房地产形势分析

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房地产形势分析范文第1篇

一、当前楼市形势

今年以来，我国经济形势变化较大，供给侧改革加快，经济增长超预期，房地产、基础设施投资对经济的支撑作用较大。从房地产形势看，1-8月，全国房地产市场较为火爆，商品房销售面积增长25.5%，但二季度以来开始出现市场调整，投资与销售增幅均有所放缓。

从整体形势看，一季度全国房地产开发投资和商品房销售规模快速上涨，二季度以来持续出现增幅回落。1-4月，全国房地产开发投资同比增长7.2%，1-8月回落到5.4% （见图1）；1-4月，商品房销售面积同比增长36.5%，1-8月回落到25.5%； 1-4月商品房销售额同比增长55.9%，1-8月回落38.7%。总体来看，开发投资与销售规模仍保持快速增长，但二季度增幅大幅回落，三季度回落速度减缓（见图2）。

从不同区域看，1-8月不同城市市场分化现象仍比较严重，位于我国华东、华南、中部的一线、二线热点城市销售量、房价持续上涨，并带动了周边中小城市量价齐涨；位于西部、东北的二线城市“量虽增、价不涨”，而大多数三四线城市继续在高库存状态挣扎。

从热点城市看，一线城市中深圳、北京供求关系最为紧张，新建住宅销售增幅在全国35个重点观察城市中排倒数第1 （-31%）、第2 （-15%），二手住宅销量是新建住宅的2―3倍，前8个月新房销售均价涨幅也位列全国第1、第3。上海、广州供应情况好于深圳、北京，前8个月新房销售量涨幅在20%以上，但上海房价上涨较快（涨幅17%，位于第9），广州房价持续平稳（涨幅6%）。

二线城市今年热点频出、异常火爆，自年初出现厦门、南京、苏州、合肥四个热点城市外，年中期又出现武汉、郑州、杭州、天津、济南、福州、长沙、青岛等新热点城市。年初四个热点城市中，南京今年前8个月销售量增幅全国第1、价格涨幅全国第6，厦门、苏州、合肥前8个月房价涨幅位于全国第4、第5、第10；年中期新热点城市中，郑州、天津、武汉、杭州前8个月销售量增幅位于全国第3、第4、第5、第9，郑州8月房价指数环比涨幅全国第1，目前楼市均处于热销状态。

三四线城市目前热销的城市基本是一线和二线热点城市的周边城市，如东莞前8个月均价涨幅位于全国第2 （35%），惠州销量增幅全国第6、价格增幅全国第7，南通、温州、宁波、无锡8月份均价同比涨幅分别位居全国第11、第13、第14、第15 （见表1）。

二、本轮房价上涨的原因

一是政策导向。自2014年9・30政策出台后，国家对于房地产市场政策开始全面宽松；2015年3・30的降首付、“税收5改2”政策，持续多轮的降息降准，核心是围绕中央五大工作任务中的“去库存”，进而在全国范围内改变了市场预期，刺激了各类需求入市；而部分城市因长期供求关系紧张（如北京、上海、深圳、厦门），或短期开发进度滞后（如合肥、东莞、惠州），均造成房价在短期大幅上涨。

二是货币宽松。目前全国本外币存款余额已达到151万亿，今年全年商品房销售金额预计8万亿左右，相对商品房供应，全国货币供应更为充足。自2014年以来，在货币供应增长快、货币政策宽松背景下，我国开放度高、经济活跃的东南部城市和中部城市货币资金流入速度加快；到今年6月底，两年半的时间内深圳本外币存款余额增长81.7% （全国增速第1），郑州、合肥、南京、上海、武汉、北京、厦门本外币存款余额增速在40%-60%之间，增速分别位列全国第3、第4、第5、第7、第8、第9、第11。由于这些城市货币资金在近两年的快速流入，导致其楼市在全国率先量价齐升，而深圳、上海在2015年上半年短期存款余额的快速上升（涨幅59.5%、41.3%），导致其下半年房价在全国大幅领涨，并推动全国楼市发展预期的转变。

