新土地增值税法范文第1篇

一、房地产开发企业土地增值税税务筹划必要性分析

（一）税务筹划必要性的经济学分析 纳税是企业必不可少的经济行为，税收作为企业的一项重要支出，在企业财务管理中日益受到关注。在新的税收环境下，企业在不违反国家法律法规的情况下，选择适当的方法进行税务筹划，通过对筹资、投资和经营活动事先进度的合理安排，达到规避纳税风险、税负相对最小化，将会降低企业成本，提高企业竞争力，甚至提高整个社会福利的目的。如图1，税前市场的需求、供给曲线分别是D和S，均衡点为E，均衡价格是P，均衡产量是Q。在均衡点E上，边际收益=边际成本，这一条件同时保证了生产者和消费者的效用最大化。此时的生产者剩余为DsDEE，消费者剩余为D0DEE。税后，供给曲线上移至S1，均衡点变为E1，均衡产量变为Q1，而消费者支付的价格变为p1，生产者剩余变为DSMPM，消费者剩余变为D0p1E1，生产者剩余与消费者剩余之和减少了PMMEE1P1。其中，PMMEE1P1为政府的税收收入所得，MEE1即为效率损失。若企业进行税务筹划，由于成本降低。在相同的税负水平下，供给曲线将下移至S2，新的均衡点为E2，均衡产量变为了Q2。可以看出，企业进行税务筹划后，超额税收负担变为MEE2，生产者剩余和消费者剩余都得到提高，社会福利净损失减少。

（二）土地增值税筹划可行性的法规分析 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物，并取得增值收益的单位和个人征收的一种税。根据土地增值税相关税务法律法规，房地产开发企业土地增值税纳税筹划可行：

（1）费用扣除规定给税务筹划提供空间。《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称“《暂行条例》”）第七条（三）规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房、配套设计的成本之和的5%以内计算扣除。但若不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房、配套设计的成本之和的10%以内计算扣除。第七条（六）规定，纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。因此，企业可以通过安排筹划，提前测算利息支出，不要忽略成本和费用加计20%的扣除，合理降低计税基数，能减少企业税负。

（2）超额累进税率的税收临界点给税务筹划提供可能。土地增值税实行四级超率累进税率，因此存在税收临界点的问题。税收临界点是指税收法规中规定了一些标准，包括比例和数量，当应纳税所得额或费用支出达到一定标准时，就应该依法纳税或按照更高的税率征税，使纳税人税收负担突然加重。因此，纳税人可以通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。

（3）暂免和税收优惠政策给税务筹划提供可能。如《暂行条例》第八条（一）规定，土地增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通过》（财税字[1995]048号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房子产权转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。为鼓励企业间的兼并，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第二条和第三条规定，对合作建房和企业兼并转让房地产的征免税问题做出了规定。第二条中，对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。第三条规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。企业可以通过合法降低税基、转变交易方式等方法，充分利用暂免或税收优惠政策来实现降低税负的目的。

二、土地增值税筹划方法及案例分析

（一）扣除标准比较法 具体如下：

（1）方法介绍。当房地产开发公司所需资金的贷款渠道多样，既有银行存款，又有民间借款时，而且开发过程中还发生其他相关支出，可以考虑费用扣除标准比较法的方法选择税负低的筹划方案。当企业的部分借款利息有合法依据，部分借款利息无合法依据时，按以下方法判断，选择计算土地增值税时允许扣除的费用最大的计算方法。

A.有合法依据的利息支出。允许扣除的利息=合法利息支出+（取得土地使用权支付金额+房地产开发成本）×5%。

B.无合法依据的利息支出。允许扣除的利息=（取得土地使用权支付金额+房地产开发成本）×10%。

当A

（2）案例分析。具体如下：

案例资料：某房地产公司开发的楼盘2011年已经基本卖完，2012年7月进行土地增值税清算。现在资料表明，该楼盘销售收入39000万；该楼盘的相关费用为：取得土地使用权成本8000万；房屋开发成本5200万；销售费用1900万，管理费用400万，财务费用1220万，其中有合法证明单据的有400万，其余为民间贷款；旧房成本1170万；新建房及配套设施支出4100万；营业税及附加税率为5.5%，企业所得税税率25%。

在当地税务机关协助下进行会计清算，对财务费用实行第一种方法，即有合法依据的借款利息据实扣除，其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房产开发成本之和的5%以内计算扣除。具体计算如下：

