地产公司运营管理制度

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地产公司运营管理制度范文第1篇

关键词：房地产运营管理；高级会计应用

近年来，规模以上房地产企业集团大多建立了运营管理部门或类似内部机构来控制和应对风险，但是房地产行业发展时间短、知识积累与管理经验普遍不足，在行业高速发展同时，出现了企业较弱管理能力不能满足日益增长管理需求的矛盾。无论企业将风控着眼点放在项目开发进度与工程质量上，还是放在土地资源获取和市场拓展上，都不能形成全面、规范、有效的管理体系，难免顾此失彼。笔者认为，要快速提高房地产开发企业运营管理的能力，急需在企业运营部门中引入并应用高级会计实务知识，完善企业运营体系，分析如下：

一、运营部门要制定并完善企业整体战略及其配套的经营战略、职能战略与财务战略，并重点开展以下工作

（一）战略管理：拟定公司的发展战略和经营策略，制定企业长远发展规划，经决策层批准后组织实施；

（二）组织管理：根据企业战略和经营目标建立健全集团组织架构体系并持续优化；

（三）制度管理：组织企业制度汇编，根据实际经营管理需要及时调整优化，跟踪检查各项管理制度执行情况，提出修改和补充意见；

（四）授权管理：制定组织授权手册，明确内部各部门、机构的权责事项，随时根据政策变动进行调整优化；

（五）流程管理：根据组织授权手册，制定各项经济业务的发起、审核、审批流程，配套建立智能办公体系；

（六）信息管理：根据实际业务需求，引进、开发、应用适合集团的信息应用软件系统并组织内部操作上线，确保软件信息化系统运行正常，内部信息流畅通；

（七）决策管理：分类建立会议决策机制，完善会议目录，优化会议过程，按项目总控计划组织召开项目全生命周期中关键决策会议，记录并跟踪推进各类会议决策事项；

（八）岗位任管理：根据组织授权主导建立岗位责任制，编制岗位说明书并定岗定编；

（九）目标管理：根据集团战略规划和年度经营指标，分解落实各项目公司、子公司、集团职能部门年度、季度、月度经营指标中的核心目标，并负责签订目标责任书；

（十）对标管理：不断分析行业发展、竞争对手以及自身的情况，进行研究、预警，对企业决策层提出相应的建议；

（十一）知识管理：建立知识库框架，引导并督促各分公司、各项目、各职能部门进行知识、经验沉淀，保持线上知识库的实时更新；

（十二）协同管理：对常规工作中部门间推诿扯皮、边界不清事宜进行协调，对全生命周期过程中的关键节点、重大事项进行提前协调，确保能按期完成；

二、组织开展企业投融资决策与集团资金管理

（一）项目启动管理：项目启动前期确定项目分期方案、项目关键节点，组织各职能部门按分工权限测算项目各期收入、成本费用支出、项目投资收益、项目投资峰值、现金流回正点等，汇总出具项目启动策划书；

（二）年度资金预算：组织制定年度资金计划，预算收支平衡，定期对资金预算计划执行进行跟踪收集、统计整理、考核；

（三）资金管理：根据年度预算资金需求，审核资金部门制定的融资计划，对重点融资项目进行跟踪，根据新增融资时间节点及存量贷款到期转贷纳入每月工作计划并考核完成情况，对融资渠道拓展进行跟踪及预警；

（四）资金成本控制管理：对融资利率进行跟踪，对综合利率超出目标年化平均利率进行分析预警；

三、引导企业全面预算管理

（一）预算目标：建立以资金预算为核心，以销售预算与成本预算为支撑的全面预算目标体系；

（二）预算组织：建立预算责任中心，以投资中心、利润中心、成本中心为基础构建三级预算责任主体；

（三）预算控制：在预算执行过程中，建立业务层面和财务层面的预算控制，组织预算分析会议，反馈执行偏差，根据实际提报管理层进行预算调整和预算考核审批；

四、绩效管理与考核

（一）计划管理：对总控计划模板、标准工期进行优化，编制年度项目开工计划、销售推盘计划，审核各项目编制的总控计划和非项目专项计划并进行年度调整；

（二）绩效目标：定期优化绩效考核指标及考核标准，制定高管、各分子公司年度奖惩方案、部门年度核心指标奖惩方案并根据达成情况进行兑现；

（三）绩效辅导：对计划管理执行情况进行季度、月度分析，通过绩效手段进行引导和提升，针对各部门、项目在工作目标达成过程中遇到突形及困难、出现延期风险时，参与制定纠偏措施及方案，促进工作项达成；

