新土地管理法土地征收流程

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新土地管理法土地征收流程范文第1篇

1.前言

土地管理制度是国家为了使土地资源得到最大化的利用、科学合理的调整土地管理而制定管理制度，是一个国家合理使用土地资源的准则与规范。土地管理是政府机构通过行政手段、法律等方式对单位、社会团体的土地资源进行管理的一个过程。

2.中国土地管理制度的现状分析

我国的土地管理制度主要有占地补偿制度、土地登记制度、保护耕地制度、用途管理制度等。现阶段，我国土地方面的主要法律有《土地管理法》，是规范我国土地管理制度的基础性法律，为国内建立土地管理制度起到很大的支撑作用。但目前我国土地管理制度仍然存在一定的问题，主要表现在农村和城市两个方面。

2.1农村土地管理制度方面

2.1.1土地管理制度中的执法问题执法问题是目前国内土地管制度中十分关键性的问题，目前，随着经济的飞速发展，政府为了发展市场经济，提升在市场上的竞争力，对法律法规的重视程度不够，对行政方面的执法力度不够严格，没有按照法律法规的要求和标准行使相应的权利和履行相应的义务，以至于造成执法混乱的局面。

2.1.2制度立法方面的问题突出近年来，在国内的土地管理制度方面，各个地方的政府有权对土地实行征收管理，进而制定相对应的征地补偿机制。但在真正的土地管理工作中，各个地方政府即是土地政策的制定者，同时又是政策的协调者与执行者。尽管很多地方政府的土地所有权归村小组所有，但在实际的土地工作中，村小组已经没有对土地管理的权限，最终难以保障土地被征收者的经济利益。

2.2城市土地管理制度方面

2.2.1缺乏相应的地价机制随着经济市场的不断发展，土地市场逐渐被政府垄断，并且国内的地价制度没有得到足够的完善，缺乏动态的土地调整机制，很难准确的调整基准地价，造成土地制度管理难以适应经济市场的价格波动，导致相关的土地征收部门征收的地价比市场价格要低的多。

2.2.2缺乏完善的土地产权制度《土地管理法》只明确指出，土地归国家所有，任何单位与个人无权占有，土地资源的使用权由国务院代为行使，地方政府没有权利进行干涉。但是，在实际的土地管理过程中，地方政府可以转让土地使用权，并从中获取相应的利润，掌握着真正的土地权使用职能。

2.2.3土地征地制度不合理在《土地管理法》中明确规定了，土地归国家所有，直接由国家实施管理，政府想要征用土地时，国家会给被征收地者相应的经济补偿，但是，在“公共利益”没有明确的情况之下，部分地方政府滥用自己的职权，在征地时，完全没有考虑到经济市场的发展情况，并且地方征收的土地补偿非常低，这就造成在各个地方征收土地的过程中，经常会出现“钉子户”的情况，导致土地征地制度出现不合理。

3.完善我国土地管理制度的具体措施

3.1完善土地的管理制度

我国要想加强土地管理措施，就必须要进一步完善土地管理制度，建立合理土地管理制度，政府部门要以土地市场为核心，增强各个部门之间的合作和交流，并制定相应的土地管理法。我国的土地转让是通过土地协议来开展实施，各个地方的土地交易中心将交易中心的流程简化，这样开发商能够依靠土地合同直接向政府部门领取相应的审批手续，方便了交易商与政府部门的土地管理工作，同时实现土地资源的优化配置，从而构建良好的土地管理制度。

3.2优化我国的土地规划体系

政府部门在构建我国的土地管理制度时，必须先优化土地规划体系，加大对土地执法监督的力度，要学会科学、有效的规划土地，并加强土地规划制度的约束性，在满足社会对土地需求的同时，结合经济市场的发展规律，严格的执行监管机制。同时，要考虑到群众的经济利益，土地管理制度同时要结合国内经济发展的状况，规划合理、科学的土地使用方法。此外，国家要加大对土地规划体系的执法力度，增强执法者的监督工作，使土地执法能够高效的实施，进一步建健全、完善土地规划系统。

3.3完善土地权利体系

相应的部门在进行土地管理过程中，要不断健全土地权利体系，进而约束地方政府的征地行为。国家要保证群众的土地产权清晰、权责明确，必须要保障国家的土地财产权益。但是，在我国目前的土地管理体制中，对农村土地产权并没有明确的规定。在一些实际的土地管理过程中，部分地方政府和企业都一直征占农民的土地，导致很多土地滥用、浪费的现象出现，对农民的经济有一定的影响，因此，国家要不断健全土地权利体系，合理规划土地资源。

3.4改革土地财政税收

我国应该对相应的税收管理单位实施绩效考核，监督政府部门在保护人们的土地资源的同时，也能够提高土地资源的利用率，进而保障人们的经济利益，建立全新的土地财政制度，保障土地财政制度的可持续性发展，避免出现闲置的土地。

新土地管理法土地征收流程范文第2篇

关键词：划拨土地；有偿使用；年租制

Actively promote the transfer of state land use system of paid

- Improve and develop the system of annual rent of the land of Anshan City

Liu Ming

Abstract: In this paper, our existing system of paid use and promote the state-owned Anshan compensated use of land allocated for Analysis of the situation and explore.