三是宏观经济转型中的结构性矛盾。在中央去年提出的加强供给侧改革“五大工作任务”中，“去产能”因传统产业转型困难、新的经济增长点有待培育，目前社会资金不愿投资实体经济（社会资本投资增幅仅2%），在人民币汇率持续下跌、股市持续低迷等背景下，资金为保值增值，持续流入热点城市房地产，不仅扩大了地产泡沫，对“去产能”的开展也带来困扰。从“去杠杆”看，原本是防止资金杠杆率过高导致的金融风险，但由于楼市政策的宽松（尤其是利率低、首付门槛低），加上P2P、消费贷、信用贷等各种金融创新，各类资金除了房贷还通过影子银行进入楼市，楼市杠杆率越来越高，“去杠杆”实际落空。从“去库存”看，近两年由于国家棚改政策的实施，加上楼市刺激政策的作用，全国增加了1000万套被动住房需求，以及更多的改善性住房需求；由于棚改货币化政策的实施，居民购房能力大大增强，但出于保值增值和生活品质提高（如子女上学就业等）的目的，城镇居民购房优先选择经济发达、公共配套设施较好的省会城市和其他大城市，很多省会城市的住房销售量目前基本占全省一半以上，进而导致很多二线城市出现“一市独大”，而三四线城市去库存更加困难。

综上分析，目前五大工作任务中的“三去”客观上变成了“一去”，不仅没有形成宏观经济的有序转型，反而造成房地产泡沫扩大。其中的原因值得深思，宏观经济政策也应作出及时调整。

房地产形势分析范文第2篇

关键词：房地产市场；GARCH；杠杆效应

中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号:1003－9031(2011)04－0020－03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.04.04

一、引言及相关文献

随着世界经济和金融产业发展，房地产市场在世界各国的金融和经济发展中发挥着举足轻重的作用。房地产市场的收益和风险的变化不仅影响着金融市场的变化，同时影响着经济的运行。从近几年的走势来看，我国的房地产价格处于单边上涨的态势，市场的风险在不断的加大。因此对房地产市场的波动进行分析，是十分必要的。Bollerslev（1986）年提出了广义自回归条件异方差GARCH模型,它是一种非常重要的波动性估计方法[1]。由于Bollerslev提出的GARCH模型在估计金融变量回报时的良好特性,即时变的方差和处理厚尾的能力，使其在金融领域中已经获得了非常广泛的应用。因此，鉴于GARCH模型对金融数据的优良处理能力，本文通过建立GARCH模型，将房地产作为金融产品的研究的角度，并采用中美两个市场进行对比的方法，对房地产市场的价格波动进行了分析。

目前，GARCH模型在我国的金融市场的风险度量和市场预测中得到了广泛的应用。在资本市场方面，陈浪南、黄杰鲲（2002）的研究具有代表性，他们运用GARC

H-M模型对我国股票市场的非对称性波动进行了研究并取得了不错的效果。他们认为我国股票市场一定程度上存在着“杠杆效应”，“利好消息”要比“利空消息”对市场带来的冲击要大[2]。宋逢明、江婕（2003）将我国的股市运行分成了三个阶段，并运用GARCH模型进行了风险分析。他们认为我国的股票市场的系统风险所占的比重要大于非系统风险所占的比重，稳定我国股票市场的系统风险才是发展我国股票市场的根本之道[3]。在汇率市场研究方面，惠晓峰等（2003）运用了GARCH（1,1）模型对我国汇改之后的人民币/ 美元汇率进行预测分析，并证明了人民币汇率存在着明显的自相关性和异方差性[4]。同时，GARCH效应还被引入到了期货市场的研究方面。迟国泰等（2006）以单个期货合约每一交易日涨跌率反映期货市场风险,借助VaR风险价值法,运用广义自回归条件异方差GARCH模型,建立了VaR-GARCH单个期货合约市场风险评估模型,解决了单个期货合约每一交易日最大损失的确定问题[5]。在研究房地产市场方面，运用GARCH模型进行分析的研究目前还比较少，主要集中于对个别城市的分析，较典型的有杨楠（2006）对上海市二手房市场的收益进行了VAR分析。他通过分析表明，房地产市场对GARCH模型也存在较强的适用性[6]。屠佳华和张杰（2005）采用VAR模型对样本期为2000年7月至2004年3月的上海房价进行了实证研究，结果发现房地产空置率、房地产投资与固定资产投资的比例、房价的历史信息等是影响房价的主要因素[7]。黄忠华等（2008）在他们的研究中运用了GARCH模型簇对上海房地产市场做了分析，计量结果表明房价历史信息能部分解释当期房价的变化；利率对房价具有显著的负影响；汇率对房价的影响为正；房价变化存在不对称效应,降息对房价的冲击大于加息引起的冲击[8]。

