新土地法实施细则范文第1篇

第一条为规范征收集体土地房屋拆迁安置工作，合理调整被拆迁人与拆迁人利益关系，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《*省实施〈土地管理法〉办法》和《*县征地拆迁补偿安置暂行办法》等有关法律、法规和政策规定，结合我县实际，制定本实施细则。

第二条在县城规划区内因征收集体土地而拆迁房屋及其附属物，需要对被征收人补偿、安置的，适用本实施细则。

第三条县征地拆迁工作机构（县征地拆迁事务所）负责集体土地房屋拆迁、安置工作的组织实施。

乡镇政府负责具体落实征地拆迁补偿安置工作。

被拆迁房屋所在地的社区（街道办事处）、村应当协助做好集体土地房屋的拆迁安置工作。

第四条本实施细则所称的被征收人是指被拆迁房屋及其附属物的所有权人。

本实施细则所称的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

本实施细则所称的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附属物以外的房屋。

本实施细则所称的附属物是指住宅用房附属的经认定合法的畜舍、门斗及建于房屋以外的厕所等设施。

第二章拆迁管理

第五条集体土地征收方案经依法批准并公告后，县有关部门和所在乡镇、社区（村）在拆迁范围内不得办理房屋新建、扩建、改建审查、批准手续，不得核发营业执照，不得办理房屋和土地用途变更手续。

第六条集体土地征收方案经依法批准并公告后，在拆迁范围内有下列情形的，房屋拆迁时不作为补偿安置的依据：

（一）未依法办理的入户和分户；

（二）转移房屋所有权和宅基地使用权；

（三）改变房屋结构、使用性质和土地用途；

（四）房屋、土地出租；

（五）其他依法不予补偿的情形。

第七条县征地拆迁工作机构应当依据依法批准的征收集体土地方案、拆迁规划红线图和本实施细则有关规定，制定集体土地房屋拆迁实施方案，经县国土资源部门会同县建设、房产等部门审核后报县政府批准。

集体土地房屋拆迁实施方案的内容应当包括：拆迁范围、补偿安置的对象和条件、不予补偿安置的情形、补偿安置的方式和标准、补偿安置资金预算和落实、安置用房的安排、搬迁期限等。

前款规定的补偿安置资金应当根据资金预算专户存储、专款专用，安置用房可以折价计入，任何单位和个人不得挪用。补偿安置资金使用由县国土资源、财政部门监督，县征地拆迁工作机构负责管理。

第八条县征地拆迁工作机构应当在集体土地房屋拆迁实施方案批准之日起5日内公告，公布建设项目名称、拆迁范围、补偿安置的方式和标准、搬迁期限、救济途径等事项；并做好宣传、解释工作。

第九条县征地拆迁工作机构应与被征收人签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿标准和金额及其支付期限、安置方式、安置用房地点和面积、安置用房交付期限、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。

第十条当事人对被征收房屋及附属物补偿标准有争议的，自县政府批准的拆迁补偿、安置方案公告之日起30日内，向县政府申请协调。

县政府自收到申请之日起60日内协调完毕。协调达不成协议的，应告知当事人申请裁决的途径和期限。逾期不申请的或当事人逾期拒不履行裁决确定义务的，县国土资源部门申请人民法院强制执行。

实施强制执行前，县国土资源部门应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。

第十一条拆迁补偿安置协议签订后，一方当事人不履行协议的，另一方当事人可以依照约定向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提讼。

第十二条拆迁有产权纠纷或产权不明的房屋，在搬迁期限内未能解决纠纷或确认产权的，由县征地拆迁工作机构提出补偿安置方案，报县国土资源部门批准后依法实施拆迁。县征地拆迁工作机构应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。

第十三条县征地拆迁工作机构应当建立和健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理，并建立信息公开制度，将土地征收的批准文件、房屋拆迁实施方案的有关情况等予以公开，接受公众查询。

第三章房屋拆迁补偿安置

第十四条拆迁被征收人的房屋及其附属物应当按照本实施细则的规定给予补偿安置。

拆迁未超过使用期限的临时建筑，按重置价格结合剩余使用期限给予适当补偿。

拆迁范围内未取得合法的集体土地使用权证或房屋权属来源证明文件，有关部门又不能认定的建筑和超过批准期限的临时建筑，被征收人必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。

第十五条被拆除房屋的使用性质以房屋权属来源证明文件和有关部门认定文件为准；房屋权属来源证明文件无记载的，以房屋权属来源证明文件档案上的记载为准；以上均无记载的，以有关部门现场确认的意见为准。

房屋实际建筑面积与房屋权属来源证明文件上的面积不相符合，拆迁当事人双方未能协商一致的，向有资质的房地产测绘机构申请测绘，以测绘结果为准。拆迁住宅用房有效面积为人均50平方米，不足部分由被拆迁人按100元/平方米补齐，予以安置；超出部分为无效面积，不予补偿安置。

第十六条拆迁被征收人住宅用房可以选择统建安置或货币化补偿。

第十七条被征收人选择统建安置的，按照建筑面积35平方米的人均标准安置面积安置，其补偿安置适用下列规定：

（一）拆迁住宅用房有效建筑面积与人均标准安置面积相等的部分，按重置价结合结构、成新结算。

（二）拆迁住宅用房有效建筑面积多于人均标准安置面积的部分，按重置价格结合成新予以补偿。

（三）每户增购建筑面积10平方米以内的部分，按房屋重置价的1.5倍结算。

（四）超过户增购建筑面积10平方米以上的部分，按拆迁时商品房市场价格结算。

（五）领取独生子女光荣证户照顾增购10平方米，按房屋重置价1.5倍结算。

第十八条统建安置的户型根据被征收人人均标准安置建筑面积和需求状况确定，应当符合国家有关规定。

统建安置房的户型选择按人均标准安置建筑面积就近确定。

第十九条选择货币补偿的，按人均有效面积结合房屋重置价、成新结算。

第二十条需要评估的，县征地拆迁工作机构应当提前将勘测现场时间告之被征收人；被征收人应当配合估价人员进行实地查勘，并提供相关权属证明文件和房屋使用状况材料。因被征收人原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘，按有关部门确认的房屋结构、使用性质、面积进行评估，并在报告中予以说明。

房屋评估初步结果向被征收人公示7日。公示内容应当包括被征收人的姓名、评估因素、评估依据、房屋结构、成新、评估价格等主要情况。

第二十一条被拆迁住房的安置人口按照下列条件确认：

（一）祖居常住农户中直系农业人口（不含人口界定前死亡人口）。

（二）19*年前户口迁入的，取得二轮承包土地，有合法住宅用房的常住农户中直系农业人口。

（三）被征收人家庭成员虽无常住户口但有承包地和合法住宅用房属下列情形之一的人员，可计入安置人口：

1、原常住户口在被拆迁地的符合规定的现役军人；

2、原常住户口在被拆迁地的大中专院校在校学生和2000年以后毕业的未在国家机关、事业单位、国有企业工作的大中专院校毕业生；

3、原常住户口在被拆迁地的劳动教养、监狱服刑人员；

4、根据当时政策捐资农转非户口，现继续居住在被拆迁地的。

（四）被征收人家庭成员虽无承包地，但有合法住宅用房，在征地公告前已登记结婚并迁入户口的配偶及其新生子女。

第二十二条属下列情形之一的，不计入安置人口：

（一）寄居、寄养、寄读及空挂户的人员；

（二）因婚嫁离开本集体经济组织，虽户口未迁出但不常住在原村组的人员。

第二十三条对符合以上条件的被征收人，由所在村（社区）进行一榜公示征求意见；一榜确认的，由所在乡镇政府进行二榜公示征求意见；二榜确认的，由县征地拆迁工作机构进行三榜公示征求意见，三榜公示无异议的确定为安置人口。

