房地产经济与管理
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房地产经济与管理范文第1篇
近年来，我国经济发生翻天覆地的变化，各行各业飞速发展，尤其在房地产行业，发展更为迅速。现阶段，我国一直存在炒房热的现象，房地产开发商不断加大对房地产项目的开发，在促进我国经济发展的同时，房地产在经济管理方面存在着许多问题。基于此，本文首先对我国房地产经济管理的重要性进行了简要阐述，接着分析了我国房地产经济管理中存在的问题，最后重点探讨了房地产经济管理策略，以期为房地产经济管理者提供一些有价值的理论参考。
一、房地产经济管理的重要性
经济管理，即经济管理者对经济活动实施管理的过程。通过对经济活动实施有效管理，促进预期目标的进一步实现。对于房地产行业而言，经济管理通过提供生产力，促进生产潜力的发挥，进而创造更多的经济价值。房地产经济管理工作是一项长期而复杂的工程，其整个工作流程形成科学的管理系统，不仅能够有效激发工作人员的工作热情，提高工作积极性，而且能够将个人与企业的发展目标紧密地联系起来，进而促进企业发展目标的实现。同时，房地产经济管理对经济活动具有一定的监督作用，对房地产企业运行过程中存在的问题及时发现，找出问题存在的根源，尽早采取有效应对措施，将房地产企业经济损失降至最低。另外，房地产经济管理能够对各部门工作进行全面协调，强化部门沟通，在保证部门职能得以充分体现的同时，进一步实现资源的有效利用，为企业带来更大的经济效益。
二、房地产经济管理中存在的问题
(一)管理目标不明确
就房地产经济管理现状而言，虽然在政策上做出相应调整，但在管理目标与长期规划方面不够明确，对经济管理工作认识不足，导致企业在运行过程中缺乏具有前瞻性的政策目标。当前，房地产行业缺乏连续性的管理政策，使得管理目标模糊不清，短期政策的制定与长期政策的控制目标不一致，甚至存在相互矛盾的现象。如此一来，就会引起房地产行业的管理动荡，削弱经济管理效果，不利于房地产行业的长远发展。
(二)经济管理停留于表面
为了进一步规范房地产行业发展，政府短时间内出台了若干政策规定，且进行了密集推行。但就发展现状来看，许多房地产经济管理政策只是停留于表面，难以有效落实，相关部门执行不力，影响相关政策的贯彻效果。另外，还有许多经济管理政策缺乏可实施性，政策细则与实施原则不相符，落实起来容易出现问题，再加上管理部门管理职责不明确，一旦出现问题就会出现相互推诿的现象，使经济管理政策难以发挥其作用。
(三)房地产市场的泡沫经济现象
在我国，房地产行业竞争非常激烈，且会占用大量资源、资金等，容易导致泡沫经济现象的产生。近几年，我国各地房地产市场交易量不断下降，而交易价格却不断上升，许多购房者都在持观望态度，这就给房地产开发商带来巨大的降价压力，导致房地产交易价格急剧下降，进而导致资金链断裂。部分地方政府通过提升交易价格短期内促进地方经济增长，但一旦出现“硬着陆”现象，就会对经济的健康发展产生严重影响。
三、房地产经济管理策略
在我国，房地产经济在国民经济的发展中占据着至关重要的地位，因此，在经济管理方面必须正视其存在的问题，经全面分析采取有效措施予以解决，以进一步促进房地产行业的健康发展。
(一)明确发展目标
房地产行业要想实现健康长远发展，首先应明确其发展方向，树立长远的发展目标。在制定发展目标时，应首先分析自身发展情况，与社会发展需求相结合，保证发展目标的正确性与科学性。而在房地产管理政策的制定上，应树立长远的发展规划，通过对当前经济的发展现状、居民的住房需要及生活水平等各方面的综合考量，制定相应的政策法规。
(二)控制开发成本
房地产开发成本对房地产经济效益及使用价值均产生重要影响，因此，必须对开发成本加以控制与管理。首先，作为经济管理者，应增强成本控制意识，减少资金浪费，最大限度地发挥各项资金的使用价值；其次，通过相关制度的规定，对经济漏洞予以制止；最后，针对工程实施情况，制定成本控制制度，通过责任分包制的实施，促进相关制度的有效落实。
(三)转变经济补偿方式
第一，房地产补贴形式的转变。当前，我国采用经济适用房与廉租房两种方式给予低收入居民经济补贴，但现实是分配不合理，大部分被房地产投资者所占有，导致该方式的补贴功能并未得到有效发挥。因此，可采用资金补贴的形式，将房地产补贴资金直接与低收入人群对接，提高其购买力。第二，强化房地产经济管理。房地产行业的发展对居民生活水平产生直接的影响，因此，应在完善住房补贴政策法规的同时，适当增加对房地产的经济管理力度，通过房地产调控细则的科学制定，确保经济管理政策的有效落实。
四、结束语
综上所述，房地产事业的不断发展对我国国民经济的增长起到重要作用，一方面明显提升了人们的居住水平，改善了居住质量，另一方面，促进了社会的不断进步与发展。因此，在房地产经济发展过程中，应不断提升经济管理水平，更新管理理念，正确面对经济管理问题，通过对相关问题的全面分析，有针对性的采取有效的应对策略，在提升房地产经济管理水平的同时，促进国民经济的健康可持续发展。