与以往的分析相比较，本文试图通过我国房地产价格和美国的房地产市场的整体走势，运用相对较长的样本期，建立GARCH（1,1）、EGARCH和TARCH等3个模型，对房地产市场的收益波动进行分析。通过两个市场的收益波动对比，更客观地描述我国房地产市场的收益的风险和波动大小。

二、模型概述

1.GARCH模型

GARCH模型称为广义ARCH模型,是ARCH模型的拓展,即为ARCH模型的一种特例。GARCH模型除了考虑扰动项的滞后期之外，同时也加入了扰动项条件方差的滞后期。从本质上讲,它允许时间序列的分布出现高峰特征，从而能更好地描述数据的经验分布。GARCH(p,q)表示如下：

但无论是ARCH还是GARCH,只能反映金融时间序列的高峰厚尾和波动聚集现象,不能反映非对称性。

2.EGARCH模型

GARCH模型能够反映波动率的聚集现象，但是它不能反映波动率的非对称性，不能解释收益的杠杆效应。一个时期的波动不论正负都会增加接下来一个时期的条件方差，因此会忽略波动中周期性或非周期性的因素。为了克服GARCH模型的这些缺点，Nelson(1991)提出了EGARCH模型。为了允许在模型中体现正负资产收益率的非对称效应，考虑加权因素，EGARCH(1,1)的条件方差可以表示为：

其中?啄表示杠杠效应，如果?啄为正数则代表不存在杠杆效应，若其为负数即为存在杠杆效应。

3.TGARCH模型

TARCH模型是另一个可以反映出时间序列的非对称性的模型，它由Zakoian(1996)和Glosten Jagannathan，Runkle(1993)分别提出，条件方差表达式如下：

其中，不对称性是由参数γ反映的。当γ为正时，负外部冲击会比正外部冲击带来更大的波动，称市场波动存在杠杆效应。

三、实证分析

1.数据来源

在数据选取方面，本文选取了我国的商品房平均销售价格分类指数和美国的S&P Case-Shiller房屋销售价格指数1991年1月至2010年9月共237个月度数据进行了分析。其中，我国的数据来自数据中华细分行业数据平台（data.省略），美国的数据来自美国标准普尔指数网站（省略）。

本文之所以这样选取数据是基于以下两点来考虑的：第一，两者的时间序列较长便于分析，并更能说明问题；第二，两者的数据都具有一定的代表性，可以基本代表两个国家的房地产价格变化走势。但是这样做同样会出现一些问题，如我国的房地产价格销售指数在以前的编制并不规范，可能会造成一定的信息遗漏，但这并不会对实证的结果造成很大影响。同时为保证模型的效果，本文将用两者月收益率的对数进行实证分析。其中r=lnpt-lnpt-1。

2.arch效应检验

Engel(1982)提出了用拉格朗日乘子法(LM test)来检验序列是否存在ARCH效应,其零假设是不存在ARCH效应[9]。从表1可看出，两国样本的F-statistic和Obs*R-squared都在1%的水平下显著，即明显存在arch效应。而两者的Kurtosis都大于3，且Jarque-Bera值均在1%的水平下显著，即拒绝“本序列服从正态分布”的原假设，其样本具有高峰厚尾的特征，因此两者适合进行GARCH分析。

以上数据均在1%的检验水平下显着,[]内为p值。

从表2可看出，对两国房地产收益率序列，在1%的显着水平下，α和β的检验结果是显著的，而且这些是系数都大于零，从而保证了条件方差非负的要求，符合GARCH模型的要求。ARCH项和GARCH项之和α+β均小于1，满足GARCH模型参数约束条件，并且系数之和非常接近于1，从而说明前期的冲击对后面的条件方差的影响是持久的，即以前的冲击影响对未来的条件方差的预测有着重要的作用。两者收益率序列的AIC值和SC值都小于-5，对数似然函数值很大，表明GARCH（1，1）模型有较好的精确度。对残差进行ARCH（1）效应检验，结果表明GARCH（1，1）模型消除了ARCH效应。综上所述，GARCH（1，1）模型适用于分析两国的房地产收益，即两国的房地产收益存在GARCH效应。

首先，EGARCH(1,1)模型中对两国房地产收益率序列的检验结果，在5%检验的水平下全都显著，两者收益率序列的AIC、SC和对数似然函数都很显著。因此，其回归结果应该是有效的。其次，EGARCH(1,1)模型中非对称性是由加权新息来反映的，即由系数δ来决定的。从表3可以看出，两国房地产市场收益率的EGARCH(1,1)模型中的δ值在1%的水平下是显着，美国的房地产收益δ系数为负，说明其存在杠杆效应。我国的房地产收益δ系数为证，说明了我国房地产市场的收益的波动不存在杠杆效应。