第二十四条拆迁非住宅用房，对被征收人实行货币安置，根据本实施细则第十五条规定确认的被拆迁房屋补偿面积和使用性质，并按房屋重置价结合区位、成新、使用功能系数给予补偿。

第二十五条对利用自有合法住宅用房从事生产经营活动一年以上并持有工商营业执照和交纳税款的，县征地拆迁工作机构除按照本章的规定予以补偿安置外，并适当补偿停产、停业的经济损失。

第二十六条房屋重置价由县国土资源、建设、房产和物价行政主管部门根据房屋的用途相似、地段相近、结构相同的原则，按照房屋重置价构成的因素确定，经县政府批准并报市政府备案后公布实施。

第二十七条房屋的区位系数、使用功能系数、成新系数由县国土资源、建设、房产和物价行政主管部门参照房地产市场情况和土地等级确定，经县政府批准并报市政府备案后公布实施。

第二十八条房屋的附属物、零星树林、室内装璜等补偿标准和搬迁补助费、临时安置补助费、停业停产损失补助费标准由县国土资源、建设、房产和物价行政主管部门根据前一年市场情况确定，经县政府批准并报市政府备案后公布实施。

第二十九条拆迁住宅用房，被征收人选择统建安置且需要临时过渡的，拆迁协议中应当明确过渡期限和过渡方式，协议约定的过渡期限不得超过18个月。

第三十条拆迁非住宅房屋造成被征收人停产、停业以及搬迁、过渡的，应当根据被拆迁房屋的建筑面积和第二十八条确定的补助标准一次性予以经济补助。

对被拆迁房屋中无法恢复使用的设备、设施费用，在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。

第三十一条凡未规定的设备、设施搬迁、安装等费用，以实际发生额据实支付；双方对支付费用存在争议的，由县征地拆迁工作机构负责实施搬迁、安装，费用由县征地拆迁工作机构承担。

新土地法实施细则范文第2篇

一、问：《实施细则》出台有何意义？

答：1.完善被征地农民养老保险政策是贯彻落实党中央决策部署和依法行政的重大举措。党的十八届三中全会提出了“完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制”的要求。《社会保险法》第九十六条规定了“征收农村集体所有的土地，应当足额安排被征地农民的社会保险费，按照国务院规定将被征地农民纳入相应的社会保险制度”。完善被征地农民养老保险制度，是贯彻落实党的十八届三中全会部署的社会保障领域重点改革任务的实际行动，也是贯彻实施社会保险法的重要任务。

2.完善被征地农民养老保险政策有利于维护被征地农民切身利益。被征地农民是城镇化发展过程中的特殊群体，在社会进步过程中贡献了赖以生存的土地，保证了经济社会发展所需的土地资源，在城镇化进程中做出了重大贡献。单纯靠子女赡养的传统养老模式，已经不能适应社会发展需求。《实施细则》明确将被征地农民纳入基本养老保险制度范围，与其他参保人员一样共享同样的政策标准，从制度层面解决了被征地农民养老保障问题，让被征地农民共享改革发展成果。

3.完善被征地农民养老保险政策有利于健全完善社会保障体系。近年来，自治区党委、政府高度重视被征地农民基本生活和长远生计，积极探索建立被征地农民基本生活保障制度。2008年3月，自治区人民政府出台了《广西壮族自治区被征地农民社会保障试行办法》（桂政办发〔2008〕18号），对被征地农民的养老、医疗、最低生活保障等问题做出明确规定。随着经济社会发展，城镇化快速推进，尤其是城乡居民基本养老保险制度全覆盖后，原有制度可操作性不强，保障水平较低，资金没有得到有效保障，缺乏吸引力的问题逐步显现，《实施细则》取消了过去单独建立的被征地农民养老保障制度，农民可根据自身条件自主选择参加城乡居民基本养老保险或企业职工基本养老保险，被征地农民养老保障体系得到进一步健全和完善。

4.完善被征地农民养老保险政策有利于统筹城乡经济发展、维护社会稳定大局。随着工业化和城镇化步伐的加快，还需要新征收适度的土地，被征地农民人数也会随之增多。《实施细则》将被征地农民纳入了基本养老保险制度范围，为被征地农民适应城镇生活提供有效保障，这不仅能有效解决和避免城镇内部出现新的“二元结构”矛盾和社会风险隐患，对统筹城乡经济和社会协调发展也能够起到有效的保障作用，有利于维护社会和谐稳定，对推动城镇化建设具有深远意义。

二、问：《实施细则》出台有何背景？

答：1.旧有政策已不适应经济社会的发展需求。2008年3月，自治区人民政府出台了《广西壮族自治区被征地农民社会保障试行办法》（桂政办发〔2008〕18号），对被征地农民的培训就业、养老、医疗、最低生活保障等问题做出明确规定。各市、县（市、区）人民政府根据桂政办发〔2008〕18号文件精神，结合本地实际，制定了当地被征地农民社会保障实施办法。随着经济社会发展，城镇化快速推进，这些政策与我区基本养老保险制度已不相适应，需要对原有制度进行改革完善。

2.自治区人民政府明确提出完善制度的要求。2015年9月30日，《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区2015年土地例行督察涉及有关问题整改工作方案的通知》要求，自治区人力资源社会保障厅负责加快启动修订完善我区被征地农民社保政策工作。2016年3月，自治区党委全面深化改革领导小组将“完善被征地农民养老保险制度”列为2016年工作要点。同时，自治区人民政府办公厅将政协提案第20160272号《关于制定统一被征地农民养老保险政策的建议》确定为自治区有关领导的重点督办件。

3.国家人力资源社会保障部多次召开会议进行部署。近年来，国家人力资源社会保障部每年均召开2次全国性的专题会议，通报各省（区、市）被征地工作进展情况，交流工作经验，研判当前工作形势，安排部署下步工作任务。

4.《广西被征地农民参加基本养老保险制度指导意见》已经印发执行。2016年8月31日，经自治区人民政府同意，自治区人力资源社会保障厅、国土资源厅、财政厅联合印发了《广西壮族自治区被征地农民参加基本B老保险制度指导意见》（桂人社发〔2016〕46号），进一步完善了我区被征地农民养老保险制度，为确保被征地农民当前生活有改善、长远生计有保障，维护社会和谐稳定起到了积极的作用。

为推进我区被征地农民养老保险工作顺利开展，规范养老保险补贴资金筹集和管理，明确不同参保需求、不同身份的被征地农民的具体参保办法和办理程序，做好新老政策的有效衔接和平稳过渡，需要制定实施细则对文件有关条款进一步明确和细化，在此背景下，自治区人力资源社会保障厅、国土资源厅、财政厅联合研究，经报请自治区人民政府审查同意，出台了《实施细则》。