作者:厉保全 单位:山东省日照市五莲县房地产管理中心
参考文献：
[1]赵琳.我国房地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].学术交流，2013，09：88-92
房地产经济与管理范文第2篇
关键词 房地产 经济管理 调控政策
一、国内房地产经济管理现状
从表面上来看，我国房地产行业发展较为繁荣，但是探究到行业内部，其实还是存在较多问题，而且这些问题严重威胁到我国房地产行业的可持续发展，不能忽视。
为了加大对房地产行业的管控，国家先后出台了诸多管理政策以遏制房价的快速增长，但是从实际效果来看，成效不大，无法从根本上解决问题，反而加大了租房者的负担。土地、原材料、人工、机械等房地产行业所需要的物质成本不断上涨，造成房地产行业的成本上升，间接推动了房地产价格的上涨。另一方面，一是消费需求还在增加，使得房地产的交易量也不断增加，二是我国实施城镇化的发展战略，也将推动房地产行业的发展。当前我国房地产经济管理的原则是实行土地国有化，将土地所有权、使用权和经营权相互分离，这样有助于国家对土地进行整体规划，也有助于相关政策的顺利执行。
二、当前房地产经济管理过程中存在的问题
（一）政策大多为短期政策，缺乏连续性
最近几年，我国将房地产市场的调控重点放在供需平衡上，但是大多数政策都是短时间内的，缺乏连续性的政策，没有从本质上认识房地产经济管理方面的问题，无法进行长期有效的管理。同时，政府在制定短期政策和长期政策时，所控制的目标会有差异，使得管理效果不好，这给部分投机者提供了扰乱市场获利的机会，不利于我国房地产行业的稳定发展。国家相继经济适用房、房产税收、国五条政策都暴露出我国对管理目标模糊的事实。
（二）经济管理流于形式，缺乏完善的监督制度
政策出台的目的在于加强市场管理，促进房地产行业健康发展，但是当前诸多政策流于形式，政策的执行缺乏相应的监督体系。一方面房价持续上涨，使得购房者的压力进一步增大；另一方面民间出现了大批的炒房者，进一步抬高了房屋价格，导致我国出台的诸多房地产经济管理政策都无法有效地发挥其效果。另外，中央政府和地方政府实行两级监管，导致中央出台的政策和地方出台的政策会有一定的冲突之处，同时对于管理的职责和管理的范围等确定迷糊不清，使得我国房地产行业出现“上有政策，下有对策”的恶性循环体系。房地产属于高回报产业，房地产是不少地方政府的主要财政来源，很容易出现权钱交易等腐败情况，影响中央政府的经济管理效果。
（三）相关法律、法规体系的不健全
法律、法规体系的健全是进行有效房地产经济管理的前提，虽然我国房地产行业发展较为繁荣，但是法律体系的建设严重滞后，导致房地产行业有不少漏洞并诞生不少投机者扰乱市场。当前我国房地产经济管理的文件或政策大多由国务院，但是这些文件和政策缺乏法律性、严肃性、稳定性和长期性，使得房地产行业经常出现无法可依、有法不依、执法不严的局面。
三、解决我国房地产经济管理过程中问题的建议和对策
（一）制定连续性政策，做到长期管理
首先，我们对城市要进行合理定位，从区域位置、实地观摩、资料调查和历史情况这四方面来对城市进行定位，根据城市的定位确定相应的发展战略，然后政府制定连续性发展规划，明确房地产经济管理的目标，缓解需求与建设之间存在的差距和矛盾，维护社会和谐稳定，促进经济持续发展。最后，我国长期存在人多地少、人多房少的局面，政府要明确规定房地产经济管理的目标和自己的角色，发挥自身的作用，引导国民进行健康的住房消费。
（二）建立健全管理机制
健全的管理机制可以使房地产良性发展，政府要发挥经济管理在房地产行业的作用，使房地产行业本身和国家调控都能促进房地产行业健康、稳定的发展。另外，中央政府需要调整财税制度，降低地方政府财政对房地产行业的依赖性，并对的情况严厉打击，并挑选典型案例对地方政府进行教育，维护市场环境，促进房地产行业健康发展。
（三）完善法律、法规体系
目前，我国出台与房地产相关的法律法规只有《土地管理法》《城市房地产管理法》和《建筑法》几部，数量比较少，而且缺乏具有行业针对性的《房地产法》，相关部门应快速推动《房地产法》的出台，使我国在进行房地产经济管理和出现房地产经济纠纷时做到有法可依。从过去几次国家的调控政策来看，效果不是很理想。
（四）开展实际勘察，了解土地住房居住情况
地方政府为了提高财政收入，对土地审批程序管控不严，导致不少违建工程，另外有些开发商在取得土地审批之后，由于种种原因导致工程建设无法正常进行，造成土地资源的闲置浪费。对于这种情况，各级政府应定期对辖区的土地使用情况进行调查，对闲置土地要回收或重新规划，严厉打击土地囤积等行为。对于住房，应定期统计闲置房屋数量，结合实际购房需求，从而判断房地产行业是否处在健康状态，建立房地产市场预警系统，帮助政府制定长期的房地产经济管理规划。
（五）转换经济补偿方式，满足房地产的实际需求
