地产项目实施方案范文第1篇

关键词：房地产、开发项目、设计管理

0 前言

改革开放30年来，我国的经济水平取得了长足发展, 人民的生活水平得到了不断提高，社会对住宅商品的需求也与日俱增。这几年住宅小区项目的开发非常火爆，设计、生产、管理和销售都有了明显的进步。然而，随着竞争越来越激烈，市场逐渐走向成熟，大众的购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。文章在本人多年从事房地产开发实践的基础上，浅析了房地产开发项目设计管理，对房地产开发项目设计过程中的方案设计阶段和施工图设计阶段作了重点阐述，旨在为以后更好的进行房地产开发项目设计管理奠定基础。

1 项目设计管理

项目管理是上个世纪50年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理即按项目进行管理，有的情况下被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。在建设项目的策划和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目后期产生积极的影响。建设项目设计阶段的管理有其特殊性，首先，设计的成果是由建筑设计机构完成的；其次，房地产开发公司设计人员在策划和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此，在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入、如何控制设计过程、充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。

2 房地产开发项目设计阶段

根据房地产开发建设项目的阶段进行划分，一般可将其分方案设计和施工图设计两个大阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。因此，建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。

2.1 方案设计阶段

方案设计阶段的在整个设计过程中是极其重要的。方案设计阶段的主要流程如下：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案（或委托设计机构）、出方案报建文本、进行方案报建。一般的房地产开发公司都会在方案设计阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等目的就是为了得出一个精品的方案来。但有时也会出现些意外的情况，可能发生设计成果偏离目标或者设计进度拖延从而延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部、策划部、营销部等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。方案设计阶段一般可分为方案招标阶段和方案定案阶段。

方案招标阶段

大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向，同时也对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计机构实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。招标要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。

方案定案阶段

基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计机构沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展，最终确定方案。

2.2 施工图设计阶段

施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案设计阶段有所不同。在施工图设计环节中， 中间过程质量与进度控制是关键，工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。除此之外，成果审查也是一个关键的环节，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案设计阶段周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计机构加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此，在施工图设计阶段，一定要严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。

3 总结

文章在本人多年从事房地产开发实践的基础上，浅析了房地产开发项目设计管理，对房地产开发项目设计过程中的方案设计阶段和施工图设计阶段作了重点阐述，旨在为以后更好的进行房地产开发项目设计管理奠定基础。

参考文献

[1] 吴军. 房地产开发项目设计管理，黑龙江科技信息，2009.

[2] 杨山. 房地产开发项目设计管理概述，甘肃科技，2009.

地产项目实施方案范文第2篇

【关键词】开发项目；周期阶段；质量控制

在房地产项目开发过程中，开发企业通过在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶段、服务阶段等环节进行有效控制，开发出高质量的房地产项目。在此过程中，各环节和各资源往往是相对独立却又是密不可分的，只有把各方面资源协调运作好，才能开发出质量上乘的房地产项目，而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。

1　目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中，一般对开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查，也很少对调查结果进行深入剖析和对各方案进行多方案的比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。

2　房地产开发项目的前期质量控制工作

房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。

2.1　建立开发项目质量管理责任制。

项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。

2.2　制定开发项目的质量计划。

充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。

2.3　建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。

3　设计阶段的质量控制

3.1　方案设计阶段

开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在此过程中，业主应让设计师尽情发挥。在几家拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。

3.2　施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。

工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件（图纸）和经济文件（概预算），就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

4　施工阶段的质量控制

工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。

4.1　房地产项目施工前准备阶段质量管理。

4.1.1　明确质量目标

房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。

4.1.2　制定项目建设实施的质量管理计划

在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。

4.2　开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。如何做好开发建设项目施工过程的质量控制，要从以下两方面来说。

