新土地征收补偿条例范文第1篇

关键词：台湾地区 征地补偿 地价补偿

中图分类号：F28 文献标识码：A

台湾地区关于征地的立法较多，《土地法》、《平均地权条例》、《都市计划法》、《促进产业升级条例》等都对土地征收有所涉及。为整合分歧不一的法规，减少征地纷争与阻力，台湾地区于2000年2月2日了《土地征收条例》并将其作为土地征收的统一规范条例，从征地补偿的条件、补偿标准、补偿方式、征收程序等各个方面做了详细规定。本文仅就土地征收的补偿程序、补偿项目和补偿发生进行阐述，探讨可为我国大陆征地立法和实践借鉴之处。

一、台湾地区的征地补偿程序

台湾地区的土地征收程序除具有一般土地征收所应具有的要件之外，还具有自身的特点。

第一，征地实施前举行公听会并以协议价购为先行程序。《土地征收条例》规定，需用土地人在取得土地之前先举行公听会，听取土地所有权人及利害关系人的意见，然后再将事业计划报请主管机关许可；主管机关许可后，先与所有权人协议价购或以其他方式取得土地，并且议购价格不得低于征收补偿费标准。如果协议没有达成，才可以依法申请征收土地。

第二，征地实施中重视并听取土地所有权人关于征地补偿的意见。需用土地人的征地申请经中央主管机关核准后，由县（市）主管机关公告，并以书面通知土地权利人，征地补偿费由用地人支付并由主管机关转发，土地所有权人接受补偿费后即终止对土地的权利与义务。但当所有权人对征地补偿有异议时，则由主管机关负责调查处理并将查处结果通知土地权利人；如果土地权利人不服查处结果，则提交地价评议委员会复议；如果土地权利人不服复议结果，则提起行政救济。最后的复议或行政救济结果若与补偿方案价额有差异，则将差价补交给土地权利人。

第三，征地实施后原土地所有权人可行使收回土地的权利。土地被征收后，如果土地需用人没有依照征收计划使用该土地，原土地所有权人可申请收回其土地。具体包括征地补偿费发给满三年，未依照征收计划开始使用的；未依照核准征收的原定兴办事业使用的；依照原征收计划开始使用后未满五年，不继续依原征收计划使用的。如果有以上情形，原土地所有权人可以申请照原征收补偿价额收回其土地。另外，由于工程设计变更、都市计划改变等原因导致原有土地无征收必要时，经需用土地人或土地所有权人申请后，经审查符合规定的，主管机关予以撤销征收。原土地所有权人缴回征收价款后，政府将土地发还给原所有权人。值得注意的是，不论是收回土地或撤销征收，土地所有权重新回归原土地所有权人所有，而不是归政府所有。

二、台湾地区征地补偿范围及项目

台湾地区土地征收分为一般性土地征收和区段征收。一般性征收遵从国际通行的“公益目的”原则，规定因公益需要，兴办国防、交通、公用、水利、公共卫生及环境保护等事业，得征收私有土地。一般性土地征收的补偿范围包括地价补偿、土地改良物补偿、土地他项权利补偿以及由征地引起的其他损失的补偿。具体补偿项目如下：

一是地价补偿。台湾地区《土地征收条例》并实施以后，规定地价补偿按公告土地现值补偿。公告土地现值是直辖市或县（市）政府估计并提经地价评议委员会评定的地价，于每年1月1日公告，作为土地移转及设定典权时申报地价的参考，也是主管机关审核土地移转现值的依据。由于公告土地现值往往低于市场地价，台湾地区采取公告土地现值加成的办法，加成数比照一般正常交易地价确定。可见，台湾地区的地价补偿是以市价为基准的。

二是其他土地权利的补偿。台湾地区规定，如果被征收土地或建筑改良物已设定他项权利，如地上权、典权、地役权、永佃权、耕作权等，这些征收土地“应有之负担”由地政机关在发给补偿金时代为补偿，并以余款交付被征收土地的所有权人。

三是土地改良物的补偿。台湾地区将土地改良物分为两种，一是建筑改良物，即建筑物或工事等土地附着物；二是农作改良物，即农作物、其他植物或与水利、土壤有关的土地改良物。《土地征收条例》规定，征收土地或建筑改良物时，对建筑改良物的补偿按其重建价格计算；征收的土地附带有农作物时，补偿费视农作物的生长成熟期而定：成熟期距被征收时间在一年以内的，按照农作物成熟时的产值而定；成熟期距被征收时间在一年以上的，按照农作物种植及培育的费用而定，同时参考这些费用的现值。

四是迁移补偿。《土地征收条例》规定对征地而造成的人与物资的迁移费给予补偿：①土地改良物由所有权人取回并自行迁移的；②坟墓及其他纪念物迁移的；③人口需要迁移的；④生产资料必须迁移的（动力机具、经营设备、生产原料等）；⑤养殖物必须迁移的（水产物或畜产物）。另外，因土地一部分被征收而造成土地改良物需要全部迁移的也发给迁移费。