三、问：《实施细则》的主要内容有哪些？

答：《实施细则》主要阐述了八个方面的内容，包括了总则、范围和对象、补贴标准、参保办法、相关制度的衔接、资金筹集和管理、办理程序、附则共八章内容。

四、问：《实施细则》保障范围和对象是什么？

答：《实施细则》所保障的被征地农民，是指桂人社发〔2016〕46号文件实施后，在本自治区行政区域内，因政府依法统一征收农村集体土地而失地，且在征地时享有农村集体土地承包权的16周岁以上（含16周岁）在册人口。

这一规定包括三个含义：一是征地范围必须是在广西行政区域内，包括各设区市及所辖县市区范围；二是征地行为必须是政府依法统一征收土地，未经依法批准征地的，不在保障范围内；三是保障对象必须是享有农村集体土地承包权的年满16周岁（含16周岁）以上被征地农民，在校学生也在保障范围内。

五、问：被征地农民享受养老保险补贴应当符合哪些条件？

答：被征地农民享受养老保险补贴，应当符合以下4个条件：

1.土地被县级及以上人民政府依法组织征收；2.征地时持有被征收土地的《农村土地承包合同》或《农村土地承包经营权证》或其他有效证明材料；3.被征地时已年满16周岁；4.按规定参加基本养老保险。

六、问：是否享有承包权的土地一旦被政府依法统一征收，被征地农民就可以立即享受养老保险补贴？

答：不是。土地被依法征收后，被征地农民还需按规定参加企业职工基本养老保险或参加城乡居民基本养老保险，参保后才能享受养老保险补贴，不参保不能享受养老保险补贴。

七、问：被征地农民可以选择参加的基本养老保险有哪些？

答：被征地农民可选择参加的基本养老保险有两个：企业职工基本养老保险和城乡居民基本养老保险。16周岁以上的在校学生毕业后也可以通过公开招考等方式进入机关事业单位就业，按规定参加机关事业单位基本养老保险。

八、问：宅基地被政府依法征收，被征地农民是否可以享受养老保险补贴？

答：不可以。《实施细则》所称被征用土地，是指征地时被征地农民或农户享有农村集体土地承包权的农用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。宅基地不属于农用地，因此不可以享受养老保险补贴。

九、问：农村集体所有且未向农民发包的土地被依法征收，该农村集体的全体农民是否都可以享受养老保险补贴？

答：不可以。本细则所称被征用的“土地”，是指征地时被征地农民或农户享有农村集体土地承包权的农用地。即只有农民已享有农村集体土地承包权的土地被依法征收，该被征地农民才可以享受养老保险补贴。农村集体所有未发包的土地不在此范围，不对其计提养老保险补贴。

十、问：被征地农民养老保险的补贴标准是多少？

答：每次征地每户人均最低补贴标准为：征地基准日上年度全区城镇单位在岗职工平均工资的60%×被征地农户人均征地亩数。城镇单位在岗职工平均工资以自治区统计部门正式的最新数据为准。若上年度城镇单位在岗职工平均工资数据未公布，暂按前一年度的数据计算和征收每次征地每户人均最低补贴标准，待上年度数据公布后，对补贴标准进行重新计算，用地单位按新标准补足差额。例如2016年的全区城镇单位在岗职工平均工资大约于2017年6月才正式公布，则2017年上半年计算被征地农民养老保险补贴时，暂采用2015年的全区城镇单位在岗职工平均工资数进行测算，但实际征收时，必须严格按文件要求按“上年度全区城镇单位在岗职工平均工资”来计算、征收用地单位应承担的养老保险补贴，由于数据公布时间差导致的补贴征收金额差的问题，由各市自行规定。

十一、问：如何计算被征地农民的人均征地亩数？

答：按农户家中享有土地承包权的16周岁以上（含16周岁）全部人员来计算。即每户人均征地亩数=该户被征土地面积/该户享有土地承包权的16周岁以上（含16周岁）全部人数。农户在不同时期多次被征地，可能会导致计算公式中的分母发生变化，但不会影响被征地农民享受养老保险补贴的合法权益。

十二、问：如何理解养老保险补贴资金限高托低的计发办法？

答：新政策实施后，即2016年1月1日起，被征地农民每被征收一次土地，就按征地面积来计提一次养老保险补贴，按规定参加基本养老保险后就能享受补贴。农户被一次或多次征地后，被征地农户人均征地面积累计超过8亩的，超过部分不再计发养老保险补贴。而当土地完全征收时，被征地农户人均征地面积累计不足1亩的，按1亩补足养老保险补贴。例如：A农户已被征地30亩，家庭中符合享受被征地农民养老保险补贴条件的共3人，即人均征地10亩，但该农户每人只能享受8亩的补贴，每人超出的2亩不再计发养老保险补贴。B农户土地已经被完全征收，被征收土地共2亩，家庭中符合享受被征地农民养老保险补贴条件的共5人，即人均征地0.4亩，则该农户每人都能按1亩来享受补贴，即每人除了正常享受0.4亩的补贴外，还可以比实际征地面积多享受了0.6亩的养老保险补贴。再如：C农户第一次被征地1亩，当时符合享受养老保险补贴条件的只有父母2人，则第一次征地人均征地面积为0.5亩；第二次土地完全被征收，被征地0.8，此时符合享受养老保险补贴条件的有父母孩子共4人，则第二次征地人均征地面积为0.2亩。由于C农户家庭承包土地已经完全被征收，需要确认是否达到限高托底的条件，经计算，对父母2人，累计人均征地面积为0.5+0.2=0.7亩，对已满16周岁的孩子2人，累计人均征地面积为0.2，都没达到1亩的托底线，故都可以按1亩来享受养老保险补贴。即父母2人除了正常享受0.7亩的补贴外，还可再多享受1亩-0.7亩=0.3亩的补贴；2个孩子除了正常享受0.2亩的补贴外，还可再多享受1亩-0.2亩=0.8亩的补贴。D农户家中符合享受养老保险补贴条件的共有3人，2016年以后家中享有承包权的土地被政府依法组织征收共3次，分别被征2亩、1.5亩、1亩，由于第三次土地完全被征收，需要确认其是否达到托低条件。该农户第一次征地人均征地面积为2/3=0.66亩，第二次征地人均征地面积为1.5/3=0.5亩，第三次征地人均被征土地面积为1/3=0.33亩，累计被征土地面积为人均0.66+0.5+0.33=1.49亩，由于累计征地已超过人均1亩，因此第三次土地完全被征收时，也只能按人均0.33亩的实际征收面积享受养老保险补贴。其他情况以此类推。

二十五、问：被征地农民中的现役军人，应如何享受养老保险补贴？

答：被征地农民中的现役军人，由县级社会保险经办机构为其建立预存款账户，其退出现役后，可按本细则参加基本养老保险，享受因征地产生的养老保险补贴，并按国家有关规定办理基本养老保险关系转移接续手续。对退出现役后，以退休或以自主择业等方式安置，或以其他不需要将社会保险关系转移到地方、不需要缴纳基本养老保险费方式安置的有关特殊人员，根据个人申请和相关证明材料，可将其养老保险补贴一次性发放给本人。

二十六、问：被征地农民中的16周岁以上（含16周岁）的在校学生，应如何享受养老保险补贴？

答：被征地农民中的16周岁以上（含16周岁）的在校学生，由县级社会保险经办机构为其建立预存款账户，待其符合条件参保后，按本细则有关规定享受因征地产生的养老保险补贴，用于缴纳基本养老保险费。

二十七、问：被征地农民养老保险新旧政策应如何衔接？

答：桂人社发〔2016〕46号文件出台前各地按《广西壮族自治区被征地农民社会保障试行办法》（桂政办发〔2008〕18号）建立的被征地农民养老保险制度，按如下办法进行衔接：