营业税及附加税=39000×5.5%=2145万；

印花税=39000×0.05%=19.5万；

允许扣除的财务费用=400+（8000+5200）×5%=1060万；

允许扣除的成本费用、税金之和=8000+5200+1900+400+400

+1170+4100+1060+19.5+2145=23994.5万；

土地增值额=39000-23994.5=15005.5万；

增值率=15005.5÷23994.5≈62.5% 适用40%的增值税税率；

应交土地增值税=15005.5×40%-23994.5×5%=4802.48万。

税务筹划建议：企业在进行土地增值税清算时，漏掉了关于20%的加计其他支出，因为没有计算其他支出关于20%的加计扣除，企业多计算了一部分土地增值税。关于财务费用的扣除，如果采用第二种方法，即不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房产开发成本之和的10%以内计算扣除。具体计算如下：

允许扣除的财务费用=（8000+5200）×10%=1320万；

与原来的计算结果比较，利息支出少扣=1320-1060=260万；

计算其他支出关于20%的加计扣除=（8000+5200）×20%=2640万；

通过以上调整，累计表明少计算扣除额=260+2640=2900万。

按调整后的结果计算：

调增后的成本费用=23994.5+2640=26634.5万；

土地增值额=39000-26634.5=12365.5万；

增值率=12365.5÷26634.5≈46.4% 适用30%的土地增值税税率；

应交土地增值税=12365.5×30%=3709.65万。

与原来的清算方案相比，少交土地增值税= 4802.48-3709.65

=1092.83万。

案例点评：通过上述税务筹划，企业可少交土地增值税1092.83万，使企业税负有所下降。企业在进行投资决策时，可提前进行利息支出的测算，选择适用最有利的条款，可以减轻企业税收负担。除此之外，土地使用权所支付费用和房产开发成本之和的加计20%扣除额很容易被忽略，如果漏掉此项优惠，不仅抬高了计税基数，也抬高了所适用的税率，因此，企业在熟悉税收法律法规的基础上，若能合理地安排筹划，则能极大地降低企业的税收负担。

（二）临界点方法 具体如下：

（1）方法介绍。若企业应纳税所得额或费用支出处于临界点位置时，可以采用增加或减少费用支出来调节税率，使企业降低至临界点以下，以适用更低一级的税率，从而使税率降低。

（2）案例分析。具体如下：

案例资料：某房产公司2007年分期开发的楼盘，由于当时房地产业低迷，卖价相对较低，再加上企业缺乏税务筹划相关知识，没有进行土地增值税清算。2012年4月，作为清算试点项目。该楼盘包括普通住宅和高档住宅两类，总销售收入为28500万元，允许扣除的成本费用支出为21000万元。营业税及附加税率为5.5%。

此次清算初步计算结果如下：

营业税及附加税=28500×5.5%=1567.5万；

印花税=28500×0.05%=14.25万；

允许扣除的成本费用和税金=21000+1567.5+14.25=22581.75万；

土地增值额=28500-22581.75=5918.25万；

增值率=5918.25÷22581.75=26.21% 适用30%的土地增值税税率；

应交土地增值税=5918.25×30%=1775.48万。

税务筹划建议：经税务筹划人员核实发现，该清算的项目实际是两期，且在账面上可以较准确地分清各期的收入、成本费用支出等，其中，一般住宅项目收入为12500万元，高档住宅项目收入为16000万元。

此外，初步清算中漏掉了其他支出的20%加计扣除额，按税法规定，应按土地使用权成本和房产开发成本费用之和加计20%扣除，全部成本费用支出原来核定的是21000万，应按其中部分内容加计20%，计算后调增560万，即实际可扣除成本费用总额21560万，分拆后，一般住宅项目成本费用支出为9980万，高档住宅项目成本费用支出11580万。具体计算调整如下：

一般住宅项目清算为：

营业税及附加税=12500×5.5%=687.5万；

印花税=12500×0.05%=6.25万；

允许扣除总额=9980+687.5+6=10673.5万；

增值额=12500-10673.5=1826.5万；

增值率=1826.5÷10673.5=17.11% 由于增值率小于20%，免征土地增值税。

高档住宅项目清算为：

营业税及附加税=16000×5.5%=880万；

印花税=16000×0.05%=8万；

允许扣除总额=11580+880+8=12468万；

增值额=16000-12468=3532万；

增值率=3532÷12468=28.33% 适用30%的土地增值税税率；

应交土地增值税=3532×30%=1059.6万；

少交土地增值税=1775.48-1059.6=715.88万。

案例评点：企业在总体增值水平不高的前提下，可以通过将一个大的项目分拆成两个以上项目，使其中一个或几个项目适用更低一级的税率从而降低整体税负。但条件是，企业能从账面上较准确地分清各期收入和成本费用支出等，给税务筹划提供会计依据。

