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房地产开发项目材料采购管理成本研究

发布时间:2021/4/23 9:01:18   阅读:

摘要:文章简要分析了采购管理成本工作项目中的常见问题,提出了加强建材采购管理成本控制的有效措施,以案例分析视角验证材料采购管理成本控制的有效性;同时对比了多种供应模式产生的采购管理成本:时间成本对比、交易成本对比、材料采购管理成本对比,以期为房地产提供科学的采购管理成本运作形式,减少资金浪费事件发生,创造可观的经济效益。

关键词:采购管理成本;时间成本;交易成本

现阶段房产单位实际运作的项目管理工作,逐渐融合精细化思想,减少成本使用,加强质量管理,逐渐成为房产单位工程管理的核心项目。在房地产项目中,建材成本直接影响着工程造价的整体结构。一般情况下,材料成本在工程造价结构中占比至少50%。为此,加强材料采购管理成本控制,对比多种供应模式产生的成本问题,以期获取最为经济性的成本控制途径,有助于提升房地产企业发展能力。

一、房地产项目针对材料采购管理成本控制方法

(一)采购管理成本工作项目中的常见问题。采购成本管理工作中,常见的问题一般体现在沟通方面,具体而言,则体现在采购部门与供应商,以及施工责任主体与采购部门之间。1.采购部门与供应商之间尚未建设有效的沟通机制,甚至存在信息交互不畅、合作不稳定等问题发生。较低的产品定位问题,将会造成采购单位以经济创造为主导,与供应商陷入价位争讨过程中,由此引起材料采购不及时,增加工程成本,加大材料采购管理压力等问题,形成不利于采购管理工作的问题。2.施工责任主体与采购部门之间存在沟通不善问题。施工单位以材料为基础,对采购管理部门施加压力,使其管理工作处于紧张状态,难以保障管理成本的受控性,甚至出现材料质量与价位不对等的采购问题发生[1]。

(二)加强建材采购管理成本控制的有效措施。在任何利益体中,双方沟通不畅,均会导致工作质量下降。因此,为了促进房地产项目有效完成,将材料采购管理成本进行控制较为重要。1.有效维护采购与供应商之间的关系。加强部门与供应商之间的关系建设,以期提升供应商对房产项目的信任,为长期稳定合作奠定基础。稳定的合作关系,有助于控制材料采购管理成本。房地产项目经营单位借助多重措施,比如市场调研、资质审核、材料质检等,以此甄选诚信度较高的合作伙伴。供应商以合作伙伴身份,与房地产单位建立有效合作关系,为房地产单位提供材料质量标准保障,保证材料采购成本的合理性,增强货物来源的稳定性等,为房地产单位科学运行采购管理成本控制提供基础条件。通过以上分析可以看出,供应商与采购之间,存在着明显联系,保证两者的联系能够稳定在和谐的水平,是确保两者利益能够共同得到保证的关键。2.加强材料采购管理。房地产项目运作主体单位应制定较为完善的材料采购计划,实施完成采购、储备等各项工作。与此同时,建设相对完善的采购管理约束机制,适时开展信息化管理方式,加强企业管理人员与采购负责人之间的信息共享能力,减少管理资金浪费问题发生。同时加强工程现场管理,严格控制材料质量,减少材料重复购买事件发生,加强采购管理成本控制的有效性。加强材料采购管理,重点同样在于保证采购人员具备较高的成本控制能力,以及对材料质量进行识别的能力。要保证能够利用最少的资金,获取更加高质量的材料,从而为项目质量的提升提供保证。

(三)案例分析。本部分通过案例分析的方式,以房地产项目为例,对材料采购管理成本的控制方法进行了研究。1.案例基础情况房产开发项目在采购管理期间产生的成本,包括材料运输、存储保养等、为此,以A开发项目为例,开展采购管理成本控制的量化研究。A开发单位在购进钢材时,采购计划为430吨,针对合作过的三家供应商,开展管理成本对比分析,将三家钢材供应商分别设定为S1、S2、S3。钢材材料对应两个工程地质,分别为K1、K2。2.采购管理运输成本使用情况430吨钢材采购运输费用具体表现为:(1)有三种型号的钢材,采购运输成本为50元/吨,其质量分别为90吨、70吨、80吨。(2)有两种型号的钢材,采购运输成本为100元/吨,其质量分别为95吨、65吨。(3)有一种型号的钢材,采购运输成本为80元/吨,其质量为75吨。将上述运输成本相加,即(90+70+80)×50+(95+65)×100+75×80=12000+16000+600=34000元。3.采购管理运输成本控制方案三家钢材供应商S1、S2、S3向两个工程K1、K2运输钢材的材料数量,共为六个参数,分别设定为a1、a2、a3、a4、a5、a6。结合六种钢材质量,设定最小运费成本为Pmin=90a1+70a2+95a3+80a4+65a5+75a6。设定运输约束条件一:a1+a2+a3=200,设定运输约束条件二:a4+a5+a6=230,将变量与约束条件逐一输入lingo程序中,获取成本优化结果,即a1=50、a2=150、a3=0、a4=50、a5=0、a6=180,带入Pmin计算程序中,结果为32500元。4.案例分析在案例中,成功减少了材料采购运输管理产生的成本,有效减少1500元运输费用,由此凸显出采购管理成本控制的积极意义[2]。

