征收土地评估方法范文第1篇

【关键词】集体土地上房屋；征收评估；主要问题；评估思考

一、背景

世界各国的城市发展经验表明，工业化和城市化是一个相互影响、相互推动的发展过程。对中国而言，小城镇建设是顺应经济社会发展趋势，缩小城乡差别，加快农村经济发展，增加农民收入，改善农村消费环境，构建和谐社会的重要基础和重大举措。由于房地产价格评估机构，是依法设立并取得资质的专业房地产价格评估机构，是独立、客观、公正的中介服务机构，因而进行房屋征收评估更有利于维护市场秩序，保障被征收人的合法权益，保障国家甚至整个社会的经济、资源、秩序、安全与稳定。

二、实践中存在的主要问题

《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

（一）征收评估法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。已颁布实施的评估条例，政府管理部门还没有具体、专门、国家层面的管理办法和相关的政策出台，规定集体土地上房屋征收评估，在实际工作中应在认真、细致研读上述条例的基础上参照执行，运用相应政策法规，做好集体土地上房屋征收评估。

（二）不同用途房屋评估

集体土地大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方，集体建设用地的开发建设缺乏统一规划，类似的房地产也很难找到，可比性差；建设和使用手续不全，房屋大都是自建，结构、质量、年限往往无从考证，亦无法用统一的标准衡量。住宅类房屋大都是建造多年的陈旧房屋，房屋用途有自用、出租他人使用、用于住房、用于经营的多样性，装修程度和维修保养情况差异较大等等；非住宅类房屋因财务记账不规范导致停产停业损失难以估计，自建的构筑物种类多样，形式复杂等等。

（三）评估方法的局限性

由于集体土地使用权没有入市交易，集体土地上建设的住宅与非住宅的市场的正常交易量也非常稀少，房屋征收价格评估的资料、依据受到限制，方法选择具有局限性和单一性，从而导致了征收评估价格的科学、客观性不足以体现。

（四）被征收人的思想意识

存在着被征收人思想意识不到位，对政策法规的片面理解，对征收房屋存在抵制情绪；被征收人之间互相攀比，对已公示的房屋征收价格存在反复情绪，不愿配合评估工作等情况，种种特殊因素的存在，导致评估人员无法进行被征收对象的实地查勘，阻碍了评估工作的正常实施。

三、新形势下的评估思考

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。这一规定，打破了历来土地市场的剪刀差，更加尊重农民意愿，保障农民合法权益，是民主化与法治化的体现。

（一）制定和完善相关法律法规

集体土地房屋征收规定的一直处于滞后状态，没有国有土地征收那样完善、系统的征收制度对征收工作进行指导、调整和约束。因而，为规范征收行为，规范房屋征收评估，制定和完善相关征收法规和制定估价可参考的标准规范和是十分必要和紧迫的。只有通过制定和实施国家统一的相关法律法规，才能做到“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”，才能保障被征收人的合法权益，拒绝被征收人的无理要求，减少社会矛盾，确保社会安定团结，推动征收工作的顺利实施。

（二）建立规范的评估流程

房屋评估价值的高低，小则影响房屋征收的进程，大则影响国家利益。因而，在没有统一的国家标准出台前，房地产价格评估机构应严格参照2011年颁布实施的《国有土地上房屋征收评估办法》规定执行，制定可行、可操作的房屋征收流程，制定统一、规范的补偿标准，保障评估工作的有效实施，避免矛盾的发生，具体流程如下：

（三）把握每个环节的具体和关键工作

首先，房地产价格评估机构的选择

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。集体土地上的房屋征收评估应参照执行。

其次，征收评估对象的面积和用途的确定

由于历史问题，集体土地上的房屋往往没有正式的房屋所有权证书，或所有权证书遗失，而这些基础资料往往是征收评估工作开展的必备条件。因而在房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，将调查结果提供给委托的价格评估机构，明确评估对象，并在房屋征收范围内向被征收人公布。