（四）绩效考核：对生产经营各项计划执行情况进行监督和考核，根据考核结果，跟踪相关部门提出整改措施并落实执行情况；

五、目标成本管理

（一）分析影响利润、成本的变动原因，在目标成本执行过程中及时分析评估出关键点对利润的影响并进行预警；

（二）定期验证各分子公司、项目目标利润实际执行情况，汇总集团整体目标利润实现程度；

六、内部控制与激励

（一）督导和检查公司各部门的基础管理工作，促进提升企业管理水平和经济效益；

（二）审核内控内审部门的工作计划，推动相关部门对集团各业务环节全方位实现有效管控，防止差错和违纪现象发生；

（三）通过项目跟投、众筹、奖金池等方式完善奖惩手段，以建立健全绩效激励机制，促进集团整体绩效目标的达成。

地产公司运营管理制度范文第2篇

关键词：房地产企业；内部控制；评价

1引言

由于市场经济环境的变化，使各房地产企业间的竞争越发加剧，为了能够在经济市场中站稳脚跟，房地产企业积极应对市场变化的同时更需狠练内功，强化内部控制建设，提高房地产企业内控工作效率，为提高房地产企业经济效益提供保障。房地产企业的内控体系包含内部控制的设计以及对运行的有效性进行自我评价并对外披露。需经过目标体系建设，内部环境梳理、流程分析，风险评估，控制点选择，制度设计、现场测试、报告反馈等步骤。

2当前我国房地产企业内部控制体系的现状

2.1重视程度不够

房地产企业多数以项目公司的形式滚动式开发，项目公司以项目拿地、设计、施工、销售、移交物业为周期，存续期一般为1~2年。多数公司将风险聚焦于前期开发阶段，自然对预防与发现风险的内控体系未予以合理的重视，这便导致我国诸多房地产企业内控体系的构建与维护一直处于边缘化的状态。众所周知，房地产市场经过近二十年的迅猛发展，竞争已经十分激烈，各房地产企业间的竞争由单一产品升级为品牌综合实力的竞争。此种状况下，房地产企业所面对因管理与经营这两方面因素构成的内部风险系数不断增加。内控体系构建与企业发展的矛盾日益凸显。

2.2内控机制不健全

因目前房地产企业内控体系存在一些问题，导致房地产企业内部管理方面的缺陷不能及时发现，这些问题随着时间的推进会成为房地产企业运营的“地雷”因素。比如房地产企业的资金管理工作，虽然在我国各个房地产企业中存在着各具特色的管理方法，但因缺乏有效的内控机制，不少颇具规模的房产公司对融资风险管控不够导致资金链条断裂，造成公司倒闭、项目烂尾。

2.3人才队伍不专业

内控体系需建立对应的组织机构。房地产企业普遍或是没有专门的内控机构或是虽构建了相关内控机构，但负责内控的工作人员由人力资源部门、财务部门抽调过来的临时人员。这些人员对内控方面缺乏较强的专业技能以及工作经验。在实际工作中不能进一步分析或评价房地产企业内部门控制运行的具体情况。这便导致了内控工作开展的质量与效率低下。

3构建房地产企业内部控制体系的途径思考

3.1转变认识，确定内控框架

房地产企业决策层应从战略的视点出发，充分认识内控工作的重要性，在企业内部展开对“内控矛盾对立论”：即认为内控不符合实际情况、与实际业务有抵触，甚至两者对立的论调进行深入的剖析，对“内控形式作秀论”：即认为内控体系建设无非是做做门面功夫，应付了事的心态做明确的批判。同时结合公司架构及业务实情，从公司治理层面、运营管理层面和审计监督层面，三个维度构建公司内部控制体系的框架。实现框架与公司目标间的契合性，从而保证内部控制体系在房地产企业发展中所存在的价值。

