农村宅基地流转政策

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农村宅基地流转政策范文第1篇

近年来,国家及各地积极探索加强宅基地管理的政策措施,宅基地管理逐步走向规范,秩序明显好转,但目前农村宅基地在用地及管理上,配置效率低下，管理粗放等问题仍普遍存在,主要表现为六个方面｡

一是法律法规不完善,有关规定滞后,加大了宅基地管理难度｡关于农民宅基地管理的法律法规数量少,且效力层次低,宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整｡目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律｡近年来,一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法,但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一,且有的地方管理办法不够规范,加上各地管理力度上的差异,宅基地管理效果差异很大｡2004年11月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》,但以部门意见的形式出台,法律效力低｡与立法较为完备的城市房地产管理相比,农村宅基地管理方面的立法滞后,不仅存在大量的法律真空,而且内容比较粗浅｡

法律法规不完善进一步增加了农村宅基地的管理难度,对土地行政执法和民事司法工作造成很大的困难｡据北京市大兴区国土房管局统计,2004年1月~8月,该区发生宅基地纠纷的诉讼案件17例,但行政机关胜诉率仅为15%｡主要原因在于现行关于宅基地管理的法律法规不健全,有关宅基地流转及登记发证方面的规定滞后,宅基地管理中的新情况､新问题较多,法院审理感到无法可依,判决难以做到公平公正｡

二是宅基地规划滞后,在一定程度上导致农村住宅建设用地规模失控｡部分省(区､市)宅基地只有1:10000的数字规划,没有落实到具体的点和面上,缺乏村镇建设规划､村庄布局规划和控制性详细规划,规划滞后,规划的引导作用与控制力度不够,未能合理确定农村居民点的数量､布局和用地规模,从而在一定程度上阻碍了城镇化及居民小区､中心村的建设,导致农村住宅建设用地规模在一定程度上的失控｡

三是“空心村”､空置住宅依然存在,超标准占地现象较为普遍｡据2004年对四川省双流县中和镇外缘三个村的典型调查看,村内空闲地总面积260.4亩,占居民点用地总面积的30.8%;空置住宅468户,空置比例为19.4%｡随着城市化进程加快,在目前相关配套改革滞后的情况下,农村住宅空置现象将较为普遍｡

宅基地超标准占地比例较大｡中和镇三个村超标准占地总面积251.6亩,占宅基地总面积的42.7%;人均居住用地67.87平方米,是当地宅基地面积标准的2.7倍｡北京市青云店镇户均宅基地1.2亩,超标准占地面积占宅基地总面积的59%｡

四是宅基地的市场流转面临体制,隐形交易,产权纠纷多｡发达地区的农民宅基地和房屋流转已十分活跃,形成了自发的宅基地隐形市场｡据2004年《北京农民宅基地与房产制度研究》课题组对北京市朝阳､昌平和怀柔三个区各选择的1个~3个村的典型调查看,宅基地流转已占宅基地总数的10%左右,有的甚至高达40%以上｡

由于有关流转的法律法规滞后,对宅基地流转的条件､范围､方式､期限､收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导,一方面大量宅基地私下流转,扰乱了土地市场的正常秩序;另一方面,宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷,增加了土地管理的难度｡

五是农村宅基地初始登记发证工作进展缓慢,一些政策性问题突出｡土地登记费的取消,使宅基地登记发证工作失去了经费支持,登记发证工作进展缓慢｡福州市马尾区国土资源局截至2004年年底,宅基地登记发证覆盖率虽已达到90%,但1988年~1993年登记发证率就已达到83.09%,取消收费政策以后,登记发证率仅为7.91%｡同时,当前农村宅基地登记发证过程中,对于“超过标准面积”､“一户多宅”等土地登记尚未有明确的政策规定｡

六是新农村建设中,盲目推行农宅公寓化｡当前,随着社会主义新农村建设的推进,部分地方未能正确领悟建设社会主义新农村的目标,一些地方存在盲目推行农宅公寓化､建设农村社区等现象｡新的农民公寓化受各村行政界限的限制,各自为政,不利于节约集约用地｡

新形势下宅基地管理需加强

针对上述问题,在建设社会主义新农村的进程中,必须加强宅基地管理,实行农村宅基地制度创新,建立与完善有相关配套制度､政策｡

一是加强宅基地立法体系建设,规范宅基地管理｡针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低,以及新形势下出现的一些新情况新问题,应加强宅基地立法体系建设,尽快出台《农村宅基地管理办法》､《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等,明晰宅基地产权,明确宅基地流转､收益分配及宅基地登记发证等问题｡

二是加强宅基地规划管理,有计划有步骤有重点地逐步推进农宅集聚化建设｡根据经济发展和工业化､城镇化进程的客观需要,科学预测农村居民点的数量和用地规模｡结合新一轮土地利用总体规划修编工作和社会主义新农村建设,完善乡(镇)土地利用总体规划,安排专项资金编制村庄土地利用规划和村庄建设规划和开展村庄治理试点,从严控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局｡通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用,因地制宜,分类指导,统筹安排城乡存量建设用地,整合优化农村居民点布局和用地,从而有计划有步骤有特色地改善农村生活和村容村貌｡

