房地产形势分析

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房地产形势分析范文第1篇

一、当前楼市形势

今年以来，我国经济形势变化较大，供给侧改革加快，经济增长超预期，房地产、基础设施投资对经济的支撑作用较大。从房地产形势看，1-8月，全国房地产市场较为火爆，商品房销售面积增长25.5%，但二季度以来开始出现市场调整，投资与销售增幅均有所放缓。

从整体形势看，一季度全国房地产开发投资和商品房销售规模快速上涨，二季度以来持续出现增幅回落。1-4月，全国房地产开发投资同比增长7.2%，1-8月回落到5.4% （见图1）；1-4月，商品房销售面积同比增长36.5%，1-8月回落到25.5%； 1-4月商品房销售额同比增长55.9%，1-8月回落38.7%。总体来看，开发投资与销售规模仍保持快速增长，但二季度增幅大幅回落，三季度回落速度减缓（见图2）。

从不同区域看，1-8月不同城市市场分化现象仍比较严重，位于我国华东、华南、中部的一线、二线热点城市销售量、房价持续上涨，并带动了周边中小城市量价齐涨；位于西部、东北的二线城市“量虽增、价不涨”，而大多数三四线城市继续在高库存状态挣扎。

从热点城市看，一线城市中深圳、北京供求关系最为紧张，新建住宅销售增幅在全国35个重点观察城市中排倒数第1 （-31%）、第2 （-15%），二手住宅销量是新建住宅的2―3倍，前8个月新房销售均价涨幅也位列全国第1、第3。上海、广州供应情况好于深圳、北京，前8个月新房销售量涨幅在20%以上，但上海房价上涨较快（涨幅17%，位于第9），广州房价持续平稳（涨幅6%）。

二线城市今年热点频出、异常火爆，自年初出现厦门、南京、苏州、合肥四个热点城市外，年中期又出现武汉、郑州、杭州、天津、济南、福州、长沙、青岛等新热点城市。年初四个热点城市中，南京今年前8个月销售量增幅全国第1、价格涨幅全国第6，厦门、苏州、合肥前8个月房价涨幅位于全国第4、第5、第10；年中期新热点城市中，郑州、天津、武汉、杭州前8个月销售量增幅位于全国第3、第4、第5、第9，郑州8月房价指数环比涨幅全国第1，目前楼市均处于热销状态。

三四线城市目前热销的城市基本是一线和二线热点城市的周边城市，如东莞前8个月均价涨幅位于全国第2 （35%），惠州销量增幅全国第6、价格增幅全国第7，南通、温州、宁波、无锡8月份均价同比涨幅分别位居全国第11、第13、第14、第15 （见表1）。

二、本轮房价上涨的原因

一是政策导向。自2014年9・30政策出台后，国家对于房地产市场政策开始全面宽松；2015年3・30的降首付、“税收5改2”政策，持续多轮的降息降准，核心是围绕中央五大工作任务中的“去库存”，进而在全国范围内改变了市场预期，刺激了各类需求入市；而部分城市因长期供求关系紧张（如北京、上海、深圳、厦门），或短期开发进度滞后（如合肥、东莞、惠州），均造成房价在短期大幅上涨。

二是货币宽松。目前全国本外币存款余额已达到151万亿，今年全年商品房销售金额预计8万亿左右，相对商品房供应，全国货币供应更为充足。自2014年以来，在货币供应增长快、货币政策宽松背景下，我国开放度高、经济活跃的东南部城市和中部城市货币资金流入速度加快；到今年6月底，两年半的时间内深圳本外币存款余额增长81.7% （全国增速第1），郑州、合肥、南京、上海、武汉、北京、厦门本外币存款余额增速在40%-60%之间，增速分别位列全国第3、第4、第5、第7、第8、第9、第11。由于这些城市货币资金在近两年的快速流入，导致其楼市在全国率先量价齐升，而深圳、上海在2015年上半年短期存款余额的快速上升（涨幅59.5%、41.3%），导致其下半年房价在全国大幅领涨，并推动全国楼市发展预期的转变。