3.2构建健全的房地产企业内控机制

紧紧围绕公司治理结构、运营管理的实际情况，梳理业务流程，建立满足房地产企业具体要求的控制与评价机制。结合房产项目开发中的资金、建设、管理三条主线，设立关键控制点，分事前、事中和事后三个阶段管控，即：事前阶段，首先在内控框架内强化制度、流程建设，同时做好“关键控制指标”的横向对比管理，具体是通过与行业优秀企业进行横向对比，制定科学合理的目标和指标体系，并与公司的经营管理层确定年度经营目标。事中阶段，做好公司经营数据和财务数据的统计和报送工作，建立这方面工作的基础管理制度，包含对相关人员的工作要求和激励机制、相应的报表制作规范、报送流程以及数据质量水平的考核。特别是加强IT系统的建设和使用。一方面可以使报送数据规范化，另一方面又减轻数据的统计和报送工作压力，减少无效数据采集。事后阶段，主要包括运营控制分析及绩效管理控制。定期进行运营报表分析，并向决策层提交分析和持续改进措施报告。同时切实加强对经营管理层的绩效管理，目的是形成目标传导高压，从而推动公司全面绩效管理工作的开展。进而让绩效管理控制与事前阶段的目标管理工作形成了内部控制闭环。保证房地产企业在内控机制正常运营情况下及时发现房地产企业运行的问题。争取用最短的时间优化、解决问题，为提升房地产企业竞争力奠定基础。

3.3落实岗位职责，增强对内控监督力度

落实人员职责是内部控制体系发展的一个关键点。很多企业往往因为内部控制岗位职责不清导致工作效率一直停滞不前。基于此，房地产企业需要明确岗位职责，责任到人，细化操作标准，再辅以审计监督，让内部审计人员担负起审计监督的职责。同时内部审计工作与内部控制标准和内部控制体系的持续更新工作相结合。对出现的问题进行深度分析。通过对这些问题进行定期评估，之后再提交分析评估报告，为决策层制定遵循性决策奠定基础。

4结语

综上所述，对于房地产企业长期发展来讲，内控体系建设工作至关重要，可以说内部控制体系是确保房地产企业经济效益的基础，也是增强房地产企业核心价值的关键点，只有加大对房地产企业内控重视力度，才能使房地产企业核心竞争力得以增强，才能保证房地产企业在日益发展的经济市场中占据一席之地。

参考文献

[1]牟朋.房地产企业财务风险评价体系研究[J].房地产企业研究,2012（24）.

[2]胡嘉莹.开发企业内部控制的认识——以W、B、J房地产企业为例[J].商,2016（27）.

地产公司运营管理制度范文第3篇

关键词：物流园区；运营管理

中图分类号：F127 文献标识码：A

收录日期：2013年3月12日

物流园区是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。物流园区的运营管理模式是指对物流园区开发、建设及运营过程进行管理的方式和方法，为达到物流园区开发建设的预期目标而采取的组织、管理、决策形式。由于物流园区的开发建设中涉及物流园区的开发主体、运营管理方（一般为开发主体或其聘用的第三方）、入驻企业、园区外的物流服务需求者以及政府等多方的利益，因此物流园区运营管理的本质就是协调物流园区各主体之间的利益关系，实现各方的利益诉求。

一、国外物流园区运营管理的实践

由于发达国家的物流园区建设起步较早，经过多年的探索，已经形成了稳定有效的运营管理模式。目前，政府和地方企业共同参与运营的方式在国外比较常见，政府负责物流园区项目的规划协调、政策支持等，企业则负责物流园区的经营。这其中，以日本和德国的物流园区运营管理活动最为典型。

1、日本物流园区运营管理实践。在日本，物流园区被称作物流团地，于上世纪六十年代开始发展起来。由于日本国土面积有限，人口密集，为了缓解土地资源匮乏、交通拥堵、缓解污染等状况，也为了减少物流成本，日本政府便开始规划建设物流园区。目前，日本在全国范围内已建设了20多个大型物流园区，将物流企业的各项功能有机地结合起来，大大提高了物流设施设备的利用率，保证了物流运作的低成本、高效率，改善了交通状况，优化了城市布局，取得了良好的经济和社会效益。