五是营业损失补偿。《土地征收条例》规定，对土地权利人因土地或改良物的征收而导致营业停止或营业规模缩小造成的损失给予补偿。

6六是一并征收补偿。台湾地区在征收土地时对土地上的改良物一并征收，但不包括土地所有权人要求取回、自行迁移、违规建造建筑物或非正常种植农作物的情形。另外，因征收同一所有人的土地或改良物的一部分，而剩下的土地或改良物的残余部分地形不整或面积过小，导致利用价值降低的，土地或改良物的所有权人可以向主管机关申请一并征收。

七是征用土地补偿。征用补偿是因政府兴办临时性的公共建设工程，需要征用私有土地或土地改良物而发给权益人的补偿费。其中，征用土地的年补偿费按照公告土地现值10%计算，征用土地改良物的补偿费按照征收补偿费的10%计算。如果征用土地导致土地改良物必须拆除或者不能回复到征用前的状况也给予补偿。

八是连接地补偿：因征收某块土地而导致与其连接的土地受到影响而使价值降低，对该连接地给予补偿。连接地补偿款额以不超过减少的地价额为准。

九是调查勘测损失补偿。需用土地人为申请征地而实施调查或勘测时，有时需要拆除或迁移地上的障碍物，由此导致土地权益人遭受损失，这种情形也给予适当的补偿。

三、台湾地区的区段征收与补偿方式

在台湾地区，除一般土地征收外，还有较为特殊的区段征收。区段征收是因实施国家经济政策、新设都市地域、举办国防设备、公用事业的需要，对一定区域内的土地全部予以征收。具体征地情形包括①新设都市地区的全部或一部分实施开发建设；②旧都市地区为公共安全、卫生、交通的需要或促进土地合理使用实施更新；③都市土地的农业区、保护区变更为建筑用地或工业区变更为住宅区、商业区：④非都市土地实施开发建设；⑤农村小区为加强公共设施、改善公共卫生需要或配合农业发展规划实施更新；⑥其他情形。区段征收的土地经过重新分段整理后，政府无偿取得公共设施用地，道路、沟渠、公园、绿地、儿童游乐场、广场、停车场、体育场所及学校用地等归当地政府所有，原土地所有权人领回一定比例的抵价地，对剩余的国民住宅用地、安置原住户所需土地及可供建筑的土地，政府采取出售、租赁或设定地上权的方式进行处分，并将所得收入用于支付区域开发总费用。

抵价地补偿是一种特殊的地价补偿形式。《土地征收条例》规定，实施区段征收时，原土地所有权人不愿领取现金补偿的，应发给抵价地。土地所有权人领回的抵价地面积，以征收总面积百分之五十为原则，最少不低于百分之四十。如果领回的土地面积小于最小建筑单位面积，土地所有权人应申请合并土地，如果不申请合并土地则发给现金补偿。抵价地的计算基准为区段征收后的路线价或区段价。除以抵价地作为地价补偿外，其余各项补偿费如土地改良物补偿、合法营业损失、迁移费补偿等与一般征收补偿无异。

区段征收及抵价地补偿是一种公私互利的举措。对土地所有权人而言，领回的抵价地虽然比原有的土地面积减少，但征收后的土地经过重新规划整理、开发建设，公共设施得以完善，地价普遍提高，可享受土地增值收益，并且居住环境和生活质量都会有所改善；对政府而言，不仅免费得到公益、公共用地，还可得到城市建设的大量资金，城市发展和建设有了保障；对需用土地人而言，得到用于房地产开发及其他城市建设的土地资源并获取开发利润。区段征收及抵价地补偿实现了政府与民众双赢，普遍受到欢迎。

四、台湾地区征地补偿经验及其启示

一是关于征地补偿程序。我国土地管理法规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。这种确定方案在先、公告并听取意见在后的做法对征地及补偿行为并无约束，一些地方政府不与农民沟通与协商，强征强占农民土地的现象时常发生。台湾地区的做法值得借鉴：在征地审批前召开公听会，土地所有权人可以充分表达意见及利益诉求；议购为先、征地在后，体现取得土地手段之温和；在征地补偿方案后，农民对补偿方案有异议，也有申述的渠道并能得到切实的解决。

二是关于征地补偿范围和项目。土地征收会涉及到农民生活的各个方面，如果考虑不周，就会造成对农民利益的损害。我国现行的征地补偿的项目主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费，补偿项目明显偏少，没有实现对被征地农民的全面补偿。应借鉴台湾地区的做法，建立以地价补偿为核心的多项目征地补偿体系，除现有补偿项目外，还应增加迁移补偿、营业损失补偿以及残余地补偿等。考虑我国目前农村土地产权状况，除对土地所有权给予补偿外，还应增加对承包权和租赁权的补偿。并且应明确规定各项目的补偿依据，如按市价补偿或协议价补偿等，避免笼统、模糊的规定。

