房地产行政管理论文范文第1篇

关键词：房地产开发 权属登记 问题 研究

中图分类号：F293.35 文献标识码：A

强化房地产登记审核管理制度建设对于提升房地产登记审核管理工作的规范性有着重要的意义。近年来我国房地产申请与登记数量迅速增加，对房地产登记审核工作提出了跟高的要求，在此背景下强化房地产登记审核管理制度的改革显得极为必要。

1 我国房地产登记审核管理制度中的问题分析

近年来，我国房地产登记审核管理工作质量与效率得到不断提升，但仍然存在一些问题，具体包括：

1.1 房地产登记程序复杂

现有的房产登记程序较为复杂，申请人在申请时要对自己申请的登记类型进行甄别，对需要准备的资料进行核实，然而许多申请人对房地产登记的程序及相关法律要求不够了解，从而导致资料准备不全，申请类别不合理，不但使申请人疲于奔波搜集资料，也使登记审核单位工作量增大。

2.2 登记错误赔偿制度不健全

《中华人民共和国国家赔偿法》规定，如果发生登记错误，国家只赔偿该登记行为造成的直接损失。然而在房地产登记工作中，何种损失属于直接损失这一问题的界定并没有明确的规范与要求，因而对于房地产登记错误的赔偿也没有形成一个规范性的、科学可靠的文件，这一问题对房地产登记审核管理工作规范性的提升造成了一定的阻碍。

2.3 房地产登记行为审核标准问题

我国房地产登记审核管理工作中在房地产登记行为合法性审核方面一直缺乏一套行之有效的标准。虽然已经就执法主体资格、执法主体权限、执法目的、认定事实以及适用法律和执法程序这五个基本问题达成了共识，但对房地产登记行为的审查上应采取形式审查还是实质审查仍存在争议，此外对于申请人所提供的登记材料的合法性、真实性的审核也尚未形成科学统一的标准。

2 房地产登记审核管理制度强化措施

为了更好地为申请人服务，同时为了提高房地产登记机关自身的办事效率，相关行政部门必须转变以往的思想观念，不能只重视登记发证制度而轻视登记审核制度，不能仅仅将房地产登记审核管理工作作为一项权力，而是应将自身工作视为对申请人的服务，向申请人提供主动、便捷的咨询与帮助。对此，房地产登记审核机关应对现有房地产登记审核管理制度进行合理改革，具体可采取以下几项措施：

2.1 简化登记程序，提升登记过程透明度

首先，应设立专门的咨询服务台，资讯电话，并在办公地点张贴房地产申请流程及相关注意事项，一方面为申请人提供方便，使其明了申请流程及需要准备的申请材料，另一方面也减少房地产管理单位的工作量；其次，应积极引入律师制度，使律师作为登记双方的法律见证人，为申请人提供可靠的法律咨询，同时避免申请人在不懂相关法律法规的情况下陷入误区，同时为登记机关减少审核压力。

2.2 强化房地产登记的公示作用

房地产登记审核管理的核心目的在于公示，即通过登记使房地产的物权设立、转移、变更等公之于众，从而使交易第三人了解某一处房地产的物权状态。当然，这里所指的公开不是无权限无范围地公开房地产登记薄，为了保护权利人的合法权益，应强化对房地产登记薄相关信息查询的权限控制，避免一些不法之徒利用权利人的真实信息从事不法行为。只有对办理登记的申请人或有明确交易意向的提供登记簿查询，才能减少房地产交易费用，提高房地产交易效率，维护房地产交易秩序。

2.3 建立专业人制度

为了进一步完善我国房地产登记审核管理制度，提升行政部门工作效率，同时保障申请人的合法权益，应引入房地产登记专业人制度。使房地产登记专业人作为申请人与政府之间的沟通者，建立起申请人与政府之间的有效沟通桥梁。专业人应具备丰富的不动产法律知识、税务知识，良好的沟通协调能力和高尚的职业道德。由于登记专业人在一定程度上充当了房地产交易中介的功能，其通过房地产交易的经验积累及对房地产市场的了解，能较全面的了解房地产的价格及房地产市场的走向，若房地产登记专业人能与房地产行政主管机关合作，则可有利于我国房地产市场的管理及理性发展，方便人民的房地产交易活动。而为了保障房地产人制度的科学性和有效性，应强化对房地产人资质的审核，确保人具有良好的从业资质与职业道德，就房地产人的工作程序提出明确的规范，同时，强化对人在房地产登记审核过程中的行为监督，从而预防人制度向着不利于申请人合法权益的保障以及房地产登记审核管理工作的趋势发展。

2.4 强化政府监管，提升房地产登记审核管理制度效力

为了顺应我国城镇化发展对房地产登记审核管理工作的新要求，政府机关应转变工作理念，既要做好对房地产登记行为的监督管理，又要提升自身服务质量，进一步提升房地产登记审核管理制度的法律效力。从完善各项工作流程，规范登记审核模式和制定科学的登记审核标准入手，为申请人提供便捷、明确、省时省力的登记服务。

3 总结

综上所述，解决房地产登记审核管理制度中的现有问题，不断改进和完善房地产登记审核管理制度，对于提升房地产登记审核管理工作效率有着重要的意义，目前我国房地产登记审核工作中还存在程序上、审核标准上等问题，亟待有关部门采取针对性的解决对策，不断完善我国房地产登记审核管理制度。

参考文献：

[1] 戴蕾,孙海萍,李玮靓.浅淡测绘纸质档案和电子文件的科学保护[A]. 第九届长三角科技论坛（测绘分论坛）论文集[C]. 2012

[2] 张晓燕.信息技术对人事档案管理的几点思考[A]. 创新驱动，加快战略性新兴产业发展——吉林省第七届科学技术学术年会论文集（下）[C]. 2012

[3] 游家云.水钢档案与企业文化建设[A]. 档案与文化建设：2012年全国档案工作者年会论文集（上）[C]. 2012

[4] 付志琼.档案工作服务企业文化建设之实践[A]. 档案与文化建设：2012年全国档案工作者年会论文集（中）[C]. 2012

[5] 张伟.企业档案在企业文化建设中的实践——以华能碌曲水电开发有限公司为例[A]. 档案与文化建设：2012年全国档案工作者年会论文集（中）[C]. 2012

[6] 张 红,李 洋.价值链在房地产开发企业管理信息系统中的应用[J]. 工程管理学报. 2012(05)

[7] 王 英1,黄 容1,段继红2.基于主成分分析的重庆市房地产供求协调关系的研究[J]. 工程管理学报. 2012(05)

[8] 石浩,孟卫军.基于社会公平的城市保障性住房空间布局策略研究[J]. 重庆交通大学学报(自然科学版).