从上述模型分析结果来看，TARCH模型能大体描述两国房地产市场收益序列。各项检验值在10%的检验水平下显著。在γ方面，美国的房地产收益序列在5%的检验水平下通过了检验，说明其序列具有杠杆效应。中国的房地产收益序列的γ系数并不显著，因此可进一步判定中国的房地产收益序列的杠杆效应并不明显。

4.实证结果分析

（1）从GARCH（1,1）的分析结果来看，中美两国的房地产收益序列存在着一些相同的特点。一是两国的房地产市场收益都可以通过GARCH（1,1）模型来描述，这就证明了房地产市场的收益与资本市场其他金融产品收益具有相同的波动特点，即存在着高峰厚尾和波动聚集现象的特点。二是两个市场的α与β系数之和接近于1，分别为0.9718和0.9618，这证明了房地产市场收益的方差稳定性较差，即房地产收益波动具有持续性，影响两国房地产收益的因素均比较复杂。

（2）从EGARCH模型和TARCH模型的分析结果来看，两国的房地产市场收益序列存在着明显的差异。这主要表现在两个市场有无杠杆效应的问题上。美国的房地产市场具有杠杆效应，而中国的房地产市场收益并不具有杠杆效应。这就意味着有效信息对房地产市场正冲击和负冲击对房地产收益的影响是一样的，也就是可以预期好消息和坏消息对交易量波动性的影响是没有差别的。这说明现阶段我国投资者的交易行为确实存在着“羊群效应”现象，即往往采取顺势而为的交易策略。这与我国房地产市场发展的不成熟性以及投资理念不成熟是密切相关的。目前我国全民投资房地产业的热情高涨，跟风思想严重，导致市场价格虚高，我国房地产市场波动与发达国家成熟的市场价格波动特性存在差异。

四、结论

1.房地产市场存在“波动聚集性”。美国和中国的房地产市场的波动不能完全通过ARMA效应来反应，且两国的房地产收益序列具有arch效应。因此，本文认为房地产与其它金融商品具有某些相同的特征，即表现为“波动聚集性”。

2.房地产市场收益的方差具有较差的稳定性。造成这种情况的因素是比较复杂的，但其中重要的一点是，房地产并不仅仅具有金融商品的属性，它同时还具有普通消费品的属性，这就决定了房地产的价格走势不仅与投资需求本身有关，还与巨大的消费需求有关，而其他金融产品则不具备这样的特性。

3.与美国相对成熟的房地产市场相比，我国的房地产市场缺乏杠杆效应。一方面，我国的房地产市场的机制还并不成熟，房地产市场的投资者所做出的投资策略并不是基于有效信息来进行的；另一方面，我国的房地产市场的运行机制还不健全，与房地产投资相关的金融产品还不够丰富有关，房地产投资的进入门槛很高。

4.我国房地产市场缺乏杠杆效应效的研究结果与黄忠华等（2008）所得出的结论恰好相反。本文认为，我国的房地产市场的杠杆效应可能存在于短时期的个别地区上。从长期看，在全国的范围内，我国的房地产市场要做到有效率还尚需时日。全国统一的房地产政策还不能对宏观的房地产市场走势造成的影响并不能产生杠杆效应。

从以上结论可看出，房地产市场是一个充满了风险的市场。因此，完善我国房地产市场的运行机制、控制我国房地产市场的风险是目前我国规范房地产市场的当务之急。与发达国家的房地产市场相比，我国的房地产市场的改革与发展还有很长的路要走。

参考文献：

[1]Bollerslev,T.Generalized Autoregressive Conditional He-

teroskedasticity[J].Journal of Econometrics,1986(31)：307-327.

[2]陈浪南,黄杰鲲.中国股票市场波动非对称性的实证研究[J].金融研究,2002(5):67-73.

[3]宋逢明,江婕.中国股票市场波动性特性的实证研究[J].金融研究,2003(4):13-22.

[4]惠晓峰,柳鸿生,胡伟,何丹青.基于时间序列GARCH模型的人民币汇率预测[J].金融研究,2003(5):99-105.

[5]迟国泰,余方平,李洪江,刘轶芳,王玉刚.单个期货合约市场风险VaR-GARCH评估模型及其应用研究[J].大连理工大学学报,2006(1):127-133.