4.2.1　工程施工质量控制特点

（1）从工程地质地貌情况、施工场地气候变化、勘察设计水平、施工材料供应、机械设备条件、施工工艺及方法、工期要求和投资限制、技术措施和管理制度等等。

（2）建筑产品的生产要有固定的生产线和稳定的生产环境，否则会导致建筑产品生产过程的不稳定，从而引起质量变异，造成工程质量问题。

（3）不及时检查，事后再看表面，容易将不合格产品认定为合格产品，从而造成质量隐患。

（4）及时检查发现质量问题并加强工序的质量管理，不能在事后凭经验直觉判断。

4.2.2　施工阶段工程质量的影响因素

影响施工阶段工程质量的因素归纳起来有五个方面，即人的因素、材料因素、机械因素、方法因素和环境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人员的质量意识、技术能力和工艺水平，施工管理人员的经验和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、构配件、仪器仪表、生产设备等，是工程项目的物质基础，也是工程项目实体的组成部分。

（3）机械因素施工机械是实施工程项目施工的物质基础，是现代化施工必不可少的设备。施工机械设备的选择是否适用、先进和合理，将直接影响工程项目的施工质量和进度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工艺技术和施工组织设计的合理性、可行性和先进性；方法因素的控制。

在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本。按现代项目管理理念：高质量是计划出来的，而非检查出来的，如是检查出来的，就势必增大不一致成本，其实就是加大了质量投入。

5.结语

房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求。还应满足该组织规定的质量目标，确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，从而做到持续的质量改进。

参考文献：

1. 张 坤。建设工程项目管理

地产项目实施方案范文第3篇

第一条为了规范“菜篮子”水产品生产项目的管理，保证项目正常运转实施，特制定本办法。

第二条“菜篮子”水产品生产项目按照《省年扶持“菜篮子”水产品生产项目实施方案》的要求进行实施。

第三条本办法适用于县所有水产渔业基础设施建设项目。

第二章项目的审批和上报、管理程序及部门

第四条本办法所指项目包括如下内容：

1、基础设施建设。

2、养殖设备装备水平建设。

3、档案渔业建设及技术培训。

第五条项目审批上报程序

1、项目审批上报程序包括项目申请、评议审查、上报省水产局批准三个主要环节。

2、项目申请：由项目实施单位自愿向县水务局提出申请。

3、评议审查：接到申请后，县水务局组织人员对申请内容进行核实，并对项目预测效果进行论证。

4、上报省水产局批准：县水务局评议审查合格后上报，经省水产局批准后，确定项目实施单位。

第六条项目管理程序

1、项目管理程序是指报经省水产局批准后，项目开始实施到项目完成阶段的工作。包括项目实施、中期检查、总结验收、评估等环节。

2、项目实施实行项目负责制，由项目实施单位组织项目的实施，水务局、财政局、项目实施地镇人民政府等单位对项目实施进行指导、检查、监督等工作。

3、项目验收由项目实施单位组织自验，水务局、财政局、项目实施地镇人民政府参加，初验合格后由水务局、财政局上报省水产局、省财政厅或者省发改委，接受省级部门验收，需要接受农业部抽检的项目，由省级部门组织抽检验收。

第七条工程项目管理部门：

1、基础设施建设：由项目实施单位成立项目领导小组，项目领导小组对工程项目全权负责，进行统一管理，小组成员可根据项目需要由项目单位人员、项目实施地镇人民政府、财政局、水务局等单位人员组成。

2、养殖设备装备水平建设：由项目实施单位负责实施。

3、档案渔业建设及技术培训：由项目实施单位在水务局的指导下具体实施。

第三章项目工程管理

第八条项目工程管理是指项目工程施工过程管理，包括招投标管理、工程材料采购管理、施工管理、资金与核算管理、竣工验收管理。

第九条招投标管理

一事一议、单位（或者群众）自筹资金、先建后补项目，可不实行招投标管理程序，采取项目实施单位自建的形式组织建设；其余项目按照县人民政府和县发改局的相关文件政策执行。

