首页 > 文章中心 > 正文

房地产开发企业在城中村改造项目中的风险控制

房地产开发企业在城中村改造项目中的风险控制

1概述

城中村改造是我国城市化进程的重要组成部分。目前在我国,绝大多数城市都在进行政府主导的,各方面力量广泛参与的城中村改造,房地产开发企业是其中的主要参与方与项目开发的实际操作者。开发商在保证顺利完成项目的前提下,要树立风险意识,提高企业在项目各阶段的风险控制能力。

2关键过程的风险控制

2.1土地整合的系统化控制

土地整合是房地产开发商在取得土地使用权之前,先期投入大量资金及人力,配合政府对现有区块土地进行整合、收储,而在完成区块土地收储之后,开发商并不会天然的取得该片土地的土地使用权证,依然要通过招、拍、挂的形式才能取得土地使用权。在这一过程中,开发商存在着诸多风险。首先,在土地整合阶段,由于需要配合城中村动迁相关配套,开发商往往资金投入巨大。但受政府政策变动、拆迁安置方案调整,土地规划条件变动以及土地使用权不明确等的影响,资金的投入往往较预算有较大的出入。在动迁过程中,如遇到村民们对补偿条件不满意,需要协商提高补偿条件;或部分“钉子户”出于自身考虑,在拆迁过程中拒绝签署《征地补偿安置协议书》。这些情况对开发商来说都有较大的资金压力。需要确保资金投入的连续性,避免因为资金不足而使拆迁停滞,从而使得整个项目无法继续进行下去。其次,由于该阶段土地使用权未确立,有可能面临完成土地拆迁整合后未取得土地使用权,只能按照相关协议获得土地开发补偿或需要同其他房地产开发企业合作开发以获得土地使用权。这将降低项目的投资回报预期,先前的融资渠道有可能断裂,企业自身将面临较大的资金风险,甚至导致项目流产。项目前期的风险控制尤为重要,资金投入要有连续性,项目规划要符合市场规律和自身开发规模,要与政府就相关事宜达成一致,确保在前期项目的稳健运行。

2.2政策导向的机动化控制

政府是城中村改造的建设主体,政府部门的政策导向对项目的定位及运营至关重要。就单地块而言,政策的调整往往伴随着土地出让金调整,村民拆迁补偿费用变动,园区规划方案调整,配套社区公共服务设施的建设,项目性质及容积率调整等诸多方面。就整个行业来说,中央政府的重大土地、经济政策调整,省市的行业投资及发展方向往往影响银行利率,融资渠道及融资担保和资金的市场退出机制等方面。在城中村改造中,政府对该片土地的特殊政策扶持、政府在土地开发过程中的参与范围以及承诺的配套设施建设等,对拟开发土地的项目建设及经济核算有着重要影响,这些政策需与政府达成合约化协议,有利于项目的正常推进,避免因政策变化导致项目受阻以及资金链断裂等。城中村改造项目一般都需要政府对该片区域进行区域定位,配合市政道路及区域发展规划等同步进行。小区改造完成后,能否顺利投入使用,能否与周边配套形成完整的小区生态,都取决于政府的整体规划建设。所以,紧跟政府政策变动,项目规划融入区域发展等对项目顺利开发尤为关键。

2.3开发区块的连续化控制

由于城中村面积较大,一般较大的项目开发往往是分期分批开发的。这就需要对项目整体进行把控,有效协调各段之间的资金及项目管理,使项目有序推进。对首期投资占整个项目投资比例要有一定限制;对拆迁、拿地、开发、预售要有统筹安排,避免一次性投资压力过大;工期拖延、资金回笼周期较慢导致的资金链断裂以及工程停工等压力。开发区块的连续化控制还表现在能否将土地整合与获得土地使用权后的项目规划;村民拆迁补偿和后期居民分批分期回迁安置;项目融资与资金回笼后的二次开发;项目分期开发后的项目管理和施工质量控制等方面。对于开发区块的连续化控制涉及各个方面,是企业项目管理的核心问题和重点方向。对于项目承建中需配套建设的村民回迁楼,附属幼儿园、小学,园区规划绿地、道路,园区配套市政管网等项目要按照工程节点予以保障。避免由此产生的群体性事件风险,以及由此导致的工期延误,项目形象受损等风险。

