根据《市政府关于下达＜**年度城建重点工程计划＞的通知》（徐政发〔*〕1号）精神，按照创建国家卫生城市的有关标准，特制定本方案。

一、指导思想

以改善城市环境面貌、提高市民居住质量、缩小贫富差距、共享改革发展成果、构建和谐社会为宗旨，以巩固环保模范城市的创建成果和创建国家卫生城市为目标，以建立老居民小区长效管理新机制为根本，全面提高老居民小区整治成效与管理水平。

二、整治原则

老居民小区综合整治与城市拆迁改造相结合，老居民小区的内部整治与外部小街巷整治相结合，老居民小区综合整治与长效管理相结合；统一规划设计、统一预算、统一评审、统一招投标、统一实施、统一验收。

三、整治目标

通过整治，老居民小区要达到功能基本配套、设施设备基本完好、环境美化绿化、区容区貌整洁、管理规范有序、社区服务到位。

四、整治范围和步骤

（一）整治范围：1996年以前建成、建筑面积2万㎡以上（含2万㎡）的尚未实行物业管理的小区；暂不拆迁的2万㎡以下的零星住宅，并入相毗邻的小区，实施统一整治。经统计，我市市区原有成规模的老居民小区192个，除已完成整治的47个小区、17个因列入近期动迁、土地收储计划和城市拆迁改造计划不再整治小区外，重点对128个老居民小区进行整治。

（二）实施步骤：从市区核心区向外拓展，从街道、道路边沿向内拓展，按先主后次的顺序实施。对审核界定后需整治的128个老居民小区，*年整治60%（77个小区），2009年计划整治40%（51个小区）。

五、整治内容及标准

（一）拆除违章建筑

市规划部门负责界定各小区内的违章建筑，各区政府组织行政执法部门、街道办事处、居委会实施拆除。所有违章建筑必须在基础设施改造前全部拆除完毕。

（二）基础设施配套

1、道路（含人行道板、地面硬化）：按照城市居住区道路建设规范标准，质量好，路面平，无积水。

2、地下排水管网：规划布局合理，内外排水高程一致，保证在正常情况下排水畅通。

3、照明设施：完善小区内主干道路灯、楼道声控灯。

4、车棚：满足小区内居民自行车停车需要。

5、休闲娱乐场所：具备条件的小区新建或维修休闲娱乐场所，添置健身器材，体育设施由整治办公室统一向市体育局申请配备。

6、安全设施：凡没有封闭的小区，积极创造条件，实施围墙封闭；已封闭的小区安装电子监控设备，增强安全防范功能。

7、社区服务中心及物服用房、门卫设施：由规划部门统一规划，利用拆违的空闲地，每个小区建设100㎡左右的社区服务中心、物业服务和门卫用房。

8、外墙粉刷：小区沿街和主次干道以及部分破旧建筑的外墙粉刷，统一规划设计，在一个区域内色彩协调一致，保质期5年以上。

9、楼道公共部位维修：栏杆、扶手及门窗完好无损。

10、更新、维修落水管：整齐划一，无破损。

11、供水、供气、供热工程：由行业主管部门组织实施，与小区整治同步进行。

（三）小区环境整治

1、楼道堆积物清理：全部、干净、彻底。

2、化粪池：设置位置应便于5t及以上抽粪车的进出，受条件限制，至少应满足2t抽粪车进出的要求。化粪池与其他建筑物外墙的距离不小于5m，受条件限制，可酌情缩短距离，但不得影响环境卫生和建筑物基础。化粪池的进出口应做污水窨井，并采取措施保证室内外管道正常连接和使用，不得泛水。化粪池顶盖应高于室外地面标高0.05m。顶部通车的化粪池盖板强度应满足汽－10级载重车负载要求。化粪池要定时清掏，不外溢，破损的要新建、改建，无窨井盖缺失。

3、环卫设施：具备建造垃圾容器间的较大老居民小区，每4栋楼设置一个垃圾收集点，垃圾容器间为砖混结构表面贴瓷砖或活动板房结构，建筑面积6－12㎡，垃圾间有效高度不低于2m，并安置活动垃圾箱（桶），每座垃圾间不少于6个垃圾箱（桶）；无法建造大中型垃圾容器间的老居民小区，每2栋楼设置1个小型垃圾收集房，面积2－3㎡，材质为砖混结构表面贴瓷砖或活动板房结构，有效高度不低于2m，并安置活动垃圾箱（桶），每座垃圾收集房不少于2－3个垃圾箱（桶）；无法建造垃圾容器间和垃圾收集房的小区，每栋楼设置一个垃圾收集箱或2个垃圾收集桶，垃圾收集箱应为密闭式、混凝土地坪、砖混结构、表面贴瓷砖；垃圾箱外设2个垃圾投放口，内部分为两部分，分别投放可回收和不可回收垃圾。无垃圾箱的可设置活动式垃圾收集桶。以上三种设置方式，服务半径均不得超过70m，有垃圾分类投放标志，垃圾房、箱、桶外表清洁，周围干净，垃圾不得外溢。

