房地产工程管理论文范文第1篇

随着社会与经济的快速发展，我国的房地产业得到了前所未有的发展，众多的房地产工程项目如雨后春笋般的出现。工程管理是房地产开发的重要环节之一，通过在房地产开发中实施工程管理，能够有效的解决房地产开发中出现的问题，对保证房地产开发项目的质量，控制成本，以及提高房地产开发公司的声誉都具有非常重要的作用。

2工程管理在房地产开发中的应用

2.1房地产开发中的规划管理俗话说“万事开头难”，房地产开发公司在确定房地产开发项目时，千头万绪，规划管理作为房地产开发工程管理的第一阶段，在整个房地产开发中占据非常重要的位置，房地产开发中的规划管理主要包括以下几个方面:其一，根据营销策划部门所做的市场调查，对房地产开发项目的地理位置进行合理的定位，规划处房地产建筑规模等级以及相应的需求量;其二，积极同规划部门沟通，通过运用规划部门对于规划政策的了解以及丰富的规划知识，根据相关的规定，制定出能够实现最高效益的房地产开发的规划指标;其三，根据《建筑工程质量管理条例》和《中华人民共和国招投标法》的相关规定，进行房地产开发项目方案的设计竞标，重点从项目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美观性以及户型配置的均好性等方面进行客观、公正、综合的评价。

2.2房地产开发中的设计管理房地产开发中的设计管理直接关系到建筑设计的规范性、布局的合理性以及给排水、安防、电讯、电气、燃气等系统设计的质量，因此，工程管理中的设计管理应该从以下几个方面入手:其一，房地产开发公司应该慎重选择设计单位，切忌过分强调节约设计成本而选择缺乏设计实例以及综合素质较差的设计单位，选择具有良好信誉且资历较深的设计单位，然后根据《建筑工程质量管理条例》以及《中华人民共和国招投标法》等相关法律，设计出“施工方便、技术先进、经济合理、安全适用”的房地产开发项目的设计方案;其二，在设计的过程中，房地产开发公司应该将对项目的期望目标以及相关的设计要求，提供给设计单位，通过与设计人员的沟通，能够保证设计人员的设计效果更能够满足房地产开发公司的要求;其三，对于房地产开发公司来说，时间就是金钱，因此应该要求设计单位在保证设计质量的前提下，尽可能的提高设计工作的效率;其四，房地产开发公司应该督促设计单位严格的执行国家的强制性技术标准，重视开发工程项目的科技含量，当需要进行图纸改进时，应该按照相关的规程程序办理手续。

2.3房地产开发中的施工管理工程管理中的施工管理是房地产开发中的关键环节，由于房地产开发项目具有涉及面广、影响大、内容多、施工周期长等特点，因此工程管理目标的实现和施工管理的质量具有直接的关系。房地产开发中的施工管理主要包括以下几个方面:其一，安全管理，俗话说“百年工程，安全第一”，因此，房地产开发中的施工管理，应该将安全管理放在首要的位置，通过为工程施工创造安全的环境，对保证施工质量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地产开发商以及施工单位都应该充分的认识到房地产开发的安全结构和永久性的重要性，并严格的按照国家的相关规定进行控制，以此保证工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地产开发公司和施工企业签订的施工合同，是房地产开发公司对项目进行施工管理的重要法律依据，因此施工管理的首要任务就是制订相应的合同，除了国家规定的标准条款之外，施工合同还应该包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供应、工程施工、工期、工程质量、工程竣工和验收等众多方面的内容，通过实施合同管理，对房地产开发项目的质量、工期、成本三个方面进行有效的控制;其三，质量管理，施工中的质量管理至关重要，质量管理主要包括以下几个方面:

(1)施工材料的管理，施工材料的质量直接关系到建筑工程的质量，施工单位应该推行材料设备使用准入制，对房地产开发项目使用的主要材料进行质量标准定位，当施工材料进场时，施工单位应该检查施工材料是否具备生产许可证、质量合格证以及相应的检验报告等，必要时，应该对材料进行现场抽查，并将抽查的样本送到有资质的试验室进行检测，检测合格之后才允许材料进场，材料进场之后，还应该进行材料的仓储和使用管理，避免材料受潮、变质，并制定相应的材料领用制度，防止出现滥领、冒领等问题;