[6]杨楠.VaR方法在房地产收益波动性度量中的应用[J].

中央财经大学学报,2006(4):69-74.

[7]屠佳华,张洁.什么推动了房价的上涨:来自上海房地产市场的证据[J].世界经济,2005(5):28-38.

房地产形势分析范文第3篇

关键词：房地产市场；刚性需求；有效化条件；市场主体

中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：16723198（2013）16000901

1引言

2012年以来，“刚需”这个词一直紧密牵动着房地产市场，5月的前3周（4.30-5.20），包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都全国十大重点城市新房成交量（包含保障房）为56513套，比4月同期上涨226%。与今年的年初房地产市场上低迷的不景气相比，由于刚性需求的进入，房地产市场上也出现了回暖的迹象。各地方政府也出台了各种微调政策，促进刚性需求积极的入市，刚性需求成了目前主导房地产市场上的中坚力量。

在5月23号国务院常务会议上，温总理强调了“稳增长放更重要位置”、“要着力扩大内需”，要根据形势变化加大预调微调力度。与4月13日国务院常务会议指出的“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”略有不同。首先可以看出，国家提出改变的方向仍是要“稳”增长，而不是激进的大力发展，对于仍处在调控中的房地产市场来说，还不可能一下放宽政策，让大量投资性需求进入房地产市场，实现大幅度增长，由此释放刚性需求，将刚性需求有效化仍是近期房地产市场发展的重要推动力量。其次坚持房地产调控政策的不动摇基础上，根据形势的变化进行微调严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。表明了中央允许调整的力度并不大，之前被叫停的几个地方微调政策也说明中央宏观调控的底线限是并没有放松的。现在重点鼓励的仍是刚性需求。

这一轮被称为史上最严厉的楼市调控中，尽管各地采取了微调楼市的政策，首套房利率恢复，公积金放宽等政策纷纷出台，但类似上海放宽限制人群、佛山上调限价等政策被叫停说明地方政策微调绝不能越过限购及抑制房价上涨的界限，这表示政府调控的主要方向并未发生改变。所以未来的一段时间内，释放刚需还是房地产市场主要目标，潜在的刚性需求转化成有效的刚性需求的条件分析成了促进房地产市场健康发展起来的重要思考。

2刚性需求向有效需求转化需要一定条件

对于投机需求来说，投资性需求有效化需要更多的条件，首先在宏观层面，政府的调控政策还对二套房是很严厉，限购令仍未解除，购房条件苛刻，差别性信贷政策让投资成本更高，而且在微观层面，具备投资需求或有投资能力的潜在需求只是部分的中高收入层次群体，是有一定的财富积累或具有投资观念人群，而且一般都基本已有一套自住住房，购房意愿不如刚性需求迫切。而刚性需求要解决自住问题，购房意愿强烈，环境影响因素不大，政府大力鼓励，购房贷款优惠幅度大，潜在的刚醒需求更容易向有效需求转化。

当前房地产市场回暖表明，释放刚性需求，将潜在的刚性需求转化成有效需求仍是目前房地产市场的发展方向。但是刚性需求有效化仍需要一定的条件。潜在的刚性需求只具备购房意愿或者购房能力之一，有购房能力的因为没有合适的楼盘没有购房，有购房意愿的积累资金不够或者收入不高都限制了刚性需求的有效化，为了刚性需求从潜在需求向有效需求转化，促进刚需购房有效完成，要从各方面对刚性需求有效化条件进行分析，规范刚需购房优惠制度，保障房地产市场健康发展。

3房地产市场刚性需求有效化条件分析

3.1从房地产运行过程分析刚性需求有效化条件

使刚性需求向有效化转变，一方面增加刚性需求购房者的现金购房能力，促进房价合理回归，同时另一方面也要提高刚性购房者的购买意愿，开发商制定合理进行市场定位和开发计划。从各个环节促进刚需的有效化。

土地成本是房价的重要部分，在土地出让时，政府实行土地优惠政策，可以降低土地成本，并对土地规划进行确定，提供限价房或者经济适用房，降低房价，使更多刚性需求的购买者能够购买。而为了提高购房者的意愿，出让区位较好的土地可以使楼盘更吸引刚性购房者消费，规定容积率以及配套设施建设规划，提高居住环境质量，提供合理的楼盘产品，可以让刚性需求者将购买想法付诸行动。