三是宏观经济转型中的结构性矛盾。在中央去年提出的加强供给侧改革“五大工作任务”中，“去产能”因传统产业转型困难、新的经济增长点有待培育，目前社会资金不愿投资实体经济（社会资本投资增幅仅2%），在人民币汇率持续下跌、股市持续低迷等背景下，资金为保值增值，持续流入热点城市房地产，不仅扩大了地产泡沫，对“去产能”的开展也带来困扰。从“去杠杆”看，原本是防止资金杠杆率过高导致的金融风险，但由于楼市政策的宽松（尤其是利率低、首付门槛低），加上P2P、消费贷、信用贷等各种金融创新，各类资金除了房贷还通过影子银行进入楼市，楼市杠杆率越来越高，“去杠杆”实际落空。从“去库存”看，近两年由于国家棚改政策的实施，加上楼市刺激政策的作用，全国增加了1000万套被动住房需求，以及更多的改善性住房需求；由于棚改货币化政策的实施，居民购房能力大大增强，但出于保值增值和生活品质提高（如子女上学就业等）的目的，城镇居民购房优先选择经济发达、公共配套设施较好的省会城市和其他大城市，很多省会城市的住房销售量目前基本占全省一半以上，进而导致很多二线城市出现“一市独大”，而三四线城市去库存更加困难。

综上分析，目前五大工作任务中的“三去”客观上变成了“一去”，不仅没有形成宏观经济的有序转型，反而造成房地产泡沫扩大。其中的原因值得深思，宏观经济政策也应作出及时调整。

房地产形势分析范文第2篇

关键词：房地产市场；GARCH；杠杆效应

中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号:1003－9031(2011)04－0020－03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.04.04

一、引言及相关文献

随着世界经济和金融产业发展，房地产市场在世界各国的金融和经济发展中发挥着举足轻重的作用。房地产市场的收益和风险的变化不仅影响着金融市场的变化，同时影响着经济的运行。从近几年的走势来看，我国的房地产价格处于单边上涨的态势，市场的风险在不断的加大。因此对房地产市场的波动进行分析，是十分必要的。Bollerslev（1986）年提出了广义自回归条件异方差GARCH模型,它是一种非常重要的波动性估计方法[1]。由于Bollerslev提出的GARCH模型在估计金融变量回报时的良好特性,即时变的方差和处理厚尾的能力，使其在金融领域中已经获得了非常广泛的应用。因此，鉴于GARCH模型对金融数据的优良处理能力，本文通过建立GARCH模型，将房地产作为金融产品的研究的角度，并采用中美两个市场进行对比的方法，对房地产市场的价格波动进行了分析。

目前，GARCH模型在我国的金融市场的风险度量和市场预测中得到了广泛的应用。在资本市场方面，陈浪南、黄杰鲲（2002）的研究具有代表性，他们运用GARC

H-M模型对我国股票市场的非对称性波动进行了研究并取得了不错的效果。他们认为我国股票市场一定程度上存在着“杠杆效应”，“利好消息”要比“利空消息”对市场带来的冲击要大[2]。宋逢明、江婕（2003）将我国的股市运行分成了三个阶段，并运用GARCH模型进行了风险分析。他们认为我国的股票市场的系统风险所占的比重要大于非系统风险所占的比重，稳定我国股票市场的系统风险才是发展我国股票市场的根本之道[3]。在汇率市场研究方面，惠晓峰等（2003）运用了GARCH（1,1）模型对我国汇改之后的人民币/ 美元汇率进行预测分析，并证明了人民币汇率存在着明显的自相关性和异方差性[4]。同时，GARCH效应还被引入到了期货市场的研究方面。迟国泰等（2006）以单个期货合约每一交易日涨跌率反映期货市场风险,借助VaR风险价值法,运用广义自回归条件异方差GARCH模型,建立了VaR-GARCH单个期货合约市场风险评估模型,解决了单个期货合约每一交易日最大损失的确定问题[5]。在研究房地产市场方面，运用GARCH模型进行分析的研究目前还比较少，主要集中于对个别城市的分析，较典型的有杨楠（2006）对上海市二手房市场的收益进行了VAR分析。他通过分析表明，房地产市场对GARCH模型也存在较强的适用性[6]。屠佳华和张杰（2005）采用VAR模型对样本期为2000年7月至2004年3月的上海房价进行了实证研究，结果发现房地产空置率、房地产投资与固定资产投资的比例、房价的历史信息等是影响房价的主要因素[7]。黄忠华等（2008）在他们的研究中运用了GARCH模型簇对上海房地产市场做了分析，计量结果表明房价历史信息能部分解释当期房价的变化；利率对房价具有显著的负影响；汇率对房价的影响为正；房价变化存在不对称效应,降息对房价的冲击大于加息引起的冲击[8]。