三是关于补偿安置方式。我国现行的补偿安置比较单一，基本采取现金补偿的方式，而且多是一次性补偿，很多农民征地补偿款用完后就业无门、生活无着落。有些地区尝试采取以地入股的方式，与我国台湾地区的抵价地补偿有些相似。台湾地区的区段征收和抵价地补偿已经取得比较成熟的经验，我国大陆的征地补偿制度改革可以借鉴，尤其对我国小城镇建设更有借鉴价值。区段征收和抵价地补偿不仅解决小城镇建设需要的资金问题，而且使被征地农民沾享土地增值收益，改善居住环境和生活状况，有利于被征地农民现实利益和长远利益的保护。

四是关于征地后的监管问题。我国征地制度存在的一个严重问题是土地征而不用、多征少用的现象，其根本原因在于缺乏完善的征地使用监管机制。台湾地区在土地征收之后设定的收回权和撤销征收制度为我们提供很好的启示。土地征收后并不意味着土地监管权利的终结，由原土地所有者行使征地后土地使用的监督权，对于解决用地单位对土地的不合理使用和土地闲置浪费现象是一项很好的举措。

参考文献：

新土地征收补偿条例范文第2篇

在近日召开的国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议决定将草案提请全国人大常委会审议。虽然目前具体修改条款还未可知，但有业内专家推测，此次修改，主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。有专家表示，修正案草案获得通过，也为《农村集体土地征收补偿条例》的尽快出台铺平了道路。

今年年初，全国经济体制改革工作会议在沈阳市召开。国家发改委相关负责人表示，今年要重点推进征地制度改革，制定出台农村集体土地征收和补偿条例。今年7月，有消息称，由国土资源部制定的《农村集体土地征收补偿条例》已上报国务院。而在条例颁发前，必须先修改土地管理法，才能制定条例，否则不符合法律规定。北京大学法学院教授姜明安及北京大学法学院教授王锡锌均表示，修正案（草案）获通过是农村集体土地征收补偿条例推进到了关键性的一步。

对于此次会议透露出的修改信息，中国社科院农村发展研究所社会问题研究中心主任、教授于建嵘表示，应该只涉及提高农民集体土地的征收补偿，不涉及农村集体土地交易主体等改革。姜明安推测，修正案草案对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，应该是修改了土地管理法中的第四十七条。土地管理法第四十七条中规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。

对土地管理法中土地征收的补偿标准作了修改，具体会提高多少征收补偿？对此，姜明安教授表示，目前还不知道修改细节，但征收补偿应该会提高到现在补偿值的至少10倍。姜明安称，农村集体土地或集体土地上房屋的征收，比国有土地上房屋征收复杂很多，包括城乡结合部、乡镇、新城等大量的土地都是集体土地。按照目前的土地管理法，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。也就是说，一亩地一般征收补偿不超过6万元，折合到每平方米补偿不足100块钱，所以老百姓肯定有意见。

姜明安举例说，政府以一亩地6万元的价格征收后，转手就可以通过招拍挂卖给开发商，价值600万元，巨大的价差导致了矛盾频发。而在土地管理法修正案中，如果将征收补偿提高10倍，农民一亩地能拿到60万的征收补偿。

新土地征收补偿条例范文第3篇

一、新条例的主要内容变化

新条例总共35条，分为总则、征收决定、补偿、法律责任和附则五章，主要规定了国有土地上房屋征收补偿应遵循的原则、征收范围、征收补偿主体、征收决定程序、补偿的原则及程序、争议解决方式以及法律责任。与国务院2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》相比，不仅是从“拆迁”到“征收”的理念的变化，而且还有五个方面重要变化：

(一)征收范围严格限制在公共利益范围内。按照新条例第8条规定，政府可以做出征收国有土地上房屋征收决定的情形严格限定在属于“公共利益的需要”的国防和外交、基础设施(能源、交通、水利)、公共事业(科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用)、保障安居工程、旧城区改建等五大类事项范围内。过去依据原条例开展的国有土地整理储备、党政机关办公楼、现代服务业、战略性新兴产业、商业设施及房地产开发建设等活动并未纳入征收范围内。

(二)征收主体由建设单位改为市县级人民政府。按照原条例实施的建设项目，一般由建设单位或者由国土部门所属的土地整理储备中心作为拆迁人实施房屋拆迁。新条例第四条明确规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，并由市、县政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收补偿工作。房屋征收部门可以委托不以营利为目的的房屋征收实施单位承担具体工作。

(三)征收程序发生较大变化。按照原条例规定，通常是由建设单位作为拆迁单位，向市、县房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证后，房屋拆迁公告，然后拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，方可实施拆迁。按照新条例规定，在公共利益范围内确需征收房屋的各项建设活动，首先应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，其中安居工程、旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。其次，由政府房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县人民政府。市、县人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证、公开征求意见、修改、听证，组织社会稳定风险评估，政府常委会讨论通过，然后做出征收决定。再次，市、县人民政府公告征收决定，房屋征收部门调查、登记房屋权属、区位、面积，评估房屋价值及其他损失和补偿，签订补偿协议。然后进行补偿并实施拆迁工作。

(四)补偿标准更加合理透明化。新条例第17条明确规定了征收房屋应予以补偿的范围包括被征收房屋价值、搬迁和临时安置以及停产停业损失。第19条进一步明确了“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。同时为确保补偿公平、合理、透明，还具体规定了评估机构协商选定、自行选择货币补偿或产权调换补偿方式、政府优先给予住房保障，以及分户补偿情况向被征收人公布等内容。

