就启动公益听证程序。在该阶段，房屋征收部门应主动举办听证会，邀请拟征收范围内的被征收人、社会公众代表参与听证，在广泛征求意见和民众自由表达诉求的基础上，形成听证意见。听证结束后，房屋征收部门如果认为建设项目不合公益要求和比例原则的，则呈请市、县级人民政府作出驳回征收申请的决定。如果房屋征收部门坚持认为建设项目符合公益要求和比例原则的，则呈请市、县级人民政府作出公益决定。公益决定是一个具体行政行为，如对其不服的，应赋予被征收人提起行政诉讼的权利。如果不建立公益决定诉讼机制，而把有关建设活动是否符合公益要求和比例原则的问题留给被征收人通过攻击征收决定的方式解决，可能会造成行政资源的浪费。因为在征收决定作出前，建设单位和市、县级人民政府及在房屋征收部门、征收实施单位要完成大量的具体工作，而如果事后征收决定经司法审查以不符公益要求和比例原则为由被撤销，就会使前期所做大量工作全部化为泡影，并且可能导致行政赔偿情形的发生，从而造成行政资源的浪费。如果建立了公益决定诉讼机制，将公益决定纳入司法审查，司法机关就可以在征收决定作出之前及在征收具体工作开始之前，提早介入征收程序，以司法权威阻止不正当的征收程序继续进行或者为市、县级人民政府的公益决定行政行为“背书”。一旦公益决定通过了司法审查，建设活动的公益性就不能再于后续的程序阶段予以争执，也就避免了在后续的征收决定诉讼中再对公益目的性进行司法审查，从而避免了行政资源的浪费和不必要的行政赔偿情形的发生。#p#分页标题#e# 四、房屋征收诉讼与司法强制搬迁 根据《征收条例》的规定，在房屋征收与补偿程序中，主要涉及到三大诉讼，即征收决定诉讼、补偿决定诉讼和补偿协议诉讼。前二者为行政诉讼，已为《征收条例》所明定，但就补偿协议诉讼的性质，《征收条例》未予明确。人民法院除依法审理上述三类征收补偿案件外，在补偿决定具有强制执行力时，还要依申请承担司法强制搬迁工作。 (一)征收决定诉讼和补偿决定诉讼 征收决定诉讼与补偿决定诉讼同为行政诉讼，于此一并探讨。笔者认为，在这两大诉讼中，有以下四个问题值得探讨:一是级别管辖的确定。笔者主张，结合《行政诉讼法》第14条第3项与第15条、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第8条及《关于行政案件管辖若干问题的规定》第1条的规定，因被征收人不服征收决定和补偿决定而提起的行政诉讼，应分别情况由中级人民法院和高级人民法院管辖。申言之，县级人民政府作出征收决定和补偿决定，对其不服提起行政诉讼的，由中级人民法院管辖;设区的市人民政府作出征收决定和补偿决定，对其不服提起行政诉讼的，由高级人民法院管辖。如此处理主要是基于两点考虑:一是房屋征收补偿案件事关民生，往往属重大、复杂案件;二是与作出征收决定和补偿决定的市、县级人民政府相对应的同级人民法院，在审理案件时容易受到地方保护主义及其他不正常因素的影响。二是司法审查的内容。笔者主张，对于征收决定，人民法院依法只须作合法性审查，但对于补偿决定，除合法性审查之外，还应作合理性审查。从权力分立的角度讲，行政权与司法权彼此独立;从权力制约的角度讲，司法机关对行政权之行使享有司法审查权。但司法审查是有限度的，过度审查有违行政权独立的分权原则。为此，根据《行政诉讼法》第5条的规定，司法审查原则上应只限于合法性审查。但在例外情形下，行政机关的具体行政裁量行为虽然合法但可能严重失当，若对其不予司法审查和纠正，将有失公正，故在法定的例外情形下，人民法院须对行政行为的合理性进行审查。征收决定针对征收请求作出，其本身并不包含针对被征收人的给付内容，故对其只作合法性审查即可。 但补偿决定则不然，它包含行政给付的内容，行政机关对于给付的数额等享有较大的自由裁量权，若其裁量不当导致结果严重不公，人民法院就有必要进行合理性审查。三是诉讼结果的处理。对此，可以分两点言之:其一，就征收决定被撤销而言，如果征收决定有违房屋征收的公益要求和比例原则而被撤销的瑑瑢?，人民法院不得判决被告重新作出征收决定，被告也不得就同一建设项目再次启动征收程序和作出征收决定;如果征收决定符合公益要求和比例原则，只是存在程序瑕疵的，人民法院在判决撤销征收决定的同时，可以判决被告在补正相关程序瑕疵的基础上重新作出征收决定。其二，就补偿决定而言，除补偿决定有违公平补偿原则，人民法院经合理性审查直接判决变更外，对于补偿决定存在程序瑕疵的，人民法院在判决撤销补偿决定的同时，可以判决被告重新作出补偿决定。不论是征收决定还是补偿决定，被告重新作出的，被征收人仍有权针对重新作出的征收决定和补偿决定提起行政诉讼，除非违反“一事不再审”原则，人民法院不得拒绝受理。 