最后，房地产价格评估机构的内部工作安排

估价机构应委派专人牵头具体负责评估工作，包括组织、跟踪、解释、出具报告等；还应根据委托的征收评估对象规模、评估期限、复杂程度，安排相应数量和能力的估价师参与评估；设计统一的、全面反映和体现房屋的特征的实地查勘表格，绘制每个征收评估对象的内部位置图并拍照留底，作为后续价格评估工作的依据；房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应在实地查勘记录上签字或者盖章确认；基础资料收集完成后，建立统一的资料数据库并录入信息；根据相关法规、规范、标准和技术路线，根据所收集的实地查勘信息及其他资料，对征收评估对象进行评估，得出评估结论，出具评估报告；做好文件、资料、记录的存档，并妥善保管，做到有理有据；对被征收人的疑问和异议，要做好疑问解答和复核评估等后续工作。

（四）评估方法的选用

在接受委托后，在对征收对象有充分的认识和了解后，在分析征收房屋的价格内涵和价格形成过程确定估价技术路线后，应针对不同情况选择适宜的估价方法。对于房屋征收评估，也不应局限于成本法，对交易市场相对比较活跃、案例充足的地区，应优先采用市场比较法。工作中要注意案例的积累，通过多与客户交流、与经纪机构沟通、网上收集查询相关交易信息和政府部门的公式信息，建立并不断更新和充实案例交易信息数据库，争取用多种评估方法或最佳的方法客观反映征收房屋价值。

（五）提高自身素质

房地产估价师在取得注册执业证书后，还应不断加强学习，熟悉相关政策法规，做到灵活运用，拓宽技术思路，注重实践经验的积累，在工作中多做分析、总结，持续提高自身的素质能力。此外，在集体土地征收评估现场，应耐心、虚心的对待被征收人，对被征收人的疑难问题做好现场解答，同时做好与委托方的沟通，独立、客观、公正完成委托事项。

征收土地评估方法范文第2篇

关键词：房地产；开征物业税

1．我国开征物业税的必要性

1．1优化资源配置

在我国现行的房地产税制体系中,对房产拥有的税负是较轻的,虽然现行的房产税规定,业主要按出租房产获得租金的12%或按房产净值的1. 2%缴纳房产税,但通常情况下是对企事业单位征收的,私人拥有住房一般无需缴纳。但对房产交易过程中的税收是较重的,这在很大程度上妨碍了房产交易的进行,导致了在一些人占有多处房产并私下出租取得收入的同时,有大量急需住房,但因成本太高而买不起房的人并存的现象。改变这种畸形资源配置方法的格局是:在降低房产交易税负的同时,增加房产拥有的税负,以盘活现有房地产的存量。

1．2调节贫富差距

从税收理念上讲,财产税的设计主旨之一,是要力求避免富人世代是富人的现象,凸现人与人之间机会公平的社会理念,鼓励每个人以自己合法的手段和方式努力致富。作为调节贫富差距的手段,物业税对居住高档别墅者课以高税,对居住普通住房者减免赋税,因而可以有效增进社会公平,维护社会稳定。但也应该看到,开征物业税,可能要将开发商建房时上缴的包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费,改由购房者购房后每年缴交,从而使购房门槛降低,在短期内加快房地产市场的繁荣。但从中长期来看,降低的一次性购房支出,会相应增加在保有环节的税收中,而可能增加居住成本。居住市场将由目前的购买成本高和使用成本低向购买成本低和使用成本高转变,对老百姓来说有可能是买房容易养房难了。

1．3优化税收政策

我国土地方面的税费不是根据土地和价值计税,而是以土地面积即土地的数量作为计税的依据,因而不能反映土地资产的增值状况。由于没有税收的调节机制,使政府无法参与增值价值的再分配,财政收入受到损失。

2．我国当前征收物业税的难点分析

2．1如何确定物业税的基本职能

基于我国现状的分析，若开征物业税并将物业税定位为地方主体税种，主要在于两个目标：1.为地方提供稳定持续的税源，保证地方的财权与事权的基本统一；2.解决房地产市场存在的税费众多的现状，抑制房价、稳定经济。然而这两种职能是存在矛盾的。如果要增强物业税的收入功能，必须增加税负从而加大购房成本，对抑制房价产生反作用；如果要通过征收物业税调节房价，就有可能给地方政府带来压力，无法保障收入职能的有效发挥。而在中国的现实是，一旦开征物业税，地方将更倾向于物业税的收入功能，在其税收控制权内加紧