对于二三产业发达的县城控制区､乡镇规划区和控制区范围内的村庄和城中村,宜推行农民公寓化,开发农民住宅小区｡对于经济比较发达的城镇周边的自然村或零星村民住宅,应纳入城镇规划,有步骤地整体搬迁,向城镇集中｡对于零星的､未能成片的住宅区及选址不在镇中心区和城镇近期开发建设重点区域,均不宜推行农民公寓化｡对于离城镇较远､经济基础一般的村庄及以农业为主的村庄,也不宜推行农民公寓化,应按照有利生产方便生活的原则,建设中心村｡

三是改革宅基地审批制度｡省(市､区)对县(市)农村宅基地占用农用地年度计划指标实行单独核定､单独下达,避免城镇建设挤占农村宅基地用地指标｡改革和完善宅基地审批制度,重点加强对新增宅基地的行政审批,各县(市)根据农村宅基地占用农用地的计划指标一次性申请办理农用地转用｡对存量宅基地的原址翻建改建,只要符合土地利用总体规划和村镇建设规划,应取消审批｡

四是建立农村宅基地有偿使用制度｡宅基地有偿使用制度可以打破传统的宅基地使用的行政区域界限,推动农村村民住宅建设逐步向小城镇和中心村集中｡考虑到全国农村经济发展和农民承受能力差异性,农村宅基地的有偿使用制度宜循序渐进地推进,可先在直辖市及沿海城市等发达地区推行,待条件成熟时,再在全国实行｡

五是建立农民宅基地使用权流转制度｡现行有关农村宅基地使用权的流转仅限定为村内集体经济组织之间,禁止城镇居民在农村购置宅基地,这种规定基本禁止了宅基地使用权以及农宅的流转,不利于实现城乡协调发展和建立资源节约型社会的原则｡据专家估计,到2020年,中国城镇居民总数要增长3亿人以上,同时,每年将有1500万农民进城成为城市居民｡这种趋势将引致不断增加的非农建设用地需求｡与此同时,大量农民进城将导致空置住宅的不断增加｡在合理的宅基地流转制度下,农民进城后宅基地将会成为农村非农建设用地市场的重要客体,这一市场的建立和完善,将促进城市化进程,促进城乡一体化｡

建立农民宅基地使用权流转制度,参照土地承包权的改革方向,调整农村宅基地的产权设置｡确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积｡允许农村宅基地在城乡居民内自由流转,彻底打破城乡二元分割的土地利用机制｡进一步开展长三角､珠三角､环渤海等发达经济带周边的农村宅基地流转研究,探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等｡

六是建立合理的宅基地流转收益分配机制｡按照收益的初次分配基于产权的原则,宅基地流转中地的流转收益即绝对地租应归集体土地所有者,这就需要建立地､房分别独立核算体系｡因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值即级差地租Ⅰ归政府,但从鼓励农村宅基地流转角度考虑,国家不宜直接收取,应以不动产税､土地保有税及土地流转税(土地交易税)等税收形式分享土地级差收益｡这种分配方式有利于土地收益分配额度的量化｡收益再次分配即级差地租Ⅱ应归宅基地使用权人｡

七是建立统一的农民不动产登记制度,加快宅基地登记发证工作步伐｡要明确登记发证中的相关政策界限,解决农村宅基地登记发证中超占面积､一户多宅等政策性问题,加快农民集体土地确权和宅基地登记发证工作步伐｡有条件的市､县,应对农村宅基地进行一次普查,健全宅基地地籍档案｡在技术基础方面应进一步健全和完善地籍调查规程及土地确权规定｡积极探索“两图一表”(宅基地现状图和规划图,宅基地申请计划表)管理模式,实现宅基地规范化､信息化管理｡

八是立足内涵挖潜,积极推进农村宅基地整理,推进新农村建设｡土地整理是建立以工促农､以城带乡的长效机制的组成部分,是建设社会主义新农村的重要手段｡农村宅基地整理潜力巨大｡

农村宅基地流转政策范文第2篇

关键词：农村宅基地；宅基地流转；流转模式.

中图分类号：V55文献标识码： A

Abstract: through the horizontal comparative analysis, concluded: China's rural land circulation management system defects, backward village planning, basic regulation lack and so on. After the empirical research to the rural land circulation in China, sums up the mode of rural land circulation in our country mainly include the village collective economic organizations internal transfer, external free transfer, farmers, local governments, leading a transfer several types, such as on the basis of this puts forward countermeasures and Suggestions to promote rural land circulation.

Key words: rural homestead; Land circulation; Flow pattern.

中图分类号：F301.1 文献标识码：A

近年来中国城市化和工业化进程不断加快，农村人口不断减少，引起了一系列重大的社会经济变迁，其中最重要的变迁之一是农村人口与土地关系的变化以及农村正在进行根本性的结构变革。寻找建立新型农村宅基地制度的创新性办法和途径，对于合理开发利用土地资源，切实保护耕地，建设社会主义新农村具有十分重要的意义。农村宅基地是本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地，是农民从村集体经济组织分配取得的财产。不同地区、不同地段的宅基地价值具有很大的不同，在广大农村地区，农村宅基地主要用于满足农户的居住需要；而在经济发达地区或城市郊区，宅基地除了满足农户其自身居住需要外，绝大多数农户将其用于商业用途或房屋租赁，具有极高的经济价值，已经成为农户家庭收入来源的一个重要组成部分。城市郊区、城中村是城市化推进与改造的主要地区，也是农民房屋拆迁的主要发生地。在实践中往往存在农户宅基地权利受损或个别农户抵制拆迁、漫天要价的情况。因此，如何在城市化进程中提升城市功能和改善城市整体福利的同时，引导农户有序流转农村宅基地，保障其合法权益，使其分享城市发展和土地增值带来的收益，平衡地方政府利益、公共利益、村集体利益与农民宅基地权益就显得极为重要。

