房地产业现状范文第1篇

关键词：物业管理；房地产；现状；对策

中图分类号：F293.33文献标识码：A

我国物业管理自20世纪八十年代初起步，至九十年代，特别是邓小平南巡讲话后，在房地产热潮推动下，呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与物业管理互补作用

（一）房地产开发是物业管理的基础。物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。实践证明，物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节，是两个关系密切、分工合作的行业，可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计，还是施工建设、交房入住、品牌支撑等方面，都将扮演越来越重要的角色，对房地产开发的影响力也会越来越大，房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。

（二）良好的物业对房地产发展有促进作用。物业管理的目的是使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平，提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消

费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。

二、物业管理现状及问题

（一）建设与管理之间缺乏有效衔接。近年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下，出现了很多问题，如一些开发建设单位在商品房促销时，对物业管理做出不切实际的承诺，给后续管理带来困难；物业管理企业价格法律、法规意识淡薄，对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担等。总之，建设与管理之间缺乏有效衔接。

（二）对物业管理的认识模糊。物业管理是指物业管理经营人受物业所有人委托，按国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。

（三）缺乏公平的市场环境。我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒。同时，还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些都是不利于公平竞争的。

三、解决物业管理发展问题的对策

（一）在房地产开发各阶段全过程介入。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权，因此物业管理必须提前启动、全程介入，贯穿到房地产开发的各个阶段。

1、决策立项阶段。对一个房地产项目来说，立项阶段特别重要。由于房地产建设有一个相当长的周期，且市场变化快，如能对项目进行前瞻性的研究，准确地把握市场，该项目才有可能按既定的计划实施下去，最后获得成功。物管企业直接与业主打交道，对物业销售的定位、业主的需求、业主对物管的要求等有较深刻的认识。物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外经验和国内发展趋势来看，已有一些开发商让物业管理直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计等，从而更有效地把握市场脉搏，迎合市场需求。

2、规划设计阶段。规划设计是房地产开发建设的源头，对房地产进行规划设计，不仅要从建筑总体布局、使用功能、环境布置的方面来考虑，而且要从有利于物业管理的角度来安排。物业管理公司作为物业的维护者，在长期的实践工作中对物业出现的种种问题了解比较清楚，而且在关系到切身利益的情形下，他可能比工程设计人员和开发商要求更严格，工作更细致、周密。因此，物业管理公司超前介入房地产规划设计可以完善规划设计中的细节，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。

3、建设阶段。物业管理公司必须长期应付各种可能出现的问题，提供的是一种“长效服务”，必须为以后的维修服务着想。因此，他们必须参与工程建设，了解该物业内部结构、管线布置，甚至所用建材，这样才能开展后续服务工作。与此同时，结合物业管理经验，能从实际使用角度提出对工程核心部位施工质量控制的意见。另外，物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发。对开发商来说，使工程多了一份质量保证，同时又保证了建筑移交和今后物业管理的连续性，有利于提高工质、工期及售后服务等方面的信誉。

4、营销阶段。物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。据专家评论，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20%～30%，而且越来越多的房地产投资者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。物业管理是房地产开发的延伸，在房地产开发中将发挥越来越重要的作用，甚至成为企业经营的品牌。如，让消费者信赖的中海外、万科地产除了有成功的开发经验外，很大程度也归功于物业管理的品牌。

（二）物业管理经营规模化。一般来说，有规模或规模大的物业虽配置多、开支大，但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。物业管理行业要在建立健全企业化经营体制的基础上，通过横向联合、纵深发展的有效扩张，有效降低成本，达到规模经营。

（三）物业管理经营市场化。用新的政策、法规支持和解放物业管理企业，使企业在市场竞争条件下锻炼和完善自己，成为自主经营、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，培养其生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，按照现代企业制度的要求，由企业遵循市场规律办事，在竞争中求生存、求发展，把企业不断推向前进。

四、结语

总之，物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。我国未来的物业管理，应是专业化、综合性涉及物业建设与使用全过程的服务与管理；未来物业管理的发展，应与人民日益增长的物质文化需求相适应，并在发展中逐步实现“规范化”，使物业管理业真正成为我国国民经济发展中一个能够持久、稳步发展的独立行业。

（作者单位：1.重庆大学建设管理与房地产学院；2.北京华商建设监理有限责任公司）

主要参考文献：

[1]武勇.对物业管理现状的思考[J].科技情报开发与经济，2005.15.