第十条招投标管理细则

按现行招标管理办法执行。

第十一条工程材料采购管理

项目工程所需材料实行统一采购，统一付款。项目实行招投标的，材料采购也需实行招投标。具体事项由项目领导小组负责实施。

第十二条施工管理

项目实施单位应建立施工现场管理的一系列规章制度,保证施工现场的安全，材料和工程项目的完整，保证项目施工按期完成。

第十三条施工管理内容

1、选择建筑施工单位后，项目实施单位必须与施工单位签订建筑施工合同，报水务局备案。

2、项目实施单位在项目施工过程中，必须派遣工程监督人员或聘请专业监理公司对工程质量进行监督，发现工程质量问题及时责令施工单位整改或返工，确保项目工程质量要求。

3、项目工地所需材料实行进出库登记管理制度和材料采购验收制度。

4、项目工程开工后，必须严格按照实施方案或设计图纸严格施工，现场确需变更的，需由项目实施单位请示水务局、项目实施地镇人民政府，现场确认后另行制定方案，施工单位按照另行确定的方案进行施工。

地产项目实施方案范文第4篇

关键词：房地产开发；设计管理；质量管理；协调管理

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

在房地产开发项目中，设计阶段处于项目建设周期的中前期，是工程项目建设进入实施阶段的开始。设计质量对项目总体质量具有决定性影响，设计阶段是决定工程造价的主要阶段，设计进度为制定项目控制性进度计划提供了基础条件，因此设计阶段的管理对于整个项目来说至关重要。

一、房地产项目设计管理的意义

房地产项目设计阶段的管理具有重要的意义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。

二、房地产项目设计管理存在的问题

在市场经济体制下，设计单位为了追求其自身的经济效益，而不注重建筑工程的总体效益。为了使得建设单位或开发商选取自己的设计方案，盲目追求建筑的外观效果，高标准配置，甚至不惜为此。近些年来，在施工过程经常可以发现施工图纸的问题，给建设单位带来不少的损失，这些都是由于在设计过程中没有良好的设计管理造成的，归结起来，主要体现在以下几个方面：

1、在设计阶段总体方案及专业方案优化设计不够

有的设计方案一经确定便需直接进行施工图设计，但有的工程设计方案需要按步骤分级进行。深化设计是应贯穿于整个设计过程中的，即从项目可行性研究、方案设计、初步设计直到项目施工图设计，但经常出现的问题是到了施工阶段才发现有些专业图纸深化程度不够，如果在设计阶段管理人员能够及时发现问题，将深化、协调工作做好，就不会出现施工后再深化图纸的现象，也将会减少各方经济利益上的一些纠纷。

2、设计管理过程中只重视主体工程设计，忽视附属及配套设计

不少设计单位在设计过程中只注重主体环节，而对附属设施，例如小市政工程，室外管线等没有予以重视，给日后的施工带来麻烦，如果在设计阶段，设计管理公司能够及时发现这些问题，协调好各个专业的配合工作，此类麻烦是完全可以避免的。以我自身经验为例，项目A，项目B是同一园区内的两栋建筑，但启用了两家不同的设计单位，在室外管线设计时就需要管理公司特别注意，有谁来做此设计，做好接口工作。

3、设计管理过程中，图纸校审不认真

有些设计单位内部缺乏统一的管理措施，没有严格的技术规范，当然这在选择设计单位时需要建设单位或开发商走严格的招标程序或认真做出选择。如果由于各种综合情况选择的设计单位出现此种情况，设计阶段的管理就显得尤为重要了，这就需要管理公司认真督促进行图纸校审工作，保证图纸是按照统一规范设计。

三、房地产项目设计阶段的管理措施

1、设计过程进度控制

大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。

2、设计阶段质量管理原则、任务

（1）设计阶段质量管理原则

首先，建设工程设计应与社会、经济发展水平相适应，做到经济效益、社会

效益、环境效益相统一；其次，工程设计应当按建设基本程序，坚持先勘察、后设计、再施工原则；再次，建设工程设计力求做到适用、安全、美观、经济；最后，设计应符合设计标准、规范，计算应准确，文字说明应清楚，图文指标要清晰、准确、避免“错、漏、碰、缺”。

（2）设计阶段质量管理的主要任务

编制管理细则，确定目标控制计划，督促设计单位完善质保体系，建立内部专业交底及会签制度；设计方案、图纸、概预算和主要设备、材料清单的审查，发现不符合要求的地方，分析原因，发出修改设计的指令；对设计工作的协调控制，及时检查和控制设计的进度，做好各部门间的协调工作，使各专业设计之间配合、衔接，及时消除隐患；参与主要设备、材料的选型；组织对设计的评审或咨询；组织设计文件、图纸的报批、验收、分发、保管、使用和建档工作；组织设计交底与图纸会审，处理或参与处理设计变更和因设计引起的工程质量问题和质量事故；编写管理后评估。

