物业开发和物业管理是这些年来越来越热门的新词汇，它所反映的是一种新的经济现象，相对应的是物业的市场导向和服务导向，这也是物业开发和物业管理的灵魂。

目前，物业存在谁投资、谁经营、谁收益的问题，高校对新校区的后勤物业基础建设，一方面，政府进行强有力的干预，另一方面，高校决策层态度不统一和高校后勤经济实力不均，使高校物业融入了残酷的市场竞争，导致了物业公司的“无利繁华”。现在高校后勤物业有三种管理、经营模式：一是经济实力强的规模较大的后勤总公司，例如“浙江大学”、“浙江工业大学”等，在资产剥离、产权明晰、跨校联合、规范经营等方面得到了重点突破，后勤物业建设由后勤总公司自己出资建设、经营；二是经济实力一般、规模不大的后勤总公司，把部分后勤建设推出去，以出让股份合作形式，争取自己搞一点，让社会企业承担一点；三是自己没有实力搞的后勤公司，完全由其他高校后勤公司或社会企业建设、经营、管理。这样，高校后勤管理由一极向多极化转变，后勤市场管理格局发生了深刻的变化。

市场格局的变化使高校物业公司靠智慧、技能、管理，为业主提供全方面的服务而生存、发展。在生存层面，高校物业公司靠高校业主的品评而生存，还未到靠专业水准和信誉去赢得优势；在发展层面，高校物业公司要渡过初创阶段向成长阶段、成熟阶段过渡，必须以卓越的服务实现物业的保值和增值，并赢得自身的生存和发展，并紧紧依托高校这一母体，和学校同呼吸、共命运，以业主满意率为第一信号，练好服务基本功。勿庸置疑，高校物业的生存法则是服务法则，高校物业的黄金导向是服务导向，服务是否卓越直接决定着物业保值、增值和附加值的实现。物业是在消费领域的继续，高校物业的市场化直接影响物业商品的市场化，随着开发商品牌意识的提高，他们将逐步丢弃“自建自管”的观念，把项目交给专业的物管公司，这给高校物业争取社会市场提供了难得的机会。显而易见，高校物业开发的黄金法则是市场法则，开发的黄金导向是市场导向！高校物业是否符合市场法则，直接决定物业能否在多大程度上实现“惊人的一跃”！

从以上市场导向和服务导向看来，现在高校物业的几种模式都是因校制宜。不管是哪种模式，高校物业要生存发展，关键是如何发挥自己的优势。目前，高校物业公司工作琐碎繁杂，服务性强，接触面广，员工整体素质不高，存在不足很多。由于长期在计划经济体制下工作，“等、靠、要”思想严重，普遍缺乏危机感；不仅规模小，专业人员少且分散，人员负担很重，发展后劲不足，竞争力不强。物业管理是风险小、利润低的行业，管理的效益是广种薄收，更有人认为，管理规模达到100万平方米以上才能产生最佳效果。因此，高校物业必须在守住学校这块“根据地”基础上，参与竞争，对外扩张，力争更多的地盘，实现规模效益。而当前物业市场竞争日趋激烈，高校物业要想生存和发展，必须改变现状，不断地加强自身建设，提高管理效率和员工素质，进行管理创新。在市场导向面前，评价物业公司业绩，最终是市场占有率和利润率。而业绩的取得取决于物业公司硬件资源和软体资源。硬件资源是物的因素，每个高校在资产剥离后，它的量是一定的，关键是如何进行有效地开发应用。软体资源是人的因素，人是最积极的因素，是高校物业发展最缺又急切需要的资源。在服务导向面前，员工是公司的业主，这对物业公司来讲是比较特别的一点，员工的态度往往是服务的关键。物业服务不仅要使业主满意，还要让员工满意，公司必须正视这一点。因此，高校物业必须以人为本，注重育才，高校物业发展的障碍不是资本，而是人才及经验，物业的实力不是资本，而是人才的实力。

高校物业要以校为本，一业为主，走多种经营相结合的发展之路。分析高校物业的特点，主要有以下优势：一是长期从事高校后勤服务工作，始终以“三服务二育人”为宗旨，熟悉师生教学和生活规律，了解学校服务和后勤物业管理模式的特殊性。二是高校物业长期从事学校后勤服务工作，学校为其配备了许多设施和设备，为物业公司走向市场节省了部分成本。三是我国正处于教育专业高速发展阶段，学校各方面投入较大，特别是高教园区建设、新校区启用，为高校物业提供试验田。四是高校物业从某种意义上讲，要比社会物业的形成要早的多，高校后勤工作者从学校建立伊始，就从事着学校房产、学校环境、学校安全等各方面的管理，只不过那时没有物业这一提法。高校物业始终伴随着学校的发展而发展，它的管理服务体系适应学校要求，它比市场物业更有硬资源的基础和软资源的优势。因此，它的市场导向是与高校物业同质市场，如机关事业单位、学校等。高校物业最终要立足于市场，还必须有它的优势项目，有它的服务特色，这就要求高校物业全面推进，充分利用优势，倡导一业为主。

物业产业是国民经济中新兴的、迟来的、成长性的专业，也是与国际接轨的开放性产业。从市场导向和服务导向来看，虽然我们做了一些专业的、资金的、技术的硬资源配备，但还没做好体制的、观念的、人才的软资源配备，与发达国家、发达地区相比，我们还有很大差距。我们高校物业更是如此，我们必须卧薪尝胆，虚心地向人家学习，在学习中获得一点一滴的优势结果、一点一滴的优势扩张，从而能在开发中抓住市场导向，在经营中抓住服务导向，最后达到自身的崛起。