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商业地产企业财务风险防控体系初探

发布时间:2020/3/23 15:07:25   阅读:

摘要]立足新的发展时期,商业地产发展迅速,但是,也存在不尽如人意的地方,尤其是财务风险问题较为显著。因此,要结合当前商业地产行业发展实际,从商业地产行业特征出发,分析财务管理中存在的问题与风险类型,构建行之有效的解决对策,形成全方位风险防控体系,切实提升商业地产企业财务风险管理能力,为企业稳定与可持续发展提供保障。

关键词]商业地产;财务风险;防控体系

目前,商业地产行业发展飞速,但是,鉴于多方面因素的影响,尤其是土地以及金融等方面的制约,其发展道路并非一帆风顺。商业地产以资金密集为主要特征,但是其回笼以及偿债能力有限,导致其财务风险较高,加之外部环境的不断变化,商业地产企业财务风险控制工作需要落到实处,加快防控体系构建,增强风险抵抗能力,为商业地产行业的健康发展营造更加优质的环境。

1深入剖析商业地产企业财务风险管理的问题

1.1资金回笼速度慢,财务风险因素增加

立足新时期的商业地产企业,比较突出的特征是资金流转速度缓慢。纵观其原因,主要源于漫长的开发过程。具体讲,地产项目通常涉及四个时期,即征地、土地开发、房屋开发以及竣工销售及物业,每个阶段都需要大量资金的投入。基于此,更多商业地产企业为了加速资金回笼,采用预售方式,在项目的第三阶段进行资金回笼处理,目的是促使资金能够在更短时间内提前回笼,这与开发流程出现背离。在这种情况下,不可控因素增加,风险加大。

1.2财务杠杆使用缺乏科学性,债务偿还风险加剧

对于商业地产企业,其资金凸显严重不足,但是,项目的开发又离不开大额资金的投入。基于此,贷款模式受到重视,将其作为财务杠杆,推动项目的运行。这种财务杠杆存在利弊。从优点上看,即使在资金不足的前提下,仍能够促使项目得以运作,税盾效应增强。但是,不利之处是大大提升了资金流动性,一旦出现财务危机,偿还能力薄弱,甚至出现无钱偿债的现象,债务风险加剧,压力巨大。

1.3行业特殊性增大了资金变现能力

纵观当前商业地产企业,举债经营的应用具有一定普遍性,这种方式的应用也不是肆无忌惮的,需要企业拥有突出的变现能力。在借款阶段,资产与借款情况规模不匹配,资金筹措难度加大,短期资金不足很难避免。商业地产以存货为主要流动资产形式。从类型上划分,主要涉及开发产品与非开发产品两种,前者主要指开发完成以及正在建设的项目,后者关注的是材料。因此,两种形式的存货都存在变现难的问题,拉低了企业资产的流动效率,在本质上加剧了偿债压力。

1.4企业资金投入高低不等,稳定性与均衡性不强

对于企业的发展,现金流是衡量其运作效率的重要因素。但是,在商业地产企业中,现金流凸显不稳定性,高低不等。究其原因,主要是地产企业项目流程时间较长,借助资金的提前收取来加快资金回笼,预售方式得到落实。另外,企业投入的收入现金流也存在不均衡性的问题。基于此,如果企业现金流超高,就会造成现金冗余,而较低的时候,偿债风险加大,威胁商业地产企业运行的可持续性。

1.5项目体系庞大,调整空间受限

针对商业地产项目,鉴于其较长的周期,管理工作也面对较大的挑战,调整难度较大。另外,如需进行项目转手,也深受多方面因素的制约,要求较高。在资金投入项目之后,如果出现失控现象,项目停滞很容易出现,资金链面临断裂的危险,影响企业正常运转。

2加快商业地产企业财务风险防控体系构建

2.1拓宽资金渠道,调整资金结构,提升偿债风险控制力

对于企业而言,偿债风险隶属财务风险范畴,主要原因是企业在经营过程中,在不良因素制约下,无法实现对债务的及时清偿,从而形成风险。商业地产企业之所以拥有较高的负债率,与其偿债风险息息相关。为了降低其影响力,企业需要重视对资金结构进行科学调整,尤其重视筹款渠道的拓展。另外,要控制好负债率,需要与偿还能力相适应。

