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地税双拥工作总结

地税双拥工作总结

地税双拥工作总结范文第1篇

20*年,我们将迎来建国60周年和中国人民建军82周年,全省国税系统双拥工作要以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导,树立和落实科学发展观,立足行业特点,紧密结合实际,坚持巩固提高,着力创新发展,不断提高全省国税系统双拥工作的整体水平。

一、切实加强对双拥工作的领导。做好双拥工作关键在领导。要从讲政治、讲大局的高度,坚持把双拥工作摆上全省国税系统各级党组的重要议事日程,纳入党组今年工作的总体规划,列入干部绩效考评的重要内容。要充分认识做好双拥工作是加强国防和军队现代化建设的必然要求,是建设*经济区的迫切需要,是加强社会主义精神文明建设的重要途径。省局党组明确规定,全系统各级国税局党组领导,既是双拥工作的组织者,又是双拥工作的实践者,在双拥工作中负有重要的领导责任。要求主要领导亲自挂帅指导,对双拥工作重大事项亲自把关决策,重大问题亲自处理解决,重要工作亲自组织协调。各级双拥工作领导小组要负起组织、协调、指导双拥工作的职责,根据工作任务和形势特点,制定20*年工作计划,组织安排好各项重点活动,同时做到明确职责分工,加强督促检查,抓好工作落实,以保证双拥工作各项任务得到贯彻落实。

二、深入开展国防教育和双拥宣传。为增进广大干部群众对双拥工作的了解,使双拥工作成为大家的自觉行动,我们紧密结合形势和任务的需要,在全系统广泛深入地开展形式多样、内容丰富的国防宣传教育,大力营造浓厚的双拥氛围,增强全民双拥意识和国防观念。一是把国防教育纳入干部在职教育体系,结合20*年干部在职教育培训,采用多种形式,有计划地组织对广大在职干部进行国防教育,使广大在职干部树立牢固的国防观念。要求各级领导率先垂范,带头宣讲国防形势,带头参加“习武日”等国防教育活动,以此带动全系统国防教育的深入开展。同时还要利用*消费报、国税内部刊物、宣传栏、标语等形式,广泛开展群众性的国防宣传教育,扩大国防宣传教育的影响面和效果。二是以建军82周年为契机,抓好主题宣传教育。全省国税系统要按照省市的统一部署,紧密结合工作实际,广泛开展以爱国主义为核心,以热爱人民军队为主题的国防和双拥宣传教育。通过报刊、内部网络等媒体及召开有关会议,集中宣传军政军民团结的重要作用和新时期双拥的先进事迹,扩大双拥工作在本系统内的影响。

三、积极开展双拥共建活动。为进一步密切军政军民关系,我局每年都组织开展了形式多样的军民共建活动。省国税局机关与*、*部队结成军民共建对子,十几年来不断完善健全共建制度,进一步明确共建责任和目标。全省国税系统市县(区)国税局普遍与当地驻军建立共建关系。20*春节,要广泛开展走访慰问部队活动,通过召开军政座谈会、走访驻军机关和基层单位,进一步丰富双拥的内容,进一步增进军地军民之间的感情。组织对干部职工中的军属进行慰问,并安排20万元解决系统12名伤残革命军人的医疗费用问题。今年“八一”恰逢建军82周年,我们将根据上级的通知精神,认真组织共建活动。

地税双拥工作总结范文第2篇

关键词:合作建房 以物易物 土地使用权 营业税

住房商品化后,合作建房方式在我国也应运而生。所谓合作建房,是指一方提供土地使用权,一方提供资金,共同开发房地产的模式。与此相应,规范合作建房的税收文件也相继出台,涉及营业税、土地增值税、契税诸多方面。关于合作建房的营业税,到目前为止最重要的文件是国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)的通知〉》(以下简称[1995]156号文件),该文在第十七条,将合作建房归纳为“以物易物”和“建立合营企业两种形式”,详细规定了不同情形营业税的征收方法。本文仅研究“以物易物”合作建房的营业税政策。笔者认为,随着房地产立法的不断完善,[1995]156号文件所例举的“以物易物”合作建房情形已越来越不可能存在了,应从全新的角度去理解该税收政策。

一、“以物易物”合作建房实践中难以操作,通说的“以物易物”合作在程序上表现为资金借贷

[1995]156号文件将“以物易物”分为两种情形,第一种情形是土地使用权和房屋所有权相互交换,第二种情形是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。

(一)土地使用权和房屋所有权相互交换的情形

假设甲方提供土地使用权,乙方提供资金,双方建立契约合作建房,约定房屋建成后按比例分配。[1995]156号文件认为,在合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税;对乙方应按"销售不动产"税目征税。