(五)取消了行政强制拆迁方式。新条例第27条明确规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”而且规定“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”如果被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市、县人民政府依法申请人民法院强制执行，从而取消了过去的房屋拆迁管理部门裁决并实施行政强制拆迁的方式。

二、新条例对本市经济发展的影响分析

总体判断：新条例适应了《物权法》和《行政许可法》的要求，回归了政府在国有土地上房屋征收补偿过程中的角色定位，强化了对被征收人的合法权益的保护，突出强调了征收补偿的公开、透明、民主原则。从长远看，将有效促进政府依法行政，促进提高城市建设和规划管理水平，同时还有助于抑制投资过快增长，优化和改善投资结构；从近期看，可能使征收拆迁难度加大、周期延长，政府投资平衡难度增大，全社会投资增速放缓，进而可能影响经济增长，同时房地产开发模式必将调整，征收拆迁成本增加。房地产投资增速可能放缓。从而可能强化房价上涨的压力。

(一)对宏观经济的影响

当前，本市经济发展仍然是投资拉动型，投资对经济发展的贡献率占比较大。据测算，GDP每增长1个百分点，其中0.6个百分点是投资拉动的。新条例规定的征收条件严格、征收程序更加复杂，可能使城市化进程必经的征收拆迁难度加大，周期延长，从而造成政府投资平衡难度增大，全社会投资增速可能放缓，进而影响经济增长。

一是征收条件严格，部分重大产业项目实施将受限制。新征收条例对征收的条件严格限定于“公共利益的需要”，而现代服务业、战略性新兴产业、高端现代制造业以及土地整理储备没有纳入“公共利益”的范围，这就意味着今后此类重大项目实施将受到限制，征收拆迁的难度加大，从而可能推延项目实施进程，影响项目投资落地。

二是征收拆迁成本上升，政府资金平衡难度增大。当前本市正处于经济发展方式深度转变的新阶段。一方面新一轮结构调整、区域统筹、空间拓展对政府投资需求较旺，另一方面国家货币政策从适度宽松转为稳健，流动性持续收紧，以及清理规范地方政府融资平台，使平台融资难度加大，也相应地增加了对政府投资的需求。新条例的出台实施，必将进一步加剧拆迁成本上升和土地市场降温的叠加效应。再加上新“国8条”和“京15条”调控房价政策的陆续出台，土地成交收入的不确定性加大，过去以土地收入平衡资金的难度将越来越大，政府投资来源结构性缺口矛盾突出。因此，在市财力增长空间有限的情况下，政府投资平衡难度空前加大。

三是征收拆迁程序复杂，投资调控目标实现的难度加大。本市城市发展已经逐步走向成熟完善阶段，项目落地与拆迁进程密切相关。新条例规定拆迁条件严格、程序更加复杂，特别是取消了行政强拆，禁止暴力强拆、建设单位参与搬迁活动，这意味着今后实施征收拆迁起来更难。前些年已经审批的重大项目即将进入拆迁攻坚阶段，以及核心区人口疏解和解决交通拥堵问题的“拆迁难

题”，将使得未来拆迁任务更加艰巨，项目落地更困难，从而可能在一定程序上影响投资调控目标的实现。

(二)对房地产业的影响

近些年，本市房地产投资结构不断优化，年均增长约20％，约占全社会投资的55％以上，对本市经济发展贡献较大。新条例赋予了被拆迁户较大的权益，对房地产业发展可能产生重要影响。

一是征收条件所限，房地产投资增速可能放缓。新条例规定了严格的征收条件和程序，但是没有涉及对房地产等商业开发项目的规定，而且将“土地整理储备”也排除在征收的范围。因此，今后在城区房地产开发项目被排除在征收范围之外，再加上“土地整理储备”受限制，房地产开发从二级土地市场上通过招、拍、挂拿地的难度也将增大，这意味着房地产开发运作模式将被迫发生改变，受拆迁成本加大和拆迁进程的影响，使得房地产开发项目的实施难度加大，开发商投资的利润受到挤压，投资动力必将减弱，本市重要经济支柱的房地产投资增速可能放缓。

二是拆迁成本趋增，可能强化房价上涨的压力。目前，城市拆迁户对于补偿标准，主要参照市县政府的地价标准和市场评估。新条例规定对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。如果拆迁户对于补偿的标准，参照拆迁区域周边一手楼价的标准来跟开发商谈判，一方面可能使拆迁费用骤增，导致开发成本大幅提高，另一方面可能因谈判艰难，使得无限期地拖延拆迁进程。为此，旧城改造开发这块“蛋糕”，可能因为拆迁成本过高，使得开发商无人愿意触及，从而造成城区楼盘减少，在一定程度上可能强化房价上涨的压力。