虽然我国总GDP较高，但是人均GDP还是较低，而且贫富差距较大，不少居民对于房价还是望而却步。就如何解决房价高这一民生问题，可以采取经济补偿的形式，对于购房者，可以对其经济状况进行调查和评估，根据地区的不同和购房者的经济状况不同制定相应的补偿标准，缩小低收入人群与高房价之间的差距。当前我国采取的廉租房和经济适用房政策，执行的效果不是很理想，而且存在大量的行为，真正享受这一福利的低收入人群很少。
（六）提高环保意识，增强生态观念
房地产经济的开发理应与环境的发展相协调，房地产开发商必须不断增强环境保护意识，只有这样，房地产经济才能持续健康长远发展。在开发投资项目时要对当地的生态环境进行调查，认真听取专家意见，开发建设过程中更要科学规划，合理利用土地，提高开发土地的生态经济效益，积极发展园林绿化，建立房地产开发与环境保护协调发展的综合决策机制和协调机制，将“绿色空间、绿色家园”的开发设计理念贯穿于开发建设过程始终，使房地产经济成为生态环境的有机组成部分。
四、结束语
由于社会的日益发展，居民对于居住条件的要求越来越高，过去的老房子无法满足使用需求，从而给房地产行业的快速发展提供了先决条件。但是由于房地产行业发展得过快过热，在发展过程中出现了很多问题，虽然国家紧急出台了一系列的政策进行调控，但是成效有限。我国需要准确、客观地了解房地产行业的发展现状，借鉴国外先进管理经验，在提高我国房地产经济管理水平的前提下，促进我国房地产行业健康稳定的发展。
（作者单位为巢湖市白蚁防治研究所）
参考文献
[1] 崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究――基于我国31个省份面板数据分析[J].经济理论与经济管理，2009（1）.
[2] 余凯.中国房地产宏观调控的长效机制研究[J].首都经济贸易大学学报，2008（4）.
房地产经济与管理范文第3篇
［关键词］房地产业；宏观调控；路径
［中图分类号］F121 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）22-0009-02
1 路径理论的介绍
路径通俗的理解就是到达目的地的路线。房地产宏观调控的路径就是国家和政府通过主动作为,运用科学的手段,以期达到预期效果的途径。
第一,路径具有目的性。每一条路径都有一个明确的目标,没有目标就构不成路径,这如同汽车导航系统一样,必须设立一个行驶目的地,导航系统通过定位搜索,找到一条行之有效的通行路线,而到达目的地所走过的路线就是路径。
第二,路径具有现实性。脱离现实的路径就像空中楼阁,不切实际,只有从实际出发,才能找到确实可行的路径,达到预期的目的。
第三,路径具有系统性。路径是由多种方式组合而成的,单一的方式在面对复杂的环境时很难成为路径,路径一般由多种方式通过统筹运用,系统的构成达到目标的路径。
路径是通过一系列的措施、手段汇集而成的,大体来讲,房地产宏观调控手段主要包括经济手段、法律手段、行政手段。经济手段是指通过调整各市场主体的物质利益关系,影响经济行为的一种宏观管理手段。主要包括财政政策、货币政策；法律手段是指根据一定的立法程序,将经济运行发展的规律和准则加以固定,并通过司法、执法活动对特定社会经济现象进行管理的一种手段。包括专业性规范和相关性规范；行政手段是指凭借上下级领导关系和管理权限的大小,通过行政命令的形式自上而下进行管理的一种手段。行政手段包括：计划手段、规划手段、行政管理手段。
2 路径理论下房地产业宏观调控的选择与实现
第一,房地产供给调控路径。房地产供给调控路径主要针对房地产市场的供给者,目前市场上主要的供给者有政府、开发商、中介以及少量房地产持有者。该调控路径通过一定的手段限制或鼓励房地产供给,以期达到市场供需平衡的状态。当市场繁荣时,房地产价格上涨,大多数供给者选择持有房产,以期待更高收益。例如开发商的捂盘惜售,政府运用房地产供给调控路径,从经济、法律、行政等手段增加房地产市场的供给,供给曲线由D移至D′,同时需求曲线S不变,房地产价格由P1下降至P2,房地产市场重新回到均衡状态(见图1)；当市场低迷时,房产供给者为了规避风险,抛售房屋,市场价格下跌,同样政府可以运用房地产供给宏观调控路径,减少房地产供给总量,稳定房地产市场。
第二,房地产需求调控路径。房地产需求宏观调控路径则是针对房地产市场的另一个主体――需求者,通过对需求的调节,达到市场的均衡。当市场繁荣时,在自主型需求、改善型需求、投资性需求、投机性需求等多重需求下,市场供不应求,房价上涨,此时政府通过房地产需求调控路径――上调利率、提高银行准备金率、提高首付比例等抑制房地产市场需求,需求曲线S移至S′,同时供给曲线D不变,房地产价格由P1下降至P2,稳定房地产市场(见图2)；当市场低迷时,反之来刺激房地产市场需求。
第三,房地产交易调控路径。房地产交易是房地产市场的晴雨表,房地产交易调控主要通过税收来实现。主要的目的是限制投资性和遏制投机性炒作,减少房地产泡沫。当市场繁荣时,提高房地产交易税费,增加房地产的炒作成本,促进房地产市场健康稳定的发展；当市场低迷时,刚性需求主导市场,通过房地产交易调控路径,减少在交易中的税费,刺激房地产市场回暖。