房地产行政管理论文范文第2篇

关键词：房地产企业；资本运营模式；模式创新

房地产发展迅速，在国民经济中所占的比重越来越大，近几年更是起着支柱作用。由于最近几十年的突飞猛进，我国房地产的投资额也越来越大。然而快速发展的背后也隐藏着问题，比较明显的是从2003年至今，都存在的一个现象就是个别地区对房地产的投资过热和房价高且持续上涨。而这种现象在一些大中城市较为明显，像北、上、广这些一线城市，房价大幅度的升高，随之中国的房势也出现了各种各样的问题。例如：由于房价的快速上涨，房价上涨迅猛，导致住房供不应求；有些人购房仅仅是为了投资，造成了很多房屋都无人居住；还有部分人对地皮进行投资，致使地价一路飙升；虽然对房地产的投资越来越多，但是这些资金均来源于银行贷款等。政府部门为了能够更好地操控房地产行业、控制好房地产的规模、使房势的价格处于稳定状态，制定了一系列的规定和政策，以便于政府能够好好的调控市场。因此，房地产企业企图利用加强资本运营来打破现在的局面，以求跨过这次危机，取得长远快速的发展。

1 房地产企业资本运营理论分析

1.1 资本运营的概念。所谓资本运营是指以利润最大化和资本增值为目的，以价值管理为特征，将企业的各类资本，在企业内部各部门之间，或与其他企业之间进行流动与重组，实现生产要素的优化配置和产业结构的动态重组，以使本企业的价值最大化。

1.2 房地产企业的资本运营方式。房地产这个行业，资本运营这个环节是很重要的，而资本运营又包括了几个方面，主要有融资过程、投资过程以及资本结构优化过程。

1.2.1 融资过程。房地产企业的融资方式有很多，主要有商业银行贷款、房地产抵押融资、债券融资、房地产信托融资以及股权融资等方式。

1.2.2 投资活动。房地产企业的投资活动主要涉及投资方向、投资方式以及项目投资所处区域等。

1.2.3 资本结构优化。房地产企业的资本结构优化是指相关企业通过兼并收购、资产重组等方式，对企业的资本重新组合，达到优化资本结构的过程。

2 房地产企业加强资本运营的必要性

2.1 房地产行业最近几十年发展迅速，在国民经济中所占的比重越来越大，而国家对房地产业发展干预措施较少，因此，房地产企业在资本运营方面要给予加强。2003年8月出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，在这份文件中政府确定把房地产加入到能够推动国民经济快速发展的支柱性产业行列中。

2.2 房地产企业会随着土地政策的变化而变化，而关于土地的这些政策也是资本运营得以正常运营的基础。2004年国土资源部的71号文件终止了经营性土地协议出让这一方式。到目前为止，以“招拍挂”为主要方式的土地公开出让成为土地供应的主要渠道。之后，闲置土地的管理成为了国家管理的重点之一。随着国家关于土地政策的颁布，使得房地产企业在土地储备方面有了一定的困难，一定程度上遏制了炒房企业的发展，与之相反的是，对于那些资本运行能力较强的房地产企业是一个很好的发展机会，有利于提高其竞争力。

2.3 资本运营的主要来源就是信贷政策，而目前的资本运营处于收紧状态，这也是影响资本运营的关键所在。2003年，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，把房地产行业的信贷要求提高了，因此国内的很多银行对房地产的贷款要求也越来越严。2004年，国务院13号文件将房地产开发项目的资本金比例提高到35%以上。信贷政策的收紧扼住了房地产企业资本运营的命脉，资金链紧张的房地产企业面临被淘汰的危险。

3 北京正阳恒瑞置业公司资本运营规划

由于文章在上面所作出的关于资本运营的论述，根据这些理论，文章对资本运营做出了一个规划。

3.1 市场运作上市。现在经济发展很迅速，科技的更新换代也越来越快，市场更像是一场没有硝烟的战争，要想做出来成就就必须要有资本，以此作为平台，使产业资本与金融资本有机结合，促进企业健康快速发展。从现在的情况来看，企业市场能够不依赖其他机构且规范的进行，而且有自己的财务。而这些条件是一个能否上市的基础，也是房地产企业资本运营的一个重要发展方向。

3.2 发行企业债券。现在的公司都面临着一个共同的问题那就是资金不足，而这个压力不仅会使项目工程款的资金不充足还会带来一个更大的压力，那就是还贷。鉴于这种种原因，现在的融资渠道不再局限于过去的方式，申请发行企业债券，以筹集项目开发资金和补充企业流动资金。

在与中信建投证券股份有限公司就公司发行企业债券展开充分的论证后，笔者起草了公司发行企业债券方案，推进公司发债前期工作。在政府等部门的支持下，通过国资系统企业资源整合、资产划拨，某公司发行企业债券的基本条件已具备。下一步工作是确定募集资金投向及发行规模，确定中介机构和债券发行方案，然后向国家发改委申报，最后获得批文公开发行。

3.3 整合下属物业公司。在很多房地产企业中，有很多下属公司是一种常见的现象，如果对这些下属的物业公司进行整合，推动其建立现代化物业管理运营模式，就能形成区域物业管理核心竞争力。物业公司整合的首要工作是推动其建立现代企业制度，完善其法人治理结构，加强企业内部管理。

3.4 提高房产经营效率。某房地产公司在日常运行中公司收入最大的来源是租户所缴纳的租金，而这一项收入还是可以再提高的。一旦把这些房产重新整顿，就可以连锁出租，这种方式可以用最低的成本获得最高的房屋租金。

根据文章中以上所讨论，房地产虽然现在发展得很好，但能否发展的长远主要依赖它的运营能力，这也是房地产能否扩张的基础和关键。由于每个企业的情况不尽相同，因此我们制定的每一个运营模式都要从企业的自身情况出发，而不能套用。

鉴于以上的种种情况，文章给出了几个观点：对公司的账户进行严格的管理，多释放些现金以保障公司的正常运营；积极开发其它的筹集资金的方法，进行融资方式的改革；学习国际跨国集团的融资方式，与国际社会接轨；和其它的企业进行相互合作，引入资金来帮助公司的发展。只要能够很好地运用以上的方法来进行资本的运作，使企业一直拥有充足的资金，这样就使企业在房地产企业发展的大潮中屹立不倒，从而帮助企业向国际化的大集团靠拢，为公司以后的发展奠定坚实的基础。

参考文献

[1]王柏东，裴礼镜.房地产新政盘点与行业展望[J].上海国资，2009（01）.