在设计建造房屋时，合理的户型设计能大大增强刚性需求的购买欲望，虽然刚性需求在资金积累上相对于投资需求比较不足，但是开发商为了降低成本采取差劣户型的设计或者降低建筑质量标准的做法会使更多刚性消费者转变购房意愿，对于首次置业的购房者一些中小户型设计更受青睐。开发商在为刚性需求提品时还要做好市场定位，避免不必要高端建设，减少成本浪费，减轻购房者的经济负担。

在房屋的购买流通环节，各地方严格执行限购令限制投资性需求可以抑制房价的飞涨，实行差别性利率、首套房的利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，都大大降低了刚性需求购房的门槛，放宽首套房公积金贷款政策，提供住房补贴等其他政策直接提高了刚性需求的购买能力，在近期进行微调的各个城市中，经过中央同意的微调政策全部基本是在这个环节的针对刚性需求的实行优惠的，这些措施都很大程度上将潜在的刚性需求转换成了有效需求。

3.2从房地产市场主体分析刚性需求有效化条件

政府无疑是推进将刚性需求向有效化发展的主导力

量。参与了各个环节的调控。中央设立大方向的宏观政策，严格控制房地产调控，监督地方政府开展实施，地方政府采取限购令、差别性利率、首套房的利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，调节房地产开发商开发方向，保证房地产市场有序运行，改变房地产供给结构，利用刚性需求实现稳增长是政府目前明确的方向，刚性需求有效化的条件很大部分是由政府主导设定的。

房地产开发商是刚性需求有效化的实现条件，只有房地产商合理定位开发，提供适合刚性需求的产品，合理规划用地，做好配套设施建设和选取合适户型设计，制定合理销售计划，推出优质的楼盘，广大的刚性消费的群体购房意愿大大提高，就会很快的实行购房行动，也可以吸引更多的人进入潜在需求的队伍。

对于刚性需求购房者本身来说，购房资金需要一定的积累，在这基础之上，使用住房公积金，申请首套住房贷款，获取住房补贴都是提高购房能力的重要途径。申请经济适用房、限价房也是实现购房的有效方式。在当前房地产市场刚回暖的背景下，刚性需求购房者如看好房价的走势，购房意愿会有所增加

4政策建议

房地产市场刚性需求有效化需要一定的条件，同时也需要一定的政策规范房地产市场的刚性需求有效化。

规范刚性需求优惠制度。保障刚性需求是解决我国民生问题的重要举措，是满足居民的住房要求，缓解居民购房压力而实行的一系列调控政策，明确促进刚性需求购房的目标下，30多个城市实行的微调政策已经初见成效，销售面积恢复性上涨，但是各地情况和对微调的认识不同，推出的微调政策也不尽相同，甚至上海、成都五个城市推出的政策被中央叫停，放宽限制人群，调高限价这样突破调控底线的政策不被中央认同，规范保障刚性需求的微调政策，严格控制投资需求，是刚性需求有效化持续发展的主要推动力量。

政府严格把握宏观调控。目前由刚性需求主导的房地产市场上的回暖表明，实行宏观调控的政策已经取得了一定成效，目前房地产市场与之前繁荣相比比较缓慢，相对于发达国家的城市化过程还有很大发展空间，长期来看房地产市场必然是继续向前发展，坚持调控的方向，稳定健康的发展房地产市场，保证刚性需求能有效的实现购房，中央改变调控方向或保障政策会引起刚性需求恐慌、投资需求涌入市场引起房地产市场混乱，政府稳定宏观调控政策是刚性需求有效化的有力保证。

参考文献

[1]〖ZK（#〗王春雷.住宅市场价格泡沫及预警机制研究[M].北京：经济管理出版社，2008.

[2]高鸿业.西方经济学（宏观部分）第四版[M].北京：中国人民大学出版社，2007.

[3]高波.现代房地产经济学[M].南京：南京大学出版社，2010.

房地产形势分析范文第4篇

关键词：房地产；状态形势；理论分析

Abstract: at present, the Chinese real estate industry up to an unprecedented scale of development, but quickly growth as home prices and the residents of consumption level is out, the phenomenon of the real estate bubble is very serious, to the people and society have brought some hidden trouble, because of this country take a series of adjustment and control policies, such as "national nine" "currency rate" policy to the development of the curb property too quickly. At present, especially from since the second half of 2011 downturn in the housing market, the overall situation recession. This paper mainly through the current real estate price mechanism and bubble situation theory analysis, reveals the objective existing problems and puts forward related Suggestions of rationality.