(2)由承担质量监理的工作人员，按照施工合同以及相关的规定，对施工单位进行严格监督和管理，保证施工工序达到相应的质量标准之后，才能进行下一道工序的施工，施工单位也应该在施工中实行自我质量控制;

(3)当工程竣工后，由监理人员根据国家的技术标准进行检验，检验合格后才能竣工，以此保证工程的质量;其四，工期管理，工期管理是房地产开发中的另一个重要内容，因为工期不仅关系到房地产开发公司、施工企业的利益，还关系到购房者的利益，因此应该严格地控制工期，可以采用P3软件进行项目进度管理，保证工程能够按照既定的计划顺利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入竞争机制，严格执行公正、公平、公开的原则，选择价格较低，并且具有质量保证的施工企业;做好工程概预算，并以此为依据，拨付工程款;控制好施工质量，尽可能避免出现工程变更以及因为质量不合格的重建施工，降低在这些方面的工程支出;成本核算应该有审计部门把关，不能随意进行估算。

3结束语

房地产工程管理论文范文第2篇

关键词：风险，房地产开发，风险管理

 

1 房地产开发项目中的风险

房地产开发是指一些开发机构合伙或独立通过土地买卖与改造，房屋建设或建筑物翻新，供他们自己和他人使用，从而达到他们的社会和经济目的的过程。论文写作，风险。这一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而，不确定性是整个房地产开发过程的根基，风险与房地产开发时时相伴，处处相随，这是由房地产产业本身不同于其他行业的特点所决定的。

(1)空间上的固定性。

空间上的固定性作为房地产的风险因素，一方面它在一定程度上限制了房地产开放商自由选择地段的权利，另一方面，房地产商品的价格与该建筑地块所处的社会经济及地理条件的优劣有着密切的关系，而社会经济与地理环境条件的变化是复杂的，有很多的不确定因素在起作用，是不依开发商的个人意志为转移的。因此，开发商在进行投资时，必然面临并承担因环境条件变化而带来的风险。

(2)投资规模大。

房地产开发是一项规模庞大的综合性工程，从购买土地到房产建成出租或经营，涉及许多环节，需要投入大量的资金。巨额的投资使开发商面临筹资、利率和通货膨胀风险。

(3)开发周期长。

房地产开发从投资分析、现场勘察、购买土地、建造房屋到刊登广告、签署租赁或销售合同等，往往需要几年时间才能完成。一般来说，开发期越长，社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金或售价就越不确定，风险相对也越大。论文写作，风险。房地产开发中，很难在一开始就能对整个开发时期的建设费用和收益做精确的估计，一般只能进行预测。而长期开发中市场供求的变化，消费者的偏好，材料价格的涨跌以及竣工后社会经济形势的兴衰都是难以准确预测的。

(4)开发条件差，环境恶劣。

由于房地产的固定性和体积庞大，基础设施和房屋的开发建设不可能像一般工业产品生产那样在封闭、温暖的厂房内进行，而房地产开发必须现场露天作业，开发受到各种恶劣自然气候条件的影响。而现阶段，我们无法对自然条件的发生予以准确预测，更无法完全加以控制。现场作业又使开发商面临洪灾、火灾和意外事故等的威胁，这导致了开发建设中的不确定性。

(5)开发过程环节多，涉及面广。论文写作，风险。

房地产开发是一项巨大的社会工程，涉及社会的方方面面。如政府的规划、建设、市政、房管、道路、环保和消防等部门，以及地方政府、当地居民、施工、设计和材料供应等单位，某一环节处置不当都会影响开发进程。例如从事旧城区改造的拆迁户安置问题，一两个“钉子户”拒绝出售自己房屋的所有权或要价过高，就会使开发商处于进退两难的境地，要么付出高昂代价，要么放弃整个项目;若在困境中举棋不定，也会因拖延时间而付出代价。

2 房地产开发项目中风险的特征

一般来讲，房地产项目风险具有以下一些特征：

(1)多样性：由于房地产项目开发的整个过程涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。

(2)变现差：由于房地产项目开发投入资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现，因而其变现风险也较大。