物业税的征收以扩张财力。而中央则是以调控宏观经济为目标，更倾向于在房地产泡沫等特殊情况下通过降低物业税压低房价，由此造成地方的收入下降。中央与地方形成博弈的关系，在物业税开征之初，必须弄清中央与地方的各自权利，如果给予地方较大的控制权，则中央财力将会受损，且在宏观调控经济等方面，无法获得地方的积极支持；如果中央积聚权利，则会打击地方的积极性，导致地方政府在物业税的税收征管等体制改革上缺乏动力，不利于税制的良性发展。因此，确定物业税的基本职能涉及中央与地方的权利分配问题，是开征物业税必须面对的难题。

2．2土地批租制度不适宜

物业税的开征物业税的基石是土地制度。从财产税的角度来看，涉及两种土地使用和管理制度。一种是土地批租模式；另一种模式是对土地的供应量和交易基本不设限，但使用的土地要定期进行评估，在评估价格的基础上征收物业税。

我国实行的是批租制，即在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权。根据土地的不同用途，批租期限从40—70年不等，而其大部分税费，用地者须一次性支付。依据这一制度，房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费，目前的土地批租制度使得地价升高，房产价格也随之增高，因而居民置业的门槛比较高。而在物业税的模式之下，房地产业的税收征收环节后移，这样可以使房价下降；业主购房之后，每年再缴纳相应的税金。这样一方面可以降低居民的置业门槛；另一方面还可以为地方政府提供连绵不断的、稳定的税源，使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境，树立可持续发展的投资理念，达到合理配置城市土地资源的目的。问题是我国能否以及怎样才能实现土地批租制向物业税模式的转变？

征收土地评估方法范文第3篇

土地评估委托合同范文1

委托方(以下简称甲方)：

地 址：

法定代表人： 联系人： 联系人电话：

受托方(以下简称乙方)：

地址：

电 话： 法定代表人：

兹有甲方委托乙方对以下土地项目进行评估，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规规定，经甲乙双方友好协商，签定本协议。

一、评估项目名称

土地名称、位置： 。 土地宗数、面积： 。 (具体以甲方提供的产权资料为依据)

二、评估目的

受委托方委托为其了解估价对象规划条件下土地使用权出让价格提供参考依据。

三、评估基准日

四、双方权责

1、甲方负责提供委托估价对象的合法资料，具体如下：

(1)、《土地评估委托书》;

(2)、《湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单》( )政国土字第 号;

(3)、《 县城镇建设规划管理办公室建设用地规划设计条件通知书》

(4)、《 县国有储备土地挂牌红线图》;

2、在乙方对委托估价宗地进行实地踏勘时，甲方应负责领勘，并为估价人员工作提供外部条件并负责与本估价项目相关的第三人协调，介绍各宗地的有关规划开发和使用情况;

3、甲方应在约定的时间内，向估价人员提供与本估价业务相关的资料，并对其真实性、完整性和合法性负责任，如有不实，造成的一切后果均由甲方负责;

4、甲方有权向乙方询问工作进展情况，有权阐述对具体问题的意见和建议;当甲方认定估价专业人员不按协议履行其职责，有权要求更换估价专业人员;

5、乙方应根据甲方提供所需评估资料完整的前提下，按照国家有关政策、法规、科学、公正、合理地对估价对象进行估价，在 个工作日内提交初步估价结果， 个工作日内提交正式估价报告 一 式 叁 份。如甲方提供的资料不完整，则乙方交付报告的日期顺延。

五、评估费用及付款方式

1、甲方同意支付乙方本项目评估咨询费用为

2、在本协议签定后，甲方预先支付乙方定金人民币元整。甲方在收到正式估价报告的同时，一次性支付乙方剩余费用。

六、协议的生效及有关事项处理

1、本协议自甲乙双方签章之日起生效，任何一方不得随意更改。

2、甲、乙双方在本协议履行中，如有未定事宜，应友好协商解决。

3、因单方违约或终止合同而引起的损失和损害的赔偿，甲方与乙方之间应当协商解决;如未能达成一致，可提交有关主管部门调解;协商或调解不成的，则提交： 仲裁机关仲裁 人民法院诉讼。