与以往的分析相比较，本文试图通过我国房地产价格和美国的房地产市场的整体走势，运用相对较长的样本期，建立GARCH（1,1）、EGARCH和TARCH等3个模型，对房地产市场的收益波动进行分析。通过两个市场的收益波动对比，更客观地描述我国房地产市场的收益的风险和波动大小。

二、模型概述

1.GARCH模型

GARCH模型称为广义ARCH模型,是ARCH模型的拓展,即为ARCH模型的一种特例。GARCH模型除了考虑扰动项的滞后期之外，同时也加入了扰动项条件方差的滞后期。从本质上讲,它允许时间序列的分布出现高峰特征，从而能更好地描述数据的经验分布。GARCH(p,q)表示如下：

但无论是ARCH还是GARCH,只能反映金融时间序列的高峰厚尾和波动聚集现象,不能反映非对称性。

2.EGARCH模型

GARCH模型能够反映波动率的聚集现象，但是它不能反映波动率的非对称性，不能解释收益的杠杆效应。一个时期的波动不论正负都会增加接下来一个时期的条件方差，因此会忽略波动中周期性或非周期性的因素。为了克服GARCH模型的这些缺点，Nelson(1991)提出了EGARCH模型。为了允许在模型中体现正负资产收益率的非对称效应，考虑加权因素，EGARCH(1,1)的条件方差可以表示为：

其中?啄表示杠杠效应，如果?啄为正数则代表不存在杠杆效应，若其为负数即为存在杠杆效应。

3.TGARCH模型

TARCH模型是另一个可以反映出时间序列的非对称性的模型，它由Zakoian(1996)和Glosten Jagannathan，Runkle(1993)分别提出，条件方差表达式如下：

其中，不对称性是由参数γ反映的。当γ为正时，负外部冲击会比正外部冲击带来更大的波动，称市场波动存在杠杆效应。

三、实证分析

1.数据来源

在数据选取方面，本文选取了我国的商品房平均销售价格分类指数和美国的S&P Case-Shiller房屋销售价格指数1991年1月至2010年9月共237个月度数据进行了分析。其中，我国的数据来自数据中华细分行业数据平台（data.省略），美国的数据来自美国标准普尔指数网站（省略）。

本文之所以这样选取数据是基于以下两点来考虑的：第一，两者的时间序列较长便于分析，并更能说明问题；第二，两者的数据都具有一定的代表性，可以基本代表两个国家的房地产价格变化走势。但是这样做同样会出现一些问题，如我国的房地产价格销售指数在以前的编制并不规范，可能会造成一定的信息遗漏，但这并不会对实证的结果造成很大影响。同时为保证模型的效果，本文将用两者月收益率的对数进行实证分析。其中r=lnpt-lnpt-1。

2.arch效应检验

Engel(1982)提出了用拉格朗日乘子法(LM test)来检验序列是否存在ARCH效应,其零假设是不存在ARCH效应[9]。从表1可看出，两国样本的F-statistic和Obs*R-squared都在1%的水平下显著，即明显存在arch效应。而两者的Kurtosis都大于3，且Jarque-Bera值均在1%的水平下显著，即拒绝“本序列服从正态分布”的原假设，其样本具有高峰厚尾的特征，因此两者适合进行GARCH分析。