(3)模糊性：即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。

(4)损失性：风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。

(5)补偿性：由于房地产项目开发具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。

(6)激励性：风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。

3 房地产开发项目中的风险管理应用现状

由于房地产开发项目的开发周期长，项目开发过程中影响因素众多，不确定性始终伴随着房地产开发的全过程，所以，房地产项目开发的高风险性，决定了在房地产开发过程中进行风险管理的应用的必要性，下面列举风险管理意识不足给企业带来不良影响的实例，以作参考：

湖南张家界国家自然保护区，为开发旅游资源，增加接待能力，在景区建设了大量旅游接待设施。1998年9月，联合国教科文组织官员进行世界文化遗产申报考察时，认为景区出现城市化倾向，未批准其进入世界文化遗产名单。此事引起当地政府警觉，为此，自1999年8月，张家界市政府启动了恢复核心景区原始风貌工程，计划到2002年底，消除核心景区内所有不协调的人造痕迹，在不久的将来，全面恢复原始峰林状态。论文写作，风险。这一举动对景区原房地产开发经营者可以说是毁灭性的打击。

4 房地产开发项目风险管理研究现状

目前，国内外已有较多文献阐述了对房地产开发项目风险管理的研究，其研究包括了技术、经济等多个方面。

在经济发达国家，早已对房地产开发风险引起了足够的重视，1949年法国著名管理学家Henri Fayolgh在《一般管理和工业管理》一书中正式提出了风险管理，并用于企业经营管理。本世纪50年代在美国发展成为一门学科，在许多高新技术领域中大量应用，特别是在军事工业中，使美国在多项技术上领先于世界水平，著名的“101条风险管理准则”成为许多国家管理的一般准则。英国在20世纪.70年代就提出了“风险工程”的概念，并已广泛用于大型工程，如1976年北海油田输油管线工程，采用风险分析方法提高了项目的安全系数，并节约了投资。1979年伊拉克火电厂工程招标中，用风险咨询，对技术风险进行了详细分析，结果不投标，以后证明是十分正确的。在非洲一些欠发达国家，风险管理发展也极为迅速。在尼日利亚，1994年对全国高速公路建设项目进行了系统的风险分析。论文写作，风险。为推动风险管理在发展中国家的普及，1987年联合国出版了关于风险管理的研究报告《The Promotion of Risk Management in Developing Countries》(UNCTAT DocumentNo.To/B/C/3/218 of 14 TH January 1987)

近年来，中国国内风险理论的研究和应用工作发展也很快，各个行业的研究和管理人员均意识到风险研究和应用工作地重要性，纷纷根据行业的特点采用适当的方法，无论从理论上还是实践上，均大大丰富了风险理论的内容。

结语：本文主要论述了选题的背景及房地产开发项目风险管理研究的现状，并提出了本文的研究思路。论文写作，风险。论文将遵循风险识别、风险评估和风险应对等风险管理的一般步骤，将系统可靠性研究方法用于房地产开发项目的风险识别和评估中。

参考文献：

[1]李雪莲，何有忠.建筑企业风险评价技术[J].中国职业安全卫生管理体系认证，2003，02：P30~32

[2]唐坤等.建筑工程项目风险与全面风险管理[J].建筑经济，2004，04：P49~52

房地产工程管理论文范文第3篇

【关键词】质量管理；房地产；工程建设；重要性

1、前言

房产工程建设与人们的生产生活密切相关，直接参与到人们的日常生产和生活中，关系到国家和人民的生命、财产安全。因此，必须重视和加强质量管理工作，通过建立健全有效的质量监督工作体系，确保工程质量达到合同规定的标准和要求。目前我国房屋建筑工程施工质量还存在诸多问题，因此，研究房屋建筑工程施工控制内容及方法有着重要的现实意义。如何提高工程质量，是摆在所有施工企业面前的重要课题，也是永恒的话题。施工企业只有提高工程项目质量管理水平，才能对工程质量形成全过程的技术、管理和人员等因素进行全面控制，使整个企业的质量管理更加科学和规范。房产工程质量水平不能提高的关键，在于施工过程中对质量控制的内容和方法运用不当，结合房屋建筑工程项目的实际情况，提出解决质量控制中存在问题的思路和方法，对工程建设有较强的指导意义和实用价值。

