房地产开发商范文第1篇

今天我很荣幸参加__区委、区政府在——杭州举行的招商投资说明会，此时此刻，我的心情很激动。

我是浙江到江苏投资开发房地产的一个普通人。我开发的绿都房产项目位于太阳升起的地方----盐城市河东片区，是盐城市委、市政府重点建设的新城区，素有“盐城浦东”之称。在盐城市亭湖区委、区政府的直接关心下，在江苏亭湖经济开发区的鼎力支持下，目前已经顺利实施并取得了较好的经济效益和社会效益！在此，我要衷心感谢江苏盐城亭湖区委、区政府和亭湖开发区的各位领导，衷心感谢盐城市亭湖区人民，衷心感谢给予我们绿都房产关心和支持的社会各界人士！

几年前，为开拓盐城房地产市场，我们对盐城进行了全方位考察，综合多方面因素，我们认为盐城亭湖的区位优势更为明显，投资环境非常宽松，政府部门服务十分热情，亭湖的民风相当纯朴。更为重要的是，作为江苏沿海大开发的中心城市，江苏亭湖的河东片区发展前景十分广阔，是我们投资的最佳选择地。

绿都房产项目用地近160亩，配套用地96亩。在项目建设中，我们深刻体验到当地政府的公信度。亭湖区委、区政府以积极主动的工作态度，把绿都的事当成自己的事来办，共为我们组织拆迁183户，现场解决各种矛盾和问题，为房产开发提供了优质的服务和得力的支持。开工建设以来，没有一个老百姓阻挠施工，没有出现一起强搬强运事件，这是令我们非常满意的。目前我们已经圆满完成了一期工程，二期工程正在建设之中。随着盐城经济的快速发展，河东片区的优势越来越明显，江苏亭湖开发区越来越利于我们房地产开发，一期工程销售非常火爆，每平方米平均价格与市中心房价相差不大，二期工程房价有望再度提升。新开发的“东方一天地”商业街店铺成为市区最抢眼、最抢手、升值空间最大的商业街之一，在开盘一天内全部售完。

个人的切身体会使我进一步增强了在亭湖区和亭湖开发区投资的信心，我也真诚地希望我的老乡们能和我一样，将目光转移到江苏亭湖开发区，在那里实现我们的人生价值和事业追求！和我一样，将资金投入到值得投资的地方，在亭湖收获我们应有的回报和效益!和我一样，将精力放到最有希望的地方，为江苏亭湖建设作出我们应有的贡献!

借此机会，请允许我再次向江苏亭湖区和亭湖开发区表示最诚挚的谢意！

房地产开发商范文第2篇

关键字：商业房地产特点发展

Abstract: This paper outlines the general characteristics of real estate development project, based on this from the point of view on a number of commercial real estate development projects with the main characteristics of the paper.

Key words: commercial real estate; characteristic; development

中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：

伴随着我国社会经济的迅速发展,商业房地产作为房地产开发中较为特殊的一类,近年来正日益受到人们的关注。不少房地产开发企业由传统的住宅项目开发转向商业房地产项目开发,以期获得相对较高的投资收益,商业房地产开发项目之间的竞争日显激烈。政府部门也认识到商业设施对城市发展的辐射带动作用,不断采取措施推动商贸流通基础设施的建设。

一、房地产开发项目的一般特点

房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括有以下几点：1、地理位置的固定性；2、建设投资大；3、开发周期长；4、受国家法规政策严格约束和调控；5、建设环节多； 6、多源资金筹措； 7、资金周转慢； 8、项目投资即为项目成本费用； 9、人员要求高；10、风险较大；11、开发项目的差异性12、项目决策的多专业协同。

二、商业房地产开发项目主要特征

目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中,人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分,本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外,以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。

1、顾客构成的双重性

商业房地产项目与其它房地产项目的显著区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中,还存在这么一种情况,前来购买商业用房的是投资者,而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力,先期购买产权,然后转租给经营商户,立足长期稳定的回报,或者见机抛售,获取收益。

对于开发商来说,第一层次的经营商户(业务市场)固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场),因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。此外,开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意,若投资者过度,将不利于项目长远运营。

2、选址分析的渐进性

所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。

商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次,这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。