[2]黎显扬.新一轮房地产调控的基本逻辑与走势前瞻[J].中国房地产金融，2010（05）.

房地产行政管理论文范文第3篇

20世纪70年代以来,新公共管理思潮在英国、美国、新西兰等西方国家广泛兴起。它运用经济学理论对政府进行重新假设,从而导致了传统的公共行政理论陷入合法性危机,促成了强调以市场机制改造政府、以企业家精神重塑政府的新公共管理的兴起[2]。20世纪90年代后期以来,这一思潮对中国政府行为也产生了重要影响。具体到地方政府在市场化的住房改革中的表现,主要有如下几个方面:

1.公房私有化

公共部门私有化是西方国家新公共管理运动中的一个重要内容。由于西方国家深受凯恩斯主义的影响,走上了福利国家的道路,其后果是政府负担日益加重,机构臃肿庞大。于是,西方国家首先考虑的是裁减庞大的公共部门并出售资产,进行大规模的私有化改革。计划经济时期,住房是中国社会主义福利制度的重要组成部分,通过国家分配所得,产权归国家所有,这使得政府负担过重而且住房分配效率低下。为了建设与市场经济体制相适应的新城镇住房制度,造就千百万多元化的住房产权主体并作为市场运作的微观基础,在中央政府的推动下,地方政府经过数次反复改革后,公房出售得以开展并逐渐启动了住房市场[3]。特别是1998年7月国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,指出停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,这标志着公房分配开始退出历史的舞台,住房产权私有化成了住房制度的主旋律,市场则成为住房分配的主要机制。

2.建立土地市场,引入住房市场竞争体制

新公共管理强调政府应在管理中广泛引入市场竞争机制,取消政府在公共物品和公共服务供给上的垄断地位,提倡公共部门与私人部门之间以及在公共部门之间展开竞争,让更多的私营部门参与公共物品和服务的供给。为了体现中国社会主义的公有制,计划经济体制下的土地都是通过国家无偿划拨来供给,同时运用行政手段对住房进行实物分配,这导致了土地利用效率不高、住房条件差和苦乐不均。政府首先改革了土地使用制度,确定了土地的有偿出让制度。地方政府代表国家行使土地所有权,对土地实行统一管理,统一出让,并向获取土地的房地产企业收取土地出让金。住房供给则从以前的政府作为唯一主体转变成了现在的房地产企业为主体。中国为了配合社会主义市场经济建设,逐渐建立起了土地市场和住房市场。如今,房地产行业已经成长为中国一个举足轻重的行业。

3.吸纳企业管理技术

新公共管理主张建立公司机构之间的竞争机制,吸纳企业管理技术,用经济学的管理方式取代传统行政管理方法来管理社会事务。特别是经济学提出的基于市场的公共政策设计,如民营化、市场检验、签约外包等企业管理技术,也可用于公共管理领域。企业管理技术在住房市场中的运用非常普遍。在中国的住房改革中,一个重要的方面是公共部门改制。中国与住房经营相关的行政事业单位都改制成了企业,确立了自主经营、自负盈亏的市场经营方式。同时,鼓励民营企业进入住房市场。在住房市场化后,地方政府退出了保障性住房生产环节,改变成与房地产企业合作。地方政府通过招标确定项目开发的房地产企业,在房地产企业开发完成后再由地方政府对购房者进行资格确认,向符合条件的居民租售。在旧城区改造中,有的地方政府将拆迁外包给拆迁公司,而以前政府负责的住房维修,则通过成立专业的物业管理公司负责管理。

4.顾客导向

新公共管理通过把政府服务的接受者视为消费者或“顾客”,而把顾客至上论的理念引进了关于公共行政官员与公民之间适当关系的讨论中。新公共管理认为,顾客驱动的政府优于官僚制政府,因为前者具有更负责任、更多创新、有可能产生更多服务选择以及更少浪费等优点。在住房市场化后,地方政府以顾客导向的理念向房地产企业和购房者两个群体提供服务。住房市场刚开始发育时,为了鼓励房地产业的发展、扶持房地产企业的成长,地方政府在土地和信贷方面都制定了宽松的政策予以支持,房地产企业最终得以迅速成长、发展。同时,为了满足购房者的购房需求,提高其购买能力,地方政府通过金融政策和财政政策进行回应,使他们能够有足够的支付能力购买自己所需的住房。房地产企业和购房者在“顾客导向”的理念下都能作出个性化的选择,而不再依赖政府的垄断。

二、新公共管理视角下住房市场中地方政府的行为分析

新公共管理的理论缺陷已受到了众多学者的批判。更何况中国官僚制整体上尚处于发育不足的状态,无论是市场发育、法制建设还是公民社会都没有达到西方国家进行新公共管理运动时的整体水平。因此,中国住房市场中地方政府行为的“实然”表现和新公共管理预设的“应然”表现并不完全一致。

1.过分依赖土地财政

中国现行法律规定,土地一级市场是由国家垄断供应,地方政府则代表国家行使该项职能。地方政府通过一级土地市场获取的土地收入,为缓解城建资金压力、改善城市基础设施发挥了极为重要的作用。但是由此而来的问题是,在现行分税制的压力下,使得地方政府财政收入比重明显下降,而财政支出的压力却又不断增加。当地方经济无法快速增长以获取足够的财政收入时,土地则成了弥补地方政府财政赤字直接而又迅速的渠道,地方政府也越来越依赖土地财政。地方政府在住房制度改革后,供地收入逐年上升,最近几年在地方财政收入中的比重也逐渐稳定在50%左右。所以,地方政府成了房价上涨的受益者,也导致了地方政府和开发商的利益高度一致。①供地收入由地租和土地供给产生的税收两部分构成。地租包括土地出让中获得的出让金、土地租赁中获得的租金以及其他土地供给方式获得的收入;土地供给产生的税收主要体现为耕地占用税和契税。本文参考了俞露《我国房地产市场中地方政府行为的经济学分析》(2009)中的相关表格及数据,并在其基础上添加和整理。