1.已领取养老保障待遇的被征地农民，从桂人社发〔2016〕46号文件实施之月起，统一纳入城乡居民基本养老保险制度，其原已缴纳的养老保险费（包括个人缴费、政府补贴、集体补助、相关利息，下同）扣除已领取的养老金后，将余额全部并入城乡居民基本养老保险个人账户，按规定领取城乡居民养老保险待遇，并参加今后城乡居民养老保险基础养老金的调整。被征地农民领取城乡居民养老保险待遇低于原待遇标准的，按其差额给予补足，所需资金由当地政府按原渠道统筹安排解决。

2.未领取被征地农民养老保障待遇的被征地农民，其个人应按规定参加基本养老保险。选择参加城乡居民基本养老保险的，原已缴纳的养老保险费全部并入城乡居民基本养老保险个人账户，原参保缴费年限与城乡居民基本养老保险缴费年限合并计算；选择参加企业职工基本养老保险的，从申报办理参保登记之月起，按时足额缴纳基本养老保险费，可先将其个人原已缴纳的养老保险费用于缴纳企业职工基本养老保险费，不足部分由个人补足，其缴费年限按实际缴纳企业职工基本养老保险费年限计算。

二十八、问：对2016年以前符合条件但未享受政府参保补贴的被征地农民，应如何处理？

答：2008年被征地农民社会保障制度建立以来至桂人社发〔2016〕46号文件实施时，符合桂政办发〔2008〕18号文件规定的保障条件但尚未参加基本养老保险的被征地农民统一纳入基本养老保险制度范围。对未享受政府参保补贴的被征地农民，由征地所在地人民政府给予适当补贴，补贴方式和补贴标准由各市结合当地实际确定，所需资金由当地政府统筹安排解决。

二十九、问：对2016年以前符合条件且已享受政府参保补贴的被征地农民，应如何处理？

答：2008年被征地农民社会保障制度建立以来至桂人社发〔2016〕46号文件实施时，符合桂政办发〔2008〕18号文件规定的保障条件但尚未参加基本养老保险的被征地农民全部纳入基本养老保险制度范围。已享受政府参保补贴的被征地农民，按现行的政策规定进行衔接。

三十、问：养老保险补贴资金从哪里来？

答：被征地农民养老保险补贴由用地单位承担，养老保险补贴资金在征地成本中单列，不得纳入征地统一年产值补偿标准。征地所在地人民政府负责向用地单位（含单独选址用地业主）征收被征地农民养老保险补贴。用地单位（含单独选址用地业主）应在供地前一次性足额将养老保险补贴资金划入政府指定账户。地方政府收储土地的，由当地政府及时将被征地农民养老保险补贴资金划入政府指定账户。

三十一、问：如何确保养老补贴资金能够足额筹集到位？

答：桂人社发〔2016〕46号文件建立了预存补贴资金再供地的保障机制，明确规定申请用地单位或收储土地的当地政府应划拨的养老保险补贴资金未到账的，国土资源部门不得办理供地手续，从而确保了养老保险补贴资金的按时足额到位。

三十二、问：用地单位应何时向政府缴纳被征地农民养老补贴资金？

答：用地单位（含单独选址用地业主）应在当地国土资源部门供地前，一次性足额将养老保险补贴资金划入政府指定账户。地方政府收储土地的，由当地政府及时将被征地农民养老保险补贴资金划入政府指定账户。

三十三、问：被征地农民养老补贴资金应如何提取？

答：被征地农民养老保险补贴资金根据征地涉及人数、征地次数、征地规模，按征地项目进行提取。每次征地提取的每户人均最低补贴标准为：征地基准日上年度全区城镇单位在岗职工平均工资的60%×被征地农户人均征地亩数。但要同时考]被征地农户土地完全被征收且人均征地面积少于1亩的托底因素。

三十四、问：被征地农民养老补贴资金应如何征收？

答：被征地农民养老保险补贴资金采取限高托底的办法征收，征一次地就征收一次养老保险补贴。一次或多次征地后，被征地农户人均征地面积累计超过8亩的，超过部分不再征收养老保险补贴。土地完全征收时，被征地农户人均征地面积累计不足1亩的，按1亩补足征收养老保险补贴。

三十五、问：被征地农民社保报批实施方案、实施方案如何制定？

答：被征地农民养老保险实施方案需要在用地报批和征收土地阶段分别制定两个不同要求的方案：

一是征地批准前的被征地农民养老保险报批实施方案。以县级及以上人民政府正式的征地预公告之日为基准日进行初步测算。报批方案可以不涉及被征地农民具体名单，只根据征地面积和补贴标准，适当考虑托低因素进行测算和制定。

二是征地批准后的被征地农民养老保险报批实施方案。根据批复文件批准土地征收之日为基准日，征地机构、国土资源、农业部门和乡镇政府（街道办事处）逐一核定报批实施方案中被征地农民养老保险补贴对象名单、人数及人均征地面积，人社部门最终确定征地批准后的被征地农民养老保险实施方案，报县级人民政府审核实施。

三十六、问：被征地农民社保报批实施方案如何实施？

新土地法实施细则范文第3篇

【摘要】传统旧城区控制性详细规划经济性研究方法不能体现新旧城区在具体规划中的差异。在新型城镇化背景下，需要对旧城区控制性详细规划经济性分析方法予以重视，在方案全过程中进行经济性动态评估，差别考虑特殊地区的效益以及采取经济模型进行量化分析。

关键词 旧城区；控制性详细规划；经济性

【作者简介】申翔，江苏省城市规划设计研究院副总规划师，高级城市规划师，国家注册城市规划师。

一、引言

国家新型城镇化规划出台后，以人为本、存量挖潜将成为城乡规划中的重要内容。与新区不同，城市旧区不仅是传统文化与风俗展现区域，同时也是大量人口与旧建筑的汇集地区。在城市管理上，旧区与新区也有差别，如《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93） 中明确规定，旧区改建项目中的新建住宅日照标准可酌情降低。可以预见的是，随着国家新型城镇化建设的加快及其带来的土地等资源方面的把控力度将加大，长期以来以增量为主的规划将逐步转变为以存量挖潜或存量与增量并重的规划，因此旧区发展在未来城乡规划中的地位将越来越重要，如何实现旧区存量挖潜与提升也是城乡规划与管理中必须面对的问题。控制性详细规划作为城乡规划实施与建设的基本依据，不仅需要有效布局各类用地，更需要高效使用土地资源，提高资源的经济效益。由于以往新区规划中主要是大量空地，开发成本极低，而且涉及社会因素也较少，而旧区规划则需要关注如何进一步通过改造使其土地效益得到释放，同时也必须充分考虑旧区原有的传统及文化不被削弱，因此，如何使旧区控制性详细规划具有一定经济性是新背景下城乡规划需要解决的问题。

二、传统技术方法分析

（一） 现有技术方法

1.投入—产出法。指在地价水平等开发成本既定的情况下，通过地块开发总投入与总产出效益的比较分析来估算地块开发的合理容积率的方法，即地块开发的总成本+开发利润=地块开发的总收入。

（1） 假设前提。第一，土地利用最优原则。指在土地利用达到最优化、最充分的状况下进行评估。第二，估价最不利原则。指在效益分析中，尽量从最不利的角度出发，以确保盈利的可靠性。第三，完全市场原则。指在效益分析中，假定房地产市场发育完善。第四，假定开发原则。假设规划可以得到实施。