2.2优化流动性资产组合,千方百计增强资金流动性

鉴于商业地产企业资金流动风险的固有特性,流动资金与负债不匹配现象明显。为实现这一问题的有效解决,需要合理进行资产负债的拆分,综合考虑期限,掌握未来资金量走向,强化合理整合。基于此,商业地产企业需要发挥对冲法的作用,加大融资力度,以便有效缩减资金缺口。鉴于债务偿债口的固定性,资金缺失尚未明确,也在一定程度上增大了两者不匹配的概率,加剧了资金量不稳定对财务风险的影响。要重视现金流的控制,增强流动性,合理进行流动性资产的高效组合,为满足资金需求提供保障。

2.3依托多元化的销售手段,降低盈利风险影响

立足商业地产企业,其在运营过程中,一旦销售业绩不佳,利润目标很难实现,企业抗风险能力势必降低,盈利风险加剧,与成本的上升以及收入的降低关系紧密。首先,重视定价的合理性,尤其正视企业的变现能力与效率。具体讲,在开发之后,需要结合商品房所处地区的实际,综合分析品质、价格弹性、同行竞争力等因素,力求全面性与细致性,从而保障定价的合理性。鉴于商业地产的特殊性,销售环节作用突出,因此,要对其给予充分重视,合理进行资金支持。

2.4构建独立内审制度,不断健全与完善

对于财务风险而言,其防控工作既要重视资金落实,又要做好内部控制,有效发挥防范作用。基于此,企业要优化与完善内审制度,保证其具有独立性。另外,加强内审力度,一旦发现问题,及时进行改善。

2.5建立财务指标风险预警和评价体系

对于财务风险评价指标,其主要是财务管理中涉及的参数,如经营净现金流量、资产负债率、流动比率等。一旦指标出现异常,代表企业财务风险超出设定限度,需要引起关注,构建针对性防控措施,促使异常指标回归正常。借助财务报表以及财务指标,达到对企业经营运行情况的全面掌握,及时构建预警方案,加强与各个部门与机构的沟通,将防范工作落实到位,为企业决策提供可靠的信息支持,以便将财务风险降到最低。

2.6重视财务管理流程与制度建设,强化监督与防控

企业要加强财务管理制度与流程建设,对其进行不断完善,保障权责明确,构建融投资、资金调度等多项内容于一体的决策机制,落实财产清查工作,提升风险适应性。只有深入研究财务管理环境,掌握发展方向,才能构建有效的应对模式,准确进行策略调整,切实增强抗风险能力。

2.7增强财务人员风险防范观念,培养敏锐洞察力

对于商业地产企业,财务风险的管理离不开专业的财务人员,是风险有力的控制者。因此,要增强风险防范观念,提升综合素养,实现对关键点的掌握,培养敏锐的风险洞察力。立足企业管理实践,财务人员需要积极参与其中,提升财务理念,重视多领域涉猎,构建科学决策模型,重视方案分析。财务人员要善于对风险进行识别与分析,准确判断风险点。除此之外,财务人员要坚持与时俱进,结合业务类型,进行风险评估,以便给予科学处理。

3结论

综上所述,立足新的发展时期,商业地产行业面临新的发展环境,财务风险防控体系建设势在必行,事关企业发展的稳定性与可持续性。基于此,要以商业地产企业为对象,正视其运营中存在的财务风险类型,掌握其具体特征,明确管控中存在的不足,从偿债、资金流动、盈利等多角度进行分析,强化制度建设,落实监督作用,依托高素质的财务人员,构建科学高效的财务风险防控体系,最大限度降低经营风险,为企业发展营造更加优质的环境,推动整个行业实现快速与健康发展。

参考文献:

[1]张雪飞.商业地产企业财务风险及成因分析[J].商场现代化,2019(3):155-156.

[2]董琳.浅析商业地产企业财务风险的成因及控制策略[J].中国商论,2017(30):129-130.

[3]杨婷羽.万达商业地产经营模式转型及绩效研究[D].西安:西安建筑科技大学,2017.

作者:韩园园 单位:凯德商用房产管理(上海)咨询有限公司

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