2.对住房市场过于迷信

健全的市场体系、近百年市场经济的发展经验、成熟的市场运作是西方国家的新公共管理运动能够取得效果的一个重要前提。市场发挥作用需要一系列的假设条件、政治环境、法律环境以及文化环境,但是如果假设条件缺失,会直接造成“市场失灵”[4]。市场失灵和政府失灵所造成的后果同样严重。土地的相对稀缺性和区位垄断性造成土地市场的自然垄断,加之住房产品的差异性以及开发商趋同的营销策略等多种因素,这些都决定了住房市场是垄断性的市场结构。所以,住房市场从来就不曾是一个完全竞争的市场。同时,住房的不同需求使得住房分为必需品和投资品、消费品和奢侈品,而投资品和奢侈品需求旺盛则会对必需品产生挤出效应[5]。目前,过多的投资品和奢侈品的旺盛需求扰乱了住房市场机制的正常运行,从而产生房地产泡沫。因此,中国的住房市场结构使得市场机制未能发挥其功效。地方政府又过于迷信于“万能”的市场机制,对市场的脆弱性以及市场失灵并没有充分的认识。目前住房市场的状况是:大量房地产企业在源源不断地进入住房市场,由于各种相关制度不健全,致使房地产企业能够达成价格合谋,从而导致房价一路上涨。

3.政策法规执行的选择性

新公共管理运动都是从高层开始推动的,而对执行规则缺乏足够的重视,这是个现实的问题。实际上,具体环节的贯彻执行情况将最终决定改革成败[6]。新公共管理市场化的理念导向,使得地方政府产生了利己性。地方政府在中央政府绩效考评体系中的晋升压力下,会尽可能地遵循中央政府的指令,而市场取向的分权化使得地方政府谋求自身利益的可能性与可行性大大提高,同时也带有机会主义的倾向。所以,中央政府的政策和地方政府的利益是否一致,决定了地方政府是否会积极地执行中央政府的各项政策和指令。例如,在中央对房地产发出调控指令时,某些地方政府出于维护自身利益的需要对调控政策进行“软抵抗”,一切以追求经济利益为导向,对房地产市场的违法违规行为采取“睁一只眼、闭一只眼”的态度,对此类行为不制止、不查处或者隐瞒不报、压案不查,更有甚者便成了土地违法的主体。再如,2008年住房市场不景气时,一些地方政府在国务院颁布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(又称131号文件)之前就出台了救市政策,给住房市场松绑,希望通过出台的政策带动住房市场的回升。而当国务院出台131号文件之后,其他地方政府也迅速地制定了各地的救市政策。

4.缺少制度约束导致“寻租”严重

发展中国家的法律制度也常常不太健全,政府及工作人员不能够被有效约束[7]。为了对房地产企业监管以保证住房质量,地方政府一般会采取多种管制措施。所以住房市场中的每个环节,从开发商获取土地到各项手续的审批,再到住房销售和各种证件的办理,都离不开地方政府的审批和监管。当然,地方政府对住房的各个环节实行监管无疑是在行使自己的职责,可是政府监管的不透明并缺少制度约束,为政府创造了一些可能“寻租”的机会,从而也创造了许多腐败的机会。

5.“顾客导向”理念促使政府逃避相关责任

在顾客导向的理念下,尽管公民需要国家,但是他们与国家没有任何道德关系,而且,他们仅像顾客控制商品的生产者那样通过购买或不购买它们的产品来控制其国家官员[8]。而且在住房市场中,房地产企业和购房者的需求不同,甚至目标冲突,地方政府在有限的资源下不可能满足每一位顾客的要求,如果地方政府从自身利益出发,就很有可能倾向于和自己利益一致的群体。在顾客导向的理念下,地方政府在缩减规模时,把本应由政府承担的责任和义务推给了社会和市场。特别是2003年8月国务院颁布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,把经济适用房由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”,从此绝大部分的购房者只能通过市场购买住房。特别是当地方政府严重依赖土地获得财政收入时,其利益已经和房地产企业高度一致了。所以,在满足“顾客”需求方面,地方政府将其职能放在规范和稳定住房市场上,强调购房者通过市场来解决住房问题,忽视了中低收入家庭的住房公平问题。中国社会科学院的首本住房绿皮书《中国住房发展报告(2009—2010)》中指出,廉租房建设缓慢,保障范围小,资金缺口大,远远没有满足“十一五”期间每年近500亿元的廉租房资金需求。截至2006年底,通过廉租房制度改善居住环境的低收入家庭仅有54.7万户,占2008年底目标的5.5%。

三、住房市场中政府行为的矫正

我们应该从中国国情出发,完善各项制度,以发挥政府自身的优势;同时,我们也不应该拒新公共管理于千里之外,而应该在对其进行审慎分析的基础上,取其所长。我们只有弄清楚中国目前所处的现实国情,真正理解新公共管理的适用性,才能更好地解决中国住房市场的问题。

1.地方政府应重新定位自己的职能

新公共管理受到最多的批判是其核心价值———只追求效率而忽视公平,这样导致了政府公共性的丧失,也会使政府出现合法性危机。效率不应当是政府最主要的价值目标,政府的首要价值目标是公平、公共利益、民主等多元价值目标。政府虽然不必是唯一的提供者,但政府的某些传统责任和职能是不能放弃的,而且某些公共物品只能由政府来提供。住房之所以被社会各界所广泛关注,是因为住房是最基本的生活必需品,即使最贫困的阶层也需要自己的栖身之所。地方政府的职能不只是关注GDP的增长、财政收入的增加,而更应该切实关注社会的公平问题。地方政府要严格把握自身职能,在中低收入家庭的住房问题上应该积极有为。所以,地方政府不仅仅是住房市场的培育者和监督者,更应该是公共住房的供给者。

2.加强法制建设,从制度上减少地方政府的逐利性

在新公共管理理论中,很少提及制度、法律和程序的问题,这是由于西方国家是建立在高度发达和成熟的市场经济基础上,有着完善的法制和规章。制度和法律是公共管理范式的潜在基础。但中国仍处于计划经济向市场经济转型时期,更多的是处于“摸着石头过河”的探索中,缺乏成熟的相关法律和制度。因此,中国地方政府应加强法制建设,使住房市场中各项行为都有健全的行政法律进行约束。同时,尽管中央政府三令五申地要求地方政府在稳定房价上采取积极的措施,但是由于地方政府和房地产行业的利益高度一致,很多措施落不到实处,所以,不仅需要加强法制建设,还需要在制度设计上重新安排中央政府和地方政府的关系。应该改革土地管理制度和土地收益分配机制,以消除或减少人为创造的“寻租”空间,从制度上减少地方政府的逐利性,割断地方政府和房地产企业的利益关联。