上述情形的存在须满足一个基本前提,就是在开发完成后,出地方和出资方能够分别取得按合建合同约定份额分得房屋的初始产权。但依目前的实际情况,乙方根本不可能获得房屋的初始产权。因为,无论是开发商品房,还是自建房,其一切报批手续,都必须以拥有土地使用权的一方为申请人。包括建设用地许可证,建筑工程规划许可证和建筑施工许可证等系列许可证书的申请。相应地,商品房建成后的初始产权登记当然属于申请人,即提供土地使用权的甲方,不可能属于提供资金的乙方。笔者为此分别走访了当地的国土资源和房屋管理局,规划局及建设局,也证实了上述情况。既然整个报批过程中没有乙方参与,建成的房屋初始确权又归甲方所有,那么,出资方相约分得的房屋只能通过再过户手续处理。所以,根本不会出现[1995]156号文件所说的“甲乙双方都取得了部分房屋的所有权的情形”。乙方的房产,必须通过甲乙双方的再过户手续取得,此种情形也产生营业税纳税义务,不过是作为普通的房屋销售行为计征的营业税,已经不属于[1995]156号文件列举的情形了。上述行为从实质看,由于报批过程中无乙方参与,仅表现为甲方为开发主体,乙方向甲方提供资金的行为。所以,甲方出地,乙方出资的合作建房行为,不可能产生[1995]156号文件所称的营业税纳税义务。

根据国税局自身的文件,亦能证明上述事实。国税函[2005]第1003号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》(以下简称[2005]第1003号文件)指出,一方提供土地使用权,一方提供所需资金,以出地方名义合作开发房地产项目的行为,土地使用权人和房屋所有权人均为出地方,未发生国税函发[1995]156号文件中的合作建房,不适用其中第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的情形

[1995]156号文件规定,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按"服务业--租赁业"征营业税;乙方发生了销售不动产的行为,对其按"销售不动产"税目征营业税。

乙方是否发生了销售不动产的行为?上述文字对哪一方是建设方并未提及。如前所述,目前无论是自建房,还是开发商品房,必须以拥有土地使用权一方的名义申请立项及报建系列手续,即使是乙方租赁了土地并投资,亦不能以乙方为建设方。以甲方名义开发,建成的建筑物当然登记在甲方名下。由此,该种情形便演绎成甲方建设,乙方向甲方提供资金的建房行为,房屋建成后,乙方不能获得房屋的初始产权。该前提下,即使甲乙双方之间已建立了租赁契约,约定租赁期满乙方将土地使用权连同建筑物归还甲方,也不能按 [1995]156号文件对乙方按销售不动产征收营业税。因为根据前述 [2005]第1003号文件,“土地使用权人和房屋所有权人均为甲方,不应征收销售不动产的营业税”。

二、“合建审批”不能产生“房地互换”的效果

既然只有土地使用权人才能申请报建系列手续,又不以建立合营企业的形式合作,合作建房便只剩一条途径:更改土地使用权权属人,使合作双方共同拥有土地使用权,从而以合建双方的名义共同办理合建审批手续。实践中,这种情形是存在的。但问题的关键是房屋建成后初始产权的归属,建成的房屋是由合作双方共同所有,还是可以分别确认到合作各方的名下,实现对房屋产权的各自所有。对此,相关的法律法规没有明确规定,实践中也操作不一。但不外两种情况,一是房屋初始确权便实现了各自拥有,甲乙双方都按合作合同的约定初始确权各自的房产。既是初始确权就属于甲乙各方了,便不可能存在[1995]156号文件所称的双方以各自的土地使用权和房屋产权互换的情形。因为房屋一旦建成,其产权便是房地合一的复合所有权,房屋所有权人不可能仅拥有土地使用权而没有地上建筑物的所有权,更不可能仅拥有地上建筑物的所有权而没有土地使用权。另一种情况是初始确权仍然是共同所有。既然是共同所有,便谈不上互换,合建双方若不销售房产,是没有营业税的纳税义务的。若销售房产,应视作房屋的普通销售缴纳营业税,而非[1995]156号文件所指的营业税。

可见,即使合建双方共同办理合建手续,其建成的房屋无论以何种所有权形式存在,都不可能构成[1995] 156号文件中缴纳营业税的情形。值得强调的是,该种操作方法下,因为办理合建审批的前提是土地使用权的权属变更,所以,由该权属变更产生的营业税、土地增值税等相关税费的纳税义务是不可避免的。

三、“以物易物”合作建房难以操作的原因

任何一个税收文件的出台,总是针对一些既存事实,有的放矢的。之所以出现上述结果,主要有两个原因。一是房地产的登记生效制度,二是房地产立法较税收文件的相对滞后。

我国《物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”。 土地使用权和房屋所有权都属于不动产物权,其权属变更必须通过登记机关的变更登记才能生效。反过来说,只要经过权属的变更登记,不论变更登记的双方实际上是否真正进行了买卖,都视作权属转移,承担相应的纳税义务,除非有个别免税的情形。所以,对于房屋及土地使用权的过户,要计征销售不动产的营业税。所以,由不动产权属变更产生的税收,是遵循形式重于实质原则的,这是由不动产物权的登记生效制度决定的。有了上述原则,就不难理解[2005]第1003号文件中所做的土地使用权人和房屋所有权人均为甲方,未发生转让无形资产的行为,不适用[1995] 156号文件第十七条有关合作建房征收营业税的规定了。