2、房产工程建设质量管理的重要性

房产工程与人们的生产生活密切相关，工程质量的好坏不仅关系到项目投资能否成功，建成后的项目关系到国家和人民的生命、财产安全。施工阶段质量控制是工程项目全过程质量控制的关键环节，关系到整个工程项目的最终质量能否达到国家规范和业主的要求。因此，必须重视和加强施工阶段质量管理工作，其中心任务是通过建立健全有效的质量监督工作体系来确保工程质量。

房产工程的施工质量受到多种因素的影响，如设计、机械、水文、施工工艺、操作方法、管理制度等，工程项目的施工质量控制必须考虑这些因素的影响。二由于房屋建筑产品生产的单件性和流动性，不具有固定生产流水线、规范化的生产工艺和稳定的生产环境，所以工程质量易产生波动而且波动大。任何一种因素发生变动，都会导致工程质量出现波动。房产工程项目在施工过程中，由于工序交接多、中间产品多、隐蔽工程多，因此质量存在隐蔽性。不及时发现存在的质量问题，避免事后从表面进行检查，造成质量隐患。

3、提高房产工程建设质量管理的措施

3.1建立健全建筑工程质量管理法规

对于建筑工程质量管理方面，需要一定的法律法规和规章制度加以规范。当前形势下法律法规的实施还受到了一定的阻力，没有足够的权利管理整个建筑施工工程。需要加强制定法规部门的权利，尽快地制订有关建筑工程质量的权威性法规。还要严格执法，以此来确保建筑工程质量。房地产工程建设质量把关至关重要，首先要理解质量控制的基本概念、基本理论进行了论证和分析，从项目管理、工程施工、质量检测等方面论述了质量控制的要点。要加强对施工现场的管理，对施工工程的全过程进行严格的管理。建筑工程管理主要是指在建筑工程进行项目确立开始，使建筑工程项目实现高质量以及低成本和高效益的建筑目标。

3.2强化房产质量意识

建筑工程的质量问题是一个永恒的话题，如果要想从根本上消除建筑工程的质量方面的问题，必须要使建筑工程的施动者树立一个良好的质量意识。在当前工程项目建设中，加强对方案合理性管理，不断提高工艺技术水平，是保证工程质量稳定提高的重要因素。质量意识是保证建筑工程整体质量的基本条件，同时也是搞好建筑工程质量管理的重要的一项。因此，必须从筹建协调到具体施工全过程都采取行之有效的控制手段和措施，从而保证建筑工程质量。目前我国的建筑工程管理还存在一定的问题，同时还没有形成系统以及专业的管理体系，致使在管理中存在较多的漏洞。

3.3提高施工监理的信息管理水平

房产工程质量监理方面的问题较为突出，其中一个重要的方面就是建筑工程施工监理的信息管理方面。建筑工程施工监理存在着信息管理水平低下，因而要建立和完善工程质量领导负责制信息源，要加强实习质量终身责任制，即不因为领导职位的变动而不去追究事故出现后该领导的责任。还要加强对施工质量管理监督横向信息平台的搭建。监督过程中一旦发现违法违规行为，要依照法律法规进行处罚。房产工程的质量管理是一个系统工程，对于目前建筑工程中存在的质量问题，要不断进行改革和加以完善。随着科学技术的不断进步和建设水平的不断提高，对建筑工程的管理更加科学化。

4、总结

综上所述，房产工程的质量管理是一个系统工程，只有认真负责地做好各个环节的工作，才能真正搞好建筑工程的质量管理。影响建筑工程管理的因素复杂多样，对建筑工程的管理更加科学化。要加强对施工现场的管理，对施工工程的全过程进行严格的管理，建筑工程的管理工作是一项相对复杂的工作，是一项比较系统的工程。建筑行业要想实现可持续发展就要不断提高工程管理水平，经过严格的招标和投标以及整体规划对建筑进行专业的管理。房产工程的质量管理是一个系统工程，对于目前建筑工程中存在的质量问题，要不断进行改革和加以完善。随着科学技术的不断进步和建设水平的不断提高，对建筑工程的管理更加科学化。

参考文献：

[1]瞿启慧. 抓好质量管理 搞好房产工程建设[J]. 包钢科技，2006，（06）：85-87.

[2]魏明. 房产工程质量管理研究[J]. 广西质量监督导报，2008，（05）：31-32.

[3]王月琴. 工程施工质量管理概述[J]. 黑龙江科技信息，2011，（14）：137.