Keywords: allocation of land; compensation for the use; rent system

国务院曾提出：“探索建立国有土地收益基金，遏制片面追求土地收益短期行为。” 我们知道现行土地招、拍、挂制度充分发挥了市场机制配置土地资源的基础性作用，实现城市土地开发利用的高效率和收益分配的合理化。但地方政府有强烈追求经济利益的倾向，容易片面追求土地效益，导致追求经济效益短期行为，是一种“涸泽而渔”的办法。同时也容易导致寻租活动的出现。随着经济社会的持续发展，现行土地出让制度的弊端也日益显现，而土地年租制以其灵活、适用、可持续发展更能实现土地的长期、最大化收益。

一、鞍山市国有划拨土地有偿使用制度现状

1、鞍山市土地有偿使用制度发展历史

鞍山市的国有划拨土地有偿使用工作是从2000年开始的，为做好此项工作，2000年市物价局下发了《关于进一步明确土地系统部分收费标准和价格的通知》（鞍价发【2000】129号），按不同地类对划拨土地年出让金标准做了规定。2001年，为适应市场经济发展情况，《关于继续执行划拨土地出让金及土地抵押手续费标准的批复》（鞍价发【2001】155号）将划拨土地使用权出租的年出让金，由原来的50％以上收取，降为按20％收取。2002年市政府出台了《鞍山市国有土地资产经营管理办法》(第131号政府令)。2005年又了《关于征收国有土地使用权年租金的通知》（鞍政办发【2005】93号），根据鞍山市基准地价对土地使用权年租金收费标准重新进行修订，进一步强化了国有土地有偿使用收益的收缴工作，使此项工作更加规范化。

2、鞍山市土地有偿使用制度现状

2006年我市估计划拨用地面积为52.52平方公里，主要道路临街网点约7000余户，面积约47万平方米。由于各种原因，鞍山市有偿使用主要集中在一些中心地带的大型经营性用地有偿使用费用的征收，对于工业企业和临街商业网点（改变用途）还没有全面展开，每年征收金额在200多万元，与实际市场潜力相差较大。随着鞍山市政府加大城市改造力度，推进城市化进程，城区工业企业搬迁，房地产业迅猛发展，大量国有划拨土地通过招牌挂等形式进入土地一级市场，国有划拨土地总量必将不断萎缩。

3、鞍山市土地有偿使用制度存在问题探究

造成土地年租金管理工作困难的原因主要有以下几点：

1老工业企业占地面积大、经济效益差。鞍山作为一座老工业基地有其自身的显著特点：即大型国有企业居多，且用地多为国有划拨土地。近年来由于经济形势严峻，很多大型国有企业经济效益不好，既要解决众多企业职工安置问题，还要面对企业自身发展、壮大，因此无力支付土地有偿使用费用。而这部分企业占鞍山划拨土地总量的大部，它们的有偿使用进度直接关系到整个鞍山市有偿使用制度发展的进程，因此我们在工作中既要考虑有偿使用制度的推进，还要兼顾企业的持续发展和构建和谐社会的需要，从而导致鞍山的有偿使用制度进展缓慢。

2缺少直接业务指导和可以借鉴的成熟经验。由于该项工作在省厅没有对应的业务处室指导，因此在实际工作中各市基本上都是依靠自己摸索、探讨。纵观全国各地，土地年租制管理也都处于探索之中。由于各地区差异，即便是征收对象和操作方法也各不相同，有全面实行土地租赁制的，有仅对大型工业企业实行的，还有一些省市仅仅对划拨商业用地采取年租制。在征收标准制定上也分别采取建筑面积和土地面积各不相同，因此，到目前为止还没有一套比较成熟的经验可以借鉴和推广。

3相关法律保障较差。《土地管理法》第2条，《城市房地产管理法》第3条，《土地管理法实施条例》第29条都有土地收益租金的相关规定，鞍山市政府2002年出台了《鞍山市国有土地资产经营管理办法》(第131号政府令)。2005年又了《关于征收国有土地使用权年租金的通知》（鞍政办发【2005】93号），都进一步强化了国有土地有偿使用收益的收缴工作，但是这些规定或针对性和可操作性差或地方法律文件执行力有限，都不能为年租制的全面推广提供有效的法律保障。