[1995]156号文件于1995年,之后,规范房地产运营的法律法规才相继出台。《中华人民共和国城市房地产管理法》虽然是1994年,但在2007也经过了重要的修正。该法第六十一条规定,在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。建设部2001年的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条也规定,新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交相应的许可证件及证明文件。其中,许可证件就是以拥有土地使用权方为申请人的建设用地许可证,建筑工程规划许可证和建筑施工许可证等系列许可证书及证明文件。从上述两条规定可看出,房屋产权以土地使用权为基础,没有土地使用权,房屋产权无从谈起。《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定:房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。即土地使用权及其地上建筑物所有权的主体必须是同一个人(包括公民和法人)。又一次充分表明了“房地一体”的原则。

不难发现,上述法律法规大部分在 [1995]156号文件之后。上世纪九十年代,我国房地产市场尚处于初级阶段,发育很不成熟,相关的法律法规不甚完善,各职能机构审批管理也不尽规范,[1995]156号文件所述情形是存在的。但截至目前,经过二十年的发展,房地产市场的运作程序渐趋完善, 该文件所述情形已经越来越不可能存在了。税务机关也应该与时俱进,对合作建房的税收政策进行新的修改和调整。

参考文献:

[1]《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)的通知〉》,国税函发[1995]156号

[2]《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》,国税函[2005]第1003号

[3]《中华人民共和国物权法》,2007年

[4]《中华人民共和国城市房地产管理法》 1994年,2007年修正

地税双拥工作总结范文第3篇

一、关于“合作开发”的涵义

(一)定义及要件

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定,“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产”,为房地产合作开发提供了法律依据。房地产合作开发是房地产开发中一种比较普遍的形式。通过合作开发的形式,可以有效地把土地、资金、资质等房地产开发的要素结合起来,从而使合作开发的各方合法地在房地产开发中找到各自的利益。

实践中,房地产合作开发的概念也有被称为“合作建房”、“联合建设”等。可见合作开发是一种整合房地产开发各要素的民事行为。其法律特征及其要件是:共同投资、共享利润、共担风险。

目前,有关房地产“合作开发”税收上的定义主要来源于下列两个文件:

1、《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税发[1995]156号)第十七条规定:合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。——仅指合作建房。

2、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)第四条“关于合作建造开发产品的税务处理问题”以及第五条“关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题”的规定。此不仅包括合作建房,还包含其他形式的合作开发项目。

(二)合作开发方式

作为房地产合作开发的方式,从税收政策规定来看,大体表现为以下几种形式:

1、国税发[1995]156号规定的合作方式

第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:(一)土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权(以下简称A1);(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权(以下简称A2)。

第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。具体的方式也有以下三种:(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式(以下简称A3);(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润(以下简称A4);(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋(以下简称A5)。

2、国税发[2006]31号规定的合作方式

第四条:开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,可分为下列两种情形:(一)开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的(以下简称B1);(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的(以下简称B2)。

第五条:以土地使用权投资开发项目的,可分为下列两种情形:(一)企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资房地产开发项目的(以下简称B3);(二)企业、单位以股权的形式,将土地使用权投资房地产开发项目(以下简称B4)。

由此可见,国税发[2006]31号规定的合作方式较国税发[1995]156号规定的合作方式范围更加宽泛,尤其突出了两种新型的合作方式即B1、B2,且对于以土地使用权投资,不再强调必须要成立具有法人资格的项目公司,可将土地使用权以股权形式直接投资于开发项目,即可成立项目股份制。

从上述合作开发方式对比来看,国税发[1995]156号规定的主要是解决营业税问题,而国税发[2006]31号规定的是所得税方面的问题,这样必将会给相关征收工作带来麻烦。在此,本文对此进行尝试性的归并。

国税发[1995]156号规定国税发[2006]31号规定

B1、B2

A1、A5B3

A2

A3B4

A4

二、合作开发涉税政策的税种征收要点

合作开发房地产因涉税问题繁复,不仅应在营业税征收上分清相关权责,还应在增值税,企业所得税上区分相关征收要素,以堵塞征管漏洞。

(一)国税发[1995]156号文解读

根据国税发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》第十七条规定:合作建房的方式一般有两种:

第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:

1、土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税;对乙方应按"销售不动"税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按"销售不动产"税目征收营业税。

在所得税处理上,也必须明确,这种合作方式符合国税发[2006]31号第?六条“关于开发产品视同销售行为的税务处理问题”即开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。此外这种合作方式中的土地增值税处理符合《土地增值税暂行条例》及其实施细则,也计征所得税是交易双方都必须计征营业税等税费及附加、土地增值税、企业所得税等。