一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时,店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多的消费者,经营商户自然就不会前来承租或购买物业,也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。

3、定位规划的多方需求与整体性

对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构,既有外资、国资,也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。因此,若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有,项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行,也可称之为定制),项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。

另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。

考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点,在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计,强调功能作用、引导作用、服务作用,确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。

4、经营方式的多样性

不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。此外,项目是由开发商投资建设,租售的对象可以是直接经营的商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者,这里面的经营方式又有很大的灵活性。

经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外,拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。

5、资产经营的长效性

商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束),而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。

商业物业的经营管理搞好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势,也正基于此,项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕,取得一定的经济收益,还体现在所定位商业的运营成功。

6、高风险性

总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确的租约保障,没有固定的消费对象,项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展状况,城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性,商业房地产项目之间的竞争十分激烈,投资风险相对较高。

7、可促进城市功能提升,产生良好的社会效益

房地产开发商范文第3篇

【关键词】房地产；开发商；资金借贷；合同公证

对于房地产开发行业来说，资金借贷涉及额度很大，少则几百万，多则几十亿，如何维持借贷双方的合法权利，必须要通过借贷合同作为法律约定。公证处可办理各类法律行为公证，借助公证处管理借贷合同可降低双方的风险损失。

一、商业借贷合同的风险性

合同本质上是双方的纸面协议，用文字条款把合作事项逐一标明，合作双方签字后生效。就借贷合同来说，其面临的主要风险是“违约”，有两种情况：一是贷款方无法定期向借款方偿还资金，甚至没有能力偿还，这对于贷款人来说是很严重的经济损失；二是借款方无法向贷款方提供资金帮助，或者未按合同规定额度给予帮助，导致借款方生产链、营销链中断；分析这一风险的原因，大部分是由于借贷关系缺乏公证保护，前期没有对借贷双方进行综合公证与考核。

二、借贷合同公证管理的作用

社会经济环境正处于良好局势，各个行业正不断地调整营运对策，拟定切实可行的经营管理方案。房地产是从事土地资源开发与利用的行业，大部分项目集中于房地产开发与利用，进而销售商品房屋以赚取丰厚的利润。房地产开发商借贷合同公证管理的主要作用：

（一）保障利益。项目开发前期，开发商往往会选择银行借贷或其他方式筹集资金，为新项目建设提供充分的资金保障，进而满足了项目建造中的资金需求。为了避免各种风险损失，借贷双方会选择公证机构作为鉴证，强化借贷合同公证管理是极为关键的。公证机关参与房地产开发商借贷合同的制定、审核、修改等流程，降低了借贷合同的风险系数，保障了借贷款双方的经济利益。

（二）处理纠纷。我国公证机关是按照法律规定设立的公证机构，严格遵循法律前提下执行公证职能，其能够为各类合同项目提供法律方面的帮助，为合同双方建立良好的合作机制，在合同期内推动借贷双方履行各自的职责。例如，若借贷关系中的某一方无法执行合同条款，公证机关可以按照法律规定不予公证，并且把有关情况汇报给工商部门进一步处理，从而规范了房地产市场的经营秩序。

（三）依法经营。从某种程度上来说，房地产开发商借贷合同参与公证管理，也是在宣传法律对经济事业的调控作用，“依法经营”才是企业长期创造收益的根本保障。当前，国家正对房地产行业实施“限购”措施，这极大地限制了开发商“拿地”。部分开发商为了赚取市场利润，而盲目地筹集资金、违规经营，破坏了房地产行业的良好秩序。公证机关参与借贷合同的审查，减少了违法经营行为。

三、房地产开发商借贷合同公证管理研究

借贷合同是针对“借款、贷款”行为的法律约束，签订借贷合同后按照协议履行各自职责。尽管借贷合同签订之后，双方利益在法律上受到了保护，但进入合同履行期却面临着诸多的风险。房地产开发商借贷资金的额度较大，必须要在法律规范内执行借贷责任，公证处参与借贷合同管理有效提升了合同的法律效力。借贷合同公证管理措施：

