一、房地产的概述

1.房地产市场介绍。房地产为建筑物，土地，两者之上的不动部分以及各种的权益，本身具有有限性、差异性、固定性、增值性等特性。当其建成之后具有区域的固定性，在未被拆除之前，一直在建成之地，不会发生像交通工具那样的明显性移动。土地的稀缺和建筑技术的局限使房地产成为了一种有限资产，具有了保值增值特性，同时房地产由于质量和资金的定位的不同，质量和形式也存在不同，而且当前随着经济的发展，房地产正在逐渐向投资品转变。

2.房地产的价值属性。房地产涉及到市场研究、产品定位、土地获得、规划设计、融资贷款、建筑施工、市场营销、住房销售、物业管理、买卖中介等方面，在进行这些过程时会引起大量的资金流动，使得房地产成为了实体经济和虚拟经济的一个混合体。当前，人们的投资观念发生了变化，投资对象由原来的债券、股票等逐渐转变成为房地产、艺术品等稀缺物品；人口的不断增加，购房需求量的不断上升，数量的有限使得房地产具有长期增值特点，因此具备投资功能。

二、房地产价格的影响因素

1.宏观经济因素。宏观经济因素对房地产价格的影响包括经济周期、国民收入、通货膨胀、利率、等方面的影响。经济良好的环境下，房地产会得到快速的发展，发展即会带来价格提高；在经济不景气的环境下，房地产发展受阻，价格会发生下跌，因此经济周期影响房地产的价格。居民的可支配收入增多会引起房地产需求量的上升，因此房地产价格也会上升。通货膨胀会引起价格的上涨，房屋建造过程中各种成本必然会上升，从而也推动了房地产价格的上涨。利率下降时会引起房屋的融资成本下降，开发商会积极向银行贷款对房地产进行开发，这使得房地产的供给量变大，从而导致价格下跌。与此同时购房成本下降也会带动居民购房的积极性，从而推动了价格的上涨。

2.政府行政因素。政府行政因素对房地产价格的影响包括土地价格调控、信贷等方面。土地价格直接影响着房屋的价格，政府为了GDP的增长，会对土地价格进行调控，如果调控增长则房地产的价格即会增长；同时信贷的变化也影响着房地产的价格，变多则会刺激房地产行业变得活跃，随之价格即会上升，相反则降低，因此政府政策行为影响着房地产的价格变化。

3.其他影响因素。其他的影响因素可以包含为社会环境和自然环境两方面，治安、居民的心理，人口数量等社会环境也对房地产的价格起着一定的影响，良好的社会环境会增加房屋的需求量，从而推动房地产的价格上升。房屋所处的地域位置，气候环境，卫生情况等都会对房地产的价格造成影响，例如长三角、珠三角等沿海地区的房屋价格普遍就高于中西部地区，北京、上海、广东等一线城市的房价普遍高于二、三线城市。

三、银行房地产信贷风险特征

房地产的开发和销售过程大部分的资金都是来自银行信贷，银行在给予房地产行业信贷支持的同时也面临着一定的信贷，银行房地产信贷风险特征可以分为以下几个方面。

1.房地产信贷风险的传递。房地产信贷风险的传递特点主要体现在信贷业务每一个环节、步骤把关，相关银行工作人员的业务能力等出现差错而引起的风险问题。当房地产的价格出现大幅度下跌时，将会引起开发商，信贷客户等出现大量的违约，形成的信贷风险将会蔓延到以房地产为抵押的一些业务，从而形成具有流动性的信贷风险。而且，发生波动性较大的信贷风险会对银行的运营产生影响，造成银行危机，严重情况还会波及到经济主体，带来没必要的经济持续衰退。

2.房地产信贷的顺周期性。银行对房地产的信贷供给是顺周期性的，当出现冲击或政策紧缩引起房地产的价格出现下降，贷款出现损失的情况时，银行就会对相应的监管要求，增加银行自身的资本量，结果即会导致房地产的信贷量减少，引发房地产行业的开发商、个人信贷用户等违约率的上升，从而造成信贷风险增加。在经济发展良好期间，银行配置少量的资本，降低信贷要求，使得房地产行业的信贷量上升，银行增加对房地产的融资使房地产发展更为繁荣，最终推动房地产行业的价格上涨。总而言之，房地产信贷的顺周期性增强了经济的周期波动，使得银行面临更大风险。

3.房地产信贷“短存长贷”的结构特征。房地产周期性波动的上升阶段，房地产的融资量会增加，此时银行贷款条件的降低，增加了房地产行业的额信贷额度，而且银行等金融机构长期将房地产的信贷看做一种优质中长期贷款而对其增加信贷量，使得房地产贷款数量在商业银行信贷信贷之中比重越来越大，这将会加重贷款长期性和银行资金来源短期性两者间的矛盾，在一定程度上造成了银行资产结构的不合理以及银行中长期流动性风险。

四、房地产价格和银行信贷的相互影响机制

1.房地产价格波动对银行信贷的影响。1.1房地产价格波动对银行信贷供给的影响。对于房地产价格波动对银行信贷的影响可以分为两个方面，一方面价格的波动影响了贷款物抵押值，抵押物的价值上升信贷的能力则会上升，相反如果价格下跌，抵押物的价值也随之下降，从而降低了贷款的能力。另一方面房地产价格上升，银行拥有充足的资本金，将会降低信贷条件，使信贷得以扩增；当房地产的价格下跌时，银行贷款不良现象将会上升，导致银行资本金出现紧缩，最终将会导致信贷紧缩。1.2房地产价格波动对银行信贷需求的影响。从居民角度看，当房地产价格上升，居民的收入也会增加，可支配资金增多将会增强居民的购买力，从而使得房地产需求量增加，最终房地产的信贷量将会增加。从投资者方面看，房地产市场处于低迷时，投资者往往会降低对房地产的投资，进而减少理论银行的信贷；相反，如果房地产发展较为繁荣，房价上涨则会推动他们投资的积极性，导致银行信贷量上升。

2.银行信贷波动对房地产价格的影响。2.1银行信贷波动对房地产价格的动态分析。一般而言，投资者用于投资的资金来源于自己，面对投资风险时，也是投资者自己承担，然而当银行给投资者进行资金的借贷时，银行往往不能清楚观察投资的结果和过程，这导致了投资风险转移到了银行身上，而且投资者在面对投资风险的降低往往会趋向于冒险性或者偏好性的投资，这些风险性的投资将会推动资产的价格上升。因此，各种资产无变化，资产投资需求上升的前提之下，将会是资产的价格发生上涨。2.2银行信贷波动对房地产价格影响的具体表现。从房屋供给方面看，银行对房地产的开发商进行贷款将会提升房地产的投资规模，而且房地产开发商在得到银行贷款之后可以进行房地产开发，从而扩大了房地产供给量，供给量的变化即会对房地产的各种成本造成影响，最终房价即会变动。从房屋需求方面看，房屋按揭贷款的发行增加了有能力购房的居民数量，在房屋供给维持不变的情况下，居民购买力增强会使房屋需求量增加，从而推动房屋价格的上涨。

作者：王强单位：徽商银行南京分行