日本的物流园区是建立在政府对物流体制规划布局的基础上的。政府对于物流园区的规划有着清晰的定位，根据人口、经济总量、运输总量、区域交通条件确定物流园区的位置、数量和规模，以避免盲目建设；同时，政府充分发挥宏观调控的作用，在土地政策、融资政策、税收政策和配套基础设施建设等方面对物流园区的发展予以足够的政策保障支持。物流园区的土地由国家以较低的价格直接出售或出租给团体和私营企业，如物流行业协会，然后由协会以股份制的形式向其会员企业融资，用来购买土地和兴建物流设施，不足的部分由政府提供低息贷款，通过这种方式将企业、协会和政府结成利益共同体。政府同时为大部分基础设施建设（如周边交通设施的修建等）提供资金。

在物流园区的运营管理方面，主要采用“官民协力”的方式，包括协同组合方式、半官半民方式、共同出资方式、个别方式等。政府并不干预物流园区具体的经营管理，物流园区一般都是由私人集团和株式会社经营，如东京的4家物流园区的经营管理主体是东京团地仓库株式会社，该公司成立于1966年，主要从事土地的购置和租赁、仓储业、装卸业务、设施设备的租赁以及相关附属业务。但是，对于涉及国民生活的物流园区，政府会委派专人或地方政府长官担任管理人员，如东京都的筑地物流配送中心由政府委派官员担任市场董事长，指导、监督经营。

经过多年的发展，日本已经建成了覆盖全国的发达的交通网络和信息网络，形成了以各城市的物流团地为核心，以各种配送中心、物流中心为节点，循环配送线路所组成的物流体系。

2、德国物流园区运营管理实践。德国是世界上较早建设物流园区的国家之一，其物流园区的收效最为显著，自成体系的物流园区运营管理模式，是近年来很多国家比较推崇的物流园区的发展模式，为全世界物流园区的建设提供了宝贵的经验。德国政府在20世纪八十年代开始在全国规划了40个物流园区，目前已有30多个物流园区建成并投入运营。物流园区是德国大力倡导、扶持发展的集约化运输组织的基本依托。它背靠经济区域，以可供选择的多种运输方式、快捷的运输网络、周到的运输服务，把传统上多为分散的运输企业及运输服务企业吸引到一起，达到集约化的运输目的。

在德国，物流园区初期的土地购买是通过政府来完成的，其他的基础设施投资与收益及其日后的运营收入都是由企业来执行。在规划物流园区时，德国一般采取联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式。联邦政府在统筹考虑交通干线、运输枢纽规划的基础上，在全国范围内对物流园区的布局、用地规模与未来发展进行合理科学的规划，对符合规划的物流基地给予资助或提供贷款担保。各州、市政府按照统一规划扶持建设物流园区，并承担主要的投资项目。政府作为投资人，委托负责管理物流园区的企业开展土地购买、基础设施及配套设施建设以及建成后的地产出售、租赁、物业管理和信息服务等活动。政府虽然采取注入资金等直接投资方式，但并不介入干预物流园区的经营，而是成立公益管理公司，进行特许经营，负责物流园区的建设、经营、组织管理以及其他基础设施的开发与维护，进行市场化运作。物流园区的运营管理方不以盈利为主要目标，而主要侧重于平衡资金，实现管理和服务职能。

二、国外物流园区运营管理经验

1、物流园区规划建设需要政府的支持和引导。在日本和德国的物流园区规划建设中，都有政府的积极参与和规划引导。一方面政府对物流园区的布局有着整体的规划和设计，根据地区特点、交通状况和经济发展的需求开展物流园区选址，从而避免盲目建设、重复建设的情况；另一方面政府对于物流园区建设给予政策、资金、土地、税收、金融等多方面的支持，通过出台优惠政策，完善相关的法律法规，来保持物流园区的市场化运作和公平竞争。此外，政府承担主要的基础性、公益性的物流设施建设，以帮助物流园区获得良好的外部资源支持。