（三）改变交易方式法 房地产在房产开发工程完工后，销售房屋时，通过选择适当的交易方式，按正常方式对外售楼或是对外投资等，可以使企业整体税负降低。

（1）方法介绍。企业若采取正常方式对外售楼，应按规定缴纳营业税及附加、印花税、土地增值税，企业所得税等。而企业若采取以土地、房产投资单独设立新的公司，则无须缴纳营业税及附加，但增加了契税的交纳，而因为企业投资设立新的公司时，以土地、房产投资的价格会低于市场售价，因此土地增值税的税负会小于正常方式对外售楼，之后，房产企业再将新设立的公司通过股权转让的方式直接转让，由于新设立的公司资产只有投资的土地和房地产，因此通过股权转让的方式可以替代直接销售土地或房地产的方式，利用股权转让可以避免交纳营业税和土地增值税，但应交纳印花税。

（2）案例分析。具体如下：

案例资料：甲房地产公司开发的住宅楼与商铺一体房产，其开发总面积为85000平方米，其中住宅面积75000平米，商铺10000平米。开发总成本费用为30600万，住宅对外平均售价7200元，而商铺若独立对外出售，价格为21000元每平米。当地营业税及附加税税率为5.5%，商铺的契税税率为4%，商铺与住宅分开核算土地增值税，成本费用按面积分摊。

若按正常方式对外销售，其中住宅部分税收计算过程如下：

收入总额=75000×0.72=54000万；

营业税及附加税=54000×5.5%=2970万；

印花税=54000×0.05%=27万；

允许扣除的成本费用和税金=30600×（75000÷85000）+2970+27=29997万；

土地增值额=54000-29997=24003万；

增值率=24003÷29997=80% 适用40%的土地增值税税率；

应交土地增值税=24003×40%-29997×5%=8101.35万；

利润总额=24003-8101.35=15901.65万；

应交税金=2970+27+8101.35=11098.35万。

商铺部分应交税额计算过程如下：

收入总额=10000×2.1=21000万；

营业税及附加税=21000×5.5%=1155万；

印花税=21000×0.05%=10.5万；

允许扣除的成本费用和税金=30600×（10000÷85000）+1155+10.5=4765.5万；

土地增值额=21000-4765.5=16234.5万；

增值率=16234.5÷4765.5=340.67% 适用60%的土地增值税税率；

应交土地增值税=16234.5×60%-4765.5×35%=8072.78万；

利润总额=16234.5-8072.78=8161.72万；

应交税金=1155+10.5+8072.78=9238.28万；

在不考虑企业所得税的情况下：

两部分累计应纳税额=11098.35+9238.28=20336.63万；

利润总额=15901.65+8161.72=24063.37万。

税务筹划建议：首先，若甲公司以商铺和部分货币投资单独设立新的公司，即乙公司。甲公司在用商铺投资时，每平米评估作价为18500元。则甲公司应纳税额具体情况如下：

住宅部分应纳税额不变，与前述一致：

利润总额=24003-8101.35=15901.65万；

应交税金=2970+27+8101.35=11098.35万。

商铺部分对外投资，应交税额计算过程如下：

收入总额=1.85×10000=18500万；

印花税=18500×0.05%=9.25万；

允许扣除的成本费用和税金=30600×（10000÷85000）+9.25

=3609.25万；

土地增值额=18500-3609.25=14890.75万；

增值率=14890.75÷3609.25=412.57% 适用60%的土地增值税税率；

应交土地增值税=14890.75×60%-3609.25×35%=7671.21万；

合计应交税金=11098.35+9.25+7671.21=18778.81万。

其次，甲公司将乙公司转让给购买者，且乙公司账面只能当初从甲公司投入的房产和货币资产。在股权转让的过程中，甲公司须缴纳契税和印花税，不再交纳营业税和土地增值税。

乙公司接受投资须交纳契税=18500×4%=740万；

乙公司房屋账面成本=18500+740=19240万；

股权转让时，乙公司转让价=10000×2.1=21000万；

股权转让印花税=21000×0.05%=10.5万；

转让收益=21000-10.5-19240=1749.5万，该部分收益构成甲公司账面利润，需与其他利润一并交纳企业所得税；

累计应纳税额=18778.81+740+10.5=19529.31万；

与筹划前比较，少交税额=20336.63-19529.31=807.32万。

案例评点：企业采用对外投资设立新公司的方法替代正常销售可以免交营业税及附加税等，但是增加了契税。通过对外投资可以使企业部分转移利润至乙公司，再转让商铺时，则变成以转让乙公司股权的方式，其增值额免去了土地增值税。通过此种方式安排，可以减轻企业的整体税收负担，最终增加税后利润。