[4]陀永贵. 提高质量意识确保工程质量[J]. 广西交通科技，1994，（04）：20-22.

[5]殷小惠. 建筑工程项目质量管理的关键影响因素研究[D].山东大学，2012.

[6]孙文飞. 浅谈建筑工程施工质量的管理与控制[J]. 青春岁月，2012，（10）：368-369.

[7]陈定发，王正才，林支康. 试论质量与效益的关系 促进企业的改革与发展[A]. 中国质量管理协会.中国质协2001年学术年会暨第二届中美质量管理交流研讨会论文集[C].中国质量管理协会：，2001：4.

[8]法文芳. 建筑工程项目的质量控制[D].中国海洋大学，2010.

房地产工程管理论文范文第4篇

 

关键词：房地产 市场营销专业 课程和教学内容体系改革

    1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔 

随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。 

房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。 

2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征 

2.1房地产策划师的专业能力的培养 

房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产政策法规。 

2.2房地产策划师的职业能力特征 

房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时,房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。 

3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革 

教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出,“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点,要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养,基础理论教学要以应用为目的,以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。 

3.1科学系统地进行专业课程体系设计 

专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。 

从事房地产策划与销售管理等工作,对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多,涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调,如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等,但随着房地产营销意识的深入,房地产产品本身越来越受到重视,根据市场和自身条件而确定房地产产品定位,从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法,这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。

3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设 

建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备),满足形成房地产概念资料库,满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能; 

建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅,多媒体教学设施设备,设计资料库),满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;&n

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建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘,洽谈桌椅,销售管理软件及其它售楼道具),满足开展销售策划与销售实务技能实训,组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台,满足房地产营销员培训需要; 

建设样板间实训室,通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示,满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要,满足房地产营销员培训需要; 

建设物业设备实训室(配置各类物业设备,包括消防系统,楼宇智能化运行系统等),满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要,提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。 

在加强院内“房地产实训中心”的同时,要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议,已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件,另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。 

.加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设 

《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课,是一门实践性、应用性很强的一门课程,对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用,可以帮助分析房地产市场,掌握策划与销售规律。因此,在教学过程中,需要对本课程进行多方面的改革尝试。 

)自编教材、建立教材群,并重组课程内容,与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学,即文字教材与多媒体教材相结合。 

)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。 

)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学,如讨论式教学、边讲边练、社会实践等,在教学过程中坚持“以教师为主导,以学生为主体”的创新教育观。 

房地产工程管理论文范文第5篇

关键词 房地产 开发项目 全过程 质量管理

高效率地完成建筑项目的目标是大型房地产开发项目管理的最终目标，项目经理负责制是项目管理的基础。在大型房地产开发项目建设的全过程中，要对系统工程的观点、理论和方法进行运用，要依据其运行的基本律，建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统。大型房地产的项目管理系统是一套繁杂的管理体系，它是以监理公司、房地产企业为主，各个参建单位共同参与的管理系统，系统的项目管理理论是建设工程项目管理的理论工具。项目管理的理论与项目管理的实践经验相互融合，使得建设工程的项目管理日益科学化和系统化。所以，要全面落实各项质量管理措施，提升房地产项目的工程质量，确保百姓的切身利益，使百姓能买好房、住好房，进而构建和谐社会。

一、大型房地产开发项目全过程

对于大型房地产开发项目的全过程主要有以下几个步骤：

第一步是房地产开发公司在开发之前进行的准备工作。在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好各种必需的手续，包括土地出让手续、委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作的报告书、详细的规划设计参数和效果图等，最主要的是房地产开发公司要有足够的开发资金。

第二步是行政审批。首先，房地产开发公司在选址定点阶段，制作计委审查可行性研究报告，并对项目进行立项；国土资源局会对土地利用总体规划和土地供应方式进行审查；建委办理投资开发项目建设条件意见书；环保局办理生产性项目环保意见书；文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查；规划部门还要办理项目选址意见书。其次，房地产开发公司在规划总图审查及确定规划设计条件阶段，需要人防办进行审查关于人防工程建设布局的问题；国土资源局要进行办理土地预审；公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查等。然后，在初步设计和施工图设计过程还要进行审查，因此在此阶段还要办理规划部门审查初步设计的规划要求；公安消防支队审查初步设计的消防设计进等审查程序阶段。然后，大型房地产在规划报建图审查阶段的程序，在此阶段还要办理公安消防支队审查消防设计布局；建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分审查相关专业内容和范围等过程。房地产开发公司在施工报建阶段，要办理在建设单位施工报建登记；而且建设方对工程进行发包，确定施工队伍等，建委组织职能部门还要审查工程开工条件，并核发《建筑工程施工许可证》。同时，在商品房预售许可阶段，还要由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》，开发企业申请办理《商品房预售许可证》要提交有关资料。