七、公司账号

八、其他

本协议书一式贰份，双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

土地评估委托合同范文2

委托方(甲方)： 。 单位名称： 。 法定代表人： 。 办公地点： 。

联系人及联系号码： 。

受托方托方(甲方)： 。 单位名称： 。 法定代表人： 。 办公地点： 。

房地产估价资质等级： 。 资质证书编号： 。 联系人及联系号码： 。

根据《国有土地房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，甲乙双方经平等协商，签订以下征收委托评估合同，供双方共同遵守。

一、委托评估项目的名称、对象

乙方受甲方委托，按照公正、客观、独立、科学的原则，对以下项目四至范围内的房屋进行评估：

(一)项目的名称： 。

(二)项目的四至范围

东： 。 南： 。 西： 。 北： 。

(三)项目的户数及面积： 。

二、评估的目的：

为甲方与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。(为甲方与被征收人确定被征收房屋价值与用于产权调换的房屋价值的差价提供依据。评估用于产权调换房屋的价值。)

三、评估的时点：

为 项目房屋征收决定公告之日，即 年 月 日。

四、房地产估价师：

负责本评估项目的注册房地产估价师

(一)姓名： ; 注册证书编号： 。

(二)姓名： ; 注册证书编号： 。

(三)姓名： ; 注册证书编号： 。

(四)姓名： ; 注册证书编号： 。

(五)姓名： ; 注册证书编号： 。

(六)姓名： ; 注册证书编号： 。

五、评估报告交付时间：

乙方应在收到甲方提供委托评估对象相关资料后 日内完成评估工作，并于 年 月 日向甲方提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

六、评估费用及付款方式：

评估费用严格执行安徽省物价局、安徽省建设厅《关于规范房地产中介服务收费管理的通知》(皖价字[2004]286号)文件规定的标准，累进计费率有甲乙双方协商确定，详见下表。乙方向甲方提供整体评估报告和分户评估报告后30日内，评估费用由甲方向乙方一次性付清。

七、甲方的权利义务：

(一)甲方应在本合同生效后 日内，将征收项目的调查摸底资料和其他的相关资料提供给乙方，并对所提供资料的合法性、真实性、完整性负责，甲方提供资料包括：

1.对已登记的房屋，应提供房屋权属证书或登记簿的复印件，以及反映房屋用途、结构、建筑年代、占地面积、土地使用权等信息的材料。

2. 对未登记的房屋，应提供依法确定的调查认定处理结果，该结果反映房屋用途、结构、建筑年代、占地面积、土地使用权等信息的材料。

(二)甲方应向乙方提供现场工作时所必要工作场所。

(三)甲方应积极配合乙方的现场工作，协助乙方开展房屋征收评估时的实地查勘以及分户初步评估结果的现场说明解释等工作。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章确认的，甲方应邀无利害关系的第三人见证。

(四)甲方负责将分户初步评估的结果在征收范围内向被征收人公示，并向被征收人转交分户评估报告。

(五)甲方对乙方评估工作人员在房屋征收评估过程中有不当行为的，有权向乙方进行投诉并要求及时处理。同时甲方有权要求有利害关系的乙方评估工作人员进行回避。

(六)甲方不得干预乙方正常的评估工作。

八、乙方的权利义务：

(一)乙方在评估工作上，坚持独立、客观、公正、科学的原则，认真执行有关法律法规，严格遵守工作规程和技术规范，对提供给甲方的评估报告承担相应法律责任。

(二)乙方安排约定的房地产估价师按时开展工作。未经甲方同意。不得更换人员。

(三)乙方不得擅自转让或变相转让评估业务的。

(四)乙方应及时向甲方提供分户的初步评估结果。在分户的初步评估结果公示期间，乙方应安排注册房地产估价师进行现场说明解释，并对存在错误的进行修正。

(五)乙方应在分户初步评估结果公示期满之日起5日内，向甲方提供委托范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。双方办理报告交接手续。