第四,房地产持有调控路径。持有环节是房地产市场的终端环节,对持有环节的调控有利于实现房地产市场价值,使房地产税收更趋于合理,促进资源的集约利用,在调控路径设置中,把房产面积和房产总价作为重要的参考要素,房产面积越大、总价越高,持有环节的税费也就越高。
第五,房地产监察调控路径。市场存在外部性和信息不对称性,健康稳定的房地产市场离不开对市场的监督,加强对房地产从业人员的培训,提高从业人员的素质；严厉打击违法犯罪行为,维护社会主义市场经济；细化行业标准,减少合同纠纷。
在路径理论的运用中主要遵循以下四点原则：第一，目标导向原则。路径的特点就是具有目标性,房地产业宏观调控路径选择首要原则即是目标导向原则,有明确的目标才有调控的方向,在目标确定的前提下再来选择房地产业宏观调控路径；第二，抓主要矛盾原则。房地产市场并不是一个完美的市场,它存在很多的问题,在选择调控路径时,要抓住问题的主要矛盾,区别对待；第三，战略性原则。房地产业的发展在国民经济中具有一定的战略地位,房地产业宏观调控路径的选择一样要具有战略性,路径要具有延续性；第四，系统性原则。每一种路径都有它的正面效应和负面效应,在房地产业宏观调控路径选择上一定要有系统性,不要顾此失彼,实现帕累托最优。
3 当前市场状况下房地产业宏观调控路径选择分析
3.1 国家宏观调控的特点及存在的问题
(1)调控急功近利。政策的实施效果往往具有滞后性。政府在操作时,出台一项政策实施后,短时间内达不到理想的效果,就急于出台下一个调控政策,等到政策累加效应出现时,市场反应过于激烈,出现年初抑制房地产、年底刺激房地产的尴尬局面。
(2)调控缺乏战略性。房地产作为国民经济的重要产业,国家在调控时缺乏系统性、战略性。纵观近几年的房地产宏观调控政策,大都是以单一的调控方式进行,头痛医头脚痛医脚,政策缺乏衔接性、战略性。
(3)调控效果不理想。国家宏观调控的主要目标是要稳定房地产市场,解决居民的住房问题。从全国的房地产平均销售价格来看,房价在国家宏观调控下一路高歌猛进,居民住房问题得不到很好的解决,国家宏观调控备受质疑。
(4)保障性住房供给不足。解决低收入家庭的住房问题,必须依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建设廉租房和经济适用房。而在建设过程中,制定的指标又不能按质按量的完成。低收入家庭的住房难以保证。
3.2 问题原因分析
(1)分税制下,地方政府与中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社会的视角下考虑问题,地方政府则是站在地方利益的视角下考虑问题,在一般情况下,两者的视角具有一定的统一性。但分税制下,地方政府的事权和财权不对等,致使地方政府企业化。中央政府出台的政策,地方政府从本位出发,在对其不利的情况下,地方政府在实施过程中选择不作为,政策成了空头支票。土地财政独行其道。
(2)房地产业对国民经济的影响巨大,政府调控需要考虑国民经济的承受能力。房地产业是名副其实的支柱产业,其对国民经济的拉动作用不可忽视。房地产行业的发展,具有很强的辐射带动作用,对房地产业进行调控,势必会影响到房地产相关产业的发展,在当前的经济形势下,政府的调控要考虑到国民经济的承受能力,这导致政府调控畏首畏尾,难见效果。
(3)房地产过分依赖于金融机构的支持。我国房地产业的融资渠道比较单一,主要是依赖银行贷款。国家对房地产业过分打压的话会引起金融市场剧烈震荡,不利于国家金融业的发展,甚至诱发次贷危机在中国上演。
(4)房地产税收结构不科学。房地产行业存在三个环节：一是开发环节，二是交易环节，三是持有环节。而我国的税收主要集中在开发环节和交易环节,对于房地产的持有环节,国家并没有相应的税收,在房地产税收上存在空白。
4 我国房地产产业宏观调控可行路径
(1)在房地产监察调控路径上,首先要科学确定地方政府和中央政府的权利与义务。中央政府的政策必须要由地方政府来执行,科学的确定各级政府的权利与义务有利于权责分明,在利益既定的状况下,提高地方政府的执行力,保证中央政府宏观调控落实到位。其次降低房地产对国民经济的影响。大力发展实体经济,降低房地产业对国民经济的影响；大众投资渠道,促进资本的有效保值增值。
(2)在房地产供给调控路径上,推行房地产供给市场的“三轨制”。所谓的“三轨制”，即是针对不同的群体采用不同的供给方式。对于高收入群体,该群体对商品房有较高的要求,他们有能力也愿意出更多的资金来满足住房需求,针对该群体,房地产采用完全的市场化,在既定的范畴内,政府不加干预；对于中等收入群体,该群体对房屋的需求不高,但需求数量大,价格太高会影响社会的稳定,对于这部分群体,房地产市场采用有限制的市场化；对于低收入群体,政府加大保障性住房的建设,保障性住房是解决低收入家庭的根本,保障性住房的建设有利于体现社会公平、有利于保持社会的稳定、有利于和谐社会的营造。