（2） 基本内容。第一，成本，主要包括P1—购地费用(元/平方米)；P2—拆迁补偿费(含安置费，元/平方米，一般已转换为单位土地面积上的费用)；P3—土地综合配套费(元/平方米)；P4—建安费(元/立方米)；P5—经营管理费(元/平方米)；P6—投资方向调节税(元/平方米，一般已转换为单位土地面积上的费用)；P7—不可预见费用。第二，国家法定利润r。第三，收益，通过销售实现，X—售价。第四，计算方法。(P1S+P2S+P3S+P4S·FAR+P5S+P6S)(1+r)=XS·FAR，FAR即开发地块容积率。公式变形整理为：FAR=(P1+P2+P3+P5+P6) (1+r)/X-P4(1+r)。可以看出，在开发成本既定的情况下，FAR实际上是一个关于利润r的递增函数，表明在纯市场状态下，开发商可能会为追求经济利益的最大化而不断增加开发强度。同时，从公式中也可看出，如果土地成本与拆迁成本增加，同样会促使开发商提高地块开发容积率。

（3） 特点。第一，研究对象的主体是投资者，在市场经济条件下实际就是开发商，因此其研究的过程实际是开发商的投资操作；第二，采用单纯的市场研究方法，强调的是经济利益的最大化，不考虑公共利益，效益的出发点来自开发商的私人行为；第三，计算的是最小经济容积率，即达到一个怎样的开发强度才能保证开发者有利可图，若低于该值，则市场开发行为不成立，需要政府行为的介入或政策的调节与保障。

2.公共设施不同营销法。指城市政府在公共设施的开发运营中，通过不同方式来实现相对最优的公共设施经营效益，通过比较得出公共设施地块开发的合理容积率，即在多种开发行为模式下，哪种方式将使地块开发获得最优的经济效益。

（1） 假设前提。第一，符合投入—产出法的基本前提；第二，存在短期效益与长期效益，而且长期效益是可以累积的，不受外部市场影响；第三，所有行为与开发效益都存在于一个长期稳定的过程中，开发与经营行为是连续的；第四，以一个假定的既定容积率开发，同时由政府进行基础设施、开放空间建设。

（2） 基本内容。模式1：自建自销。为短期收益，由政府完成拆迁工作，建房出售，同时收取税金对城市建设进行贴补。计算方法为，收益=总销售收入－投资成本，其中投资成本包括土地费用、拆迁费用、建筑开发费用等，总销售收入为建筑售价，计算方法同于投入—产出法，以此来估算最终的经济收益。模式2：自建招租。为长期收益，由政府完成拆迁工作，自行建房招商，收取租金，同时收取税金对城市建设进行贴补。计算方法为收益=总租金收入－投资成本，其中总租金收入是指一段年限内的租金收入，每年租金不变，投资成本与模式1相同，根据计算可以估算出在第几年可实现赢利，以及不同租期内的总收益。模式3：出让土地，不参与建设。为短期收益，由政府完成拆迁工作，进行土地出让，不参与建设，同时收取税金对城市建设进行贴补。计算方法为收益=土地出让收入－投资成本，其中土地出让收入为土地出让价格×土地面积，投资成本只包括土地征用与拆迁费。一般三种模型中，自建自销一次性收益最大，但成本最高；自建招租一次性收益较少，但累计收益较高；出让土地投入成本最低。所以当政府有相当经济实力时，推荐模式1与模式2，当政府经济实力有限时可考虑模式3。另外开发经营的土地面积越大，越适合模式1或模式3，面积越小，越适合模式2。当设计的容积率越大时，越适合模式1，容积率越小时，越适合模式2。

（3） 特点。一是研究对象主体是城市政府，不涉及私人或企业运作问题；二是通过比较不同开发营销模式，确定一个最具有经济效益的开发行为，并提供给政府作为实施参考；三是其方法并不追求某一模式下有多少经济效益，而是使规划设计可以得到更有经济性的实施方法。

（二） 主要问题讨论

1.与新区研究方法相似，缺乏针对性。首先，所有的理论方法都来自于完全市场状态下，借鉴的是房地产开发的投资效益估算法，其弊端在于不考虑旧城区与新城区开发建设的差异性，一律以市场效益来替代；其次，由于过多地考察单一行为的经济性，与复杂的城市发展的契合度并不高，不能得到针对旧城区的开发方式；再次，计算或评估的经济强度实际没有新旧城区差别，大多是保证经济利益的最低容积率。

2.过于注重微观探讨，缺乏适应性。首先，城市规划本身是维护公共利益，强调的是对城市开发建设的整体策划与统筹设计，简单地将规划经济性等同于单个地块开发效益之和，显然有悖于复杂的城市建设与开发效益并不等同于简单的地块开发效益总和的常识；其次，常规方法对经济性解释具有偏差，微观个体的经济效益属于私人效益，但宏观城市规划的经济性实际是公共利益的体现，所以城市规划的经济性首先是公共利益的保障，并兼顾具体市场行为者的私人利益，显然常规方法并不能很好地适应城市开发行为；再次，方法评估实际是对规划的静态评价，而规划的实施和实现却是一个长期的动态过程，所以即使通过评估说明规划具有经济性，也不能有效地说明在一个动态过程中规划确实具有经济性。

3.没有体现旧城开发特点，缺乏指导性。我国目前实际城市建设新旧城区各具特色。一方面，由于我国人多地少，大部分旧城区人口密度与建筑密度都较高，因此旧城区的开发更新更强调对人居环境的改善和提高，所以大都采取降低建筑密度，疏解居住人口的建设模式，同时又希望能够维持和保护旧城区原有的机理和格局，旧城区的开发强度不会太高。另一方面，新城区的开发往往是城市政府公共财政来源的重要部分，同时考虑到节约用地，所以新城区的开发经常是较高强度。而根据目前的经济分析方法得到的结果却正好相反。由于旧城区的土地成本和拆迁成本较高，因此旧城区开发更新中应该具有更高的开发强度，而新城区由于土地成本与拆迁成本远远低于旧城区，所以开发强度反而低。显然，常规方法似乎没有考虑到我国旧城开发的现实，按此理论我国旧城规划将形成高楼林立的局面。

4.不是方案全过程的动态校核，缺乏科学性。当前的常规方法实际上都是在规划方案形成后，对规划进行的一些特定量化评价，这往往成为“马后炮”。因为根据参数与变量的设定不同，同一规划方案在相同的经济评估方法下，却可能有不同的结论，而这时规划是否具有经济性，则完全取决于规划者的需要了。这样一来，规划的经济性就成为可调节的、迎合实际需要的手段，本身就不具有科学性，更不能保证规划的科学性。经济性评价应和城市设计一样，贯穿于规划的全过程，是规划设计中不可缺少的重要内容。通过全过程的动态校核，才能保证规划的科学合理，并具有经济性。