二、鞍山市国有划拨土地推行年租制管理措施

年租制管理工作是一项长期、艰苦的工作，它涉及到社会各方面的经济利益，相对于土地一次性出让收益，它是一项长期、稳定的财政收入，是可持续发展观在土地管理制度改革的一次集中体现。既是建立公平的市场经营环境，也能实现社会财富的再次分配。但考虑到该项工作仍处于初级阶段，所以工作中应采取：“低点起步，引导入轨，逐步推进，适度调整”的工作原则。借鉴全国各地经验，结合我市实际情况，针对年租制管理提出如下建议：

1、制定切实可行的土地年租金征收法律

结合我市实际情况，针对《关于征收国有土地使用权年租金的通知》（鞍政办发【2005】93）在适当时机尽量以地方性法规形式出台相关细则，明确征收对象、标准核定、相关罚则等具体内容，增强法规的实用性及可操作性。

2、建立现代化信息管理系统

“工欲善其事 必先利其器”，一个现代化的信息管理系统，不仅有利于领导层的决策，统筹全市的土地市场管理，而且能够提高工作效率，实现信息的直观、动态化管理。因此，我们应充分利用现有条件，不遗余力的进行信息系统的现代化建设。

3、制定规范化流程及监管制度

年租制管理作为土地有偿使用制度的一个重要组成部分，与百姓生活有着更加直接的联系，一个规范、标准的流程不仅可以方便百姓对政策的了解，积极配合政府的行政执法，同时也有利于树立良好的政府工作形象。此外，一个规范的流程还可以细化责任、强化管理，杜绝各种腐败行为的滋生。

4、强化执法措施和监管力度

对于目前还不是非常成熟的土地租赁市场，严格执法是完善土地市场管理的有力保证，只有对那些偷逃国家收益，暴力抗法的土地使用者严惩不贷才能保证法律的公信力和公正性，才能保证国家的资产不流失，保护那些合法土地使用者的正当权益。

年租制度虽然不像土地出让一次性为地方财政提供大量的资金来源，但它可以促进国有土地收益的可持续发展，是造福子孙的一件好事。因此我们在完善房地产开发等一次性出让的基础上，不断探讨工业、商业等经营性用地的年租制度改革，逐步以“年租制”作为土地有偿使用制度主要形式，相信在全社会的共同努力下，一定能开创出土地管理市场的新局面。

参考文献

1、王卫国《中疆土地权益的法制树立》,中国政法大学出版社,2002年,第65页.

新土地管理法土地征收流程范文第3篇

一、宁阳县建立城乡统一的建设用地市场的实际情况

1.对城乡统一的建设用地市场内涵的认识

城乡统一的建设用地市场，即对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

这意味着，需要使用农民集体土地的经营项目，可以在符合规划的条件下，通过有形土地市场，取得农民集体土地使用权；符合规划的集体建设用地直接进入市场的，与城市固有土地一样，价格将由市场决定。这项制度提高了集体土地所有权地位，还原了集体土地所有权，使集体所有权真正成为和国家所有权并立的公有制所有形式之一。

2.宁阳县建立城乡统一的建设用地市场现状

⑴国有建设用地一、二级市场情况。我县2009-2013 年共办理国有存量建设用地出让手续38 宗，面积71.8511 公顷，收取土地出让总价款30180.29万元；办理新增建设用地出让手续169 宗，面积657.3612 公顷，收取土地出让总价款251005.8万元；办理国有建设用地转让手续295 宗，面积361.59 公顷，土地转让金为77593.8万元；办理国有建设用地抵押手续1238 宗，面积1693.41 公顷，贷款额为367991.83万元。

⑵征地制度制约一体化进程。根据现行的土地流程及政策规定，当用地单位确实需要使用农村集体所有的土地时，必须通过国家征收将农村集体所有土地转化为国家所有的土地，之后通过出让等方式取得国有建设用地使用权。因此，征收制度决定了国有建设用地具有凌驾于集体建设用地的产权，集体建设用地基本被排斥在成熟的国有建设用地市场之外，城乡建设用地市场之间缺乏有机联系。

⑶农村集体经营性建设用地流转现状。①配套制度不完善。社会保障体系在农村尚未建立，农民将土地视为安身立命的保障。在没有完善农村社会保障体系的情况下，允许农村土地进入城乡建设用地市场，容易使广大农民存在后顾之忧，不能积极正确的响应政策。

②集体建设用地所有权不明确将影响建设用地市场的进程。目前我县正在进行农村土地确权发证工作，在现实操作中,大部分农民对于土地归谁所有都存在疑惑,村内生产小组与村委会对于农村土地都有一定的管理权和控制权。因此,农村土地的所有权主体极其不明晰,这对于城乡土地市场一体化进程中供给主体的培育极为不利,容易造成利益纠纷。

⑷农村宅基地流转现状。我县进行了新农村社区建设规划，但大部分村庄只注重规划占新区建房而不考虑旧村庄改造。有的经济条件好的到县城、乡镇驻地或新规划社区购房后，村里宅基地仍然闲置占用；部分村民不愿在老地方建房，年复一年，造成村内宅基地空闲闲置。另外由于农村集体土地使用权只能在同村内部转让，在新农村社区建设过程中，用地确权遇到难题。