2、物流园区实施市场化运营管理。物流园区的核心功能在于物流业务的整合发展，因此，物流园区作为市场化运作的产业形式，其核心竞争力在于吸引和集聚各种物流资源，将其进行整合配置，在市场作用的调节下，提供高水平的物流服务。同时，物流园区产业链的各个组成要素，包括物流园区开发企业、运营管理方、入驻企业、物流客户等，都有相应的利益要求，所追求的都是经济利益的最大化，而政府在追求物流园区的社会效益的同时，也要考虑物流园区所能带来的税收及土地增值等方面的经济效益。这不仅是物流园区公益性的要求，也是市场化的要求。这就要求在物流园区的运营管理中引入市场化机制，采取市场化的经营方式和企业管理制度，保障物流园区产业链各参与方经济利益的实现，增强其对物流园区价值创造活动的认可和依赖，进而更有意愿在物流园区进行投资、开展业务，使物流园区步入良性发展的市场化轨道。

3、物流园区的盈利模式应当向着提供增值服务方向发展。仓储和运输服务是大部分物流园区传统的服务项目，但是在提高物流园区的吸引力和服务水平方面，仅局限于传统服务显然无法满足物流客户对于物流运作一体化的要求。因此，近年来，开发整合各类物流增值服务成为国外物流园区业务发展的一个重要方向。德国的物流园区内除了有现代化的高架仓库、数字化管理的专业化仓库、可以进行加工包装的仓库外，还有冷藏集装箱堆场、危险品箱堆场、特种箱堆场以及修箱等物流设施和大型的货运、联运公司、计算机应用系统开发公司，甚至海关、金融、保险等部门机构的工作点，能够为客户提供包括加工、交易、转运、海关报关以及金融物流、代采代售、信息等全方位的物流增值，其功能更加专业化、多样化，不仅扩展了物流园区的服务对象，提高了服务水平，更加强了物流园区的辐射力和竞争力，保证了物流园区的经济效益和社会效益的实现，从而推动物流园区的长期稳定经营。

三、我国物流园区运营管理中的问题

相比国外物流园区的发展状况，我国的物流园区的运营管理一直存在着管理机制不明晰、政策支持不到位、服务领域有限等问题。

1、物流园区管理运营缺乏明确的市场化机制。在我国，目前很多物流园区是政府主导进行开发建设的。由于政府在物流园区开发中发挥了主导作用，为其制定了物流园区的发展规划，审批物流园区的开发项目，并提供土地资源，因此政府往往选择有政府背景的企业作为开发主体。在运营管理中，政府型的管理模式或公益事业型的管理体制极为常见，企业化、市场化的运营机制难以落到实处，导致组织机构设置上的混乱，管理效率低下。

2、物流园区建设政策支持不统一。在各地区物流园区的建设过程中，当地政府都会为其提供各类优惠政策。但是，由于国家没有出台全国性的物流园区发展政策，因此不同地区的政府在土地、融资、税费优惠等方面的政策不统一，造成了物流园区之间以及物流园区与其他企业之间的公平竞争难以实现，影响了物流园区的长期稳定发展。同时，物流园区周边的基础设施，包括道路交通、水电、生活服务等需要政府预先为其提供，但是往往难以落实，这不仅加大了物流园区运营管理的难度，对未来物流园区土地增值也产生了负面影响。

3、物流园区服务缺乏创新。目前，我国的物流园区的盈利方式主要集中在设施、设备的租用和仓储、运输等物流基本功能的服务方面，劳动密集型特征显著，价格竞争激烈。而具有较高盈利能力的增值服务项目，如物流策划、组织及深入到企业生产领域进行供应链全程的物流服务等则较少涉及，这不仅影响了物流园区服务的专业化、纵深化和一体化发展，而且限制了物流园区的利润空间。同时，物流园区内的企业在缺乏统一信息平台的支持下，资源共享程度低，整合能力有限，无法实现物流的协同运作，这也极大地限制了物流园区整体功能的发挥，使物流园区价值链的整合优势停留在规划中，无法真正落到实处。