[2]申明，郭小龙.管理沟通[M].企业管理出版社，2002.

房地产业现状范文第2篇

关键词：房地产业；发展现状；攸县；

中图分类号:F293.3文献标识码：A

1.攸县房地产业现状

2007—2012年，攸县房地产开发投资以10%的比例态势递增，总投资额达30.12亿元，房地产开发项目59个，新建商品住宅246万m2。2012年，攸县商品房在建项目29个，在建面积109.8万m2，同比增长28.96%；新开工面积35.11万m2，同比负增长7.55%；竣工面积18.06万m2，同比增长187%，房地产总投资14.23亿元。全年共办理各类房屋登记9292宗，登记面积347.97万m2；测绘房屋面积82.69万m2。

2．攸县房地产业发展中的问题

2.1 房地产行业指标分析

1.房地产行业相关指标分析

（1）商品房销售价格

2008-2012年，攸县商品房销售价格持续增长，房价从08年的均价1700元急剧上升到12年的均价达2880元左右，销售年均价涨幅均在10%以上，且增长率不断升高。从总体上看，2008-2012年攸县商品房销售均价平均增幅12%，价格增长速度迅猛，说明攸县房地产市场在短期内仍有较好的有效需求空间。

（2）商品房销售面积

2008-2012年，攸县商品房销售价格增长较快，消费需求旺盛，商品房销售面积增长迅速，以年平均79.25%的增长速度持续快速发展。房地产开发投资力度不断加大，商品房销售增势强劲，预售行情持续看涨，房地产行业成为攸县经济发展的新增长点。减除不具竞争力及不具开发能力的楼盘，攸县2011年市场总供应量在105万m2左右。此外，攸县商品房销售面积虽然不断增长，但增长率却呈波动变化，并逐步趋于平均值，经过前几年的快速发展，房地产市场会进入一个发展速度相对缓慢的时期，未来几年内房屋销售面积的增长速度会减缓。

（3）房地产开发投资额增幅

据统计，2012年攸县房地产市场累计完成投资9.69亿元，同比增长55.1%，其中住宅投资6.56亿元。近年来，攸县房地产投资力度不断加大，投资额持续、快速增长，自2011年起，增幅超过同期GDP和固定资产投资额增幅。适度投资有利用拉动经济增长，但如果房地产开发投资增幅过快，将会使供给过量而导致供过于求。

（4）商品房销售额与开发投资额

2008-2012年攸县商品房销售投资比除2008、2010年外都大于1，说明整体市场运营良好。2010年，由于世界金融危机的爆发所产生的后续影响及“国十条”的出台，商品房销售额增长速度较去年同期出现负增长，房地产市场进入观望僵持期；然而与此同时，房地产投资速度却继续保持高速增长，10年投资额为09年投资额的1.3倍，表明市场供应商对攸县房地产市场保持增长的期望。

（5）新开工面积与施工面积

湖南省于2007年了《长株潭城市群区域规划》，在这个规划中，攸州市已取代攸县县城，被列为长株潭城市群的6个区域次中心城市之一。在未来的3—5年，攸县将撤县建市，40万人的未来城区正在迅速壮大，届时攸县将成为湘东南经济开发带和长株潭经济圈东南部的中心城市。在此背景下，攸县房地产市场高速发展，商品房新开工面积占施工面积比重不断增加。

（6）施工面积与竣工面积

根据行业情况，施工面积通常为竣工面积的3.5±0.5倍，因为施工面积反映了未来1-2年的现房供应量，该值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，则未来楼市可能供大于求。自从08年后，攸县房地产市场一直处于短缺状态，且比值逐年下降，可以预见，未来几年内，攸县房地产市场对楼房的需求仍有很大的提升空间。