二、建立城乡统一的建设用地市场建议

1.健全相关法律制度，使符合条件的农村建设用地进入市场

集体建设用地进入市场首要障碍是现行的土地管理法规，要使城乡建设用地市场健康，有序，规范的发展，必须修改相关的法律条款，为城乡统一建设用地市场提供法律上的保障。根据宪法和土地管理法相关表述，农村建设用地只能在符合规划情况下内部使用，如果外部使用，就必须经过征地。而按现行土地管理法，农民集体所有土地使用权可以参与联营，但不得出让、转让或出租。按物权法、担保法等相关规定，家庭承包土地、宅基地不能用来抵押。债权改变后，不得改变土地用途和所有权。必须推动相关法律的统一，解决土地法规碎片化、矛盾化问题，为城乡统一建设用地市场提供先决条件，使农村建设用地在符合相关规划的条件下进入建设用地市场。

2.制定有效的土地收益分配政策，促进农村社会保障体系的建设

土地收益应当主要归集体所有，政府和土地管理部门作为管理者无权直接分享产权人的处置价款，集体土地所有者的土地收益应当纳入集体资产统一管理，主要用于集体经济组织成员的社会保障和发展生产。在社会保障制度不健全的情况下，农村土地承载着社会保障的功能，因此必然减低农民流转土地的积极性，必然会给城乡统一建设用地市场带来阻力。为了促进建设用地市场的发展，必须相应的构建农村社会保障体系，以此来保证失地农民的最低生活水平。

3.做好集体建设用地市场的确权工作，赋予农民完整的土地产权

明确产权要依靠土地登记确权，实行土地统一登记发证制度。集体所有的土地，依据已确认的所有权、建设用地使用权登记造册，核发土地权利证书，确认所有权及建设用地使用权。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。避免土地流转过程中的权属纠纷，维护合法权益。赋予农民完整的土地权利，包括占有，使用，收益，转让，入股，租凭等。

4.规划建立城乡统一的建设用地市场的试点范围

建立城乡统一的建设用地市场宜先在乡、村庄规划区范围内试点。在城乡统一的建设用地市场中，城镇土地市场和农村土地市场具有同等重要的地位。通过农村建设用地入市，土地使用者可在土地市场中任意选取能满足自身需要的城镇土地或农村建设用地，实现城镇土地市场与农村建设用地市场的协调统一。

5.严格控制集体建设用地流转后的用途

应严禁使用集体建设用地用于商品住宅开发，用于商品住宅开发的必须征为国有。如果允许使用集体建设用地进行商品住宅开发，难以实现控制房地产开发总量的要求，同时由于产权形式复杂，也难以保证商品住宅交易的安全，让小产权房入市有机可乘。

6.保障农户宅基地用益物权，完善农村宅基地制度

完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。

在宅基地的分配上，对扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地，不再进行单宗分散的宅基地分配，鼓励集中建设公寓式住宅或有特色的农民新居。对扩展边界外的村庄，严格执行一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村集体组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点。在基础管理工作上，要依法加快宅基地确权登记发证，妥善处理宅基地争议。积极建立农村宅基地动态管理信息系统，实现宅基地动态信息查询和管理。

新土地管理法土地征收流程范文第4篇

【关键词】： 土地经济；土地征用；失地农民；经济权益；可持续保障

中图分类号：F301文献标识码： A

前言

对于农民来说，土地就是他们的全部，失去土地就失去了一切。要根本解决被征地农民的经济保障问题，必须从土地本身入手，从保障农民的土地所有权、使用权、支配权、以及经营权等方面深入研究，深化改革。必须依据基本原理，解决土地价值增值收益分配问题。

一、我国现行征地制度的缺陷

观点认为，所有制问题是生产关系的根本问题，与所有制相关的主要是所有权、支配权、使用权及经营权等问题。其中所有权是核心，其它权利行使都会受到所有权的制约。我国经济体制改革过程中，实施了所有权与经营权的分离。国家在保持重要生产资料所有权的同时，可依据法律对生产资料使用权进行转让、买卖。国有土地使用权出让、转让的规定就体现了这一原理。

但是，在农村集体所有制土地征用过程中，这一原理却遭到摒弃。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条却规定， 任何单位和个人进行建设需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。国家及地方政府可以凭借自己掌握的权力，变集体所有制土地为国有土地。因改变土地用途，形成的土地价值增值收益，大量装入各级政府及开发商的腰包。地方财政很大部分变成了土地财政，一个个开发商因此获得大量超额利润。不少农民因为失去土地，失去了经济依靠，变成了无所事事的城市居民。

事实上，现有土地管理的法规政策，本身就存在弊端。一是为各级政府采用强制力量，剥夺农民集体所有制土地的权利提供了合法依据；二是否定了不同所有制主体之间的平等权利。从理论和实践方面看，政府征收集体土地这个环节，也存在严重问题。