3、方案设计阶段对项目风险管理

有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

4、施工图设计阶段管理

一般而言，一旦项目设计方案已经确立，此阶段的项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。

在此阶段，房地产开发项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。

5、设计成果的评审设计成果的评审是设计意图得以实现图纸化的一项重要手段，是建设单位或开发商对设计成果所进行的最后一次检验，此项工作的好坏决定了日后在施工阶段出现设计变更及洽商的多少，很多房地产开发单位忽视此项工作或仅仅走过场了之，导致大量的后续工作出现，我认为做好设计成果评审，需要做好以下几项工作：（1）评审会的合理组织。合理的组织需要有合理的时间安排，房地产开发项目的专业人才时间都非常宝贵，应在评审会前根据图纸量的大小提前数日下发图纸，使从业务部门抽选的评审会成员提前熟悉图纸，评审时能立即作出判断。另外应采用有资历的人员作为评审会主持人，以使大家对评审会给予足够的重视，在遇到模棱两可的问题时也可由其当即拍板，避免问题一拖再拖。（2）参与部门要充分。一般而言，提供设计输入资料的部门及相关领导均应该参加，以确认输入时所提供的设计要求在设计图纸中的体现情况。如有必要，还应邀请外部相关专家参与评审会。（3）评审纪要详细。只有对评审纪要认真对待方可提高各部门对评审会的重视程度，还可为日后的分析总结做好足够的资料积累，每次的评审纪要都应详细，并要求相关人员签字确认。④参与部门的充分重视。只有参与部门足够重视才可能出现良好的评审预期，但参与的部门一般都是比较繁忙的业务部门，这就需要采取措施，避免到会充数的状态。

6、设计费用管理

由于房地产项目具有一定的重复性，房地产开发商经过一段时间的经验积累，完全可以建立起工程造价的数据库，从而确立合理的投资限额，实行限额设计，在此基础上，由设计单位与企业签订设计合同，商定奖励与惩罚的条款，对设计造成的工期延误及超出投资限额的损失，要追究设计人员责任，并进行赔偿；对科学、合理、经济的设计方案，按限额造价与实际设计造价进行比较，节约部分按比例给予设计人员奖励，超出限额造价则给予处罚，从而提高设计人员进行限额设计的积极性，。通过这一措施，有效的内部化设计取费的外部性。

另外，对设计费的支付程序也要进行变革。主要是设计费在工程施工开始前即给付完毕，结果造成施工过程中设计单位没有压力积极提供现场服务，为此，设计费的支付方式上可以预留设计费的固定部分如10-15%的激励费用，待工程竣工后激励费用与设计尾款一同结清，这样就可防止设计人员在施工过程中设计现场服务的不到位现象，同时对于施工过程中因设计问题引起的设计变更，要追究设计单位的责任，操作上可以设一限值，（如10万元），如因设计原因引起的变更每超过10万元，则应扣除设计费固定部分的1%，考虑到设计变更不可避免，10万元以下部分可以不考虑设计单位的赔偿责任，最大的赔偿金额也不超过设计费固定部分的10%，这样，迫使设计单位重视施工阶段设计变更的时效性和经济性

结束语

总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。

参考文献

[1]苏凡.房地产项目的工程质量控制研究[J].山西建筑，2010年.

[2]王凌.浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J].四川建材，2009年.