(3)在房地产需求调控路径上,要保障自主型需求、引导改善型需求、限制投资性需求和遏制投机性需求。要做到以上的要求,可以通过限制贷款的方式,提高房屋炒作成本,在提高首付的同时,保障首套购房贷款、限制第二套房贷款、禁止第三套房贷款,此举不仅能缓解房地产需求过旺的现象,同时也能从源头上杜绝次贷危机在中国上演。
房地产经济与管理范文第4篇
关键词：房地产行业；经济管理；建立
中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1674-3954（2013）21-0250-02
在房地产行业竞争越来越激烈的背景下，怎样运用科学的手段引导房地产行业发展，怎样根据房地产企业的实际情况，使用先进的计算机网络技术，建立经济管理体系，使经济管理体系更加系统全面，从而提升房地产企业的竞争力，使房地产企业在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，已经是我们首要的研究课题。
1 房地产经济发展的未来走向
在经济水平不断发展的背景下，房地产行业之间的竞争也越演越烈。房地产行业是我国国民经济发展的支柱行业之一，对国民经济的兴起以及发展都起着至关重要的作用，运用科学的手段引导房地产行业发展将会是我国房地产经济发展的未来方向。
1.1 合理规划建设用地。搞好“城市经营”
在很多人的心目中，“城市经营”与“炒地皮”是等同的。其实并不是完全都是这样。房地产企业大多是通过接手建筑施工项目，转手出售直接获利。但是房地产企业也会建造大型商场、娱乐用房等建筑用来长期出租，这些建筑可以在一定程度上提升所在城市的审美观，吸引游人前来观光，甚至是外资前来投资，在增加建筑企业经济收入的同时也增加城市的经济收入。总而言之，运用科学手段，合理规划建设用地，搞好“城市经营”，可以在增加建筑企业经济收入的同时也增加城市的经济收入，一举两得。
1.2 强化政府经济职能。市场将逐渐走向成熟化
根据我国现今房地产的增资速度可以看出，我国的房地产行业十分繁荣，但是单纯从市场方面看，房市仍处在向成熟过度时期。在未来的日子里房地产市场会渐渐回落。根据居民的实际经济水平及购买能力，楼市依然会经久不衰。目前，我国运用科学手段，加强了对房地产市场的调节，这种调节可以帮助房地产行业迅速向成熟逼近，使房地产市场越来越成熟，从而促进房地产企业的经济收入。
1.3 加强政府宏观调控。地价将趋于合理水平
房地产行业主要涉及了金融和土地两大产业，并且将这两大产业紧紧连在一起。土地本身就是不可再生资源，现今可供使用的土地资源又十分的缺乏，而金融资源在一定层面上讲，是可以无限使用的。如果房地产市场的经济突然中断，将会带来不可预计的损失。因此，在市场经济背景下，政府加强宏观调控是十分必要的，政府应该运用各种科学手段，根据各地区的实际情况，对各地区的房价进行一定的调节，使房价更为合理。
2 房地产企业经济管理体系建立的必要性
2.1 有效降低房地产企业项目投资决策的风险
房地产行业是我国国民经济发展的支柱行业之一，房地产行业具有生产周期长、拥有大量资金、受环境等因素影响大等特点。结合房地产行业自身的特征，项目投资决策是否有效将会是保证房地产行业持续、稳定及健康发展的首要问题。建立经济管理体系及有效地实施，提前做好投资评估测试，对投资的风险进行一定的控制，可以尽最大可能减少房地产企业投资的风险，避免房地产企业因此而陷入经济危机中。
2.2 实现以成本管理和成本控制为中心的项目运作管理
想要使企业发展并且生存下去，就必须要遵循现代企业管理技术理论进行有效的成本管控。房地产企业想要发展并且生存下去，也要遵循以上理论。因此，从建立房地产经济体系方面出发，将成本的管理和控制手段作为核心，将合同性的成本管理定为主线，建立一个完整的成本管理和成本控制体系，成本管理和成本控制体系中包括项目的设计、项目的施工等，十分全面并且系统地显现出在项目运营建设过程中核算对象的成本构成情况以及预警经济管理信息系统，最终完成预期中房地产企业成本核算和成本控制的目标，达到项目运营管理目的。建筑经济管理体系的建立，可以使房地产企业的管理层在控制成本变动以及掌控投资进度时有依据可依，保证了房地产企业管理层对项目实施过程的成本管理和成本控制。
2.3 实现客户价值最大化，大大增加企业的效益
建立房地产企业经济管理体系，不仅可以实现以成本管理和成本控制为中心的项目运营管理，还可以实现客户价值最大化，大大增加企业的效益。房地产企业经济管理体系的构建可以通过客户关系管理体系，十分高效并且全面的对客户以及潜在客户资料的管理和控制。房地产企业经济管理体系的构建可以更好地做到以客户为上帝的宗旨，进一步使房地产项目运行的效率得到提高，使房地产也销售人员对销售业务流程的掌握更加熟练，在很大程度上增加了企业的经济收入水平，并且使企业的品牌效益得到提升。
3 房地产企业经济管理体系建立的思路
3.1 房地产企业经济管理体系实施的宣传动员及物资保障
3.1.1 确保房地产企业经济管理体系实施的宣传动员力度