（一）公证程序规则。（1）公证处依事实、法律、规章等要求，独立办理与房地产开发商借贷合同相关的公证事务。公证事项由当事人住所地、法律行为或事实发生地，不动产所在地管辖，这些都是借贷合同管理需要遵循的基本原则。（2）公民、法人申请公证，应向公证处提出并提供相关的材料，如属公证处业务范围，公证处应受理。公证承办人通过询问当事人，调取书证等方法对提供材料进行核实，审查，属真实、合法、充分，应拟出审批报告，送领导审批。（3）公证处应及时办理各类公证，从当事人提供材料齐全时起十天内办结（不含寄送副本），最长不得超过六个月，公证书由当事人到公证处领取。房地产开发商借贷合同必须要双方同时到场，按照合同规定确认无误后签字生效。

（二）贷款人公证。根据我国公证机关的相关规定，对商业借贷合同管理必须从贷款方开始公证。在借款合同中，贷款人不得利用优势地位预先在本金中扣除利息，不得将借款人的营业秘密泄露于第三方，否则，应承担相应的法律责任。房地产项目贷款人的权利主要有：有权请求返还本金和利息，对借款使用情况的监督检查权，贷款人可以按照约定监督检查贷款的使用情况。此外，具有停止发放借款、提前收回借款和解除合同权。借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。

（三）借款人公证。房地产开发商作为借款方，其应当受到公证处的综合考察，以免借款资质不足而影响到公证效率。首先，按照约定用途使用借款。合同对借款有约定用途的，房地产项目借款人须按照约定用途使用借款，接受贷款人对贷款使用情况实施的监督检查。房地产借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。其次，按期归还借款本金和利息。当借款为无偿时，房地产开发商须按期归还借款本金；当借款为有偿时，借款人除须归还借款本金外，还必须按约定支付利息。

四、结语

借贷合同是针对某项贷款行为编制的合约，其可以是个人与个人、个人与企业、企业与企业等多种主体组合方式，并且贷款人按照约定的利息支付给借款人作为经济补偿。公证处对房地产开发商借贷合同进行公证管理，大大减小了资金借贷过程中的风险，全面提高了开发商及公证处的办事效率，这些都为房产项目开发提供了多项帮助。

参考文献

[1] 周军.商业借贷合同编制存在的问题及对策[J].商业时代，2011，15（3）.

[2] 唐颖东.我国房地产开发借贷合同公证管理的必要性分析[J].中国行政管理，2011，19（12）.

房地产开发商范文第4篇

春节前,李劲松分别把检举信递交到北京国税局和北京地税局,然后一身轻松地回到故乡江西,踏踏实实一直休到正月十七。

他对这个涉及一亿税额的检举信信心百倍,认定税务机关的处理结果不是被检举人偷税就是漏税,“不会有第三种可能”。故而在检举信中,他整整齐齐地写下自己的名字、身份证号码和详细的工作单位、联系方式。

李劲松检举的是北京某房地产开发有限公司“涉嫌偷税总额1亿元以上”,该公司董事长黄某“涉嫌触犯刑法构成偷税罪”。

高尚住宅涉嫌偷税过亿

李劲松的发现源于一场纠纷。

该房地产开发有限公司在亚运村附近开发的高尚住宅使用的宣传语是“明星云集”,张国立和他的老搭档张铁林都住在这里。几乎每家门口都停着一到两辆奔驰、宝马等名车。房价是以美元1平方米计算的,二期房产最便宜的也是600万元人民币一套。

但业主们逐渐发现付出的天价并没有得到天堂般的回报。他们在产权证的办理期限、物业服务、公共设施的归属及使用上与开发商的矛盾越来越大。业主们介绍:一期房屋普遍存在水管锈蚀、水黄、水黑,水质严重不合格,生活在这里的人们健康受到危害;二期房屋把污水井设计在地下室内,使房屋内臭味四溢,难以忍受。

业主卢某与老伴都是从国外归来的七旬老人,因房屋漏雨要求物业公司前来修缮,但迟迟得不到解决,故提出缓交物管费。结果十几个保安带着狼狗胁迫,老人含着眼泪交了6万元的罚款。