三、贯彻执行新条例的几点建议

为更好地贯彻执行新征收条例，尽可能减少对本市经济社会发展带来负面影响，建议从以下四个方面抓好新条例的贯彻落实。

(一)加强对新征收条例的学习和培训。市、区县房屋征收、发展改革、规划、国土等部门，应当认真组织学习，加强培训，以便准确理解和把握好新条例的各项规定，特别是哪些建设项目纳入新条例规定的公共利益范围，哪些是不能够办理征收拆迁的，以及征收补偿的程序等内容，在实践中严格予以贯彻执行。

(二)加快规划、年度计划的立法进程。随着依法行政的要求越来越高，编制和组织实施规划也应当纳入法制化进程。因此，建议本市也应当加快推进规划的法制化，以法律手段推动和保障国民经济和社会发展规划的有序实施。特别是要加强对国民经济和社会发展规划、专项规划、年度计划纳入建设项目的程序、方式、内容深度，以及规划实施监测与评估等方面进行统一规范。今后编制国民经济和社会发展规划、专项规划时，应当更加关注重大项目的布局，注意研究论证拟纳入规划建设项目涉及的房屋征收问题，以及可能引发的公共利益争议和社会稳定风险，严格履行规划编制的程序，广泛征求社会公众意见，进行科学论证。编制年度计划时，要统筹平衡安居工程、旧城区改建的年度建设任务，确保有关建设项目能够顺利实施。

(三)加强发展改革、规划.国土.住建等部门的沟通与协调。研究衔接好投资项目审批和征收补偿的程序。投资项目审批程序与征收补偿程序如果不能衔接好，一方面可能影响各部门审批环节的工作效率，延缓项目拆迁和实施进程；另一方面将难以给投资企业提供合理预期和操作指引，从而可能影响投资项目落地，影响投资调控目标的实现。因此，各部门应从有利于推进建设项目顺利实施的高度，研究梳理、衔接好审批程序与征收补偿程序，确保完成市委市政府确定的各项重大建设任务，加快推进本市“世界城市”建设进程。

新土地征收补偿条例范文第4篇

宅基地使用权征收补偿现状

我国目前关于宅基地使用权补偿规定尚不统一，《物权法》肯定了宅基地使用权这一权利地位，对于该权利受到侵害时需要补偿做出了原则性的规定，《土地管理法》等公法并没有明确这一权利。以及各地区各异的地方性法规的规定，对于宅基地使用权这一特殊的财产权，其性质与一般财产权利相比较必然存在着许多的特殊性及局限性，加之地方法规对于《物权法》、《土地管理法》弹性规定的自我限定。因此，现今针对这一权利的补偿的法律依据上是处于模糊不清的状态。

此外，目前地方针对宅基地及其上房屋征收补偿设定了许多不同的方案，例如，许多地区将宅基地使用权的补偿直接与其他补偿结合一体，并没有明确地指出这一权利所得到的补偿具体的数额；另有些补偿方案中则是直接用货币进行补偿；还有则是用“以地换地”的方式来补偿被征收人因征收而收到的利益损失。

宅基地使用权征收补偿存在的问题

法律法规不具体、不明确

1、《物权法》的相关规定

《物权法》中第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、四十四条的规定获得相应补偿。”其中《物权法》第四十二条、四十四条分别是关于征收、征用的补偿规定。《物权法》对宅基地使用权因宅基地及其上房屋的征收而消灭应得到补偿做出了明确的原则性规定。

2、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的相关规定

在《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第三款规定“征收其他土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”再根据其相应的实施条例《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”在此，集体财产的所有人是集体成员，当集体土地被征收时，集体成员当然享有得到补偿的权利，集体经济组织作为权利人仅能对于其享有的集体土地所有权得到补偿。那么，在此土地补偿费应理解为仅对宅基地所有权被征收的补偿，地上附着物补偿费则是对宅基地上的住宅及其附属设施所有权被征收的补偿。如此一来，《土地管理法》第四十七条第三款的规定的“土地补偿费”被《土地管理法实施条例》限定为集体土地所有权的补偿。就宅基地及其上房屋征收补偿问题《土地管理法》仅做出弹性极大的规定，并没有实质性的解决补偿标准问题。

3、地方性规章的相关规定

各地区各省人大、其常务委员会及当地政府根据《土地管理法》、《物权法》以及《土地管理法实施条例》结合自身的情况制定相应的地方性法规，这些法规也因其所重点参照的法律不一致而导致在工作中具体补偿标准的不一。

当我们看到在各法律法规对于该问题的规定是如此之多，却得不到一个明确的统一。在法律实施过程中，因为这些法律对宅基地使用权补偿问题只是做出原则性规定，这就需要地方性法规对该问题制定出具体的实施细则。据调研所得，2007年通过的《物权法》在各地方制定的相关实施细则中并没有得到具体的体现，又基于如上所述《土地管理法》并没有明确的做出规定，仅是总的规定补偿问题，而国务院所颁布《土地管理法实施条例》对《土地管理法》中“土地补偿费”的限定性解释，导致许多地方法规也没有对该项权利的补偿问题做出相应规定。