房地产企业经济管理体系的建立需要有先进管理知识的配合，将各个零散的小型系统整合为一个连贯且全面的管理体系。企业经济管理体系的建立是对企业内部管理体系直接进行调整，会引起企业内部大量变动，需要企业管理层的领导以及员工的高度配合才可以实施，需要企业全体人员参加，严重的说，缺少任意人员都有可能会影响企业经济管理体系的成功实施。因此，在企业经济管理体系实施前，有必要加大企业经济管理体系实施的宣传，使企业中的每一个都可以顺利的投入到企业经济管理体系的实施中，从而使企业经济管理体系顺利实施。
3.1.2 确保房地产企业经济管理体系实施的人员、物资条件
充足的物质资源是经济管理体系实施的首要条件，在经济管理体系实施前，人员和资金提前的合理调动是至关重要的。在企业管理层的许诺下，确保企业充足自己的运行，并且建立起一个经济管理体系实施小组，经济管理体系实施小组组要由熟练运用软件和精通管理学知识的员工组成，该小组可以在经济管理体系实施过程中，协调企业各个部门之间的矛盾，督促各部门完成经济管理体系的相关任务，协助经济管理体系的实施。除此之外，该小组还应该及时做好经济管理体系维护人员的培训工作，为经济管理体系提供充足的人员。
3.2 加强系统日常维护，保证系统安全平稳地正常运行
房地产企业经济管理体系的建立是一个循序渐进的过程，在建立企业经济管理体系的过程中，需要不断地对以建立的企业经济管理体系进行分析，并且不断更正、完善。因此，企业经济管理体系的日常维护工作看起来虽小，但也是不容忽视的。在企业经济管理体系建立过程中，通过日常对企业经济管理体系的维护工作，使企业经济管理体系不断完善，从而形成符合企业特色的经济管理体系。
3.3 通过培训和制定制度。提高员工素质
想要使企业经济管理体系有效的实施并且不断地完善，根据企业的情况制定相关企业经济管理体系的相关制度是必不可少的。在企业经济管理体系实施且正式进入管理的过程中，为了使企业经济管理体系实施的更有效果，根据企业的实际情况，为企业员工制定相应的企业经济管理体系规范制度，将企业经济管理体系的实施过程分解成每一个细小的任务，具体分配到每一个员工的身上，是每一个都是任务去实施企业经济管理体系，这样可以调动员工的积极性，从而使员工尽最大可能性实施企业经济管理体系，最终使企业经济管理体系实施更加顺利，更加完善。除此之外，在企业经济管理体系实施的过程中，还应该组织员工进行企业经济管理体系的相关培训，只有通过一定程度的培训后，员工才可以对企业经济管理体系更加了解，便于企业经济管理体系的实施，在培训的过程中，员工还可以掌握计算机技术以及管理方面的相关知识，使计算机技术在企业经济管理体系中更好地得到应用，弥补企业经济管理体系的一些漏洞，使企业经济管理体系更有利的实施。
4 总结
综上所述，房地产企业经济管理体系建立的具体实施过程中，需要结合企业的实际情况，考虑很多因素，包括人力因素、经济因素、环境因素等。企业经济管理体系的建立，可以帮助企业更快速、便捷地收集相关经济数据，并及时进行处理，及时了解客户的需求，及时面对市场的挑战，降低项目所隐藏的危机，使房地长行业在竞争日益激励的市场竞争中占据更大的优势，总之，企业经济管理体系的建立，百利而无一害。最后希望本文的相关理论，可以实践于房地产企业经济管理中，并发挥一定实效。
参考文献
[1]王文静，浅析我国房地产经济师的发展策略[J]神州，2012，09
房地产经济与管理范文第5篇
关键词：精益建造；房地产项目；质量管理
中图分类号：F27 文献标识码：A
一、引言
当前，中国的房地产买方市场中存在着较大的刚性需求，开发企业拥有巨大的顾客群，在房地产项目的开发过程中对于质量、工期与成本三者的博弈往往以降低质量为代价来换得产品尽快投入市场并取得较高的利润回报。与此同时，消费者理性也因先进消费理念的传播及维权意识的增强而提高，消费者对于所购买产品的质量、个性化的要求越来越高，并在质量不满足需求、自我权益受到侵害时选择投诉以维护自己的合法权益。面对逐渐提升的消费者需求及日益激烈的市场竞争，房地产开发企业应当重新审视自身的管理模式，加强对产品质量的重视，以求赢得更高的消费者满意度并进一步加强其市场竞争力。因此，借鉴和应用精益思想在制造业的成功经验，运用精益建造理论指导管理与开发建设，构建企业深层次的竞争力，对现今房地产企业获得长期稳定的竞争优势有着重大意义。
二、精益建造的概念
精益建造是精益思想从制造业向建筑业的延伸，以期借鉴精益生产这种有效提高产品质量及行业产品生产率的先进生产方式，改变建筑行业产品质量与生产率均很低的现状。精益建造的概念由Lauris Koskela于1993年在IGLC（International Group of Lean Construction）大会上首次提出：精益建造是一种基于生产管理理论在建设项目交付过程中以价值流为中心，运用专业技术和方法，实现顾客价值最大化，浪费最小化的建筑生产管理模式。