（7）销售面积与竣工面积

该项指标能够表现住房供求是否平衡，一般而言是商品房销售面积略小于商品房竣工面积。由表看出，08-12年，攸县的商品房竣工面积与销售面积之比均小于1，表明供小于求，攸县房地产市场正处于不饱和状态，住房供求指标并不十分合理。

2.房地产行业与经济发展相关均衡分析

（1）商品房价格增幅与GDP增幅

房地产价格是房地产市场的核心问题，根据成熟的房地产市场的行业经验，通常情况下，房价的增幅应与GDP的增幅相接近。2008-2012年攸县GDP增幅均值为14.44%，房价增幅均值为11.8%，其比值为1.22。这是由于中国较晚实行住房体制改革，致使商品房供应受到单位福利分房的影响，未能形成合理的供求平衡。房地产市场初步形成之后，住房供应量大幅增长，居民住房消费需求得到充分释放。结合攸县GDP增长的实际情况，房价增长率与GDP增长率的比值为1.22，说明了房价大幅增长是有经济基础支撑的。

（2）房地产开发投资额、社会固定资产投资额与GDP

根据房地产业发展规律，在房地产快速发展时期，房地产投资占固定资产投资25%~35%是合理区间，若超过35%，则有可能出现房地产投资过热。房地产投资占GDP比重约为10%左右是合理范围，若超过10%，没有需求支撑，也会出现供过于求的局面。攸县的房地产投资占GDP和固定资产投资的比重持续偏低，均未达到合理范围，说明攸县房地产市场发展仍处于起步阶段。但是房地产投资额在GDP和固定资产投资中所占比重正在不断增长，说明攸县房地产市场正处于蓬勃发展的上升阶段，整个市场具有较大的扩展性。

（3）房价与城镇居民人均可支配收入

自2009年起，城镇居民人均可支配收入呈上升势头，但增长幅度较小。房价增长率虽然也是持续增高，但仍然低于可支配收入增长率，消费者的需求能够得到较大的满足，说明房地产市场仍处于健康发展的状态。

2.2 攸县房地产业问题小结

1.房地产市场体系仍不完善。

迄今为止，攸县没有真正意义上的品质楼盘，大部分楼盘品质不高，住宅市场缺少一个有号召力的品牌楼盘。一方面是因为攸县房地产开发企业水平普遍较低，开发实力不够，除少数企业，80%的开发公司由于缺少资金、人才和开发经验，把握市场和抗击市场风险的能力很弱，整个房地产市场缺少品牌化、规模化、集团化的开发企业。另一方面是由于开发资金较少，很多房地产项目操作不规范，特别是缺乏资金的项目往往进度一拖再拖，楼盘建设进度落后，为了资金回笼，楼盘及早上市，许多项目后期建设马虎了事，品质难以提升。

3.有效供应不足，难以满足消费需求。

目前攸县房地产市场最突出的问题就是商品房有效供应不足，难以满足消费者日益增长的需求。虽然攸县房地产市场目前处于不饱和状态，但是商品房库存也越来越大，2012年，商品房库存达到了58.88万平方米、5946套（其中住宅为3105套），积压资金达到近20亿元。

4.企业规模不大，难以抵御风险。

企业资质等级普遍不高、抗风险能力差。目前攸县房地产开发企业共有29家，其中具有三级开发资质的28家，具有四级开发资质的1家，全县没有一家二级以上房地产开发资质的企业。大多数企业规模较小、竞争力较差，整体水平偏低，抵御风险、应对经济冲击的实力较弱，一旦遭遇房价过低、房屋积压过多、资金周转停滞等问题，企业很有可能面临倒闭、出现“烂尾楼”等一系列不安定的社会问题。