三、土地增值税筹划需要注意的问题

（一）税务筹划的片面性问题 由于房地产开发企业所涉及的税种不只土地增值税一个，因而企业不能单一地追求某一税种筹划的效率最大化，而忽视了对其他税种的考虑；或者只追求降低整体税收负担，而忽视了对企业税后利润的考虑；或者只追求税务筹划对本企业税后利润的提高，而忽视了可能对其他企业造成的损害。应该以企业税务筹划总体效率最大化为目标，服务于企业的总目标企业。

（二）政策规定的区域差异性问题 如前所述，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额按规定计税。中国各大城市在普通标准住宅的标准有很大差异，发达地区和不发达地区的标准不一样，即使在同一个城市不同辖区的标准也不同。因此，在税务筹划中，要将开发项目的具体情况与当地普通标准住宅的规定相核对，只有完全符合规定才可以销售免征优惠。

（三）政策的时效性问题 税务筹划是以当前政策规定进行分析的，一旦税收政策发生改变，这必然对企业的税务筹划产生不同程度的影响。根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第六条规定，企业将商品房转作固定资产时，应确认收入的实现。在税款清算时视同销售处理，既确认收入，也要扣除相应的成本和费用。因此，需计算缴纳企业所得税和土地增值税。但是，自2008年1月1日起，《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，自建商品房转作自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均未发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算，不用缴纳企业所得税和土地增值税。因此，随着政策的变化，税务筹划也应做相应调整。

综上所述，随着市场经济的发展，法律法规日臻完善，税务执法力度越来越强。这要求房地产开发企业财务人员及税务筹划专业人员加强对财务制度及税收相关法律法规知识学习，提高专业素质，娴熟地运用各种方法进行税务筹划，合理合法降低企业税负，实现企业整体效益最大化。

参考文献：

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新土地增值税法范文第2篇

一、关于清算单位的确定问题

根据国家税务总局国税发〔20**〕187号通知规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。如果清算单位确定错误，计算出的增值额和应缴土地增值税额是不相同的。

二、关于土地增值税的具体计算问题

在土地增值税的具体计算中，扣除项目金额的确定是土地增值税清算工作的难点，也是重点。

(一)基本计算公式

应缴土地增值税=增值额×适用税率=(转让房地产收入-扣除项目金额)×适用税率1.转让房地产收入包括：货币收入、实物收入和其他收入。

2.扣除项目金额包括：(1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。

扣除项目具体为：

(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(2)开发土地和新建房及配套设施(简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按(1)、(2)项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按(1)、(2)项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(6)根据条例第六条第(五)项“财政部规定的其他扣除项目”规定：对从事房地产开发的纳税人可按(1)、(2)项规定计算的金额之和加计20％的扣除。但这条规定不适用“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的”情形。国家税务总局国税函发[1995]110号第六点第（一）款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。”这点在实际工作中要加以注意。

（二）简便计算公式

实际工作中，用简便计算公式计算土地增值税额较方便。

1.增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额=增值额×30％

2.增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额=增值额×40％—扣除项目金额×5％

3.增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的

土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％

4.增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％

以上公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

三、关于“起征点”问题

土地增值税政策没有起征点的提法，但细细分析其政策规定，对“普通标准住宅”和“转让国有土地使用权”实际有起征点。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。”这条规定，实际上确保了纳税人增值额在20%以内是免征土地增值税的，增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计税。但这条规定不适用于建造“非普通标准住宅”出售的情形，也不适用于“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让”的情形。

四、关于“普通住宅”的标准问题

我认为，关于“普通住宅”的标准，从20**年6月1日起按新标准执行，之前应按原标准执行。具体执行时以税款所属期对应标准的适用政策执行。

（一）原标准

自治区人民政府办公厅桂政办发[2000]47号文件规定：从2000年5月1日起，凡是在报建住房建设项目时，经有关部门审批对其建设类别未确定为高级公寓、别墅、度假村的住房为普通住宅。

（二）新标准

国家税务总局、财政部、建设部国税发[20**]89号规定：20**年5月31日以前，各地要根据[20**]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准，从20**年6月1日起执行。