4、管线入地工程：广电、供电、电信、邮政的各种管线，有条件的小区统一下线入地；没有条件的要统一高度、整齐划一，无乱拉乱扯现象。管线入地工程由各职能部门与小区整治同步组织实施。

5、统一小区内宣传栏、公示栏：其中卫生、健康宣传栏不低于3㎡，独立设置。

6、小区内公厕改造：小区内有公厕的要全部改建为水冲厕所，达到建设部三类或三类以上标准，有专人管理保洁，通风照明良好，厕所内清洁卫生，无蝇无蛆，基本无异味。公厕改造统一纳入整治计划，由市市容与城管执法局负责指导和资金保障，改造后统一由社区纳入准物业管理。7、绿化补植：未硬化的地面应尽可能绿化，花坛外表完好，无瓷砖脱落等损坏现象；花草树木无枯死、缺株等现象；小区内的绿化以乔木为主，灌木为辅，原则上不种植草坪。花坛、绿地不得堆放杂物，严禁种植蔬菜或粮食作物。

六、整治资金筹措

根据徐政发〔*〕1号文件精神，市城建重点工程办公室对老居民小区综合整治工程实施方案进行了审查，市财政评审中心进行了评审，*年77个整治小区，共有1377栋楼房、建筑面积488.13万㎡，共需投入资金17185万元。

（一）资金来源（具体见附表）

1、省、部、市属企事业单位独立完整的小区5个，50栋楼，建筑面积42.25万㎡，计需投资513.28万元。

2、省、部属企业及条线部门混居在居民小区内的共涉及到43个单位、168栋楼，建筑面积76.34万㎡，计需投资2419.37万元。

3、由市、区两级财政投入资金整治的涉及到72个小区，1159栋楼房，建筑面积369.05万㎡，计需投资14252.35万元。以区为单位按照年度投资总额为基数，投资3000万元以内的，市区两级财政各承担50%；3000万元以上的部分市财政负担70%，区财政负担30%，市财政需投入资金8256.77万元，各区财政需投入资金5995.58万元。具体为：

云龙区:整治15个小区、285栋楼房、建筑面积107.7万㎡，需整治资金3504万元。其中原产权单位整治8栋楼、建筑面积3.6万㎡,需投入资金123万元；市区财政投资整治272栋楼、建筑面积104.1万㎡，共需投入资金3381万元，其中：市投1766.7万元，区投1614.3万元。

泉山区:整治35个小区、679栋楼房、建筑面积223.82万㎡，需整治资金8005.46万元。其中原产权单位整治145.5栋楼、建筑面积68.34万㎡,需投入资金2116.8万元；市区财政投资整治533.5栋楼、建筑面积155.48万㎡，共需投入资金5888.66万元，其中：市投3522.06万元，区投2366.6万元。

鼓楼区：整治24个小区、331栋楼房、建筑面积130.2万㎡，需整治资金4343.9万元。其中原产权单位整治64栋楼、建筑面积20.1万㎡,需投入资金692.87万元；市区财政投资整治267栋楼、建筑面积110.01万㎡，共需投入资金3651万元，其中：市投1955.7万元，区投1695.3万元。

九里区:整治1个小区、25栋楼房、建筑面积4.3万㎡，需整治资金167.26万元。市、区（包括企业）各承担50%，即市投83.63万元，区（包括企业）投83.63万元。

经济开发区：整治2个小区、57栋楼房、建筑面积22.21万㎡，需整治资金471.5万元。原产权单位为开发公司。市投235.75万元，区（包括开发企业）投235.75万元。

（二）资金运作方案

小区整治办公室设立老小区整治资金专户，整治小区的资金：

1、市投部分，5月上旬，市财政局先行拨付4000万元，余下部分分别在7、8、9三个月份分期拨付到位。

2、区财政配套资金在五月上旬拨付50%，其余在7、8、9三个月份分别到位，对各区配套资金不到位的，缺口部分由市财政局从各区年度返还资金中扣回。

3、条线部门小区整治所需资金，在市政府的统一组织协调下由各区政府负责组织筹措，在6月底前完成，全额缴到市设专户，筹措到位的从市财政资金中按10%返回各区，作为奖励。

4、省、部属企业具有完整独立的老居民小区*年整治5个，需投入资金513.2万元。按照统一规划、设计、统一预算，统一实施标准的原则，由原产权单位出资，交属地区政府统一组织实施，或由原产权单位出资按照统一标准自行组织实施，接受老居民小区整治办公室的监督、检查和验收。