二、多种供应模式产生的采购成本对比

(一)对比时间成本。在案例中发现材料采购管理成本具有可控性,为此,以时间成本为视角,对比获取有效的采购管理成本方法。结合相关规定内容可知:房产单位应在合同签署有效期限范围内,完成工程预付款[5,20]%的支付,在工程时期依据工程建设完成情况,逐步完成资金扣回。1.“包工包料”运作形式下,工程进度款的支付项目为:工程实际使用建材产生的成本。2.“甲供材料”运作形势下,房产单位以月为时间跨度,向供应商支付材料成本时,相比“包工包料”运作形式,提前了至少2个月周期。由此发现:两种材料供应运作形式,将会产生差异性材料款支付时间,间隔至少2个月周期,由此产生时间成本对比问题。1.“甲供材料”供应条件的支付形式,是房产单位以月度为基础,向材料供应商完成当月材料工程使用产生的成本。具体支付时间以材料质检达标为参考。2.“包工包料”供应条件的支付形式,材料成本由施工单位采取预支付形式,房产单位结合施工单位实际使用的建材,对其予以支付。在材料运输、工程量、建设材料款项申请、支付材料采购成本等过程,时间跨度至少为2个月。经对比发现:“包工包料”供应条件具备时间成本的经济性,有助于减少房产单位资金支出。

(二)对比交易成本。1.对比项目。交易成本具体表示在交易完成、采购与供应双方达成共识时,产生的信息采集、交流等成本,具体表现为合同签署成本、材料质量监督成本、材料问题协调成本三个成本项目。2.对比过程。(1)“甲供材料”供应模式中,房产单位应在招标文书中标注“甲供材料”相关字样,表示房产单位针对建材使用、供货、结算等流程,在与供应商协商基础上完成材料成本约定。在工程建设周期较长的情况下,多方组织参与建设,房产单位应与供应商、施工方等单位,针对材料采购管理,比如供应、运输、数量核对、质检、存储、施工方规范使用等情况,加以有效控制,以此形成材料控制成本、材料问题协调成本等。(2)“包工包料”供应条件中,房产单位无须与供应商建立供应关系,仅需与施工单位完成合同签署。由施工方针对工程项目建设需求,制定较为完善的材料采购计划,相比“甲供材料”供应模式,省去了建材采购程序,由此相应减少了房产单位在材料采购期间发生的合同签署成本、材料质量监管成本、材料问题协调成本。3.对比结果。从交易成本结构方面观之,“包工包料”能够有效减少房产材料采购管理成本项目,科学控制房产材料采购成本金额,具有使用的必要性。

(三)对比材料采购管理成本。1.对比过程。(1)“甲供材料”供应模式中,房产单位将会承担材料采购成本费用、施工方对房产单位提供的材料保管费用、施工方补充采购产生的成本费用,包括采购、保管。由此确定“甲供材料”供应模式,产生四项采购管理成本。(2)“包工包料”供应模式中,房产单位仅承担施工方采购产生的成本费用,比如采购成本、材料存储成本。由此确定“包工包料”,产生两项采购管理成本。以E城市管理单位的规定内容可知:房屋工程材料采购成本费率为3%,采购成本费率为1.7%,其余为材料采购保养费率。设定项目总投资金额为Q,由此获得:“甲供材料”采购管理成本费用为1.7%×45.0%Q+1.3%Q=2.65%Q;“包工包料”采购管理成本费用为3%×Q=3%Q。2.对比结果。(1)当材料成本占据工程量小于55%时,“甲供材料”供应模式具有经济性。(2)如若材料成本占据工程量大于55%,“包工包料”供应模式具有适用性。

三、结语

综上所述,以房地产项目为视角,加强材料采购管理成本控制,有效开展多供应模式下采购管理成本对比分析,分析发现:包工包料的供应形式,成本控制效果较好;结合房地产企业规模与材料管理形式,确定材料管理形式,能够提升材料采购管理成本的控制效果,减少资金浪费事件发生。为此,在后续材料采购成本管理中,应以房产项目为视角,制定具有个性化的管理方案,以此提升成本管理效果。

参考文献:

[1]吉敏江,范敬宁.房地产项目材料采购管理的改进优化分析[J].地产,2019(24):107.

[2]刘晓光.房地产项目材料采购管理的改进优化分析[J].建材与装饰,2019(26):207-208.

[3]李杰,吴梦玫.营改增条件下材料采购管理成本对比分析:以房地产企业为例[J].福建工程学院学报,2018,16(4):391-395.

作者:吴碧虾 单位:漳州市龙文区城市建设开发中心

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