以上数据均在1%的检验水平下显着,[]内为p值。

从表2可看出，对两国房地产收益率序列，在1%的显着水平下，α和β的检验结果是显著的，而且这些是系数都大于零，从而保证了条件方差非负的要求，符合GARCH模型的要求。ARCH项和GARCH项之和α+β均小于1，满足GARCH模型参数约束条件，并且系数之和非常接近于1，从而说明前期的冲击对后面的条件方差的影响是持久的，即以前的冲击影响对未来的条件方差的预测有着重要的作用。两者收益率序列的AIC值和SC值都小于-5，对数似然函数值很大，表明GARCH（1，1）模型有较好的精确度。对残差进行ARCH（1）效应检验，结果表明GARCH（1，1）模型消除了ARCH效应。综上所述，GARCH（1，1）模型适用于分析两国的房地产收益，即两国的房地产收益存在GARCH效应。

首先，EGARCH(1,1)模型中对两国房地产收益率序列的检验结果，在5%检验的水平下全都显著，两者收益率序列的AIC、SC和对数似然函数都很显著。因此，其回归结果应该是有效的。其次，EGARCH(1,1)模型中非对称性是由加权新息来反映的，即由系数δ来决定的。从表3可以看出，两国房地产市场收益率的EGARCH(1,1)模型中的δ值在1%的水平下是显着，美国的房地产收益δ系数为负，说明其存在杠杆效应。我国的房地产收益δ系数为证，说明了我国房地产市场的收益的波动不存在杠杆效应。

从上述模型分析结果来看，TARCH模型能大体描述两国房地产市场收益序列。各项检验值在10%的检验水平下显著。在γ方面，美国的房地产收益序列在5%的检验水平下通过了检验，说明其序列具有杠杆效应。中国的房地产收益序列的γ系数并不显著，因此可进一步判定中国的房地产收益序列的杠杆效应并不明显。

4.实证结果分析

（1）从GARCH（1,1）的分析结果来看，中美两国的房地产收益序列存在着一些相同的特点。一是两国的房地产市场收益都可以通过GARCH（1,1）模型来描述，这就证明了房地产市场的收益与资本市场其他金融产品收益具有相同的波动特点，即存在着高峰厚尾和波动聚集现象的特点。二是两个市场的α与β系数之和接近于1，分别为0.9718和0.9618，这证明了房地产市场收益的方差稳定性较差，即房地产收益波动具有持续性，影响两国房地产收益的因素均比较复杂。

（2）从EGARCH模型和TARCH模型的分析结果来看，两国的房地产市场收益序列存在着明显的差异。这主要表现在两个市场有无杠杆效应的问题上。美国的房地产市场具有杠杆效应，而中国的房地产市场收益并不具有杠杆效应。这就意味着有效信息对房地产市场正冲击和负冲击对房地产收益的影响是一样的，也就是可以预期好消息和坏消息对交易量波动性的影响是没有差别的。这说明现阶段我国投资者的交易行为确实存在着“羊群效应”现象，即往往采取顺势而为的交易策略。这与我国房地产市场发展的不成熟性以及投资理念不成熟是密切相关的。目前我国全民投资房地产业的热情高涨，跟风思想严重，导致市场价格虚高，我国房地产市场波动与发达国家成熟的市场价格波动特性存在差异。

四、结论

1.房地产市场存在“波动聚集性”。美国和中国的房地产市场的波动不能完全通过ARMA效应来反应，且两国的房地产收益序列具有arch效应。因此，本文认为房地产与其它金融商品具有某些相同的特征，即表现为“波动聚集性”。

2.房地产市场收益的方差具有较差的稳定性。造成这种情况的因素是比较复杂的，但其中重要的一点是，房地产并不仅仅具有金融商品的属性，它同时还具有普通消费品的属性，这就决定了房地产的价格走势不仅与投资需求本身有关，还与巨大的消费需求有关，而其他金融产品则不具备这样的特性。

3.与美国相对成熟的房地产市场相比，我国的房地产市场缺乏杠杆效应。一方面，我国的房地产市场的机制还并不成熟，房地产市场的投资者所做出的投资策略并不是基于有效信息来进行的；另一方面，我国的房地产市场的运行机制还不健全，与房地产投资相关的金融产品还不够丰富有关，房地产投资的进入门槛很高。