一、我国农村宅基地管理中存在的问题

农村宅基地管理面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一，也是建设社会主义新农村的一个重要环节。近年来，中央及地方政府都在积极探索加强农村宅基地管理的政策措施，农村宅基地管理逐步走向规范，秩序得到明显好转。2004年修正的《土地管理法》及此前公布的《土地管理法实施条例》体现了各地的农村宅基地管理探索实践，与此相对应，全国绝大多数省份如河北、山东、浙江等都制订了加强农村宅基地管理的实施办法与细则。但是，目前我国在农村宅基地用地与管理上，仍然存在非法占地、非法转让、超面积占地、一户多宅、擅自改变宅基地用途、管理粗放等现象。

二、农村宅基地流转的模式

（一）、村集体经济组织内部转让模式

村集体经济组织内部转让模式是存续时间最长，发生地域最广的一种宅基地流转方式，是发生在村集体经济组织内部的宅基地使用权流转，一般是邻居或者亲戚进行见证，签订书面合同或者仅凭口头协议。按照“地随房走”的原则，转让或者出售房屋后，房屋随附的土地使用权也一同流转。

（二）、村集体经济组织外部转让模式

村集体经济组织外部转让模式在农村也较常见，农民将自己多余的房屋或者自己不需要使用的房屋卖给村集体经济组织外部的农户或者城镇居民，其动力在于其可以获得比卖给本村村民更多的收益。但是此种宅基地流转模式得不到法律的保护，现行法律明确规定农村房屋买卖，发生宅基地流转只能在村集体经济组织内部进行，否则认定为无效交易，不受法律保护。

（三）、农户主导自由租赁模式

农户主导自由租赁模式是指农户将自己的余房自由租赁给求租者而不加以任何限制，出租房屋的农户直接与求租者就租期、租金达成书面或者口头协议。这种模式在各地普遍存在，但是租赁比例各地存在很大差别。经济活跃地区或者城市郊区、城中村，自由租赁比较频繁，农户出租房屋的比例普遍较高，不发达地区或者偏远地区农户出租房屋的比例较低。这种模式的求租者主要是城市中低收

入群体，居住对象主要为城市农民工。在经济利益驱使下，此种模式容易导致多占、抢占宅基地，搭建违章建筑获取更多的租金收入，进而造成布局无序、建筑混乱、治安条件差、居住环境差、居住安全难以得到充分保障等。

（四）、地方政府主导转让模式

为了缓解建设用地的矛盾，提高农村宅基地的使用效益，增加地方政府收入，同时为了提升区域形象，一些地方政府对宅基地流转进行了有益探索，采取旧村改造、宅基地换住房、两分两换等方式，有地方政策出台规定，引导宅基地有序流转，形成一些颇具地域特色的流转模式。

三、促进农村宅基地流转的政策建议

农村宅基地管理体制改革的方向是在坚持农村宅基地所有权与使用权分离，农村集体建设用地所有权不变的情况下，充分发挥市场作用，实行农村宅基地的有偿和有限流转，统筹城乡发展，推动城市化进程，保障农户权益，提高土地资源利用效率，推动农村可持续发展。

（一）、健全农村宅基地法律保障体系建设

健全完善《土地管理法》和《物权法》关于农村宅基地管理及权益的规定，进一步提高该法的地位和作用，使其成为我国土地法律体系的核心和基础。进一步制订与完善同《土地管理法》相配套的各种单行法律、法规、实施细则等。如关于土地管理部门权责的规定，关于土地利用规划，土地登记、使用、估计、保护等方面的规定等，制订《农村宅基地管理办法》及《土地登记条例》等，减少土地管理、开发利用过程的人为干扰因素，有法可依，有效遏制土地开发违法案件高发的态势。

（二）、建立农村宅基地有限流转制度

在不违背《土地管理法》、《继承法》、《物权法》等现有法律法规的制度框架内，

探索建立农村宅基地有限流转制度，调整农村宅基地的产权设置，建立健康有序的农村宅基地流转市场。据2010年《中国统计年鉴》城乡新建住宅面积和居民住房情况表显示，城市和农村人均住房面积都呈逐年增长态势，且随着经济的发展，生活条件的改善，增长幅度提高的趋势非常明显，2009年城镇和农村新建住宅面积分别为8.21亿平方米和10.21亿平方米，随着城市化进程的加快，城市土地供需矛盾日益突出。与此同时，大量农民进城成为市民将导致农村空置住宅不断增加。因此，推动农村宅基地的有限流转，有利于增加农民的财产性收入，

促进城市化进程，允许农村宅基地采取买卖、租赁、抵押等方式进行流转。

（三）、实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度

实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度，就是要根据国家法律法规及地方政府的颁布的农村宅基地管理办法对农户宅基地的使用标准执行两种制度：一是无偿的农村宅基地使用制度，对于初次取得农村宅基地或是在法律法规限定范围内