三、经济性框架研究

（一） 方案编制——全过程的动态校核模型与新区控制性详细规划编制不同的是，旧区控制性详细规划显得更为复杂些。一是旧区内存在大量建设用地，这些用地在规划中又有保留、转换性质、拆除等各种规划措施；二是旧区用地存在复杂的地籍与产权问题，这对规划编制的合理性与经济性有很大影响；三是存在一些诸如“城中村”等涉及社会问题的用地；四是存在历史文化街区或历史地段等特殊的以保护为主的地区。因此，在旧区控制性详细规划编制中应特别强调编制过程中的动态校核，主要工作应包括摸清地块现状容积率与宗地使用权剩余年限；比较现状用地类别与规划用地类别的市场价差；地块现状区位与通过加密路网或并块开发等措施而改善条件的比较分析；公共设施、基础设施配套和环境条件(主要是绿地)、交通可达性改善对房地产价格的影响，在以上分析的基础上，进行容积率综合调控(张泉，2008)。因此，建立动态校核模型的基础是采取地块容积率，以容积率为重点对控规方案进行经济性的校核。

1.假设条件。由于旧区中存在大量不能直接采取经济模型量化的用地，如历史地段保护、“城中村”改造等，因此校核模型只针对可以获取经济效益的用地，同时不考虑地块建设中可能的市场行为，全部采取统一的成本与收益计算，即相同性质和地价条件下的用地具有相同的成本与收益计算法则。在该假设前提下，由于成本与收益计算原则被固定，因此地块的经济容积率将主要取决于将来的售价。如在拉萨市中心片区控制性详细规划中，不同性质地块的经济容积率分析表明，除非售价不同，否则同级别同类型的用地经济容积率完全一样。

2.改善经济性的方法。一是增加面积。适用于相邻地块且性质相同的多个地块，其共同特征是由于面积较小、边界不规则从而导致容积率难以达到要求，可采取归并为一个地块的方法，使其面积增加，用地完整，提高用地容积率。二是性质提升。适用于居住、工业等容积率不高的用地，可以采取转换为商业等服务设施用地，从而提高开发容积率。三是改善区位。适用于交通可达性较差的用地，可采取增加道路面积与路网密度等方法，改善用地交通条件，促使用地价值提升。四是设施配套。本方法主要是在用地内外增加服务设施配套。对于较大用地，可增加内部服务配套要求；对于较小用地，自身不能采取配套，但可在周边规划服务设施，改变外部环境。五是环境美化。主要是进行绿化环境建设，首先是提高用地内的绿化率，其次是在外部增加绿地或景观绿带等。

需要说明的是经济分析是控制性详细规划编制中一个重要理念，应当贯彻于方案编制的始终。地块的经济性分析是为定量的测算方案提供可操作性和合理性依据，增强地块经济性的方法（增加面积、性质提升、改善区位、设施配套、环境美化等） 也不是单一使用的，往往是多种方法的综合，同时，也受到规划方案设计意图的制约。因此，方案的调整是个综合的动态的过程。

（二） 总体评估——开发经济效益模型

动态校核模型考量的是方案编制过程中用地经济性，但由于前提是具有实际开发中的经济效益，这实际上就摒除了许多不能直接采取经济评估的用地，而此类用地恰恰大量存在于旧区。因此，在旧区控制性详细规划中，通过动态校核后规划方案，实际上并一定不具备规划的经济性，这里还涉及到方案整体经济性评估。可以建立一个开发经济效益模型，该模型的特征是一个累计效益模型。其基本方法是根据旧区规划形成的不同区域，如历史地段、特定意图区或其他分区，采取划分“管理单元”的做法。各管理单元采取的建设策略有所不同，但可以采取统一的建设标准，如公共设施单位成本、绿化与基础设施成本等，这样可以通过管理单元的经济收益累加，来评估整体的经济性。

1.假设条件。不考虑外来资本的介入，开发收益或成本只在本区域内发生，并由政府进行基础设施、重大公共设施和开放空间建设。同时地价按平均值估算，政府收益完全来自土地出售。

2.投入产出核算基准。投入核算基准主要是建设用地范围内的大型建设项目进行分类投资估算，包括城市市政基础设施建设项目和重大公共设施项目两类。城市市政基础设施建设项目有道路、绿地、桥梁、水厂等，主要由政府投资；重大公共设施类和公益性公共设施类项目有城市行政办公用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地等。产出核算基准。政府性收益的来源主要有土地出让金、土地综合配套费以及一些政府性税费，主要考虑可供出让土地的土地出让金的收取。

通过上述两项核算，管理单元的收益=产出－投入，则总的经济效益评估为Σ（产出－投入）。

（三） 地块评估——经济容积率模型

控规编制中，容积率不仅是土地使用强度控制指标中最为核心的内容，也是地块实际操作中政府与开发商最为关注的内容。通过土地的投入产出分析可以检验开发强度是否合理，为规划确定容积率等控制指标提供定量分析依据，增强了规划的科学性。旧区的地块经济容积率评估相对复杂，因为旧区的建设开发行为与新区相比具有很多新特点。一是存在大量的拆迁或建筑改善等问题，这意味着即使两个性质完全相同、区位一致、面积没有差别的用地也可能由于拆迁量的不同而导致开发的经济容积率不同；二是旧区有许多用地即使采取了改善经济性的方法，也不一定能达到经济容积率的要求，这是因为这类用地可能还有其他比纯经济效益更为重要的效益要求，这就要求通过其他地块的收益来转移补偿；三是旧区建设中涉及大量现有建筑的更新，不同的建筑类型与更新方式会带来不同的开发成本，这也直接影响具体地块的经济容积率。

1.假定条件。土地市场均以一级市场出让考虑，不考虑转让的情况，根据土地出让情况大体确定土地价格。同时土地的开发规模以地块为开发单元，不考虑“捆绑开发”等形式。

2.计算方法。最低经济容积率的计算可采用如下公式：FAR=(P1+P2+P3+P5)×(1+R)／[S－P4(1+R)]。

其中，P1为土地出让基准地价；P2为拆迁费（含安置费）；P3为土地综合配套费；P4为建安费；P5为开发间接费用和其他税费；R为法定利润；S为销售价格。

根据上述公式，则利润R=1-S·FAR／(P1+P2+P3+P4·FAR+P5)，以此可计算在许可条件下，一些地块能够获取的超额利润。一旦形成超额利润，则可以实现特殊地块的“转移补偿”，这也是旧区开发中重要的经济手段。

四、结语

（一） 加强方案过程中的经济性评估分析与新区不同，旧城区由于涉及到大量现有用地的调整，因而必然与复杂的产权和地籍等问题联系在一起。如果在规划方案的形成过程中，不加强经济性评估，不予以动态校核，就不可能保证规划的科学合理。动态的评估一是对用地边界和产权进行经济分析，保证土地出让基本条件的成立；二是进行容积率等基本指标经济评估，保证土地出让可以实现；三是对用地规划进行经济分析，对缺乏经济性的地方通过经济手段来优化。

（二） 关注不同类型地区的规划效益

旧区控制性详细规划的效益分析应区别对待。一是特定意图区，指因城市景观、城市特色、自然和历史风貌等需要提出特殊规划控制和规划编制要求的区域。其中城市历史文化保护地段等人文特色风貌区应重点体现规划的社会效益，以自然风貌为主的景观更新改造区域则更强调环境效益。二是一般地区，如农民安置、居民的拆迁安置与回迁等地区应以社会效益为主，兼顾经济效益，其他无特殊要求的地区则以经济效益为主。因此，旧区控制性详细规划需要对类型进行区分，进行综合效益分析，并重点体现需要体现的规划效益。

（三） 构建普适模型，提供实施建议

经济分析的首要前提是构筑一个具有普适意义的经济模型，且模型应以研究城市公共利益为主，开发的行为方式是尽可能提供公共利益，并能考虑到微观市场开发的私人利益。模型的基本特点，一是较为简单、容易应用，考察的是狭义的经济性；二是能为规划提供具有支撑意义的理论参考，如近期开发内容、开发时序安排、不同类型地段和用地的市场操作手段等，重要的不是说明在规划指标体系下究竟能实现多少经济利益，而是在指标体系控制下，能否使规划实施拥有一个合理的途径。

参考文献

[1]顾小平,沈德熙,唐历敏. 城市规划资料集——控制性详细规划[M]. 北京:中国建筑工业出版社,2002.