补偿不明确及补偿标准偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要给予权利人合理的补偿。据前期实践调研所得，浙江省宁波市镇海区以房屋的补偿与安置相结合的方式来补偿被拆迁人，根据浙江省宁波市镇海区人民政府于2007年的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十一条规定：“拆迁住宅用房，实行以调产安置和货币安置为主、迁建安置为辅的安置方式，严格控制迁建安置。选择迁建安置的，不能同时选择其他的安置方式。”又据相关部分人员的介绍以及在该地区进行问卷调查的结果分析所得，该地区绝大所数被拆迁人是选择调产安置。

1、货币安置

就以《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》为例，第十一条的规定中有调产安置、货币安置和迁建安置，其中最为直接的补偿方式就是货币安置，货币安置即由拆迁人提供相应的安置补偿金，由被拆迁人自行选购商品房的调产安置方式。结合当地货币安置的具体规定来看，即本意见的第十四条： 被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：（1）被拆合法房屋可安置面积内货币补偿金额=（商品住宅平均价格-基本造价＋被拆房屋重置价格成新）可安置建筑面积

其中“商品房平均价格”该意见则是根据《镇海区征收集体所有土地房屋拆迁有关价格和费用标准》而定的，该标准中规定：“2007年有关地段商品房住宅平均价格指导价为：一类地段每平方米3600元，二类地段每平方3500元，三类地段每平方米3200元，四类地段每平方米2500元。”被拆迁房屋充值价格“则按房屋结构等姐分为多个标准：钢混结构则从一等至三等的住宅重置价格分别为1060、800、720，非住宅为1260、1000、870元；砖混结构也从一等之三等分别为：700、620、520，非住宅分别为850、700、600元。”基本造价“则也分为两个部分，即：钢混一等1060元，二等为800元，三等为720元；砖混一等为700元，二等为620元。”

除此之外，还需结合地段等级范围划分、房屋成新标准、住宅楼层差价、住宅朝向差价率等等相关因素的影响，最终才能得到货币安置的货币补偿数额。据相关部门的工作人员介绍，选择这一安置补偿方式的人是非常少的，理由则是该补偿方式所得到的补偿是很少的。那么在2011年的现在，房价的飞快上涨已是有目共睹，但在政府部门网站上所看到相关公开的近期（2011年7月26号）的拆迁公告中补偿安置标准按镇价[2007]33号、镇价[2009]38号及相关文件执行，即根据镇海区物价分局2007年及2009年的标准进行补偿。在镇海区国土资源分局网站上所公开的征收补偿标准则是笼统地将耕地、建设用地等合并补偿，则不能看到其具体相关标准。基于选择货币安置的人非常少，则按照常理即可知补偿之中针对宅基地使用权的补偿标准事实上则也是相应偏低的。

2、调产安置

调产安置是多数人所选择的补偿方式，这一方式既能够满足被拆迁人在房屋被征收时的需要，也便于政府各种拆迁工作的实施。但是其中一个重大的问题就是宅基地使用权补偿问题！根据《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十三条的规定：“（2）被拆迁合法建筑面积可安置面积部分给予安置补贴，补贴金额为：（安置房基准价格－基本造价）可安置建筑面积。

拆迁人选择了安置房屋，他所能得到的补助是相对较少的，据当地调查结果显示，在有些情况下，被拆迁人还是需要向政府补一定数额的钱才能得到被拆迁人理想中的、适当的安置房。但是，在此，需要说的并不是这一问题，而是宅基地使用权实际上并没有得到很好的补偿，虽然说安置房也涉及到土地使用权，但是该土地的性质是国有土地，即国有土地作为建设用地其使用权为70年，而宅基地使用权法律并没有明文规定其使用年限，只要该被拆迁人是其农村集体经济组织的成员，那么就享有申请宅基地用于建造房屋的权利，如此一来，许多学者认为，宅基地使用权期限为永久性。

完善宅基地使用权征收补偿制度的建议

立法原则上归于统一

基于上文已分析宅基地使用权年限问题，永久性一词，相对于调产安置中的国有土地使用权70年，这是一个没有办法计算差价的，那么这必须将这种偿转化为另一形式，而不是直接地计算比较。但是，于立法上而言，这里所说的立法，指的是《土地管理法》的明确宅基地使用权的补偿以及各地的地方立法的修改。这样至上而下的统一，在执法过程中也将是保障宅基地使用权人的最有力的依据了。将宅基地使用权补偿的具体化，又将成为一个权力下放的问题，各地方具体情况不同，也必将产生不同的补偿方案。但是，这对于目前的宅基地征收补偿问题来说既是迫在眉睫的，也是从立法上根本的解决这一补偿问题，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依则也是一个关键环节。有法可依，有法必依，执法必严这都是环环相扣的关系。

合理规划，适当选择安置补偿方式

与调产安置相比，迁建安置是一种在征收补偿过程中较为公平的补偿方式。迁建安置指由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿，并提供迁建用地的有关费用，由村民委员会负责按有关规定办理用地手续，在规划确定的农居点复建多层住宅进行安置。《物权法》第一百五十四条对定“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消失。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”因此该迁建地应为宅基地，在此种情况下，宅基地使用权便能得到延续。但是，在实际情况中，由于规划的严控和土地集约利用的要求，也不符合我国当前土地利用的严峻形势，迁建安置的适用范围较小。