精益建造以精益思想原则为指导，追求七个“零”目标，通过对“零”转产工时浪费、“零”库存、“零”浪费、“零”不良、“零”故障、“零”停滞、“零”灾害的目标管理，使项目实施重点专注于生产转化过程，消除非增值活动，保障生产资源的高效转化和价值流的顺利流动，使得高质量的产品将与高水平的生产力同时产生。
三、传统房地产项目质量管理中存在的问题
房地产开发项目的质量形成于项目开发的各个阶段，每个阶段都有不同的质量管理活动，如表1所示。（表1）传统的项目管理实践在进行房地产开发项目的质量管理与控制时，存在以下几方面的问题与不足：
1、项目质量目标的确定仅仅以国家法律法规、技术规范标准的有关规定为主要参考对象。由此建立的质量目标是以达标和通过有关部门审批为目的，最终形成的产品符合技术规范及法规要求，但由于对顾客的实际需求考虑不足，常常造成顾客满意度减低。
2、在进行设计与施工发包时，开发企业的一贯做法是通过招投标的方式分别确定设计单位与工程承包商，分别对设计与施工活动进行质量监控，遵循先设计后施工的顺序，使得设计与施工在时间与空间上分离。设计方接受开发企业所传达的顾客需求进行建筑产品设计，绘制设计图，更多的考虑需求的符合性、表现需求空间与美学，对可施工性考虑过少，且由于建筑工程具有复杂性的特征，易受外界因素影响，设计者无法准确预估施工条件的确切状况，设计深度不够，从而增加设计变更并影响施工质量。施工方接受设计图纸、进行施工组织设计进而开展施工，由于施工方并不参与工程设计，对设计思想的全面理解就变得困难，无法及时对设计与施工间的不合理之处及时提出设计修改意见，造成设计质量无法准确传达并转化为施工质量。
3、项目施工质量控制主要依靠事后检查与监控。施工单位依据质量合格的标准进行自我检查，开发企业作为项目业主与监理单位一同对施工单位的质量管理工作进行监控并对产品进行最终的检查验收。此类质量管理工作存在滞后性，无法从根源控制质量问题的产生，对于不合格的产品采取返工的措施予以弥补，同时造成了资源的浪费和质量成本的上升。
4、房地产开发项目的实施基于建筑供应链进行。在项目开发过程中涉及到多个参与主体，各主体之间以合同为纽带，为项目实体的形成提供材料、设备、劳动力等必需资源。各方以自身利益为首要宗旨，缺乏有效沟通和一致的价值认知，彼此之间在利润的竞争中进行博弈，往往以牺牲质量为代价而博取更高的收益。
四、基于精益建造的质量管理实施要点
精益建造下的质量管理理念缘起于制造业管理技术中的全面质量管理，始于识别顾客的质量要求，终于顾客对最终交付品的满意；是全过程的质量管理，不仅要管理建造过程，而且要管理设计、采购直至销售、售后服务的全过程，由过程管理来保证最终质量；要求企业全员以质量为核心参加顾客价值创造活动。基于精益建造理念，开发企业可以通过以下途径对传统项目管理模式中在质量管理方面的欠缺进行弥补与改进。
1、管理顾客需求。精益思想提倡以用户为中心的项目开发实施，质量目标的设定应在满足法律法规、技术规范标准等有关规定的基础之上符合顾客的需求，致力于为他们提供高质量的建筑产品和高水平的服务。
管理顾客需求首要任务是识别顾客需求。顾客需求不是一成不变的，不同的目标市场中顾客的需求不同，随着时间的推移，顾客需求也会发生变化。开发企业应当对其所选定的目标房屋购买群体进行顾客需求调查，而不拘泥于以往的调查数据。由于社会进步与生活水平的提高，建筑质量的范畴大为扩展，除了对建筑产品耐用性、可靠性、安全性这些物理属性要求以外，工程项目建设流程中所能获得的服务和建筑产品所提供的附加功能，也成为近年来购房者关注的对象。开发企业必须及时识别这些改变，跟随目标顾客关注的内容，制定质量管理的重点。
顾客需求应当被准确地转化为设计质量与设计标准。运用质量功能展开（QFD）这一设计质量制定的有效工具，通过瀑布式分解模型四个阶段中四个质量屋的分析与转化，将顾客需求依次转化为产品规则、零件规则、工艺规则，直至最终的设计质量。
2、设计与施工相结合。在管理与提高开发项目的设计质量方面，精益建造提倡将设计与施工进行整合，以并行工程为工具进行设计模式的变革。设计模式的变革包括以下两个方面：其一，在建筑产品设计时采用并行工程的方法，以项目开发的全生命周期为对象，同时考虑顾客满意、质量保证、可施工性等多方面因素。建立良好的信息沟通机制，在产品设计时不仅只考虑产品特性，而且听取销售、策划及各技术人员的意见、与其进行协同工作，在进行产品设计的同时，做好工作结构化设计，增加设计深度和细度，使其尽量符合施工要求；其二，工作并行化。采用EPC（设计―采购―施工）、D-B（设计施工总承包）等承发包模式将设计任务与施工任务交予同一个主体进行，或是创新发包模式，设计一部分、发包一部分、建造一部分，将设计工作与施工活动并行开展。施工方将施工过程中遇到的问题、设计与施工间的不合理之处和事先不可预知的自然及其他外界条件的变化及时反馈于设计方，以使设计方能够根据项目实际情况及时更改设计，在设计、施工、质量控制三者之间建立流畅的信息沟通与反馈的通道，减少因设计变更而对质量控制工作造成的不便。