以钦州市为例。钦州市人民政府规定钦州市普通住房应同时满足以下条件：

1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；

2.单套建筑面积在144平方米以下；

3.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下。

五、关于同一项目既有普通住房又有非普通住房，如何分摊共有成本费用问题

对于房地产开发公司同一项目既有普通住房又有非普通住房，如何分摊共有成本费用，本人认为应分别按普通住房、非普通住房的建筑面积分摊共有成本费用，并分别计算扣除额计税。统一共有成本费用的分摊方法很有必要，它可以减少征纳双方的矛盾，平衡纳税人之间的税负。

六、关于成本费用扣除项目的相关问题

对于房地产开发公司为了临街商用房好销售，投资建设房地产开发项目范围内的城建道路等发生的成本费用能否扣除问题，本人认为，可视同其投资建游泳池、假山以及公共绿化等公共配套设施的成本费用给予扣除。

七、关于扣除项目的“合法有效凭证”问题

现行政策规定，扣除项目扣除金额应有“合法有效凭证”才能给予扣除。但现行政策对“合法有效凭证”的规定不够明确，在实际工作中难以把握。本人认为，对“合法有效凭证”应作出统一规定，以消除执法的随意性。根据现行税收政策规定，结合工作实践经验，本人认为“合法有效凭证”应包括：税务发票、完税证明；财政收款收据；各种产生法律效力的合同；法院判决书、裁定书、调解书以及由法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书；拍卖成交证明；政府正式文件；符合财务制度规定可入账的合法凭证等。但“合法有效凭证”需经税务机关审定。

八、关于“预征”及“按实计征”的区别问题

(一)预征的前提

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

实际工作中，由于房地产开发项目时间较长，“预征”容易成为基层税务机关的普遍征收办法，大家往往把“预征率”和“征收率”两个概念混淆，把预征率作为土地增值税的征收率来执行，其结果是造成税款的大量流失。特别是对于纯粹转让国有土地使用权的行为及从没有进行过土地增值税清算的地方更是如此。这点应引起高度重视。

例：某公司取得一块国有土地使用权出让原价是660万元，现转让给另一家公司，转让价为1980万元，基层税务机关按预征率1.5%征收土地增值税税款为30万元。实际应缴土地增值税税款计算：增值额=1980—转让收入缴纳的税款143-取得土地原价660=1177万元，应缴土地增值税=1177×50%—（143+660）×15%=468万元，少征438万元。

（二）按实计征的情形

我认为，以下情形应按实计征土地增值税，不能按预征率计征：

1.纳税人取得国有土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的。这种情形，土地上并无项目，也就无所谓“在项目全部竣工结算前”，因此，是不适用预征政策的，应按实计征土地增值税。

2.纳税人取得国有土地使用权后，只对土地进行“三通一平”或打好基础尚未进行房屋建造，直接将土地使用权转让的。这种情形，可视同“该项目已全部竣工、办理结算了”，因此，应按实计征土地增值税。

3.纳税人取得国有土地使用权后，进行1栋或若干栋房屋建造，不预售，竣工办理结算后一次性转让或未竣工办理结算即整体转让的。这种情形不适用预征政策，应按实计征土地增值税。

4.纳税人取得房产产权后，未进行任何实质性的改造即转让的；或虽进行实质性改造但改造竣工办理结算后一次性转让的。这种情形也不适用预征政策，应按实计征土地增值税。

5.纳税人一次性转让持有的全部股权，且以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，应按实计征土地增值税。

九、关于“国有土地”和“农村集体土地”的区别问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。”实际工作中，要注意“国有”的前提。

《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。目前，只有国家土地管理部门才有权征用农民集体所有土地转为国有土地。实际工作中，对于国家因建设项目建设需要征用农民集体所有土地，农民取得的补偿收入是不征收土地增值税的。对于转让土地使用权的行为，要注意调查清楚是不是国有土地。

十、关于“出让”和“转让”的区别问题

新土地增值税法范文第3篇

【关键词】营改增房地产土地价款

税务筹划会计核算

“营改增”工作是国家整个“供给侧”改革中的重要一环，目的是减少甚至消除经济流通环节中重复征税的现状，总体上降低行业税收负担，有利于行业经营模式创新，更有助于促进企业自身更好、更快地适应市场经济发展。

房地产“营改增”后，增值税替代营业税，允许企业生产经营环节抵扣上游环节已纳税款，从而消除重复征税的弊端，减轻企业税负。然而，房地产企业一般计税方式下所发生的土地成本，根据财税[2016]36号文件及其实施细则规定，只允许将支付政府土地价款部分抵减销项税，其他土地购置及拆迁成本均不允许抵扣，从而不利于企业税负降低，但同时也为企业在现有法律法规框架下进行有关土地成本税务筹划留下一定空间。