(六)在评估过程中，甲方对约定的合同评估对象、评估范围和评估目的提出重大修改的，需要乙方调整工作内容，乙方有权要求另外协商评估收费和提交评估报告时间。

(七)乙方对甲方提交的有关资料负有合理使用、妥善保管的责任，对甲方提出资料和评估报告中所涉及的秘密负有保密义务。

九、其他约定

(一)双方均应严格遵守本合同各条款。乙方未能按合同约定提供整体评估报告或分户评估报告的，按评估收费的每日千分之 承担违约金。但因甲方未及时提供资料导致延迟的，乙方完成上述事项的期限相应延迟。甲方在收到乙方整体和分户评估报告后未能按合同约定支付费用的，自应当支付之日起，按评估收费总额每日千分之 向乙方支付违约金。

(二)因乙方的原因，致使评估工作不能按时预期完成的，甲方有权单方终止委托合同，造成的经济损失、法律责任由乙方承担。

(三)因甲方的原因未按约定时间内向乙方提交评估所需资料，或者不配合乙方开展评估工作，经乙方书面催办仍不能履行相关义务的，乙方有权单方终止委托合同，造成的经济损失、法律责任由甲方承担。

(四)以上约定的违约金如不足以弥补实际损失的，违约方还应向守约方赔偿损失。违约金和赔偿损失包括但不限于维护合同权益而支付的诉讼费、律师费、调查取证等费用。

(五)本合同履行中发生纠纷的，双方应友好协商解决，协商不成的，可向甲方所在地的人民法院。

(六)本合同自双方签字盖章之日起生效。

(七)本合同未尽事宜，双方按国家有关法律、法规处理。

(八)本合同一式五份，双方各执两份，由乙方按时报市房屋征收办公室一份。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

土地评估委托合同范文3

委托估价方： (以下简称甲方)

受理估价方：(以下简称乙方)

甲方因办理 需要，现将坐落于 ，土地面积 ㎡，土地使用证号 ，地号 的土地委托乙方进行评估，双方将有关事项协商如下：

1、甲方应及时向乙方提供评估所需资料，并对其真实性、可靠性、完整性负责。

2、乙方应根据甲方的估价需要，保证对上述地产以客观、公正的估价。

3、乙方向甲方提供评估报告书时按评估业务的标准及时、足额向甲方收取评估费。

4、乙方交付评估报告书的日期为 年 月 日，评估报告书一式 贰 份。

本合同自签定之日起生效，一式两份，双方各执一份。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

征收土地评估方法范文第4篇

广州大学公法研究中心

北京朗仕律师事务所

征收拆迁难成为共识，而插花地的征收拆迁使人们感觉难上加难。插花地是指一个规划建设区域征收拆迁中，既有国有土地上房屋，也有集体土地上房屋。在征收拆迁实践中，很少有单一的国有土地上房屋或者单一的集体土地上房屋。在插花地征收拆迁中选择适用什么法律，按照什么程序困扰着人们。笔者结合征收拆迁实践，就插花地征收拆迁事宜进行归纳总结，认为应当坚持以下三个原则。

一、补偿应当坚持就高标准适当区分原则

国有土地上房屋相比集体土地上房屋补偿标准应当高一些，如果两类房屋补偿标准一样，国有土地上房屋的被征收人就会觉得不公平，便拒不签订协议成为“钉子户”；如果两类房屋的补偿标准差距过大，集体土地上房屋的被征收人就会觉得不公平，便拒不签订协议成为“钉子户”。

中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”同一旧城改造项目征收拆迁，集体土地上房屋应当参照国有土地上房屋的补偿安置标准，但是，毕竟集体土地上房屋没有缴纳土地出让金，两者应当有所区别，哪怕是微小的区别，这样才会显得公平。

二、应当坚持职权法定原则作出决定

征迁过程中，出现拒不签订协议的被征收人称之为“钉子户”，按照依法行政原则，有关部门作出行政行为：县、市、区政府针对国有土地上房屋的被征收人，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，作出《补偿决定》；国土资源局针对集体土地上房屋的被征收人，根据《土地管理法实施条例》第45条规定，作出《责令交出土地决定》；规划执法部门针对违法建筑的被征收人，根据《城乡规划法》第64条规定，作出《责令限期拆除决定》。上述具体行政行为发生法律效力后，依法强制执行。