参考文献：

[1]牛军让；关中地区农村房地产发展现状及对策研究[J]；现代物业；2010年07期；

[2]王斐；席升阳；；汉中市房地产发展现状分析[J];现代商贸工业；2010年19期；

[3]王冠阳；张颖；；天津市房地产发展现状研究[J]；科技咨询；2007年18期；

房地产业现状范文第3篇

【关键词】房地产行业 融资现状 对策研究

房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，对推动我国GDP增长，满足人民群众住房需求具有深远的意义。基于房地产行业的内在特征，其对资金的追求具有数量大、周期长的天然特点，形成了房地产行业与金融市场相互依赖的密切关系。近年来，在从紧货币政策和国家加强楼市调控的双重压力下，房地产融资方式和趋势出现了新变化：许多房地产开发商面临融资难、资金周转慢、融资压力大等问题。由于长期以来我国房地产行业都是通过银行渠道来获取资金，在银行贷款收紧的情况下，这种融资方式严重影响了房地产行业的资金来源与稳定性，成为制约其发展的主要问题。因此，如何有效利用金融市场，创新房地产金融，成为业界普遍关心的议题，同时形成健康、可持续的房地产融资模式，对促进我国宏观经济增长和金融风险控制同样具有重要意义。

一、房地产融资现状

（一）2011年，在从紧的货币政策下，地产行业融资结构发生很大变化：截止到11月底，房地产国内贷款增速出现大幅回落，已降至1.2%；而企业自筹资金的全年增速上涨至30%，占比近41%；海外融资形式尽管占比较小，但在前三季度备受企业青睐，房企大量海外举债以缓解现金压力；其他资金主要为预付款和按揭贷款，其增幅也基本上处于下滑态势。可见，在信贷环境更趋紧缩的情形下，房地产企业资金来源增长的主要动力为自筹资金和外资的支援。

（二）2011年以来，国家接连6次上调金融机构存款准备金率和3次上调存贷款基准利率，多家银行表示主动控制房地产贷款增速，信贷资源全面收紧，房地产企业获取银行融资日渐困难，而大型房地产企业获得了较多的信贷支持，如万科仅2011年上半年就为其关联企业先后提供近90亿元担保贷款，这种项目融资共担风险的形式成为许多企业获取银行信贷的重要渠道之一；同时，为了防控房地产融资风险，银监会鼓励以银团贷款形式发放贷款，房地产企业也采取整合优势资源的捆绑形式获取银团贷款融资，例如，万达、瑞安房地产等优秀房企都凭借此种方式获得银行资金支持。

（三）2011年，股权融资基本暂停，房地产企业的增发、配股等再融资计划基本处于搁置状态，已有保利地产、招商地产、泛海建设、中天城投等20多家房企撤销了各自的股权融资计划。一些规模较大的企业选择发行企业债券的方式保障项目建设资金，如中国建筑、华侨城等企业分别发行了企业债券置换银行贷款和补充营运资金，但受到国内发债成本高企的影响，整体债券融资规模明显减少。

（四）2011年，银行、资本市场等传统融资渠道收紧促进了房地产信托的发展。上半年房地产信托一直处于高位发行的状态，共发行536款信托产品，发行规模同比增长137.36%。随着银监会先后对信托公司采取了“窗口指导”、强调开发商的“四三二”合规、事前报备等措施，严控房地产信托业务的发展节奏和规模。下半年，信托公司停发或少发房地产信托的态势已经体现，同时，成长迅速的房地产信托在2012年将迎来集中兑付期，全年到期的房地产信托产品近1200亿，进一步加剧了企业的资金压力。

（五）拥有海外上市资本平台的房地产企业继续通过境外发行优先票据、可转债以及短期融资券等方式，扩充资金实力。2011年以来，碧桂园、华润置地、龙湖地产、宝龙地产等房企密集发债，几乎所有在香港上市的内地大型房企都完成了一轮融资计划。随着8月国家外管局下发通知叫停对外融资担保，房地产企业海外发债渠道遭遇堵截，2011年下半年，海外融资数量及规模锐减，综合实力强的房地产企业主要依靠海外银团贷款寻求资金的保证。

（六）2011年，银监会进一步引导信贷资金向保障房建设倾斜，监管机构逐步放开中期票据、公司债等多渠道筹措资金以保证保障房建设的金融支持。特别是在行业整体融资环境趋紧的背景下，越来越多品牌民生房企获得了保障房建设资金的支持，如首开股份、保利地产、栖霞建设、北京城建等企业皆凭借在政策性住房领域的大规模投入，获得了银行授信及贷款，现金流得到了扩充，为企业的长远发展注入了重要动力。2012年我国将新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，房地产企业，特别是品牌民生房企可以充分把握保障房金融政策利好的契机，通过积极创新保障房融资形式，加快资金流转的速度，提升抗风险能力。