二期开发中,开发商将房屋盖到了业主郭某的院子里,郭及老伴出面交涉,遭到了打手的非法绑架和关押,施工队继续在其院中强行施工。

开发商养了100多个保安和几十条狼狗,对业主进行监视,对提意见和有异议的业主采取停电、停水、罚款,甚至指使手下带着狼狗、大批保安对其围攻、威胁。

为了维护自己的权益,2001年10月份,40多位业主联名给北京市朝阳区小区物业管理办公室写信要求成立业主委员会。但由于种种阻挠至今未能成立。

无奈,业主们联合起来找到李律师,请求他帮助他们打官司。李律师的调查涉及开发商的财务资料,对方当然不肯提供账本,然而在工商局查到的部分资料已经让李律师大吃一惊。税务局出身,又是注册会计师的李律师很快就从手头资料发现:对方有偷漏税的嫌疑。当时业主们也向他反映:开发商至少涉嫌偷漏税20个亿,并开始向有关部门举报。但李律师还是从对方公开的财务情况上进行了保守地估计,大概估算出1个亿。他说,尽管开发商在数字上进行了百般掩饰,可漏洞太大,还是多多少少漏出了一些。“经我日前的初步调查分析:仅应缴纳的土地增值税这一个税种,北京某房地产开发有限公司就涉嫌偷税达1亿元以上。”

该房地产开发有限公司经营开发的此项目占地面积60万平方米,总建筑面积约20万平方米左右。其中经批准的规划建筑面积为146080平方米。

第一期,1995年开盘,共100套。其中联排别墅52个,独栋别墅48个,均价2000美金/平方米,朝南和临湖的超过3000美元/平方米,位置差一些的是16000-20000元人民币/平方米。全已卖完。

第二期,2002年开盘,共78套,全是独栋别墅。单栋面积在276平方米-624平方米之间,只有6套没卖出。均价3000美元/平方米,朝南和临湖的4000-5000美金/平方米,位置差一些的也是20000元人民币/平方米以上。

第三期,2004年开盘,共104套,全是联排别墅。单栋面积在271平方米-303平方米之间,现已卖出一半。均价3000美元/平方米,朝南的超过3000美元/平方米,位置差一些的也不低于20000元人民币/平方米。

第四期,2006年开盘,共30套独栋别墅,已预售出10套,均价3000美元/平方米。

截至2003年止,该公司自报收入累计63722万元,其中1999至2003年为48927万元。但都没依法申报缴纳土地增值税。

李劲松分析:假定该房地产开发有限公司2003年之前的收入均系在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。即:截至2003年止,该公司亦至少偷了844万元该申报缴纳的土地增值税。该偷税金额占同期已交各税种税款总额5989万元的14%.

但事实上,A、该公司自报的2003年之前的这些收入均系在项目全部竣工结算后转让房地产取得的收入。其依法早该申请进行清算并申报缴纳。B、公司2000年自报年度经营收入98004761元,与此收入相关的经营成本和经营税金及所有扣除项目之和为60129573元。与该收入项目相关的土地增值额至少为37875188元。增值额与扣除项目之比的增值比率为62%;实际销售利润率高达38%以上。C、该公司仅2000年度的应纳土地增值税这一项税,偷税额即高达1214万元。

所以,他得出结论:自1999年起截至2005年12月31日止,按该公司转让房地产的全部价款及有关的经济收益总额已达16亿元以上、土地增值额占扣除项目的62%、销售利润率为38%计算分析,其所偷逃的土地增值税总额高达1.936亿元以上。在所得税上:该公司几乎一直仅按10%的销售利润率预征企业所得税,没有依法及时按规定清缴实际应纳企业所得税。仅2000一年,其所偷逃的企业所得税总额即高达998万元。截至2005年12月31日止,按该公司转让房地产的全部价款及有关的经济收益总额已达16亿元以上、实际销售利润率不低于38%计算分析,其所偷逃的企业所得税总额高达1.344亿元以上。

做了多年的房地产律师,这是李劲松第一次碰到如此大金额的涉嫌偷漏税的案件。“那么多普通工薪阶层,包括民工,都在老老实实交税,为什么这么个暴利公司就要逃税?不公平!我尤其讨厌他们损害公众利益,又仗势欺人。”这是李劲松对自己举报原因的说法。

