摘要：美国著名管理学家戴维•奥利曾指出，全面预算管理是为数不多的几个能把组织的所有关键问题融合于一个体系之中的管理控制方法之一。物业服务企业实施应用全面预算管理，可以在根本上提升服务质量、优化管理内容。本文主要对全面预算管理在物业服务企业中的应用进行简单梳理探究，分析物业服务企业的全面预算管理流程、预算编制、预算执行、预算考评，并结合实际状况对其进行系统分析。希望通过本文的研究，可以为物业服务企业开展全面预算管理工作提供信息参考。

关键词：全面预算管理；物业服务企业；应用

物业服务企业想要提升工作质量，就要明确全面预算管理的重要性。在实践中对全面预算管理进行系统分析，以本企业的战略发展方向为基础，对其进行深入探究分析，了解物业服务企业全面预算管理流程，分析物业服务企业在预算编制、预算执行、预算考核等各个方面的具体应用。进而在根本上提升物业服务企业的管理能力，提升其服务质量与效果。

一、物业服务企业全面预算管理流程概述

(一)根据战略目标，确定战略规划和经营目标

物业服务企业要综合本企业的战略发展目标，明确企业的战略规划及经营目标，结合实际状况制定系统、全面的预算管理组织体系。在实践中，全面预算管理组织体系主要是通过成立全面预算管理委员会，设立预算管理工作小组，并由相关公司、不同物业大区的预算管理组织机构组成。全面预算管理的主要工作环节是预算编制、预算执行以及预算考核等。

(二)物业服务企业预算编制概述

物业服务企业全面预算管理具有全员性、全额性、全程性的特征。在预算编制过程中，确定预算管理的不同层次与等级，明确具体的责任重点。中小型物业服务企业的管理层级相对较为简单，可以将物业项目部门作为预算的责任重点，将本企业的预算目标在不同的管理项目中直接划分。大型物业服务企业，由于其物业管理项目数量繁多，可以根据项目的具体规模、地理位置等特征，基于成本效益和管理时效相融合的原则，通过大区制度管理模式，对其进行集合总结，确定责任中心。将大区中的设备管理、内业管理、安保管理、外部协调管理等工作进行统一处理，并通过责任中心对预算指标进行精准划分。物业服务企业是轻资产服务类的企业，在全面预算编制方面，主要侧重收入、成本、费用、利润、现金流等利润表和现金流量表的指标。在全面预算管理编制过程中，物业服务企业始终要遵循“由上至下、上下结合、分级编制、逐级汇总”的基础性原则。

(三)物业服务企业预算执行概述

全面预算批复一旦下达，非特殊原因，预算目标不得更改，需全面落实。各责任部门需遵循预算要求对预算目标进行层层划分处理，明确各部门、环节以及各岗位的实际状况，构建系统完善的预算执行监督管理系统。物业服务企业的预算执行控制管理，以实际成本为基础，并通过现金流量管理对其进行控制。成本预算可以为预算管理提供较为完善的预算标准信息，而资金则是物业服务企业各项活动的重点。预算执行主要基于现金流量管理为主要内容。现金流量管理，为预算执行工作的开展提供了信息支持与参考。

(四)物业服务企业预算考评概述

物业服务企业完成当期预算后，应对相关责任中心进行预算责任考评。预算的完成状况要遵循审计要求标准，按照预算目标及其分解的不同子目标，对相关部门及其员工的工作效率进行系统的考核分析。员工的工作状况，会在激励及业绩评价制度的影响下，与员工自身的经济利益相结合，直接刺激员工的工作意识，从根本上提升工作效率与质量，增强员工的积极性与主动性，使物业服务企业的全面预算管理呈现出标准化及程序化的管理模式。

二、物业服务企业在预算编制方面的具体应用

(一)收入预算编制

物业服务企业的主要收入来源是物业管理收入、物业经营收入及物业大修收入。其中最主要的收入是物业管理收入。根据管理面积，单平米收费标准，以及以前年度收费率，综合考虑已知因素，可基本做出物业部门的收入预算。结合物业服务企业的战略发展目标和物价上涨指数，在合理范围内，要求收费人员提高收费率。积极开拓市场，增加有效的物业管理面积。综合以上情况，上下沟通，合理确定后，完成物业服务企业收入预算编制。