四、我国物流园区运营管理的对策

1、政府要在物流园区开发和运营管理中发挥应有的作用。在开发物流园区之前，政府应当在对地区经济发展进行整体把握的基础上进行规划，充分考量本地区建设物流园区的必要性和可行性，评估物流园区建设所应具备的基本条件是否成熟，如是否具备较发达的外向型区域经济，是否具有相应规模的物流需求，是否具有较强大的物流载体和信息载体，区域内外的交通条件是否能够支持物流园区的长期发展等，因地制宜地规划开发物流园区。在物流园区选址开发过程中，政府应当积极为物流园区的开发企业创造必要的初期基础条件，如周边的交通设施建设、环保等，同时要出台必要的政策，如土地、税收、融资、招商等，对物流园区的建设给予足够的支持。在物流园区的运营过程中，政府应当帮助园区维护良好的市场运作机制，如协助成立行业协会、制定行业管理准则，使物流园区内的企业能够在公平有序的环境下开展业务，维护物流园区的运营环境。

2、在物流园区运营管理中引入市场化机制。无论物流园区采取何种开发模式，是政府主导还是企业自发建设或是政企联合，在物流园区运营过程中，都应当采取市场化运作机制。物流园区的运营管理方拥有自主决策权，根据市场需求状况制定相应的发展规划，负责物流园区的日常经营管理的各项工作，并为物流园区内的企业提供服务，通过提供物流设施租赁、配套的物流服务以及商业地产开发来实现盈利；物流园区内的入驻企业根据物流需求信息来获得客户，借助物流园区提供的设施服务客户、获得收益。通过这种市场化的运营管理机制，物流企业、物流园区和政府之间的利益关系能够按照市场化运作的规则得到有效的协调、管理，从而保证物流园区的长期稳定运营。

3、基于物流园区价值链拓展服务领域。物流园区对物流企业的吸引力，不仅体现在地理位置上，更应当体现在资源整合上。通过整合信息资源，能够为物流企业提供信息、物流交易、物流载配、物流跟踪、远程车辆监控等服务；通过整合基础设施资源，能够形成更大的运输配置、仓库管理、流通加工、包装储运等一体化物流网络服务体系；通过整合供应链，能够形成一个综合的生产、物流、销售的供应链解决方案。因此，其资源整合的功能越强，吸引企业集聚的效应就越大，带动的物流需求也就越大，经济效益就会越显著。对于物流园区的开发企业和运营管理企业来说，必须将物流增值服务的开发能力放在首位，通过发展新兴业态带动物流园区功能升级和服务提升，为物流园区的各利益相关者带来更大的价值和回报。

主要参考文献：

[1]张道臣.物流园区运营模式研究[D].北京交通大学硕士论文，2009.

地产公司运营管理制度范文第4篇

近年来，随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人住房按揭贷款以及土地增值税的强制清算等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的变化，房地产市场由起始阶段的暴利向发展阶段的社会平均利润过渡，在走向规范和成熟的同时，行业竞争越来越激烈，这必然对房地产开发企业的资金实力提出了更高要求，资金管理、运作为房地产开发企业核心竞争力的重要组成部分，被摆在企业战略发展的高度上。经济学家郎咸平指出：“当中国的房地产市场逐渐走向规范化，保持稳定的现金流应该成为房地产商的座右铭”，对企业来说，现金流极为重要，安全、稳定的现金流是企业生存的基础，如同一个人的血液，给各个器官供给养分。因此，如何集成现金流转的各环节、流程，建立一套适应公司发展战略、系统、完善的现金流管理控制体系，在房地产项目的开发建设过程中合理、高效、安全地管理现金流，实现房地产价值最大化，则成为每一个开发商急待解决的问题。