谁在偷税

因为房子价格飞涨,房地产行业被公众认为是暴利行业,但这个行业的纳税情况却让人大跌眼镜。2005年9月,“中国纳税百强排行榜”第五次放榜,石油、烟草、钢铁等国家骨干产业的公司纷纷上榜,占据了大片席位。而国家新的支柱产业被誉为暴利行业之首的房地产业却连300强都没进去。同时,关于房地产公司偷漏税的行为不断被曝光:据广州市地税部门公布的最新数据显示,2005年,广州有160多家房地产企业存在税收违法问题,查补入库税款达1.3亿元,占了全年专项检查查补入库金额的七成多。2003年到2005年上半年,北京市地方税务局共计查处房地产企业中存在严重涉税违法问题的案件180件,查补税款75845万元。一个公认为造就富人最多的暴利行业,成了税收违法行为的“重灾区”。

“确实如此。”李劲松因为工作的关系,接触到一些房地产内幕,“很多公司都在或多或少地少交税额。”

不愿透露姓名的王律师主要业务是房地产非诉讼业务,他也早就注意到自己的多个客户在有意规避纳税问题,他甚至也无奈地参与其中,指教自己的客户去钻一些法律上的漏洞。“偷税、漏税目前是这个行业普遍的游戏规则,我不服气,岂不等于自断口粮?”

记者想采访曾在某房地产公司做过会计的张小姐,她欲言又止,考虑再三,还是说:“算了吧,我已经离开很久了,有些事情不记得了。”

业内人士对“纳税侏儒”的原因各有说法。

SOHO中国董事长潘石屹解释:“房地产公司没有进入纳税300强,首先是由房地产行业分散造成的。如北京注册的房地产公司就有4000多家,全国有47000多家。不像石油、钢铁这些企业全国也没有多少家。如果北京房地产公司,每家平均交500万元的税,合计起来就有200亿元,也快赶上'大庆油田'了。其次,纳税的统计是按公司而不是'集团'计算其纳税额,许多房地产公司都是由很多项目公司组成的。第三,就是每个地方的税收标准都不一样,有些地方有许多的优惠政策,也影响了给国家的纳税。当然,也不排除有个别房地产公司拖欠税款,甚至偷税漏税,但这样的房地产公司一定是个别的,而不是房地产全行业的普遍现象。”

华远集团董事长任志强则称,房地产行业不但不少纳税,并且常常是与其他企业不同的预先纳税。是税制造成房地产业无法名列前茅,如税收体制造成的强制性分散等。所以不存在偷税、漏税问题。

“有这些方面的原因。”李律师听记者转达了这些“业内人士”的说法后点点头,但他接着表示“他们在狡辩”,“这些原因只是很微小的部分,说穿了还是少交了税”。

谁让偷税行为当道

李劲松是个态度温和的人,可说的话却让记者吓了一跳:“少交税的主要原因,我认为是监管不严造成了偷漏税行为。而这个监管是与地方的态度密切相关的。”

“你看我举报的这个企业,估计其实际销售利润率在38%以上,实际应该更高,可税务机关给他们设定的利润率仅有10%.作为企业,开发商当然力求利益的最大化,这么大的'漏洞',为什么不钻呢?”

税务局干部出身的李劲松很清楚税务机关的苦衷:“每年上面都会下达任务,为了不增加自己的负担,一般基层税务部门都满足于完成任务就停住了,因为越多的超额就意味着来年更多的任务量。还有需要配合当地政府的政策决策,如果当地希望大力发展房地产行业,税务上当然要网开一面,设定比较低的基数。”

有关税务官员也曾在公开场合承认,由于房地产产品是非标准化产品,其价格和利润难以准确衡量且变动非常迅速,但税收上面却只规定了一个比较低的固定征收比例,这给他们的操作带来难题,所以尽管知道这个征收比例要远远低于房地产业的利润率但没有办法。

房地产开发商范文第5篇

【关键词】房地产税，立法，开发商，地产股

一、房地产税法立法进程中

最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。除了房地产税法，一并被补充进第十二届全国人大常委会立法规划的还有环境保护税法、增值税法、资源税法、关税法、船舶吨位税法、耕地占用税法等六大税法，向外界释放出税收法定进程提速的重要信号。我国于2011年在上海和重庆两地率先试点向居民住宅征收房产税。十八届三中全会将房产税改革上升为房地产税体系建设，提出加快房地产税立法并适时推进改革。