3.强化政府监管,规范市场秩序

政府和市场二者之间并不是非此即彼的关系,而是互补的关系。市场机制的正常运行是以良好的政府监管为前提。所以,在保证地方政府监管有效性的基础上,通过地方政府的监管保证住房市场的有效竞争,才能发挥市场机制的资源配置作用。中国住房市场的垄断性结构,以及在目前投资品和奢侈品需求过于旺盛的情况下,地方政府无疑应该强化其监管职能,尽可能破除住房市场的垄断性结构。地方政府应该设计出有效的住房政策,重点加大必需品的供给,保证必需品市场、租赁市场和长期投资品市场的需求,不盲目扩大奢侈品的需求,稳定购买市场需求,抑制短期投资品市场需求。同时,对房地产企业不道德的营销行为,如烘托气氛、营造假象、捂盘销售等,应出台相关行政法规对其进行限制。

房地产行政管理论文范文第4篇

关键词：房地产；企业融资；房地产信托

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2008）10－0080－04

引言

从广义上讲，融资也称金融，是指货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机）。

房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从“稳健”转为 “从紧”，中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。

本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系，阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道，进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。

一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述

我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前为止主要经历了三个阶段，调控重点从促进房地产业持续健康发展，到重点控制房价，再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。

就金融调控政策而言，由于房地产业的兴衰，直接影响到银行体系的安危，在挤压房地产泡沫的宏观调控中，金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来，央行的政策主要以紧缩银根为主，通过加强房地产信贷业务管理，加息等措施，严格限制房地产投资贷款和个人贷款，增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括：

（一）出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

2003年6月，央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。

（二）调整商业银行自营性个人住房贷款政策

2005年3月，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

（三）建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品

2005年8月，央行2004年房地产金融报告，建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品，考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

（四）《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

2007年7月，建设部、外汇局等部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。

（五）《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

2007年9月，央行和银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出：对已利用贷款买房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

最值得关注的是2007年，除了落实2003―2006年出台的各项措施外，2007年的宏观调控政策再次强化，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件，使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。

此外，2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了今年调控的一大特色，以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”。

二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足

随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温，尤其是在国家土地大限令过后，房地产行业开始步入一个资本时代，而房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来，房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。

（一）我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析

长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，银行系统背负了房地产业大量风险。近年来，国家开始了新一轮的宏观调控，紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有：

1.银行贷款。作为资金密集型产业，融资向来是房地产业生存和发展的关键，目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道，造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示，截至2006年6月末，房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%，占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比，增长速度却有所下降，主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘，银行信贷被逐步收紧，房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此，目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待拓宽新的融资渠道。

2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末，中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式，对今后一段时间内房地产企业IPO（首次公开发行股票）以及其他再融资方式加以限制，内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核（排除接近上市的企业），暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案，只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。

3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施，海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入，如果控制好风险，对中国房地产业的发展是有益的，一方面，可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，并且具有一定的流动性，因此，在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。

（二）我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析

我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入，随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分，经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中，我们可以看出，银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我们的关注。

1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析，我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束，难以发挥实际功效，导致我国房地产企业融资渠道单一化。

2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%，如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素，这一比重已达到80%，在我国内地个别地区，这一比重，甚至已达80%～95%。由此可以看出，企业对银行资金依赖的严重程度。

（三）我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响

在货币政策从“稳健”’转为“从紧”现行金融调控政策影响，传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显。

1.融资信用风险高度集中，银行风险增大。由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式，将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，使银行承担风险增大，且一旦风险爆发，不但会危及金融业，甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。

2.房地产企业的发展将面临资金瓶颈。房地产业是一个资金密集型产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了。由于受现行宏观政策主导下的货币政策“从紧”的影响，房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度将进一步加大，势必使一些中小型房地产企业的发展面临困境，进而制约整个房地产市场的有序竞争，使房地产企业的发展面临资金瓶颈。

三、完善我国房地产企业融资渠道的若干建议

中国经济的持续健康发展，房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为，完善我国房地产企业的融资渠道主要有三大工作：一是构建多元合理的房地产企业融资渠道；二是不断完善房地产企业融资相关法律法规及制度建设；三是强化房地产融资专业人才的培养和理论研究。

（一）构建多元合理的房地产企业融资渠道

2008年3月20日，中国房地产业协会了《关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告》，该报告对2008年房地产市场发展提出几点建议，其中包括“建议政府不失时机地拓宽房地产融资渠道”。报告建议，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制，实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道，支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场，特别是二手房市场解决住房问题，使住房资源更加合理、有效的利用。

关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道，成了房地产理论界和业界讨论和研究的重点。笔者认为，可以借鉴美国、英国、加拿大、新加坡等国以及我国香港、台湾地区在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法。

1.房地产信托。房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。相对于上市、债务融资等渠道，信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点。目前，国内比较多的是房地产资金信托，即投资人基于对信托投资公司的信任，将自有资金委托其投资于房地产，将所得按投资额分配。

2.房地产投资信托基金。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，缩写后即为REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票，集合投资者资金，由专门机构经营管理，通过投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方式分配给股东。从而使投资人获取长期稳定的投资收益。其实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。房地产投资信托基金从20世纪60年代在美国发展，出现以后不断完善，在21世纪初进入到韩国、中国台湾和香港、日本，是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式。

3.房地产产业投资基金。房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金，房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。美国是最早成立房地产产业投资基金的国家，其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具，也为房地产企业提供了高效的融资渠道。

4.商业房地产抵押贷款支持证券。商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS，CommercialMortgage Backed Securities）属于抵押贷款支持证券（MBS，Mortgage Backed Securities）的一种。根据打包资产的不同，MBS 可分为个人住房抵押贷款支持证券（RMBS ，Residential MBS）和商业房地产抵押贷款支持证券，前者属于商业银行资产证券化的范畴。后者是适用于房地产开发经营的一种债务性融资方式，是将房地产贷款中的商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券的形式向投资者发行。虽然都属于债务性融资工具，这种债务与向商业银行申请贷款在运作上复杂得多。

5.其他融资渠道。除以上融资方式外，还有企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式。

综上所述，笔者认为，构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道，除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外，下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务，同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道。积极鼓励和引导有条件的房地产企业进行上市融资和发行公司债券。尤其对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动节能环保型住宅的房地产企业，对其融资提供金融政策倾斜支持。

（二）不断完善房地产企业融资相关法律法规

现行相关法律法规体系在现行的法律法规中，如《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《担保法》等法律法规条文中缺少有关房地产信贷和金融条款的法律条例，对约束和规范房地产开发商、个人的金融行为极为不利，造成了商业银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛，将审查手续简化，将审查速度加快等，也造成了一些开发商和购房个人提供假资料、假资信，来骗取信贷资金，造成了资产流失等损失。因此，我国应尽快修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利与义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。