第三步就是房地产项目权属初始登记阶段。此阶段由房管局核准新建商品房所有权初始登记，开发商应提交相关材料包括申请书、企业营业执照、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料房屋测绘成果、根据有关规定应当提交的其他文件等。大型房地产开发过程是比较繁杂的，因此房地产开发企业一定要特别注意每个环节，这样才能保证房地产项目在每个阶段能够顺利进行，在后续阶段更快速地运行。

二、房地产的质量管理

房地产行业现在的发展形势强劲，同时房地产也关系到社会民生问题，而且房地产行业也是目前大众议论的热点，人们关注的问题有很多，特别是其中的房地产工程的质量问题。房地产工程质量问题牵涉到许多公司企业，有关于设计方面的、施工方面的、监理和分包方面的，也有投资主体的房地产开发企业工程质量管理方面的问题。既作为建设主体又作为投资单位，房地产企业需要面对的是千家万户，因此房地产开发公司对工程质量要求一定是高标准的。同时，房地产开发企业在关于工程质量的管理上也处于主导地位，房地产公司对工程质量的管理显得尤为重要，因此要加强房地产企业对房地产质量管理的探究。

（一）规划设计阶段的质量管理

工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度与国家的有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程项目设计是根据建设工程的要求，对工程项目所需要的经济、技术、资源、环境等各方面进行综合分析，并且对工程项目设计文件的有关活动进行编制，通过设计使工程项目的质量目标和质量水平具体化。

第一，关于设计阶段质量的控制依据。应该加强法律、法规的规范作用，增加对城市规划有关工程建设及质量管理方面的关注，满足国家规定的建设工程设计深度的要求，认真落实有关工程建设的技术标准。在设计阶段的控制依据是比较重要的，在这一阶段要认真严格地落实质量要求，高标准地完成各环节。

第二，关于设计阶段质量控制的主要任务。设计阶段的质量控制过程，它的实现通常是通过设计阶段成果优化和事前控制。设计要求文件在这个阶段中起到至关重要的作用，工作人员在各个设计阶段前编制好一份设计要求文件，并且分阶段上交给设计单位，明确各阶段的设计要求和内容，是关于设计阶段进行质量控制的主要手段。

（二）关于施工阶段的质量控制

关于项目施工过程的质量控制，其实就是程序控制和过程偏差控制，对工作过程和阶段性成果进行比较就是所说的过程控制。需要在工作实施过程中找出偏差；使用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；使用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较，找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议；对工程中的配套设备进行检验；工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到制造厂进行。

（三）在工程项目竣工验收和交付使用阶段的质量检测

工程的最后一个阶段工程是竣工验收和交付使用。在这一过程中，要按照严格的标准进行交接验收工作，将所有问题都处理掉，以保证日后的使用。工程竣工验收资料应包括勘察设计的质量检查报告、施工单位的工程竣工报告以及监理工程师的质量评估报告、工程质量事故产生后的处理报告、隐蔽工程的验收报告等以及施工日志、工程主要使用材料的进厂检验报告、承包商与业主之间签署的质量保修书等资料。大型房地产开发项目的全过程质量管理是非常重要的环节，所以在工程项目竣工验收和交付使用阶段的质量检测一定要严加把关。

三、对于房地产开发项目质量管理的建议

房地产行业关系到社会民生的问题，我国是以人民为主体，如果房地产的工程质量管理出了问题，轻则影响房屋使用，带来社会纠纷，重则发生房屋倒塌，导致人员伤亡，造成重大经济损失，从而给社会带来不安定因素。所以，为了建设和谐社会，房地产开发企业一定要加强对房地产开发项目的质量管理，为社会建造更多质量好的房屋，以满足广大人民的住房需求。