1、否定了不同所有制主体之间的平等权益 集体所有、国家所有和私人所有，都是平等的所有制主体，现行土地管理体制，保证了其它所有制主体的建设权和发展权，却限制了农民集体所有制主体的建设权和发展权。这一体制是国家和政府通过限制一个利益主体的合法权益，而满足另外一个主体经济利益的法律歧视。

2、 “公共利益”本身就界定不清 一个村的利益可以是公共利益，一个乡、一个县、一个市的利益也可以看作是公共利益，农村集体所有土地，可以为了任何一级的政府的“公共利益”而被剥夺。地方社会发展、文化发展、生态环境改善是公共利益，招商引资，开发建设也可以看成是“公共利益”，任何意图都可以看成是“公共利益”需要 [2]，对 “公共利益”的解释变成了职能部门和主要行政领导自由裁量的权力[3]。

3、为有关管理人员权力寻租提供了便利和通道 从土地征收到出让，再到转让，任何用地都必须办理近百个手续，每道手续一道坎，道道都为权力寻租开辟了通道。

4、严重损害农民的合法权益 农民没有权利在属于自己的土地上投资开发建设。而政府却为开发商提供便利。大量的超额利润，诱发开发商私欲膨胀，不惜铤而走险，暴力剥夺农民的土地所有权，侵害农民的土地使用权和经营权，损害农民群众的经济利益。

5、农民的合法经济权益得不到持续保障 在我国，现行政策对农民的征地补偿一般是一次性货币补偿，之后让农民自谋出路这种措施无法保证农民的“可持续生计”问题。根据中华人民共和国国土资源部官网公布数据显示，当前法定最高补偿标准大约为24000元/亩，按最低生活标准每人300元/月计算，当前法定的征地补偿费仅够农民维持不到7年的生活需要。而失地农民由于文化水平低，缺少现代工业所需的劳动技能，加之生活习惯差异，很难真正融入城市社会，有些甚至走向违法犯罪，形成现代城市不安全隐患。

二、研究现状

根据目前土地征用过程农民权益保障研究的现状来看，业内人士主要提出了以下几种观点：一种观点是改革征收制度，将符合土地利用规划的集体非农建设用地纳入土地使用权交易市场，建立城乡统一的土地使用权交易市场。用地单位与农民集体通过谈判，以市场价格达成土地使用权出让协议，在国家土地管理部门登记备案即可。另一种观点是改变土地增值分配格局，增加农民的分配份额。在现有的土地征收制度下，即国家作为征收主体，可以因“公共利益”需要征收土地所有权，对于农民的赔偿价格要以市场价为准。第三种观点是对于征收集体土地，赔偿时可以借用使用年限趋于无穷时的国有土地使用权的出让价格代替集体土地所有权的出让价格，从而维护农民可持续性经济保障对于以上观点我认为都有一定的局限性。

对于第一种观点，我认为存在一些问题。首先，对于农民来说，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第十条规定：加强村镇建设用地的管理，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，第十一条规定：要严格保护基本农田。但由于农民缺乏法律知识，他们可能会将更多的基本农田非法用于非农业建设，再进行自由转让，进而获取更大的利润。其次，就地方政府而言，土地征收是其主要财政收入，是其进行基础设施建设，社会公益建设的资金来源，地方政府不可能将这部分土地的主动权交给农民。

国家征收土地是垄断行为，具有强制性，非竞争性，既不符合市场交易原则，也不符合市场价格规律，那么第二种观点提出的市场价到底应该以什么为准则来衡量，也难以确定，而且不具备可持续性。

第三种观点虽然提出了土地可持续性补偿，但无穷年限土地价格的确定，要考虑通货膨胀以及国家经济发展速度，难以计算。而且一次性货币补偿不利于农民的可持续生计，这中补偿也会给国家带来巨额的资金压力。

三、维护失地农民经济权益的几点建议

1、 国家征收集体土地使用权，保留农民土地所有权 国家征收集体土地使用权，保留集体土地的所有权，保证了政府参与征收，获取财政收入，防止农民非法转让土地使用权，同时农民享有永久土地收益权。《宪法修正案》第10条第4款：“任何组织或者个人不得侵占，买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

集体土地使用权流转可分为“首次流转”和“再次流转”[4]。上文所提及征地制度不完善是基于所有权的征收，如果征收过程只涉及使用权，不涉及所有权。国家按一定使用年限（70年）征收农民土地使用权，再通过收取转让金，将土地使用权转让出去进行开发建设。这样既符合现有法律规定，也可以在不触动农民土地所有权的同时，保证农民享有永久土地增值收益。这与小产权不同，开发商仍旧以买国有土地的模式进行开发，国家仍就颁发产权证，只是国家对于买卖土地的资金应和拥有所有权的农民进行合理分配。