（三）继续加强房地产信贷监管完善制度建设

加大房地产信贷监管。加强房地产贷款监管，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时，要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要进一步加快建立个人征信系统建设，继续完善房地产抵押登记制度，探索符合国情的房地产保险制度，构建房地产抵押登记网上信息网络。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险。

（四）鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究

要积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养和理论研究。房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起,需要大量的人才作基础后盾。这些人才与以往的不同,他们不仅精通金融、证券业务,还要涉猎与房地产经营、法律、资产评估等知识。同时，由于我国的房地产企业融资渠道相对于国外同行融资渠道显得比较单一，导致对房地产企业融资的理论研究相对滞后。笔者认为，为了更好完善我国房地产企业的融资渠道，进一步降低融资风险，建立健全融资工作各项法律、法规和制度建设，有必要进一步强化对房地产企业融资工作的理论研究，以期更好地指导实践工作。

结束语

目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业融资工作却步履蹒跚。随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行，特别是金融调控政策的力度不断加大，房地产企业的融资环境发生了深刻的变化，传统单一的银行贷款融资渠道弊端渐露,且门槛渐高。房地产业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建多元合理的融资渠道。多元化的融资渠道要求在我国房地产以后的发展中，银行贷款不能也不应该是房地产企业融资的唯一渠道，而应是以银行贷款为主渠道的前提下，配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

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房地产行政管理论文范文第5篇

对政府行政主管部门而言，如果想将与其有关的统计数据信息采集、加工、应用、通过一个信息系统实现，所要构建的一套统计体系应该是什么样的，以及应该如何构建?这个问题是我们在为北京市住房与城乡建设委员会开发其“行政基础统计指标体系”过程中意识到的①。我们力图将由此单一案例引发的问题提升到方法论层面加以总结，最终形成以下认识供专家讨论。所以，尽管本文是以案例方式进行展示和讨论的，但其中所蕴含的却是作为一般方法论进行思考的结果，在某种意义上，文中提出的思路和步骤是可以复制的。

二、必要性

政府既是经济社会统计数据的最大生产者，又是这些数据的最大需求者。但如果具体到单个政府职能部门(比如国家建设部)，来自供给和需求两方面的问题就会显现:在整个政府统计体系中，该部门生产了哪些数据?从其行政管理职能出发，该部门需要什么数据?一提到政府统计，常常将其直接与政府统计局系统的工作划等号，这是一种简单化的理解。政府统计的主管部门是统计局，但政府统计活动的实际运作(即政府统计数据的生产)却是由两个部分组成的:第一是统计局系统，以统计为主要职能，承担整个国家(或地区)的综合统计;第二是各政府行政主管部门的专业统计职能，统计不是其主要职能，但有可能会负责与本部门相关领域的统计工作。作为统计主管部门，统计局要为各部门专业统计提供统计业务指导，协调不同专业统计以及与统计局之综合统计之间的关系，汇总来自各个部门的专业统计数据，保证整个政府统计的完整性和一致性。至于如何划分综合统计与专业统计之间的界限，与各部门有关的政府统计有多少是由部门专业统计承担的，各国实践中常常有不同处理，由此形成了从集中到分散的不同统计组织模式。如果较多集中于统计局系统，即为集中型，反之则为分散型。现实中一般不存在绝对的集中和分散，只能说其更具备集中型特征或者分散型特征，其具体界限可能与政府架构分工有关，也会与历史传承有关［1］。就中国而论，与政府行政主管部门管理职能直接相关的统计活动常常由各部门负责，比如与对外经济活动有关的外资外贸统计由商务部以及海关负责，与环境保护有关的统计由环保部负责，与货币金融有关的统计由人民银行负责，等等;无法直接对应哪个主管部门的领域，覆盖面广泛、跨越不同主管部门管理的领域，以及传统上一直由统计局负责的领域，其统计常常主要由统计局系统承担。比如城乡住户调查统计，无法对应哪一个主管部门且统计内容覆盖广泛，由统计局负责;比如建筑业统计，从对应的主管部门职能看应该属于建设部，但按照历史沿革一直由统计局负责进行统计［2，3］。以上所述政府统计的数据供应是就国家统计调查制度这个层面而言的。除了作为制度固定下来的统计数据生产之外，政府部门生成以下两类统计数据:第一，统计局以及各个行政职能部门组织各种专题性调查，产生大量统计数据，此类调查不属于国家常规统计调查，可能是一次性的或者只持续一段时期(比如三年)的，但须经同级统计局相关部门批准;第二，基于行政职能部门行政记录生成的数据，基本上属于主管部门内部管理流程的组成部分，与统计局无关。总体看，这两类数据常常隐含在政府部门的具体工作中，除非必要，一般不会在社会公众层面公布。从需求角度看:一个政府主管部门(比如计生委或者建设部)基于行政管理职能所需要的数据可归纳为两个部分:第一是反映所监管领域经济社会活动状况的数据;第二是反映针对该领域进行行政监管过程及其结果的相关数据。这些数据的用途，一方面是用作本部门决策、管理的依据，另一方面是作为本部门对社会公众数据信息的来源。将上述供需两个方面合起来看，需要考虑的问题是:在特定的组织架构下，单个行政主管部门所需要的统计数据来自哪里?与该部门自己生产的数据是何关系?总体看，反映所监管对象当前状况的数据，其主要部分可以通过常规的国家统计调查获取(可能由本部门提供、可能由统计局提供，也可能由其他部门提供)，同时还需要本部门专题调查数据作为补充;但围绕行政监管过程的数据，却只有依据该特定主管部门的行政记录才能获取。表1列举了着眼特定行政职能部门的统计数据需求及其来源渠道。在这三类数据中，最为规范的是纳入国家统计调查制度的部分，但此部分数据常常是从一般目的出发设计的，其内容未必完全符合特定职能部门管理的需要，因此从一般统计供应到特定部门需求，需要有一个指标重新筛选的过程。专题统计调查内容比较贴近部门管理，但其提供数据的规范性较差，可能只在一段时期内(或者某个时点上)存在，如何将其与上一类数据整合为一体，还需要做一番工作。基于行政记录进行的数据加工在内容上最贴近管理，但却比较杂、散，生成数据的规范性最差，一般由非统计人员操作，缺乏系统的统计设计，如何将基于管理不同节点之记录的部分统计数据整合起来，并最终与上述反映所监管领域运行状况的两类统计数据整合起来，是一项艰巨的任务。由此就提出一个需要研究的课题:面对特定行政职能部门需求，如何对所涉及统计内容及数据传输机制进行系统设计，以保证其服务于管理的有效性?一方面是统计内容的整合，要形成一个完整的体系，使不规范变得规范，使分散的信息得以系统化;另一方面是部门内部数据形成和传输机制的整体规划，打破原来的相互隔绝，实现各机构之间的数据共享。在信息化背景及相关技术支持下，这样的系统设计既是必要的，也是可能的。