的农村宅基地实行无偿使用制度；鼓励满足农户的合理需求，提高宅基地的利用效率，减少土地资源浪费；二是实行有偿使用的农村宅基地制度，对于一户多宅及超标占用宅基地农户，对其超出法律法规规定标准的宅基地部分实行有偿使用。农村宅基地无偿取得，农民取得宅基地使用权的成本为零，对多占、滥占缺乏经济约束，农民在申请宅基地和建房时存在少批多占、人为分户的现象随处可见，导致农村宅基地浪费现象严重。实行农村宅基地收费有利于农村土地产权的建立，加快农村土地资源的市场化进程，推动农村土地使用制度改革，引导农户建房逐步向小城镇和中心村集中。

参考文献：

[1]李文谦，董祚继.质疑限制宅基地流转的正当性[J].农村工作通讯，2009(12)：16-17.

[2]周宏霞.宅基地使用权流转问题研究[D].北京：中国政法大学，2009.

农村宅基地流转政策范文第3篇

关键词：宅基地使用权 流转 问题 对策

目前我国农村宅基地使用权流转的成因分析

（一）受经济利益驱动的影响

随着社会经济的快速发展和城市化进程的大力推进，农村的耕地逐步减少，加之农民的收益甚微和我国目前农民社会保障制度不健全情况下，许多农民将自己住房的一部分用来出租获取租金。农民通过宅基地流转的方式为有效利用农村的闲置土地，发展农村经济，增加农民收入，提高农民生活水平发挥重要的作用。

（二）受农民进城发展需要的影响

改革开放30年来，随着大量农民进城务工的影响，我国的城市化进程发展迅速，而城市各方面的优越条件使得进城农民大多不愿再回到农村，而想在城市发展并定居，然而城市的高额房价却是其存留产生的最大障碍，于是想在城市定居的农民就把闲置在农村的房屋及土地出售或转让来缓解进城发展所需的资金困难。

（三）受城市退休人员休闲养老需求的影响

很多市民厌烦了喧闹的城市生活在其退休以后则向往农村的田园风光。在退休后城市居民想在农村购买一套住宅用作休假和养老。在这种情况下买卖双方形成了利益互补，达成买卖宅基地使用权的协议。

目前我国农村宅基地使用权流转中存在的问题

（一）法律法规不完善且有关规定滞后

一是关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异很大。2004年11月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但以部门意见的形式出台，法律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。

二是我国的《物权法》仅在第十三章专门对宅基地使用权作了规定，但只有四个条文，相对比较简单。从第153条（宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。）、第155条（已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。）的规定来看，《物权法》并未禁止宅基地使用权的流转，这和以前草案中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定形成鲜明对比，这一规定明显为制度的变革留出了一定的法律空间。但从《土地管理法》第62条（农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。）、第63条（农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。）的规定来看，又是明显禁止宅基地使用权流转的。在合法流转无法进行的情况下，农村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易数量日益增多。这充分说明当前有关宅基地的法规政策己很难满足经济发展的要求。随着城镇化进程的不断加快，宅基地流转将呈不断上升的趋势。如果法律不加以系统规定，必定会引起各种纠纷，影响社会主义新农村的进程和我国的社会主义和谐社会建设。

（二）宅基地的市场流转面临体制性障碍

由于有关流转的法律法规滞后，对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，大量宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序；宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷。突出的表现为：当有关的宅基地、房屋碰到征地、拆迁补偿时，由于缺乏宅基地使用权和农村房屋的强制登记制度，转让方凭建房申请表和审批机关的审批文件，仍向有关拆迁部门主张征地的补偿费用，纠纷便由此而生。有时卖方在城里生活困难，回村里再要批地；有时势力强大的村落强行收回已被村民卖掉的宅基地，买方损失严重。这些纠纷一旦起诉到法院，法院在调解无果的情况下，只能按法律规定来判，对买方不利。由此更易导致矛盾激化，甚至会酿成重大案件，影响农村社会的稳定。

（三）宅基地使用权证发放需要规范

与《土地管理法》等法律法规一样，宅基地使用权的登记发放程序仍未明确规定。在我国的大部分农村地区存在着宅基地使用权证发放滞后的情况，这一状况既不利于农民明细产权，依法保护自己的宅基地使用权，也不利于宅基地建档造册影响土地管理部门对宅基地流转的监管，同时也是宅基地在流转过程中造成农村宅基地纠纷发生的潜在隐患。

（四）审批管理不严

尽管《土地管理法》对宅基地的划拨实行严格的审批制，要经乡（镇）政府审核，并最终由县级人民政府批准，其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。但实践中宅基地的具体分配基本上是由村干部把握大权，很多地方的宅基地管理村级民主程度较差，一些地方的村委会或村干部不经过村民会议，自己行驶宅基地报批决定权，村干部滥用职权、以权谋私、越权划拨的现象严重。原因在于，现行法律法规对村级基层组织在宅基地管理中的权责缺乏明确界定，农村法制教育宣传措施缺乏有效性和针对性，村委会和村干部依法管理的责任不明确，对超标用地、宅基地流转、乱建乱盖等违法使用宅基地放任不管，造成集体土地权益的损害。在农村宅基地使用权的管理中，房地产及其产权产籍管理至今不明，导致许多地方一户多宅、超面积住宅、违法建房、占地建房等现象普遍。

