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房地产企业资金管理问题及对策反思

发布时间:2020/3/19 11:34:17   阅读:

摘要:现阶段,虽然世界经济增速整体较为缓慢,增加了居民投资房产的意向,但我国正处于经济深化改革的重要时刻,“炒房热”的盛行将房屋价格推向高峰,提高了居住性房屋价格,买房压力剧增,抑制了人们幸福值,给国家发展带来动荡,因而国家也逐渐开始调控房地产行业,抑制非理性繁荣以及房地产泡沫。但“房产税”等政策的实施缩小了房企收入空间,若企业不调整资金管理模式,依旧按照原本的方案开展资金管理,则容易导致房企出现资金周转风险,给企业带来经济损失,甚至破产危机。基于此,本文首先阐述了房地产企业资金管理特点以及重要性,并分析了当前房地产企业资金管理现状,以及管理过程中存在的问题,最后针对问题提出相关优化措施。对房地产企业财务管理水平的提升有一定的参考作用。

关键词:房地产企业;资金管理;问题;对策

一、房地产企业资金管理特点及重要性

(一)资金管理特点

1.投资规模大。房地产企业主要以房地产开发为主营业务,但这项业务不单涉及到土地和房屋开发,还涉及到配套设施的建设,业务范围囊括从征地、勘察设计、施工、销售到售后服务的整个过程,其经济往来对象也包括政府、其他房地产企业、建筑施工企业、供应商等多个对象,业务内容多且复杂,房地产企业需要在前期投入大量的资金来支撑整个工程的建设,房地产企业投资规模较大。2.资金回报周期较长。房地产开发的特殊性使得其建设周期较长,首先,在前期准备环节,设计人员要除了兼顾质量问题外,还要考虑到美感和总成本。在经过可行性分析后,还需要进行征地拆迁、安置补偿等一系列工程,等到正式施工阶段,又因为自然、环境等因素的制约而时常就可行性进行进一步分析,因此,房地产开发工程需要少则两年,多则数年的时间才能完工,才能进行下一步销售操作,即房地产企业从资金投入到获得销售收入的整个过程较长[1]。3.资金投入风险较大。从上述两个特点来看,房地产企业在经营过程中面临投资资金大且投资周期长的问题,虽然房地产企业可以从自有、借入以及预售等手段获取资金,但按国家相关规定,房地产开发自有资金在总投资中的占比不能低于30%,而多数房地产企业属于负债经营,再加上自然、环境、经济形势等不确定因素众多,一旦决策失误,势必会影响到最后的销售环节,房屋积压率增加,销售收入远达不到预期目标,给企业带来资金周转风险,甚至部分企业在施工中途出现资金链断裂,工程烂尾,资金周转失灵,直接引发破产危机。

(二)加强资金管理的重要性

房地产企业属于高投资、高风险性企业,在经济上行时期,整体经济形势较好,居民消费倾向较高,房地产企业所投入的资金回笼较快。而且,在这一时期,银行放贷较为宽松,房地产企业可以较为容易的获得贷款,可以满足项目建设时对资金的要求。但在经济下滑时期,整体经济走势并不较好,居民储蓄倾向较高,房地产企业所投入的资金回笼较慢。而且,在这一时期,银行放贷严格,房地产企业不容易获得贷款,企业资金紧张,如何提高资金利用率将成为房地产企业最为关注的问题。而目前房地产企业所面临的市场环境不单单是经济下滑,还伴随经济的深化改革,“三去一降一补”等政策的实施,制约了空房囤积、炒房的趋势,房地产企业利润空间远达不到预期指标,然而伴随利润下降的是成本的上升,人力成本、原料采购成本等都在不断上涨,开展资金管理是房地产企业提高资金利用率、规避或减少资金断链的概率,降低企业财务风险的重要手段[2]。同时也可以提高房地产企业的经济效益,促进企业利润最大化目标的实现。

二、房地产企业资金管理现状

(一)存货周转率分化严重

房地产企业的存货一般包括已完工开发产品、在建开发产品以及拟开发产品,存货规模直接反映了当前可供企业发展的资源量,是企业创造价值的基础。而根据企业年报、CRIC所发布的数据(如表1、表2所示),截止到2019年6月30日,房地产行业整体存货规模呈上涨趋势,其中68家重点监测房企规模存货总额达107349亿元,较年初增长9.1%,存货周转次数为0.299次,较2018年下降0.058次;174家典型房企的存货总额达到123380亿元,较年初增长8.5%,平均存货周转率为0.288次,较2018年下降0.056次。同2018年同期数据相比,当前房地产企业整体存货周转率有小幅度上升,但规模房企之间存在明显分化问题。依旧《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据(表3),排行榜前20、20到50之间以及51到100之间的房企存货周转率差距较大,尤其是排行榜51到100之间的房企平均存货周转率仅有0.202次,远低于行业整体水平0.288次。由此看来,多数房地产企业存货周转率较低,存货变现能力较弱,存在资金周转紧张风险。