Keywords: real estate; State situation; Theory analysis

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

1前言

当前我国房地产市场发展还不平衡，在房地产业快速发展过程中出现了一些值得关注的问题，一些地区房地产市场存在的问题还相当严重，主要表现在当前我国房价已经超过正常水平，房地产产生泡沫的可能性越来越明显。因此对房地产泡沫对经济社会带来负面影响应当引起足够重视。

2房地产价格理论与泡沫研究的重要性

房地产是一种特殊的商品，它既是一项耐用消费品，又是一项资产。房地产市场同股票等资本市场一样，容易被人们抄作，并产生泡沫。而房地产泡沫一旦破灭，将对一个国家的宏观经济、社会生活的各个方面造成极其严重的后果。特别是房价的波动已经日益成为一国宏观经济的先行指示器，房价的大幅度上涨可能意味着未来物价与产出水平的高涨，而房价的大幅度下跌则可能预示着未来宏观经济的紧缩甚至衰退[1]。

3.房地产价格与泡沫的理论分析

3.1城市房地产价格影响因素

经过国内外学者多年来的研究，已经明确房地产价格波动与宏观经济基本面之间存在着显著的相关性。对于房地产价格影响因素的理论的定性研究已经很多了，本文首先简单概述了主要的影响因素，着重研究在不同城市经济发展水平、人口、收入等宏观经济基本面下，不同经济因素对不同城市房地产价格的影响程度。

3.2城市房地产泡沫

主要介绍了房地产泡沫的形成原因和测度指标。并根据主要城市的房地产数据建立模型，用以说明不同城市是否存在房地产泡沫。

3.3城市房地产发展的宏观调控政策

主要根据实证研究的结果来分析稳定不同城市房地产价格以及引导房地产投资流向应采用何种宏观调控政策最为有效。

4房地产价格理论

我国的房地产市场的基本特征是：土地供应由政府控制，房地产市场则由市场调节；农村城市化进程不断加快，房地产市场供不应求。房地产价格被房地产需求和供给决定。市场供求是房地产价格形成的最直接原因。其他影响房地产价格的因素都是通过影响房地产市场的供求对房地产价格起作用。因此， “供求价格机制论”成为研究房地产价格的主流理论，国家制定的各种宏观调控政策也基本是从这一理论出发。个别地区的房地产价格远远高于其成本，而“供求价格机制论”则能很好地解释这种现象。

5房地产泡沫研究

5.1房地产价格的运动是非常复杂的现象。它在物业市场上的价格随着房地产市场的供需关系的变化而变化，同时还受宏观经济发展的影响。由于房地产的耐久性、稀缺性等特点，它还会成为资本市场的投资商品，这时它的基础价格就具有了虚拟资产定价的特点。是由未来收益的折现来定价的。而对未来收益的预期是否偏离其实际情况就成了房地产价格是否存在泡沫的肇始。研究房地产价格理论，不得不考虑到房地产价格泡沫对房地产价格的影响。

5.2房地产泡沫的含义与成因

一旦市场预期价格上升，而不管一般均衡价格是否上升，就可能会出现“自我实现预期”的正反馈过程使得市场价格严重脱离一般均衡解。也就是说，由于投机性资产的加入，一般均衡解在一定条件下具有一种不稳定性。从理论上讲，房地产的价格 应取决于房地产的收益与效用。可是，当价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，泡沫也就不可避免地产生了。房价之所以偏离其基础价值，受多种因素的共同影响，如房地产供给缺乏弹性、房价持续上涨预期、宽松的金融环境、房地产市场信息不对称以及房地产开发政策的引导失误等等[2]。

1）房地产供给缺乏弹性

土地资源的稀缺性决定了土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点;当土地需求增加时土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性特点，市场无法在短期内扩大土地的供给量，这将导致需求与供给间的进一步脱节，需求与供给的差距使得土地的价格进一步上涨，促使房地产商品的价格上涨，同时在实际的市场运行过程中，就又可能参杂太多的偏离价值的投机活动，最终形成房地产的泡沫。

2）房价持续上涨预期

房地产形势分析范文第5篇

[关键词] 保障性住房建设　民生工　住房需求

一、引言

“十二五”期间我国房地产行业如何透视现状、锚定未来，战略前瞻、科学规划，寻求突破，为引领下一轮发展打下坚实的基础呢？

在商品住房市场日益膨胀的背景下，财政政策主要表现在中央、地方财政支出对保障住房的投资力度加大来扩大保障房建设，解决商品住房市场与保障性住房市场结构发展不均衡这一现象。