三、应当坚持程序互补原则

结合征收工作实践，概括、归纳区分国有土地上房屋征收程序、城中村改造征收拆迁程序、插花地征收拆迁程序。

（一）国有土地上房屋征收工作程序

以县政府棚户区改造为例，包括：1.起草《国有土地上房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》，征收工作核心成员参加讨论，形成初稿。2.政府就《国有土地上房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》向有关单位发出书面征求意见函。3.政府组织由住建局、国土局、执法局、征收办、监察局等单位组成的认定组，进行下列统一认定：（1）无证房屋认定；（2）住改商面积认定；（3）商铺分类认定。4.制作展板，宣传征收项目改造鸟瞰效果图、户型图，张贴宣传条幅。5.以政府名义房屋征收入户调查公告。6.政府公告《房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》。7.勘测丈量组入户勘测丈量，查阅复印房产土地相关档案。8.政府举办“依法征收法治讲座暨征收拆迁动员大会”，向广大干部宣传征收拆迁法律精神，营造氛围。9.录制依法征收拆迁电视访谈节目，向广大被征收户宣传征收拆迁法律精神。10.编写《征收补偿手册》发放给被征收群众并进行宣传征收拆迁政策。11.政府公示入户测量结果及认定结果。12.明确征收拆迁工作人员分组责任，建立考评制度，填写好每户的《安置合同》、《安置清单》，并将《温馨提示》送给每一户。13.为加快拆迁进度，回迁安置房尽快开工建设，根据最高人民法院关于“只有违反法律、行政法规规定的效力性强制规定，才导致合同无效”的精神，在征收补偿安置方案征求意见期间，开始签订补偿安置协议。14. 《房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》征求意见期间，反复多次组织召开座谈会，发放《风险提示》，组织听证会并形成书面材料。15.以政府名义组织公、检、法、司、维稳、综治、、征收、土地、办事处等部门进行征收的社会稳定风险评估论证，撰写社会稳定风险评估报告。16.发改委出具该项目是否符合国民经济社会发展规划的说明。17.国土资源局出具是否符合土地利用总体规划的说明。18.住房和城乡规划建设局出具是否符合城市总体规划的说明。19.准备该项目列入人大当年年度工作计划的材料。20.在征求意见的基础上，征收办收集、整理意见，写出总结报告，以政府名义及时公告。21.政府根据收集的意见修订、完善《房屋征收补偿安置方案》，形成定稿。22.提交政府常务会议讨论通过《房屋征收补偿安置方案》及《房屋征收决定》。23.以县政府名义公告《房屋征收补偿安置方案》和《房屋征收决定》。24.向被征收户送达《评估机构选票》，采取多数决定或公证随机抽签的方式选定房屋评估公司。25.公示评估结果，异议评估或者专家鉴定。26.方案规定的期限内不能达成协议的，报请县政府作出《补偿决定》，经鉴定属于D级危房的，可以先行组织拆除。27.被征收人的，法制办、征收办答辩应诉，恶意拖延时间的，倒查被征收人各种违法行为及根据《城乡规划法》规定处理。28.期限届满，以县政府名义向县法院申请非诉执行。29.法院立案庭5日内决定是否立案，需要补交材料的，一次性列出清单，及时移送行政审判庭。30.法院行政审判庭在7日作出执行裁定。31.法院作出执行裁定后，可以： （1）移送县政府强制执行，准备《强制执行预案》；（2）法院对其进行司法拘留；（3）移送公安依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事责任。