2、健全土地增值收益分配机制 集体土地流转过程中的土地增值主要是指政府征收后的建设用地价格与征地前的农业用地价格的差额，扣除必要的土地开发成本以及征地过程中交纳的有关税费后的余额[5]。

农用地转变为建设用地，一般需要经过两个阶段，即国家先把农用地的使用权征收，然后再出让给开发商，开发商对其进行开发利用，获取利润。其流程如图 1 所示：

3、合理确定土地增值收益分配比例 目前大部分土地增值收益是分配给国家的.李英强在座谈会上也指出，学界公认的分配格局是地方政府占到20-30%，开发商占40-50%，村集体占到25-30%，农民大概只占5-10%。笔者认为，要保证土地增值收益分配的合理性，就必须：

3.1 实现农村集体土地使用权的有偿有期转让 保障农民对土地的永久所有权，国家保留农民的土地所有权，征收其土地使用权，并保证其在使用者之间有偿有期转让（一般以建筑使用年限为标准确定土地使用权转让期限），并根据此期限进行补偿。这一观点解决了上文提出的无穷年限的土地补偿弊端。

3.2 土地首次转让增值收益应该在农民和政府之间合理分配 地租是土地所有权在经济上的实现形式，地租虽然可以以级差地租和垄断地租形式存在，但其根源都在于土地所有权。政府规划土地，改变土地用途，使其经济位置变化，有了更大的交换价值，其地租就应该在农民和政府之间进行分配。

其实，政府作为土地利用规划及其管理者，只不过是国家利益的“守门员”，农民和开发商之间的利益“调解员”。政府行使其职能所产生的地价增值及其分配，只能通过制定合理的税收政策予以保证。

3.3 土地转让的二次增值收益应该在农民和开发商之间进行合理分配 农民作为土地的最终所有者，应该是土地收益的首要受益人，开发商作为投资人，只能获得投资利息和资本利润，获得经营管理回报。在转让年限到期后，由开发商投资所产生的土地价格增长，归享有土地所有权的农民所有。如此进行循环，保证农民土地永久性收益。

总结：

农村集体所有制土地征用过程，侵害村民合法权益现象时有发生，由此引发失地农民经济权益的保障问题。现行土地征用政策存在诸多不合理，国家应在保证所有权主体平等的基础上，实现农民与其土地使用者之间的平等交易。国家可在保障农村集体土地所有权的基础上，由农民收取土地使用权出让金。国家转让土地使用权，收取使用权转让费用。土地流转中的地价增值收益，应在农民、政府和开发商之间合理分配，保证农民所有权收益，体现政府规划权收益，保护开发商投资收益，实现农民经济权益的可持续保障。

中国参考文献：

[1]North Doglass，Tomas Robert. The rise of the west world：A new economics histry[Z].W.W.Norton&Conpany.Inc.1973，（5）：17-20.

[2]陈利根等.土地征用制度改革于创新：一个经济学分析框架[J].中国农村经济，2011（6）：23-26.

[3]黄东东.土地征用工益目的性理解[J].中国土地，2009（1）.

新土地管理法土地征收流程范文第5篇

根据会议安排，下面我简要传达全市土地管理工作会议精神，并就下阶段我镇制止违法占地、非法抢建、滥建、乱建行为，进一步加强土地管理工作谈几点意见。

一、全市土地管理工作会议主要精神

年月日下午，市委、市政府在召开全市土地管理工作会议，参加会议的有市五套班子有关领导、市直有关单位负责人、各镇、街道党委书记和分管企业、村建、土地管理工作领导、土地所、村建办负责人。会议的主要目的：一是动员全市上下立即行为，严肃查处非法抢建、滥建、乱建行为，有效保护土地资源；二是部署下阶段土地管理工作。会议印发了市政府《关于全面加强土地管理工作的决定》及九份规范土地管理工作的配套文件。会上，国土局丁尚光局长宣读了市政府《关于全面加强土地管理工作的决定》，介绍了规范土地管理相关配套文件的主要内容；市政府副市长吴清滨就如何抓好十份文件的贯彻执行进行部署；市长杨益民对制止非法抢建、滥建、乱建行为，规范土地管理工作作重要讲话，强调三点意见：一是指出我市土地工作存在着违法占地、非法抢建、滥建成风；违规圈占土地现象比较普遍；征地补偿标准不平衡，失地农民社会保障体系不健全；管理机制不完善等四个方面的主要问题。这些问题已经到了非下决心整治不可的地步。二是市委、市政府对土地问题历来十分关注，十分重视，各级各部门要保持清醒的头脑，切实把思想统一到市委、市政府的决策部署上来，从思想上、组织上、行动上与市委、市政府保持高度一致。三是要求各级各部门要加强领导、强化宣传教育，迅速行动、雷厉风行、立说立行地抓好制止非法抢建、滥建、乱建行为和规范土地管理各项工作任务的落实。