七、实施长效管理

为进一步巩固老小区整治成果，各区要按照《市政府关于在全市老居民小区推行社区准物业管理的通知》（徐政发〔*〕115号）要求，结合实际，因地制宜实施长效管理。对少数具备市场化运作的小区，采取公开招投标，选聘物业服务企业；对绝大多数不具备市场化运作的小区要全部推行准物业管理；对个别不具备推行准物业管理的小区交社区统一管理。

考虑到居住在老居民小区的居民经济基础薄弱，收入水平较低，物业服务费最低平均收费标准定为0.15元/㎡•月，并实行补助和分级负担相结合的办法，即市补0.05元/㎡•月、区补0.05元/㎡•月、居民负担0.05元/㎡•月，连续补助三年。服务中心人员由街道办事处从下岗再就业人员中公开招聘。

对推行“三位一体”准物业管理的小区，在*年老居民小区整治的基础上，对每个整治后的具备实施准物业管理的小区，由财政安排5万元作为长效管理设备购置启动资金，鼓楼、云龙、泉山区各选择2个小区，九里区、经济开发区各选择1个小区开展长效管理试点。*年对已整治过的124个（包括*年）老小区进行全面调查，分类排队，分区制定方案并实施，充分发挥长效管理作用。

八、加强组织领导

市政府成立老居民小区整治工作领导小组，分管市长任组长，各区及市有关部门分管负责同志为成员。领导小组下设办公室，办公室设在市房管局。各区政府和市相关部门要明确职责，加强工作调度与检查，促进老居民小区整治工作的全面开展。

1、各区政府：各区政府作为老居民小区整治的实施主体，具体负责本辖区内组织实施工作。小区整治前，各区政府要组织街道办事处、区相关部门深入每个小区进行座谈，广泛征求居民意见，找准小区存在的突出矛盾和急需解决的问题，有针对性地制定整治方案，统一进行规划设计、预算编制，公开组织施工、监理队伍的招投标。要建立相应的工作机构，组织区相关部门拆除违章建筑、取缔马路市场、整顿小区秩序，清理乱搭乱建、乱摆乱放、乱堆乱倒、乱贴乱画；要落实配套资金；协调处理整治过程中的各种矛盾；督促检查施工质量和标准；组织各办事处筹备选举小区业主委员会，组建小区物管服务中心，建立“三位一体”长效管理机制。

2、市房管局：负责整治领导小组办公室的日常工作，按照“六统一分”原则，做好前期准备工作，协助各区制定老居民小区整治实施方案、整治内容、整治标准。负责勘察、设计、预算编制、上报评审、公开招投标等前期工作，负责施工中的监督管理，资金的归集管理和监督使用。在市重点办的统一组织下进行竣工验收，指导实施长效管理。工程竣工验收后接受市审计局的审计。3、市财政局：负责老小区整治工程项目的评审，按计划拨付市投资金，监督资金的使用和管理。

4、市建设局：负责整治项目招投标的监管，工程质量的监督，参与工程竣工验收。

5、市规划局：负责提供整治小区现状图，制定小区社区及物业服务用房的规划；指导各区规划部门界定违章建筑；参与工程竣工验收。

6、市市容与行政执法局：负责指导各区行政执法局对小区内的违章建筑进行拆除；指导小区内垃圾房整修、补建工作；指导整治小区沿街楼宇的美化工作；参与工程竣工验收。

7、市市政公用事业局：负责指导供水、排水、排污管道的铺设、路灯安装及移交，小区内公交站（场）的增建与修整工作；参与工程竣工验收。

8、供电、邮政、电信、广电、燃气、供热等部门：分别负责对老居民小区内的供电设备、邮政设施、电话线、宽带网络、有线电视、燃气管道、供热管道等设施设备的铺设、更新、调整及维护。

9、徐州工商局：负责指导各区制定整治小区内马路市场、乱设摊点、出店经营的整治方案，在实施中加强检查。负责对整治后的老小区推行准物业管理的工商登记工作。参与工程竣工验收。10、市卫生局：负责指导整治小区内创卫达标工作方案，在实施中加强检查督促，参与工程竣工验收。

11、市园林局：负责指导小区内的绿化补植和日常养护工作，参与工程竣工验收。

12、市*局：指导各区*分局做好老居民小区整治工作中违法案件查处，依法查处影响公共安全和破坏小区公建配套设施的违规、违法行为。

13、市审计局：负责市、区财政资金的投入和工程竣工验收后的审计，参与小区整治验收。九、加强考核奖惩由市重点办牵头组织老居民小区工程竣工验收，根据《市政府关于全市城建重点工程项目建设管理的意见》（徐政发〔*〕12号），对于保质保量按时完成年度老居民小区整治计划，市政府按项目总投资的1%给予奖励，奖励资金从工程项目投资中提取；对于完成任务出色的单位和个人，列入城建重点工程先进单位和个人给予表彰。对未按计划完成年度老居民小区整治任务并经审计实际投入资金不足的单位，要追究相应责任，并相应扣减下年度市投资比例。