2、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按"服务业--租赁业"征营业税;乙方发生了销售不动产的行为,对其按"销售不动产"税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。

应当注意的是,在这种合作方式下,对于出租土地使用权的甲方,除了计征营业税等税费及附加外,还应在扣除出租过程中实际发生的相关税费的基础上计征所得税。对于乙方须计征营业税、土地增值税、企业所得税等。

第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税。

1、房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税。

这种合作方式中,甲方在投资时符合财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》即可免征营业税等税费及附加,但财税[2006]21号文件,从2006年3月2日开始,要交土地增值税。同时国税发[2000]118号规定甲方须计征企业所得税。甲方、乙方在分得投资收益时,再按照国税发[2000]118号规定确认是否需要补税。

2、房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税;对合营企业按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税。

在这种合作方式中,已经明确规定甲方必须按土地使用权转让计征营业税等税费及附加,同时也必须按规定计征土地增值税及企业所得税等。此中的关键问题在于应税收入的计算问题。笔者认为应按照固定利润或从销售收入按比例提取收入的总额与税务机关核定的利润或收入孰高的原则来确定。这样的目的是为了防止合作双方从中进行一些违规操作,进而影响应税收入金额。

3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按"转让无形资产"征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按"销售不动产"征税。

在这种合作方式中,甲方在以土地使用权进行投资时,除了计征营业税等税费及附加,还应计征土地增值税、企业所得税等。

综上所述,根据国税发(1995)156号文的精神,合作建房的双方涉及税种情况可归纳如下:

可能涉及的税种甲方乙方项目公司

营业税金及附加A1、A2、A4、A5A1、A2A4、A5

印花税A1、A2、A3、A4、A5A1、A2A3、A4、A5

契税A1、A2、A5A1、A5A3、A4

土地增值税A1、A3、A4、A5A1、A2、A5A3、A4、A5

企业所得税A1、A2、A3、A4、A5A1、A2、A3、A4、A5A3、A4、A5

(二)国税发[2006]31号文解读

国税发[2006]31号第四条规定:开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理:

1、凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的,开发企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方(即合作、合资方,下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

这种合作方式并未要求合作一方必须拥有土地使用权,实际上是房地产开发企业以项目开发为依托,以项目股份制为载体,以所开发的产品作为投资回报的一种融资方式。因此,房地产开发企业为各税种的主要纳税人,投资方仅在分得开发产品时计征印花税及契税等,如果与接受投资方存在所得税税率不一致(除法定减免期),才出现投资收益补税问题。如果投资方将分得的开发产品再进行销售,将涉及营业税金及附加、印花税、契税、土地增值税、企业所得税等。但此时还应注意财税[2003]16号文件关于出售土地使用权及房屋等不动产时,应按差价计征营业税的规定。

2、凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:

(1)开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

(2)投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利,凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。

这种合作方式下,开发企业或主体企业为各税种的纳税人。一般情况下,投资方仅能按照所投项目的投资比例来分配项目利润,但接受投资方(开发企业或主体企业)要注意:不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出,即接受投资方(开发企业或主体企业)不能将投资方的投资额作为借款来处理,从而在税前或成本中列支相关利息。

3、关于以土地使用权投资开发项目的,应按以下规定进行税务处理:

企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资房地产开发项目的,按以下规定进行处理:

(1)企业、单位应在首次取得开发产品时,将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理,并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

(2)接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时,将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理,并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

这种合作方式与前述A1基本相同,合作双方的营业税费及附加、土地增值税、企业所得税等须到“首次取得开发产品时”才予以确认。

企业、单位以股权的形式,将土地使用权投资房地产开发项目的,按以下规定进行处理:

(1)企业、单位在投资交易发生时,应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并计算确认资产转让所得或损失。

上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%,可从投资交易发生年度起,按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。

(2)接受土地使用权的开发方在投资交易发生时,可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本,并计入开发产品的成本。

这种合作方式与前述A3基本相同,作为以土地使用权投资方的经济行为,符合财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》即可免征营业税等税费及附加,但财税[2006]21号文件,从2006年3月2日开始,要交土地增值税。同时国税发[2000]118号规定甲方须计征企业所得税。如果成立项目公司,则投资双方在分得投资收益时,再按照国税发[2000]118号规定确认是否需要补税。

综上所述,根据国税发(2006)31号文的精神,合作建房的双方涉及税种情况可归纳如下:

可能涉及的税种联合开发(非法人公司)方式以土地使用权投资方式

主体开发企业合作方投资方接受投资方(开发商)

营业税金及附加B1、B2B1B3B3、B4

印花税B1、B2B1B3、B4B3、B4

契税B1、B2B1B3B3、B4

地税双拥工作总结范文第4篇

【关键词】房地产;税务筹划;开发建设

【中图分类号】F27 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309(2012)07-0159-1.5