完善我国农村宅基地使用权流转的法律思考

（一）加强立法并规范宅基地使用权的流转

《物权法》作为规范财产关系的基本法，不可能对每个制度都作出详细的规定。《物权法》对宅基地使用权规定比较原则，即对宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此应当加强宅基地立法体系建设，规范宅基地管理。针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。对宅基地使用权的取得、行使、转让（转让条件、范围、方式、期限、收益分配及转让后土地产权关系的调整等）和法律责任等方面作出明确规定，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度。

（二）建立农民宅基地使用权流转制度

现行有关农村宅基地使用权的流转仅限定为村内集体经济组织之间，禁止城镇居民在农村购置宅基地，这种规定基本禁止了宅基地使用权以及农宅的流转，不利于实现城乡协调发展和建立资源节约型社会的原则。据专家估计，到2020年，我国城镇居民总数要增长3亿人以上，同时，每年将有1500万农民进城成为城市居民。这种趋势将引致不断增加的非农建设用地需求。

与此同时，大量农民进城将导致空置住宅的不断增加。在合理的宅基地流转制度下，农民进城后宅基地将会成为农村非农建设用地市场的重要客体，这一市场的建立和完善，将促进城市化进程，促进城乡一体化。建立农民宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置。确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，打破城乡二元分割的土地利用机制。进一步开展长三角、珠三角、环渤海等发达经济带周边的农村宅基地流转研究，探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。

（三）建立合理的宅基地流转收益分配机制

按照收益的初次分配基于产权的原则，宅基地流转中地的流转收益即绝对地租应归集体土地所有者，这需要建立地、房分别独立核算体系。因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值即级差地租I归政府，但从鼓励农村宅基地流转角度考虑，国家不宜直接收取，应以不动产税、土地保有税及土地流转税（土地交易税）等税收形式分享土地级差收益。这种分配方式有利于土地收益分配额度的量化。收益再次分配即级差地租Ⅱ应归宅基地使用权人。

（四）加强农村宅基地清查和集体土地所有权确权

农村宅基地使用权的流转，宅基地的多少将直接给农民带来巨大的经济效益。为防止少数乡、村干部利用职权多占宅基地，各地必须加强对现有农村宅基地使用情况进行彻底的清查，对手续齐全、符合法律规定的宅基地给予登记造册，对不符合法律规定，多占、多用的宅基地则不予登记或按临时用地予以处理。另外，根据法律规定，我国农民集体所有土地也应由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。当前，可在全国范围内开展的土地利用现状更新调查之际，利用现有人、财、物资源，兼顾做好宅基地的清查和集体土地所有权确权的地籍调查工作。开展对宅基地的清查和集体土地所有权的确权，可为农村宅基地的有偿使用和流转打下良好基础。

（五）建立农村宅基地有期限与有偿使用制度

《物权法》明确将宅基地使用权界定为一种用益物权。从理论上讲，他物权的存在都是有期限的，无期限将造成只要房屋尚在则宅基地使用权就一直存在，一个农民可能以继承、受赠等方式取得几处房产，一直延续下去，这不利于节约土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地。

参照城市国有土地上的住房土地使用权期限为70年的规定，农村宅基地使用权的期眼也应规定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起计算，同时建立配套的一定条件下的农村宅基地有偿使用制度。具体表现为：农民经申请取得宅基地使用权的，在70年内可以无偿使用。70年届满后，该农民或其家庭成员仍为本集体经济组织成员的，且只有一处宅基地的，该宅基地使用权自动延长70年；该农民或其家庭成员不再是本集体经济组织成员的，则应向集体经济组织交纳宅基地使用费后，可再次取得为期70年的宅基地使用权，如不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地使用权。农民转让宅基地使用权的，如受让方为本集体经济组织成员，且无宅基地的，宅基地使用权的转让应为无偿，受让方享有剩余年份的宅基地使用权。转让方仍有权再次申请取得宅基地。通过继承或受赠与而取得农村宅基地使用权的，参照上述构想执行。

参考文献：

1.张奇.农村宅基地法律问题探析[J].财贸研究，2005(2)

农村宅基地流转政策范文第4篇

关键词：农村宅基地、流转、对策建议

党的十七大报告明确提出，要深化对社会主义市场经济规律的认识，从制度上更好发挥市场在资源配置中的基础性作用，形成有利于科学发展的宏观调控体系[1]。禁止农村宅基地流转，没有农村宅基地流转市场，就排斥了市场在资源配置中的基础性作用，农村宅基地的利用和流转就失去了市场驱动、市场约束和市场服务[2]，就不可能实现农村宅基地节约集约利用的目标[3]。实践的发展迫切要求解决宅基地使用权能否流转以及如何流转的问题，对宅基地使用权流转采取简单否定和断然封杀的做法已不符合适宜。

开禁宅基地流转势在必行，但是宅基地上市交易涉及诸多方面的利益，不是通过简单地修改法律就能解决了的问题，必须完善相应的配套制度或者法律法规。

（一）改革现行的农村宅基地产权制度

新制度经济学的创始人之一科斯在《社会成本》一书中指出：“产权的界定是市场交易的必要前提。”[16]在没有交易的场景里，产权界定是否清晰并不重要，而当产权进入流动时，对它的界定也就极为重要。宅基地上市流转之前，需要解决的一个首要的问题就是对农村宅基地的产权进行界定。