从统计数据看，2015年全国住宅、办公楼和商业用地这三类物业的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分e为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用地去化周期分别是住宅的2.2倍和 2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。引起的原因可能是：首先是地价过高，房价持续上涨。2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%。7月份，新建住宅销售价格同比上涨12.9%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨14.4%，其中普通住宅销售价格上涨13.9%，高档住宅销售价格上涨16.4%。由此可以发现房屋的售价和新建商品房的售价逐渐上涨。房价过高会影响国家的经济持续稳定的增长，同时也使购房者承受过多的按揭贷款。其次是房地产市场供求性结构的失衡。房地产供求的结构性矛盾突出，楼市出现“短缺与过剩”并存的怪现象，对一般中低消费者相适应的住房供不应求，而对于高端消费者的高端性住宅却供过于求。高端商品房空置率居高不下，但低端商品房需求潜力巨大但是有效供应不足，市场秩序处在混乱的状态。再者是房地产交易过程中的信息不对称现象。房地产交易过程中信息不对称的现象是常常出现的，主要表现为房地产开发商和销售商掌握着房产品的大量实质性信息，而他们只向消费者公布一定量的信息，消费者在这方面处于信息劣势的地位。

2016年以来的楼市，越来越难以让人看清。热点城市库存快速去化，商业地产却依然萧条，库存激升。大部分公司现金流运营意识淡薄，缺乏运用现金流管理平台来进行管理和决策。同时也没有建立相应的风险管理体系。公司的现金流管理没有引起足够的重视，因此在组织体系上也存在问题。公司的其他部门认为现金流管理只是财务部的一项工作，只应由财务部负责，没有主动进行现金管理的意识。财务部在现金管理上和其他部门的地位差不多等同，没有集中管理的权限。现金流管理评价指标单一，仅停留于简单对比分析层面。仅以总量增减、现金余额对比等绝对指标为主，辅以同期各类现金流收支情况对比等相对指标对现金流预算执行情况作简单分析，没有设置更细化的现金流赢利指标、运营绩效指标、债务偿还能力指标等。从分析手段上来看，现金的动态预测，平衡管理，运营绩效考评都必须植入整个现金流管理分析的过程中。从分析目的来看，针对单个项目的现金流分析和整个公司的现金流分析也应基于不同模型，依据不同指标，针对不同的重点，得出相关的微观或整体现金流策略的不同结论。

从目前大多数房地产公司对现金流的管理来看，主要体现在公司内部管理控制方面，每月通过对银行帐户的监管、口常资金的收支监控以及财务部门编制月度资金预算表来进行现金的管理和调控。从现金流管理的实际效果来看，发现公司每月的现金流动及其不均衡、资金盈余和缺口相当明显、经常存在月度间资金暂时性短缺或资金大量闲置银行、现金预算与实际情况相距甚远……，总的来说，就是资金严重缺乏统一的调度和运作管理，资金预算停留在表面，流于形式，完全不能为公司战略规划和经营管理提供决策性依据和指导性建议。经过进一步剖析现金流管理存在的问题和原因，笔者认为是由于没有建立有效的现金流管理控制体系造成的。在借鉴其他房地产公司管理经验的基础上，我从现金流组织管理、现金流预算管理、现金流运营管理、现金流绩效评价以及现金流制度管理方面，提出建立房地产公司现金流管理控制体系。

针对此问题有许多解决方法：

（1）企业高度重视现金流管理

房地产行业的管理者应高度重视现金流管理的重要性，建立健全内部控制。特别是应收账款的管理制度，积极加快应收账款的收回，避免坏账损失，价钱企业的现金流入量。制定合理的资本结构渠道，多渠道融资，降低筹资资本。

（2）编制现金流预算

地产公司运营管理制度范文第5篇

目前，从世界范围看，养老保险基金的投资运营的管理大体可划分为三种类型：政府集中型管理模式、适度集中型管理模式和分散型管理模式。

1．政府集中型投资管理模式。这种模式是指中央政府通过强制手段，将参保人的部分收入以费或税的方式集中到一家公共管理的中央基金，政府社会保障部门直接负责这部分资金的投资运营，从而实现对社保基金的投资管理。政府采取将社保基金投入资本市场（多投入银行、政府债券）方式，实现其保值增值，参保人无权自由选择投资方式。同时，政府单方面制订社会保障基金的收益率，以此支付参保人。采用这种模式的国家和地区有新加坡、马来西亚等。我国目前采取的也是这种养老保险基金投资运营模式。