本文收集了保障性住房和房地产行业的相关数据，通过一些统计的基本方法，用定量的分析方法分析了政府保障性住房对房地产市场的影响。

二、保障性住房的背景

1.保障性住房的概念

所谓保障性住房，指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，目前我国的保障性住房大致可以分为以下五种：廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区，它是关系民生的重要环节。

2.保障性住房政策出台背景

商品房价格的一路高歌猛进，普通居民已经无力承受高房价的压力，从而需要保障的人群也越来越广。随着收入差距的进一步拉大，社会矛盾的进一步激化，问题也越来越突出。在此背景下，中央出台一系列保障性住房的政策，使得受保障人群的范围越来越大，同时政策制定的强度也越来越大。

1998年国务院出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着以商品房、经济适用房、廉租房多层次的城镇住房供应体系基本建立。

3.面临的问题

自1998年住房制度全面改革以来，我国城镇居民住房状况有了较大的改变，但问题同样存在。当前，我国住房体制改革进入到了一个新的发展阶段。如何在推进房地产市场健康稳定发展的同时，切实保障广大中低收入居民的居住权益，这是我国住房保障体制改革目前面临的一个重大问题。

三、房地产市场现状分析

（1）经济环境

房地产业是我国国民经济的重要组成部分，在GDP中占据较大比重，带动了大批相关行业的发展，同时为城市经济的发展和居民居住水平的提高做出了巨大的贡献。为实现国民经济的平稳较快发展，我们应十分重视房地产行业的发展，注意控制其投资规模和发展速度。

为了应对金融危机和实现发展方式的转变、保障和改善民生，房地产业面临着调整的压力。

（2）宏观政策

近些年，国务院及各部委、各地陆续出台有关政策，从“国八条”到“新国八条”，从“国十条”到“新国十条”，再到“限购令”，每个相关文件中的每条无不渗透着：政府监管、金融政策、土地政策、税收政策等方面，直接的对房地产市场供给和需求方面进行调控。近些年政府通过提高与房地产相关的税费，如对房产税的调整降低也对房地产市场有很大影响。

房地产开发商根本目的在于追逐利润最大化，对于房地产业的发展不能完全寄希望于市场的自发调节，必须采取市场自发调节与国家宏观调控相结合的方法。

除了通过财政政策和货币政策来调控房地产市场的发展，还有土地等政策通过影响房地产市场的投入成本间接进行调控房地产市场。

（3）现状分析

根据图1、图2均可明显看出，从1998年至2010年商品房屋的平均销售价格和销售面积，一直在飞速增长，只有在2008年时，出现了回落现象，但09年、10年又强势回归上升趋势。

（4）房地产市场存在问题

从 1998 年结束福利分房到开启住房产业化，我国住房制度改革为解决人民群众的住房问题做出了一定的贡献。但是却将住房政策与房地产政策相混淆，把解决居民住房问题几乎完全寄希望于房产市场，民众不通过市场买房就无法拥有住房。在这样的供给格局下，需求大于供给，房价自然上涨、民怨载道，造成了人民收入与房价之间的巨大差异，房价成了各种社会矛盾的焦点。为缓解此问题，党的十七大报告中第一次专门提及住房保障制度，明确提出政府有责任、也有义务加强保障性住房建设。

四、保障房对房地产市场影响的实证分析——对商品房价格的影响

1.变量的选取与数据的收集

根据研究目的，采用的分析方法是：在控制房地产开发企业（单位）土地购置费用、城镇居民家庭人均可支配收入以及城市居民消费价格指数的情况下，研究保障性住房对商品房的价格的影响。本文选取商品房平均销售价格Y作为因变量，自变量取经济适用房销售面积X1、房地产开发企业（单位）土地购置费用X2、城镇居民家庭人均可支配收入X3、城市居民消费价格指数X4。本文选择经济适用房销售面积而不是经济适用房投资额作为保障性住房建设的变量，是因为经济适用房投资形成市场的有效供给有一个时滞，而这个时滞在计量模型设定中很难确定滞后的期限。并选择商品房价格作为房地产市场的变量。样本为1998-2010年，数据来源于《中国统计年鉴2010》。

2.模型建立及模型的计量经济学意义的检验

设保障性住房对房地产市场的影响函数为：

（1）

用OLS得出的回归结果为：

（2）

（1.44） （-1.88） （-0.13） （5.06） （-1.00）

R2=0.985200　R2=0.977799　F=133.1308　D.W.=2.293422

由于R2较大且接近于1，而且