二、我镇下阶段全面加强土地管理工作意见

1、关于严肃制止违法占地、非法抢建、滥建、乱建工作

一段时间以来，市委、市政府对制止违法占地、非法抢建、滥建、乱建工作高度重视，召开市委常委会对工作进行研究，下发《关于严肃整治非法抢建行为的紧急通知》，出台六条决定，市政府也制订出台了《市土地执法监察办法（试行）》，对制止违法占地、非法抢建工作进行全面部署。市委、市政府的《紧急通知》（委办明电［］55号）和《市土地执法监察办法（试行）》明确：各镇、街道辖区内发现一起非法抢建、乱建行为，且未得到有效制止的，要在全市通报批评。发现三起非法抢建、乱建行为，且未得到有效制止的，下村干部调至人才交流中心另行安排工作，镇、街道党政相关领导立即予以免职。村干部不履行或不正确履行职责的，由所在镇人民政府追究责任。前几天，市政府牵头在陈埭镇、池店镇组织了两次行动，在全市掀起了整治非法抢建之风的。我镇党委、政府积极按照市委、市政府的部署和要求，及早行动，在农历大年之前组建了镇土地巡查中队，不分节假日地全镇巡查，对全镇违法占地、非法抢建、滥建、乱建行为进行制止和查处，并在元月日和月16、17日组织了二次大规模的行动，有力地狠刹了违法占地、非法抢建之风。但是，制止违法占地、非法抢建是一项长期的艰巨性工作，今天会议后，我镇还将组织几次大规模的行动。全镇上下一定要切实负起责任，加强日常的动态巡查，把违法占地、非法抢建行为制止在萌芽状态，务必把乱建、滥建、抢建之风刹下去。

2、关于闲置土地清理工作

闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经有批准权的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的，其土地认定为闲置土地。闲置土地清理工作计划用三个月的时间完成，即从月25日开始至月25日前结束，具体分三个阶段。一是准备阶段，月25日至3月30日，时间5日。主要工作是成立市闲置土地清理工作领导小组，制定具体工作方案，召开会议部署闲置土地清理工作。二是清查阶段，月30日至4月30日，时间30日。包括自查和抽查工作，自查工作由各镇、街道和市直各相关部门组织，对闲置土地情况进行全面清理，逐宗(块)造册登记，并提交市国土资源局核查定性，逐宗提出处理意见。抽查工作由市闲置土地清理办公室以市域主干道路两侧和重要地段为重点，对各镇（街道）、各部门清理情况进行抽查，对发现的问题及时进行整改。三是处理阶段，月1日至月25日，时间55日。市政府将对清理出来的闲置土地逐一依照《市闲置土地处理暂行办法》作出处理。

3、关于存量建设用地清理工作

存量建设用地的含义较广，在本次清理活动中，特指1999年新的《土地管理法》实施以来，经省政府批准农用地转用与土地征用的，但未办结供地审批手续的项目用地。包括三种类型的用地：一是未申报供地材料的；二是已申报供地审批材料、但未取得用地批文的；三是已取得用地批文、未缴纳土地有偿出让金和用地规费的。

存量建设用地清理工作时间要求紧迫。目前，农用地转用和征用（用地报批）实行网上报批，月底前，供地率如达不到70%，网上报批的链条将自动断线，省国土资源厅将不能受理我市的用地报件。根据国土部门的统计，1999年以来，我市共报批78个批次的项目用地，总用地面积25408亩，已办理供地审批183宗，面积9223亩，全市供地率仅为36.3%。我镇也尚有6个项目用地未办结供地手续。目前工作的关键是尽快提升供地率，尽早恢复网上报批链条，尽量减少时间损失。镇直有关部门会后要立即逐一清理，限期办结。全市的清理工作分为三个阶段，时间三个月，与闲置土地清理工作同步进行。第一阶段为自查自纠阶段，月25日至月25日，时间30日。由镇、街道和主管部门（镇、街道负责企业项目用地，主管部门负责公共项目用地和储备用地），对照《市批次用地统计表》，逐一组织自查，未办理供地手续的，统一下发由市国土资源局印制的《责令限期办结供地审批通知书》。存在违法占地行为的，下发《约谈通知书》，责令项目业主限期办结供地手续。第二阶段为全面督查阶段，月25日至月15日，时间50日。将由国土资源局牵头，监察、经济、规划、环保等部门抽调人员参加，组成检查组，对照《市批次用地统计表》，逐一组织督查，未办结供地审批的，如属工业项目用地的，由国土资源局约谈项目业主；同时，由政府办牵头，经济、规划、国土等部门参与，按照特事特办的原则，集中办理第一阶段申报供地项目，依法完善用地手续。第三阶段为总结验收阶段，月15日至月25日，时间10日。由有关部门继续办理项目用地供地申报手续。同时，由国土资源局牵头，汇总前两个阶段检查情况，并以市政府名义组织全市通报。