4.我国房地产市场缺乏杠杆效应效的研究结果与黄忠华等（2008）所得出的结论恰好相反。本文认为，我国的房地产市场的杠杆效应可能存在于短时期的个别地区上。从长期看，在全国的范围内，我国的房地产市场要做到有效率还尚需时日。全国统一的房地产政策还不能对宏观的房地产市场走势造成的影响并不能产生杠杆效应。

从以上结论可看出，房地产市场是一个充满了风险的市场。因此，完善我国房地产市场的运行机制、控制我国房地产市场的风险是目前我国规范房地产市场的当务之急。与发达国家的房地产市场相比，我国的房地产市场的改革与发展还有很长的路要走。

参考文献：

[1]Bollerslev,T.Generalized Autoregressive Conditional He-

teroskedasticity[J].Journal of Econometrics,1986(31)：307-327.

[2]陈浪南,黄杰鲲.中国股票市场波动非对称性的实证研究[J].金融研究,2002(5):67-73.

[3]宋逢明,江婕.中国股票市场波动性特性的实证研究[J].金融研究,2003(4):13-22.

[4]惠晓峰,柳鸿生,胡伟,何丹青.基于时间序列GARCH模型的人民币汇率预测[J].金融研究,2003(5):99-105.

[5]迟国泰,余方平,李洪江,刘轶芳,王玉刚.单个期货合约市场风险VaR-GARCH评估模型及其应用研究[J].大连理工大学学报,2006(1):127-133.

[6]杨楠.VaR方法在房地产收益波动性度量中的应用[J].

中央财经大学学报,2006(4):69-74.

[7]屠佳华,张洁.什么推动了房价的上涨:来自上海房地产市场的证据[J].世界经济,2005(5):28-38.

房地产形势分析范文第3篇

【关键词】房地产；工程管理；问题；对策

房地产工程管理直接影响房地产工程建设的效果，而针对目前房地产工程建设的实际情况提出有效的管理对策对我国建筑行业的管理研究十分有利。本文整理了当前房地产工程管理存在的问题，并提出了相应的解决对策，为提升房地产工程管理的实效性提供了宝贵的建议。

1.当前房地产工程管理存在的问题

从房地产工程管理的流程上看，从工程前期准备到入住，工程主要包括以下工作：工程前期准备；工程计划管理；工程技术管理；工程质量管理；工程成本管理；工程监理管理；工程移交；保修期服务等内容。而从这些流程内容的管理情况来看，工程计划属于管理的准备关键；工程质量管理是工程信誉的管理重点；工程监管则是整体工作情况的把握重点。因此，下面就针对这三方面容易存在的问题进行详细分析。

1.1计划管理存在的问题

目前房地产工程管理的计划管理环节需要工程部门能够对工程的情况进行市场研究，然后再编写可行性报告，最后以最快的速度完成决策。但是，目前的房地产工程却使得计划决策的时间越来越长，严重影响了房地产工程的施工和定位。这样情况产生的原因，主要是因为前期对市场研究不充分，决策缓慢，由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，影响决策。而在这样的长期计划环境下，计划管理工作缺乏全面的预算处理，加上很多房地产工程都属于较大型的工程，如果工程现划不妥，那将使成本超过预算，浪费巨额资金，调度不当将导致不必要的延误，而且管理不善将使企业破产。

1.2质量管理存在的问题

房地产工程的质量控制有利于彰显企业的市场信誉，获得更多的工程建设机会。但是目前工程质量管理存在的问题也比较严重，例如：工作职责、重点不明确。按原交接，土建工程师主要管理设计变更收发，现场文明施工，而非土建施工管理；水电工程师主要管理临时施工水电，而非水电安装管理。另外，质量管理缺乏现场管理控制环节，使得施工过程中的质量管理控制缺乏现场监督，而且也不能完全按照施工计划去完成。

1.3监理管理存在的问题

房地产工程监理工作存在的问题主要表现在监理工作对施工过程的管理不够全面，监理部门只是重视在施工前的准备和竣工情况进行监理，而对于施工过程中的各个环节都没有详细的监理建议和内容。另外，施工单位往往不重视监理建议，监理工程师下发了停工令，施工单位对监理工程师指令置若罔闻、拒不执行。而造成这样现状的原因就是企业的监理工作不够重视，施工企业应该明确监理管理和执行管理建议的重要性，严格按照《工程监理合同（范本）》、《建筑法》以及相关法规的界定进行管理工作。