三、基本步骤

如何针对一个特定的政府行政职能部门进行统计体系系统设计?总体看，不同部门、不同领域可能具有差异，但考虑问题的基本思路以及需要经历的若干步骤具有共性。本文试图结合我们在北京市住房与城乡建设委员会(以下简称北京市住建委)统计体系构建过程中取得的经验，对此予以讨论，希望能够提供一个大体可以遵循的操作路径。第一步:解析行政管理职能构建行政职能部门统计体系的第一步，是要确定研究对象的范围，厘清统计对象的内外逻辑关系。为此需要对该部门的行政管理职能予以解析，对管理内容做理论梳理，呈现管理流程。以北京市住建委为例。该部门的管理职能以房屋及市政基础设施建设为中心，与北京市国土资源局(以土地管理为职能)、北京市规划委员会(以城市规划为职能)、北京市市政市容管理委员会(以市政管理为职能)具有直接联系，其职能范围大体可以归纳为以下相互联系的方面［4］。(1)房屋管理。贯穿房屋整个存续过程，一方面是房屋实物管理，另一方面是房屋权属管理。(2)房屋及相关基础设施开发建设管理。覆盖住房及相关基础设施的开发建设全过程，涉及房地产项目开发、房屋及设施的建设施工过程。(3)房屋交易与分配管理。核心是住房，对商品性住房主要是市场交易，对政策保障性住房，实际上是在交易外壳之下体现了一个行政分配的过程。(4)房屋使用及相关服务管理。围绕住房使用，涉及居住区建设以及相关物业配套管理。市住建委是对北京市房屋与城乡建设实施行政管理的唯一行为主体，其管理对象大体可以用“两场”、“两业”和“存量房”这三个关键词来概括。所谓“两场”，是指围绕房屋和基础市政设施而形成的房地产开发市场与建设市场，以及由建设市场派生出来的建材市场，由房地产开发市场派生出来的房屋租赁市场和物业市场;所谓“两业”，是指房地产业和建筑业，建筑业中包括各种建筑施工企业以及提供相关服务的招投标、工程监理、造价咨询等服务机构，房地产业中包括房地产开发企业以及提供相关服务的房地产评估机构、房地产经纪机构和物业管理公司;所谓“存量房”则是指处于建设、交易、使用过程中的所有房屋，其重点是已建成房屋。上述三个关键词之间是有联系的:“业”是“场”中的行为主体，由各种企业及相关经济单位组成;“场”是“业”存在并发生活动的平台，依据不同交易对象而形成不同市场;“业”从事的活动、“场”上发生的交易都与“房屋”有关，覆盖了房屋的整个生命周期。住建委的职能所系，一方面要规范相关房地产市场和建设市场的秩序，对存在于这些市场上的相关企业和机构进行全过程监管，促进行业发展;另一方面要对各类房屋进行管理，尤其是对保障性住房的建设和分配进行监管、审批，为城乡居民住房及其安全需求提供保障。第二步:构造统计体系的基本框架无论哪一个政府主管部门，其行政管理对象通常都是复杂的，其管理职能都是多元的。面对一个复杂的对象以及多元管理目标，所涉及的统计内容肯定不是单一的，为此需要进行系统的统计内容设计，构造出整个统计体系的基本框架。以北京市住建委研究为例，根据上面对其管理职能及其覆盖内容的总结归纳，结合数据需求和供应现状，我们先将住建委统计体系设定为几个大的模块，然后在每个模块下确定其具体统计内容构成，最后组合起来，形成北京市住建委的统计体系［5］。第一个模块以房屋和市政设施建设过程为核心，覆盖了建设市场、建筑业以及与此有关的行政管理职能，应包含以下三部分统计内容:第一是建设市场及相关活动统计，其中既要包含建设项目的发包、承包活动统计，更要包含覆盖项目整个建设过程规模、进度、结构、质量等多方面的统计内容;第二是建筑业以及建筑企业统计，包括建筑业的基本组成状况、建筑业当期从事建筑业活动状况、建筑业企业的基本财务状况等;第三是围绕建设市场监管活动进行的统计，包括市场准入、项目招投标过程、建筑质量及人员等诸多方面。第二个模块以房地产开发和交易过程为核心，覆盖了房地产市场、房地产业以及与此有关的行政管理职能。与此相对应包含以下三部分统计内容:第一是房屋交易市场统计，含商品房一级交易市场和二手房交易市场、房屋租赁市场，围绕市场供应与实际交易进行统计;第二是房地产业以及房地产开发企业统计，内容涉及房地产业基本组成状况和当期从事的活动状况、房地产开发企业的基本财务状况;第三是围绕房地产市场监管进行的统计，包含市场准入、房屋交易市场规范性等诸多方面。第三个模块以政策性住房的建设、分配使用全过程为核心。所谓政策性住房，包括经济适用房、廉租房等，是针对低收入群体进行的房屋开发和分配。如果没有“政策性”这个定语，这一模块无需存在，相关内容可以包含在上述两个模块之中。鉴于政策性住房的特殊性，相关活动尽管也会采取交易的形式，但却主要体现了政府行政管理手段及其结果。相关统计内容既要包括政策性住房的建设过程，更要包括政策性住房的分配过程，同时还要考虑其所产生的各种效应以及与市场性住房的关系。第四个模块以存量房屋及其管理、配套服务为核心。不仅要统计整个城市区域内房屋的基本存量及其变化情况，还要从权属管理和实物管理两方面进行统计，体现房屋权属状况以及房屋安全及配套物业服务相关情况。第五个模块考虑与住建委管理有关的统计内容。住建委的行政职能与国土资源局、规划委等具有直接联系，因此需要从整个经济社会管理架构中确定自己的位置，设定与本部门相关职能及其活动统计的内容，并考虑与本部门统计的衔接。上述几个模块之间是相互联系的。政策性住房与市场化住房是并行存在的;房屋建设与房屋交易分配是前后相继的两个环节;无论是政策性住房还是市场化住房，其供应都要取决于建设的进度和成果;无论政策性住房还是市场性住房，都属于存量房屋的管理范围，在后期使用过程中都会派生出相应的服务需求。上述种种联系是将各个统计模块统筹为一个统计体系的基础。第三步:设计各模块的具体统计内容下面对不同模块进行具体统计内容设计。设计中需要解决两个问题:一是确定应该包括哪些统计指标，二是给出对应不同指标的具体统计分组。在充分把握已有统计基础、吸收相关领域统计设计经验［6，7］，针对上述五个模块设计了北京市住建委统计指标体系，其中体现了从流量到存量、从市场到行政、从委内到委外的基本逻辑。限于篇幅，这里只将基本内容组成和主要指标示例列示在表2中。其中，专题统计指标体系是对第二步统计体系框架中每个模块统计内容及范围的明晰化;内容描述和主要指标示例则按照专题统计指标体系覆盖的内容进一步细分为各个专题，各专题之间具有内在逻辑，可能是流程的不同阶段，也可能具有并列关系，再针对每一个专题，先设置一级指标(表中的主要指标)，然后在一级指标基础上进行分组形成二级指标(参见后文对分组的论述)。以上提出的统计指标主要限于最接近所描述对象的基础统计指标，常以绝对数总量指标形式出现。为使这些基础性总量指标更进一步显示统计对象的种种性质和特征，需要完成另外两项设计:第一是确定与基础指标有关的分组，通过分组显示其内部差异与结构特征;第二是构造相关分析指标，一般以各种相对数和平均数指标形式呈现。分析指标设计需要专文讨论，这里主要给出针对北京市住建委统计指标设计中所应用的统计分组。分组设计的依据是统计对象所具备的基本特征。在北京市住建委的职能范围之内，围绕房屋(以及市政设施)这个基本统计对象，一个基本特征是其空间位置，为此，在几乎所有的主要统计指标之下，都会体现空间地域分组。结合北京市的具体情况而言，首先是行政区分组，即按照18个区县分组，并将这18个区县按照北京市长期规划所确定的功能区(城市功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区、生态涵养发展区)再归类;进而按照空间地域特征，以北京市环城交通线为依据，区分“二环”内外、“三环”内外、“四环内外”、“五环”内外、六环外等，对相关指标予以分组。另一个基本特征是房屋性质。首先要区分住宅和商用房屋两个类别;在住宅中要进一步区分商品房与政策保障房两个类别;在此之下，要进一步按照住宅的性质(别墅或公寓、楼房或平房)、楼层、面积等特征分组。这些分组在存量房屋统计指标中、在与房地产交易市场交易、政策性保障房配售有关的统计指标中都会得到集中体现，在建设市场的相关统计指标中也会有一定体现。此外就是一些带有局部意义的分类特征。比如针对建筑业，要按照建筑企业的专业特征、资质等级、注册地等分组;针对商品房交易市场，要按照一级市场、二手房市场等分组;针对商品房交易中的购房者，需要按照其身份特征做分组;对政策保障性住房，不仅要对已经配售者按照身份特征分组，还要对相关申请者按照身份特征做分组;对已经处于使用过程中的房屋，要按照其完好状态、节能状态、安全状态等特征分组;对住宅区，要按照物业特性进行分组;等等，限于篇幅这里不再一一列举。第四步:落实统计数据报送周期、数据来源和传输渠道为了将上述统计内容设计落到实处，需要进一步明确统计操作流程并予以技术实现。在此仅对统计流程设计需要解决的问题予以说明。第一是确定统计数据的报送周期。不同类别的指标，不同的数据来源，应用于不同管理目标，需要分门别类确定统计数据的报送周期。一般地，要全面反映统计对象的详细状况，需要建立在年报基础之上，此时应提供几乎所有指标、所有分组的数据;要进行短期监测，应选择关键监测指标，按照更短的周期报送，此时可能需要按季、按月报送，甚至可以按周、日报送。就北京市住建委统计体系而言，商品房供给和销售情况按月报送，房地产中介机构情况按季报送，而房屋权属构成状况则按年报送。第二是确定统计数据的来源渠道。基于行政职能的部门统计，其数据来源大体分为两类、三方面:①纳入国家统计调查制度、可以提供常规统计数据的部分，可能由本部门直接提供，也可能由统计局或其他职能部门提供;②专题调查统计数据，大部分来自本部门，也可能来自统计局或其他部门;③由本部门行政记录生成的数据，常常分散在部门管理流程的各个环节、各个机构。这些数据的生成工作由这些机构负责。以北京市住建委统计体系为例，其基本数据来源可以归纳如下:背景统计指标体系需要通过统计局和国土资源局等相关机构获取，有关房屋总存量、现有民用建筑节能情况等与本部门需要相关但无法由行政记录生成的数据，通过本部门专题调查获取，有关市场准入、施工许可、工程竣工、房地产抵押情况等与行政监管职能直接联系的数据则基于行政记录生成，由具体负责监管的处室报送。第三是确定统计数据的传输渠道。从技术上说，此部分工作会涉及信息网络平台建设;从组织管理上看，需要一个综合性的机构对整个统计体系实施协调。一方面是外部数据获取渠道，这需要在部门间数据交换机制架构中予以落实;另一方面是要建立起部门内部数据交换机制，实现部门内部各个机构之间的数据传输，使得各个机构在提供自己负责生成的数据的同时，能够便利地获取其他机构提供生成的数据。就北京市住建委统计体系的具体设计而言，我们确定以综合处作为数据传输和管理协调中枢，在与此配套的信息技术系统尚没有建立之前，各方数据要先报送综合处进行汇总整合。