我国法律体系的不断健全和财税制度的不断完善,为房地产公司开展税务筹划活动提供了法律依据,促进税务筹划活动的法制化和规范化进程。A房地产公司需要充分利用该地区对房地产税制的优惠政策,根据不同生产产品的税率差异,为税务筹划的开展提供了地理空间和产品空间。

一、房地产公司税务筹划的可行性

完善的法律体系为A房地产公司合理的展开税务筹划活动提供了坚实的制度保证。完善的法律体系是我国社会主义市场经济正常、健康、快速发展的制度基础,也是经济参与主体从事各种经济活动提供了法律依据,对于A房地产公司顺利开展税务筹划起到法律支撑的重要作用。该地区的公共财税体制不断得以完善,公司征缴税收流程日趋规范化和法制化,为A房地产公司展开税务筹划工作提供了良好的环境,为鼓励A房地产公司采用合理的税务筹划方式减轻自身的税负水平、削弱投机的发生等方面创造了条件。

较长的生产过程和较多的涉税种类为A房地产公司税务筹划的展开提供了条件。由于2011年度的中国宏观经济的发展趋势不断变化,政府调控的手段和目标具有相应的阶段性,税法规定为服务于调控目标也随之而调整,地区经济结构需要进一步优化。A房地产公司本身所具有的投资周期较长、业务范围广泛等特点,税务筹划可以在不同时期和不同税种之间进行,就具备了时间条件。

丰富的税务筹划工具和基本方法为A房地产公司税务筹划的展开提供了技术基础。多样化的税务筹划工具和有效的税务筹划方法为A房地产公司开展税务筹划活动创造了技术条件。在实际的财务活动当中,A房地产公司通过运用节税筹划技术、避税技术、税负转嫁技术等三种形式,对房地产税务筹划实务提供有效的方法指导。

二、A房地产公司开发建设环节税务筹划的三种方式

在开发建设环节,因项目投资体量大,解决资金压力是A房地产公司项目开发的重点之一。结合A房地产公司目前资本结构形式和市场经营济环境,本文就针对筹资及开发建设进行税务筹划分析,以期为A房地产公司的项目开发规划提供较有价值的参考资料。

利用住宅户型的设计来进行税务筹划。房地产开发企业在项目开发初期,根据拍卖土地规划指标对项目进行规划设计是对项目的一个总体定位。土地增值税税率实行四级超额累进税率,税率从30%到60%,增值额越多,税率越高。同时土地增值税规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税。对于开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的应分别计算土地增值税。通过测算分析得出,分开核算与不分开核算税负是有差异的,这取决于两种住宅的销售额和可扣出项目金额。在分开核算的情况下,如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内,从而免缴土地增值税,则可以减轻税负。但不是在所有的情况下将住宅确定普通住宅都合适。当住宅增值率较高,难于降到20%以下,或商业用房增值率较高,就应考虑在设计时是否有可让住宅符合非普通住宅的条件,然后与其他商业用户一起计算土地增值税,这样有可通降低总体增值率,减少税负。

加大投入,提高市场竞争力,控制,降低增值额进行纳税筹划。土地增值税税率根据增值比率,实行四级超额累进税率从30%到60%。增值额是转让不动产收入减除税法规定的可扣除项目金额后的余额。增值比率是增值额与可扣除项目金额的比率。根据土地增值税税率特点,增值额越小,计税金额就越小,适用的税率也就越低,土地增值税的税负就越轻。通过测算分析,在增值比率处于两个累进税率上线时,可采取适当加大项目投资成本,来降低增值额。增加的投资成本可用于公共配套设施费、景观绿化费等。这样既提升了项目品质,增强了市场竞争力,又降低了增值额,减少了税负。

融资方式及利息费用扣除方式的税务筹划。在开发建设阶段,A房地产公司在企业所得税、增值税等方面的相关法律规定存在差异性,在税务筹划方式上就必须采用不同的形式进行开展。在企业所得税的计算方面,我国新会计准则和税法法律进行了有关规定。如果房地产公司的利息费用属于项目开发之前的范畴,那么,这部分利息费用就应该计入项目开发成本当中;如果利息费用属于项目开发之后的范畴,那么,这部分的利息费用就应当纳入期间费用。

在增值税的计算方面,我国有关土地增值税暂行条例做出较为明确相关规定。我们可以分为两种情况进行分别讨论:如果纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明,那么,允许扣除的房地产开发费用应该按照利息费用、取得土地所得使用权的所付金额以及房地产开发成本三部分的5%上缴;如果纳税人未能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者金融机构证明的,应该按照取得土地使用权所付金额和房地产开发成本的10%上缴。因此,当利息费用数据较大的时候,应该提供金融机构的贷款证明;如果利息费用数量较小,那么,可不计算应该分摊的利息,从而可以多扣除房地产开发费用,对实现税后收益最大化产生较大的积极影响。