一、“营改增”后房地产新项目土地成本税务筹划的必要性

（一）土地成本占房地产企业开发总成本比重大，进行税务筹划符合企业收益最大化原则。伴随房地产行业市场竞争愈演愈烈的趋势，各地不断涌现新的“地王”，巨额的土地成本已经成为房地产企业经营成败的关键因素之一。增值税下，企业支付政府部门土地价款高低，最终会以杠杆原理的形式影响项目开发经营的整体税负。因此，土地成本税务筹划工作必然是房地产企业内部管理的重点。

（二）基于财政部、国税总局的财税[2016]36号及国税总局的2016年第18号公告等文件，各地国税局相继出台具体实施办法，基本上明确了房地产企业增值税销售额计算中允许扣除的土地价款只限“向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地出让金”。然而，实际操作中企业支付政府部门的市政配套费、政府主导收取并统一支付拆迁户的拆迁费等其他成本费用，金额大且取得的合法凭证基本上是国家财政部监制的资金往来结算票据或地方政府（非税收入）票据，增值税下无法取得进项抵扣或销项抵减，造成企业实际税负仍然很高。

二、增值税下房地产新项目土地成本税务筹划实施方案及建议

（一）实际谈判中，扩大“营改增”政策中“支付土地价款”的界定范围

根据2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。因此，有关拆迁系列成本费用纳入目前增值税下只允许销项抵减的“土地出让金”提供了可能。企业在签订土地出让合同时，应争取将涉及项目有关拆迁的费用一并纳入“土地价款”合计金额中，加大了未来增值税下销项扣除基数，从而合法有效地降低企业税负。

（二）合理控制拿地成本在开发总成本中的比例，收窄企业收益流失范围

财税[2016]36号文件中明确规定土地出让金可以增值税下抵减销项税，据此模拟测算，若企业在同样开发规模、同样设计规划条件下，获取不同价格的土地，企业可根据自身发展战略不同做出合理选择：

1.追求营业收入规模最大化的企业，在同样售价水平下，合理利用土地价款杠杆作用，将因此所抵减的销项税转化为营业收入。根据国税总局2016年第18号文件，销项税=（全部价款和价外费用一允许扣除的土地价款）÷（1+11%）x11%，从而可确认营业收入=全部价款和价外费用一销项税，相比提供货物销售行业，房地产企业核算所确认的收入中因土地价款抵减销项税而有所增加，具体金额=土地出让金×（1÷（1+11%）x11%）。

2.兼顾收入、利润规模双赢的企业，应优先选择供不应求的市场获取土地，同时应考虑市场环境中客户积极接受因土地价格转移到销售价格的能力，如果可消化价格差，应优先在该市场拿地。由于土地价款将所抵减的增值税销项税转化为营业收入，并且除附加税外，增值税不纳入税前利润扣除项。因此，企业在获取较高价格土地的同时，可以较低增长幅度提高销售价格，同样可以在不减少利润总量的情况下，获得收入、利润规模双赢的效果。

三、增值税下房地产新项目土地成本核算会计分录设计及实务案例

（一）土地成本依据“价税分离”原则核算入账

根据国家税务总局2016年18号文件规定：适用一般计税方法计税的房地产企业，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，即土地价款抵减销售额而减少销项税。根据财政部的《关于印发的通知》（财会[2012]13号）规定：一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在“应交税费一应交增值税”科目下增设“营改增抵减销项税”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销项额而减少的销项税额，同时，“主营业务成本”等相关科目应按照经营业务种类进行明细核算。

1.支付政府土地价款时

房地产企业支付政府土地价款时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“其他应收款一营改增抵减销项税额”科目，按实际支付与上述增值税额的差额，借记“开发成本一土地购置成本一土地出让金”，按实际支付金额，贷记“银行存款”。

案例1：甲房地产企业2016年5月5日支付政府3.5亿元获取了一宗土地，用于商业、住宅混合型开发，并取得财政部监制的资金往来结算票据，该房地产企业采用一般计税方法计税，会计分录处理如下：

因土地价款抵减销项税=35000÷（1+11%）x11%=3468.47万元，开发成本入账金额=35000-3468.47=31531.53万元。

借：开发成本/土地购置成本/土地出让金

31531.53

其他应收款/营改增抵减销项税额

3468.47

贷：银行存款/人民币 35 000

2.企业当期结转并确认收入时

根据国家税务总局公告2016年第18号规定，项目结转当期确认销项税时允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）x支付的土地价款，从而减少增值税销项税额，借记“应交税费一应交增值税（营改增抵减的销项税额）”，贷记“其他应收款一营改增抵减销项税额”科目；期末，当期销项税额扣减当期允许抵减销项税额和预缴税款后的净值大于当期允许抵扣进项税额，则借记“应价税费一应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费一未交增值税”。