(二)偿债压力大

随2019年第四季度的到来,房地产行业迎来了偿债高峰期,而根据《2019年上半年50家上市房企资产负债率排行榜》数据显示(如表4),当前排行榜前50家房企的资产负债率维持在81.1%,略高于2018年。同时,房企的平均速动比率维持在0.59,未达到稳定水平1,虽然交通银行金融研究中心资深研究员夏丹认为房企经营资金可以覆盖即将到期的债务,但从大数据来看,房地产企业偿债压力较大,未来企业财务风险依旧较高,甚至超过以往几年。

三、房地产企业资金管理中存在的问题

(一)资金管理风险意识不足

房地产企业投资规模大、投资周期长以及投资风险高等经营特点使得其在发展过程中更加重视资金的安全管理,以规避会计舞弊,但相对忽视资金管理过程中存在的其他问题,比如利用率低下导致的资源浪费、投资回报率达不到预期等。而且,在当前的经济形势下,国家对房地产行业的调控力度依旧较大,“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”等政策手段使得房地产企业将重心放在业务创新、拓展融资渠道等方向上,企业管理人员、财务人员更侧重于对收支情况的管制,而相对缺乏对新政策、新知识的摄取和学习,企业资金管理的思想、模式依旧以传统模式为主,进而导致其缺乏对资金使用有效性的思考,没有风险意识,主观认为企业的资金管理制度是完善的,抑制了企业资金管理制度的优化,资金管理体系内容难以满足房企在当前经济环境下稳健发展的要求[3]。

(二)融资渠道单一,融资成本较高

数据显示,2017年房地产行业流入资金约为14.5万亿,现金流出额为15.76万亿,行业资金缺口1.26万亿,房企资金压力加大。而房地产企业资金主要由自有资金、借入资金以及预售资金,其中借入资金占比相对较重。但对于中小型房地产企业来说,受企业规模、经营现状等的限制,企业筹资渠道较为单一,多以银行借贷为主。但即便是诸如万达商业、红星美凯龙等大型房地产企业,虽然其经营规模较大、业务涉及面较广、产业链丰富等,拥有多种融资渠道,包括银行贷款、合作贷款、股票融资等,但主要融资渠道依旧以银行融资为主[1]。在目前的经济形势下,整体房地产企业获得融资的难度较高。首先,我国经济下行以及中央银行对商业银行贷款的管制,“限贷”政策、银行紧缩贷款等手段导致房地产企业获得商业贷款的难度加大,尤其是针对一般型房地产企业。其次,虽然银行不是唯一获得贷款的途径,房地产企业可以依靠民间借贷、发行债券、股票等来获得资金,但在目前我国经济形势下滑的趋势下,市场预期下降,投资者投资房地产的倾向下降,贷款利息较高,通过非银行渠道需要付出更多的融资成本,而这也压缩了房地产企业的利润空间,影响企业自有资产的累积。同时,受财务管理转型影响,房地产企业还未形成较为完善的企业管理制度和运行流程,风险发生的概率较高,因而其融资成本也居高不下。

(三)监督评价机制不完善

房地产企业在资金管理上的不足还体现在监督评价机制的不完善,房企在市场拓展以及业务创新等方面的侧重使得其在内部建设上的投入较为有限,多数企业甚至没有真正意义上的监督评价机制,难以监管房地产企业现行资金管理制度、模式运行情况,并对资金管理效果以及制度有效性进行合理评价,财务人员无法发现资金管理中存在或潜藏的风险,影响管理者决策计划有效性,导致企业资金管理真空和管理重复问题并存[4]。

(四)不可控因素诸多,资金管理方案难落实

就目前房地产企业经营管理来看,首先,多数房地产企业缺乏专业的管理型会计人才,技术缺乏,难以制定专业化的工程预算方案,资金在各环节的分配上缺乏合理性。其次,财务人员未深入到业务活动中去,预算方案过于形式化,难以落实到具体,资金调动较为随意。而且也导致财务人员对市场动向、形势的把握不够充分,所编制的投资可行性分析报告的权威性不足,增加房企投资的盲目性,所制定的资金管理方案失灵。再者,成本控制不严格,预算执行力不足。虽然房地产企业成本管控意识不断加强,但受人才、资金、技术等的限制,企业预算执行力度不足,成本管控缺乏明确的目标,同时在成本细分以及分摊上还存在分界不明晰的问题,成本管控效果不佳。

四、解决措施

(一)加强资金风险管理思想建设

现代化财务管理转型是一项耗时、耗力的系统工程,资金管理作为财务管理中的组成部分,其建设也非一蹴而就之功,房地产企业在加强资金管理时,首先应加强思想层面的建设,借助专题研讨会、专业培训会等加强上下全体人员对财务管理转型以及资金管理重要性的认识,提高人员风险管理意识,同时深入了解现阶段资金管理改革之路,分析企业现行资金管理中存在的隐患。此外,还要加强对管理层、财务人员专业能力的培养,促使企业管理层以批判的眼光分析现有资金管理体系的功能和应用效果,做好顶层设计;促使财务人员可以编制出科学合理的资金管理方案。