[2]唐历敏. 走向有效的规划控制和引导之路[J]. 城市规划,2006,(1).

[3]张泉. 权威从何而来——控制性详细规划制定问题探讨[J].城市规划,2008,(2).

[4]于一丁,胡跃平. 控制性详细规划控制方法与指标体系研究[J]. 城市规划,2006,(5).

新土地法实施细则范文第4篇

【关键词】 储备土地 成本核算 对策建议

一、引言

一般来说，储备土地成本主要包括收储资金、融资费用、前期开发费用、基础设施配套费用、土地平整费用、房屋拆迁费用等几个方面。在实际操作过程中，财政部门一般是作为储备土地成本核算的主管机关，市土地储备中心主要负责组织指导实施储备土地成本核算工作，而各土地储备机构则具体实施储备土地项目的成本核算工作。储备土地成本核算工作主要包含以下几个方面的内容。首先是日常核算阶段，各土地储备机构应严格按照宗地范围和成本核算的内容，根据土地储备机构项目日常实际发生的成本进行核算。在日常核算中，各土地储备机构应当按照土地储备项目设置明细账，并在土地储备项目下设置明细科目进行明细核算。其次是土地供应阶段，对已完成储备工作的拟供地项目，成本依据项目办结审计确定的成本进行核算;对未完成储备工作的拟供地项目，成本核算应遵循谨慎性原则，按预估成本进行核算，项目办结审计报告确定的实际成本与预估成本的差额通过财政下达的年度决算批复进行调整。最后是土地决算阶段，土地储备项目储备工作实施完成后，各土地储备机构要向财政部门报送土地储备项目决算，并详细提供宗地支出明细情况。土地储备项目决算由财政部门负责审核或有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。对于项目决算确定的土地储备项目实际成本与已入账成本的差额，经财政部门批准后进行调整。

二、当前我国在储备土地成本核算进程中存在的问题

1、储备土地成本核算工作系统性不强

应该说，储备土地成本核算工作贯穿于储备土地的全过程，必须要各个部门充分配合和各个环节有效衔接才能完成最终的成本核算目标。然而，当前我国的储备土地成本核算工作缺乏一定的系统性，使得成本核算结果难以真实地反映出储备土地的实际成本。比如，某土地储备机构在对储备地块进行储备核算时，各类直接支付的规定费用直接根据报批费用按照实际发生的数额进行相关核算工作，但是对于其他环节所产生的拆迁补偿费、贷款利息等成本则未进行系统的考虑，这显然是不符合实际情况的。另外，由于储备土地在各个流转和利用环节的资料不全，相关会计信息没有及时准确地记录，使得成本核算操作过程中很容易出现沟通不顺畅和核算不准确的问题，严重影响了最终储备土地成本核算工作的质量。

2、储备土地成本核算缺乏明细科目

在储备土地核算的日常核算阶段，各土地储备机构应当按照土地储备项目设置明细账，并在土地储备项目下设置“征地和拆迁补偿支出”、“土地开发支出”、“其他直接支出”、“待摊支出转入”、“交付成本”等明细科目进行明细核算。其中，各种支出明细的设置和落实是有效确保核算工作顺利开展的关键。当前我国有些部门和机构在土地出让金的明细科目设置上缺乏足够的科学性和完备性。由于在支出和收入两个方面明细科目的缺乏，按照现行的会计处理流程来说，就很难准确地反映出各宗地块的实际收支情况。另外，在实际操作过程中，对于土地出让金一般是采取收付实现制来进行核算的，但是受分期缴纳因素的影响，所涉及的土地出让金往往不能够严格按期缴纳，使得那些未缴纳的土地出让金就不能得到及时有效地处理，给土地出让金的核算与管理工作造成了不小的漏洞和隐患。

3、储备土地成本核算人才缺乏

储备土地成本核算人才缺乏在我国目前的社会发展阶段下表现得比较突出，这主要是由于相关部门长期不重视储备土地管理工作，造成了人才匮乏的局面。首先是没有积极引进专业化的储备土地成本核算人才，现在很多部门和机构的成本核算岗位人员都是由普通的会计工作人才过渡而来，缺乏专业化的理论知识和实践技能作支撑，对于很多先进的核查理论与管理方法都不够了解，使得事先制定的成本核算工作制度得不到很好的落实。其次是对于成本核算与管理人员的再教育和再培训工作做得不够到位，没有结合市场经济和社会发展的变化，及时组织相关岗位人员学习最新的成本核算方法，更新成本控制管理理念，使得从业人员始终以一种传统的思维模式来考虑问题，没有在实际工作中及时贯彻和体现最新的管理要求和控制目标。

三、强化储备土地成本核算工作的措施

新土地法实施细则范文第5篇

关键词：土地复垦；法律法规；土地复垦条例；新变化

土地复垦是社会经济发展过程中，生产建设和生态环境破坏的必然产物。它涉及生态、环境、法学等多门学科，而且土地复垦的过程也是恢复生态系统、保护环境的可持续发展的过程[1]。由于土地复垦工作的综合性特点，复垦过程需要多方向同时治理，以达到综合治理的效果。因此建立健全的土地复垦法律法规制度体系显得尤为重要。20世纪70年代后期，世界各国相继制定了专门的土地复垦法律法规和政策，对土地复垦规划内容、验收标准、复垦资金来源、各政府部门的职责及复垦技术作了详细的规划[2]。由于其完整的规划体系及严格的执行制度使得大多数发达国家土地复垦率达到50%～80%左右[3]。我国土地复垦工作起步相对较晚，为了加强土地复垦工作的开展，国务院于1988年制定了《土地复垦规定》（简称《规定》），由于相关规定的不健全，使得我国平均土地复垦率低于20%，有的地方甚至不足10%，这些都与我国“建设环境友好型、资源节约型社会”的目标相背离。

1 我国《土地复垦条例》新的变化

近年来，我国经济社会的持续快速发展，建设占用耕地需求不断增大，然而实践过程中经济建设损毁和环境破坏土地严重，为了使土地复垦工作顺利进行必须加大资金投入、明确复垦义务人和加强公众参与力度，于是原有的《土地复垦规定》必须加以修改[4]。经过多年的论证分析，2011年3月5日，正式颁布实施了《土地复垦条例》，遵循原《规定》合理部分的同时，修改和增加了相应的条例，使其更能够符合现今中国的土地发展状况，并在2012年12月11日国土资源部第4次部务会议审议通过了《土地复垦条例实施办法》，明确了详细的实施细则。首先对《土地复垦条例》新的变化作如下总结：