根据我国现行法律的规定，农村宅基地是集体通过无偿划拨的方式取得，所有权归农村集体组织所有，农民只有使用权，没有收益权，处分权受到严格的限制，这种产权制度从根本上阻碍了农村宅基地的上市交易。因此，必须对现行宅基地产权制度进行改革。有学者提出改革的思路有三种。第一是维持宅基地现有产权制度，在此产权制度框架下强化政府管理，并进一步把有关管理政策纳入到法律体系。第二是完全推倒现有的宅基地产权制度，恢复建国初期的农民所有性质，实行耕地集体所有制和宅基地私人所有制的双重所有制。第三是建立一种农村宅基地的“复合型所有制”。其具体操作措施如下：首先，通过立法确认农民对宅基地的永久使用权，在严格遵守“一户一宅”和面积限额的政策下，把宅基地所有权归农民所有，宅基地可以买卖，也可以继承，是农民的私有物权；其次，集体享有对农村宅基地的规划权，集体根据政府的统一城镇规划行使村庄的建设规划权，农民宅基地的市场交易行为必须在规划制约下进行；最后，集体有权对农民宅基地的使用进行规范管理，并加以监督。确立农村宅基地的“复合型所有制”，为农村宅基地的流转提供前提条件。

第一种观点太过于保守，实际上仍在维持现行政策，很难从根本上解决问题，而第二种观点是对现行宅基地制度的根本性颠覆，从目前来看也很难实施。与前两种观点相比，第三种观点的优势是不言而喻的，能够很好的适应社会发展的需求，不会在社会上引起巨大的波动，保持了政策的连续性和可预见性，这样做有国有土地使用权流转的经验和先例，人们也容易接受。

（二）建立和完善农村社会保障体制

长久以来，我国农民既没有养老保险、医疗保险，更没有房贴、地贴、住房公积金，他们生活的全部依托就是承包经营的耕地和集体无偿划拨的宅基地，宅基地对农民来说具有福利性质。有学者断言：“我们切不可忘记，土地还是农民的社会保障，而且将越来越是农民的保障，假如我们的社会制度安排没有考虑到这个问题，将来大家都不安全。”[17]因此很多人担心，一旦允许宅基地上市交易，会使部分农民为了生活急需而卖掉宅基地，这部分失去宅基地的农民最后很有可能沦为流民，影响社会和谐稳定。当前，宅基地的社会保障功能越来越弱，宅基地能保证农民有房子住，却无法解决农民生活中的很多现实问题。很多农民抛弃了宅基地和耕地进城务工，对于他们来说农村的宅基地变成了一块鸡肋，食之无味，弃之可惜。让宅基地成为农民的福利，是特定历史时期的产物，在那个特定的年代，国家没有能力给农民社会保障，只能通过耕地和宅基地的方式保证农民基本的生活需求。但是，“国家的社会保障和土地保障并不构成并列的选择关系，社会保障本是某种社会组织(国家、社会、社区、家族等)的事，如今却被当成某种要素(土地)的事，这是自欺欺人”[18]。目前，对农民来说，他们需要的是真正的社会保险，病有所医、老有所养，而不是不能变现的宅基地。因此，开禁宅基地流转必须建立和完善农村社会保障体制，还宅基地本来面目，成为一种完整的所有权。

（三）完善农村宅基地登记制度

产权明晰是流转的前提，明晰产权的最佳方法就是构建科学的宅基地登记制度，做好宅基地的权属登记。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条第2款和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第2条第6项、第7项的规定，申请集体建设用地必须履行严格的程序：申请、集体经济组织讨论同意、公布异议、国土资源管理部门现场勘查、报县或市人民政府批准颁发权属证书。但是在现实中这些程序并未得到遵守，存在的问题主要有：一是违规发证、重复发证、证地不符现象时有发生；二是宅基地变更登记制度尚处于起步阶段，一部分群众法律意识淡薄或者是怕麻烦图省事，宅基地使用权已经发生变更，但不去办理变更登记手续；三是一户多宅、超标宅基地没有得到有效清理，颁发新证简化为以旧换新。为了改变上述不正常的状态，需要进行如下改革：一是完善现行宅基地登记制度，简化程序、提高效率、注重实效。可以将农村宅基地申请报批程序修改为申请人提出申请，国土资源管理部门受理后在申请人所在的村委会进行公布，并规定异议期，期满无人提出异议，即可进行现场勘查，符合条件的依法颁发宅基地使用证。二是加大普法宣传力度，提高群众的法律意识，让群众了解相关的法律、法规，主动配合政府进行宅基地使用权变更登记。三是有关部门要认真做好宅基地使用证的发放工作，工作要细致扎实，不能搞形式主义，避免重复发证、为超标宅基地发证等现象的出现。