2.房地产工程管理实效作用的彰显措施

2.1加强计划管理

房地产工程计划管理首先应该加强事前控制，例如：评估建设单位的资信情况施工企业应深入调查建设单位的资信情况，掌握其信誉度和资金筹集渠道、资金到位情况，争取做到信誉低的工程不揽，防止工程一开始就形成工程拖欠款。其次，要加强计划管理控制，尤其对于大型的房地产工程而言应该在计划管理过程中强调对工程资源、成本、质量和预算进行仔细的监控。控制还指利用反馈信息循环修改项目计划，以及有能力资源调配到最需要的地方。另外，计划管理应该重视对工程计划的详细内容进行全面管理，包括：了解项目的位置、地形、地貌、地质条件，现有建筑物及附着物的情况。了解项目宗地内原有建筑物拆迁计划的制定，并注重与工程计划相配套。了解项目宗地的地质勘探工作，地形、地貌的测量工作。

2.2强化质量管理

房地产工程的质量管理首先从材料部门应该作好材料的管理，甲供材须根据工序及施工进度安排进料，尽量降低存储成本。在满足材料合格的前提下，应努力争取最低价，掌握建材市场价格变化规律，制定材料价格的管理措施。其次，要设立现场的质量监督管理组织，对房地产施工的现场质量情况作出明确的管理。还有，要实现负责制，对各项目的施工情况应该以签订负责人的方式为主，保证工程施工的每一个环节都能够安装合同书的质量要求来完成。而且这样的管理模式能够将工作落实到个人，保证房地产建设质量。

2.3完善监理管理

工程监理管理应该重视监理工作的作用，施工单位应该对监理结果严格地执行，不能因为影响预算而已牺牲工程质量为前提。首先，监理工作的重点要放在事前控制，这是监理职能的要求。关键部位、关键工序的隐蔽、施工，监理人员要实行旁站、巡视或平行检查，不能等到即成事实，待施工质检报验后，才“秋后算帐”。其次，由于设计方、施工方、监理方、材料供应方等，专业分工不同，但由于专业的相关性强，从各自专业的角度，常常能对对方的工作成果形成自己的评价意见。因此监理管理工作应该重视对各方面建议的收集，然后做出监理的最后建议。

综上所述，房地产工程建设管理工作十分关键，维护管理的实效作用必须要从计划管理、质量管理和监理管理三方面进行全面的控制。

参考文献：

房地产形势分析范文第4篇

关键词：房地产；状态形势；理论分析

Abstract: at present, the Chinese real estate industry up to an unprecedented scale of development, but quickly growth as home prices and the residents of consumption level is out, the phenomenon of the real estate bubble is very serious, to the people and society have brought some hidden trouble, because of this country take a series of adjustment and control policies, such as "national nine" "currency rate" policy to the development of the curb property too quickly. At present, especially from since the second half of 2011 downturn in the housing market, the overall situation recession. This paper mainly through the current real estate price mechanism and bubble situation theory analysis, reveals the objective existing problems and puts forward related Suggestions of rationality.

Keywords: real estate; State situation; Theory analysis

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

1前言

当前我国房地产市场发展还不平衡，在房地产业快速发展过程中出现了一些值得关注的问题，一些地区房地产市场存在的问题还相当严重，主要表现在当前我国房价已经超过正常水平，房地产产生泡沫的可能性越来越明显。因此对房地产泡沫对经济社会带来负面影响应当引起足够重视。

2房地产价格理论与泡沫研究的重要性

房地产是一种特殊的商品，它既是一项耐用消费品，又是一项资产。房地产市场同股票等资本市场一样，容易被人们抄作，并产生泡沫。而房地产泡沫一旦破灭，将对一个国家的宏观经济、社会生活的各个方面造成极其严重的后果。特别是房价的波动已经日益成为一国宏观经济的先行指示器，房价的大幅度上涨可能意味着未来物价与产出水平的高涨，而房价的大幅度下跌则可能预示着未来宏观经济的紧缩甚至衰退[1]。