案例2续案例1，甲房地产企业2016年11月达到预售条件时，总可售建筑面积120000平米。11月份前累计取得可抵扣增值税专用发票进项税额200万元。11月份预售建筑面积为1200平米，预售价款5550万元，预缴增值税额150万元，均未开增值税发票。

2016年12月25日将11月份预售的房屋交房，当月建筑主体工程取得可抵扣增值税专用发票进项税额50万元。税务处理及会计处理如下：

①交房结转收入并确认销项税额=5550÷（1+11%）x11%=550万元，收入金额=5550-550=5000万元。

借：预收账款5550

贷：主营业务收入 5000

应交税费一应交增值税（销项税额）550

②根据结转收入对应建筑面积，确认当期允许扣除土地价款抵减的销项税=1200÷120000x3468.47=34.68万元

借：应交税费一应交增值税（营改增抵减的销项税额）34.68

贷：其他应收款一营改增抵减销项税额34.68

③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）=550-34.68-200-50-150=115.32万元

借：应交税费一应交增值税（转出未交增值税）115.32

贷：应交税费一未交增值税115.32

④2017年申报交纳上期未交增值税

借：应交税费一未交增值税115.32

贷：银行存款115.32

（二）土地成本核算不考虑“价税分离”

根据国家税务总局2016年18号文件规定：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。而且财会[2012]13号是截止目前财政部统一规范企业“营改增”后会计处理的唯一文件，时间较早，参考价值有限，有关房地产企业“营改增”后会计分录的设计空间仍然较大。笔者认为，只要在操作规范、满足税法要求的前提下，土地价款期初仍按照全额借记“开发成本/土地购置成本/土地出让金”，按照实际支付金额贷记“银行存款”。在满足项目结转确认收入时，仅按照对应比例确认当期允许抵减的土地价款而计算当期销项税，不再使用“应交税费一应交增值税（营改增抵减的销项税额）”、“其他应收款一营改增抵减销项税额”等会计科目，减少核算中繁琐环节。

综上案例1、案例2，税务处理及会计处理如下：

①支付政府土地价款

借：开发成本一土地购置成本（土地出让金）23000

贷：银行存款23000

②项目结转并确认收入，计算当期销项税=

（5550-1200÷120000x35000）÷（1+11%）x11%=515.32万元，当期确认收入金额5034.69=5550-515.32

借：预收账款 5 550

贷：主营业务收入 5034.69

应交税费一应交增值税（销项税）

515.32

③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）115.32万元=515.32-200-50-150。

借：应交税费一应交增值税（转出未交增值税）

115.32

贷：应交税费一未交增值税 115.32

④2017年申报交纳上期未交增值税

新土地增值税法范文第4篇

针对学生常犯的理解错误以及计算错误，我们优化设计了土地增值税计算的课堂六步授课法。第一步，讲解房地产转让所得收入的含义。第二步，讲解扣除项目金额的含义。第三步，讲解增值额的含义，增值额=转让房地产所得收入-扣除项目金额。第四步，运用以下表格讲解土地增值税四级超率累进税率。在第五步要充分利用简图透彻讲解增值额与扣除项目金额比较会有四种情形。第一种情形：增值额≤扣除项目金额50％，增值额只有一个部分，适用第一级30％税率计算应纳土地增值税额：应纳土地增值税额=增值额×30％。第二种情形：增值额＞扣除项目金额50％但≤扣除项目金额100％，要把增值额分为两部分，分别适用第一级30％税率和第二级40％税率，累进计算应纳土地增值税额：应纳土地增值税额=增值额中第一部分×30％+增值额中第二部分×40％=扣除项目金额×50％×30％+（增值额-扣除项目金额×50％）×40％。第三种情形：增值额＞扣除项目金额100％但≤扣除项目金额200％，要把增值额分为三部分，分别适用第一级30％税率、第二级税率40％、第三级50％税率，累进计算应纳土地增值税额：应纳土地增值税额=增值额中第一部分×30％+增值额中第二部分×40％+增值额中第三部分×50％=扣除项目金额×50％×30％+扣除项目金额×（100％-50％）×40％+（增值额-扣除项目金额×100％）×50％。第四种情形：增值额＞扣除项目金额200％，要把增值额分为四部分，分别适用第一级30％税率、第二级40％税率、第三级50％税率、第四级60％税率，累进计算应纳增值税额：应纳土地增值税额=增值额中第一部分×30％+增值额中第二部分×40％+增值额中第三部分×50％+增值额中第四部分×60％=扣除项目金额×50％×30％+扣除项目金额×（100％-50％）×40％+扣除项目金额×（200％-100％）×50％+（增值额-扣除项目金额×200％）×60％。第六步，运用计算例题讲解土地增值税计算过程。