生了分歧，而这一分歧与对补偿协议的性质认定直接相关。概括而言，关于补偿协议的性质和补偿协议履行纠纷诉讼的性质，主要有以下四种观点:观点之一主张，征收人与被征收人在补偿问题上更类似于平等的民事主体之间的关系，两者之间更宜通过自愿、协商的程序，而非单方、强制的方式形成补偿关系，因此，达成补偿协议后产生的纠纷，应属民事诉讼性质。瑑瑣?按照这种观点，征收补偿协议为民事合同，因其履行发生的纠纷为民事纠纷，当事人应提起民事诉讼。观点之二认为，征收补偿协议的公共目的性、补偿主体的国家机关属性以及补偿款从公共财政中支付的属性，都决定了补偿协议的公共属性，因而补偿协议为行政合同。 按照这种观点，既然补偿协议为行政合同，因其履行发生的纠纷即为行政纠纷，当事人应提起行政诉讼。观点之三为，虽然补偿协议属于行政合同的性质，但因其履行而提起的诉讼应为民事诉讼。理由主要有二:一是《征收条例》第25条规定的文意解释不符合行政诉讼的特征。在行政诉讼中，行政主体恒定为被告，而针对补偿协议，作为行政主体的征收部门亦可提起。二是相关司法解释已将典型的行政合同纳入民事诉讼范畴。如最高人民法院在《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中，已将由“土地使用权出让合同”这种典型的行政合同所引起的纠纷纳入民事诉讼范畴，并适用《合同法》的规定。?观点之四是，虽然补偿协议在性质上为行政合同，但对其履行纠纷提讼的性质，应依一方的不同而不同。如果是房屋征收部门不履行补偿协议所确定的义务，或者履行的义务与补偿协议确定的不一致，那么被征收人由此向人民法院提起的诉讼，就是行政诉讼;如果是被征收人未履行补偿协议所确定的义务，房屋征收部门向人民法院提起的履约之诉，就是民事诉讼。 关于以上四种观点，笔者不赞同第四种观点，因同一纠纷事实引发的诉讼，不能因提讼的纠纷主体的不同而形成不同性质的诉讼，该观点于法理不合。笔者亦不赞同第三种观点，既然将补偿协议定性为行政合同，根据最高人民法院《关于规范行政案件案由的通知》的规定，行政合同纠纷属于行政案件的受案范围，那么作为行政合同纠纷的补偿协议纠纷就应属于行政诉讼;再者，土地使用权出让合同之所以被司法解释纳入民事诉讼范畴，是因为该类合同在性质上为民事合同，而并非所谓的“典型的行政合同”，以此为由因而是站不住脚的。笔者赞同第一种观点，主张补偿协议应定性为民事合同，因履行补偿协议而引发的诉讼纠纷为民事诉讼。一方面，从理论上说，补偿协议与补偿决定不同，它完全是房屋征收部门与被征收人之间在平等协商的基础上达成的，是平等自愿的结果，具备了民事合同的基本属性。另一方面，从司法实践上说，2011年4月1日起开始施行的最高人民法院《民事案件案由规定》，已将“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”定性为民事纠纷，作为第三级案由置于“合同纠纷”二级案由之下。这一司法文件于2011年2月18日，在时间上后于《征收条例》开始施行的时间近一个月，没有理由表明最高人民法院在出台这一司法文件时未曾考虑《征收条例》第25条规定的补偿协议的性质。#p#分页标题#e# 司法强制搬迁《征收条例》顺应民意取消了行政强制拆迁，于第28条规定了司法强制搬迁，反映出民意对司法权威寄予了更强的信赖和更高的期待，一定程度上代表了征收法制的进步。这一制度转换，虽在一定程度上平抑了因不当行政强制拆迁带来的民愤，但却未必是一项“良法”。 因为仅有良好的制度设计而没有强有力的实施保障措施，难谓“良法”。强求人民法院一肩担当在过去由众多部门联合承担的强制搬迁重任，恐怕为人民法院难以承受之重。据笔者初步了解，在《征收条例》施行后的近一年时间里，各地针对补偿决定的司法强制执行工作基本上处于停滞状态。这一困局的造成，一方面有地方人民政府无视新法规定、无视人民法院权威的原因;另一方面也有人民法院推脱执行、无力执行的原因。《征收条例》“以民意之名”一举废除行政强制拆迁的做法，未免有为地方人民政府卸责之嫌。此种“立法归立法、执法归执法”的立法态度和立法模式，难谓妥当和科学。但根据“有法必依”的法治要求，既然司法强制搬迁制度已经确立，人民法院也就必须知难而进和勇担重任了。为此，笔者呼吁，最高人民法院应本着确保司法权威和保障顺利执行的目的，尽快出台司法解释，切实解决人民法院面临的“强迁难”问题。 司法强制搬迁主要涉及以下五个问题有待明确:(1)级别管辖的确定。根据上文所述补偿决定诉讼的级别管辖法院，结合行政案件由一审法院执行的原则，笔者主张，县级人民政府作出的补偿决定应由中级人民法院执行，设区的市人民政府作出的补偿决定应由高级人民法院执行。