(二)构建多元化融资平台

1.加强银企合作

虽然随互联网时代的发展,投资者、企业可以快速获取其他企业所披露信息,但就整体来看,由于企业公开披露的信息并不完整,大部分投资者参照银行的征信来评估一个企业的发展。因此,和银行之间维持良好的关系首先可以提高企业信誉,借贷公司、投资方更愿意投资。其次,商业银行贷款作为目前房地产企业主要的筹资渠道,和银行之间维持良好的关系可以降低贷款利率,减少企业的融资成本。在具体操作中,第一房地产企业应和银行间树立合作共赢的融资理念,在不泄露企业机密的基础上尽可能多的将企业经营情况披露给银行,减少信息不对称问题,借此让银行准确的把握企业的真实经营情况,有利于二者关系的维系。第二,房地产企业应健全内部信用管理制度,加强对企业信用管理的重视,及时偿还各项债务,并积极发展各项业务,以维持并提升信誉等级。第三,做好项目的前期可行性分析。房地产企业开发项目是否成功关键在于做好项目前期可行性分析。一般企业的可行性分析主要集中在于对项目的地理位置、项目的定位、项目的配套、项目的亮点和卖点以及项目是否符合国家政策(如学区房、安置房等)等方向,在前期做好详尽的项目资金来源分析、项目盈余分析等,如此才可以使得房地产企业的项目得到银行等贷款机构的青睐。

2.加强对金融工具的应用

除了受金融市场完善程度这个不可控因素外,房地产企业可以从加强对金融工具应用出发,拓展融资渠道。第一,利用期权工具。对于未售出房屋,房地产企业可以采用销售期权的模式,按照约定买方拥有可以在未来约定的时期以约定价格购入房屋的权利,并享有不行使这个权利的自由,所付出的只是一个期权费。在目前的经济形势下,居民购房的欲望下降很大程度上是由于政府对房价的干预,居民想要购买房屋但怕房屋贬值,遭受损失,尤其是对于非黄金阶段的楼盘,其销售速度较为缓慢,拉长了企业资金回笼周期。相比直接购买,期权费用支出更少,而且居民可以自行决定是否行使权利,自由度较高,可以有效刺激购买欲[5]。第二,房地产企业项目开发贷款。项目开发贷款主要是房地产企业申请商业银行贷款:在项目前期取得国土证时,利用抵押进行流动资金贷款,在项目四证齐全时进行项目贷款,五证齐全进入销售阶段时逐步还款开发贷款。

(三)完善监督机制,实施计划管理

首先,风险管理可以帮助房企分析出资金管理中存在的风险,同时规避或减少风险带来的经济损失。而监管评价机制的建立和完善可以帮助事业房企分析和识别资金管理运行过程中存在的问题和隐患,给民政房企资金管理的优化提供参考依据和革新重点。其次,实施全方位资金流动管理。业务开展中各项支出必须要经领导审批方可记账支出,同时将资金管理各环节工作职责、权利划分到具体部门、具体个人,在出现问题时直接找负责人和经手人。最后,定期开展财务报告会,报告内容包括财务收支报表、银行对账单、收支会计科目文字说明等,加强房地产企业对财政资金使用情况的了解,便于管理者及时修正决策计划。

(四)加强预算管理,提高资金利用率

预算是企业对经营活动的预算,企业可以依据预算指标实现资源的优化配置,并提高资金的利用率,从而帮助企业规避或减少资金管理风险。因此,第一,房企应提高预算指标编制的科学性,从战略目标出发,融合部门、个人计划,再将其细化到各活动环节。第二,加强预算执行。在科学编制预算指标后,企业还需要加强对预算指标落实的监督,及时对实际数据和预期指标进行对比,并调整偏差。第三,加强对资金流向和流量的控制,保障预算内资金供应,防止经营风险。并通过控制存货规模和优化债务结构来降低资金成本。第四,更新改造、设备大修等资金必须严格按照审批的项目预算执行,保证专款专用,不得挪用资金及变更项目[6]。第五,发生年度预算外资金,必须按预算审批程序上报上级部门批准追加预算后办理,杜绝无预算、超预算的资金支付。

五、结束语

综上所述,当前形势下房地产企业在资金管理过程中还存在诸多问题,不但阻碍企业经营目标的实现,同时还给企业带来经济损失的可能性。现阶段,房地产企业必须加强资金风险管理思想建设、构建多元化融资平台、完善监督机制以及加强预算管理,在结合自身实际经营情况的基础上对现行资金管理制度进行优化,从而促使企业可以稳健发展。财

参考文献:

[1]刘爱华.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].中国集体经济,2018(9):132-134.

[2]吴春桃.房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].中国集体经济,2017(14):111-112.

[3]林晓梅.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].时代金融,2017(36):88-88.

[4]祁淑红.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].经贸实践,2018(4):110-111.

[5]蒲亚萍.浅谈企业资金管理存在的问题及对策——以房地产企业为例[J].中国商论,2017(9):21-22.

[6]徐政伟.当前形势下房地产企业强化资金管理的对策[J].知识经济,2017(11):123-124.

作者:晏津津 单位:鸿基世业集团

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