3.房地产价格与泡沫的理论分析

3.1城市房地产价格影响因素

经过国内外学者多年来的研究，已经明确房地产价格波动与宏观经济基本面之间存在着显著的相关性。对于房地产价格影响因素的理论的定性研究已经很多了，本文首先简单概述了主要的影响因素，着重研究在不同城市经济发展水平、人口、收入等宏观经济基本面下，不同经济因素对不同城市房地产价格的影响程度。

3.2城市房地产泡沫

主要介绍了房地产泡沫的形成原因和测度指标。并根据主要城市的房地产数据建立模型，用以说明不同城市是否存在房地产泡沫。

3.3城市房地产发展的宏观调控政策

主要根据实证研究的结果来分析稳定不同城市房地产价格以及引导房地产投资流向应采用何种宏观调控政策最为有效。

4房地产价格理论

我国的房地产市场的基本特征是：土地供应由政府控制，房地产市场则由市场调节；农村城市化进程不断加快，房地产市场供不应求。房地产价格被房地产需求和供给决定。市场供求是房地产价格形成的最直接原因。其他影响房地产价格的因素都是通过影响房地产市场的供求对房地产价格起作用。因此， “供求价格机制论”成为研究房地产价格的主流理论，国家制定的各种宏观调控政策也基本是从这一理论出发。个别地区的房地产价格远远高于其成本，而“供求价格机制论”则能很好地解释这种现象。

5房地产泡沫研究

5.1房地产价格的运动是非常复杂的现象。它在物业市场上的价格随着房地产市场的供需关系的变化而变化，同时还受宏观经济发展的影响。由于房地产的耐久性、稀缺性等特点，它还会成为资本市场的投资商品，这时它的基础价格就具有了虚拟资产定价的特点。是由未来收益的折现来定价的。而对未来收益的预期是否偏离其实际情况就成了房地产价格是否存在泡沫的肇始。研究房地产价格理论，不得不考虑到房地产价格泡沫对房地产价格的影响。

5.2房地产泡沫的含义与成因

一旦市场预期价格上升，而不管一般均衡价格是否上升，就可能会出现“自我实现预期”的正反馈过程使得市场价格严重脱离一般均衡解。也就是说，由于投机性资产的加入，一般均衡解在一定条件下具有一种不稳定性。从理论上讲，房地产的价格 应取决于房地产的收益与效用。可是，当价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，泡沫也就不可避免地产生了。房价之所以偏离其基础价值，受多种因素的共同影响，如房地产供给缺乏弹性、房价持续上涨预期、宽松的金融环境、房地产市场信息不对称以及房地产开发政策的引导失误等等[2]。

1）房地产供给缺乏弹性

土地资源的稀缺性决定了土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点;当土地需求增加时土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性特点，市场无法在短期内扩大土地的供给量，这将导致需求与供给间的进一步脱节，需求与供给的差距使得土地的价格进一步上涨，促使房地产商品的价格上涨，同时在实际的市场运行过程中，就又可能参杂太多的偏离价值的投机活动，最终形成房地产的泡沫。

2）房价持续上涨预期

房地产形势分析范文第5篇

[关键词] 保障性住房建设　民生工　住房需求

一、引言

“十二五”期间我国房地产行业如何透视现状、锚定未来，战略前瞻、科学规划，寻求突破，为引领下一轮发展打下坚实的基础呢？

在商品住房市场日益膨胀的背景下，财政政策主要表现在中央、地方财政支出对保障住房的投资力度加大来扩大保障房建设，解决商品住房市场与保障性住房市场结构发展不均衡这一现象。

本文收集了保障性住房和房地产行业的相关数据，通过一些统计的基本方法，用定量的分析方法分析了政府保障性住房对房地产市场的影响。

二、保障性住房的背景

1.保障性住房的概念

所谓保障性住房，指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，目前我国的保障性住房大致可以分为以下五种：廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区，它是关系民生的重要环节。

