一、外部风险

1.政策风险房地产投资对政策反应比较敏感，受到诸如金融、房地产管理、税费等多种政策因素的影响和制约。如不处理好投资与政策之间的关系，将会影响到实现房地产开发投资的收益目标，进而给投资者带来风险，并可能最终使银行产生大量的不良资产。对于房地产开发企业而言，选择符合政府导向、收益稳定的或有税收优惠政策的项目进行投资才是避免政策法律风险最有效的方法。而对商业银行来说，不但要全面详细地了解国家的政策法规的规定，而且还要对政策法规的变化趋势进行分析和判断，并贯彻到贷款的决策与日常的管理中，方能避免政策法规风险。由于目前房地产行业的政策不断创新、快速变化使得房地产经营处于动态变化环境中，如果不能适应这种变化，将导致房地产经营和商业银行房地产信贷遭遇风险。商业银行需要准确把握政策脉搏不断动态调控自己的信贷政策，才能保证企业既不会因为和政策导向违背，导致信贷流失损失，又不会因为判断失误，过于缩小房地产信贷，造成房地产信贷业务利润下降的风险。

2.市场风险房地产市场变化的，不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险就是市场风险。房地产属于不动产，具有不可移动的属性，一旦投资开发建设，状态就难以调整或改变，因此投资者需要对市场的供求现状和趋势作认真的分析，对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，采取相应的应对策略，以减少由于对市场状况的错误判断而造成的损失。就其影响程度来看，运营风险和财务风险主要受某一单一客户自身原因影响，故其影响面并不大；政策风险和市场风险由于影响的全局性和长远性，对商业银行的贷款冲击非常大。此外，政府政策的调整对市场性风险因素也有很大程度上的影响，当市场性风险和政策法规风险同时作用于房地产时，很难对两者加以区分。但不论怎样，最终的表现形式都是市场性风险。因此，市场风险对贷款质量冲击最大，影响更深远。对于贷款银行来说，只有充分研究和准确把握国家宏观经济政策的走势、宏观经济的发展周期，直至房地产行业的供需趋势，才能有效防范这种风险、确保房地产贷款质量。

二、内部风险

1.信贷评审制度的内部管理风险房地产开发企业从申请到发放贷款需要长时间的业务处理周期，根本无法满足市场竞争的需要。造成目前我国房地产企业进行市场行为转换无法获取足够及时的资金支持，从而对商业银行房地产信贷造成了风险。另外，银行业务职能部门往往会根据自己的需求设置自己的流程或制度，缺乏与其他部门的沟通与衔接，导致部门之间操作流程存在重复或冲突。比如说，目前我国社会信用体系建设还处于初级阶段，很多银行部门为方便搜集信息，都有自己的信息平台，各自的信息相互独立，不能实现共享，造成资源的浪费和信息孤岛现象。再如，多数部门的业务操作系统也不统一，造成大量人力的浪费，也给管理造成混乱。此外，大量的信息依靠手工计算并填报汇总，占用了基层行大量的时间和精力，也容易造成数据的误差。银行在设计和整合流程时，如果不能加强总体规划，使流程之间相互协调、降低摩擦，减少内耗，则使得银行面对房地产信贷这种量大而复杂的信贷业务就会陷入混乱的管理，从而导致潜在的风险越来越大。信息不对称风险虽然我国已逐步开始建立社会信用体系，并将个人信用记录登记在个人征信系统上，但较发达国家来比，我国信用体系还不健全。在信贷活动中，银行对借款人的信用质量、风险类型和资金偿还概率的判断与借款人真实情况比较会出现偏差，于是，依托偏差的判断得出的的风险管理策略一定也会偏差。随着信息不对称缺口的扩大，会致使银行对借款人出现筛选和监督失误，从而使银行信贷资产质量趋于恶化。

2.流动性风险目前，我国商业银行整体上流动性风险处于可控状态，房地产贷款总额并不大，但受央行数次上调准备金率影响，我国商业银行资产的流动性逐年下降，使得流动性风险不断增加。我国商业银行的房地产贷款总量占全部信贷资产的比例已经达到18.3%，按现在的增长速度，很快就会达到30%。现阶段，我国商业银行主要依靠隐含的政府对存款的担保支持和居民的高储蓄率支撑自身的流动性和安全性，但长期保持如此之高的储蓄率都是不可能的，一旦储蓄率出现下降趋势，商业银行的流动性压力将会凸显。我国房地产贷款发展较早的城市，商业银行流动性风险已开始初步显现，部分中小金融机构资不抵债，流动性风险突出，个别城市商业银行和城市信用社还相继发生了挤兑事件。

三、结语

由此可见，在目前我国房地产投资迅猛增长的同时，由于开发企业融资渠道单一导致过多依赖于银行信贷资金，银行的房地产开发贷款和个人住房贷款成为开发企业筹集资金和弥补资金缺口的主要手段，加之银行在房地产信贷业务方面的管理制度不完善导致了房地产投资的风险转变成为银行的房地产信贷风险，而开发企业从风险中逐步分离的现状使得房地产开发对他们来说成为了一种投资少、风险小、效益高的产业，加上地方政府的行政行为更加助长了这种趋势的蔓延，引起房地产投机行为的大量产生，又进一步加剧了银行房地产信贷业务风险。中国各主要商业银行的信贷依然主要偏重于房地产行业，而且房地产信贷规模还将进一步扩大。这是由国内金融市场结构及房地产经营模式和资金周转特点决定的。虽然这种融资结构并不必然导致房地产信贷风险，但是房地产融资过分依赖于银行，在发生金融危机时会给予金融系统沉重的打击。商业银行要高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范信贷风险的意识。

作者：张洁单位：河南经贸职业学院