合作建房的税务筹划。合作建房是房地产业筹资的一种方式,合作建房模式下采取的合作方式不同,带来的税负有很大的差异。首先第一种合作建房模式如下面所述:A房地产公司在市场经济生活中,选择一个可靠的合作公司伙伴。在这种模式下,合作的双方拥有不同种类的生产性资源,通过双方之间的土地使用权和房屋所有权的相互交换,达到资源充分利用、产业互利共赢的生产目标。在这个过程当中,由于合作双方相互交换的资源内容不同,合作双方所承担的税负水平就存在差异,那么,合作双方的税务筹划策略也就不同。合作的一方必须承担因销售不动产而发生的营业税,另外一方必须承担因转让土地使用权而发生的营业税种。

第二种合作建房模式如下所述:在开发建设过程当中,如果A房地产公司在拥有充裕的土地使用权但缺乏充足的开发资金支持,A房地产公司可以寻找到一个拥有充裕的资金资源但是缺乏充足的土地使用权的合作伙伴公司,通过合作双方的土地使用权和资金要素之间的相互交换,实现土地资源和资金资源的充分利用、合作双方互利共赢的生产目标。在这种合作模式下,如果A房地产公司与合作伙伴采取利益和风险共同担当的分配方式,那么,A房地产公司就不需要承担营业税;如果以A房地产公司为主体与合作伙伴联合开发,通过对已经完工开发产品按照合同的约定进行分配,那么,A房地产公司需承担转让不动产的纳税义务;以合作伙伴为主体联合开发,A房地产公司需承担转让土地使用权纳税义务。按照合同的相关规定完成房屋产业的分配工作之后,合作双方将分得的房屋产业再销售时还需承担转让不动产的纳税义务。

通过以上分析,我们可以发现,作为一个会计主体,合作建房项目的过程中,当收入和费用都相同的时候,经营方式的不同也会导致税负水平的差异。如果合作企业采用在房屋建成后双方风险共担、利益共享的利润分配方式,那么,合作双方仅仅需要在销售房屋取得收入时按照销售不动产的税率进行纳税活动;如果合作企业双方采用在房屋建成后合作双方按照一定的比例进行分配房屋的利润分配方式,那么,以土地使用权出资的一方就需要对转让土地使用权的部分进行纳税义务。如果按照“以物易物”的合作方式开展开发项目,那么,房屋合作双方应该按照销售房屋的价值和转让土地使用权的价值进行营业税、土地增值税、所得税的缴纳活动;如果合作双方将分得的房屋出售时,合作双方还应该按照房屋销售额进行营业税、土地增值税、所得税等税种的缴纳,这样合作方式的税负最高。从某种方面来看,房地产开发商应该充分利用国家税收杠杆导向的作用,选择最为有利的经营方式,以期实现节税的目标。

在合作建房过程中,房地产公司承担企业所得税的计算方式也要分成两种情况进行分析。合作双方通过签订合作协议,并对资金的投入方向进行明确规定,房地产公司在首次进行开发产品的分配活动时,如果该项目已结算计税成本,那么,应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如果没有结算计税成本,那么,投资方的投资额视同预售收入进行税务活动。

【参考文献】

[1]张美中.最优纳税方案选择——房地产开发企业[M].北京:中国税务出版社,2005.

地税双拥工作总结范文第5篇

同志们:

新春钟声即将敲响,在这辞旧迎新的美好时刻,首先我谨代表中共*县委、*县人民政府,向在座的驻县部队、军队离退休干部和烈军属、残疾军人代表拜个早年,并通过你们向驻县中国人民、人民武装警察部队、预备役全体官兵致以最良好的新春祝福!向全县烈军属、残疾军人、军队离退休干部、转业复员退伍军人表示节日的祝贺和亲切的问候!

刚刚过去的20__年,是“十一五”时期的开局之年,是我国发展进程中具有重要意义的一年,也是*发展高歌猛进的一年。在这一年里,全县上下在市委、市政府和县委的正确领导下,在社会各界仁人志士的关心和帮助下,全县广大干部群众锐意进取、奋力拼搏,战胜了突如其来的“非典”疫情,降服了历史罕见的内涝干旱,化解了发展中的瓶颈制约,圆满完成了年初确定的各项目标任务,呈现:增长速度更快、经济效益更优、城乡变化更大、群众实惠更多、协调发展更好的喜人局面。

——增长速度更快突出表现为:经济总文秘站版权所有量扩张,引资速度加快,增幅排名靠前。经济总量扩张20__年,实现地区生产总值60.02亿元,增长25;工业增加值27亿元,增长32.5;个私民营经济增加值36.25亿元,增长28;财政总收入2.55亿元,增长16.3;地方财政一般预算收入1.6亿元,增长10.4。引资速度加快20__年,实际利用外资3100万美元,增长21.5;实际利用内资16.8亿元,增长31.3。增幅排名靠前20__年,地区生产总值、农民人均纯收入、全社会固定资产投资的增长幅度在市辖四县中排位前列。