2．分散型管理模式。这种模式是指社会保障计划的参保人根据国家的法令建立个人账户，每个参保人可以从国家核准的基金管理公司中，自由选择基金公司，委托其管理自己的个人账户。政府核准的基金公司可以自由进入该市场，吸收社会保障资金加入。以智利为代表的拉美国家大多采取这种模式。

3．适度集中型投资管理模式。这种模式仍然采取政府公共机构统一征收投保人的社会保障款项，政府公共机构公开选择若干家经营良好的基金公司等金融机构，由其管理运作社会保障基金；或者，基金集中起来后再按照投保人个人的选择，在几家基金公司之间进行分配。

二、现行模式下我国养老保险基金投资运营现状

我国自实行政府集中管理的投资运营管理模式以来，国务院从保证养老基金安全性和经济完整性的角度出发，明确规定：基本养老保险基金实行收支两条线管理，保证专款专用，并全部用于职工的养老保险，严禁任何形式的挤占挪用和挥霍浪费。基金结余额，除预留相当于2个月的支付费用外，应全部购买国家债券和存入银行专户，严格禁止投入其它金融和经营性事业。因此，我国养老保险投资运营途径主要是购买国库券及国家银行发行的债券，或委托国家银行、国家信托投资公司放款。

三、现行模式下我国养老保险基金投资运营存在问题

我国基本养老保险基金投资运营通过将积累的养老保险基金以一定形式投入运营，使其在一定程度上抵御了通货膨胀的侵蚀，积累了一些投资经验，取得了一定成绩。但是，应该清楚地认识到，我国基本养老保险基金的投资运营仍存在诸多问题，值得认真分析和思考。

1．养老保险基金投资渠道单一，效率低下

为保证基本养老保险基金的安全性和流动性，有关部门对基金的投资一直采取审慎的态度，严格限定了基金的投资使用方向。由于可用于运营的养老保险基金规模较小、加之缺乏对基金运营的规范监管，因此，养老保险基金运营过程中被人为操作现象较为严重，运营效率低下也就是情理之中的事了。目前我国的养老保险基金的投资，是在以牺牲市场效率为代价的安全性原则指导下进行的。所以，我国养老保险基金的投资渠道比较单一，投资工具主要是国债和银行存款两种，不像国外养老保险基金可以进行房地产、股票、企业债券等多种投资，并且投资收益率处于一个相对较低的水平。这种投资运营模式虽然在保证基金的安全性，规避市场风险方面具有一定的现实意义，但是忽略了经济回报问题，其负面影响也是不言而喻的。养老保险基金具有规模大、周期长、增值要求高的特点，它作为一项长期的货币收支计划，其投资收益率只有超出通货膨胀率和工资增长率，实现真的增长，才能抵御货币贬值的风险，保证未来的支付能力。而“存银行，买国债”这两条单一的投资途径显然是无法实现上述目标的。

2．投资管理模式选择不当，违规投资严重

我国基本养老保险基金的投资运营活动由社会保险机构直接进行。这种投资管理模式存在一些自身难以克服的缺陷，无法满足基金投资运营保值增值的需要。首先，社会保险管理机构及其工作人员与基金的投资效益之间没有经济利益的内在联系，必然缺乏对基金进行有效投资的内在动力。基金的投资收益难免受到影响；其次，基本养老保险基金对基金收益率及投资安全性要求极高，必须通过多种投资工具的科学组合和合理搭配才有可能化解风险，获得较高的投资收益。这一投资技能的要求，远非社会保险经办机构能够达到；第三，社会保险经办机构集基金管理、运营、监管于一身，这样为经办机构提供了在制度规定之外任意使用基金的便利，直接威胁基金的安全，效益更加无从保证。

3．养老保险基金被挤占、挪用，造成基金流失

虽然财政部明确规定，养老保险基金必须专款专用，任何部门、单位和个人都无权挪作他用，国务院也多次明文规定不得挪用社会保险基金。但不少地方政府和部门对此熟视无睹，擅自挤占挪用现象时有发生。如有些地方在没有进行详细市场调查和投资可行性研究的情况下，动用养老保险基金进行风险性投资和基建投资。

4．养老保险基金财务管理制度不健全