2.保障性住房政策出台背景

商品房价格的一路高歌猛进，普通居民已经无力承受高房价的压力，从而需要保障的人群也越来越广。随着收入差距的进一步拉大，社会矛盾的进一步激化，问题也越来越突出。在此背景下，中央出台一系列保障性住房的政策，使得受保障人群的范围越来越大，同时政策制定的强度也越来越大。

1998年国务院出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着以商品房、经济适用房、廉租房多层次的城镇住房供应体系基本建立。

3.面临的问题

自1998年住房制度全面改革以来，我国城镇居民住房状况有了较大的改变，但问题同样存在。当前，我国住房体制改革进入到了一个新的发展阶段。如何在推进房地产市场健康稳定发展的同时，切实保障广大中低收入居民的居住权益，这是我国住房保障体制改革目前面临的一个重大问题。

三、房地产市场现状分析

（1）经济环境

房地产业是我国国民经济的重要组成部分，在GDP中占据较大比重，带动了大批相关行业的发展，同时为城市经济的发展和居民居住水平的提高做出了巨大的贡献。为实现国民经济的平稳较快发展，我们应十分重视房地产行业的发展，注意控制其投资规模和发展速度。

为了应对金融危机和实现发展方式的转变、保障和改善民生，房地产业面临着调整的压力。

（2）宏观政策

近些年，国务院及各部委、各地陆续出台有关政策，从“国八条”到“新国八条”，从“国十条”到“新国十条”，再到“限购令”，每个相关文件中的每条无不渗透着：政府监管、金融政策、土地政策、税收政策等方面，直接的对房地产市场供给和需求方面进行调控。近些年政府通过提高与房地产相关的税费，如对房产税的调整降低也对房地产市场有很大影响。

房地产开发商根本目的在于追逐利润最大化，对于房地产业的发展不能完全寄希望于市场的自发调节，必须采取市场自发调节与国家宏观调控相结合的方法。

除了通过财政政策和货币政策来调控房地产市场的发展，还有土地等政策通过影响房地产市场的投入成本间接进行调控房地产市场。

（3）现状分析

根据图1、图2均可明显看出，从1998年至2010年商品房屋的平均销售价格和销售面积，一直在飞速增长，只有在2008年时，出现了回落现象，但09年、10年又强势回归上升趋势。

（4）房地产市场存在问题

从 1998 年结束福利分房到开启住房产业化，我国住房制度改革为解决人民群众的住房问题做出了一定的贡献。但是却将住房政策与房地产政策相混淆，把解决居民住房问题几乎完全寄希望于房产市场，民众不通过市场买房就无法拥有住房。在这样的供给格局下，需求大于供给，房价自然上涨、民怨载道，造成了人民收入与房价之间的巨大差异，房价成了各种社会矛盾的焦点。为缓解此问题，党的十七大报告中第一次专门提及住房保障制度，明确提出政府有责任、也有义务加强保障性住房建设。

四、保障房对房地产市场影响的实证分析——对商品房价格的影响

1.变量的选取与数据的收集

根据研究目的，采用的分析方法是：在控制房地产开发企业（单位）土地购置费用、城镇居民家庭人均可支配收入以及城市居民消费价格指数的情况下，研究保障性住房对商品房的价格的影响。本文选取商品房平均销售价格Y作为因变量，自变量取经济适用房销售面积X1、房地产开发企业（单位）土地购置费用X2、城镇居民家庭人均可支配收入X3、城市居民消费价格指数X4。本文选择经济适用房销售面积而不是经济适用房投资额作为保障性住房建设的变量，是因为经济适用房投资形成市场的有效供给有一个时滞，而这个时滞在计量模型设定中很难确定滞后的期限。并选择商品房价格作为房地产市场的变量。样本为1998-2010年，数据来源于《中国统计年鉴2010》。

2.模型建立及模型的计量经济学意义的检验

设保障性住房对房地产市场的影响函数为：

（1）

用OLS得出的回归结果为：

（2）

（1.44） （-1.88） （-0.13） （5.06） （-1.00）

R2=0.985200　R2=0.977799　F=133.1308　D.W.=2.293422

由于R2较大且接近于1，而且