二、土地增值税计算的实训设计

按上述六步授课法进行授课后，还需通过综合实训使学生正确掌握土地增值税的计算方法。

（一）基础性练习设计基础性练习的目的是使学生通过练习，掌握选用四级超率累进税率计算应纳土地增值税额。典型的基础性练习题目设计如下。按照第一种情形假设转让房地产所得收入和扣除项目金额，使增值额≤扣除项目金额的50％，练习应纳土地增值税额计算。按照第二种情形假设转让房地产所得收入和扣除项目金额，使增值额＞扣除项目金额的50％且≤扣除项目金额的100％，练习应纳土地增值税额计算。按照第三种情形假设转让房地产所得收入和扣除项目金额，使增值额＞扣除项目金额的100％且≤扣除项目金额的200％，练习应纳土地增值税额计算。按照第四种情形假设转让房地产所得收入和扣除项目金额，使增值额＞扣除项目金额的200％，练习应纳土地增值税额计算。

（二）综合性实训设计综合实训的目的是全面训练学生根据房地产转让条件和成本费用数据，正确归集和计算转让房地产收入，正确归集和计算扣除项目金额，正确计算应纳土地增值税额。典型的综合性实训课目设计应当包括以下要素：（1）开发房地产项目的住宅户型数量及商铺数量、面积、销售价格等数据，并假设住宅和商铺全部销售完毕，只有货币收入。（2）开发房地产项目的各种成本费用数据：支付土地使用权出让费数据；住宅和商铺建筑安装工程成本、小区绿化工程成本、小区配套设施工程成本等数据；勘察设计费、城市建设配套费、施工招标费、工程监理费、工程造价咨询费、开发管理费用、广告费用、销售费用等数据；交纳营业税及附加、契税、印花税、企业所得税等数据。根据综合性实训课目中假设的条件和数据：（1）正确归集和计算房地产开发企业销售房地产收入；（2）正确归集和计算该房地产开发项目的扣除项目金额；（3）正确计算该开发项目应纳土地增值税额。完成综合性实训课目的步骤如下：（1）归集和计算房地产转让收入。房地产转让收入=住宅销售收入+商铺销售收入。（2）归集和计算扣除项目金额：①取得土地使用权支付费用；②土地开发成本和费用=平整小区土地工程成本；③新建房及配套设施成本和费用=住宅和商铺建筑安装工程成本+小区绿化工程成本+小区配套设施工程成本+勘察设计费用+城市建设配套费用+施工招标费用+工程监理费用+工程造价咨询费用+开发管理费用+广告费用+销售费用；④转让房地产有关税金=营业税及附加+契税+印花税+企业所得税；⑤扣除项目金额=取得土地使用权支付费用+土地开发成本和费用+新建房及配套设施成本和费用+与转让房地产有关的税金。（3）计算增值额。增值额=转让房地产所取得收入-扣除项目金额。（4）计算应纳土地增值税额。按前述基础性练习已掌握的方法，计算该房地产开发项目应纳土地增值税额。

三、结语

新土地增值税法范文第5篇

设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。

一、纳税义务人

根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，具体来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。

二、征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对像的具体内容。

土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围具体包括以下三层含义：

（一）土地增值税只对转让国有土地使用权征税。根据《宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市市郊的土地除法律规定属国家所有的以外，属于集体所有。农村集体所有的土地，不得自行转让，必需先由国家征用后才能转让。

（二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转移是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。

（三）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，即对有偿转让行为征税。因此，土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽然发生转移，但未取得收入的行为。如房地产的继承，房地产的权属虽然发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。

三、计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。实际上，由于房随地走，土地使用权和房屋产权不可截然分开，因此，土地增值税根据房地产增值额计算，把房产增值额也纳了进来。

房地产增值额为纳税人转让房地产收减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

（一）转让房地产收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（二）法定扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额。一般是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.房地产开发成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3.房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

4.旧房及建筑物的评估价格。是指计算纳税人出售旧房及建筑物的扣除项目金额的价格。它是根据旧房及建筑物的重置成本价乘以新旧度折扣率后的价格，即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需要的成本费用再扣除折旧因素。

5.与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因为转让房地产所缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。

6.财政部规定的其他扣除项目。

四、税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。