——经济效益更优突出表现为:经济结构逐年优化,制造效应逐年显现,工业实力逐年增强,融资力度逐年加大。经济结构逐年优化20__年,三次产业结构比重为25.6:49.7:24.7,二、三产业所占比重分别比20__年提高和()个百分点。制造效应逐年显现20__年,文化用品、医疗器械、烟花鞭炮、钢网结构等特色产业实现增加值11.9亿元、利税2.5亿元,上缴税收占财政总收入的32;以316、320国道、进长公路为构架,以民和、张公、温圳、文港、李渡、长山为支撑的特色制造业基地已经形成。工业实力逐年增强20__年,规模以上企业实现增加值10.1亿元,销售收入31.3亿元、利税1.97亿元;工业上缴税收占财政总收入的比重达51.6。融资力度逐年加大20__年,全县金融机构存款余额52.8亿元、贷款余额21.83亿元;全县固定资产投资8.3亿元,增长48.8。

——城乡变化更大突出表现为:城市框架全面拉开,市政设施全面改善,城乡反哺全面实施,农业生产全面加强。城市框架全面拉开20__年,完成了县城60平方公里控制性区域测绘工作,32平方公里县城总体规划已通过初审,编制完成了新区7.2平方公里控制性详规,一个“依山傍水、一城两区、一港两岸、东西对接”的现代城市框架已显雏形。市政设施全面改善翻修改造城区主要道路条公里,改造旧城处万平方米;新铺管网万米、彩色人行道板()余万平方米;新增绿地万平方米、各类灯饰盏、休闲娱乐场所处;新区建设全面拉开,滨湖大道硬化工程全面完成,后港洲综合改造二期工程全面开工,浙赣铁路改道工程已近尾声。20__年,城市建设财政累计投入亿余元。城乡反哺全面实施农村“五个一”工程全面启动:“一条路”,20__年新修乡村公路512公里,三年累计修建乡村公路1241公里,共投入1.9亿元。“一幢楼”,20__年,新建村委会办公楼51栋,投入510万元;派出所办公楼3栋,投入50万元;司法所办公楼4栋,投入50万元;基层法庭办公楼1栋,投入41.9万元;敬老院13所,投入220万元;卫生院14所,投入300万元。“一口塘”,围绕“一村一塘”目标,改造、开挖山塘、门塘1200座。“一条堤”,按照“防大汛、抗大洪”要求,全面加强了 水利设施建设投入,20__年完成水利冬修土方()万立方,改造、加固圩堤条、水库座,硬化堤顶公路条公里;维修排灌设施座,总排量千瓦。“一根线”,架桥500千伏、温圳220千伏输变电工程已经启动,县城工业基地110千伏变电站已经竣工,即将投入运营,新建、改造高、低压线路5385.5公里,新增、改造配电变压器1829台,总容量88922千瓦。农业生产全面加强农业税全面取消,“皇粮国税”已成历史,粮食直补全面到位,农民生产积极性空前高涨;林改工作顺利推进,扶贫开发项目顺利实施;形成河蟹、食用菌、禽蛋、瘦肉型猪等产业,建成50万亩优质水稻、20万亩黑芝麻、30万亩“双低”油菜等6个种植产业生产基地;46万亩生态河蟹、100万头良种猪、8万头肉牛、400万羽水禽等4个养殖、繁育基地;有30多家龙头企业,其中,省级龙头企业2家、市级龙头企业9家;形成了“军山湖”清水大闸蟹等知名品牌18个,20__年“军山湖”清水大闸蟹产量达220万斤。

——群众实惠更多突出表现为:涉财人员工资稳步增长,城乡居民收入稳步提高,社会救助范围稳步扩大,生产人居环境稳步提升。涉财人员工资稳步增长20__年,涉财人员人均年薪将达1.2万元,增长。城乡居民收入稳步提高20__年,农民人均纯收入3668元,增长。社会救助范围稳步扩大20__年,城镇低保对象扩增到10653人,增长;农村特困群众救助对象扩增到22577人;农村五保集中供养1163人,集中供养率达60。生产人居环境稳步提升县城街巷硬化、美化、亮化,市民休闲场所日渐增多,旧城改造的不断深入,新区建设步伐的不断加快,农村道路的不断完善,为广大群众提供了一个良好的工作生活环境。20__年,县城绿地达75万平方米,绿化覆盖率达25.2,比20__年提高了个百分点。