3、注重建造过程质量。“质量应当是在建造过程中产生的，而非通过检验而得”是精益建造区别于传统项目管理的最显著质量管理理念。每个施工人员既是产品的生产者，也是产品质量的管理者，并同时承担对前一工序的检验工作。由此，将原本各阶段分离的质量检验工作转变为连续的质量创造活动。在工程实体的施工过程中，采取“三自一控”的自律性过程控制，即自检、自分、自记和自控活动，培养每一位员工的质量意识。要求全员参与质量控制工作，在做好本人工作质量控制的同时，对于不合格的产品不予传递也不予接收，将质量问题控制在初期阶段，防止其对整体工程产生更大的影响。
精益建造下的工程施工，改变了由计划推动项目实施的工程施工方式，以最近计划系统（LPS）组织项目的运作与管理，对保障工程产品质量起到了促进作用。设置最近计划者，由其作为决策的最底层，基于现场情况而制定周期短的计划，该计划不再指导下一层工作的进行而是用于直接操作，即该等级计划为任务分配。最近计划者有责任保证“任务质量”的完成，并否决与质量标准不一致的工作。任务被承诺完成并在达到质量标准之前不会交付给下一个施工人员。
4、基于供应链进行管理。房地产开发项目的实施是基于建筑供应链进行的，为保证价值流在供应链上的顺利流动和质量的有效传递，项目开发者要确保供应链中每个主体都要参与到质量管理的活动之中，保证从材料的采购、设备租赁、设计方案提供等各个方面都能够做到将质量问题解决于本阶段，加强对各供应商的质量监控，在选择供应商时不仅考虑供应商资质和成本因素，同时将其所提供的材料、设备及设计等生产要素是否符合开发产品的质量要求及供应商的质量管理意识作为评价供应商的首要因素纳入供应商选择标准之内。
房地产开发的业主与承包商、分包商、各材料设备供应商、设计供应方之间要建立战略伙伴关系。建立伙伴合作机制的做法能够在供应商与承包商间建立一个以信任为基础的合作系统，使得在这个合作系统中的参与者将其注意力由捍卫自身的利益转为改进系统产出质量。合作能带来对设计过程、沟通和建筑效益的改善，可以得到生产率和现场质量水平的提高。伙伴关系不是一个确立规则、规章、文件和程序的技术，而是一个管理业务关系的积极办法。
5、开展质量营销。营销是质量管理的出发点和归宿，通过营销活动能够准确识别顾客需求并将其正确地传达于产品设计者，同时也将产品质量有效地传递于顾客。
营销活动直接接触最终顾客，通过与顾客的沟通和对顾客的服务了解其质量需求，并向设计工作提供消费者需求的输入。在实行并行工程进行设计的精益建造模式下，销售人员参与设计工作，为质量标准的制定提供原始需求数据。购房行为属于较为复杂的消费行为，顾客往往花费大量的时间收集大量的数据为其购买决策提供依据，此时房地产企业应当将企业产品的质量信息传递于顾客，增加顾客的质量感知，并正确引导顾客的质量期望，以提高顾客对最终建筑产品的满意度。
五、精益建造体系下质量管理的支持措施
房地产开发企业要建立精益建造的项目管理模式，并开展在其体系之下的质量管理活动，还需在企业组织及信息化建设方面进行精益改善，以支持上述精益活动的开展。
1、改进企业流程。将精益建造中客户价值至上的理念切实地反映于业务流程之中，并进行简洁的企业标准化流程设计以提高反应速度。
2、组织机构弹性化。建立富有弹性的企业组织，突破部门分工的严格界限，为实现高质量、低浪费的精益项目管理目标，进行职能的重新组合，成立跨职能的机动团队，为并行工程的实施创造条件，增强企业的效能和系统整合力。
3、深度参与施工现场管理。开发企业应尽可能深地介入项目实体施工过程的管理之中，贯彻精益质量控制理念，将质量管理的权力下放于现场施工人员，在提高质量效率的同时增强施工人员的工作积极性；现场管理人员专注于质量计划的制定和质量控制点的抽查，从而责权分明。
4、建立完善的信息系统。准确记录所有的质量信息，实现其在项目开发中各部门间的共享，为质量改进提供依据；以信息系统为支撑完善项目参与主体间的信息沟通机制，保障并行工程实施过程中各参与方对于信息交流的需求和开发企业在建立与供应链上各方的伙伴合作关系中的需要。
六、结语
在当今房地产市场蓬勃发展、市场竞争愈加激烈的年代，质量不能再作为降低成本的牺牲者，而应逐渐成为房地产产品的竞争力之一；建筑工程的质量问题日益成为备受社会关注的一个重要问题，对优质建筑产品的需求正在逐步扩大。精益建造作为一种先进的项目管理模式，在保证项目质量的同时，通过开发组织方式的改变及质量控制活动的改进降低因不必要的返工活动及资源浪费所带来的成本，并有效地缩短项目工期，是未来项目管理的必然趋势。房地产开发企业应当从建筑过程本身出发，合理运用精益建造的思想，重视房地产开发项目的质量问题，实现项目质量和经济效益的统一。
（作者单位：大连理工大学管理与经济学部）
主要参考文献：
[1]黄如宝，杨贵.精益建设的基础理论与应用理论研究[J].建筑管理现代化，2006.3.
[2]罗静.建筑业精益建设管理研究[D].东南大学硕士学位论文，2007.
[3]刘晓冰主编.运营管理[M].大连：大连理工大学出版社，2005.