（二）城中村改造征收拆迁工作程序

以县政府城中村改造为例，包括：1.起草《城中村改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》。2.召开村民户代表会议，形成决议。3.县政府拟订农用地转用方案、征收土地方案，逐级上报有批准权的省级政府。4.省级国土资源厅（局）对农用地转用方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报省级政府批准。5.县政府公告省政府批复并组织实施。6.被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地国土资源局办理征地补偿登记。7.征地补偿安置方案确定后，县政府应当公告征求意见，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，组织座谈会、听证会。8.征地补偿金分配方案应当通过村民代表会议表决。9.制作展板，宣传城中村改造项目改造鸟瞰效果图、户型图，张贴宣传条幅。10.以政府名义征收入户调查公告。11.政府公告《城中村改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》。12.勘测丈量组入户勘测丈量，查阅复印房产土地相关档案。13.政府举办“依法征收法治讲座暨征收拆迁动员大会”，向广大干部宣传征收拆迁法律精神，营造氛围。14.录制依法征收拆迁电视访谈节目，向广大被征收户宣传征收拆迁法律精神。15.编写《征收补偿手册》发放给被征收群众并进行宣传征收拆迁政策。16.政府公示入户测量结果及认定结果。17.明确征收拆迁工作人员分组责任，建立考评制度，填写好每户的《安置合同》、《安置清单》，并将《温馨提示》送给每一户。18.为加快拆迁进度，回迁安置房尽快开工建设，根据最高人民法院关于“只有违反法律、行政法规规定的效力性强制规定，才导致合同无效”的精神，在征收补偿安置方案征求意见期间，开始签订安置协议。19. 《城中村改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》征求意见期间，反复多次组织召开座谈会，发放《风险提示》，组织听证会并形成书面材料。20.政府根据收集的意见修订、完善《城中村改造征收补偿安置方案》，形成定稿。21.以县政府名义公告《城中村改造征收补偿安置方案》。22.向被征收户送达《评估机构选票》，采取多数决定或公证随机抽签的方式选定房屋评估公司。23.公示评估结果，异议评估或者专家鉴定。24.方案规定的期限内不能达成协议的，报请国土资源局作出《责令交出土地决定》；针对拒不签订协议的，村委会也可以向法院提起民事诉讼解决；经鉴定属于D级危房的，可以先行组织拆除。25.被征收人的，国土资源局答辩应诉，恶意拖延时间的，倒查被征收人各种违法行为及根据《城乡规划法》规定处理。26.期限届满，以国土资源局名义向县法院申请非诉执行。27.法院立案庭5日内决定是否立案，需要补交材料的，一次性列出清单，及时移送行政审判庭。28.法院行政审判庭在7日作出执行裁定。29.法院作出执行裁定后，可以（1）法院对其进行司法拘留；（2）法院组织强制执行；（3）移送公安依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事责任。