(二)成本费用预算编制

物业服务企业的主要成本支出是人工成本、材料成本及其他直接成本。其中最主要的成本支出是人工成本和材料成本。人工成本，主要包括保洁人员、保安人员、维修人员的成本。编制人工成本预算时，可按单位服务面积，综合考虑所需人数，是否需要外包服务。编制材料成本预算时，可综合分析单平米消耗量，制定标准化工作流程。物业服务企业的主要费用支出是管理费用支出。管理费用主要包括人工费、保险费、办公费、会议费、折旧费等。以上费用，可根据历史经验，并综合考虑已知因素，结合公司薪酬方案等，上下沟通，合理确定。进而完成物业服务企业成本费用预算编制。

(三)预算下达执行

物业服务企业的全面预算管理小组，对预算主体提供的预算草案进行审核、商讨分析、汇总，形成统一的标准化公式。并根据各个部门的实际状况进行综合考虑，通过与各部门的共同沟通商讨，对预算进行汇总，通过财务部门对其进行处理，上交全面预算管理委员会对其进行审核，待对各部门间情况审核分析后，预算草案经由决策层的审批后下达执行。

三、物业服务企业在预算执行方面的具体应用

(一)全面预算分析

物业服务企业的全面预算管理小组，按月对预算主体以及各个专项预算收支状况进行系统管理、控制以及分析处理，对预算的执行状况进行公布分析，保障其公开性，定期开展全面预算的执行状况审查分析。物业服务企业监管预算执行的部门及相关预算主体的责任人，需编制预算执行报告。报告中要对预算的收支出状况、实际收支出之间存在的差异，以及各项指标的完成状况进行深入系统的分析。结合实际状况提供完善的改善措施与对策，保障报告内容的精准、完整无误，说明充分，且及时送达。

(二)全面预算控制与调整

物业服务企业的相关责任中心，根据要求规定上报经营分析报告内容，定期召开分析会议，对预算执行过程中存在的问题及时妥善处理，找到其产生的原因，结合实际情况进行系统分析，并调整以后预算中存在的该问题。物业服务企业遇到突发状况的可能性较大。以夏季突发暴雨，需购入大量防汛物资为例。这种情况下，物业服务企业不能因为没有该项预算，就不完成防汛工作，不顾业主安危。可填写预算外专项审批单，加急上报审批，及时处理突出情况。事后，再调整预算，并把该项费用作为常规支出，在以后预算中体现。

四、物业服务企业在预算考核方面的具体应用

(一)制定合适本企业的预算考核管理办法

物业服务企业要构建完善的预算管理机制，综合实际状况凸显管理效能与作用，提升管理质量。加强与各部门之间的沟通与联系，了解全面预算的重要性，提升不同部门、流程以及工作环节的重视。对预算考核管理方案进行对比分析，及时优化完善，提升管理质量。结合物业服务企业的要求，规范工作人员各项行为准则，强化基础管理，提升物业服务业务能力以及水平，同步更新各项工作内容。结合投诉处理以及物业服务满意度测评，对员工进行综合评价。结合物业服务企业的实际状况、工作内容及类型等，制定完善的考核标准与规定，完善考核权重，明确考核细则，对其进行系统的、科学的分析，进而制定完善的预算考核管理制度。

(二)确认预算执行结果，编制预算制定分析报告

综合预算执行状况，通过考核结果分析，了解不同部门的预算执行结果，了解不同部门在预算制定过程中存在的问题与不足，综合实际状况制定完善的预算分析报告，明确报告内容，对其进行精准分析。

(三)组织考核、撰写考核报告、考核结果

通过考核内容与要求，组织员工开展考核，对员工的各项状况进行系统分析，综合实际状况编写考核报告与内容，并及时公开。结合本企业的具体状况，制定今后的预算管理计划，及时调整内容，完善目标。结合考核结果，分析存在的问题与不足，融合各种客观状况，对其进行数据分析，获得精准、完善的信息数据，进而为下一次全面预算管理工作的开展奠定基础，提升物业服务企业全面预算管理质量与效果。

五、结束语

总而言之，全面预算管理在物业服务企业的管理中有着较为重要的作用，是提升物业服务企业管理水平的有效措施，可以在根本上推动物业服务企业的管理效果。在物业行业迅猛发展的今天，行业竞争越来越激励，物业服务企业要根据自身的发展状况，结合国内外先进的管理技术与经验，对全面预算管理进行系统研究，构建完善、系统的管理预算管理模式，明确本企业全面预算管理的流程。物业服务企业应在预算编制、预算执行、预算考核等全面预算管理的具体应用上进行汇总分析，进而在根本上提升本企业的管理能力，提升服务质量与效果。从而，凸显其社会价值与作用，推动物业服务企业的持续发展。

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作者:张希 单位:北京天岳恒房屋经营管理有限公司