房地产税作为未来地方重要税种，在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用，开征势在必行。但同时也要看到，未来开征之路会比较漫长，包括立法还需要很多工作，有必要尽早启动，为开征做好准备。针对当前围绕房地产税改革的诸多争议，在立法和改革过程中，需处理好房地产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、处理好房地产税与土地增值税等其他税费的关系等。此外，未来开征时机、如何开征、要不要设“免征额”等都是当下的改革难点。从长远看，房地产税立法的目的是在开发交易环节减轻税负，增加保有环节税负，进而完善房价形成机制。

未来，随着中国城乡土地制度改革的推进和房地产市场的变化，房地产税立法也要为下一步农村住房和预留空间。那么何时开征房地产税必须结合现实时机情况和社会发展情况考虑，并让市场提前有预期。从当前看，开征房地产税对房地产市场有影响，但不是市场变化的主要因素。

立法规划越清晰、税收政策越透明，人们就会对未来提早规划，如针对房地产税的开征而对房地产投资等经济生活做出预期安排，更有助经济发展和社会稳定。对于此次一并推进立法的其他税种，专家表示既是中国税收法定进程提速的表现，也与中国深化财税体制改革总体方案的重点相吻合。

环境保护税法、资源税法经过前期探索论证，目前看这两个税种立法难度不大，而关税、船舶吨位税、耕地占用税等在税收体系中都属于小税种，立法条件相对成熟。如果今年“营改增”顺利完成，随后推进的增值税法则难度较大，简并税率、优化税制结构、重新划分中央和地方收入分配等难题都需要伴随立法考虑。

“总体来看，七大税种的立法安排体现了落实税收法定"先易后难"的稳妥推进思路。”目前，中国以法律形式存在的税法只有三部，其余15个税种都是依据国务院条例的形式存在。要在2020年全面落实税收法定原则，意味着未来平均每年要制订三部左右的法律，立法工作量非常大。

不仅如此，随着改革向深水区迈进，个人所得税法等难度更大的综合税种立法也将提上日程。税收涉及广大社会公众的切身利益，立法面临重重挑战。推动中国财税体制向现代化转型，更好为经济健康发展保驾护航。

二、2020年前房地产税难开征可能重现状态

同策咨询研究部总监张宏伟接受羊城晚报记者采访时表示，建立不动产统一登记制度，房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件，从官方公布的推进口径来看，上述两项工作大约会在2018-2020年完成，但鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴，上述两项工作有可能会因为这些原因而延后2-3年，这也就意味着，房地产税正式大规模推进的时间点有可能是在2020年或之后的两三年时间里，也就是说，2020年前房地产税都难以大规模展开。

“之前我说过大立法少不了两年，现在消息也是预计2018年前落地，”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，还有方案、试点、推广等又要两三年，所以他仍坚持5年内不可能全国铺开。

中原地产首席分析师张大伟表示，对于房地产税将来落地的影响，从未来的市场来说，房地产一定会降低投资属性，但从短期来看，影响反而不大。“从目前楼市的变化情况看来，中国房地产已经进入了一个新常态，房价难以全面上涨，在这种情况下，各种政府托市的政策频繁出现，房地产税不可能在经济需要房地产的情况下盲目出台，所以在房地产依然是经济重要支撑的情况下，房地产税不会在两年内出台。”

1、征税后对楼市冲击有限

房地产税能在一定程度上抑制持有多套房，但从经验看，很多国家，包括我国的香港地区，都有房产持有税，但无法靠此而阻拦房价波动，某些年份房价依然上涨，比如香港房价已连涨10年；上海自2011年开征房产税以来，也未能明显压制房价。从国内征税前景看，将来我国房产税的税基和税率，将总体小于发达国家，对房价的冲击有限。

不过，有开发商表示出担忧。某大型上市房企的营销总监对记者表示：“今年中报业绩比较理想，很大程度是靠一系列房地产利好政策的叠加效应，到了二季度楼市才真正回暖，如今来个房地产税，对市场的冲击还是不能忽视的。”在他看来，房地产税短期落地虽然“不靠谱”，但对于改善型、大户型的买家而言，购房时可能又会考虑房地产税的因素了。