四、行政职能部门统计体系系统设计方法论要点

针对一个特定对象进行统计体系系统设计，应该是包括对统计数据进行采集、加工、的有机整体，其中，统计指标设计代表该统计体系的核心，需要完成与指标相关的一套完整的概念、定义、分类和核算规则，但同时还要包括了对统计数据进行采集、加工、的相关行为主体。要完成这样的系统设计，需要在方法上处理好以下问题。

1．深入了解、全面把握该部门的行政管理职能、管理流程及组织架构，是完成行政职能部门统计体系系统设计的前提和基础。在北京市住建委统计体系设计之初，我们曾广泛搜集有关房地产市场、房地产业、建筑业等文献资料，并数次与委内各个机构做广泛讨论，最终针对“两场”“两业”及“房屋”之间关系绘制成对应委内不同机构职能的管理流程图①。

2．具体内容设计一定要注意利用已有统计基础。一方面是国家统计调查制度中已经存在的内容，要实现与其的衔接;二是部门的管理过程中已经形成的既定做法，要通过规范将其纳入体系之中。在进行具体设计之前，一项非常重要的基础性工作是对部门内外现有统计基础进行调研。做好部门统计体系设计，不是另起炉灶，而是要充分吸收现有统计内容，充分利用现有的渠道和机制，通过全面整合来完善相关统计内容、搭建数据共享机制。