二、房地产融资的对策研究

我国房地产行业融资压力巨大，但是目前的局面是银行融资成为其主要来源，该渠道已经不能满足我国房地产企业生存和发展的资金需求，结合我国现实政策环境，借鉴外国成熟发展经验，采取多元化、务实的应对策略已经成为我国房地产企业的现实选择。

（一）加大保障房建设比例，吸引政策性信贷资金

首先，房地产企业应当顺应政府宏观调控政策导向，加大政策性住房项目的比例，吸引国家政策性信贷资金投入，以此改善公司经营现金流状况，保证企业的稳定生存和发展。

（二）利用海外资本平台，加大海外融资力度

拥有海外上市的房地产企业，可以继续利用海外资本平台，通过境外发行优先票据、可转债以及短期融资券等方式，扩充资金实力；综合实力强的房地产集团可以利用海外融资平台，通过利用外资银行的资金扩充自身资金来源，从而为持续经营打下基础。

（三）利用股市筹集资金

房地产行业可以利用股票市场筹集资金，股票融资具有众多优点，包括没有银行借款那样的利息负担；没有债券融资的固定到期日，因而风险小，成本低，有效地降低公司的经营成本。房地产行业通过上市操作后发行新股、增发、配股等行为，可以将公司的股权转换为自由资金，亦可以通过收购、并购的方式扩大公司规模，提高管理效率，解决公司扩张与融资的双重问题。

（四）实施金融创新，推进房地产与保险共同发展

在长期人身保险中，保险资金具有数额巨大、期限较长、来源稳定的特点，借鉴国外先进的资金运作经验，与其闲置如此大额的保险资金，不如推进房地产行业与保险行业的共同发展。通过双方的合作，成立共同控股的合资保险公司，实现利益共享。当然，该种融资模式还需得到监管部门的审核与批准。

综上所述，笔者认为，构建多元、合理、符合当前政策环境的房地产行业融资渠道，不仅有利于克服房地产行业融资难、资金周转慢的困境，以及传统银行贷款传统融资带来的消极影响；对探索我国房地产行业与保险行业相结合的金融模式，以及完善房地产产业投资基金等融资渠道都具有重要意义。总之，在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资应扩宽融资渠道，走出一条多元融资战略道路，努力探索创新金融工具，不断丰富融资方式，走出一条多元融资战略道路。建立以银行贷款为主，政策性信贷、海外融资、股市融资、股权融资、房地产保险金融等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

参考文献

[1]刘志敏.货币紧缩政策下的房地产融资趋势分析[J].金融经济·学术版，2011(12).

[2]刘森.房地产企业融资渠道多元化——我国房地产金融创新[M].环渤海经济瞭望，2011(03).

[3]王艳华.新形势下房地产企业融资方式探讨[J].财经界，2011(08).

[4]刘丽巍，贺铟璇.我国房地产企业融资的问题与对策[J].沿海企业与科技，2010(08).

房地产业现状范文第4篇

【关键词】房地产企业；财务管理；发展

房地产业经过多年的高速发展，市场供求关系已经发生变化，产品的供给也日趋完善，赢利水平逐渐降低，企业间的竞争也日趋激烈，但房地产企业财务管理还比较薄弱，制约着房地产企业的进一步发展。因此，需要加强对房地产企业的财务管理，使之发挥出应有的功能。

一、加强房地产企业财务管理的重要意义

房地产开发是一项综合调配各项资源的经济活动，要提高房地产开发的经济、社会效益，财务管理在企业的管理过程中已成为必然。在竞争激烈的房地产行业，企业取胜的关键除房地产工程质量外，还有企业的开发成本，因此，在确保房地产工程质量的同时，如果还能对企业的开发成本进行有效的控制，那么企业的竞争力必定能够得到增强。通过加强房地产企业财务管理，有利于对项目开发方案进行优化，提升各项资源的利用率，使开发方案更加符合市场的需求，从而达到控制开发成本的目的；有利于降低费用开支，充分运用企业各项资产，增强企业运营及盈利能力；有利于企业多渠道筹集及使用资金，降低企业资金成本；有利于防范企业运营风险，发现生产经营中存在的问题并及时解决，减少财务损失。