（四）构建适合当前中国国情的宅基地流转模式

如何构建适合中国当前国情的宅基地流转制度，是宅基地上市交易之前需要解决的另一个大问题。由于中国经济发展不平衡，试图在全国采取统一的宅基地流转模式是行不通的，最好的办法是在立法允许宅基地流转的前提下，各地根据本地的实际情况，制定适合本地情况的地方法规或规章，因地制宜地解决问题。目前，一些地区根据本地情况进行了有益的尝试，如采取 “以农村宅基地置换城市住房，以城市社会保障换农村承包地”的政策，浙江义乌采取农村宅基地国有化政策，苏州采取土地置换政策等。

参考文献：

[1] 鲁利玲.推进要素市场化改革进程[J].中国改革，2005，(10):50

[2] 韩世远.宅基地的立法问题[J].政治与法律，2005(05)，31-32

[3] 李效顺,郭忠兴等.节约与集约用地的经济学思考[J].广东土地科学，2007(l):32-37

农村宅基地流转政策范文第5篇

一、农村宅基地制度改革的必然性

过去很长的一段时期里，农村宅基地制度虽对农村经济的发展和社会稳定起到了很重要的作用，并且目前在许多农村仍然适用，但随着城市化、工业化、市场化进程的加快，现行的农村宅基地制度已不能适应经济社会快速发展的变化，它的欠缺和弊端也正在逐渐显现：

（一）现行的宅基地制度与节约集约用地的基本国策不相适应。 法律规定农村村民符合条件可申请户均120至130平方米地宅基地。农民向集体申请宅基地可以无偿取得，由此造成宅基地供应上的“大锅饭”。由于缺乏约束机制，使广大农民群众产生了“不要白不要”的心理，致使宅基地占地面积不断扩大，大量占用农用地。致使一些经济发达的地区寸土寸金的耕地资源无法承受按规定审批新宅基地，许多地方早在5年前（有的甚至10年前）对城镇规划区内农村居民停止审批新的宅基地了。按现有人口增长率，其它不少地方今后也将同样面临无地可供的窘境。还有，多数地方长期来缺乏村庄布局规划和控制性详规，宅基地建房土地指标少，农村建房基本处于见缝插针，无序发展状态。这期间许多农民家庭孩子长大了，要结婚，人口增加了住房成了大问题，建房没地，买市场价的商品房经济上难以承受。农村住房保障的缺失，将成为农村社会不稳定的一个因素。

（二）现行的宅基地制度与现在农民的生产生活方式已不相适应。传统的农村宅基地制度是适应以农耕为主就业结构的社会形态，经过改革开放30年的发展，农村的经济结构和社会结构正在发生重大变化，其中发达地区农民的就业结构和收入结构已发生了根本性变化。__总体来讲八成以上农村劳动力在已二三产业就业，农民收入85%左右是来自二三产业，近半数的承包农田已流转实行了规模化经营。生产方式决定了生活方式，生产方式的改变直接影响着生活方式的改变。随着农民向二三产业转移就业，在城镇居住成为一种趋势，特别是年青一代，多数人的工作、生活、读书已完全市民化。但虽在城镇居住，又不愿放弃农村宅基地房子，至使农村“老龄化”、“空心化”问题日趋严重。而现行的宅基地制度又在一定程度上制约了农村人口向城镇转移，固化了城乡二元结构，扩大了城乡差别。

（三）农村宅基地市场流转面临体制。与较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地的管理与立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅，这加大了农村宅基地管理的难度。而事实上目前不少地方宅基地和房屋的流转已十分活跃，形成了自发的宅基地隐形市场。据慈溪市调查通过地产所交易的农村住宅仅占实际交易量的一半。由于缺乏法律法规规范，一方面宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序，加剧了土地权属混乱和产权纠纷；另一方面由于大量外来人口的涌入，房租收入成为近郊农民收入重要来源，近郊农村农户房屋出租普遍，有些村几乎家家户户都有房屋出租，租房客超过了本村人，丰厚的经济利益，反过来助长农村违章搭建，使农村无证经营增加，加重治安、消防隐患。

（四）农村宅基地制度改革滞后影响农民财产性收入增长、农村宅基地制度改革滞后，直接阻碍着了农民住房财产进入市场流通的进程。目前，城市房地产早已实现了“一户两证”，被金融信贷认同，可以进入市场自由买卖。而农村宅基地属集体所有，房屋归农户私有，房屋不能单独作为完整的房地产产权进入市场交易。农民住宅产权的不完整性，使农民家家都有拥有的最大财富不能作为资本来运作，这不仅影响了金融资本进入农村，在被扭曲的市场（尤其是隐型地下市场）交易中，农民住房很难保证交易公平和保值增值。

二、我市农村宅基地制度改革的探索

进入新世纪以来，我市城镇近郊为主的经济发达地区在稳定现有农村宅基地政策的同时，为破解农民住房难，对传统的农村宅基地制度的改革创新作了积极的探索。

（一）涌现了一批以集中居住、多层住宅为主的社区式农民居住区。__农村居民以多层为主集聚式农村居民公寓式住宅小区建设于20__年开始起步。鄞州区以村庄改造新家园工程为载体，至20__年底，有126个村开展农民集中居住小区建设，已拆除农村旧房子368万平方米，已竣工447万平方米，为农户提供了5万余套新居。余姚市已经建成以农民为居住主体的多层公寓住宅小区13个，在建多层公寓住宅小区6个，建筑面积近150万平方米可为农户提供1.5万套新居。江北区也建成了慈湖人家、姚江花园等农民居住小区近100万平方米。慈溪市开展效益型集中居住小区建设，已规划实施36个农民集聚建房项目。北仑区、奉化市等也相继建成了一批多层为主的农民集中居住小区。