2.4拆迁补偿的规范化控制

城中村拆迁工作需制定详细的,有针对性的拆迁方案。参照本市各区的拆迁补偿标准,结合当地社会发展和经济条件,制定本地块合理的拆迁补偿标准。并就这一标准提前与政府主管部门以及村民代表大会协商,综合各方意见进行细化调整,确保这一方案能获得各方普遍认同,有现实操作性。并应制定应急预案,对“钉子户”阻挠拆迁,漫天要价的情况要有专门的应对措施。对于其拒绝拆迁,严重影响拆迁工期及进度计划的情况,要联合政府、法院等部门,采取法律诉讼,强制拆迁的途径。在拆迁过程中,不可根据村民拆迁难易程度,实施“一户一价”的拆迁政策,导致部分村民认为利益受损,要求二次补偿;而且易使本来就拆迁难度较大的村民转为“钉子户”,要求更高的拆迁补偿,从而使拆迁工作无法正常开展下去。拆迁工作的细致与否,直接影响整合项目的资金和时间这两个关键要素。拆迁方案的制定,必须是经过严密测算,广泛调查,并与该地块实际情况相结合的具有可操作性的方案。不可一味的确保开发商利益而忽略城中村村民的基本生活保障,甚至出现与社会黑恶势力相勾结,实施暴力强拆,来达到拆迁目的。这样势必激化双方矛盾,导致项目无法正常进行,触犯法律的行为还需承担相应的法律责任。

2.5融资渠道的常态化控制

城中村改造项目的开发周期较长,开发商融资压力较大。在先期土地整合阶段,由于开发商未取得土地使用权,无法以土地使用权证作为抵押物从银行贷款。而且近些年随着国家的宏观调控及对房地产产业的政策导向,银行贷款渠道收紧,导致融资风险加大。为应对可能存在的资金风险,开发商需建立长期及短期融资渠道,建立基于银行、信贷公司、地产同行等的融资链条,避免资金断裂,在维持原有资金渠道的同时,广泛寻求不同的资金来源,确保资金链安全。积极同政府协商,取得政府对城中村项目开发的政策扶持和金融导向,在有利政策的推动下,减少不必要的资金流出,积极拓宽融资渠道。同时,应该建立项目资金流动管理制度,将先期开发取得的回笼资金有序投入到后期项目中,避免项目中存在的“沉睡资金”,增加资金的流动性。如遇影响项目运行的重大资金缺口时,应有应对措施预案,积极寻求同其他房地产开发企业就部分地块的联合开发;对较大区块实行分段施工,分期预售等方案。

2.6项目建设的全局化控制

项目开发过程中,受市场因素以及政府政策导向等的影响,项目的定位及方案会面临阶段性的调整。在每一阶段都有可能做出不同的调整以适应政策或者业主的要求,在调整过程中需要全局把控项目的整体风格及功能布置,以免牵一发而动全身。在预售完成后,由于消防、市政、区域规划调整,需要对园区规划道路、公共绿地以及其他配套系统做较大调整。这样就不可避免的引发与业主的矛盾。在以往的项目开发中,存在由于国家建筑节能规范调整:在寒冷地区,北侧窗户窗墙比不应大于0.3。北侧由前几期的落地窗改为普通阳台平开窗,导致后期住户不理解,投诉与样板间不一致,要求索赔;由于对园区适龄儿童数量估计不足,附属小学无法全部接纳,部分住户的孩子无法按时入学,导致群体性上访事件的发生;由于出于成本考虑,后期外墙由贴砖变为粉刷涂料,导致园区外立面不统一,住户投诉意见较大等。项目各阶段可根据情况做相应调整,但园区规划应有延续性和全局性,并应对由于政策及国家法律法规的变动导致的设计变更做细致周到的解释说明,确保项目有序进行。

3结语

伴随着城市建设用地的枯竭,以及城市化进程的加快和政府改善城中村生活条件的政策指引,城中村改造将成为房地产开发企业的主要方向。在项目开发过程中,开发商只有对各项潜在风险进行全面把控,根据市场变化不断调整项目方案;根据政府政策调整不断修订项目定位,才能确保项目顺利进行。

作者:高福永 单位:山西晋能千禧置业有限公司