在具体工作中，市政府把握四个方面的政策：一是在自查自纠阶段申报供地审批材料的，土地出让金按《市年基准地价》规定的标准收取。对存在违法用地行为的，可依法从轻处罚；二是在全面督查阶段申报供地审批材料的，土地出让金按《市年基准地价》规定的上限收取。对存在违法用地行为的，依法从严、从重处罚；三是在总结验收阶段结束后仍未申报供地审批材料的，参照闲置土地的处理办法处理；是集中清理阶段结束后，工业项目用地供地率仍达不到80%的镇（街道），市政府将暂停受理该镇（街道）新的用地报件，直至存量建设用地明显消化，供地率超过80%为止；集中清理阶段结束后，仍未办理供地手续的工业项目用地和公共项目用地，其项目业主或项目主管部门要向市政府作出书面说明。无正当理由的，市政府将上报省政府取消该项目的用地批文。

闲置土地清理和存量建设用地清理两项工作结合进行，统筹推进。

4、关于土地征收工作

征地工作难度很大，镇、村征地任务都很繁重，反映也比较强烈。为破解征地难题，市政府在认真吸纳各镇对征地工作的意见的基础上，制定出台了《市土地征收管理暂行办法》。《办法》对当前征地工作存在的一些主要问题，特别是征地主体和实施主体的问题，作出明确规定。各镇人民政府、街道办事处受市国土资源局委托，具体负责做好土地征收过程中的相关工作，具体负责协调处理本辖区内征收土地过程中的调查核实、补偿实施、场地保护和清理、矛盾调处等工作。征地工作必须由市土地行政主管部门或由土地行政主管部门委托的单位组织实施，坚决杜绝土地私下买卖行为。关于征地补偿标准不平衡问题，市政府已按照全国的统一部署，委托制定《市征地区片综合地价》，经法定程序研究通过后，将尽快实施。

当前，我镇各项征地工作任务十分繁重，其中补偿标准已经市、镇政府确认的，仍然有效。各村要按原定标准、原定要求，继续组织实施。重点要加快市人大会确定的86个重点在建项目和56个预备重点项目以及镇党政研究确定的重要项目的征地工作，确保不影响项目建设。

5、关于建设项目用地报批工作

这是一项长期的工作，重点是对土地报批制度的改革，全面推行项目用地预审工作制度。为提高项目选址的科学性，合理配置土地资源，市政府建立项目用地预审工作制度，强化项目审查管理，成立市项目用地预审领导小组，由市政府主要领导任组长，分管领导任副组长，经济、国土、规划建设、环保等部门主要领导为成员。全面推行项目用地预审工作制度，根据经济发展的用地需求，按照轻重缓急，统筹规划，合理安排建设用地。优先保证省以上重点建设项目用地，优先保证外资项目、高新技术项目和其它符合产业政策的工业项目用地，将有限的土地资源用于高标准投入和高效益产出的项目。今后，全市范围内的建设项目用地，必须先经市项目用地预审领导小组审核，并由市国土资源局或受国土资源局委托的镇政府、街道办事处，统一组织土地征收。建设项目用地预审程序：①建设项目用地由所在镇（街道）、工业园区申报，将用地四至、界址点坐标成果表、地形图、项目可行性研究报告等有关材料报市国土资源局；②市国土资源局代市政府受理后，以市项目用地预审领导小组办公室的名义，转交市经济发展局、规划建设与房产管理局、国土资源局、环保局按各自职能提出初审意见，各相关部门必须在5具工作日内将初审意见报市项目用地预审领导小组办公室；③市项目用地预审领导小组办公室对相关部门初审意见汇总后，报市项目用地预审领导小组审核批准或决定召开领导小组成员会议研究；④经项目用地预审领导小组成员会议研究确定后，移送行政审批服务中心进入下一个审批流程。未经上述程序报审的项目用地，规划部门不予选址、经济部门不予立项、国土部门不予组织土地征收和用地报批。

6、关于征地历史遗留问题协调处理工作

由于多方面的原因，我镇仍有较多征地历史遗留问题尚未解决，群众对此反应比较强烈，经常影响到正常土地工作的开展，个别问题甚至引发。这些问题有的通过努力可以妥善解决，有的需要一段时间后才能解决。为妥善解决征地历史遗留问题，市政府建立了征地历史遗留问题协调处理工作机制，按照“谁承诺、谁负责”的原则，根据不同时期不同区域的情况，分门别类、区别对待、分级负责。具体分为市区征地历史遗留问题、各镇（街道）征地历史遗留问题、公路建设征地补偿问题、公路拆迁安置指标问题、原镇级园区征地遗留问题以及1998年以前各镇批准的民房用地指标问题等六大类。解决这些问题要本着实事求是的原则，实行个案研究逐步处理。