（二）形成了集体农民自筹为主、各方让利、政府支持的建房筹资机制。农民集中居住区建设资金筹集，集体农民自筹为主，主要是指利用村旧宅基地、集体其它闲杂地等土地的级差优势，充分运用市场机制进行置换，实施拆旧建新。农民一般以自己宅基地和旧房折价置换新房，或以成本价购买。政府则在外部的基础设施配套和规费收取方面给予让利，大大降低了建房成本，使农民以较低的成本价购买农村居民公寓房。

（三）探索了对“新人”和“新房”实行新的宅基地供给模式。各地对符合申请建房条件的“新人”和建“新房”的指标，探索试行不再按传统供地模式批给宅基地，停止单家独院式住宅审批，集中建房指标，统一规划、统一建设。农民建房标准由原来的以户为标准向以人为标准相结合；农民建房审批标准由原单纯以批建筑占地面积为主向建筑占地和建筑面积双控相结合；农民建房供地以集体土地为主向国有（国有行政划拨或国有出让）和集体用地相结合。以国有划拨性质供地的农村居民公寓，在农民补交土地出让金后，取得土地证和房产证可以上市交易。

（四）宅基地使用制度改革创新成效明显。一是盘活了农村的存量建设用地，提高了土地集约利用的水平。原农宅户均一般占地在0.3亩至0.4亩左右，采用新模式安置农户后，比原占地节约20至40％。

并且退宅还地后盘活了存量土地，缓解了工业用地紧缺的矛盾，既节省了砂地面积，又增加了农民的财产性收入。二是改善了农村的生活环境，提高了生活质量。近几年新的农村公寓式住宅小区都有是参照城市居住小区标准建设的,基础设施和公共服务配套齐全,大大提高了农民的生活品质。三是培育了农村新社区，促进了社会主义新农村建设。采用新的宅基地置换模式形成了一批新型农民居住社区，在改变了千百年以来农民单家独户、封闭的、以农耕社会为基本特征生活方式同时，大量新增的生活公共设施为农民开展文体活动、享受休闲娱乐提供场所，这为构建农村社区良好和谐的人际关系创造了很好的条件。

面向农村、农民以集中居住为主的宅基地制度，在改革中存在的主要问题是:一是建设资金收支平衡难度大，建造成本与拆迁安置价、以入与住房困难户之间的购置价，存在较大差价；二是农民的传统居住观念影响制约；三是住宅建设用地安排困难；四老房和宅基地退出机制不完善。 二、推进农村宅基地制度创新的思路与对策

农村宅基地制度改革是整个农村土地制度改革的重要组成部分，进行农村宅基地制度创新的探索，着力解决农民住房难和土地资源紧张的矛盾，促进农民由就业型转移向居住型转移，从制度层面推进城乡融合和新农村建设具有积极意义。

（一）加强宅基地规划管理，有计划有步骤有重点地逐步推进农宅集聚化建设。一是按照城乡发展规划一体化的要求，加紧制定并实施县域范围的城镇和村庄空间和农民集中居住区布点规划，以其为基础强化城乡空间联系，优化城乡空间结构，切实有效地解决镇村聚落分散、人口集聚度低的问题。二是以城镇和村庄空间布点规划为依据合理确定政府投资农村公共性基础设施的重点区域，力避低效或无效投资，从基础设施的改善方面把新农村建设与城市化发展融合为一个有机整体。三是发挥村庄规划的控制和引导作用，统筹规划各街道（镇）农民公寓式住宅小区建设的选址及范围、规模。实行分类指导，引导农民居住向新型社区集中，对地处工业规划区、城镇规划区的农村，要加快村庄改造步伐，鼓励建设与城镇建筑风格相融合的多层住宅为主新型农村居住社区。对于地处农业发展区和生态保护区的农户，应控制单家独院式建设，在规划居民点内支持建设公共设施比较完善的户均占地集约型的联户联排式农宅。积极引导分散居住农户、新建翻建农户以及已向非农产业转移的农户向城镇及其周边地区的新社区集中居住，提高城镇人口集聚水平和资源利用效率。

（二）加大政策扶持，加快农村住房制度改革推进力度。一是要加大政策引导力度。市政府已出台了《积极稳妥推进农村住房制度改革试点的实施意见》，目前余姚、慈溪、镇海和鄞州等10余个试点已开始启动。各地应根据市政府意见精神，结合当地实际，进一步制定和细化相应的配套政策和实施细则，增强政策措施的可操作性；同时要做好政策的宣传，引导农民积极参与农村住房制度改革。二是要落实好农民建房的各项规费收取优惠政策，切实降低农村居民公寓建设成本。各县（市、区）要本着让利于民的精神，核定建设项目和优惠标准，原则上除上缴国家、省部分外，市及以下的行政性规费、城建配套费等全额免收。三是落实好用地政策，对农民集中居住区建设优先安排用地指标，对于在旧村落翻建多层公寓中产生的复垦指标，不能原地开发建设的由政府以市场价予以收购，以补充农村公寓式住宅建设的资金平衡问题。