地产项目实施方案范文第5篇

林业生产建设是塞罕坝机械林场作为“全国科技兴林示范林场”、“全国森林经营示范国有林场”的支撑，在全国、全省起到带头示范作用，林场先后在全省了《云杉育苗技术规程》、《云杉造林技术规程》、《容器育苗技术规程》等地方育苗、造林技术标准。同时林场还制定了《樟子松经营技术规程》、《落叶松经营技术规程》以指导全场的营林生产。塞罕坝机械林场40多年林业生产技术管理经验实用性较强。对于同类地区的育苗、造林和生产管理，具有重要的借鉴意义。鉴于此，国家重点工程项目“再建三个塞罕坝林场”项目得以立项并实施。场与场、场与乡衔接，常常引发林权纠纷问题，档案中的原始材料就是作为林场生产经营活动的最有利证据，能充分证明林场是林地的林权所有者，确保了林场的合法权益。

林业技术档案的分类及归档范围

为了更好的对技术档案进行管理及便于查阅，根据塞罕坝林业生产的作业项目特点主要分为4大类：育苗技术档案、工程造林技术档案、营林技术档案、森林病虫害防治档案。

育苗技术档案。对育苗材料整理归档可以提高育苗管理水平，积累育苗技术经验，掌握各树种苗木生长规律、合理制定育苗管理办法、实施细则，为重点工程造林项目提供优质壮苗。其档案归档范围：各林场苗圃年度施工设计方案，全场年度计划、完成面积及产成苗量、存苗量统计表、施工卡片。

工程造林技术档案。工程造林特别是重点工程项目造林（生态防护林工程、“再造三个塞罕坝林场”项目）是国家重点投资项目，工程建设要求高标准、高质量。为确保工程造林出精品，充分发挥塞罕坝在工程建设中的示范带头作用，必须加强工程造林技术档案的管理。其归档范围包括以下几方面。对工程有指导性的文件。主要包括：领导讲话、会议材料、项目规划、实施计划、上级下达的文件等。主要包括工作总结、典型材料、简报、进度报表等。主要包括可行性研究报告、立项申请书、项目批复文件、施工设计方案、扩初设计、施工卡片、承包合同、成活率调查报告、竣工报告、管护措施、工程规划图、竣工图、声像、照片等资料。项目申请书、科技成果、成果鉴定等。世行贷造林、迹地更新、首都绿化工程造林档案整理分年度进行装订，包括年度施工设计方案、竣工报告、施工验收卡片等。

营林技术档案。营林档案的建立健全目的是掌握森林资源的消长、土地变更的动态数据依据，监测、控制消耗蓄积，掌握间伐次数、亩次、产材量、产材率等，以便更好地为森林经营服务，实现可持续发展。其归档范围：按年度、作业类别（间伐、次改（抚）、经采、修枝）进行整理。主要包括上级批复的年度施工设计方案、竣工报告、林权证等。

病虫害防治档案。森林病虫害是一种严重危害森林的无烟火灾，严重地危害着林木生长。近些年由于自然气候因素的影响，虫种逐年增加，不仅危害成林，而且也危害幼林地。因此近几年来林场对各虫种的发生发展规律及防治方法、防治效果进行了搜集整理，形成了一整套完整、系统的防治体系。这些经验和材料的积累在指导病虫害防治方面起到了巨大作用。归档范围包括年度防治施工设计方案、竣工报告、防治效果、“四率”评比材料、上级来文以及年度预测预报资料。同时将防治规划图、虫种种类、形态特征、发生、发展规律图及主要虫种发生面积分布图制成图板上墙，做到清晰、完整，一目了然。

林业技术档案的归档与管理

按照林业生产建设项目，按年度、类别逐卷进行，编制档案归档号、档案卷内目录，然后加备考表、装盒。同时在微机的档案软件中录入案卷档号、题名、责任者、文件开始和结束时间、总页数、保管期限、归档日期，形成电子档案。档案整理完毕后，分项目建立一个清晰、明了的索引，索引中包括类别（项目类、指导类、综合类、科技类）、归档号、题名、材料的起止年度及各类别的卷内目录各一份。归档存放时按其性质分长期、短期、永久3种形式保管。将编制好的档案放在专室、专橱、专柜或兼室专柜中，并设专人进行保管，同时定期对档案进行防潮、防尘、防日晒、虫蚀等的检查和技术处理；对档案中需进行更改、残缺不全或字迹不清的及时进行整理、修补、复制，保证档案的清楚、完整、准确和有价值性；建立健全档案的移交、借阅、使用制度；履行制度规定、手续，借阅人员按期归还借阅档案，如有丢失，追查借阅人的责任；各类技术档案在管理中实行双重管理，建立文书档案和微机档案。