——协调发展更好突出表现为:社会事业快速发展,保障体系日益健全,人口计生稳中求进,维稳安全态势良好。社会事业快速发展科技:实施了国家粮食丰产科技工程,科技创新能力得到加强。教育:“科教兴县”战略顺利实施,“两基”成果全面巩固,新二中全面启用,中小学教师凡进必考,开创了我县教育系统人事改革的先河。文化:有线电视全面改造升级,县图书馆被授予“国家二级图书馆”,李渡元代烧酒窖遗址将中国白酒酿造史向前推进了两百多年。卫生:在全市四县八区中,率先建立了公共卫生信息网络体系,有效防控了禽流感,新型农村合作医疗顺利推进,建成了县疾控中心大楼,三里乡三个村委会被国务院定为血防工作联系点,开创了我县血防工作新局面。保障体系日益健全就业再就业:在全市率先建成劳动和社会保障服务中心,20__年全面实现了“一乡一所(劳动和社会保障服务所)”目标;新增城镇就业人口3764人,安置下岗失业人员20__人,劳务输出48060人。保障救助:初步形成了养老、医疗、工伤、生育项目齐全的社会保险体系,20__年养老金发放率100。人口计生稳中求进20__年保持13.15‰的低出生率,各项工作继续保持全市领先水平。维稳安全态势良好工作争先进位,摘掉了“重点管理县”帽子;建立了覆盖全县的维稳信息网络和电子监控系统,刑事案件侦破率逐年上升,犯案率逐年下降;连续多年无重特大安全生产事故。与此同时,人武工作全面加强,“双拥”工作成效明显,统计工作在全国第一次经济普查中,荣获“国家先进集体”荣誉称号,史志编纂完成了《1986年—20__年*县志》,审计、监察、档案、保密、老龄、工会、共青团、妇女、儿童、残疾人等工作取得了新的成绩,作出了新的贡献。

我县所取得的这些成绩,是在市委、市政府的正确领导下,全县人民团结一致、艰苦奋斗、锐意进取的结果,同时也离不开驻县中国人民、人民武装警察部队、预备役全体官兵的热情关心、大力支持、积极参与。一年来,驻县部队官兵牢记全心全意为人民服务的宗旨,弘扬拥政爱民优良传统,视驻地为故乡、视人民为父母,在圆满完成战备执勤、教育训练等任务的同时,大力支持并积极参与我县的物质文明、精神文明、政治文明建设,为*发展作出了突出贡献。在此,我谨代表县委、县人民政府和全县人民对你们致以最崇高的敬意和最衷心的感谢!

再过几天,我们即将踏入20__年,踏入“十一五”时期。“十一五”是中央提出全面建设小康社会宏伟目标后的第一个五年计划,也是中央作出贯彻科学发展观、构建和谐社会重大部署后的第一个五年计划。所以,二0__年必将是一个深化改革之文秘站版权所有年、科学发展之年、促进和谐之年,也必将是一个希望之年、奋斗之年、前进之年。要做好“十一五”开局之年的各项工作,必须以 邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,认真贯彻落实党的十六大和十六届五中全会精神,坚持以科学发展观统领经济社会全局,保持客观经济政策的连续性、稳定性,着力加快改革开放,着力增强自主创新能力,着力推进经济结构调整和经济增长方式改变,着力提高经济增长的质量和效益,实现又快又好发展,促进和谐社会建设。

拥军优属工作是我党的优良传统。全面做好拥军优属工作,对于加强军政军民团结,进一步密切军政军民血肉联系,推动部队两化建设和地方经济建设具有十分重要的意义。为进一步做好我县拥军优属工作,实现争创全省双拥模范县“三连冠”目标,下面我讲几点意见:

一、加大宣传力度,强化全民国防观念。

各乡镇、各部门要从维护国家安全和利益着眼,弘扬爱国主义主旋律,深入开展国防责任义务和拥军优属光荣传统的教育,引导广大人民群众进一步强化国防观念和拥军优属意识,充分认识做好双拥工作对发展社会生产力、提高部队战斗力、增强民族凝聚力的重大推动作用,确保党和国家新时期奋斗目标的实现。要紧密结合本地区、本部门工作实际,认真研究制定规划,明确目标任务,采取多种形式开展拥军优属活动,做到活动有记录、时间有安排、服务有内容。要充分发挥电视、报刊等舆论阵地作用,广泛宣传双拥工作,在全社会积极营造军政军民团结的良好氛围。

二、加大保障力度,认真落实优抚政策。

在乡老复员军人等重点优抚对象在革命战争年代和社会主义建设时期,为建立革命政权、保卫祖国、建设祖国作出过重要贡献,党和政府也历来十分关心他们的生活情况。我们要坚持“国家抚恤、政府优待、依法保障”的方针,认真落实国家有关优抚政策,本着真心、城心、热心的原则,实实在在为他们排忧解难,使他们共享社会主义胜利成果,辛福安享晚年。

三、加大支持力度,配合部队两化建设。

各乡镇、各部门要以高度的政治责任感,牢固树立国防观念,紧紧围绕部队两化建设,积极主动地支持和配合部队搞好战备训练、工作生活和文化基础设施建设,改善他们的训练和生活条件,推进驻县部队后勤保障社会化,切实为部队办实事、解难题,使驻县部队官兵安心服役,为国防现代化建设建功立业。