(2)申请强制搬迁的条件。除《征收条例》第28条规定的申请条件外，还应结合《行政强制法》有关申请人民法院强制执行的相关规定，明确申请司法强制搬迁的期限、申请司法强制搬迁前的催告程序等。(3)司法审查的内容。司法强制搬迁的依据是补偿决定而非征收决定，这就决定了人民法院只能对补偿决定的合法性和合理性进行形式审查和实质审查，而无权回溯性地再就征收决定的合法性进行审查。在程序上，只有征收决定的效力被依法确定后，市、县级人民政府才能依法作出补偿决定。既然补偿决定已经作出，那么作为前置程序的征收决定的效力即已被确定，被征收人无权再行争执，人民法院也无权再予事后司法审查。(4)执行主体的确定。征收决定人申请人民法院强制执行，是指由人民法院裁定是否予以执行以及裁定后由人民法院依法具体负责执行，因此，人民法院裁定执行后，不得(当然，人民法院也无权)再将案件交由作出补偿决定的人民政府执行，否则，即与《征收条例》设置司法强制搬迁制度的立法初衷相悖，也有违分权法理。(5)先予强制执行问题。笔者主张，补偿决定作出后，在法定的诉讼期间和复议期间完成前，政府不得申请人民法院先予强制执行，否则就回到了《拆迁条例》的老路上。
征收偿条例范文第5篇
关键词：征收补偿 征收主体 矛盾 缓解 化解
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令，以下简称《征收条例》）修正了旧拆迁条例在实施过程中与《物权法》不适应的情形，对房屋征收与补偿的纠纷解决机制作出了新的规定，其中第二十六条规定“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”第二十八条规定“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”
相比原《城市房屋拆迁管理条例》，《征收条例》取消了房屋拆迁的行政裁决，改由政府作出补偿决定；取消了行政强制执行，改由房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。这就意味着房屋拆迁正向着缓和拆迁引发的矛盾，进而增强社会稳定性的方向发展。
一、房屋征收补偿工作中矛盾的产生
所有矛盾的产生，均源于利益的对立与冲突。在城市房屋征收工作中，征收主体与被征收人之间是矛盾的两个方面，补偿的合理与否就是矛盾引发的焦点，其成因主要有以下几点：
首先，房屋拆迁决定存在的矛盾。原《城市房屋拆迁管理条例》第七条规定“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料……市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。”但根据建设部《城市房屋拆迁工作规程》第五条规定，“需要拆迁的项目，应当按照《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定取得房屋拆迁许可证。对于面积较大或者户数较多的拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当在核发拆迁许可证前，就拆迁许可有关事项召开听证会，听取拆迁当事人意见。需听证项目的面积或者户数的具体标准，由省、自治区和直辖市人民政府建设（房地产）行政主管部门制定。”这就是法律制度引发的矛盾。
其次，在原《城市房屋拆迁管理条例》中，政府在房屋拆迁阶段对自身定位比较模糊。虽然在土地征收阶段形成了对拆迁土地征收的权利，却没有承担其对搬迁住户补偿的义务；在土地出让阶段政府获得了土地出让收益，却没有完成土地上的拆迁；在房屋拆迁实施阶段，却又将矛盾交由房产开发商与被拆迁住户自行解决。
另外，房屋拆迁过程中补偿的不合理、不公平也是矛盾的主要成因之一。被征收人担心自己没有得到合理的补偿而拒绝搬迁：还有就是部分被征收人害怕如果自己先签订协议，而后期的被征收人补偿条件比自己高怎么办？以上这两种担忧是人之常情，而且在以往的拆迁工作中确实出现过这种情况，尤其是在项目最后期，剩下那么一、二户的时候，为了不影响工程的进度，往往就纵容部分被征收人的要求，这就使前期搬迁的被征收人从心理上无法接受，继而对房屋征收产生抵触情绪。
最后一点是被征收人对征收补偿的期望值过高。随着城市房屋价格的不断上涨，不同区位的房屋价值相差越显著，被征收人对房屋升值的预期越强，补偿的要价和附带条件也就越来越高，与其不断增长的要求和欲望相比，补偿往往难以满足，这就造成极少数人会漫天要价，竭力阻挠项目的开工建设。
二、对产生的矛盾进行化解