二、现阶段房地产企业财务管理存在的问题

1.房地产企业发展定位方面存在的问题

房地产企业的发展定位决定着企业的未来，关系着企业是否可以做大、做强、做优，但是在房地产企业发展定位过程中，往往忽略了财务管理的作用。例如在定位时，过于片面追求房地产开发项目的高、大、快目标，并没有充分考]房地产企业实际的财力、物力、人力等财务实际情况；或者在定位时，财务人员未能参与其中，无法提供财务方面的具体意见等。上述情况容易导致公司发展定位不合理，难以顺利实施，实际与定位相背离甚至失败，不利于房地产企业的可持续发展。

2.房地产企业经营管理方面存在的问题

房地产企业为了获得更高的利润，以及占领更多的市场，往往热衷于购地扩大经营，设定较高的经营目标。但在房地产企业经营时，有的企业由于管理水平，没有发挥好企业现有的资源优势，不能充分利用好企业已有的资源，在运营过程中对企业有限的资源未能合理规划，导致经营目标与公司资源不相匹配，不能很好地完成经营目标；还有的企业对运营过程中出现的问题未能很好的控制、解决，未能有效地通过财务管理使企业有限的资源发挥最大的效益，降低了房地产企业运营效率。

3.房地产企业价值创造方面存在的问题

在房地产企业管理中，很多经营管理者认为只有开发建设、销售房地产项目等业务才是创造企业价值的业务，财务管理仅仅是一个提供服务的后勤业务。所以，在房地产企业中，很多业务发生前并未能够尽量征求财务意见，对财务管理的定位还停留事后核算的阶段，仅在业务成本、费用发生后进行支付资金、成本核算、缴纳税费等，并未能通过财务管理在成本控制、资金、税务管理等方面创造价值。直到出现成本过高没有合理控制、资金紧缺无法正常运转、税负水平过重影响效益等问题时，才会要求通过财务管理解决，但此时已经无能为力。

4.房地产企业风险管控方面存在的问题

房地产企业开发项目经营过程中经常会存在一些风险，如资金、成本、质量、市场、税务、信用风险等，对房地产企业进行风险管控是其健康发展的有力保障。但是在房地产企业运营中，一方面，财务管理人员往往是在企业风险已出现并造成损失反映在企业账面时才能提示风险，其滞后性不利于房地产企业及时化解风险；另一方面，当风险出现时，财务管理人员未能有效测算、估计风险大小及其影响程度，不利于房地产企业有效地化解风险。财务管理人员未能系统地对企业风险进行事前预测、事中解决、事后评价等，不利于房地产企业健康发展。

三、完善房地产企业财务管理水平的对策建议

1.提升财务人员的专业能力

房地产企业的财务管理水平，主要取决于财务人员的专业能力，要提高和发挥出企业财务管理的更大作用，就需要提升企业财务人员的专业能力。房地产企业应鼓励支持财务人员进行财务技能培训，通过内部培训、外部聘请专家学者或专门机构培训等形式，帮助财务人员掌握最新的财务知识和相关的财务管理方法。此外，还应组织财务人员参加与房地产项目开发有关的设计、规划、获取土地、工程建设、房产销售等方面知识及流程培训，帮助财务人员熟悉房地产项目开发的整个业务流程，站在房地产业务角度来提高财务管理技能和作用。

同时，房地产企业在选用财务人员时，还应该提高标准，只有专业能力和业务能力等综合能力都较强的人员，才准予进入房地产企业从事财务工作。并通过制定激励制度，对财务工作比较突出的财务人员进行奖励，从而提升财务人员的工作积极性，留住并培育高、精、尖财务管理人员。