安置区的土地特殊化

将征收补偿的安置房相对集中，重新规定其土地使用年限，即将国有土地特殊化。农民因征收而失去赖以生存的土地，这将直接导致农民失业，随即影响农民的生活水平。众所周知，目前城镇居民与农村的生活水平还是有比较大的差距的，虽然说对农民往后的生活水平问题应由安置等措施来给予帮助的，但是将安置区的土地特殊化，在房屋问题上解决被征收人的后顾之虑，或者是说在被征收人在失去宅基地的那一刻开始，起点的拔高，也许有利于其往后保持一定的生活水平。随着经济的发展，安置区内被安置人员的生活水平与原城镇人口生活水平差距逐渐缩小，被征地人能够适应新的生活环境及模式，能够有一定高度的生活水平之时，或者一种更加理想的状态之下，即待到两者在生活水平处于相当水平线上，即完全城市化，这将会是一个漫长的过程。待到这时则是要保证全体人们的平等性问题，即可再将其土地性质变更、统一。

新土地征收补偿条例范文第5篇

一、纯商业拆迁是否适用本条例？

根据“征房条例”规定，本条例规定是只针对公共利益，相对于旧条例，缩小了适用范围，因为旧条例是允许商业拆迁的。另根据《循环经济促进法》规定，“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，应当采取措施，加强建筑物维护管理，延长建筑物使用寿命。对符合城市规划和工程建设标准，在合理使用寿命内的建筑物，除为了公共利益的需要外，城市人民政府不得决定拆除。”就是说，自2009年开始非公共利益政府不能决定拆除。

二、补偿范围是否包括土地使用权？

这个在旧条例中没有规定，只有个批复，是《国务院法制办对北京市人民政府法制办公室关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示的答复》（2002年1月24日，国法秘函〔2002〕15号）规定，“一、关于1999年1月1日现行土地管理法施行前拆迁城市私有房屋的补偿问题。根据法不溯及既往的原则，1999年1月1日现行土地管理法实施之前拆迁城市私有房屋的补偿，应当适用原土地管理法和原城市房屋拆迁管理条例的规定。二、关于1999年1月1日现行土地管理法施行后至2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行前，拆迁城市私有房屋的补偿问题。现行土地管理法第五十八条规定，收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。……北京市人民政府作出上述规定，将土地使用权补偿因素纳入补偿范畴，不存在法律问题。因此，北京市可以依照上述规定对被拆除的房屋进行补偿。三、关于2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行后，拆迁城市私有房屋的补偿问题。……2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。今后，对被拆除房屋的补偿应当按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。”根据这个批复的意见，现行的一般做法是“地随房走，地不计价”。但我们认为，这明显与物权法土地法相矛盾。

物权法第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”，第一百四十八条规定“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”，土地管理法第五十八条“收回国有土地使用权的对土地使用权人应当给予适当补偿”。

目前我国也有地方对房屋所使用的土地使用权进行补偿的。比如，重庆市采取的做法就是适当补偿原则。根据《重庆市国土房管局关于城市房屋拆迁中土地补偿有关问题的批复》（渝国土房管发〔2003〕113号）“因城市建设收回土地使用权时，对以出让等有偿方式取得土地使用权的土地使用者，应根据其取得土地使用权的成本（出让金及有关税费等）和投入等因素考虑补偿。”那么具体对土地使用的补偿标准如何计算？目前尚无统一的标准，根据法律原理，我们认为法治政府必须建立和保护行政相对人的合理利益。根据物权法规定，用益物权是对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有使用和收益的权利。而土地增值利益属于用益物权人应当取得的收益，因此收回土地使用权时应当按收回时（征收决定生效时）的土地出让金标准计算并退还。有了这样的认识后，一个更为复杂的补偿问题实际上也解决了，就是“房地分家”的补偿问题。实践中，有些地方政府图省事经常毛地出让，结果地上房屋和其他附着物尚未补偿，土地使用权已几易其主，政府征收时出现房主之外，地权另有其人的情况。这样的案例在实践中已经大量涌现，但目前尚无具体且明确的先例可循。那么，我们认为前述方法可以作为解决办法的参考。

三、“城中村”改造适用何种程序？

所谓“城中村”是指已经纳入城市总体规划建设区范围，农业用地通过征用所剩余很少或者已经没有，但以住宅用地仍为集体所有性质土地为特征，农村集体成员由农民身份已经或者即将转变为居民身份，滞后于时展游离于现代城市体制管理之外的村民仍在原村居住而形成的村落。“城中村”有广义和狭义之分。从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村在大中城市普遍存在。成都市五城区内尚有待改造的“城中村”12个，计划在2012年前基本完成。