（三）插花地征收拆迁工作程序

以县政府旧城改造为例，包括：1.起草《旧城改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》，征收工作核心成员参加讨论，形成初稿。2.政府就《旧城改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》向有关单位发出书面征求意见函。3.召开村民户代表会议，形成决议。4.县政府拟订农用地转用方案、征收土地方案，逐级上报有批准权的省级政府。5.省级国土资源厅（局）对农用地转用方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报省级政府批准。6.县政府公告省政府批复并组织实施。7.被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地国土资源局办理征地补偿登记。8.征地补偿安置方案确定后，县政府应当公告征求意见，并听取被征地的农村集体经济组织和村民的意见，组织座谈会、听证会。9.征地补偿金分配方案应当通过村民代表会议表决。10.政府组织由住建局、国土局、执法局、征收办、监察局等单位组成的认定组，进行下列统一认定：（1）无证房屋认定；（2）住改商面积认定；（3）商铺分类认定。11.制作展板，宣传国有土地上房屋征收项目改造鸟瞰效果图、户型图，张贴宣传条幅。12.以政府名义房屋征收入户调查公告。13.政府公告《旧城改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》。14.勘测丈量组入户勘测丈量，查阅复印房产土地相关档案。15.政府举办“依法征收法治讲座暨征收拆迁动员大会”，向广大干部宣传征收拆迁法律精神，营造氛围。16.录制依法征收拆迁电视访谈节目，向广大被征收户宣传征收拆迁法律精神。17.编写《征收补偿手册》发放给被征收群众并进行宣传征收拆迁政策。18.政府公示入户测量结果及认定结果。19.明确征收拆迁工作人员分组责任，建立考评制度，填写好每户的《安置合同》、《安置清单》，并将《温馨提示》送给每一户。20.为加快拆迁进度，回迁安置房尽快开工建设，根据最高人民法院关于“只有违反法律、行政法规规定的效力性强制规定，才导致合同无效”的精神，在征收补偿安置方案征求意见期间，开始签订安置协议。21. 《旧城改造征收补偿安置方案（征求意见稿）》征求意见期间，反复多次组织召开座谈会，发放《风险提示》，组织听证会并形成书面材料。22.以政府名义组织公、检、法、司、维稳、综治、、征收、土地、办事处等部门进行征收的社会稳定风险评估论证，撰写社会稳定风险评估报告。23.发改委出具该项目是否符合国民经济社会发展规划的说明。24.国土资源局出具是否符合土地利用总体规划的说明。25.住房和城乡规划建设局出具是否符合城市总体规划的说明。26.准备该项目列入人大当年年度工作计划的材料。27.在征求意见的基础上，征收办收集、整理意见，写出总结报告，以政府名义及时公告。28.政府根据收集的意见修订、完善《旧城改造征收补偿安置方案》，形成定稿。29.提交政府常务会议讨论通过《旧城改造征收补偿安置方案》及《房屋征收决定》。30.以县政府名义公告《旧城改造征收补偿安置方案》和《房屋征收决定》。31.向被征收户送达《评估机构选票》，采取多数决定或公证随机抽签的方式选定房屋评估公司。32.公示评估结果，异议评估或者专家鉴定。33.方案规定的期限内不能达成协议的，针对国有土地上房屋，报请县政府作出《补偿决定》；针对集体土地上房屋，报请国土资源局作出《责令交出土地决定》，村委会也可以向法院提起民事诉讼解决；经鉴定属于D级危房的，可以先行组织拆除。34.被征收人的，政府法制办、征收办、国土资源局答辩应诉，恶意拖延时间的，倒查被征收人各种违法行为及根据《城乡规划法》规定处理。35.期限届满，以县政府、国土资源局名义分别向县法院申请非诉执行。36.法院立案庭5日内决定是否立案，需要补交材料的，一次性列出清单，及时移送行政审判庭。37.法院行政审判庭在7日作出执行裁定。38.法院作出执行裁定后，可以：（1）国有土地上的被征收房屋的强制执行，可以移送县政府强制执行；集体土地上房屋的强制执行，移送县政府强制执行，缺乏法律依据。均由实施单位准备《强制执行预案》。（2）根据《民事诉讼法》第一百一十一条规定，法院对其进行司法拘留。（3）对少数情节恶劣的被执行人，移送公安依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事责任。

征收土地评估方法范文第5篇

第二条本市行政区域内国有土地上的房屋征收与集体土地上的房屋拆迁（以下简称房屋征收与拆迁），在项目实施前，都必须进行社会稳定风险评估。

第三条市、县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的维稳办对各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估工作进行协调和指导。

县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。

市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。

第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是：

（一）合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。

（二）合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益，是否能为多数被征收拆迁人认可。

（三）可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟，补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。

（四）安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患，这些隐患能否得到有效消除。

第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序：

（一）制定评估方案。评估前，由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组，根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点，制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时间要求，保证工作有效开展。

（二）广泛听取意见。评估工作启动后，房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示，让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法，广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的，需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会，评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。

（三）分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）牵头，组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门，成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组，对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判，对可能引发的社会矛盾，作出评估预测和分析研究，并制定相应的防范、应急预案。

（四）作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论，房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。

第六条评估报告的主要内容包括：

（一）房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况，发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。

（二）补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映；有关部门、单位和专家的意见建议；依法应当履行听证程序项目的听证情况；根据征求到的意见建议进行修改的情况。

（三）对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括：

1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。

2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。

3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。

4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。

5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。

（四）明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。

（五）对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。

第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程，对评估报告进行认真审核，并作出明确的备案意见。

第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目，项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇（街道）等责任部门和单位全程跟踪，及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题，将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。

第九条各有关部门、单位应积极主动落实房屋征收与拆迁社会稳定风险评估的各项要求，年终将该项工作纳入社会治安综合治理和平安建设工作考核内容。具体考核按《市社会稳定风险评估工作考核办法（暂行）》（办发〔〕69号）执行。