2.以管理会计推动房地产企业的发展定位

房地产企业特别是中小型房地产企业的发展定位往往是企业领导人制定，财务人员很少能参与其中发挥作用。一方面，作为房地产企业财务管理人员，应发挥管理会计的作用尽量争取参与到房地产企业发展定位过程中，例如制定企业计划、规划盈利模式、设计开发方案、制定销售政策等，把财务管理触角延伸到业务开始的最前端，只有这样才能改变财务事后管理现状，把被动变主动，充分发挥财务管理作用；另一方面，房地产企业的管理人员在规划企业定位过程中，应广泛采纳不同专业的意见，特别是财务人员的财务意见，如盈利预测、资源配置、成本控制等方面的建议，有助于提高企业发展定位的前瞻性、可行性、准确性。财务管理人员还应充分运用管理会计方法，依据房地产企业实际运营情况及财务状况等进行分析，提交有价值的管理会计报告，及时供企业规划、决策参考，推动房地产企业的发展定位。

3.推行全面预算管理强化房地产企业管理

合理配置房地产企业有限的资源，应推行全面预算管理。首先，房地产企业应人人参与预算，以部门为预算管理中心，在业务部门间合理配置企业资源，以效益最大化为目标，把预算管理效益与薪酬绩效相挂钩，使预算管理与每位企业成员息息相关，发挥全面预算管理作用。其次，应集合房地产项目规划设计、成本管理、工程施工、销售策划、财务、人力资源等专业人员编制房地产项目整个开发过程的全面、详实的预算，同时分解为年度、月度预算，依据预算测算的盈利结果、项目资金流情况等适度调整房地产项目开发策略，调配好房地产项目开发资源，使房地产项目顺利、可控地完成。另外，应动态地监测、分析预算执行情况并反馈至公司管理层，及时解决全面预算执行过程中的问题并进行有效的考核，确保全面预算能合理执行，优化、配置好企业资源，使房地产企业得到高效的发展。

4.加强房地产企业成本、资金、税务管理创造价值

首先，房地产企业的开发成本是其在竞争中取胜的关键因素，房地产企业应运用财务成本管理工具控制好开发成本，在项目开发过程中对前期策划、工程建设、项目管理、运营等成本M行控制，确保开发成本合理、科学，使房地产企业在市场中占据有利地位。

其次，资金是房地产企业最重要的发展资源之一，房地产企业应运用财务资金监控方法，对项目开发资金流出、流入进行前瞻性的预测。预计资金充裕闲置时，做好理财等投资方案以获取资金收益；预计资金不足时，则在事前开拓融资渠道，及时融资并降低融资成本，发挥财务杠杆作用以最低的资金成本满足项目资金需求。同时，对资金使用实时监控，使资金处于流动状态以确保企业资金流健康、有序，促进房地产企业良性发展。

最后，在竞争激烈的行业趋势下，对房地产企业进行税务管理可增加其竞争力。房地产企业应在选定合作方式、获取土地形式、开发模式、营销方案等过程中进行合理税务测算、规划，使房地产企业税负合理、科学，实现房地产开发效益最大化，创造价值。

5.构建财务信息化风险管理体系

风险管控是房地产企业发展壮大的必要措施，房地产企业可通过建立由先进硬件、软件构成的财务信息化系统来实现财务管理工作的智能化，提升财务管理工作的有效性和准确性，加强风险管控。信息化的财务管理体系，包括从业务源头开始对业务数据的及时、有效采集，并将业务数据及时转化为财务数据，使财务数据穿透至业务源头，实时、准确地反映房地产企业实际经营情况，及时提示房地产企业内部及外部风险；以及准确运用财务管理方法和技术，科学测算风险大小及其可控程度，使房地产企业及时采取有效措施规避或降低风险，形成企业风险管理体系，保证企业的平稳运行，使企业健康发展。

综上所述，财务管理是房地产企业不可缺少的管理手段，要加强房地产企业财务管理成效，需要提高财务人员的专业能力，从管理会计角度推动房地产企业发展定位，推行全面预算管理，对房地产企业加强成本、资金、税务等管理创造更高的效益，构建财务信息化管理体系防范风险，发挥房地产企业财务管理应有的作用，促进房地产企业高效的发展。

参考文献：

[1]李春晓.房地产企业财务管理问题探讨[J].现代商贸工业，2015（6）：111-112.

房地产业现状范文第5篇

【关键词】房地产企业融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。