“城中村”改造的程序我们认为应分两步走，即先将集体土地征为国有，再将国有土地上的房屋及其他附着物征收。本次征房条例将旧城改造（有的地方称三项改造，即城中村、棚户区、危旧房）造视为公共利益。目前，我国还没有集体土地拆迁安置补偿的统一法律，但有些省市的做法也值得借鉴。已知的大约有三种模式，第一种叫征地法，即先按程序将土地转为国有，再按国有土地房屋来进行征收，也是我们主张的模式；第二种参照法，参照城市拆迁进行补偿，这种模式有司法解释的依据，最高法院2005行他字第5号批复规定，农村集体土地征用后，原农村居民对房屋仍然享有所有权，房屋所在地被纳入城市规划区的，应当参考拆迁条例规定对房屋所有人进行安置补偿（实际上城市已无安置可言），参照法成本稍少，我们成都市农村建设用地流转采用的就是这种模式；第三种叫协商法，即互相商量补偿，“按平算数”。

四、房地产管理工作中市辖区政府的责任及作用？

在房地产管理中我们听到最多的就是市县政府，基本上没有听到说过区政府，这次征房条例也是如此。部分学者们的观点认为应该包括区级政府，理由是如果仅限市县政府，则民族自治地区的盟、旗则不搞拆迁了。我们认为，根据现行法律规定，对外行使相关管理职能的只能是市县政府。理由是《国家土地管理局对出让国有土地使用权有关问题请示的答复》（1991国土函字第71号）、《国家土地管理局关于出让国有土地使用权有关问题的答复》（1993年4月1日）两次文件均规定“国有土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。其中，‘市、县人民政府’，所指‘市’，包括全国各级市；所指‘县’，不包括市辖区。”而且按照政府设置的规定，区级政府原则上不单独设立规划管理部门，征地条例也明确是市县人民政府负责本区域的房屋征收与补偿工作。我们成都市的做法是在征地征房活动中依据《成都市征地补偿安置办法》（78号令）第三条“征地补偿安置工作在市人民政府的领导下，由市土地行政主管部门具体负责实施。市计划、劳动、民政、公安、粮食、规划等有关行政管理部门应按照各自职责，协同市土地行政主管部门做好征地工作。区、乡（镇）人民政府应协助做好征地补偿安置工作”、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》（88号令）第六条“成都市房产管理局主管本市城市房屋拆迁管理工作。成都市房屋拆迁管理处具体负责锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区，以下简称五城区）内的城市房屋拆迁管理工作；其他区（市）县房产管理部门管理本区域内城市房屋拆迁工作。公安、教育、电信、供电、供水、供气和广播电视等部门应当及时协助办理被拆迁人的户口迁移、学生转学、电话移机、有线电视迁装和水、电、气供应等有关事宜，除按照国家有关规定外，不得额外参加拆迁人和被拆迁人的负担。国土部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作”明确规定，区级政府基本上是配合义务，从政府组织法来说并无不妥之处，但所有对外文件应当按照法律和行政法规规定的程序处理。

五、征房条例实施后原88号令的废止问题？

由于《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》（88号令）系根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《四川省城市房屋拆迁管理条例》和《成都市城市房屋拆迁管理条例》制定，根据《立法法》“下位法违反上位法规定的应予以改变或者撤销”的规定，前述条例连同88号令均不再适用。

六、征地与征房的区别与联系？

如果说有联系，那么房地合一就是其中最重要的联系，因为至今科技再发达也不能建造空中楼阁。所以，房产和地产我们通称房地产，这也是我们有时混淆征地与征房的原因之所在。征地与征房在国外区别不大，几乎世界所有国家都实行的是土地私有制，房地事实上也是合一的，只有我国法律制度上实行房地合一，但城市建设用地所有权归属国家，房屋产权所有权人只有使用权且实行多头管理。因此，在中国征地与征房是不同的法律概念。两者的主要区别：

一是适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。

二是适用范围不同。征地适用范围是农村集体所有的土地，征房适用范围是城市规划区内的房屋。

三是法律后果不同。征地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭，征房导致的法律后果是房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或者价值的交换。

四是补偿范围不同。征地一般补偿有4项，即土地补偿费、安置补助费、地上费（含建筑与青苗等）、菜地基金。征房实质补偿只有其中一项，即地上费，细化为房屋及地上建筑物补偿，过渡费补偿，营业损失补偿。一句话，征地既补“砖头”（土地及建筑），也补“人头”（人员安置），而征房只补“砖头”。

征房的程序为：

（一）公布补偿方案。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

（二）公布修正补偿方案。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

（三）风险评估，必要时经政府常务会议讨论。

（四）落实征收补偿费用。

（五）处理无证建筑。

（六）作出征收决定并公告。

（七）组织调查登记，公告调查结果。

（八）给予补偿。

（九）对违约者提讼。

（十）对“钉子户”作出补偿决定并公告。

（十一）申请法院强制执行。

征地的程序为：

（一）征地通告。由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。

（二）征询村民意见。由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。

（三）地籍调查和地上附着物登记。由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。

（四）拟订“一书四方案”组卷上报审批。由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。

（五）征用土地公告。征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。征用土地公告的内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；征用土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。

（六）征地补偿安置方案公告。县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：被征用土地的位置、地类、面积；地上附着物和青苗的种类、数量；需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

（七）报批征地补偿安置方案。县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。

（八）批准征地补偿安置方案。

市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。

（九）土地补偿登记。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。

（十）实施补偿安置方案和交付土地。按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。

七、“村转居”后集体土地是否自动转为国有？