1.1 定义的变更 《土地复垦条例》第2条对土地复垦的概念进行了重新的定义：本条例所称土地复垦，是指对生产建设过程中因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地以及自然灾害损毁的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态或者恢复生态的活动[5]。相对与《规定》中的定义而言，增加了历史遗留地和自然灾害损毁地的整治，同时要达到恢复土地的生态活动能力的目标。增加了复垦土地的类型，扩大了复垦土地的面积，由简单的强调破坏土地的恢复上升到生态修复，在原有的经济效益的基础上增加了土地复垦工作的社会效益和生态效益。增加土地复垦范围的同时提升了复垦的宗旨。

1.2 强化了土地复垦责任主体 《土地复垦条例》规定，按照“谁损毁、谁复垦”的原则，生产建设损毁土地的土地复垦义务责任人由造成破坏的单位或者个人承担。同时复垦义务人需要按照相关规定编制土地复垦方案，落实复垦费用、实施土地复垦工程和投资预算、报告有关情况，并对不依法履行土地复垦义务的单位和个人给于处罚，同时对在土地复垦工作做出突出贡献的单位和个人，由县级以上人民政府给于表彰或者奖励。《条例》中对历史遗留废弃地和自然灾害毁损地能够复垦的，首次提出了由县级以上地方人民政府组织复垦，有效明确了这部分损毁土地的责任主体。

1.3 加强了土地复垦监督管理体制 《土地复垦条例》把土地复垦方案作为申请工矿用地或建设用的必要程序，同时也是监督复垦义务人履行复垦义务的重要依据和手段。规定中指出，在申请建设用地等使用权前必须编制土地复垦方案，未按要求编制土地复垦方案或者方案不符合要求时，不得颁发采矿用地许可证或不得批准建设用地。对于土地复垦工程建设费用应设置专项土地复垦资金，并将其列入建设项目总投资，资金的使用要按照土地复垦方案规划中提取。同时相关主管部门应督促复垦目标在规定的时间保质保量的完成，如土地复垦义务人不复垦或者复垦质量不达标经整改仍不符合要求的，应缴纳土地复垦费，由国土资源主管部门代为组织复垦。使监督管理部门起到应有的作用。

1.4 支持土地复垦科研创新，明确法律责任 国家鼓励并且支持与土地复垦相关的科学研究和技术推广，特别是对于历史遗留和自然损毁地，其土地复垦义务人不明确，应按照“谁投资、谁受益”的原则，鼓励利益主体投资和政府的资金投入等多种筹集资金的渠道。这样既落实了土地复垦义务，又激励了社会投资主体及地方政府的参与，同时使土地权利人获取应有的利益。《条例》中首次规定了国家监管人员不履行职责，应当承担相应的法律责任，对不按规定编制土地复垦方案、缴纳复垦费用、非法使用复垦资金等根据情况不同给予不同形式的惩罚，重者追究刑事责任。

2 《土地复垦条例》存在的不足

通过以上分析可知，现《条例》相对以前的《法规》，从基本概念到资金管理形式、公众参与的鼓励方式、政府的监督机制及相关的法律责任上都更有针对性、更全面完善。这对于现今我国土地复垦现状有很大的作用，对相关法律体系的完善更加明确，为了保证土地复垦的有效实施所颁布的《土地复垦条例实施办法》也明确细化了生产建设活动损毁土地和历史遗留地与自然灾害损毁地的土地复垦方案的目标、任务、生产建设过程中应遵循的原则、土地复垦专项规划的内容、复垦验收原则、土地复垦激励措施及监督管理办法等。对于落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策提供了有效的依据和重要的指导。但是相对我国土地复垦工作的复杂、长期性，《条例》并未从根本上改变我国土地复垦法律体系的现状，现存的很多实际问题也需要解决。

2.1 我国土地复垦法律体系不完善 虽然现行的很多法律法规中都相应的对土地复垦有初步的定义，如《中华人民共和国土地管理法》的第四十一条、四十二条、七十四条和七十五条规定对破坏土地应进行复垦，对不履行义务者给于处罚；《中华人民共和国土地管理法实施条例》的第十八条、二十八条、四十一条和四十四条作出了同上类似的规定；《中华人民共和国矿产资源法实施细则》的第十七条和三十一条对采矿权人应履行的义务作出了详细描述；《中华人民共和国水土保持法》、《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国煤炭法》、《中华人民共和国防洪法》对损毁的土地资源的恢复、治理办法、资金筹措方式等都有不同形式的规定；还有比较广泛的地方性规章或规定都为土地复垦工作提供了相应的依据。但是，在这么多不同形式的法规中，除《土地复垦条例》比较全局性的针对土地复垦项目制定外，并没有专门的土地复垦法律，不同的损毁土地复垦只是零星的出现在其他相关的法律、法规中。这些法规对土地复垦的规定相对比较简单，随着经济建设的增大，用地需求的紧缺，使得现行的一些法律、法规不能在较高层次解决土地复垦问题。地方性的规章没有深入实践，未能依据不同地区地质、地形条件、采矿用地规模等出台相应的复垦规章。这些都说明我国土地复垦法律体系的不完善性。

2.2 专门的土地复垦管理机构缺乏 土地复垦是一项专业性、技术性很强的工作，因此需要有专门的管理机构来执行此项工作，但我国到目前为止并未设置此类型的专业机构，相关工作基本都是由国土资源管理机关的耕地保护部门负责。由于土地复垦涉及的学科较多、领域比较广，使得单一部门开展工作时相对比较困难，一是缺乏专业性和技术指导，二是与其他相关学科领域的协调机制较弱，最终导致土地复垦工作开展存在一定的滞后性和低效性。

2.3 土地复垦法规缺乏针对性 我国土地面积较大，地形比较复杂。而政府并未针对不同地区出台不同性质的土地复垦法规，如西北地区水资源短缺，气候恶劣；矿山开采地区荒漠化严重，存在一定的地质灾害等，这些都没有很好的土地复垦技术支持，这与我国在土地复垦科学研究与技术创新方面的不足有关，这些都使现存的土地复垦法律法规显得很“脆弱”。

2.4 公众参与形式缺乏多样性 虽然《土地复垦条例》中规定了鼓励和引导公众参与，但是具体的参与形式、程序并未明确规定，使得公众并未参与决策过程、参与功能并不明显，缺乏群众基础。

3 结束语

面对目前我国严重的人地矛盾问题的严重性，土地复垦是解决用地不足的有效手段，同时对保护土地也有很大的促进作用，因此建立健全的土地复垦法律、法规体系，加大土地复垦工作的资金投入，研究先进的复垦技术，加强政府的管理机制，鼓励公众的参与力度变得尤为重要。

近年来，虽然我国已形成一些比较成熟的复垦方法和技术，但由于土地复垦工作起步相对较晚，各项管理机制、法律法规不健全，并且待复垦面积大，复垦资金投入不足，加之公众认识度不高，使得土地复垦率一直较低。为了缓解这种矛盾，近两年国土资源部和地方政府不断补充和完善土地复垦的政策法规，但由于损毁土地类型较复杂，历史遗留问题较多，并且复垦技术理论研究又落后于实践工作，至今仍然未形成一套完整、适合的土地复垦体系来指导土地复垦工作。要健全科学使用的土地复垦法律、法规。就要适应土地复垦工作范畴的扩展和工作要求的提高，加强管理技术体系，优化和补充复垦技术研究，加大公众参与力度，完善资金来源与使用程序，细化不同区域不同类型的复垦方法，投入土地复垦工作科学研究与技术创新。只有这样才能有效的改善我国土地复垦的现状。

参考文献

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