（一）提升关于开发企业的综合管理水平

大型房地产综合开发管理工作是由专业的管理人员负责，因此企业的项目经理以及相关的管理人员一定要具备较高的协调能力、建筑工程专业技术以及资金管理等能力。大型房地产开发企业的工作人员一定要具备专业的知识，才能开展对甲方的管理工作，进一步保证房地产开发企业的经济效益和施工工程质量；大型房地产企业必须提升自身在施工过程中的综合管理水平，强化施工过程管理。企业在工程开始施工之前，一定进行详细的规划和设计，进一步提升企业的市场综合竞争力，依次来保证企业的经济效益。因此，房地产企业要求项目管理人员具备专业的知识和丰富的工作经验，以便顺利地开展房地产开发管理工作，使房地产的施工质量有所保障，从而保证企业的经济效益。项目管理人员的工作应以满足开发企业的需求为目标，明确分工，各尽其职，从而使房地产开发工程能够顺利地进行。

（二）对大型房地产实施标准化管理

大型房地产企业的标准化工程质量管理包括产品的标准化、工程质量管理的标准化、工程质量保证措施的标准化等方面。当前，大型房地产企业都已进一步完成了产品的标准化，建立了很多产品体系，并在不同的城市进行复制性的开发。产品的标准化对于加快开发速度有重要意义，还能减少概率突发性问题的出现，从而使企业有更多的时间去关注产品的质量。

四、房地产开发项目质量管理的意义

大型房地产开发项目的全过程质量管理有重要的意义，房地产作为支柱产业是由它本身的特色决定的：第一，房子是一必需品，我们每一个人都要住房；第二，房子是一个耐用的消费品，人们要更换居住环境并不是因为房子的寿命问题，而是人们出于想改善居住条件的需求；第三，商品房是一个高价值的产品，一般人购买一套房子要用花费大量的积蓄，它的高价值显而易见，所以每个人的购买数量也有限；第四，房地产是一个不动的产品。加强对施工阶段的质量控制以及加强综合管理是控制房产工程质量的关键。大型房地产项目管理的意义主要在于通过对开发项目的计划管理，有条不紊地展开项目的开发建设。所以说，运用一个动态的计划管理，使有关工程项目的全过程和全部开发活动进入计划轨道，可使大型房地产项目顺利达到预期总目标。大型房地产开发项目的组织协调管理为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。在各项协调之中，最主要的是协调人际关系，而房地产项目的主要负责人在协调人际关系的过程中又处于核心地位。大型房地产开发项目的控制管理，是有利于房地产企业在项目的质量管理、控制工期和成本等方面获得最大的综合效益。

当下，各种类型的商业地产项目在全国陆续出现，这个现象让人们有喜有忧。高兴的是越来越多的人逐渐意识到商业地产的重要性，更多的人加入到这一行业当中；忧虑的是很少企业能够经得住市场对于这些即将投入市场的项目的检验。因此，企业在项目的每个阶段都必须严格、认真地对待。

近年持续的宏观调控，使大型房地产企业的关注点也集中在了商业地产的开发上，市场上商业用地的土地成交量以及商业地价呈现逐步上升趋势。所以，房地产企业想要在商业房地产领域有所突破，就必须有效地实施商业地产开发项目全过程的质量管理。项目的质量管理能够有效地促进商业地产开发项目的高效率运行，并为商业地产开发项目提供更加有效的技术和方法，使房地产领域全方面发展。所以，解决商业地产项目质量中存在的问题是至关重要的。通过对商业房地产项目质量管理的研究发现，商业地产开发项目质量管理的有效实施能够进一步提高商业地产开发项目的质量和效率，同时还能增强房地产企业在市场上的竞争力。这为房地产企业的完善有一定的指导作用，并有利于房地产企业提升项目开发的效益和效率，使房地产企业的行业竞争力有所增强。

大型房产开发企业的工作始终要以质量控制为中心，以工程质量为工程项目建设管理的重点，自觉接受关于质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位三者的关系，通过对项目规划控制、设计质量的要求、质量控制有关招标投标、施工阶段、竣工阶段、缺陷责任期和信息反馈期质量控制等多个环节的管理，达到大型房地产开发项目全过程质量管理控制的目的。

（作者单位为瓜子二手车）

参考文献

[1] 朱立恒.浅谈我国房地产开发项目的现场质量管理[J].经营管理者，2013.